Relazione di Progetto Relazione di Progetto Relazione di

K2Real – Key to Real S.r.l.
Via Meravigli, 13
20123 Milano
Tel. +39 02 45471386
Fax +39 02 45471387
www.k2real.com
Fondo "Amundi Re Europa"
Valutazione Semestrale
R.P. – Relazione di Progetto_abstract
Progetto_abstract
Data di Riferimento: 31/12/2011
Le informazioni contenute in questo documento
docume nto sono di proprietà di K2Real e del destinatario
del documento. Tali informazioni sono strettamente
stret tamente legate ai commenti orali che le hanno
accompagnate.
Abstract
INDICE
1.
1.1.
ANALISI DI VALUTAZIONE
VALUTAZIONE (PARTECIPAZIONI DI
DI CONTROLLO IN SOCIETÀ
SOCIETÀ NON QUOTATE) 3
Finalità dell’analisi
3
1.2.
Technicality & main assumptions
1.2.1.
Parametri di base & main assumptions
4
4
2.
5
CONCLUSIONI
Allegato – Modus operandi & Condizioni al contorno
6
Data Rif. 31/12/2011
2
Abstract
1. ANALISI DI VALUTAZIONE (PARTECIPAZIONI
(PARTECIPAZIONI DI CONTROLLO IN SOCIETÀ NON QUOTATE)
QUOTATE )
1.1. Finalità dell’analisi
dell’analisi
K2Real ha effettuato una valutazione del Capitale Economico alla Data di Riferimento del
31/12/2011 delle Società afferenti al Fondo comune di investimento immobiliare chiuso
denominato “Amundi RE Europa”. In particolare le società oggetti di analisi sono le seguenti:
Società
Jack Milan Srl
IE Lux Berlin No 1 Sarl
IE Lux Berlin No 2 Sarl
Leg Two Abreuvoir Sarl
IE Le Couperin Sarl
IE LuxSubCo French No 2 Sarl
IE LuxTopCo French No 2 Sarl
IE French Property No 1 Sarl
IE LuxSubCo French No 1 Sarl
IE LuxTopCo French No 1 Sarl
IE Jersey Property Co No 1 Ltd
IE Jersey Finance Co GBP No 1 Ltd
IE Jersey Finance Co GBP No 2 Ltd
IE Jersey Finance Co GBP No 3 Ltd
IE Jersey Finance Co EUR No 1 Ltd
IE Jersey Finance Co EUR No 2 Ltd
Data Rif. 31/12/2011
Codice Società
IT-S00013
L-S00005
L-S00006
F-S00002
F-S00001
L-S00004
L-S00002
F-S00003
L-S00003
L-S00001
GB-S00005
GB-S00002
GB-S00003
GB-S00004
GB-S00006
GB-S00007
Asset di riferimento
MI-001041
EE-000011
EE-000010
EE-000015
EE-000016
EE-000013,14
Tipo Società
Property
Property
Property
Property
Holding
Holding
Holding
Property
Holding
Holding
Property
Finance
Finance
Finance
Finance
Finance
Valuta
[Euro]
[Euro]
[Euro]
[Euro]
[Euro]
[Euro]
[Euro]
[Euro]
[Euro]
[Euro]
[GBP]
[GBP]
[Euro]
[GBP]
[Euro]
[Euro]
3
Abstract
1.2. Technicality & main assumptions
Alla Data di Riferimento del 31/12/2011, la valutazione delle Società non quotate di cui sopra, è
stata effettuata attraverso la determinazione del FV-Fair Value (as is) del Capitale applicando il
metodo Patrimoniale Semplice.
1.2.1. Parametri di base & main assumptions
L’attività di valutazione delle Società è stata condotta nell’ipotesi di continuità aziendale, secondo
un approccio aziendalistico “stand alone” e “as is”1.
Sono stati impiegati i dati forniti dal Cliente rivenienti da situazioni contabili2 al 31/12/2011 ed
assunti, per le finalità della presente attività, come rappresentativi della reale situazione
patrimoniale, finanziaria ed economica aggiornata delle Società alla Data di Riferimento, senza
procedere esplicitamente ad ulteriori verifiche, accertamenti con riferimento alla3:
-
conformità alle disposizioni di legge ai principi contabili
-
omogeneità e uniformità di applicazione dei principi contabili
-
insussistenza di minori attività, maggiori passività o ulteriori sopravvenienze passive
L’attività è stata condotta sulla base delle ulteriori informazioni trasmesse o acquisite dal Cliente
e/o dai suoi consulenti senza tuttavia procedere, non rientrando nell’incarico ricevuto, ad una loro
verifica di completezza e/o di accuratezza.
Per la valutazione dei beni immobili e dei diritti immobiliari si è fatto integrale riferimento alle
attività di valutazione svolte da K2Real in qualità di Esperto Indipendente del Fondo.
Per le Società holding i valori determinati sono espressione delle valutazioni delle rispettive Società
partecipate.
1
Cfr Copeland, Koller e Murrin [1990]
Si precisa che tali situazioni contabili non derivano da bilanci approvati
3
Le Società oggetto di analisi sono sottoposte a regimi contabili, civilistici e fiscali europei anche differenti non rientrando
nell’incarico lo svolgimento di qualsiasi procedura di verifica contabile
2
Data Rif. 31/12/2011
4
Abstract
2. CONCLUSIONI
In base all’indagine svolta, ai metodi di valutazione applicati e a quanto precedentemente indicato,
si è giunti all’espressione del FV-Fair Value (as is) del Capitale Economico delle Società oggetto di
analisi nell’ambito della valutazione del patrimonio del Fondo “Amundi Re Europa”, alla Data di
Riferimento del 31/12/2011.
R.V.R.V.-Riepilogo Valori alla Data di Riferimento del 31
31/12/201
12/2011
/2011
N.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
Società
Jack Milan Srl
IE Lux Berlin No 1 Sarl
IE Lux Berlin No 2 Sarl
Leg Two Abreuvoir Sarl
IE Le Couperin Sarl
IE LuxSubCo French No 2 Sarl
IE LuxTopCo French No 2 Sarl
IE French Property No 1 Sarl
IE LuxSubCo French No 1 Sarl
IE LuxTopCo French No 1 Sarl
IE Jersey Property Co No 1 Ltd
IE Jersey Finance Co GBP No 1 Ltd
IE Jersey Finance Co GBP No 2 Ltd
IE Jersey Finance Co GBP No 3 Ltd
IE Jersey Finance Co EUR No 1 Ltd
IE Jersey Finance Co EUR No 2 Ltd
Tipo Società
Property
Property
Property
Property
Holding
Holding
Holding
Property
Holding
Holding
Property
Finance
Finance
Finance
Finance
Finance
Valuta
[Euro]
[Euro]
[Euro]
[Euro]
[Euro]
[Euro]
[Euro]
[Euro]
[Euro]
[Euro]
[GBP]
[GBP]
[GBP]
[GBP]
[Euro]
[Euro]
Patrimonio
Netto
Rettificato
10.221.952
4.662.552
808.933
8.067.522
3.058.388
-3.718.757
3.043.281
7.192.674
7.250.347
7.290.924
-5.863.675
10.256.551
14.330.980
8.762.839
14.920.744
6.697.601
Quota
del
Fondo
50%
100%
100%
0
0
0
100%
0
0
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Valore
della
Quota
5.110.976
4.662.552
808.933
0
0
0
3.043.281
0
0
7.290.924
-5.863.675
10.256.551
14.330.980
8.762.839
14.920.744
6.697.601
Tutto quanto sopra premesso e considerato, fatto espresso riferimento ai parametri di base & main assumptions, così
come illustrati all’omonimo paragrafo, e fatte altresì salve le condizioni al contorno e disclaimers di cui agli allegati che
costituiscono parte integrante del presente documento, si ritiene ragionevole che il più probabile prezzo di trasferimento
di ciascuna partecipazione societaria detenuta e di ciascuno degli assets immobiliari di cui al patrimonio immobiliare
detenuto dal Fondo “Amundi RE Europa” in questione, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova alla Data di
Riferimento e sulla base della documentazione fornitaci, corrisponda ai valori espressi.
In fede.
K2REAL – Key to Real
Real Estate Partners
Chartered Surveyors
Tania Garuti – MRICS
Managing Partner
Data Rif. 31/12/2011
5
Abstract
ALLEGATO - M ODUS OPERANDI & CONDIZIONI AL CONTORNO
ONTORNO
1
K2Real ha indicato espressamente la Data di Riferimento alla quale sono riferiti i giudizi di
valore raggiunti. Il giudizio di valore espresso è basato sulle condizioni di mercato e sul potere
d’acquisto della moneta alla Data di Riferimento, nonché sulla situazione urbanistica, come
verificata e/o secondo assunzione, alla medesima data.
2
K2Real non ha proceduto al rilievo metrico in situ finalizzato alla verifica delle aree e delle
dimensioni degli assets immobiliari oggetto della presente analisi.
3
K2Real non ha eseguito alcuna indagine ambientale, ma ha ipotizzato, ai fini valutativi, la
conformità degli assets immobiliari in questione a quanto previsto dalle vigenti
regolamentazioni in materia. K2Real inoltre, ha assunto che la parte proprietaria dei beni
rispetti le regolamentazioni in materia ambientale e sia titolare di tutti i permessi, le
concessioni rilevanti ai fini della presente analisi o che, in ogni caso, possa ottenerli e/o
rinnovarli.
4
L’analisi che K2Real ha eseguito esclude specificatamente l’esame dell’impatto ambientale
derivante da sostanze pericolose (amianto, formaldeide, rifiuti tossici, ecc.) o potenzialmente
tali, o il danno strutturale e le contaminazioni derivanti dagli effetti di terremoti.
5
K2Real, salvo diversamente previsto, non ha eseguito verifiche circa la compatibilità degli
assets immobiliari con le prescrizioni vigenti in materia di accessibilità dei luoghi di lavoro alle
persone disabili.
6
K2Real, salvo diversamente previsto, non ha eseguito alcuna analisi del suolo, né analizzato i
diritti di proprietà e sfruttamento dei gas e dei minerali presenti nel sottosuolo.
7
I valori espressi non comprendono l’IVA e non sono stati considerati i costi, ivi compresi quelli
fiscali, potenzialmente connessi alla vendita e/o alla acquisizione degli assets immobiliari.
8
K2Real, ai fini valutativi, ha presupposto che il diritto di proprietà sia valido ed efficace,
esercitato nell’ambito dei confini e pienamente trasferibile, che non esista violazione del diritto
di proprietà altrui né sconfinamento e che non esista alcuna ipoteca che non possa essere
cancellata attraverso procedure ordinarie.
Data Rif. 31/12/2011
6
Abstract
9
Nel presente documento, e negli allegati che lo completano, sono contenute previsioni e
proiezioni, realizzate da K2Real, relative all’andamento del principale mercato di riferimento
del cliente. K2Real ha altresì analizzato le analisi economiche e finanziarie condotte dal
Cliente e le ipotesi sottostanti i relativi modelli. Data tuttavia l’impossibilità di prevedere con
certezza gli eventi futuri, qualsiasi conclusione relativa alle previsioni economiche e finanziarie
contenute in questo documento non può essere considerata certa, ne i commenti presentati da
K2Real possono essere considerati una garanzia degli sviluppi previsti.
10 K2Real, considerato anche che i rendimenti passati non sono indicativi di rendimenti futuri,
non fornisce alcuna garanzia di raggiungimento da parte del Cliente degli obiettivi di
investimento né assume alcuna responsabilità per eventuali inesattezze dei dati riportati e/o
elaborati nel presente documento, e negli allegati che lo completano.
Data Rif. 31/12/2011
7