Maria Giuditta Losa

RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA E VALUTAZIONE DELLE OPPORTUNITÀ DI INVESTIMENTO SUL PATRIMONIO ARCHITETTONICO
Maria Giuditta Losa, MRICS
Responsabile Funzione Valutazioni
Serenissima SGR S.p.A.
Efficientamento energetico per la valorizzazione del patrimonio immobiliare
Milano, 9 Luglio 2013
Valorizzazione energetica nei patrimoni dei Fondi Immobiliari
Le Società di gestione Risparmio, a tutela dei propri investitori, devono
valutare le diverse opportunità di valorizzazione degli assets parte dei
fondi immobiliari in gestione
Tali valorizzazioni devono portare ad una massimizzazione dei ricavi
derivanti dagli immobili
Maria Giuditta Losa, Serenissima SGR, Milano, 9 Luglio 2013
La valorizzazione energetica è un aspetto che ben si allinea con l’attività
e l’ottica di gestione dei Fondi Immobiliari per i seguenti motivi:
•
I Fondi Immobiliari si basano su strategie di lungo periodo e le
valorizzazioni e gli interventi energetici richiedono, tendenzialmente,
un lungo periodo per la realizzazione dei ritorni sugli investimenti
effettuati
•
Le SGR che gestiscono più fondi possono garantire una adeguata
massa, offrendo la possibilità di economie di scala con un impatto
positivo sui costi di realizzazione
•
Le SGR possono fornire maggiori garanzie per eventuali contributi o
finanziamenti richiesti
Maria Giuditta Losa, Serenissima SGR, Milano, 9 Luglio 2013
VALUTAZIONE DELLE OPPORTUNITÀ DI
INVESTIMENTO SUL PATRIMONIO ARCHITETTONICO
L’ottica e le opportunità della valorizzazione energetica vengono
gestite dalla SGR all’interno di un più ampio ventaglio di strategie di
valorizzazione applicabili agli immobili
Quindi i costi e le possibilità di valorizzazione dal punto di vista
tecnico – energetico vanno «pesati» e valutati insieme ad altre
possibili valorizzazioni
Pertanto, ogni voce di costo relativa ad una valorizzazione deve
seguire diversi step di analisi prima di essere realizzata
Maria Giuditta Losa, Serenissima SGR, Milano, 9 Luglio 2013
Pre-analisi
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Immobili finiti
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Progetti/sviluppi
•
•
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Struttura, epoca di costruzione,
impiantistica
Stato occupazionale (vacant, mono, pluritenant, destinazioni d’uso)
Posizionamento di mercato (es prime
location, qualità richiesta dal mercato, etc.)
Normativa di riferimento
Qualità attesa dal progetto
Qualità richiesta dal mercato
Impatto su costo di costruzione e valore
del prodotto finito
Maria Giuditta Losa, Serenissima SGR, Milano, 9 Luglio 2013
Audit energetico/diagnosi dell'efficienza dell'organizzazione
del sistema di gestione del risparmio energetico.
•
•
•
individuare eventuali interventi di riqualificazione tecnologica
ridurre le spese di gestione
migliorare le condizioni di comfort e di sicurezza
Valutazione per ciascun intervento delle opportunità
tecniche ed economiche
Maria Giuditta Losa, Serenissima SGR, Milano, 9 Luglio 2013
Previsioni su flussi di cassa e business-plan degli immobili
•
Impatto su consumi, spese di gestione e di conseguenza sui
canoni richiesti
•
Impatto sulla commercializzazione degli spazi
•
Impatto sul prodotto e sui valori di uscita (exit value)
•
Impatto sull’immagine dell’asset e sulla sua appetibilità da parte
di potenziali inquilini/acquirenti
Maria Giuditta Losa, Serenissima SGR, Milano, 9 Luglio 2013
Le scelte di valorizzazione e le opportunità di
investimento
Il primo obiettivo delle scelte deve essere, per la SGR,
la tutela dell’investitore in termini di uscite di cassa e di
ritorni sugli investimenti effettuati
Le analisi vengono condotte attraverso verifiche su scenari di
«best case» e «worst case»
Benchmerk di mercato
Verifiche di break-even point
Maria Giuditta Losa, Serenissima SGR, Milano, 9 Luglio 2013
Limiti
•
Difficoltà nella verifica degli effettivi ritorni sugli investimenti e
loro tempistica
•
Mancanza di incentivi sia economici che di mercato
•
Incertezza sull’impatto delle scelte sulla commercializzazione
degli spazi
Maria Giuditta Losa, Serenissima SGR, Milano, 9 Luglio 2013
L'Istituto per la Competitività (I-Com) ha analizzato il ruolo che l’efficienza
energetica riveste per le SGR del mercato immobiliare, attraverso un
questionario distribuito, con la collaborazione di Assoimmobiliare ai principali
fondi immobiliari attivi in Italia e che gestiscono patrimoni immobiliari esistenti
(sono stati esclusi dall'indagine gli edifici di nuova costruzione). Di seguito si
riportano in breve, i principali dati emersi:
• Il risparmio energetico non incide ancora molto sul prezzo delle case
• Nei casi delle SGR analizzate, la distribuzione per tipologia di intervento è molto
variegata con:
- azioni sia sugli impianti (illuminazione e sistemi di condizionamento ambientale)
- sulle strutture (isolamento termico)
- installazione di sistemi di monitoraggio dei consumi
- installazione di sistemi di generazione da fonti rinnovabili
Il bilancio degli interventi eseguiti è positivo.
I limiti emersi riguardano:
- tempi di ritorno degli investimenti troppo elevati
- carenza di incentivi adeguati
- residuali appaiono essere le barriere conoscitive, la difficoltà di valutare
gli interventi da un punto di vista tecnico ed economico e la difficoltà di
valutare l’affidabilità delle imprese che operano nel settore dell’efficienza
energetica
Maria Giuditta Losa, Serenissima SGR, Milano, 9 Luglio 2013
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