l`articolo comparso su Italia Casa in merito all`elezione

Numero 7
aprile 2015
dal 1981
Il primo quindicinale italiano indipendente di informazione, attualità, economia, cultura dedicato al condominio e al patrimonio immobiliare
Direzione e redazione: 10125 Torino, Via E. Thesauro, 2 - Tel. 011.6523611 r.a. - Fax 011.6523690 - Anno XVIII - t 3,50 • Poste Italiane S.p.A. - Spedizione
in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27.02.2004 n. 46) art. 1, comma 1, NO/TORINO anno 2013 - Stampa: Agagrafica - Cuneo
FISCO
DOTTRINA
CONDOMINIO
AMMINISTRARE
FORMAZIONE
Disciplina
e tipologie
dei contratti
di locazione
Amministratore
e responsabilità
sull’appalto
condominiale
I lavori
straordinari
fanno disertare
le assemblee
Il sito internet
condominiale
per gestire
la contabilità
All’Università
di Torino
si insegna
Diritto notarile
Impianti elettrici
Nuovo Libretto
per installatori
e residenti
Pag. 2
Pag. 4
Pag. 5
Pag. 6
Pag. 12
Pag. 14
ENERGIA
Spaziani Testa nuovo presidente. Sforza Fogliani, ultimo intervento sul catasto
Confedilizia, cambio al vertice
È
Giorgio Spaziani Testa il nuovo presidente di Confedilizia.
Ad eleggerlo, giovedì 19 marzo, è
stato all’unanimità il Consiglio
direttivo della Confederazione
della proprietà immobiliare, che
ha anche nominato come vicepresidenti: Pier Luigi Amerio,
Achille Colombo Clerici, Paolo
Pietrolucci, Prospero Pizzolla,
Paolo Scalettaris, Nino Scripelliti, Michele Vigne. Alla carica di
Tesoriere è stato eletto Dario Dal
Verme.
Una nomina nel segno della
continuità, quella di Spaziani Testa, da sempre vicino a Corrado
Sforza Fogliani; il quale, dopo 25
anni di presidenza, aveva invitato
il Consiglio confederale a non rinnovarlo nella carica: assumerà la
presidenza del Centro studi.
Come ultimo intervento ufficiale in qualità di presidente, Sforza Fogliani era tornato nei giorni scorsi sulla questione che forse
più delle altre gli è stata a cuore in
questi ultimi mesi: la riforma del
catasto: “Il nuovo catasto non sarà
un salasso se gli italiani vorranno
che non lo sia. Invitiamo chiunque possegga una casa a prendere
contatto con il coordinamento
provinciale del territorio di riferimento per collaborare all’erezione
di un catasto davvero equo e trasparente, fornendo documentazione, dati e notizie che servano ad un leale confronto fra parte pubblica e parte privata nelle
Commissioni censuarie. Come
interassociativo, e grazie alla collaborazione delle Commissioni
Finanze di Senato e Camera, siamo riusciti ad incidere positivamente sulla versione definitiva
del decreto legislativo sulla composizione delle Commissioni censuarie, ottenendo il rispetto dei
principi elementari di uno Stato di diritto nonché di un corretto rapporto fra le diverse parti, come Fisco e contribuenti, interessate all’impianto del nuovo catasto,
principi assenti nella versione
confezionata dall’Agenzia delle
Entrate. Ora esamineremo il nuovo decreto legislativo che è previ-
sto possa andare in uno dei prossimi Consigli dei Ministri, ma
nutriamo fiducia che, per l’intervento del Ministero dell’Economia, esso confermi anzitutto il
principio fondamentale dell’invarianza del gettito a livello comunale, e quindi controllabile, da noi
richiesta e poi inserita anche nella
delega fiscale”.
E sempre al nuovo catasto è
dedicato anche il convegno organizzato sabato 28 marzo al Politecnico di Torino da Italia Casa e
Quotidianodelcondominio.it, con la
partecipazione, tra gli altri, del
senatore Mauro Maria Marino.
Obiettivo: approfondire le possibili implicazioni della revisione
degli estimi anche e soprattutto
nell’ottica dell’imposizione fiscale
a carico della proprietà immobiliare. Un tema, questo, di grande
attualità. Se è vero, infatti, che la
riforma non si concretizzerà prima
di alcuni anni, è tuttavia in queste
settimane che la sua impalcatura
prenderà forma, con il varo del
decreto sui sistemi di calcolo.
NUOVO MODELLO INAIL
PER COLF E DOMESTICI
È stata pubblicata dall’Inail
la nuova versione del modello di denuncia/comunicazione di infortunio. Il nuovo modello tiene conto dei contratti a
tempo parziale per quanto attiene la sezione lavoratori, aggiunge la modalità di vaglia
postale per il rimborso delle indennità di inabilità temporanea assoluta al datore di lavoro,
e nella sezione “dati retributivi” prevede un aggiornamento dei campi relativi ai collaboratori domestici e familiari,
oltre a comprendere, anche in
quest’area, una sottosezione
dedicata ai contratti di lavoro
a tempo parziale. Modello è
istruzioni di compilazione si
possono scaricare dal sito internet dell’Inail.
Primo ok al prestito Bollette di luce e gas
ipotecario vitalizio Fioccano i reclami
D
opo l’approvazione in Commissione Finanze del Senato,
prende sempre più forma il prestito ipotecario vitalizio:
una modalità di finanziamento garantito da una proprietà
immobiliare residenziale e alternativo alla “nuda proprietà”, la
quale, nel contempo, si sta facendo progressivamente strada
tra le fasce sociali più anziane della popolazione (vedi articolo a
pag. 27).
Positivo, in merito, il commento dell’Associazione bancaria italiana, che spiega la formula: “Il prestito ipotecario vitalizio (Piv), in sostanza, consente al proprietario, al di sopra dei
60 anni, di convertire parte del valore dell’immobile in liquidità per far fronte ad esigenze di consumo. E questo senza
lasciare l’abitazione e senza la necessità di ripagare il capitale e
gli interessi sul prestito fino alla scadenza del contratto. Una
nuova via, dunque, al credito per i cittadini più anziani,
soprattutto per quelle fasce che possono aver bisogno di particolare sostegno”.
Come puntualizza ancora Abi, “Il provvedimento rappresenta un giusto equilibrio tra esigenze dei consumatori e necessità di creare un prodotto che sia economicamente e finanziariamente sostenibile dal mondo bancario”.
I
n pole position la telefonia;
a seguire, gas ed energia
elettrica in ambito domestico. Sono i settori che - secondo un’indagine dell’Unione
Consumatori - si possono fregiare del poco lusinghiero
titolo di leader dei reclami da
parte dell’utenza. Come spiega il presidente di Unc, Massimiliano Dona, “tra gli oltre
20 mila reclami raccolti nell’ultimo anno dallo sportello
nazionale (senza tener conto
delle segnalazioni ricevute
dalle sedi locali), il 25% riguarda la telefonia, il 18%
energia e gas e il 15% le garanzie post-vendita”.
Nel dettaglio, per l’energia
si tratta nella maggior parte
di casi di bollette gonfiate, conguagli esorbitanti, e
sospensione della fornitura
senza alcun preavviso. Per
quanto riguarda la telefonia si
riscontra, invece, un vero e
proprio boom di segnalazioni
relative ai cosiddetti servizi
non richiesti. Altri reclami
sono invece inerenti al rekcesso anticipato e a problemi
di portabilità. In merito alle garanzie, infine, al primo
posto tra i reclami c’è il mancato riconoscimento dell’assistenza da parte dei venditori; seguono l’addebito dei
costi per interventi che la
legge dichiara gratuiti e le
lunghe attese per la riparazione dei prodotti.
2 IMMOBILI & FISCO
N.7
LA FISCALITÀ IN CONDOMINIO
A cura di: Andrea Cartosio, tributarista in Ovada - Ist. Naz.Tributaristi
DISCIPLINA FISCALE E TIPOLOGIE
DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE
Q
uesta quarta ed ultima guida fiscale di
Italia Casa e Quotidianodelcondominio.it è mirata a presentare il panorama dei
contratti di locazione, al fine di istruire il
futuro locatore e guidarlo nella scelta contrattuale.
Il contratto di locazione è la scrittura
nella quale il proprietario dell’immobile (di
seguito denominato locatore) si impegna a
concedere in godimento lo stesso ad un
altro soggetto che intende usufruire dell’unità abitativa (di seguito denominato conduttore), il quale dovrà attenersi ad obblighi stabiliti dal contratto di affitto e, qualora l’immobile faccia parte di un complesso condominiale, conformarsi alle regole
imposte dal regolamento di condominio. Il
Codice Civile regola la locazione degli immobili ma concede forma libera nella sua
stipula, cioè non richiede una forma contrattuale specifica e tipica.
I contratti di locazione
Come detto in precedenza, il contratto
di locazione è la scrittura che sancisce l’accordo tra le parti, pertanto ogni contratto
d’affitto può essere differente in considerazione della durata o della somma spettante a titolo di locazione corrisposta dal conduttore. I contratti di seguito elencati, maggiormente utilizzati in materia locativa,
verranno analizzati nelle parti fondamentali che li caratterizzano:
❖ canone libero, ossia il 4+4 nell’abitativo,
6+6 nel commerciale e 9+9 nell’alberghiero;
❖ canone concordato, con durata di 3+2
anni;
❖ locazione ad uso transitorio concessa per
un periodo breve da 1 a 18 mesi;
❖contratti di tipo promiscuo.
Premesso ciò, benché i contratti appena
elencati differiscano tra loro nella durata e
applicabilità, in tutti devono necessariamente essere iscritti determinati dati:
◆ indicazioni anagrafiche dei locatore/i o
conduttore/i allegando al suddetto, in fase
di registrazione, copia cartacea dei documenti inseriti;
◆identificativi catastali dell’unità abitativa
oggetto del contratto;
◆ l’importo del canone richiesto dal locatore, sul quale verranno versate le imposte,
sia in cifre che in lettere: inoltre, qualora
venga inserito in contratto il rimborso delle
spese di amministrazione, le due somme
percepite dal locatore dovranno essere specificate onde evitare finiscano in conto
canoni e dunque soggette ad imposta;
◆l’ammontare del deposito cauzionale che
verrà versato dal conduttore al momento
della stipula del contratto a fronte di eventuali danni che potrà subire il locatore nel
periodo di locazione, da restituirsi qualora
non sorgano problematiche al momento
della rescissione della locazione maggiorata
degli interessi legali. Ancora, dovranno
essere stabiliti i termini di rescissione anticipata da parte del conduttore ed i termini di
legge perché possa fare lo stesso il locatore;
◆iscrizione in contratto dell’Ape (attestato
di prestazione energetica), deve essere
obbligatoriamente redatto da un professionista abilitato prima della stipula dell’accordo tra le parti. Qualora tale documentazione non fosse presente al momento della
firma dello stesso, il locatore e il conduttore
sono soggetti entrambe ad una sanzione
amministrativa, fermo restando l’obbligo
di ottemperare alla stesura dell’Ape entro
45 giorni.
Il canone libero
Questa tipologia di contratto è quella
maggiormente utilizzata. La durata varia a
seconda dell’immobile locato: qualora
fosse a destinazione abitativa, la locazione
sarà concessa per quattro anni rinnovabili
per gli stessi successivi.
Il contratto di locazione deve avere forma scritta a pena di nullità, contenere tutte
le clausole sopra riportate e dovrà essere
registrato presso l’Agenzia delle Entrate
entro 30 giorni dalla stipula. Tale tipologia
di contratto non può essere applicata nei
suddetti casi:
❖ immobili accatastati come A/1, A/8,
A/9, per i quali farà fede la disciplina prevista per legge dal codice civile;
❖ gli alloggi di edilizia popolare pubblica;
❖unità non abitative quali garage, cantine,
magazzini ecc.;
Nella fattispecie contrattuale, la prima scadenza viene indicata al termine dei
primi quattro anni; ciò non manleva le
parti, qualora il contratto non fosse in regime di cedolare secca, ad adempiere al
pagamento delle imposte annuali (a patto
che non venga scelto al momento della
stipula di corrisponderle per l’intera durata) presentando il modello RLI con la
specifica dell’annualità successiva. Successivamente, al termine dei primi quattro
anni, il contratto si rinnova automaticamente per i successivi quattro; in tal caso
il locatore dovrà presentare una proroga all’Agenzia delle Entrate attraverso il
modello RLI entro il trentesimo giorno
dalla scadenza.
Viene concesso dalla legislazione il diritto a recedere dal contratto di locazione sia
al locatore, che dovrà rispettare i termini
stabiliti dalla giurisprudenza, che al conduttore il quale potrà svincolarsi dal vincolo
contrattuale con le metodologie presenti
nel suddetto accordo.
Il canone concordato
I contratti di locazione a canone concordato vengono applicati nei Comuni annoverati tra quelli ad alta densità abitativa. La
particolarità di questa forma, oltre che nella
durata, (3 anni + 2), è nella pattuizione del
canone di affitto, poiché esso dovrà rientrare negli accordi territoriali locali stipulati
tra il Comune e le associazioni di categoria.
Questa tipologia di contratto gode di sconti
impositivi per il locatore a fronte del “mancato realizzo” inteso come affitto percepito
dovendo sottostare a cifre imposte.
APRILE
2015
Il presente compendio è parte di un dossier sulla fiscalità
del condominio realizzato dal tributarista Andrea Cartosio
per ItaliaCasa e www.quotidianodelcondominio.it. Scopo
dello speciale, che affronta tutte le tematiche più delicate
in materia fiscale relative al settore del condominio e del
comparto immobiliare in genere, è quello di fornire ai professionisti un aiuto concreto, per ovviare a possibili errori e
relative sanzioni.
L’uso transitorio
La presente tipologia viene utilizzata
quando l’elemento cardine del presente
accordo tra le parti è la brevità della locazione. Difatti viene concessa una durata da 1
mese a massimo 18 mesi non rinnovabile;
tale transitorietà dell’accordo tra le parti
dovrà essere specificata all’interno del contratto. Qualora l’esigenza di locare l’immobile eccedesse i 18 mesi, si dovrà riformulare un nuovo contratto o a canone libero o
concordato. Viene espressamente negata
dalla legge la possibilità di rinnovo oltre i 18
mesi, pertanto non vi è la necessita delle
parti di dare disdetta al termine della locazione poiché il contratto decade automaticamente.
Studenti universitari
Il suddetto contratto viene annoverato
tra le particolarità dei contratti di locazione
ad uso transitorio, poiché l’immobile locato viene concesso in uso a studenti universitari fuori sede, per un periodo limitato di tempo identificato tra i tre e i trentasei
mesi.
L’uso promiscuo
Il contratto di affitto può avere natura
promiscua quando l’unità immobiliare
locata abbia destinazione diversa in parte
dall’abitativo, venga concessa anche per
uso ufficio, laboratorio. Tale forma ne detterà anche la durata, poiché l’attività prevalente farà ricadere il contratto in una
formula in prevalenza abitativa o commerciale.
La cedolare secca
La cedolare secca è un regime di tassazione opzionale che consente al locatore di
applicare al reddito percepito da locazione
un’imposta sostitutiva alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF, concedendo un
ulteriore annullamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. Pertanto il
reddito percepito da locazione non verrà
inglobato nel reddito complessivo del locatore. Tengo a precisare che su tale somma
non possono essere applicati oneri deducibili o detrazioni ma il reddito percepito farà
comunque cumulo per quanto riguarda
benefici fiscali, deduzioni o detrazioni in
riferimento ai requisiti reddituali come la
detrazione per figli a carico o nella formazione dell’ISEE. La cedolare può essere
applicata a contratti già in essere oppure di
nuova stesura; una volta aderito all’opzione, essa verrà assimilata alla durata contrattuale con possibilità di rescissione, da comunicarsi all’inquilino a mezzo raccomandata A/R, alla scadenza di ogni singolo
anno di contratto.
L’aliquota della cedolare secca è:
◆ 21%, nel caso di contratto libero;
◆ 10%, nel caso di contratto concordato.
L’applicazione di tale regime consiste
in uno sgravio di imposte per il locatore,
ma allo stesso tempo anche il conduttore
beneficia di tale scelta poiché il proprietario dell’unità abitativa non potrà aggiornare il canone finché tale opzione risulta
in essere ed effettuare gli adeguamenti
ISTAT; esso dovrà essere informato di tale
adesione al suddetto regime fiscale da parte
del locatore a mezzo raccomandata o con
iscrizione di apposita clausola nel contratto
di locazione, pena la validità dell’opzione
cedolare secca.
Tutti i locatori privati possono applicare
tale regime. Sono escluse dalla possibilità di
opzione: le società di persone (incluse le
società semplici), le società di capitali, gli
enti commerciali, gli enti non commerciali. L’opzione cedolare secca dovrà essere
comunicata in fase di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate attraverso il
modello RLI
L’uso commerciale
Per concludere, ritengo opportuno analizzare la forma di contratto d’affitto di natura commerciale, poiché presenta caratteristiche differenti dalle tipologie fino ad
ora analizzate.
Tale tipologia di locazione fa riferimento
alla Legge n. 392 del 1978 a correlazione
degli articoli dedicati nel Codice Civile art.
1572 e 2643. La locazione di natura commerciale ha durata minima di sei anni rinnovabile per i successivi sei, mentre presenta una durata di nove anni qualora abbia
come oggetto una struttura teatrale o alberghiera. Analogamente ai contratti ad uso
abitativo, al termine della prima scadenza, qualora il locatore e il conduttore non
comunichino espresso diniego nel proseguire la locazione, si intende rinnovata
automaticamente per i successivi anni previsti dalla legislazione. Al contratto potrà
essere applicato un aggiornamento ISTAT
massimo nella misura del 75%, mentre
risulta inapplicabile l’opzione cedolare
secca.
Talvolta può accadere che il conduttore
decida di recedere dal contratto d’affitto;
ciò è possibile in caso di gravi motivi. La
giurisprudenza risulta lacunosa nella loro
determinazione, pertanto una sentenza
della Corte di Cassazione nel 2012 ha cercato di chiarire la dicitura appena riportata,
indicando quali gravi motivazioni la riduzione del fatturato che non permette di
adempiere all’obbligazione, oppure il caso
in cui il locale non risulti più idoneo per
lo svolgimento dell’attività. Il locatore
anch’esso analogamente al conduttore,
potrà recedere dal contratto di affitto alla
prima scadenza (6 anni attività commerciale, 9 anni attività teatrale/alberghiera)
nel caso che abbia necessità per sé o per la
propria famiglia dell’immobile oggetto di
locazione, oppure qualora debba adibirlo
come locale a servizio della propria attività.
La comunicazione necessaria per la risoluzione del contratto dovrà essere inviata al
conduttore con raccomandata A/R con 12
mesi di preavviso nel commerciale 18 mesi
in caso di locazione alberghiera/teatrale.
APRILE
2015
IMMOBILI & FISCO 3
N.7
FISCO & IMMOBILI, RISPONDE
L’AGENZIA DELLE ENTRATE
Ritiro dei mobili usati
Spetta il bonus arredi?
zione spetta in relazione ai canoni effettivamente pagati.
D. Anche le spese per ritiro e avvio allo smaltiRistrutturazioni: come
mento di vecchi mobili, sostituiti con altri per i
spartire le detrazioni
quali si ha diritto al “bonus arredi”, fruiscono
Ho
ristrutturato
la casa di cui sono comproD.
della detrazione d’imposta del 50%?
prietario con mia moglie (fatture intestate solo a
R. Il “bonus arredi” spetta per l’acquisto di me). Quest’anno non ho reddito e sono a carimobili e di grandi elettrodomestici finaliz- co di mia moglie. Può detrarre tutto lei solo per
zati all’arredo di immobili oggetto di inter- quest’anno?
venti di ristrutturazione agevolati con la
detrazione d’imposta del 50%, fino a un li- R. La detrazione spetta in relazione alle
mite massimo di 10mila euro per unità im- spese sostenute ed effettivamente rimaste a
mobiliare. Nell’importo delle spese soste- carico dei contribuenti che possiedono o
nute per l’acquisto di mobili e grandi elet- detengono, sulla base di un titolo idoneo,
trodomestici possono essere considera- l’immobile sul quale sono effettuati gli
te anche le spese di trasporto e di montag- interventi di ristrutturazione (articolo 16gio dei beni acquistati (circolare 29/E del bis del Dpr 917/1986). Sulla base di tale
2013). Non rientrano, invece, le spese per il presupposto, può usufruire della detrazione
anche il soggetto non indicato nella docuritiro e lo smaltimento dei vecchi mobili.
mentazione, a condizione che nella fattusia annotata la percentuale di spesa soCo.co.co.: bonus fiscale ra
stenuta da quest’ultimo (circolare 20/E del
per trasferire residenza? 2011). L’annotazione sui documenti della
D. Mi sono trasferito da Potenza a Milano per percentuale di spesa sostenuta deve essere
lavoro. Ho un contratto di collaborazione con- effettuata fin dal primo anno di fruizione del
tinuata e continuativa. Mi spetta la detrazione beneficio e il comportamento dei contriper i lavoratori che trasferiscono la residenza? buenti deve essere coerente con tale annotazione. Non è, pertanto, possibile modifiR. La detrazione spetta esclusivamente ai care, nei periodi d’imposta successivi, la
lavoratori dipendenti che hanno trasferito ripartizione della spesa sostenuta (paragrafo
o trasferiscono la propria residenza nel 4.1 della circolare 11/E del 2014).
comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi, nei tre anni antecedenti a quello di
Coniugi separati e affitto
richiesta della detrazione (articolo 16, comcasa in comunione beni
ma 1-bis, del Tuir). Per usufruire della de- D. In attesa dell’omologa della separazione,
trazione, il contribuente deve essere titola- mio marito non ha intenzione di dividere il
re di un contratto di lavoro dipendente, canone incassato per la locazione di un immobianche appena stipulato. Non spetta inve- le in comunione dei beni. Devo comunque
ce alcuna detrazione per i lavoratori con un dichiarare la mia metà?
diverso contratto di lavoro, come i titolari di redditi di collaborazione continuata R. La prima conseguenza della separazione,
e continuativa e gli altri percettori di reddi- sia di tipo giudiziale che di tipo consensuale,
ti assimilati a quelli di lavoro dipendente è lo scioglimento del regime di comunio(paragrafo 6.2 della circolare 50/E del ne legale dei beni. In caso di separazio2002).
ne consensuale, i coniugi stipulano autonomamente un accordo (che potrà avere a
Detrazione dei canoni
oggetto, in particolare, anche la divisione
dei beni comuni) da sottoporre successivaper i figli universitari
D. Mio marito e io abbiamo due figlie universi- mente al vaglio dell’autorità giudiziaria tratarie, a carico al 50%, ognuna delle quali inte- mite l’omologazione. L’accordo dei coniugi
stataria di un contratto di affitto. In che misura deve essere omologato affinché sia efficace.
Infatti, fino al momento dell’omologa, le
possiamo detrarre i relativi canoni?
parti sono libere di ritirare il consenso già
R. La detrazione Irpef del 19% spetta per i prestato. In mancanza della stessa, nel caso
canoni di locazione pagati dagli studenti di un immobile in comproprietà, il contratuniversitari fuori sede, anche se la spesa è to di locazione continua pertanto a esplicastata sostenuta nell’interesse delle persone re i suoi effetti nei confronti di entrambi i
a carico (articolo 15, comma 1, lettera i- proprietari che, pertanto, sono tenuti a
sexies, del Tuir). L’importo massimo detrai- dichiarare il relativo reddito fondiario per la
bile, pari a 2.633 euro, costituisce il limite quota a ciascuno imputabile.
complessivo di spesa di cui può fruire ciaDetrazione per costituzione
scun contribuente, anche in caso di più
contratti intestati a più di un figlio (circoladi vincolo pertinenziale
re 34/E del 2008). Nell’ipotesi di due figli, D. Ho recuperato, ai fini abitativi, il sottotetto di
ciascuno dei quali titolare di un distinto casa mia, dopo alcuni lavori di ristrutturazione.
contratto di locazione, a carico di entram- Posso detrarre la spesa sostenuta dal notaio per
bi i genitori, ognuno di questi ultimi può costituire un vincolo pertinenziale?
beneficiare della detrazione del 19% sull’importo massimo di 2.633 euro. La detra- R. La spesa sostenuta per il contributo
dovuto per il rilascio del titolo edilizio abilitativo è compresa tra quelle per interventi
di recupero del patrimonio edilizio che
danno diritto alla detrazione di imposta,
attualmente al 50% (circolari 57/1998 e
121/1998). L’atto notarile di costituzione
del vincolo unilaterale ha lo scopo di rendere il sottotetto esistente pertinenza dell’unità immobiliare principale ed è funzionale
alla riduzione del contributo per il rilascio
della concessione edilizia. Il relativo costo
gode pertanto dello stesso sconto d’imposta
previsto per la ristrutturazione edilizia (risoluzione 118/E del 2014).
Le imposte sull’alloggio
assegnato da ex marito
D. Sono separata da mio marito e ho avuto in
assegnazione una sua casa, dove vivo con le
nostre figlie. Quali tasse e imposte sono tenuta a
versare (con particolare riferimento a Irpef,
Imu e Tasi)?
ze di pagamento degli interessi passivi, la
copia del contratto di mutuo dal quale risulti la sua finalità e che lo stesso è assistito da
ipoteca, le eventuali abilitazioni amministrative richieste dalla legislazione edilizia e
copia dei documenti di spesa (fatture o ricevute fiscali).
Vendita entro cinque anni
di prima casa: che accade?
D. Devo rivendere prima di cinque anni un
immobile acquistato come prima casa. Non
penso di riacquistare. A cosa vado incontro? Si
genera plusvalenza?
R. In caso di trasferimento a titolo gratuito
o oneroso di un immobile acquistato con i
benefici prima casa prima che siano passati
cinque anni, si decade dall’agevolazione, a
meno che non si acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. La perdita del beneficio comporta il
pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria e della
sanzione del 30% e degli interessi di mora sulla differenza tra l’imposta versata alla registrazione dell’atto e quella effettivamente dovuta. Peraltro, la cessione a titolo
oneroso di fabbricati entro cinque anni
dalla costruzione o dall’acquisto genera
una plusvalenza tassabile, pari alla differenza positiva tra il prezzo di vendita e il
costo d’acquisto. Tuttavia, sono escluse
dalla tassazione le plusvalenze derivanti
dalla cessione di unità immobiliari urbane
adibite ad abitazione principale del cedente e dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione (articolo 67, comma 1, lettera b, del
Tuir).
R. Il diritto del coniuge separato sulla casa
già adibita a residenza familiare non configura un diritto reale di abitazione, assimilabile a quello del coniuge superstite (articolo
540 cc), bensì un mero diritto personale di
godimento. Il reddito fondiario è pertanto
conseguito dal coniuge proprietario, per
quanto non assegnatario della casa. Al
contrario, non deve dichiarare alcun reddito l’ex coniuge assegnatario, ma non proprietario. Ai fini Imu, invece, l’assegnatario
ha la soggettività passiva, a prescindere
dalla sua eventuale proprietà sull’immobile; comunque, la casa assegnata al coniuge
a seguito di provvedimento del giudice di
separazione legale è assimilata all’abitazione principale e beneficia dell’esenzione dal
pagamento dell’imposta. Ai fini della Tasi,
Quali spese sono collegate
infine, è il coniuge assegnatario il soggetto
tenuto a pagare il tributo, con l’aliquota e la
ai lavori di ristrutturazione
detrazione eventualmente prevista per l’a- D. Terminata la ristrutturazione di casa, per
bitazione principale.
ottenere l’agibilità, ho sostenuto spese per
l’accatastamento, il collaudo statico dell’abiRistrutturare e detrarre tazione e la redazione dell’Ape. Sono detraiGli interessi sul mutuo
bili?
D. Dovendo eseguire interventi di ristrutturazione sulla mia abitazione principale, vorrei sti- R. Oltre alle spese relative all’esecuzione
pulare un mutuo. Potrò detrarre gli interessi? dei lavori danno diritto alla detrazione
Che documenti produrre?
quelle sostenute per la progettazione degli
stessi, l’acquisto dei materiali, le altre prestaR. Sono detraibili dall’Irpef gli interessi pas- zioni professionali richieste dal tipo di intersivi e gli oneri accessori pagati in dipenden- vento, le relazioni di conformità degli interza di mutui ipotecari contratti per la co- venti alle leggi vigenti, le perizie e i sopralstruzione dell’unità immobiliare da adibi- luoghi, l’Iva, l’imposta di bollo e i diritti
re ad abitazione principale (quella cioè pagati per le concessioni, le autorizzazioni e
dove il contribuente o i suoi familiari dimo- le denunce di inizio lavori, gli oneri di urbarano abitualmente), compresi gli interven- nizzazione, la redazione della documentati di ristrutturazione edilizia di cui all’artico- zione obbligatoria atta a comprovare la
lo 31, comma 1, lettera d, della legge 457- sicurezza statica del patrimonio edilizio, gli
1978 (articolo 15, comma 1-ter del Tuir). altri eventuali costi strettamente inerenti
La detrazione spetta nella misura del 19% alla realizzazione degli interventi e agli
su un ammontare complessivo non supe- adempimenti previsti dal Dm 41/1998 (cirriore a 2.582,28 euro (il beneficio massimo colare 121/E del 1998). Tale elenco non ha
che si può ottenere, quindi, è pari a 490,63 peraltro valore tassativo, ma può ricomeuro). Per fruire della detrazione occorre prendere anche tutti gli oneri strettamente
conservare ed esibire (o trasmettere), a ri- collegati alla realizzazione dell’intervento
chiesta dell’ufficio delle Entrate, le quietan- edilizio (risoluzione 229/E del 2009).
4 AMMINISTRARE
avv. E. Mario Appiano
segretario Alac Torino
Q
uando un condominio deve
appaltare l’esecuzione di un
lavoro di notevole entità è opportuno affidarsi ad un direttore dei lavori
che rediga prima un capitolato,
sulla cui base uniforme le ditte interessate presenteranno le loro offerte
(così rendendo facile la loro comparazione) e poi segua l’esecuzione dei
lavori svolti dall’impresa incaricata.
Per evitare ovvi conflitti di interesse, è parimenti vitale che il direttore
dei lavori sia un soggetto terzo
rispetto all’impresa che si aggiudica
l’appalto.
Purtroppo la cecità è regina in
molte assemblee condominiali.
Evitare la spesa per un direttore dei
lavori indipendente è scelta decisamente infelice: il risparmio viene
quasi sempre eroso dai maggiori
costi dei lavori appaltati (si sceglie
un preventivo redatto su una base
non armonizzata, per cui poi insorgono le “sorprese”) ovvero dalle
conseguenze negative discendenti
dal fatto di non far eseguire il lavoro
più appropriato ovvero da quelle
derivanti da un’esecuzione d’opera
non adeguatamente sorvegliata.
Tuttavia, se la presenza del direttore dei lavori indipendente è solitamente una saggia decisione, ciò
non vale sempre ad evitare ogni
problema. Può infatti accadere che,
pur in sua presenza, i lavori non
vengano eseguiti a regola d’arte dall’appaltatore e, conseguentemente, insorga un danno a carico del
condominio committente. In tali
N.7
APRILE
2015
Appalto condominiale: il direttore dei lavori
e le responsabilità in capo all’amministratore
spiacevoli circostanze, chi è responsabile? Il quadro della situazione è
offerto da una recente quanto interessante sentenza della Cassazione (7 luglio - 30 settembre 2014,
n. 20557), i cui passi fondamentali
sono i seguenti.
COSÌ LA CASSAZIONE
“Costituisce pacifica giurisprudenza di questa Corte l’affermazione secondo cui in tema di appalto, è
di regola l’appaltatore che risponde
dei danni provocati a terzi ed eventualmente anche dell’inosservanza
della legge penale durante l’esecuzione del contratto, attesa l’autonomia con cui egli svolge la sua attività
nell’esecuzione dell’opera o del servizio appaltato, organizzandone i
mezzi necessari, curandone le modalità ed obbligandosi a fornire alla
controparte l’opera o il servizio cui si
era obbligato. Il controllo e la sorveglianza del committente, invece,
si limitano all’accertamento e alla
verifica della corrispondenza dell’opera o del servizio affidato all’appaltatore con quanto costituisce l’oggetto del contratto. In tale contesto,
una responsabilità del committente
nei riguardi dei terzi risulta configurabile solo allorquando si dimostri
che il fatto lesivo sia stato commesso dall’appaltatore in esecuzione di
un ordine impartitogli dal direttore
dei lavori o da altro rappresentante
del committente stesso, tanto che
l’appaltatore finisca per agire quale nudus minister privo dell’autono-
mia che normalmente gli compete
(sentenze 23 marzo 1999, n. 2745,
20 aprile 2004, n. 7499, 2 marzo
2005, n. 4361, e 29 marzo 2007, n.
7755). È stata poi riconosciuta una
responsabilità del committente
anche quando sia configurabile in
capo al medesimo una culpa in eligendo, per aver affidato il lavoro ad
un’impresa che palesemente difettava delle necessarie capacità tecniche, ovvero in base al generale principio del neminem laedere di cui
all’art. 2043 c.c. (sentenze 6 agosto
2004, n. 15185, e 27 maggio 2011,
n. 11757, e 15 novembre 2013, n.
25758).
(omissis)
L’AMMINISTRATORE
L’amministratore, però, non costituisce un’entità diversa dal condominio del quale è rappresentante, perché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica diversa da quella dei singoli condòmini (ordinanza 11 gennaio 2012, n. 177). Ciò significa
che il condomino che ritenga di essere stato danneggiato, come nella
specie, da un’omessa vigilanza da
parte del condominio nell’esecuzione di lavori sulle parti comuni non
può considerare l’amministratore
come un soggetto terzo ed estraneo;
dovrà comunque rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti del condominio il quale, a sua volta, valuterà se esistono gli estremi
di una rivalsa nei confronti dell’am-
ministratore. Del resto, anche la
sentenza 16 ottobre 2008, n. 25251,
di questa Terza Sezione, che pure ha
riconosciuto una sorta di responsabilità allargata in capo all’amministratore di condominio, ha tuttavia escluso che il potere di controllo sui beni comuni permanga
quando l’appaltatore sia posto in
condizioni di “esclusivo custode
delle cose sulle quali si effettuano i
lavori”.
Né può pervenirsi a differenti
conclusioni in considerazione del
ruolo di direttore dei lavori, (quando affidato all’amministratore stesso: n.d.r.). Il direttore dei lavori per
conto del committente, infatti, presta un’opera professionale in esecuzione di un’obbligazione di mezzi e
non di risultati ma, essendo chiamato a svolgere la propria attività
in situazioni involgenti l’impiego
di peculiari competenze tecniche,
deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all’opera in corso
di realizzazione, il risultato che il
committente si aspetta di conseguire, onde il suo comportamento
deve essere valutato non con riferimento al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della diligentia
quam in concreto; rientrano pertanto nelle obbligazioni del direttore dei lavori l’accertamento della
conformità sia della progressiva realizzazione dell’opera al progetto, sia
delle modalità dell’esecuzione di
essa al capitolato e/o alle regole della
tecnica, nonché l’adozione di tutti i
necessari accorgimenti tecnici volti
a garantire la realizzazione dell’opera senza difetti costruttivi (v. sentenze 20 luglio 2005, n. 15255, e 24
aprile 2008, n. 10728). Il direttore
dei lavori, in sostanza, assume la specifica funzione di tutelare la posizione del committente nei confronti
dell’appaltatore, vigilando che l’esecuzione dei lavori abbia luogo in
conformità a quanto stabilito nel
capitolato di appalto.
Da questo, tuttavia, non deriva a
suo carico né una responsabilità per
cattiva esecuzione dei lavori imputabile alla libera iniziativa dell’appaltatore, né un obbligo continuo
di vigilanza anche in relazione a
profili - tutto sommato marginali come quello della copertura con
teloni di plastica durante i lavori di
scopertura e successiva ricostruzione del tetto.
(omissis)
CONCLUSIONI
In altre parole, in assenza di un
qualche indice che faccia supporre
che l’appaltatore sia stato sottoposto dal committente a direttive così
stringenti da sottrargli qualsiasi possibilità di autodeterminazione, in
conformità alla giurisprudenza in
tema di appalto sopra ricordata deve ribadirsi che l’appaltatore rimane
esclusivo responsabile dell’esecuzione dei lavori, nonché dei relativi
danni conseguenti a negligenza nell’esecuzione”.
In un convegno organizzato da Anaci Padova la relazione tra il nuovo quadro normativo e i compiti dell’amministratore
Anti-incendio in condominio: come agire
a macro area Nord-Est di Anaci ha organiz- meglio delineati ruoli e responsabilità dei sog- to al ruolo di autorità di controllo che viene
L
zato lo scorso 6 marzo un seminario dal tito- getti che partecipano ai fini antincendio, in lasciato in totoal Corpo Nazionale dei Vigili del
lo “Responsabilità degli amministratori di con- una attività condominiale. L’amministratore Fuoco, con azioni proporzionali alla pericolodominio in materia di antincendio”, alla presenza di relatori quali l’ingegner Fabio Dattilo,
direttore interregionale Vigili del Fuoco (Padova); l’ingegner Antonio Del Gallo, del
Comando Vigili del Fuoco di Padova; l’architetto Mauro Luongo, del Comando di Padova;
l’ingegner Paolo Borsetti, del Comando di
Trento; l’ingegner Tolomeo Litterio, direttore
interregionale Vigili del Fuoco (Bologna); il
dottor Francesco Tonon, Sostituto Procuratore
della Repubblica; l’avvocato Paolo Alvigini,
direttore centro studi Veneto di Anaci.
di condominio riveste, con diverse sfumature,
il ruolo di “legale rappresentante” dell’attività - tema ampiamente sviluppato dal dottor
Tonon - e laddove abbia posto all’ordine del
giorno dell’assemblea l’argomento relativo alla
messa a norma dell’impianto antincendio del
fabbricato, ha adempiuto a quanto era nelle sue
attribuzioni e non può quindi essere ritenuto
responsabile penalmente di eventuali fatti che,
in assenza dell’esecuzione delle opere necessarie, si fossero verificati.
L’AMMINISTRAZIONE
LE RESPONSABILITÀ
Particolare interesse ha suscitato il tema delle
responsabilità in un nuovo quadro normativo
di semplificazione degli oneri amministrativi e
regolatori in materia di prevenzioni incendi. Il
Corpo dei Vigili del Fuoco ha in questi ultimi
anni, infatti, aggiornato i procedimenti di prevenzione incendi o la proporzionalità dell’azione amministrativa attraverso la graduazione
delle attività assoggettate ai controlli e la segnalazione certificata di inizio attività (Scia). Più di
recente, è forte l’azione di semplificazione degli
oneri amministrativi attraverso l’adozione di
regole tecniche più semplici, flessibili, proporzionate al tipo di rischio ed in linea con gli standard europei.
Alla luce di queste semplificazioni appaiono
L’avvocato Paolo Alvigini ha precisato che il
ruolo dell’amministratore - posto a mezzo tra la
necessità di far rispettare i precetti normativi e
garantire quindi la sicurezza delle persone e
delle cose, e i condòmini che sono i detentori
del potere decisionale di spesa - si palesa come
particolarmente delicato, non disponendo egli
di poteri autonomi. Ciò vale ancor più ove si
consideri che non appare semplice adottare
una delibera di ripartizione delle spese di messa
a norma dell’impianto antincendio (e si tratta
sempre di somme importanti) che soddisfi tutti i condòmini e sia in conformità ai criteri di
legge in argomento (in tal senso si deve rilevare
che la giurisprudenza è oscillante).
Il professionista consulente assume il ruolo di
certificatore tecnico in forma sussidiaria rispet-
sità delle attività soggette. Ovviamente le attività di maggior interesse per gli amministratori
condominiali risultano essere gli edifici di civile
abitazione, quelli destinati ad uffici ed attività
produttive quali negozi, centri commerciali ed
autorimesse ed annessi impianti di riscaldamento.
NORME TECNICHE
Dai relatori è emerso l’auspicio della revisione delle norme tecniche, al fine di garantire
chiarezza per coloro che devono effettuare le
certificazioni necessarie alla compilazione della
Scia. Infine non è trascurabile il ruolo che assumono i condòmini nel condurre secondo le
regole condominiali una attività improntata a
non alterare le condizioni di sicurezza strutturali, a concorrere alle azioni di mantenimento dei
presidi di sicurezza antincendio e a segnalare
eventuali anomalie.
I relatori hanno proceduto inoltre a rispondere a precisi quesiti formulati dagli amministratori di condominio in tema di edifici di
grande altezza, di edifici ad uso promiscuo, toccando anche gli aspetti relativi al tanto vagheggiato “libretto” della sicurezza del condominio.
Sono stati inoltre illustrati dall’ingegner Del
Gallo una serie di dati statistici circa la regolarità ai fini antincendio delle attività soggette
che mostrano larghi margini di miglioramento.
L’ingegner Bosetti ha effettuato un excursus
sugli impianti di produzione del calore soffermandosi anche sulle nuove discipline di derivazione europea.
Le argomentazioni sul tema specifico della
sicurezza antincendio nei condomini si sono
articolate su due opposte tesi:
1) responsabilità penale dell’amministratore
cui non sono stati forniti i mezzi economici per
adeguare l’autorimessa alle norme antincendio;
2) responsabilità penale di tutti i condòmini,
proprietari dei singoli posti auto, che in assemblea non hanno approvato e autorizzato i lavori
di adeguamento dell’autorimessa.
Gli addetti ai lavori, pur capendo che è più
facile colpire un solo soggetto, che una moltitudine, auspicano che anche per tale problematica il Ministero faccia chiarezza evitando di
fomentare inutili diatribe legali che comportano solo dispendio di energie economiche e
umane.
APRILE
2015
AMMINISTRARE 5
N.7
’uomo d’ingegno sa di possedere sempre
“Lmolto,
non si rammarica di dover dividere con altri”.
È un aforisma di A. Einstein ad aprire la
seconda puntata del corso di coaching business
per amministratori di condominio tenuto per
Italia Casa e Quotidiano del Condominio
dalla dottoressa Concetta Cinque. Tema del
giorno: come delegare efficacemente.
Nella scorsa rubrica (vedi Italia Casa numero
5/2015 - pagina 7, ndr.) abbiamo appreso 7
regole che fanno aumentare la produttività
dell’azienda. In questa rubrica, come promesso, vi parlerò invece del processo di delega: un
processo importante per ottenere più successo
nel lavoro. Lavorando come coach in varie
aziende, ho potuto vedere che la maggior
parte degli imprenditori e professionisti non
delegano facilmente, e i motivi più ricorrenti
sono i seguenti:
1) chi fa da se fa per tre;
2) tanto poi sbagliano e i problemi sono i miei;
3) dopo che gli ho insegnato a fare il lavoro se
ne vanno, o peggio ancora quando vanno via
mi fanno concorrenza.
Tutte queste buone ragioni, o meglio “paure”, sono assolutamente fondate, ma solo se
non si fa un lavoro preliminare al processo
della delega, per poter eliminare tutte le inter-
ferenze che possono inficiarlo.
Un po’ di tempo fa sono stata chiamata in
una azienda; il titolare mi aveva detto che il
team non portava a termine il lavoro. Trascorrendo qualche giorno con loro potei notare
che in realtà il team era lasciato allo sbando: il
capo non se ne occupava mai, né per coordinare il lavoro, né per dare direttive, né tantomeno per controllare.
Quando parlai con il capo e gli dissi come
stavano le cose, mi rispose che aveva delegato
ogni cosa al responsabile del personale, ma
parlando con quest’ultimo scoprii che non
poteva fare molto perché il capo si adirava
molto ricordandogli che il capo era lui e nessuno si poteva permettere di pianificare il
lavoro al posto suo perché i dipendenti non lo
avrebbero più considerato tale.
Nella fattispecie ho dovuto lavorare su
ognuno ristabilendo ruoli e mansioni, facendo comprendere al capo che in ogni struttura
c’è un responsabile che si occupa della crescita del suo reparto ma che è tenuto a seguire la
linea guida dell’azienda. Inoltre, i dipendenti
non avrebbero mai scambiato il responsabile con il capo; l’importante era sicuramente
mantenere la linearità degli obiettivi e delle
procedure per non far sentire il team allo
sbando.
Vediamo insieme come delegare diventa
semplice e produttivo applicando 3 regole
essenziali:
Regola 1 - Preparazione
Quando scegli i collaboratori a cui vuoi
delegare una mansione, assicurati che siano
persone preparate. Con questo non voglio dire
che devono essere più preparate di te ma che
almeno siano dotate delle abilità che servono
per il compito che vuoi assegnare loro. Delegare a persone impreparate vuol dire mettere a
repentaglio i risultati della tua azienda.
Regola 2 - Definizione
Nel definire al tuo collaboratore il compito, cerca di essere preciso in quello che gli
vuoi assegnare, fissa i termini di consegna e
di controllo e il risultato che ti aspetti. Nulla
deve essere lasciato al caso. Assicurati che i
suoi valori siano in linea con quelli dell’azienda e che tu gli abbia mostrato molto
chiaramente la “Vision” e la “Mission” aziendali. Se vuoi puoi mettere per iscritto il compito, il risultato che vuoi ottenere, i termini di consegna e di controllo, in modo che
entrambi possiate controllare come procede
l’attività.
Regola 3 - Motivazione
Cerca di motivare i tuoi collaboratori e
gratificali, la leva è il segreto più importante
per far lavorare bene le persone e farle sentire
felici. Dale Carnegie diceva: “Quando trattiamo con le persone, ricordiamoci che non
stiamo trattando con creature fatte di logica.
Stiamo trattando con creature fatte di emozioni”.
Dalla mia esperienza di coach devo dire che
pochi riescono a capire questi concetti: equiparano collaboratori e dipendenti a macchine senza sentimenti, non riescono a comprendere che nel lavoro oltre all’abilità ci
vuole motivazione.
Ma la motivazione va alimentata dalla gratifica che si riceve, da nuovi obiettivi da raggiungere, da nuove promozioni. A volte mi
trovo a lavorare in ambienti dove il capo è
un despota che incute solo terrore; in quegli
ambienti si respira aria pesante. Negli occhi
dei dipendenti si legge terrore e quando qualcuno di loro ha la soluzione a un problema,
per paura non parla.
Sembra assurdo che esistano atteggiamenti
così deleteri, ma purtroppo alle volte noi esseri
umani ci creiamo convinzioni limitanti che ci
distruggono, e la cosa più affascinante è che
non ce ne rendiamo conto. In questi casi è
assolutamente utile l’intervento di un coach
per evitare il peggio sia per l’azienda che per
chi lavora.
Tra i condòmini, anche di palazzi bene, si sta facendo strada questo escamotage per non deliberare i lavori straordinari
Quelli che disertano l’assemblea
A
ssemblee condominiali disertate per non deliberare su
riparazioni e sostituzioni impreviste. Tra i tanti figli della
crisi economica c’è anche un fenomeno tutto interno ai condomini italiani, ivi compresi quelli delle grandi città e dei
quartieri bene. A sottolinearlo è l’Anammi, secondo cui un
numero crescente di condòmini evita, appunto, di partecipare alle assemblee, con l’intento di far mancare il numero legale e bloccare i lavori di manutenzione straordinaria, quindi
non preventivata.
“La tendenza all’assenteismo in assemblea condominiale afferma il presidente Anammi Giuseppe Bica - è un escamotagesempre più utilizzato per sfuggire alla possibilità di spese di
un certo importo”. Per manutenzione straordinaria, si intendono infatti i lavori che non rientrano in quelli già previsti
annualmente e ricompresi nella quota condominiale: in pratica, le riparazioni e le sostituzioni legate a guasti e logorio del
tempo, che possono coinvolgere tutte le parti comuni, dall’a-
scensore alla facciata dell’immobile. “Proprio perché impossibili da prevedere - precisa il leader di Anammi - questi interventi possono rappresentare spese importanti e, in tempi di
crisi, sempre più spesso la soluzione è quella di sottrarsi alla
spesa non partecipando all’assemblea”.
Il fenomeno ha assunto dimensioni significative nella
grandi città, dove il costo della vita è maggiore, e nei quartieri più eleganti dei centri urbani. “La gente non vuole far
sapere che ha problemi di liquidità - spiega ancora Bica -. Il
più delle volte si tratta di condòmini con un buon tenore di
vita, ma che non ce la fanno a sostenere le spese di edifici storici, molto costosi da mantenere. Quando si vedono arrivare
l’avviso di un’assemblea in cui si propone di deliberare sulla
sostituzione di un’autoclave o dell’ascensore, la reazione è di
non farsi vedere, guardandosi bene dall’avvisare l’amministratore”.
La maggioranza richiesta per l’approvazione, infatti, è
dal 1981
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Autorizzazione Tribunale di Torino n° 4754 del 27/01/1995 - Copie arretrate 8 4,00
qualificata: la maggioranza degli intervenuti ed almeno un
terzo dei millesimi: bastano pochi assenti ed il requisito dei
millesimi salta. La conseguenza è un super-lavoro per il professionista condominiale, che raccoglie preventivi, presentazioni tecniche e documentazione, per poi ritrovarsi in
assemblea senza il quorum necessario. “Amministrare in
tempi di crisi è già difficile - denuncia Bica -. Così diventa
impossibile”.
L’espediente anti-spese, tra l’altro, non è solo sbagliato, ma
controproducente. “Non si può dilazionare tutto - stigmatizza
il presidente Anammi -. Si può rimandare un lavoro come la
tinteggiatura di parti comuni, ma non la sostituzione o riparazione di un impianto fondamentale. Non dimentichiamoci,
poi, le ricadute sulla sicurezza dell’edificio ed i possibili danni
a cose e persone che ne possono derivare. Insomma, dalla
manutenzione straordinaria si rischia di passare all’urgenza
improrogabile. Il consiglio, quindi, è quello di affrontare il
problema insieme all’amministratore. In assemblea ci si confronta sui preventivi ed è più agevole trovare una soluzione il
più possibile indolore”.
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6 AMMINISTRARE
N.7
APRILE
2015
Come disposto dalla riforma, può essere attivato a seguito di specifica richiesta dell’assemblea. Ecco le sue potenzialità
avv. Rodolfo Cusano
pres. onorario Acap
L
’occasione per affrontare la questione degli
aspetti informatici in condominio (e per
prevedere obbligatoriamente questa materia
nei corsi di amministrazione di condominio,
di cui al regolamento D.M. 13 agosto 2014, n.
140) è data dalla previsione di cui all’art. 71 ter
delle Disposizioni di attuazione del codice
civile. Tale norma prevede testualmente: “ Su
richiesta dell’assemblea, che delibera con la
maggioranza di cui al secondo comma dell’art.
1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad
attivare un sito internet del condominio che
consenta agli aventi diritto di consultare ed
estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le
spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condòmini”.
L’articolato è sufficientemente chiaro e risponde all’interesse del condomino a conoscere in maniera facile e diretta delle delibere che
regolano la vita in condominio. Non solo delle
delibere. Infatti, la disposizione in esame prevede che vengano messe a disposizione dei
condòmini anche tutti i documenti “previsti
dalla delibera assembleare”.
Quali sono questi documenti? Non si può
farne un’elencazione a priori, ma occorrerà
entrare nel merito della singola delibera. Ad
esempio, se l’amministratore convoca la riunione ponendo all’ordine del giorno la discussione del rendiconto, sarà necessario pubblicare lo stesso in tutte le sue componenti: il giornale delle entrate e delle uscite, il bilancio, lo
stato patrimoniale, la relazione illustrativa (art.
1130 bis c.c.). Come quando ad esempio si
convoca l’assemblea per l’approvazione dei
lavori straordinari occorrerà pubblicare il capitolato di appalto, le offerte dei preventivi,
insomma tutto quanto è necessario al fine di
consentire ai condomini di essere informati
sulle delibere da approvare.
Con riguardo alle spese da sostenere non vi
alcun dubbio che le stesse vanno ripartite sulla
tabella generale ex art. 1123, I comma.
Controllo di gestione
In realtà, se i condòmini deliberano l’istituzione del sito, non aspirano solamente alla
pubblicazione dei documenti afferenti alle assemblee. Uno dei principali problemi in condominio è il controllo tempestivo della gestione contabile. Infatti, il controllo annuale in
sede di approvazione del rendiconto si rivela
spesso tardivo ed inefficace. Con effetti perversi anche sulla responsabilità dello stesso amministratore.
Partendo dai principi che regolano il rapporto di mandato, l’amministratore è tenuto a
rendere il conto dei propri atti e, con l’approvazione fatta dall’assemblea del rendiconto,
L’utilizzo del sito internet condominiale
per il controllo della gestione contabile
anche gli atti emessi senza preventiva autorizzazione si ritengono ratificati.
Ma andiamo con ordine. Il bilancio preventivo è lo strumento autorizzativo della gestione annuale e costituisce il limite per l’operato
dell’amministratore. Solo eventi cui occorre
provvedere con urgenza giustificherebbero un
anticipo di spesa che non è coperto dalla preventiva autorizzazione di cui al bilancio preventivo. In genere trattasi di spese per provvedere alla messa in sicurezza del fabbricato, vuoi
per la caduta di cornicioni, ovvero per il verificarsi di infiltrazioni da lastrico solare, oppure
per la rottura di un gradino, ecc. Spese che per
la loro intrinseca natura necessitano di un
intervento urgente, al fine di eliminare il pericolo per le persone o al fine di evitare l’aggravarsi del danno per le cose.
Anche con riguardo a questi interventi, specialmente quando essi comportano una spesa
gravosa, è sempre meglio per l’amministratore
riferirne all’assemblea per riceverne la preventiva approvazione. Solo quando i tempi e la
gravità dell’accadimento o il pericolo non lo
consentono egli potrà provvedere direttamente portando poi a ratifica la spesa.
Accade invece che, usualmente o senza
accorgersene, l’amministratore non solo effettui una spesa che non è affatto connotata dal
requisito dell’urgenza, ma - cosa ancora più
grave perché va ad inficiare l’intera contabilità
dal punto di vista della chiarezza e correttezza egli sposti somme riscosse per esempio dalla
tabella generale (riferita alle spese di amministrazione, assicurazione, ecc.) al pagamento
dell’acqua o del riscaldamento.
Così facendo, egli distoglie le entrate dalla
spesa per cui erano state autorizzate e le utilizza per soddisfare un’esigenza ritenuta da lui
urgente. Pena ad esempio il distacco del servizio che, immediatamente avvertito dai condòmini, comporterebbe non solo le gravi responsabilità di cui si dirà in seguito ma anche l’immediato venir meno della loro fiducia.
Ciò che si è potuto constatare negli innumerevoli casi sottoposti alla mia attenzione è
che in sede di rendiconto lo storno dei fondi
non viene ratificato dall’assemblea. Con quale
conseguenza? Da un lato avremo che i condòmini che hanno contribuito al versamento
delle quote in base alla tabella generale hanno
maturato un rimborso (per la parte utilizzata a
coprire le spese dell’acqua); dall’altra l’amministratore con la sua erogazione è andato a
coprire le morosità di quei condòmini e solo di
quelli che non erano in regola con i pagamenti
dell’acqua. Ecco anche perché gli altri condòmini non ratificheranno. Vi sono insomma
condòmini che si sono avvantaggiati ed altri
che hanno subito un depauperamento.
Ora, visto che la ratifica non interviene, il
rendiconto andrà modificato nel senso che i
condòmini in tabella A o generale andranno
a rimborso mentre a quelli morosi dell’acqua
verrà imputata pro quota spettante la spesa
sostenuta. Sembra tutto chiaro. Solo che se i
morosi non pagano, l’anticipazione rimane a
carico dell’amministratore che ha effettuato
un pagamento non autorizzato. Per cui lui, pur
subentrando nelle ragioni creditorie dell’ente
erogatore del servizio, ne risponde in proprio.
Insomma, le anticipazioni vanno imputate
alla sua tasca ed è lui che dovrà provvedere
a sue spese a recuperarle nei confronti dei
condòmini morosi, e non più il condominio.
Senza parlare dei tempi che non sono gli stessi.
Cioè i rimborsi vanno effettuati subito ed i
morosi non è detto che siano altrettanto solerti. Anzi, in genere non lo sono.
Come far fronte a tutta questa situazione.
Con il controllo di gestione continuo e costante. I programmi informatici lo fanno. Essi
predispongono anche un sistema che allarma
l’amministratore quando la spesa registrata
sfora il limite di cui al bilancio preventivo.
Ecco cosa vogliono i condòmini. Controllare le entrate e le uscite dell’amministratore per
verificare costantemente se le spese sono state
autorizzate e rientrano nei limiti di bilancio.
Ciò pone fuori dalle regole quei pessimi amministratori che per ingraziarsi il condominio
espongono a preventivo importi niente affatto
veritieri per poi giunger dal salasso del rendiconto. È uno stratagemma che non paga. Il
bilancio preventivo deve assolutamente essere
dimensionato alle effettive esigenze. In mancanza nessuna acrobazia contabile reggerà di
fronte al rifiuto dei condòmini di approvare il
rendiconto.
Ed allora si suggerisce la pubblicazione
anche del giornale delle entrate e delle uscite.
Chiaramente aggiornato nei 30 giorni per
legge previsti. In maniera da evidenziare la cd.
cassa del condominio. Il raffronto costante dei
detti registri delle entrate e delle uscite con il
conto corrente condominiale (dove pure per
legge debbono transitare tutte le entrate e le
uscite). Garantirà la trasparenza e l’informazione ai condomini e sarà motivo di verifica
anche per l’amministratore perché dal loro
raffronto risulterà facile evidenziare eventuali
discrasie.
In conclusione, il sito permetterà:
❖La pubblicazioneon linedei documenti condominiali;
❖ La drastica riduzione dell’utilizzo della carta,
con benefici pratici (per l’amministratore),
economici (per i condòmini) ed ecologici (per
tutti);
❖ il controllo immediato delle entrate e delle
uscite effettuate, perché ai sensi dell’art. 1129
c.c. l’amministratore è obbligato a far transita-
re le somme ricevute a qualsiasi titolo dai
condòmini e dai terzi, nonché quelle erogate a
qualsiasi titolo per conto del condominio su
uno specifico conto corrente postale o bancario intestato al condominio. Inoltre, qualora i
condòmini siano diffidenti anche dei dati pubblicati, potranno pur sempre chiedere all’amministratore copia dell’estratto conto come ha
chiarito anche recentemente il Garante della
privacy. Non costituendo tale richiesta che
un diritto dei singoli condòmini in quanto il
conto corrente è si aperto dall’amministratore
ma solo quale mandatario dei singoli condòmini. Il Garante della privacy ha, infatti, riconosciuto il diritto dei condòmini di chiedere
ed ottenere “copia degli atti e documenti bancari” senza alcuna limitazione, neanche nelle
forme di un parziale oscuramento, anche se
contengono dati personali dei terzi.
Convocazione assemblea
L’art. 66 Disp. Att. c.c. ha stabilito che l’avviso di convocazione può essere inviato oltre
che a mezzo di raccomandata anche con avviso di ricevimento ovvero anche a mezzo posta
elettronica certificata o a mezzo fax o consegna a mano. Questa disposizione, innovativa
della precedente disciplina che non prevedeva
alcunché, ha limitato la possibilità di inviare
detto avviso solo alle forme espressamente previste. Ciò in virtù dell’art. 72, sempre delle
Disposizioni di attuazione del codice civile,
che considera l’art. 66 quale norma inderogabile. Per cui saremo in presenza di una regolare
convocazione solo con l’utilizzo della cd. pec,
cioè la posta elettronica certificata. Essa presuppone che essa sia in possesso sia del mittente che del destinatario. Purtroppo molti
condòmini non ne sono ancora dotati per cui
l’amministratore per costoro dovrà ancora
ricorrere a forme tradizionali di spedizioni, con
aggravio di lavoro e di spese. Forse un’opera di
convincimento, visto che di spese non lievi si
tratta, potrà indurre gli stessi a munirsi di una
pec.
Già all’attenzione dei giudici sono state portate cause aventi ad oggetto la contestazione di
un avviso di convocazione mandato a mezzo
una semplice mail. Tale forma di comunicazione non è valida per legge. Vi sono alcuni che
tentano però di forzare la situazione facendosi
rilasciare una dichiarazione (ritenuta effettuata nell’ambito dell’autonomia contrattuale)
che manda esente l’amministratore da ogni
responsabilità. La questione è da non porsi. I
problemi quotidiani cui è sottoposta l’attività
dell’amministratore non permettono di operare delle scelte foriere di conseguenze non certo
positive. Per cui è meglio per ora attenersi al
dettato legislativo.
8 CASA NEWS
N.7
APRILE
2015
L’indagine del Censis fotografa un incremento record dei colpi in appartamento, spesso anche con gli inquilini presenti
Furti e rapine: la casa è sempre meno al sicuro
C
omplice la crisi, è un fenomeno di sempre maggiore attualità, tanto che, oltre
alle iniziative avviate da aziende private (vedi il progetto Sicuri e Assicurati promosso da
Officine Locati e Reale Mutua, di cui abbiamo parlato nello scorso numero di Italia Casa,
ndr.) l’incremento esponenziale dei furti in
alloggio è entrato anche nell’agenda del Censis, che vi ha dedicato l’11° numero del “Diario della transizione”, pubblicato nelle scorse
settimane.
I NUMERI
Secondo l’indagine del Censis, i furti in
appartamento in Italia nel 2014 sono stati
ben 689 al giorno, cioè 29 ogni ora: uno ogni
due minuti. Peraltro, questa tipologia di reato
ha registrato un aumento record. Negli ultimi
dieci anni, infatti, i colpi messi a segno dai topi d’alloggio i sono più che raddoppiati, passando dai 110.887 denunciati nel 2004 ai
251.422 del 2013, con una crescita del
126,7%. E solo nell’ultimo anno l’incremento è stato del 5,9%. Interessante osservare che
si tratta di un aumento molto più accentuato
rispetto all’andamento del numero totale dei
reati (+19,6% nel periodo 2004-2013) e dei
furti nel complesso (+6%), e in controtendenza rispetto all’andamento dei furti di autoveicoli (-32,2%) e degli omicidi (-29,7%).
LE AREE
La zona d’Italia più colpita è il Nord-Ovest,
dove nell’ultimo anno i furti in abitazione
sono stati 92.100, aumentati del 151% nel
decennio. Oltre il 20% dei furti denunciati è
avvenuto in tre province: Milano (19.214
➣ Getta armi da finestra,
fermato dai carabinieri
Un ragazzo di 22 anni è stato arrestato dai
carabinieri di Cosenza e posto ai domiciliari,
con l’accusa di detenzione illegale di armi e
munizioni. Nel corso di una perquisizione a
casa del giovane, i militari lo hanno placcato
mentre tentava di disfarsi di due pistole gettandole dalla finestra. I carabinieri hanno poi
recuperato una pistola calibro 6,35, una calibro 9 con matricola abrasa e munizioni varie.
➣ Uccisa a martellate
per lite condominiale
Una lite condominiale sfociata in tragedia.
È accaduto in provincia di Caserta. La vittima
è una donna di 59 anni, una professoressa delle
scuole superiori. L’uomo, di 51 anni, la ha
presa a martellate togliendole così la vita. L’aggressore è stato poi fermato dalla polizia con
l’accusa di omicidio.
➣ Furti in alloggi: manette
anche per donna incinta
Una piccola banda, apparentemente insospettabile, si aggirava in una cittadina della
provincia di Napoli per compiere una serie di
furti in appartamenti. Due donne, di cui una
in stato interessante, sono state arrestate dalla
polizia. Gli agenti hanno recuperato anche
reati), Torino (16.207) e Roma (15.779).
Considerando il numero di reati rispetto
alla popolazione residente, in cima alla graduatoria delle province italiane più bersagliate si trovano Asti (9,2 furti in abitazione ogni
mille abitanti), Pavia (7,1 ogni mille), Torino
(7,1 ogni mille) e Ravenna (7,0 ogni mille).
E le province in cui i furti in casa sono aumentati di più nell’ultimo decennio sono Forlì-Cesena (al primo posto, +312,9%), Mantova (+251,3%), Udine (+250,0%), Terni
(+243,7%) e Bergamo (+234,3%). Tra le
grandi città, gli aumenti maggiori si registrano invece a Milano (+229,2% nel periodo
2004-2013), Firenze (+177,3%), Torino
(+172,6%), Padova (+143,3%), Palermo
(+128,4%), Venezia (+120,9%), Roma
(+120,6%), Bologna (+104,5%) e Verona
(+103,4%).
FOTOGRAFIA
Cresce anche l’attenzione delle forze dell’ordine nei confronti di questo reato. Nel
2013 sono state denunciate a piede libero per
furti in abitazione 15.263 persone (+139,6%
rispetto al 2004), di cui 1.366 minori (il 9%
del totale). E sono state arrestate 6.628 persone, di cui 486 minori (il 7,3% del totale). I
detenuti per furto in abitazione e furto con
strappo sono 3.530 nel 2014, con una crescita
del 131,9% rispetto al 2007.
I ladri scelgono sempre di più le abitazioni
private, perché oggi negozi, banche, uffici
postali e strade commerciali sono maggiormente dotati di sistemi di sicurezza, come le
telecamere, in grado di scoraggiare chi vuole commettere il reato o di individuarne il
responsabile. E anche perché si è certi di trovare nelle case un bottino da portare via, soprattutto in una stagione di crisi e di forte
incertezza riguardo al futuro, in cui gli italiani
hanno ridotto i consumi e hanno preferito
tenere i propri risparmi “sotto il materasso”.
I dati testimoniano una presenza consistente di stranieri sulla scena del crimine. Nell’ultimo anno tra i denunciati a piede libero gli
stranieri sono il 54,2% (8.627 persone), tra gli
arrestati il 62% (4.112: +31,4% solo nell’ultimo anno), tra i detenuti il 42,3% (1.493).
domestica porta a un aumento delle preoccupazioni della gente comune. Le famiglie
che percepiscono il rischio di criminalità nella
zona in cui vivono sono passate dal 27,1% del
totale nel 2010 al 30% nel 2014. In effetti,
siamo al 6° posto in Europa per numero di
furti e rapine in abitazione: 4 ogni mille abitanti rispetto alla media europea di 2,9 (i dati
di comparazione internazionale sono riferiti
all’anno 2012). Più insicuri dell’Italia sono
solo Grecia (7,9 reati ogni mille abitanti),
Danimarca (7,8), Belgio (7,2), Paesi Bassi
(6,7) e Irlanda (6,1). Ultimi in classifica (cioè
i Paesi più sicuri) sono Romania (0,8) e Slovacchia (0,3).
VIOLENZA
STUDI SOCIALI
Si svaligia sempre e comunque: di notte e di
giorno, da soli o organizzati in bande, spesso
sfidando gli ignari inquilini mentre si trovano
in casa. Parallelamente all’aumento dei furti,
infatti, a disturbare i sonni tranquilli degli italiani è la crescita di un altro reato ancora più
allarmante: le rapine in abitazione, con violenza o minaccia ai proprietari. Nel 2013 sono
state 3.619, con una crescita vertiginosa nel
decennio (+195,4%) e un incremento del
3,7% solo nell’ultimo anno.
A differenza dei furti in abitazione, le rapine sono commesse principalmente al Sud
(1.380 nel 2013, pari al 38,1% del totale).
Nella graduatoria provinciale in base all’incidenza di questo reato rispetto alla popolazione
residente, al primo posto si trova Trapani
(14,4 rapine in abitazione ogni 100.000 abitanti), seguito da Asti (14,1 ogni 100.000) e
Palermo (13,8 ogni 100.000).
Il “Diario della transizione” del Censis, ha
l’obiettivo di cogliere e descrivere i principali
temi sociali attraverso una serie di note di
approfondimento diffuse nel 2014 e nel 2015.
I numeri precedenti a quello sui furti in casa
hanno riguardato: “L’austerity ha stancato gli
italiani: sobri sì, asceti no” (28 aprile 2014);
“Crescono le disuguaglianze sociali: vero
male che corrode l’Italia” (3 maggio 2014); “I
disabili, i più diseguali nella crescita delle disuguaglianze sociali” (17 maggio 2014);
“Acqua: tariffe più basse d’Europa e record di
acqua minerale, acquedotti colabrodo e
depuratori carenti” (24 maggio 2014); “Scuola: intonaci che crollano, rubinetti che perdono e vetri rotti” (31 maggio 2014); “Cattiva
reputazione per l’Italia” (7 giugno 2014); “Lo
spread digitale costa all’Italia 10 milioni di
euro al giorno” (5 luglio 2014); «Decollo della
scuola digitale?” (13 settembre 2014); “L’azienda più liquida d’Italia? Gli italiani” (20
PREOCCUPAZIONI
settembre 2014); “Il ritorno del ceto medio”
E l’aumento dei reati che turbano la quiete (7 febbraio 2015).
alcuni monili in oro e argento, il cui valore è in
corso di quantificazione. I poliziotti stanno
indagando anche su altri furti commessi in
zona.
natori ha ferito alla testa, forse col calcio della
pistola, sia il proprietario che il figlio. Entrambi
sono stati soccorsi e medicati. La polizia sta
indagando sulle dinamiche della vicenda.
➣ Anziani morti in casa
Killer è il monossido
➣ Lava vetri in alloggio
Cade nel vuoto e muore
Potrebbero essere state le esalazioni di
monossido di carbonio a causare il decesso di
due anziani fratelli, un uomo di 71 anni e una
donna di 76, trovati morti in tarda serata, nella
loro abitazione di Cesenatico. A scoprire i corpi dei due pensionati i carabinieri, che hanno
trovato i cadaveri su due letti in un ambiente
in totale stato di abbandono e degrado, con
cumuli di spazzatura bruciati a terra. Dalle
prime rilevazioni risulterebbe che i due fratelli
sarebbero deceduti almeno tre giorni prima del
rinvenimento.
Si dice che gli incidenti domestici siano una
delle prime cause di morte. È purtroppo questo
il caso di una donna di 54 anni, deceduta dopo
essere precipitata dal quarto piano di un condominio mentre puliva le finestre di casa. Sul
posto sono intervenuti i medici del 118 e le volanti della polizia. Inutili i tentativi di rianimarla. La donna si trovava sola in casa, stava
preparando da mangiare in attesa del rientro a
casa dei figli.
➣ Rapina in casa: banditi
feriscono padre e figlio
Violenta rapina in un appartamento alla
periferia nord di Roma. Nottetempo 4 uomini armati di pistola, forse dell’Est Europa,
hanno fatto irruzione in un’abitazione forzando una finestra. In casa c’erano il proprietario un uomo di 76anni - con la moglie e il figlio,
accompagnato a sua volta dalla moglie. I malviventi sono scappati con un bottino di
20mila euro. Durante lo scontro, uno dei rapi-
➣ Rapina con sequestro
in una villa del Torinese
Choc e tanta paura per una coppia di pensionati nel Torinese. Una banda di quattro
rapinatori a volto coperto, muniti di coltello,
ha fatto irruzione nella loro villa: dopo averli
immobilizzati su una poltrona, i banditi hanno
svaligiato la casa, trafugando gioielli, telefoni
cellulari e una carabina. I malviventi sono poi
scappati rubando la Fiat Panda della coppia e
facendo perdere le proprie tracce. I due anziani
stanno bene, ma sono provati emotivamente
dall’accaduto.
➣ Sradica cassaforte in casa
del padre: denunciato
In provincia di Catania, un uomo di 44 anni
è stato denunciato dai carabinieri per un furto
commesso ai danni del padre, un uomo di 70
anni. L’uomo, grazie all’uso di un martelletto
pneumatico, ha sradicato la cassaforte dal muro
della casa del genitore, contenente circa 3.000
euro in contati e oggetti preziosi per un valore
di 5.000 euro. Il 44enne ha confessato e fatto
recuperare la refurtiva, che aveva nascosto in
un casa di campagna. È stato denunciato in
stato di libertà. Si è giustificato dicendo di avere
serie difficoltà economica e problemi familiari.
➣ Incendia l’appartamento
Poi si barrica in auto
Ore di tensione in provincia di Firenze, dove
un uomo di 74 anni ha dato fuoco alla sua abitazione con della benzina; successivamente, si
è chiuso nella sua auto con una pistola e ha
provato a suicidarsi, senza successo. Dopo una
trattativa durata oltre 4 ore, l’anziano è uscito
dall’auto e ha consegnato ai carabinieri la pistola, con la quale aveva minacciato i servizi
sanitari e i vigili del fuoco giunti sul posto per
spegnere l’incendio. Il settantaquattrenne è
stato ricoverato in una struttura sanitaria. L’arma - una pistola calibro 7,65 regolarmente detenuta - è stata sequestrata. Le cause del suo
gesto sono in corso di accertamento.
APRILE
2015
ABITARE 9
N.7
L’illegittimità dei benefici sui canoni a seguito dell’autodenuncia dei contratti non registrati e le “deroghe” concesse dalla legge 80/2014
Affitti in nero: quali effetti dopo l’incostituzionalità?
avv. Giovanni Carini (Uppi)
C
on gli articoli 8-9 dell’art. 3 del d.lgs. n.
23/2011, il legislatore aveva introdotto,
nell’ambito della normativa della c.d. “cedolare secca”, una particolare sanzione fiscale
stabilendo che: “ai contratti di locazione degli
immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono
registrati entro il termine stabilito dalla legge,
si applica la seguente disciplina:
a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431
del 1998;
c) a decorrere dalla registrazione il canone
annuo di locazione è fissato in misura pari al
triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per
cento dell’aumento degli indici Istat dei prezzi
al consumo per le famiglie degli impiegati ed
operai. Se il contratto prevede un canone
inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti”.
d) Le disposizioni di cui all’articolo 1, comma
346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed
al comma 8 del presente articolo si applicano
anche ai casi in cui:
1) nel contratto di locazione registrato sia
stato indicato un importo inferiore a quello
effettivo;
2) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.
La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si
applica ove la registrazione sia effettuata entro
sessanta giorni dalla data di entrata in vigore
del presente decreto”.
INCOSTITUZIONALITÀ
Tale norma, dunque, prevedeva, anche con
riferimento ai contratti in corso ed in assenza
della sanatoria prevista dall’ultima parte della
norma, la possibilità di ottenere la imposizione di un contratto su delazione della parte
conduttrice a diverse (ed in genere peggiorative) condizioni, rispetto a quelle pattuite, e
precisamente la costituzione di ufficio (o
“volontaria” ipotesi invero piuttosto remota)
di un contratto ex novo della durata di 4 + 4
anni e ad un corrispettivo annuo pari a tre
volte la rendita catastale.
Con sentenza del 14.03.2014, gli art. 8-9
del d.lgs 23/2011 sono stati dichiarati illegittimi dalla Corte Costituzionale, per cui detta
norma ha perso “ab origine” qualsivoglia efficacia. Senonché il legislatore, con successivo
decreto legge 28.3.2014 n. 47, convertito con
legge 23.5.2014 n. 80, pubblicato in G.U. n.
121 del 27.5.2014 ed entrato in vigore il giorno dopo, ossia il 28.5.2014, ha inteso adottare
una specie di “gestione” dei normali effetti
conseguenti ad una norma dichiarata incostituzionale, introducendo all’art. 5 comma 1 ter
una sorta di protrazione degli effetti della
norma dichiarata incostituzionale, stabilendo
che restano salvi “sia gli effetti che i rapporti
giuridici”, sorti sulla base dei “contratti di
locazione” registrati secondo le procedure di
cui alle richiamate norme (incostituzionali):
“sono fatti salvi fino alla data del 31.12.2015
gli effetti prodottisi ed i rapporti giuridici sorti
sulla base dei contratti di locazione registrati ai bianco in una situazione sensibilmente gravosensi dell’art. 3 comma 8 e 9 del decreto legi- sa sia sotto il profilo abitativo, tenuto conto
che la riduzione del canone, come è noto,
slativo 14.03.2011 n. 23”.
comporta la risoluzione automatica del rapporto locativo per inadempimento, sia sotto
EFFETTI GIURIDICI
l’aspetto economico, tenuto conto che effetto
Ciò posto, in primo luogo, pur risultando automatico della illecita autoriduzione del
piuttosto oscuro quali siano gli effetti ed i rap- corrispettivo, è l’obbligo di pagamento immeporti “prodottisi” sulla base del contratto di diato delle differenze già maturate. Ne conselocazione ricostruito, dobbiamo immaginare gue che, il legislatore, con la norma che egli
che il legislatore abbia voluto procrastinare la stesso definisce di salvaguardia, ha inteso evipossibilità, per i conduttori che avessero atti- tare che il conduttore incolpevole, potesse
vato la procedura “sanzionatoria”, di non subire tutto di un colpo gli effetti della errata
subire immediatamente gli effetti della pro- scelta legislativa, dichiarando la possibilità di
nuncia di incostituzionalità, per cui occorre porvi rimedio entro un termine che ha indiesaminare quali siano la portata e le conse- cato per la fine dell’anno 2015.
guenze della “proroga” introdotta a seguito
Del resto, se avesse voluto prorogare l’efficadella denunzia formulata con la procedura di cia del contratto per il futuro, egli avrebbe
cui all’art. 3 d.lgs 23/2011. Premesso, infatti, fatto espresso riferimento ad esso e non di
che la sanzione di incostituzionalità, ha certo agli effetti ed ai rapporti già maturati (in
indubbiamente travolto la validità ed effica- base a detto contratto) e ciò senza tener conto
cia del contratto secondo lo schema ipotizza- della circostanza, altrettanto rilevante, che il
to dal legislatore nella norma abrogata dalla contratto o è valido o non lo è, per cui mai la
Corte Costituzionale (4+4 anni di durata ad durata di esso potrebbe essere temporalmente
un corrispettivo pari a tre volte la rendita ca- ridotta e procrastinata al 31.12.2015.
tastale diviso 12), va correttamente interpretata la successiva norma definita di “salvaguardia” (art. 5 comma 1 ter D.L. 28.3.2014 RELAZIONE IN SENATO
n. 47), analizzandone la portata.
Tale lettura della norma in esame, è avallata
E, al riguardo vi è una prima considerazio- anche dalla relazione introduttiva ad essa e, in
ne. “Gli effetti ed i rapporti giuridici” relativi particolare, da quanto riferito in Senato dal
ai contratti di locazione registrati ricorrendo relatore in occasione della seduta pubblica di
al procedimento del d.lgs. 23/2011, sono “fatti giovedì 8 maggio 2014 (la 243 a): “La comsalvi” per un tempo limitato, e cioè fino al missione ha introdotto infine una norma che
31.12.2015, essendo questo un dato estrema- salvaguarda fino al 31 dicembre 2015 gli effetmente chiaro perché letterale.
ti della legge contro gli affitti in nero che la
La norma è, invece, piuttosto ambigua lad- Corte Costituzionale ha cancellato. Si è trodove fa riferimento all’oggetto del “salvatag- vata una soluzione che non mette in discusgio”, ossia gli effetti ed i rapporti giuridici, sorti sione la sentenza, ma riconosce che coloro
sulla base dei contratti di locazione, forzosa- che ne hanno beneficiato oggi non possono
mente imposti. In particolare, bisogna subire le conseguenze di aver applicato la
domandarsi se il legislatore abbia voluto pro- legge, e garantisce loro un tempo congruo per
rogare il contratto in quanto tale, lasciando- non dover sopportare un aggravio ingiusto
lo in vigore fino al 31.12.2015, oppure ab- delle proprie condizioni”.
bia inteso, più semplicemente, preservare il
Dunque dal semplice esame di tale relazioconduttore dal pagamento immediato degli ne risulta confermato che:
oneri già maturati, per avere illegittimamen- - la norma produce i suoi effetti fino al
te violato la pattuizione contrattuale origina- 31.12.2015;
ria ma in maniera incolpevole, avendo fatto - essa ha lo scopo di “salvaguardare gli effetti
affidamento e (corretta) applicazione di una della legge contro gli “affitti in nero” che la
norma, poi dichiarata incostituzionale.
Corte Costituzionale avrebbe cancellato ma
Delle due interpretazioni la seconda appa- è comunque “una soluzione che non mette in
re - a parere dello scrivente - indubbiamen- discussione la sentenza”.
te più conforme ed in linea con il contenuto
letterale e con la ratio della legge e, senz’altro
PRE E POST SENTENZA
ne fornisce una lettura costituzionalmente
Questo passaggio merita una ulteriore
orientata (la norma in questione è già stata
considerazione.
In primo luogo, in esso si fa
rimessa dal Tribunale di Napoli con ordinanespresso
riferimento
alla salvaguardia degli
za del Dr. Rosario Caiazzo del 18.06.2014, al
effetti
pregressi
ossia
già
maturati, ma nulla
vaglio della Corte Costituzionale).
Difatti, la disposizione prevede chiaramen- dispone per le vicende successive al prosieguo
te e letteralmente, la salvezza degli effetti e del rapporto, tant’è che conferma la piena
rapporti già “prodotti e sorti”, al momento validità della sentenza che non “mette in
della sua entrata in vigore e non regolamenta discussione”, volendo soltanto evitare che chi
affatto quelli che dovranno maturare succes- ha applicato la norma dichiarata illegittima,
sivamente, a seguito del venir meno della possa subire “un aggravio ingiusto delle proprie condizioni di vita”. In secondo luogo, la
legge per la dichiarata incostituzionalità.
salvaguardia di cui trattasi non è definitiva ma
è limitata, allo spirare del termine fissato per il
LA “RATIO LEGIS”
31.12.2015. Del resto, sempre nella relazione,
Ciò trova conforto anche nella ratio legis. È si legge che si è voluto evitare un “aggravio
infatti evidente che chi aveva fatto ricorso al ingiusto”. Nel caso in esame l’ingiustizia delprocedimento fidando sulla validità della ori- l’aggravio non può di certo essere riferita alginaria disposizione, poi cancellata in virtù l’applicazione della sentenza del Giudice delle
del noto effetto retroattivo della statuizione leggi, che in quanto tale non può che possecostituzionale, si sarebbe trovato di punto in dere il crisma della legittimità, ma tuttalpiù,
alle difficoltà in cui si viene a trovare il conduttore se deve in un’unica soluzione, provvedere a reintegrare la decurtazione di canone, accumulato in applicazione della norma
incostituzionale. Pertanto tale ingiustizia
sarebbe debellata, con la concessione di un
congruo termine per sanare il debito pregresso
maturato.
Al riguardo si ricorda che la Suprema
Corte, nell’analizzare gli effetti delle pronunce della Corte Costituzionale, ha avuto modo
di precisare che: “la retroattività delle pronunce di illegittimità costituzionale riguarda
l’antigiuridicità delle norme investite, non
più applicabili neanche ai rapporti pregressi
non ancora “esauriti” ma non consente di
configurare retroattivamente, quanto fittiziamente, la colpa del soggetto, che prima della declaratoria di incostituzionalità abbia
conformato il proprio comportamento alle
norme solo successivamente investite da
quella declaratoria (così Cass. n. 355/2013;
conf. Cass. n. 6744/1996: “l’efficacia retroattiva delle sentenze dichiarative dell’illegittimità costituzionale di una norma, se comporta che tali pronunzie abbiano effetto anche in
ordine ai rapporto svoltisi precedentemente
(eccettuati quelli definiti con sentenza passata in giudicato e le situazioni comunque definitivamente esaurite) non vale a far ritenere illecito il comportamento realizzato, anteriormente alla sentenza di incostituzionalità, conformemente alla norma successivamente dichiarata illegittima, non potendo
detto comportamento ritenersi caratterizzato
da dolo o colpa” (Cass. n. 15879/2002; Cass.
n. 941/1999; Cass. n. 194/1996).”
LE CONCLUSIONI
Quindi, tirando le fila del discorso, a partire
dalla data di decisione della Corte Costituzionale, essendo venuta indubbiamente meno
l’esigenza di tutela della “incolpevolezza”
del conduttore, quest’ultimo è tenuto all’immediato pagamento del corrispettivo pieno
mentre, per le differenze pregresse maturate
dalla data della riduzione fino alla sentenza
della Corte Costituzionale le stesse, pur essendo regolarmente dovute, potranno essere corrisposte entro la data del 31.12.2015.
Il locatore, pertanto, potrà agire per la risoluzione del contratto, qualora il conduttore anche dopo la pronunzia della Corte Costituzionale - avesse continuato a corrispondere il
canone ridotto per il periodo che va dalla pronuncia della Corte Costituzionale in poi,
mentre per la differenze pregresse il giudizio di
morosità potrà essere incardinato solo dopo lo
spirare del termine dilatorio del 31.12.2015.
Tale chiave di lettura, a parere dello scrivente, fugherebbe anche il sospetto di illegittimità costituzionale sollevato dal Giudice con l’ordinanza di rimessione del 18-062014. Tuttavia è opportuno, comunque,
precisare che la pendenza di tale questione non impedisce al locatore di potere agire
per la risoluzione definitiva del contratto in
ragione del mancato pagamento delle differenze di canone a partire dalla data di riduzione del corrispettivo fino all’attualità, posta
in essere in attuazione del procedimento ex
d.lgs. 23/2011. In tal caso dovrà formulare una specifica domanda, rinviandone la
definizione alla pronuncia della Corte Costituzionale.
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12 NOTAI
N.7
APRILE
2015
Intervista al notaio Giulio Biino, a seguito dell’intesa siglata con il Dipartimento di Giurisprudenza dell’Università di Torino
Il Diritto notarile è approdato in Facoltà,
ma è già penalizzato dal Ddl Concorrenza
A
ll’Università di Torino è stato attivato, per la
prima volta, l’insegnamento di Diritto Notarile, grazie alla convenzione siglata tra il Dipartimento
di Giurisprudenza e il Consiglio Nazionale dei
Distretti Notarili Riuniti di Torino e Pinerolo. Il progetto offre un’opportunità davvero ghiotta per chi
vorrà intraprendere questa professione nel futuro.
Abbiamo intervistato il notaio Giulio Biino, presidente del Consiglio Nazionale dei Distretti Riuniti di
Torino e Pinerolo, e la professoressa Laura Scomparin, direttrice del Dipartimento di Giurisprudenza
dell’Università di Torino, parlando con loro, del
nuovo corso universitario, anche nell’ottica del recente Ddl Concorrenza, che, in estrema sintesi, prevede che alcune transazioni immobiliari e societarie
siano effettuate senza controllo notarile.
Presidente Biino, come e da chi è nata l’idea di
attivare l’insegnamento del Diritto Notarile
all’università?
È stata un’iniziativa congiunta del Consiglio
Notarile di Torino e del Dipartimento di Giurisprudenza dell’Università di Torino. Ci siamo
resi conto che il corso di Diritto Notarile era presente sperimentalmente solo a Napoli e Bologna, ma nel resto d’Italia, e soprattutto al Nord,
non ve ne era traccia. Ci siamo convinti che
fosse un’esigenza da soddisfare, in quanto il Diritto Notarile ingloba diverse materie che richiedono una preparazione specifica. Si tratta, quindi, di un vero e proprio indirizzo tematico, e
come tale non può essere mutuato, così come è
sempre stato fatto, dalle altre materie. L’Università ha condiviso questa necessità, e si è attivata
la sinergia per la creazione del progetto.
In che cosa consiste il corso e quali saranno, nello specifico, le attività che svolgerà il
Centro Studi di Diritto Notarile?
L’organizzazione didattica è ovviamente
lasciata all’Università. Il corso è di 40 ore, con
un docente che è stato individuato di concerto
dal Consiglio Notarile e dal Dipartimento di
Giurisprudenza, che nella fattispecie è il notaio
Piero Boero, autore di numerose pubblicazioni
illustri.
Alle lezioni, che comprenderanno materie
specifiche di Diritto civile, Diritto commerciale, Diritto successorio e Legge notarile, si affiancherà un’attività seminariale, che verrà svolta
congiuntamente dal docente, coadiuvato da
altri collaboratori e dallo stesso Centro di Studi
Notarile, che si occuperà di coordinare l’attività
nel suo insieme. Sarà un’opportunità importante per gli studenti, i quali, fin dalla giornata di
orientamento che si è svolta a febbraio, si sono
dimostrati molto interessati al fatto che fosse
stato attivato un indirizzo specifico. Ciò dimostra che c’era una certa “domanda di mercato”,
cui bisognava dare una risposta.
È un progetto che, in futuro, potrà essere condiviso anche dalle altre università italiane attraverso il Consiglio Nazionale del Notariato?
Io credo di sì; formalmente non conosco le
dinamiche organizzative e amministrative, per
cui non so se l’Università degli Studi di Torino,
sotto questo punto di vista, abbia rapporti con le
altre facoltà. È probabile, però, che ci sarà una
sinergia con l’Università del Piemonte Orientale, ma al momento non si è attivato ancora
nulla in questo senso.
Lei ritiene che la figura del notaio possa uscirne
ridimensionata? E in questo nuovo scenario,
come si inquadra questo nuovo corso universitario?
Il problema di fondo del Ddl Concorrenza è
che non dà alcun beneficio al cittadino, creando invece gravissime difficoltà al sistema. Il fatto
di traslare parte delle competenze dal notaio
all’avvocato porterà soltanto danni, a fronte di
un sistema di costi che rimarrà pressoché invariato, ma con sicura diminuzione delle garanzie
per la popolazione, visto che il notaio, in quanto
pubblico ufficiale, è tenuto ad una serie di adempimenti che invece l’avvocato, così come prospettato dal DDL, non è tenuto a dover seguire.
Quello che cerchiamo di far capire all’opinione pubblica e alla categoria degli avvocati è che
questa non è una battaglia tra Notariato e
Avvocatura, anch’essa, peraltro, dubbiosa sul
vantaggio nella traslazione di competenze. Si
tratta, piuttosto, di un conflitto in favore delle
istituzioni: il notaio svolge, in quanto pubblico
ufficiale, attività per lo Stato, e non si vede il
motivo per cui le nostre mansioni possano essere svolte da altri che non abbiano sostenuto il
nostro concorso.
Per quanto riguarda il corso appena attivato,
la nostra preoccupazione è volta ad una possibile disaffezione verso la professione; è chiaro che
una campagna mediatica che porti a equiparare
la funzione notarile a quella degli altri professionisti può generare la convinzione nei giovani
che quella dei notaio sia assimilabile a quella
dell’avvocato o ad altre.
Di recente è stato approvato il Ddl Concorrenza, contro il quale c’è stata la forte presa di posizione del Consiglio Nazionale del Notariato.
Vi siete chiesti, allora, il motivo per il quale è
stato approvato il Ddl Concorrenza?
Dietro questo Ddl Concorrenza ci sono i
Il notaio Giulio Biino
poteri forti, ossia le banche e le assicurazioni. Il
disegno tende a conglobare, nell’ambito della
banca, una serie di attività utili per proporre un
pacchetto completo costituito da un parco
immobili da vendere, la stipulazione dell’atto con i suoi legali interni, l’accensione di un
mutuo e infine l’assicurazione. Il cittadino, così
facendo, avrebbe il necessario grazie all’istituto
bancario: tutto ciò comporterebbe l’assoluta
mancanza della terzietà delle parti garantita
dalla figura del notaio.
Si consideri che in Italia, con l’attuale sistema
notarile, il contenzioso post-stipule del comparto delle compravendite immobiliari è pari allo
0,03%; invece, nei paesi anglossassoni, in cui
non è presente la figura del notaio, il contenzioso post-rogito si aggira intorno al 20-30%. In
ultimo, noi facciamo fatica a capire come questo DDL sia stato portato avanti dal Ministero
dello Sviluppo Economico, quando invece il
ministero da cui dipende il notariato è quella
della Giustizia.
Rebecca Genesio
La professoressa Laura Scomparin illustra termini, contenuti e modalità di un approccio didattico fortemente innovativo
Un nuovo approccio, con lo studio di casi concreti
Professoressa Scomparin, il Diritto
Notarile all’Università è la nuova
offerta didattica del Dipartimento
di Giurisprudenza in collaborazione con il Consiglio Notarile di Torino: perché è stato attivato il corso?
Si tratta di un tema che in parte
viene affrontato da diversi nostri
colleghi, in quanto il Diritto notarile è una materia trasversale che
interessa settori di Diritto civile,
Diritto commerciale e anche profili
di Diritto penale; quindi avere uno
sguardo unitario, dal punto di vista
teorico, ci sembrava importante.
Non solo: l’idea della collaborazione con l’Ordine dei Notai è nata da
un’esigenza che sempre più avvertiamo: offrire ai nostri studenti
riscontri concreti rispetto ai contenuti formativi. Ascoltare la voce di
un professionista può infatti trasmettere la testimonianza pratica
del mestiere, con esempi e problematiche tangibili.
Ma in che cosa consiste e come è
strutturato il piano didattico?
Il corso è costituito da una parte
più teorica e una affidata ad un docente iscritto all’Ordine dei Notai.
Le materie proposte spaziano in
tutto lo scibile del contesto nota-
rile, ossia riguardano sia aspetti
prettamente civilistici, sia spunti di
diritto commerciale, oltre che tutto quanto concerne i rapporti tra il
notariato e la gestione delle società.
Ciò che caratterizza il contenuto
didattico è il fatto che il docente
lavorerà molto sui casi: è una prassi
che io, come direttrice, ho cercato
di portare all’interno dell’Università, suggerendo uno sguardo all’applicazione concreta del diritto.
Tutto ciò risponde anche alle caratteristiche degli studenti di oggi, i
quali apprendono molto di più se
hanno di fronte il caso specifico e se
partecipano attivamente alla comprensione di ciò che si sta insegnando, quindi, appunto, lavorando
concretamente sui casi.
È una tipologia di apprendimento più dinamica, anche perché questa generazione di ragazzi è abituata
ad agire, ad imparare applicandosi
direttamente, senza “leggere il
libretto delle istruzioni”.
Questa è un po’ una sfida che su
vari settori stiamo cercando di portare avanti, e in questo contesto,
ovviamente, passava attraverso la
collaborazione con l’Ordine dei
Notai, i quali si sono dimostrati
molto aperti e molto attenti; i notai
sono professionisti che, un po’ come gli avvocati, hanno un’immagine molto tradizionale. Invece il
Consiglio Notarile di Torino è risultato estremamente dinamico nel
condividere pienamente questo
tipo di approccio.
Nel Nord Italia siete i primi ad aver
attivato questo corso di studi: l’obiettivo è diventare modello per le
altre Facoltà e punto di riferimento
per i giovani notai di domani?
Nell’ambito della Convenzione
che abbiamo siglato il mese scorso,
l’insegnamento del diritto notarile
era uno degli elementi caratterizzanti; oltre a questo, c’è l’istituzione
di un Centro studi di diritto notarile
presso il Dipartimento di Giurisprudenza di Torino, co-gestito dal
Consiglio dell’Ordine dei notai e
dai colleghi che si occupano maggiormente di questi temi. Quando
si propongono esperienze innovative bisogna necessariamente avere
la voglia di porsi come spinta verso
il cambiamento.
nizio del corso: non crede che possa
scoraggiare coloro che avevano
deciso di affrontare questo lungo
cammino?
Personalmente ho visto, in questi mesi in cui abbiamo attivato il
corso, un interesse che non mi
aspettavo, perché il notariato è una
professione tradizionale e di difficillissimo accesso, ed è sempre stata
un’attività di nicchia. Il corso è per
noi un modo per rispondere all’esigenza di dare una formazione specifica rispetto ad un percorso che porterà ad un inserimento lavorativo. È chiaro che l’estrema selettività comporti anche un’alta qualità, quindi gli studenti che effettivamente affrontano questo corso,
che sono quelli che hanno dei progetti importanti rispetto alla carriera, sono spesso gli studenti più validi
e bravi dal punto di vista del risultato finale. Non penso che il Ddl
Concorrenza possa scoraggiare chi
ha sogni precisi, al di là delle gabbie
legislative che lo Stato impone;
direi quindi di non aver visto alcun
tipo di calo di interesse o demoralizzazione da parte degli studenti.
La prof.ssa Laura Scomparin
Secondo me, oggi bisogna studiare con un tipo di approccio nuovo,
e quindi sì leggere i testi, ma anche
mettersi in gioco confrontandosi
con la realtà. Portare dei professionisti sui banchi dell’università e farli
lavorare insieme ai professori tradizionali, ha proprio questo significato, ossia aiutare gli studenti a unire
didattica e realtà. Direi quindi ai
ragazzi: “Siate curiosi e provate ad
A proposito di cambiamenti: il Ddl
imparare con un approccio diverso
Concorrenza, con i suoi contenuti
le cose più consuete per la nostra
contestati proprio dai notai, è stato Cosa consiglia a chi inizierà il cultura giuridica”.
approvato in concomitanza con l’i- corso?
R. Gen.
APRILE
2015
NOTAI 13
N.7
Dove consultare gli atti di rogito
Disciplina rent to buy
Precisazioni dei notai
G
C
A seconda che il notaio abbia cambiato o meno il proprio distretto di attività
li atti che il notaio riceve vengono
conservati nel suo studio fino a
quando questi svolge la propria attività
nel distretto notarile al quale è assegnato. Il distretto notarile è l’ambito territoriale entro il quale il notaio può esercitare le proprie funzioni: attualmente i
distretti sono 94 ed ognuno comprende un determinato numero di sedi cui
vengono assegnati i notai. Se il notaio è
ancora in esercizio nello stesso distretto, pertanto, l’atto si trova ancora conservato presso il suo studio, e sarà quindi
al medesimo notaio rogante che occorrerà indirizzare la richiesta di lettura dell’atto o di rilascio di una sua copia.
La richiesta in questione può essere effettuata da chiunque (quindi anche da terzi estranei all’atto) purché si
diano indicazioni specifiche per la ricerca (es.: il nominativo di almeno una
della parti) e trova il suo fondamento
nell’art. 743 c.p.c. e nell’art. 67 della
legge notarile (l. n. 89 del 1913). La
prima di queste due norme prevede che
“qualunque depositario pubblico, autorizzato a spedire copia degli atti che
detiene, deve rilasciarne copia autentica, ancorché l’istante o i suoi autori non
siano stati parte nell’atto, sotto pena dei
danni e delle spese”. La seconda stabilisce, invece, che “il notaro, finché risiede nel distretto dello stesso Consiglio
notarile, e continua nell’esercizio del
notariato, ha egli solo il diritto di per-
mettere l’ispezione e la lettura, di rilasciare le copie, gli estratti e i certificati
degli atti da lui ricevuti, o presso di lui
depositati” (il chiarimento è stato fornito dal Notariato che, in relazione a
quest’ultima norma, ha anche precisato che l’espressione “diritto di permettere l’ispezione e la lettura” non è da
intendersi come semplice facoltà del
notaio, ma come vero e proprio obbligo. Lo stesso ha però anche tenuto a
precisare che, ove la richiesta non sia
accompagnata da indicazioni specifiche - ad esempio, come detto, il nominativo di almeno una delle parti -, ma
sia generica, cioè, sia indirizzata, in ipotesi, a leggere tutti i rogiti stipulati nell’ultimo anno o a ricevere copia degli
stessi con riguardo a tale periodo, allora il notaio non ha l’obbligo di accoglierla).
Quanto ai costi per il rilascio di una
copia (autentica), questi variano a seconda del valore dichiarato in atto e
della lunghezza dello stesso. In media,
per un atto di lunghezza standard e del
valore di 250mila euro, si paga attorno ai 30/40 euro. Per la semplice visione di un atto di compravendita la somma dovuta - secondo il tariffario di cui
al d.m. 27.11.2001 - è, invece, di 7 euro (4 euro per la ricerca e 3 euro per la
lettura).
Venendo al caso, invece, del notaio
che cessi definitivamente dall’esercizio,
ovvero si trasferisca in una sede di altro
distretto notarile, si osserva che gli atti,
i repertori ed i registri conservati nello
studio del notaio in questione debbono
essere depositati nell’archivio notarile
del distretto ove lo stesso esercitava. In
tale ipotesi, quindi, gli interessati a visionare un atto di compravendita o a
richiederne copia devono rivolgersi a
detto archivio. Si precisa che l’amministrazione degli archivi notarili costituisce un’unità organica incardinata nel
Ministero della Giustizia, con ordinamento e gestione finanziaria separati.
Negli archivi notarili sono conservate anche le copie degli atti pubblici e
delle scritture private autenticate e gli
atti privati originali, trasmessi dagli uffici del registro decorsi 10 anni dalla registrazione. La copia di un atto depositato
presso un archivio notarile può essere
richiesta, oltreché recandosi presso la
sede dell’archivio, anche per posta ordinaria, a mezzo fax e in via telematica.
La richiesta tanto di visione di un rogito quanto di rilascio di una copia dello stesso può essere effettuata da chiunque (parti coinvolte nell’atto così come
terzi estranei). I costi per il rilascio di
una copia sono gli stessi di quelli che si
hanno, di norma, rivolgendosi ad un
notaio. Per la semplice lettura di un
atto di compravendita, il costo è, invece, di 10 euro.
Fonte: Confedilizia
on la circolare numero 4
l’Agenzia delle Entrate ha
fornito i primi chiarimenti ufficiali (vedi articolo a pag. 25, ndr.)
sul trattamento fiscale da applicare - agli effetti delle imposte
dirette e indirette - al rent to buy,
cioè ai contratti di godimento in funzione della successiva
alienazione di immobili di cui
all’art. 23 del decreto-legge 12
settembre 2014, n. 133, convertito con la legge 11 novembre
2014, n. 164.
Sulla questione è intervenuto anche il Consiglio Nazionale
del Notariato, secondo il quale
“la scelta di fondo operata
dall’Agenzia è stata di diversificare il trattamento fiscale da
applicare al canone corrisposto
dal conduttore in considerazione della funzione (godimento
dell’immobile e acconto prezzo) per la quale dette somme
sono corrisposte, cioè da un lato
assimilando alla locazione, ai
fini fiscali, l’immediata concessione del godimento dell’immobile a fronte del pagamento
dei canoni, per cui alla quota di
canone “imputata” al godimento dell’immobile trovano applicazione le disposizioni previste, ai fini delle imposte dirette e
indirette, per i contratti di locazione; da un altro lato, assimilando ai fini fiscali e fin da subito
la quota di canone destinata ad
essere imputata al corrispettivo
del trasferimento - la quale ad
avviso dell’Agenzia ha natura
di anticipazione del suddetto
corrispettivo - agli acconti sul
prezzo della successiva vendita
dell’immobile”.
Come precisa il Notariato, in
caso di esercizio del diritto di
acquisto dell’immobile trova
applicazione la normativa prevista, ai fini sia delle imposte
dirette che indirette, per i trasferimenti immobiliari. Pertanto i
chiarimenti contenuti nella circolare si riferiscono in particolare al trattamento fiscale applicabile:
❖alla quota di canone corrisposta per il godimento dell’immobile;
❖alla quota di canone corrisposta a titolo di anticipazione del
corrispettivo;
❖ al successivo trasferimento
dell’immobile;
❖ alle somme restituite in caso
di mancata conclusione del
contratto di compravendita.
Fonte: Consiglio Nazionale
del Notariato
14 IMPIANTI
N.7
APRILE
2015
È associato all’abitazione e contiene informazioni su apparecchiature, manutenzione, scadenze delle verifiche e modalità di conduzione
Prosiel lancia il Libretto di Impianto Elettrico
D
opo quello termico, arriva anche il
Libretto di impianto elettrico: una specie di carta d’identità da associare all’abitazione e al conduttore dell’appartamento.
A realizzarlo, è stato Prosiel (Associazione
per la promozione della sicurezza elettrica),
che annovera tra i suoi soci tutti i principali
protagonisti del settore elettrico (tra gli altri,
Anie, Assistal, Cti) e i consigli degli ordini
professionali coinvolti (ingegneri, periti industriali).
pianto indica anche la frequenza prevista dall’impresa installatrice per gli interventi di
manutenzione ordinaria e straordinaria perché l’impianto mantenga le caratteristiche di
sicurezza e prestazione di progetto.
In quest’ottica, sia il libretto sia i suoi allegati
devono essere conservati con diligenza per
essere trasmessi al futuro utente dell’impianto.
I COMMENTI
Nell’ambito della presentazione ufficiale
del Libretto d’impianto elettrico, avvenuta
NORME DI SETTORE
nelle scorse settimane, i soci Prosiel che rapIl libretto d’impianto elettrico si propone di presentano le società di categoria degli instalfornire al proprietario dell’impianto le istru- latori hanno rilasciato la loro testimonianza
zioni d’uso e manutenzione che gli consenta- sulla valenza del progetto. Riportiamo le loro
no di aderire agli obblighi che il D.M. 22 gen- dichiarazioni, tratte dal sito Prosiel.it, dal
naio 2008 n. 37 (riordino delle disposizioni in quale è possibile anche scaricare il Libretto.
materia di attività di installazione degli
impianti all’interno degli edifici) all’art 8 Claudio Pecorari (Coordinatore Commissione
comma 2, qui sotto riportato, gli attribuisce. Innovazione Prosiel): In qualità di responsabile
Comma 2. “Il proprietario dell’impianto della Commissione Innovazione di Prosiel,
adotta le misure necessarie per conservarne le annuncio la nascita del Libretto d’Impianto.
caratteristiche di sicurezza previste dalla nor- Ci sono voluti, anche in questo caso, 9 mesi
mativa vigente in materia, tenendo conto di gestazione. Ne è nato uno strumento opedelle istruzioni per l’uso e la manutenzione rativo ed utile, per tutti gli operatori di instalpredisposte dall’impresa installatrice dell’im- lazione elettrica residenziale e per gli utenti
pianto e dai fabbricanti delle apparecchiature finali. Dobbiamo utilizzarlo e farlo utilizzare
installate. Resta ferma la responsabilità delle per far crescere l’innovazione nel comparto
aziende fornitrici o distributrici, per le parti installato elettrico italiano.
dell’impianto e delle relative componenti
tecniche da loro installate o gestite”.
Carmine Battipaglia (Presidente Nazionale
Cna Installazione e Impianti): Le associazioni di
COS’È IL LIBRETTO
categoria all’interno di Prosiel hanno voluto
Il libretto d’impianto predisposto da Prosiel la nascita del Libretto d’Impianto. Uno strucontiene dunque tutte le istruzioni d’uso e mento indispensabile affinché sicurezza e
manutenzione delle apparecchiature che for- professionalità degli impianti elettrici siano
mano l’impianto, le relative garanzie, e ogni inseriti all’interno di un documento che risulinformazione fornita dall’impresa installatri- ta utile al consumatore e all’installatore. Solo
ce per la sua migliore gestione affinché l’uten- nel Libretto d’Impianto ci sono le verifiche
te abbia la possibilità di adempiere i suoi degli impianti nelle quali l’installatore è tenuobblighi e possa ottenere le migliori prestazio- to ad inserire una data, le proprie verifiche, e
ni previste in tutta sicurezza. Il libretto d’im- presentarle al consumatore. È l’unico docu-
quegli obiettivi di sicurezza che ben si sposano con quelli di Prosiel. La realizzazione di
impianti elettrici che rispettino le prescrizioni
mento mediante il quale questi riceve una legislative e normative a garanzia della quagaranzia dell’impianto stesso. Mi auguro che lità e affidabilità degli impianti, sia della sicunel tempo questo strumento diventi indi- rezza per l’utente finale.
spensabile per la garanzia e la sicurezza degli
impianti, sia dal punto di vista dell’installato- Maurizio Esitini (Direttore Generale Assistal):
re, sia dal punto di vista del consumatore.
Assistal rappresenta, all’interno del mercato
elettrico, le imprese che progettano e installaEmilio Bigarella (Vice Presidente Albiqual): no impianti tecnologici ed in particolare eletAlbiqual è una associazione nata per pro- trici. Da sempre la nostra associazione è stata
muovere, agevolare e sostenere la diffusione attenta ad avviare iniziative finalizzate a
della cultura elettrica con particolare riguar- migliorare la qualità delle imprese, del lavoro,
do agli aspetti concernenti la sicurezza. Dal del mercato e soprattutto dei cittadini. L’ini1990 ad oggi molti tasselli hanno trovato il ziativa avviata all’interno di Prosiel, che in
giusto posizionamento nel puzzle dell’univer- realtà è avvenuta già da diversi anni, è stata
so elettrico. Moltissimi ancora vagano, qua e sempre improntata a migliorare la qualità
la, senza pace. A questi ultimi appartengono degli impianti, ma soprattutto la fiducia dei
sicuramente quelli riguardanti la manuten- cittadini nei confronti di questo nostro granzione, le verifiche, la conduzione dell’impian- de mercato. Il Libretto d’Impianto è il risultato dopo la consegna, in particolare in ambito to di questo nostro grande sforzo per essere
residenziale. Per questo non possiamo che una concreta soluzione per garantire ai cittaaugurarci una strepitosa diffusione del Libret- dini questa tutela.
to d’Impianto Elettrico, quale strumento di
sicurezza e prevenzione. Inoltre, se usato cor- Francesco Rotta (Presidente Confartigianato
rettamente dagli attori principali della filiera, Elettricisti): Rappresento una categoria di
cioè i costruttori di impianti elettrici e i nostri installatori che fa parte del sistema di Prosiel,
associati, deve nel tempo diventare utile stru- la filiera che si occupa della sicurezza impianmento di promozione verso l’utente finale; tistica dal punto di vista elettrico. Il Libretto
soprattutto se avrà anche il sostegno delle isti- d’Impianto, per noi, è una cosa fondamentale
tuzioni.
ed è importante per raggiungere gli obiettivi
che sempre ci siamo prefissati; o meglio la salAlessandro Ciusani (Presidente Unae): Non vaguardia dell’utente e la professionalità degli
poteva non esserci anche UNAE nel proget- installatori. Questi sono due temi irrinunciato “Libretto d’impianto elettrico” avviato da bili. Col Libretto, chi andrà poi ad analizzarlo
Prosiel. UNAE rappresenta infatti una del- e sviscerarlo, troverà tutti i punti di riferimenle più importanti realtà italiane impegnate to in cui dichiara la propria professionalità, l’inel processo di qualificazione delle imprese scrizione agli albi di appartenenza piuttoinstallatrici nel settore elettrico. Un’attività sto che camera di commercio e quant’altro.
che da anni prosegue con due direttrici in par- Quindi viene eluso tutto quello che si può
ticolare: la qualificazione dell’installatore; la definire “lavoro nero”. Viene rimarcata la
formazione e l’aggiornamento continuativo. professionalità a garanzia dell’utente. Il
UNAE è presente su tutto il territorio italia- Libretto va a beneficio di tutti: dell’installatono attraverso Albi regionali che operano re, e dell’utente finale che ha tutte le garanzie
secondo le due direttrici sopra indicate e con del caso.
Immobili vecchi e spreconi: integrare edificio e impianto
I
n Italia il 38,6% della produzione di energia elettrica
proviene da fonti rinnovabili e il risparmio energetico
certificato con i Titoli di Efficienza Energetica (TEE) è
pari a 290,3 tep/1000 abitanti; il numero di documentazioni relative alle detrazioni
fiscali per la riqualificazione
energetica degli edifici corrisponde a 24,1 ogni 1.000
abitanti. Per quanto riguarda, inoltre, il patrimonio immobiliare, come confermano i dati di Nomisma una
buona quota risulta energivoro e obsoleto: solo il 15%
circa degli immobili, infatti,
rientra nelle classi energetiche più efficienti (A, B e C)
e l’83,6% ha più di vent’anni. Ben il 55,4% delle unità abitative è stato costruito prima del 1971 e richiede
una seria strategia di intervento, mentre oltre un quarto (28,2%), risalente al ventennio tra il 1972 e il 1991,
necessita di investimenti in
efficientamento.
È questa, in estrema sintesi, la fotografia del nostro
Paese che emerge dall’indice “Green Economy 2014”
elaborato da Fondazione Impresa. E su questa stessa base è anche facile comprendere quanto ampie siano le
opportunità per il comparto
della riqualificazione, posta ovviamente l’integrazione, già in fase di progettazione, tra l’edificio e l’impianto.
Sarà proprio questo il tema principale affrontato dal
14 al 17 ottobre 2015 a BolognaFiere nell’ambito del
SIE, Salone dell’Innovazione Impiantistica per gli Edifici, organizzato da Senaf in
contemporanea con Saie
Smart House.
Intanto, nelle tabelle a
fianco, una sintesi a livello
regionale dei principali dati
raccolti e aggregati dall’indagine.
Regione
Risparmio energetico
certificato con i certificati bianchi
(tep/1.000 abitanti)
Toscana
467,7
Regione
Trentino Alto Adige
Detrazioni fiscali 55% per
riqualificazione energetica edifici
(n° di documentazioni inviate
ogni 1.000 abitanti)
51,5
Puglia
465,8
Friuli Venezia Giulia
49,9
Piemonte
332,1
Piemonte
43,1
Lombardia
314,7
Valle d'Aosta
41,6
Emilia Romagna
311,7
Veneto
38,7
Trentino Alto Adige
311,0
Emilia Romagna
37,7
Abruzzo
309,6
Liguria
37,1
Basilicata
290,1
Lombardia
31,6
Friuli Venezia Giulia
242,3
Marche
27,9
Marche
235,2
Toscana
24,4
Veneto
220,6
Umbria
20,8
Liguria
220,2
Sardegna
16,3
Molise
214,6
Basilicata
15,9
Lazio
203,9
Abruzzo
15,3
Calabria
203,3
Lazio
14,7
Umbria
197,9
Molise
13,3
Sardegna
180,2
Puglia
10,1
Campania
170,4
Sicilia
5,9
Valle d'Aosta
165,6
Calabria
5,8
Sicilia
138,7
Campania
5,4
ITALIA
290,3
ITALIA
24,1
Fonte: elaborazione Fondazione Impresa
Fonte: elaborazione Fondazione Impresa
APRILE
2015
PROFESSIONI TECNICHE 15
N.7
Gas, operatori post-contatore Conto termico e lavori tecnici
Certificazione non obbligatoria Chiarimenti normativi di Anit
L
C
a certificazione degli operatori post contatore del gas regolamentata dalla norma
Uni 11554 - è volontaria, e
dichiara il falso chi sostiene il
contrario. È quanto sottolineano Accredia e Cig (Comitato italiano gas) con un comunicato che è stato ripreso
anche da Cna, la quale denuncia, sul proprio sito ufficiale, che “alcuni operatori poco
seri, che si erano peraltro già
distinti in occasione dell’entrata in vigore del cosiddetto
Patentino del Frigorista (DPR
43/2012) nel mettere in giro
notizie false circa le procedure
di certificazione, non hanno
perso occasione, neanche stavolta, nel paventare agli operatori una presunta obbligatorietà della certificazione, con
conseguente offerta econo-
Pos: contrari gli architetti
“Ingiusta, anacronistica, punitiva e inutile”: il Consiglio
Nazionale degli Architetti definisce in questo modo la possibilità, secondo il ddl 1747, che i liberi professionisti che non
si siano dotati di POS vengano sospesi dalla loro attività e
sanzionati con una ammenda fino a 1.500 euro.
Come spiega il Consiglio Nazionale, “la misura è ingiusta
perché si basa sul presupposto e sul pregiudizio che tutti i liberi professionisti siano evasori fiscali; è anacronistica perché
impone un’attrezzatura informatica già superata dalla fatturazione elettronica e dai pagamenti effettuabili via
smartphone; è punitiva perché, per quanto riguarda gli
architetti, costi e sanzioni, andranno a colpire giovani che,
come dimostra una ricerca Cresme, hanno redditi mensili
che oscillano tra 500 e 1000 euro frutto della emissione, nella
migliore delle ipotesi, di non più di 10 fatture annue; e infine
è inutile perché non costituisce un deterrente nei confronti
dei pagamenti in nero”.
Ma per gli architetti di più: “L’imposizione della macchinetta POS sembra avere tutte le caratteristiche di un
favore ai suoi produttori e gestori, a scapito di milioni di
professionisti”.
mica circa il corso da sostenere
e l’esame di certificazione da
effettuare”.
Nello smentire tale indicazione, Accredia e Cig specificano: “In riferimento alle molteplici richieste di chiarimenti, informiamo che i percorsi
di qualificazione/certificazione degli operatori del postcontatore gas, così come definiti nella norma UNI 11554
“Attività professionali non
regolamentate - Figure professionali operanti sugli impianti a gas di tipo civile alimentati
da reti di distribuzione - Requisiti di conoscenza, abilità e
competenza” e associata UNI
PdR n. 11, sono assolutamente
volontari. Non esiste pertanto
alcun obbligo di certificazione,
né sono previsti obblighi per
dotarsi di “patentini” e/o altri
tipi di riconoscimenti. Illazioni
in questo senso sono prive di
valore”.
A tale proposito, secondo
Cna “Sarà necessario, proprio
per la tutela degli interessi degli
installatori, vigilare affinché
alla categoria non giungano
informazioni non corrette e
smentire la presunta possibilità che la certificazione sulla
norma UNI 11554 divenga
obbligatoria”.
onto termico, normativa tecnica sulla
sostenibilità ambientale delle costruzioni.
Sono alcune delle materie sulle quali nelle scorse settimane l’Anit (associazione nazionale per
l’isolamento termico e acustico) ha fornito i
chiarimenti che riportiamo di seguito.
Conto Termico
Si è chiusa il 28 febbraio la consultazione pubblica su semplificazione e potenziamento del
Conto Termico, che incentiva la produzione di
energia termica da fonti rinnovabili e i piccoli
interventi di efficienza energetica con uno stanziamento di 900 milioni di euro annui: 700 per
privati e imprese e 200 per le amministrazioni
pubbliche. Il documento esplicativo illustra le
nuove misure che il Ministero dello Sviluppo
Economico, di concerto con il Ministero dell’Ambiente, intende attuare al fine di favorire il
massimo accesso agli incentivi.
Prassi Uni Itaca
Pubblicata la nuova Prassi di Riferimento
“Sostenibilità ambientale nelle costruzioni Strumenti operativi per la valutazione della
sostenibilità”, basata sul Protocollo Itaca nazionale. La UNI/PdR 13:2015, strutturata in 2
sezioni, è stata elaborata coerentemente con le
norme europee sulla valutazione della sostenibilità nelle costruzioni, in particolare con le norme
predisposte dal Comitato Tecnico CEN/TC
350, e permette di formulare un giudizio sintetico sulla performance globale di un edificio, assegnando un punteggio al livello di sostenibilità
ambientale, determinato seguendo una procedura di valutazione dei criteri individuati che
afferiscono alle 5 aree seguenti: qualità del sito;
consumo di risorse; carichi ambientali; qualità
ambientale indoor; qualità del servizio.
Itaca Regione Lazio
È stato presentato dalla Regione Lazio il sistema di valutazione e certificazione della sostenibilità ambientale degli edifici, con il quale la
Regione dà piena attuazione alla legge regionale
n. 6 del 2012. Il nuovo sistema ha l’obiettivo di
salvaguardare l’ambiente, il territorio e la salute
degli abitanti promuovendo ed incentivando la
sostenibilità energetico-ambientale nella progettazione e realizzazione di opere pubbliche e
private. Lo strumento messo a disposizione dalla
Regione è basato sul Protocollo Itaca, e consentirà a progettisti e costruttori di riqualificare o
realizzare edifici ad elevata sostenibilità attestando la qualità raggiunta attraverso una valutazione, svolta da soggetti indipendenti e accreditati,
potendo così usufruire degli incentivi economici e fiscali derivanti dalla certificazione.
Tecnico di acustica
È stato pubblicato nel Bur della Regione
Puglia n. 27 del 20 febbraio 2015 il Regolamento regionale n. 4 “Tecnico competente in acustica ambientale” l.r. n. 3/2014. Il testo contiene
indicazioni sulle caratteristiche delle prestazioni
professionali attribuite allo specifico profilo professionale, definendo requisiti e modalità per
presentare istanza di iscrizione nell’elenco di
competenza provinciale. Nel regolamento sono
indicati i criteri di svolgimento dei percorsi formativi e le modalità dell’istruttoria per il riconoscimento del profilo professionale.
APRILE
2015
LEGGI & SENTENZE 17
N.7
Il presupposto impositivo della Tarsu-Tares è costituito dal solo fatto oggettivo della occupazione o della destinazione del locale
Sez. VI-T civ., sent. 7.1.2015,
n. 33
SVOLGIMENTO
DEL PROCESSO
1. Il Comune di Catania propone ricorso per
cassazione, sulla base di tre motivi, avverso la
sentenza della commissione tributaria regionale della Sicilia, sez. stacc. di Catania, n.
258/18/12, pubblicata il 22 novembre 2012,
con la quale essa rigettava l’appello del medesimo contro la decisione di quella provinciale, sicché l’opposizione di F.S. relativa a quattro avvisi di accertamento, inerenti alla Tarsu/Tia per gli anni 2001-04, veniva accolta.
In particolare la CTR osservava che l’appello
dell’ente impositore non era fondato, e che la
sentenza gravata era ben motivata. Inoltre si
trattava solo di garage in cui la presenza dell’uomo era sporadica e l’uso ne era marginale,
sicché gravava sul Comune l’onere di fornire
la prova che rifiuti urbani venissero prodotti in quella struttura. S. non ha svolto alcuna difesa.
MOTIVI
DELLA DECISIONE
2. Con il primo e secondo motivo, che vengono esaminati congiuntamente, stante la
loro stretta connessione, il ricorrente deduce
violazione e/o falsa applicazione degli artt. 62
e 63 D. lgs. n. 507/93, oltre che vari vizi di
motivazione, in quanto la CTR non considerava che la mera occupazione del garage
comportava il pagamento della tassa, a prescindere dalla effettiva produzione di rifiuti,
che comunque erano presunti, atteso che il
detentore inevitabilmente li determina per
il solo fatto che usa o possa usare la struttura.
Ciò si verifica a maggior ragione quando egli
non abbia denunziato il possesso del garage, o
comunque la variazione, come nel caso in
esame. Né B. aveva promosso il procedimento amministrativo necessario per escludere in
La tassa sui rifiuti si applica
anche al garage non utilizzato
ipotesi l’idoneità in concreto del garage alla
produzione di rifiuti, la cui eventuale mancanza semmai doveva essere provata in ogni
caso solamente dalla contribuente, che tuttavia non ne aveva assolto l’onere.
Preliminarmente va rilevato che la formulazione della censura mediante l’indicazione
di più doglianze nella specie non la rende
inammissibile, alla luce del principio, secondo cui l’erronea intitolazione del motivo di
ricorso per cassazione non osta alla riqualificazione della sua sussunzione in altre fattispecie di cui all’art. 360, primo comma, cod.
proc. civ., né determina l’inammissibilità del
ricorso stesso, se dall’articolazione del medesimo sia chiaramente individuabile il tipo di
vizio denunciato, come nel caso in esame
(cfr. anche Cass. Ordinanza n. 4036 del
20/02/2013, Sent. n. 24553 del 2013).
Ciò premesso, il motivo è fondato. Infatti
in virtù degli artt. 62 e 64 del D. lgs. 15 novembre 1993, n. 507, i Comuni devono istituire una apposita tassa annuale su base tariffaria, che viene a gravare su chiunque occupi
o conduca i locali, a qualsiasi uso adibiti, esistenti nelle zone del territorio comunale, in
cui i servizi sono istituiti, compresi i garage.
Tale tassa è dovuta indipendentemente dal
fatto che l’utente utilizzi il servizio, salva l’autorizzazione dell’ente impositore allo smaltimento dei rifiuti secondo altre modalità, purché il servizio sia istituito, e sussista la possibilità della utilizzazione, ma ciò non significa
che, per ogni esercizio di imposizione annuale, la tassa è dovuta solo se il servizio sia stato
esercitato dall’ente impositore in modo regolare, così da consentire al singolo utente di
usufruirne pienamente (V. pure Cass. Ordinanza n. 18022 del 24/07/2013, Sent. n.
17634 del 2004). Com’è noto, il presupposto
impositivo è costituito, ai sensi dell’art. 62 del
d. lgs. 15 novembre 1993, n. 507, dal solo
fatto oggettivo della occupazione o della
destinazione del locale o dell’area scoperta, a
qualsiasi uso adibiti, e prescinde, quindi, del
tutto dal titolo, giuridico o di fatto, in base al
quale gli immobili sono occupati o detenuti,
come nella specie (cfr. anche Cass. Sentenza
n. 7654 del 16/05/2012). Del resto in tale
materia, gravava sulla contribuente B. l’onere
di provare la sussistenza delle condizioni per
beneficiare dell’esenzione, atteso che, pur
operando il principio secondo il quale è
l’Amministrazione a dover fornire la prova
della fonte dell’obbligazione tributaria, esso
non può operare con riferimento al diritto ad
ottenere una riduzione della superficie tassabile, e addirittura l’esenzione, costituendo
questa, un’eccezione alla regola generale del
pagamento del tributo da parte di tutti coloro
che occupano o detengono immobili nelle
zone del territorio comunale, come nel caso
in esame (cfr. anche Cass. Sentenze n. 775
del 14/01/2011, n. 4766 del 2004). Peraltro
era emerso che mai B. aveva provveduto a
presentare la denunzia della detenzione del
garage al Comune ai fini della Tarsu, né un’eventuale variazione ex art. 76 comma 1 D.
Lgs. n. 507/93.
Perciò la sentenza impugnata non risulta
motivata in modo giuridicamente corretto
od adeguato su tale punto.
3. Col terzo motivo il ricorrente denunzia
omesso esame di una questione decisiva per il
giudizio attinente alla sottoposizione del garage all’imposizione Tarsu per il solo fatto della
sua detenzione, sicché veniva violato l’art.
62, comma 1 D. lgs. n. 507/93, e pertanto
scattava la soggezione automatica alla tassazione a tal fine.
La censura, che ha pregio, tuttavia rimane
assorbita dal motivo testé esaminato.
Dunque la decisione impugnata non risulta
motivata in modo adeguato e giuridicamente
Si intendono ultimati gli immobili nei quali è stata completata la copertura
“
A norma dall’art. 62 del D. Lgs. 15
Novembre 1993, n. 507, il presupposto impositivo della tassa sui rifiuti (Tarsu-Tares) è costituito dal solo
fatto oggettivo della occupazione o
della destinazione del locale o dell’area scoperta, a qualsiasi uso adibiti,
e prescinde, quindi, del tutto dal titolo, giuridico o di fatto, in base al
quale gli immobili sono occupati o
detenuti.
“
CORTE CASSAZIONE
corretto neppure su tale punto.
4. Ne deriva che il ricorso va accolto, con conseguente cassazione della decisione impugnata, senza rinvio, posto che la causa può essere
decisa nel merito, atteso che non occorrono ulteriori accertamenti di fatto, ex art. 384,
comma 2 c.p.c., e rigetto di quello in opposizione di S. avverso gli avvisi di accertamento.
5. Quanto alle spese dell’intero giudizio, sussistono giusti motivi per compensare quelle del
doppio grado tra le parti, avuto riguardo alla
natura della questione giuridica trattata, nonché all’esito del processo in sede di merito,
favorevole al contribuente, mentre le altre
successive appaiono irripetibili, avuto riguardo anche alla mancata resistenza dell’intimato. Non sussistono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.
P.Q.M.
Accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata senza rinvio, e, decidendo nel merito,
rigetta quello introduttivo; compensa le spese
del doppio grado, e dichiara irripetibili quelle
del presente giudizio. Dà atto della non sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma degli artt. 13, comma 1-bis
Dpr. n. 115/02, e 1 com. 17 L. n. 228/12.
Risarcimento non dovuto dall’amministratore
Abusi, la sanatoria è impossibile Infiltrazioni da parti comuni
se l’edificio è ancora incompleto A rispondere sono i condòmini
La sanatoria di un abuso edilizio
non può essere richiesta né concessa se l’immobile non è stato
completato con la realizzazione
della copertura. Queste le conclusioni della sentenza 554/2015 del
Consiglio di Stato. I giudici hanno
esaminato il caso del proprietario
di un lotto di terreno su cui era stato realizzato un manufatto in muratura a uso di abitazione.
Dopo la costruzione, il proprietario aveva presentato domanda
di sanatoria ai sensi dell’art. 39
della Legge 724/1994. Il proprietario sosteneva infatti di aver com-
pletato la costruzione entro il 31
dicembre 1993 e di poter quindi
usufruire delle misure previste
dalla Legge 47/1985 (Legge Nicolazzi sul controllo dell’attività
urbanistica e sulle sanatorie edilizie).
Il Consiglio di Stato ha però precisato che, in base all’articolo 31 di
questa norma, si intendono ultimati gli edifici residenziali nei quali
sia stato eseguito il rustico e completata la copertura. Negli immobili a uso non abitativo è necessario che siano state completate funzionalmente le opere interne.
Ne consegue, hanno affermato i
giudici, che in mancanza del solaio
di copertura, l’opera non può essere considerata ultimata.
Nell’edificio per cui il proprietario aveva chiesto la sanatoria, le
parti componenti il solaio risultavano solo appoggiate sulle murature perimetrali. Mancavano
invece il getto del calcestruzzo e
la conseguente impermeabilizzazione.
Elementi che hanno portato il
CdS a ritenere il manufatto
incompleto e a non poter accettare la richiesta di sanatoria.
I condòmini sono responsabili in
solido delle infiltrazioni derivanti
dalle parti comuni dell’edificio condominiale. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza
1674/2015.
Nel caso esaminato dalla Corte di
Cassazione, il proprietario di uno
scantinato aveva citato in giudizio il
condominio dove era ubicato il suo
locale, chiedendo il risarcimento dei
danni derivanti dalle infiltrazioni di
acqua, provenienti dalle pari comuni
dell’edificio, e dai ristagni di umidità. Nonostante l’eliminazione delle
cause delle infiltrazioni, di cui era col-
pevole il condominio, era rimasto il
ristagno dell’umidità, dovuto alle
condizioni strutturali dell’edificio.
I giudici hanno affermato che, in
base all’articolo 2055 del Codice
Civile, i condòmini sono responsabili ognuno in base alle proprie quote millesimali. I condòmini devono
infatti essere considertati “investiti
del governo della cosa” in base al
fatto che dalla loro proprietà derivano diritti sui beni comuni.
Lo stesso non può invece dirsi per
l’amministratore, che è un mandatario dei condòmini, né per il condominio, che è un ente di gestione.
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APRILE
2015
LEGGI & SENTENZE 19
N.7
Se la caldaia non riscalda a sufficienza è possibile ottenere un provvedimento d’urgenza per tutelare il diritto alla salute
TRIBUNALE
DI TORINO
Sez. III civ., ord. 11.9.2014
n. 4735
1. Premessa
1.1. Con ricorso datato 28.07.2014
(omissis)la parte ricorrente sig.ra
B.V. ha chiesto l’emissione di un
provvedimento d’urgenza ex art.
700 c.p.c. nei confronti del condominio … in Torino, in persona
dell’amministratore pro tempore,
domandando di ordinare a quest’ultimo l’esecuzione degli interventi
indicati dal C.T.U. arch. … nella
relazione scritta datata 28.02.2014
redatta nel corso del procedimento
per accertamento tecnico preventivo … o comunque di emettere i
provvedimenti necessari ed idonei
a tutelare i diritti della ricorrente.
1.2. Con provvedimento in data
30.07.2014, il Presidente della
Sezione Terza civile, ai sensi dell’art
669 ter c.p.c., ha designato il Giudice sottoscritto per la trattazione del
procedimento, fissando l’udienza di
comparizione della parti avanti a sé,
con termine alla parte ricorrente
per notificare alla controparte ricorso e decreto.
1.3. Dopo alcuni rinvii, resisi necessari per consentire alla parte ricorrente di depositare l’avviso di ricevimento attestante il perfezionamento della notifica eseguita ai sensi
dell’art. 140 c.p.c., all’udienza in
data 10.09.2014 il difensore della
ricorrente ha insistito per l’accoglimento delle conclusioni di cui al
ricorso, precisando che i lavori idonei sono quelli indicati dal CTU al
punto 4.6 pagine 45 e 46 della relazione, che rinvia al paragrafo 3.12
della relazione stessa ed ha depositato nota spese.
Nessuno si è costituito per la parte
resistente, nonostante l’avvenuta
ricezione della notifica.
2. Sull’ammissibilità
del ricorso
2.1. Ai sensi dell’art. 700 c.p.c.,
“fuori dai casi regolati nelle precedenti sezioni di questo capo, chi
ha fondato motivo di temere che
durante il tempo occorrente per far
valere il suo diritto in via ordinaria,
questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile,
può chiedere con ricorso al giudice
i provvedimenti d’urgenza, che appaiono, secondo le circostanze, più
idonei ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione sul
merito”.
2.2. Preliminarmente, va rilevato che il ricorso ex art. 700 c.p.c.
risulta ammissibile, sussistendo tutti i presupposti negativi e positivi
di ammissibilità e, in primo luogo,
quello della “sussidiarietà”, non
apparendo invocabile alcun’altra
tutela cautelare prevista dalle sezioni I, II e III del capo del codice di rito
dedicato ai procedimenti cautelari
ovvero da leggi speciali.
2.3. Inoltre, va rilevato che la situazione giuridica dedotta appare qualificabile come “diritto soggettivo”.
2.4. In particolare, deve condividersi l’orientamento della giurisprudenza prevalente, secondo cui
quando (come nel caso di specie) il
provvedimento d’urgenza richiesto ex art. 700 c.p.c. riguardi la tutela del diritto alla salute - quale diritto soggettivo individuale assoluto
e fondamentale della persona
umana, comprensivo della pretesa
ad abitare in un ambiente di vita
salubre - il pregiudizio lamentato è
da considerarsi sempre irreparabile e
imminente.
3. Sul fumus boni iuris
3.1. Sussiste, poi, il requisito del
fumus boni iuris, avendo la parte
ricorrente documentalmente provato quanto segue:
- In data 29.01.2013 la sig.ra B.V.,
proprietaria di un’unità immobiliare sita nel Condominio … in Torino, depositava ricorso per accertamento tecnico preventivo presso il
Tribunale di Torino, che veniva
iscritto al n. 2745/2013 R.G., al fine
di accertare, tra l’altro, caratteristiche e stato di manutenzione dell’impianto di riscaldamento condominiale, correttezza ed adeguatezza
dello scambiatore di calore a piastre
dell’impianto stesso, temperature
all’interno ed all’esterno dei locali di
proprietà della sig.ra B.V., compatibilità causale dell’attuale impianto
di riscaldamento condominiale con
le temperature rilevate all’interno
dell’appartamento della sig.ra B.V. e
tipologia degli interventi necessari
per fornire a tale appartamento sufficiente potenza minima.
- L’instaurazione del predetto procedimento di accertamento tecnico
preventivo si era reso necessario in
quanto la sig.ra B.V. lamentava
temperature all’interno del proprio
appartamento al di sotto dei minimi
stabiliti dalla legge.
- Il nominato C.T.U. arch. …, nella
relazione scritta datata 28.02.2014.
redatta nel corso del predetto procedimento per accertamento tecnico preventivo, rilevava all’interno
dell’appartamento della sig.ra B.V.
temperature inferiori ai minimi stabiliti dalla legge, individuando le
cause nei difetti di circolazione dell’impianto termico e distribuzione
del calore non essendo l’impianto
stesso in condizioni di garantire le
condizioni di progetto.
- In data 18.06.2014 veniva convo-
cata l’assemblea del Condominio
… in Torino con al punto 5° dell’ordine del giorno l’adeguamento della
centrale termica, ma sul punto l’assemblea rimandava ogni decisione
alla successiva assemblea .
3.2. Risulta quindi evidente la sussistenza del fumus boni iuris con riferimento al diritto alla salute della ricorrente, trattandosi di un diritto soggettivo individuale assoluto e fondamentale della persona
umana, comprensivo della pretesa
ad abitare in un ambiente di vita
salubre.
4. Sul periculum in mora
4.1. Sussiste, infine, il requisito del
periculum in mora, tenuto conto che,
nel tempo necessario alla parte
ricorrente per far valere il proprio
diritto in via ordinaria, potrebbero
derivare alla medesima gravi ed irreparabili danni al diritto alla salute,
tenuto conto dell’imminente stagione autunnale ed invernale.
4.2. In proposito, deve ribadirsi ancora una volta che quando (come
nel caso di specie) il provvedimento
d’urgenza richiesto ex art. 700 c.p.c.
riguardi la tutela del diritto alla salute - quale diritto soggettivo individuale assoluto e fondamentale della
persona umana, comprensivo della
pretesa ad abitare in un ambiente di
vita salubre - il pregiudizio lamentato è da considerarsi sempre irreparabile e imminente.
5. Conclusioni
5.1. In conclusione, dalla sussistenza
dei requisiti richiesti dalla legge per
la concessione del provvedimento
cautelare d’urgenza consegue l’accoglimento della domanda proposta dalla parte ricorrente.
Pertanto, deve ordinarsi al Condominio … in Torino l’esecuzione
degli interventi indicati dal C.T.U.
arch. … nella relazione scritta datata 28.02.2014, redatta nel corso del
procedimento per accertamento
tecnico preventivo iscritto al n. …,
e, precisamente:
1) realizzazione di una nuova colonna montante (correttamente dimensionata e coibentata) che dal
collettore posto nella centrale termica si colleghi direttamente al
radiatore posto nella sala da pranzocucina ed il radiatore posto nel locale camera da letto dell’alloggio della
sig.ra B.V.; tale colonna correrà verticalmente sul lato cortile dell’edificio all’interno della muratura;
2) sostituzione degli attuali circolatori con circolatori tipo a giri variabili correttamente dimensionati
(per prevalenza e portata) in grado
di assicurare una corretta distribuzione del fluido vettore.
Maggiori dettagli sugli interventi
descritti e sulle lavorazioni indicate
“
Nell’ipotesi ove il provvedimento cautelare richiesto, concerna la
tutela del diritto alla salute, inteso come diritto soggettivo individuale assoluto e fondamentale della persona umana, comprensivo
della pretesa ad abitare in un ambiente di vita salubre, il pregiudizio lamentato deve essere considerato “irreparabile e imminente”,
integrando quindi il requisito richiesto dalla tutela d’urgenza ex
art. 700 c.p.c..
Accolto quindi il ricorso della proprietaria di un’unità immobiliare
avverso l’ente condominiale dell’edificio, in persona dell’amministratore p.t., chiedendo l’esecuzione di alcuni lavori all’impianto
comune, illustrati nella relazione redatta dal c.t.u., incaricato
dallo stesso Tribunale, durante il procedimento per accertamento
tecnico preventivo dalla medesima promosso. In tale sede veniva
accertata la compatibilità causale dello stato dell’impianto di
riscaldamento condominiale, riconosciuto in condizioni tali da
non garantire le condizioni di progetto, rispetto alle temperature
rilevate all’interno dell’appartamento della ricorrente, risultate al
di sotto dei minimi stabiliti dalla legge. Le cause venivano individuate nei difetti di circolazione dell’impianto termico e di distribuzione del calore.
“
La pretesa di abitare in un ambiente
salubre integra il “fumus boni iuris”
sono riportati al paragrafo 3.12.
della citata relazione scritta del
C.T.U. arch. … datata 28.02.2014.
5.2. Si deve osservare che, ai sensi dell’art. 669 octies , 6° comma,
c.p.c. (così come inserito dall’art.
2 D.L. n. 35/2005, convertito,
con modificazioni, dalla Legge n.
80/2005):
“Le disposizioni di cui al presente
articolo e al primo comma dell’articolo 669 novies non si applicano ai
provvedimenti di urgenza emessi ai
sensi dell’articolo 700 e agli altri
provvedimenti cautelari idonei ad
anticipare gli effetti della sentenza di
merito, previsti dal codice civile o
da leggi speciali, nonché ai provvedimenti emessi a seguito di denunzia di nuova opera o di danno temuto ai sensi dell’articolo 688, ma ciascuna parte può iniziare il giudizio di
merito”.
In base alla riforma, quindi, ed in
accoglimento delle istanze della più
accorta dottrina, è stato attenuato il
cosiddetto vincolo di strumentalità
necessaria tra fase della cautela e
fase del merito, che prevedeva necessariamente la prosecuzione nella
fase di merito a seguito dell’accoglimento della domanda cautelare, a
pena di perdita di efficacia del provvedimento cautelare stesso ex art.
669 novies, 1° comma, c.p.c..
A seguito della riforma, invece,
tale necessaria prosecuzione nel merito viene confermata solo per alcuni provvedimenti cautelari, mentre
per la rimanente parte si esclude il
necessario passaggio alla fase di
merito, che diviene solo eventuale
ed è quindi lasciato alla libera scelta
della parte laddove essa intende
richiedere la riforma del provvedimento cautelare.
5.3. Ai sensi dell’art. 669 octies, 7°
comma, c.p.c. (inserito dall’art. 50
Legge 18 giugno 2009 n. 69), “il giudice, quando emette uno dei provvedimenti di cui al sesto comma
prima dell’inizio della causa di merito, provvede sulle spese del procedimento cautelare”.
Nel caso di specie, tenuto conto
della soccombenza della parte resistente, quest’ultima, ai sensi dell’art.
91 c.p.c., dev’essere dichiarata tenuta e condannata a rimborsare alla
controparte le spese del presente
procedimento cautelare, così come
liquidate in dispositivo, in conformità del Regolamento adottato con
il D.M. 10.03.2014 n. 55 (pubblicato sulla G.U. n. 77 del 2.04.2014);
precisamente, tenuto conto dei parametri generali per la determinazione dei compensi in sede giudiziale previsti dall’art. 4 del citato D.M.
10.03.2014 n. 55, i compensi vengono liquidati sulla base della Tabella 10 allegata al predetto Regolamento, secondo i seguenti valori di
liquidazione previsti nello scaglione
“da Euro 5.200 ad Euro 26.000”:
Euro 945 per la fase di studio della
controversia; Euro 640 per la fase
introduttiva del giudizio; Euro 605
per la fase decisionale; per un totale
di Euro 2.190.
P.Q.M.
visti gli artt. 669 bis e segg. e 700
c.p.c., in accoglimento del predetto
ricorso:
ordina al resistente Condominio
… in Torino l’esecuzione degli
interventi indicati dal C.T.U. arch.
… nella relazione scritta (omissis) e,
precisamente:
1) realizzazione di una nuova colonna montante (correttamente dimensionata e coibentata) che dal
collettore posto nella centrale termica si colleghi direttamente al
radiatore posto nella sala da pranzocucina ed il radiatore posto nel locale camera da letto dell’alloggio della
sig.ra B.V.; tale colonna correrà verticalmente sul lato cortile dell’edificio all’interno della muratura;
2) sostituzione degli attuali circolatori con circolatori tipo a giri variabili correttamente dimensionati
(per prevalenza e portata) in grado
di assicurare una corretta distribuzione del fluido vettore.
(omissis)
20 LEGGI & SENTENZE
N.7
APRILE
2015
Purché la limitazione del diritto degli altri condòmini si manifesti con un “corretto esercizio” della facoltà d’uso
CORTE CASSAZIONE
Sez. II civ., sent. 10.3.2015,
n. 4735
RITENUTO
IN FATTO
1. Impugnata la sentenza della Corte
d’appello di Milano, depositata il 29
ottobre 2008, che ha confermato la
sentenza con la quale il Tribunale di
Monza ha accolto la domanda proposta da Immobiliare P. di V.B. e G.
& C. s.a.s. nei confronti di G.S. s.r.1.,
e per l’effetto ha condannato quest’ultima a rimuovere i manufatti che
chiudevano l’area comune antistante il condominio sito in via …, a ….
1.1. Nel 2001 la società Immobiliare
P. aveva agito, in qualità di proprietaria di una unità ad uso ufficio nel condominio indicato, perché fosse accertata l’illegittimità delle opere realizzate nell’area comune dalla G. S.,
proprietaria di una unità ad uso ristorante, con condanna della convenuta alla rimozione delle stesse.
La società attrice aveva dedotto
che il regolamento condominiale
riconosceva a G.S. la facoltà di collocare nell’area comune tavoli, sedie e
fioriere, e che la predetta società non
aveva ottenuto l’autorizzazione dagli
altri condomini a chiudere l’area,
non essendosi verificate le condizioni
previste dalla delibera del 13 ottobre
1997. Nondimeno, la G.S. aveva
chiuso l’area al passaggio, ed inoltre
usava in modo esclusivo i cunicoli
sotterranei per il deposito di materiale.
1.2. Dopo aver disposto l’integrazione del contraddittorio nei confronti
degli altri condomini, il Tribunale
aveva accolto la domanda.
1.3. La G.S. proponeva appello nel
quale ribadiva di aver esercitato il
diritto di uso acquistato con l’atto di
compravendita dell’immobile di sua
Fioriere e tavolini di ristorante in area comune
È possibile quando il regolamento lo permette
proprietà, e richiamava le delibere
assembleari del 13 ottobre 1997 e del
30 settembre 1999 che, a suo dire, l’avevano autorizzata a chiudere il porticato.
Resisteva la società Immobiliare P.,
rimanevano contumaci gli altri condomini.
2. La Corte d’appello rigettava il gravame osservando che il regolamento
condominiale, richiamato nell’atto
di compravendita dell’unità immobiliare di proprietà di G.S., prevedeva una particolare facoltà d’uso dell’area comune, connessa all’esercizio
dell’attività di ristorazione svolta in
detta unità. Trattandosi di previsione
alla quale corrispondeva una limitazione dell’uso condominiale dell’area
comune, non potevano riconoscersi
facoltà diverse da quelle espressamente indicate - e cioè la collocazione di tavolini, sedie e fioriere -, il cui
corretto esercizio non precludeva in
modo assoluto il passaggio degli altri
condomini sull’area comune. Non
aveva pregio, pertanto, il rilievo dell’appellante, secondo cui non vi sarebbe, nella specie, differenza tra limitazione di fatto e totale negazione
del diritto di passaggio degli altri condomini.
L’assunto era confermato dal fatto
che G.S. aveva chiesto all’assemblea
condominiale di essere autorizzata a
chiudere il porticato, senza peraltro
ottenere l’autorizzazione, posto che
non si erano verificate le condizioni
indicate nella delibera del 13 ottobre
1997.
3. Per la cassazione della sentenza ha
proposto ricorso G.S. s.r.1., sulla base
di due motivi.
Resiste con controricorso Immobiliare P. di V.B. e G. & C. s.a.s..
Sono rimasti intimati i condomini acquisto e dal regolamento condominiale, circa l’uso delle parti comu(omissis).
ni dell’edificio, sia tassativa oppure
suscettibile
di estensione analogica
CONSIDERATO
nel rispetto dei criteri di cui all’art.
IN DIRITTO
1102 cod. civ.”.
1. Il ricorso è infondato.
1.1. Con il primo motivo è dedotta 2. Con il secondo motivo è dedotviolazione e falsa applicazione del- to vizio di motivazione, in assunto
omessa, insufficiente e contraddittol’art. 1102 cod. civ..
Si assume che la Corte d’appello ria, su punti decisivi.
In particolare, si contesta che la
avrebbe interpretato il contenuto
Corte
d’appello non avrebbe motidella facoltà d’uso dell’area comune,
riconosciuta a G.S. dal regolamento vato sulla differenza tra la limitazione
condominiale, in contrasto con la di fatto del diritto dei condomini che
previsione di cui alla norma indicata. era legittimamente determinata dalSecondo la Corte d’appello, infatti, la la collocazione, nell’area comune
facoltà d’uso doveva ritenersi circo- antistante il ristorante, di sedie, tavoscritta al posizionamento di sedie, lini e fioriere, e quella derivante daltavoli e fioriere, con modalità tali da l’apposizione di una veranda di vetro.
Si assume, come già nel precedennon precludere in assoluto il passaggio degli altri condomini sull’area te motivo, che la facoltà d’uso dell’acomune, mentre l’art. 1102 cod. civ. rea comune, riconosciuta alla G.S.,
consente al singolo partecipante consentiva, attraverso il posizional’uso della cosa comune per trarne mento di tavoli, sedie e fioriere, queogni possibile utilità, purché non ne ste ultime senza soluzione di contialteri la destinazione e non impedisca nuità, di chiudere l’area al passaggio
agli altri di farne parimenti uso secon- degli altri condomini.
Nella specie, non vi era dunque
do il loro diritto.
La Corte d’appello non avrebbe differenza tra limitazione del diritto
considerato che la facoltà riconosciu- degli altri condomini (di passare atta alla G.S., di posizionare tavoli e traverso l’area in oggetto) e negaziosedie, contornati da fioriere, senza ne totale di quel diritto, e su tale risoluzione di continuità, conteneva lievo la Corte d’appello non avein sé la possibilità che fosse impedito va fornito una motivazione idonea a
il passaggio degli altri condomini supportare la tesi contraria.
sull’area comune. Questi ultimi, pe- 3. Le doglianze - che possono essere
raltro, non avevano mai manifestato esaminate congiuntamente perché
interesse ad utilizzare l’area comune censurano, sotto profili diversi, la
ricostruzione del contenuto della faper qualsivoglia scopo.
In ossequio al disposto di cui all’art. coltà d’uso dell’area comune in capo
366-bis cod. proc. civ., applicabile alla ricorrente - sono infondate.
ratione temporis, è formulato il se- 3.1. - L’interpretazione del regolaguente quesito di diritto: “Se l’elen- mento condominiale operata dal
cazione di alcune facoltà attribuite giudice di merito è insindacabile in
al singolo condomino dall’atto di sede di legittimità quando non riveli
violazione di canoni di ermeneutica
oppure vizi logici (ex plurimis, Cass.,
sez. 2°, sentenza n. 17893 del 2009),
nella specie insussistenti.
Non vi può essere dubbio, infatti,
riguardo alla tassatività delle facoltà
attribuite dal regolamento condominale al singolo condomino, trattandosi di limitazione al diritto degli altri
condomini di utilizzare la cosa comune, e ciò impedisce l’invocata estensione analogica di tali facoltà.
3.3. Non sussiste neppure il denunciato limite motivazionale di cui al
secondo motivo di ricorso.
La Corte d’appello ha esaminato la
questione della asserita coincidenza,
nella specie, della limitazione del diritto degli altri condomini all’uso dell’area comune con la negazione del
diritto stesso, e l’ha superata attraverso il riferimento alla nozione di “corretto esercizio” della facoltà d’uso riconosciuta alla G.S., dalla quale deve
ritenersi esclusa, secondo la stessa
Corte distrettuale, la collocazione di
fioriere senza soluzione di continuità,
tali cioè da impedire del tutto il passaggio sull’area in questione.
L’argomento risulta sufficiente e
non contraddittorio, essendo agevolmente comprensibile la ratio decidendiche sorregge il decisumadottato.
4. Al rigetto del ricorso segue la condanna della ricorrente al pagamento
delle spese del giudizio di cassazione,
liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna
la società ricorrente al pagamento
delle spese del presente giudizio, che
liquida in complessivi euro 2.700, di
cui euro 200, per esborsi, oltre spese
generali e accessori di legge.
L’operazione isolata compiuta da una società (di due coniugi) non può dare consistenza imprenditoriale all’attività svolta
ono indeducibili i costi sostenuti per la
“Sgestione
dell’immobile destinato esclusiva-
Indeducibili i costi di locazione
dell’immobile fruito solo dai soci
mente al godimento personale dei soci e degli
amministratori in forza di un regolare contratto
di locazione”.
È quanto emerge dalla sentenza della Cas- dinnanzi alla Ctr competente la quale, rilesazione n. 3746 del 25 febbraio 2015.
vato che l’oggetto sociale comprendeva
anche l’acquisto di immobili, ricostruzione e
La vicenda processuale
riadattamento, affitto e gestione, ha ritenuto
L’Agenzia delle Entrate, a seguito della che la società avesse svolto le attività, previconstatazione che le operazioni attive della ste dal suo oggetto, senza infrangere alcuna
società, negli undici anni di attività, si erano disposizione normativa, in quanto l’attività
estrinsecate unicamente nella locazione di sociale ben poteva limitarsi all’acquisto e
un immobile e senza personale dipendente, gestione di un solo immobile, dato che nesemetteva avvisi di accertamento con i quali suna norma impone che debbano attuarsi
disconosceva i costi illegittimamente dedot- tutte le attività previste dall’oggetto sociale e
ti, per materie prime, servizi, ristrutturazio- che nulla vieta che la locazione dell’immone, acquisti di oggetti di arte e di antiquaria- bile venga effettuata ai due soci con regolare
to, relativi al predetto immobile, in quanto contratto.
Contro la sentenza della Ctr l’Agenzia
non strumentali all’attività sociale, ma destinati esclusivamente al godimento perso- delle Entrate ha proposto ricorso per cassanale degli unici due soci legati dal vincolo zione.
di coniugio.
La parte contribuente impugnava gli Pronuncia della Cassazione
avvisi di accertamento dinnanzi la ComLa ricorrente contesta l’insufficiente
missione tributaria provinciale, ottenendo motivazione della sentenza che, in ordine
sentenza favorevole.
alla deducibilità dei costi, non considerava i
L’amministrazione finanziaria ricorreva numerosi elementi fattuali offerti dall’ufficio
in ordine alla reale attività di mero godimento svolta dalla società, costituita senza
valide ragioni economiche, se non per vantaggi fiscali, e in ordine all’inerenza di ciascuno dei costi portati in detrazione.
La Corte di cassazione, già con le sentenze
10532/2006 e 7344/2011, in tema di abuso
del diritto, ha affermato che un’operazione
economica isolata, compiuta da una società
commerciale, di per sé sola non può valere a
dare consistenza imprenditoriale, capace di
giustificare l’inerenza dell’operazione passiva all’attività svolta, salvo che la società
dimostri che l’operazione, apparentemente
singola, non sia isolata ma inserita in una
specifica attività imprenditoriale e destinata, anche solo in prospettiva, a generare un
lucro in proprio favore.
Successivamente, con sentenze 41572013 e 1859-2014, la Suprema corte ha,
inoltre, specificato la necessità che risulti
comprovato, da parte del contribuente, sul
quale incombe il relativo onere (come da
consolidato orientamento in materia di esistenza di fatti che danno luogo a esenzione,
deduzioni di costi o detrazione di imposta),
l’intento di finalizzare l’acquisto o la ristrutturazione dell’immobile all’espletamento
dell’attività economica realizzata.
Nella pronuncia in commento, la Suprema corte, tenendo conto di quelle sopra riportate, in accoglimento del ricorso
dell’Agenzia delle Entrate, riafferma e consolida il principio secondo il quale “un’operazione economica isolata, compiuta da una
società commerciale, non diretta al mercato,
quand’anche l’atto costitutivo o lo statuto sociale prevedano che il sodalizio possa compiere
operazioni di acquisto, ristrutturazione, vendita
e locazioni di immobili, di per sé sola non può
valere a dare consistenza imprenditoriale,
capace di giustificare l’inerenza dell’operazione
passiva all’attività svolta, salvo che la società
dimostri o che l’operazione, apparentemente
singola, non sia isolata e che sia inserita in una
specifica attività imprenditoriale, oppure che
essa s’inserisca in un’attività immobiliare vera e
propria, così che - in ambedue i casi - sia destinata, almeno in prospettiva, a generare un
lucro in proprio favore”.
Salvatore Tiralongo (FiscoOggi)
APRILE
2015
LEGGI & SENTENZE 21
N.7
Secondo il CdS possono progettarli soltanto ingegneri ed architetti Perché le piccole opere possono incidere sulla pubblica incolumità
Edifici in cemento armato Le norme antisismiche valgono
Geometri non competenti anche per realizzare cancelli
ste costruzioni fino a 1500
geometri non possono colo per le persone.
e norme antisismiche devono essere lità, la giurisprudenza ha spesso escluso dalSecondo il Consiglio di metri cubi, con caratteristi- Lapplicate a tutti gli interventi edilizi nelle l’applicazione delle norme antisismiche gli
progettare strutture in ceImento
armato, neanche se Stato, il criterio per accertare che strutturali semplici, mo- aree a rischio, anche alla realizzazione dei interventi che non interessano la pubblica
di modeste dimensioni. Lo
ha stabilito il Consiglio di
Stato con la sentenza 8832015.
I giudici hanno puntualizzato che, in base alla Legge
1086/1971 sulle opere in
conglomerato cementizio,
alla Legge 64/1974 sulle
costruzioni in zone sismiche
e al Regio Decreto 2741929, la progettazione delle
strutture in cemento armato
compete solo agli ingegneri e agli architetti iscritti all’Albo.
Fanno eccezione le opere
in cemento armato relative
a piccole costruzioni accessorie nell’ambito di edifici
rurali destinati a industrie
agricole, che non richiedano
particolari operazioni di calcolo e non comportino peri-
se una costruzione è modesta
consiste nel valutare le difficoltà tecniche e le capacità
per superarle. Il mancato uso
del cemento armato non è
decisivo dal momento che
una costruzione può presentare caratteri di complessità
a prescindere dai materiali
utilizzati.
I giudici hanno infine aggiunto che le innovazioni
adottate nei programmi scolastici non hanno ampliato
le competenze dei geometri,
i cui limiti rispondono ad esigenze di pubblico interesse
per cui non sono possibili interpretazioni estensive.
Nel caso preso in esame,
un Comune, con una delibera, aveva affermato che i
geometri potessero progettare e dirigere i lavori di mode-
CORTE
DI CASSAZIONE
Sez. VI civ. - 3, ord. 9.3.2015,
n. 4656
SVOLGIMENTO
DEL PROCESSO
È stata depositata la seguente
relazione:
«1. R.M., sulla premessa di aver
locato un immobile, ad uso commerciale, alla TG s.r.l., con ricorso al Tribunale di Frosinone chiese che la società conduttrice fosse
condannata a corrisponderle l’aggiornamento del canone nella
misura del 100 per cento dell’indice ISTAT maturato da giugno a
ottobre 2008, così come risultante dall’art. 5 del contratto di locazione.
Si costituì la società conduttrice, chiedendo il rigetto della domanda e proponendo riconvenzionale al fine di ottenere il rimborso di quanto versato a titolo di
aggiornamento del canone dal
giugno 2007 e di aumento del canone dal giugno 2008.
Il Tribunale dichiarò la nullità
degli arti. 4 e 5 del contratto di
locazione e condannò la M. alla
restituzione di quanto percepito a
titolo di aggiornamento del canone secondo gli indici ISTAT e di
aumento dello stesso rispetto alla
misura originariamente pattuita.
La pronuncia è stata confermata
dalla Corte d’appello di Roma,
con sentenza dell’8 luglio 2013.
2. Contro la sentenza d’appello
duli ripetitivi, sia pure in presenza di cemento armato,
tali da non richiedere competenze tecniche specifiche
di altre professioni.
L’Ordine degli Ingegneri della zona aveva quindi
presentato ricorso al Tar per
l’annullamento della delibera, ma il Tribunale amministrativo lo aveva respinto
affermando che la competenza dei geometri nella progettazione delle costruzioni
civili non è esclusa completamente.
Il Consiglio di Stato ha
invece espresso parere opposto, puntualizzando anche
che i Comuni non hanno
nessuna competenza, neanche di livello regolamentare, in materia di competenze
professionali.
cancelli. Lo ha affermato la Cassazione con la
sentenza 3947/2015.
I giudici hanno preso in esame la realizzazione di un cancello di ferro a due battenti,
sostenuto da due pilastri in ferro ancorati in
getto di calcestruzzo, lungo 3,30 metri e alto
1,60. Inizialmente l’opera era stata costruita
senza nessuna autorizzazione, ma successivamente era stato rilasciato il permesso di
costruire in sanatoria.
Il Tribunale ordinario aveva però condannato il responsabile, affermando che i lavori
dovevano essere eseguiti in modo conforme
alle norme antisismiche.
Contro questa decisione era stato presentato ricorso perché, a detta del responsabile
dell’intervento, una circolare del Genio Civile di Agrigento aveva affermato che le
norme antisismiche non dovessero essere
applicate ai cancelli di altezza inferiore ai 3
metri lineari.
La Cassazione ha respinto il ricorso confermando la decisione del Tribunale ordinario. I
giudici hanno spiegato che, per motivi di uti-
incolumità, come ad esempio le manutenzioni ordinarie e straordinarie sul patrimonio
edilizio esistente.
Successivamente è stato chiarito che non è
importante né la natura delle opere né i
materiali usati perché per la violazione delle
norme antisismiche è sufficiente che vengano realizzati lavori edilizi in zona sismica.
Analogamente, è irrilevante la precarietà
dell’intervento o la sua funzione pertinenziale.
Come affermato dai giudici, anche gli
interventi apparentemente minori possono
assumere un rilievo concreto sul piano della
pericolosità. Insieme alle dimensioni bisogna
infatti considerare altri elementi, come le
modalità di collocazione del manufatto, la
morfologia del territorio, la pendenza del terreno e le modalità di realizzazione delle strutture di sostegno.
Si tratta di valutazioni, ha concluso la Cassazione, che vanno sempre effettuate, anche
nelle zone in cui il grado di sismicità non è
particolarmente elevato.
Locazione ad uso commerciale
Nullo aggiornamento Istat 100%
Sebbene fosse previsto da una clausola contrattuale
ricorre R.M. con atto affidato ad
un motivo.
Resiste la TG s.r.l. con controricorso.
3. Osserva il relatore che il ricorso
può essere trattato in camera di
consiglio, in applicazione degli
artt. 375, 376 e 380-bis cod. proc.
civ., in quanto appare destinato
ad essere rigettato.
4. Con l’unico motivo di ricorso si
denuncia, in riferimento all’art.
360, primo comma, n. 3, cod.
proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 32 della legge 27
luglio 1978, n. 392, oltre a vizio di
motivazione.
4.1. II motivo di ricorso non è
fondato.
La sentenza della Corte d’appello, richiamando un costante
orientamento di questa Corte, ha
specificato che l’art. 32 della legge
n. 392 del 1978 ha carattere imperativo e, come tale, non derogabile in senso sfavorevole al conduttore, sia in ordine alla misura
dell’aggiornamento del canone
(non superiore al 75 per cento)
sia in ordine all’onere della preventiva richiesta da parte del
locatore. A fronte di tale motivazione, la ricorrente richiama altre pronunce di questa Corte (fra
le quali le sentenze 23 febbraio
2007, n. 4210, e 13 maggio 2010,
n. 11608), sostenendo che il li-
mite di cui al citato art. 32 non
impedirebbe comunque alle parti, in relazione alle locazioni ad
uso commerciale, un incremento
del corrispettivo della locazione
in relazione ad eventi diversi dalla
svalutazione monetaria; aggiunge, inoltre, che l’art. 5 del contratto era stato liberamente pattuito e
spontaneamente eseguito dalla
società conduttrice. È evidente,
però, che le sentenze richiamate
in ricorso si riferiscono ad un’ipotesi diversa da quella in esame,
nella quale - come emerge dalla
lettura stessa del ricorso - la domanda della M. era finalizzata ad
ottenere l’aggiornamento del canone calcolato (indebitamente)
al 100 per cento della variazione
dei prezzi al consumo. Proprio la
sentenza n. 11608 del 2010, richiamata in ricorso, osserva che
“in materia di contratto di locazione di immobili destinati ad
uso non abitativo, in relazione
alla libera determinabilità convenzionale del canone locativo,
la clausola che prevede la determinazione del canone in misura
differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ovvero prevede
variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati (del tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni
annue del potere d’acquisto della
moneta), deve ritenersi legittima
ex artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, salvo che non costituisca un espediente diretto a
neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria”. Nel caso in
esame, invece, l’aggiornamento
in misura del 100 per cento dell’indice ISTAT e l’esclusione della necessità della previa richiesta
da parte del locatore costituivano - come emerge dalla sentenza
in esame - esempi di clausole in
contrasto con gli artt. 32 e 79 della legge n. 392 del 1978.
4.2. La censura di cui all’art. 360,
primo comma, n. 5, cod. proc. civ.
- peraltro posta in termini affatto
generici - è inammissibile, non
risultando formulata secondo i
criteri indicati dalla sentenza delle Sezioni Unite 7 aprile 2014, n.
8053, trovando applicazione nella fattispecie, ratione temporis, la
modifica di cui al decreto-legge
22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella legge
7 agosto 2012, n. 134.
5. Si ritiene, pertanto, che il ricorso vada trattato in camera di consiglio per essere rigettato».
morie alla precedente relazione.
All’udienza camerale è intervenuto il difensore della ricorrente,
insistendo per l’accoglimento del
ricorso.
A seguito della discussione sul
ricorso, tenuta nella camera di
consiglio, ritiene il Collegio di
condividere i motivi in fatto e in
diritto esposti nella relazione medesima e di doverne fare proprie
le conclusioni.
2. Il ricorso, pertanto, è rigettato.
A tale esito segue la condanna
della ricorrente al pagamento
delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in conformità al
d.m. 10 marzo 2014, n. 55.
Sussistono inoltre le condizioni
di cui all’art. 13, comma 1-quater,
del d.P.R. 30 maggio 2002, n.
115, per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo
unificato pari a quello dovuto per
il ricorso.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento
delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi euro
2.800, di cui euro 200 per spese,
oltre spese generali ed accessori di
legge.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.P.R. n. 115 del 2002,
dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da
parte della ricorrente, dell’ulterioMOTIVI
re importo a titolo di contributo
DELLA DECISIONE unificato pari a quello dovuto per
1. Non sono state presentate me- il ricorso.
22 LEGGI & SENTENZE
N.7
APRILE
2015
Con efficacia alla erogazione del mutuo a favore del promittente-acquirente
Preliminare di una compravendita
sottoposto a condizione sospensiva
Sez. III civ., sent. 26.2.2015,
n. 3893
SVOLGIMENTO
DEL PROCESSO
1. Nel settembre 2004 L.N. convenne in
giudizio L.C.G. per far dichiarare la risoluzione, per inadempimento, del contratto
preliminare stipulato inter partes ed avente
ad oggetto la compravendita di un immobile di proprietà dell’attore. Sostenne il L.
che a causa dell’inadempimento del L.C.
era stato costretto ad alienare a terzi l’immobile dovendosi accontentare di un corrispettivo inferiore rispetto a quello concordato con il convenuto. Motivo per cui
chiese, anche, la condanna al risarcimento
del danno del convenuto.
Si costituì il L.C. sostenendo che il contratto non si era perfezionato perché aveva
revocato la proposta di acquisto prima
ancora di essere venuto a conoscenza dell’accettazione da parte del promittente
venditore. Inoltre non si era neanche verificata la condictio facti, posta nel contratto,
della erogazione di un mutuo da parte della
banca.
Il Tribunale di Busto Arsizio rigettò la
domanda del L. e lo condannò alle spese.
2. La decisione è stata totalmente riformata con sentenza n. 1304 del 2010 della
Corte d’Appello di Milano che ha dichiarato, invece, la risoluzione del contratto
preliminare di compravendita concluso
inter partes per fatto e colpa del promissario
acquirente. Con condanna del L.C., rimasto contumace, al risarcimento del danno
ed alle spese del giudizio di primo e secondo grado.
3. Avverso tale statuizione il L.C. propone
ricorso in Cassazione sulla base di tre motivi.
4. Il L. non ha svolto attività difensiva.
MOTIVI
DELLA DECISIONE
5. La sentenza impugnata è basata sul
seguente principio di fondo. Le parti han-
no stipulato un contratto preliminare di
compravendita di un immobile condizionandone sospensivamente l’efficacia alla
erogazione del mutuo a favore del promittente acquirente. Pertanto quest’ultimo
poteva sottrarsi validamente all’efficacia
vincolante del contratto solo dopo aver
provato che aveva compiuto tutte quelle
attività necessarie ad ottenere il prestito.
6. Il ricorrente se ne duole articolando tre
motivi di censura.
6.1. Con il primo motivo, il ricorrente
deduce “la violazione e falsa applicazione
dell’art. 330 c.p.c. e R.D. 22 gennaio 1934,
n. 37, art. 82 nonché la violazione dell’art.
24 della Costituzione”. Il ricorrente sostiene di aver ignorato l’esistenza del giudizio
di secondo grado perché l’atto di appello è
stato notificato, erroneamente, al L.C. personalmente presso la cancelleria del Tribunale di Busto Arsizio e non, invece, alla
parte personalmente presso il proprio
domicilio o presso il suo procuratore costituito avv. ….
6.2. Con il secondo motivo, denuncia “la
violazione e falsa applicazione dell’art.
1359 e 2697 c.c. nonché difetto di motivazione. La Corte d’Appello ha ritenuto che
il primo giudice ha erroneamente fatto gravare l’onere di provare la concessione del
mutuo su esso L., anziché sulla controparte”.
6.3. Con il terzo motivo, denuncia “la violazione e falsa applicazione degli artt. 1223,
1224, 1225 e 1227 c.c., in relazione all’art.
1453; omessa e contraddittoria motivazione”. Il Giudice del merito, sostiene il ricorrente, ha errato perché non si è posto il problema della prevedibilità del danno.
7. Il ricorso va accolto.
7.1. È evidente la fondatezza del primo
motivo di ricorso dovendo ritenersi radicalmente nulla la notifica al ricorrente dell’atto di appello. Al riguardo vanno richiamati i principi più volte affermati da questa Corte:
❖ in tema di notificazione dell’atto di
appello, qualora la parte abbia eletto domicilio presso il proprio procuratore, e questi,
svolgendosi il giudizio di gravame fuori
della propria circoscrizione di assegnazione, non abbia a sua volta eletto domicilio
Un abuso punito con due anni di arresto e 4mila euro
Per realizzare un portico
serve il permesso di costruire
La realizzazione di un porticato è possibile solo con permesso di costruire. Lo
ha affermato la Corte di Cassazione con
la sentenza 4956/2015. La decisione dei
giudici si è basata sul fatto che il portico
non può essere considerato né come
struttura precaria né come pertinenza.
Le caratteristiche strutturali del portico preso in esame dalla Cassazione,
ampio 70 metri quadri e dotato di
ancoraggi al suolo con plinti di cemento, hanno fatto escludere la sua precarietà o che venga utilizzato per esigenze
transitorie.
Allo stesso tempo, i giudici hanno
appurato che non si trattava di una copertura realizzata a protezione dell’immobile né di una pertinenza.
La Cassazione ha infatti ricordato
che sono considerate pertinenze le cose
mobili o immobili che, anche se conservano la loro autonomia, sono poste
in rapporto di subordinazione rispetto
ad altre. Normalmente le pertinenze e
la cosa principale possono essere separate senza che nessuna delle due subisca
delle alterazioni.
In altre parole, le pertinenze non
devono essere parte integrante di un
fabbricato, né essere state realizzate per
ampliare o migliorare l’edificio.
Sulla base di queste considerazioni,
la Cassazione ha sanzionato la realizzazione del portico senza permesso di
costruire con due anni di arresto e 4 mila euro di multa.
“
La notifica effettuata personalmente presso la cancelleria del
giudice a quo è inesistente ed insuscettibile di rinnovazione, perché
priva di qualsiasi collegamento
con il destinatario di essa dato che
la chiusura del pregresso grado di
giudizio comporta la rescissione di
qualsiasi legame del destinatario
con tale cancelleria e l’inettitudine
di questa a configurarsi ulteriormente come luogo di consegna
legittima dell’atto.
“
CORTE CASSAZIONE
presso un collega iscritto nel luogo ove ha
sede l’autorità procedente (con conseguente fissazione di domicilio “ex lege” presso la cancelleria dell’autorità giudiziaria
procedente: R.D. n. 37 del 1934, art. 82), la
notifica stessa può, alternativamente, essere compiuta alla parte personalmente, ex
art. 137 c.p.c., ovvero al procuratore presso
la cancelleria del luogo ove si svolge il giudizio d’appello. Ma non anche alla parte
presso detta cancelleria, dovendosi ritenere l’elezione di domicilio “ex lege” di cui al
R.D. n. 37 del 1934, citato art. 82 limitata
al solo procuratore costituito, e non anche
estesa alla parte appellata.
Pertanto la notifica effettuata alla parte
personalmente presso la Cancelleria è inesistente ed insuscettibile di rinnovazione (o
di sanatoria con efficacia “ex tunc” per effetto della costituzione della parte destinataria
nel giudizio di appello ) perché priva di
qualsiasi collegamento con il destinatario
di essa atteso che la chiusura del pregresso
grado di giudizio “comporta la rescissione di
qualsiasi legame del destinatario con la
cancelleria del giudice a quoe l’inettitudine
di questa a configurarsi ulteriormente
come luogo di consegna legittima dell’atto” (sentenza 23/12/1999 n. 14476).
Da quanto precede deriva che, in applicazione degli enunciati principi, la notifica
dell’atto di appello al L.C. personalmente
presso la cancelleria del tribunale di Busto
Arsizio deve ritenersi inesistente, perché
priva di qualsiasi collegamento con la persona del destinatario della notifica.
A causa di tale nullità il ricorrente, come
è ovvio, non ha avuto conoscenza del giudizio di appello.
L’appello, quindi, doveva ritenersi
inammissibile.
Ne consegue che erroneamente la Corte di Appello ha proceduto all’esame del
merito dell’impugnazione per cui la sentenza impugnata deve essere cassata senza
rinvio, a norma dell’art. 382 cod. proc. civ.,
in quanto il processo non poteva essere
proseguito in appello.
7.2. Rimangono assorbiti gli altri motivi.
8. Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza.
P.Q.M.
la Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata senza rinvio e condanna l’intimato L. al pagamento delle spese del
presente giudizio di legittimità in favore
del ricorrente, che liquida in complessivi
2.200 Euro, di cui Euro 200 per esborsi,
oltre accessori di legge e spese generali.
ULTIME SENTENZE
DELLA CASSAZIONE
MILLESIMI PROVVISORI
IN ASSENZA DI TABELLE
La deliberazione con cui l’assemblea, in mancanza di
tabelle millesimali, adotti un criterio provvisorio di ripartizione delle spese tra i condòmini, nell’esercizio delle
attribuzioni di cui all’art. 1135, nn. 2 e 3, cod. civ., non è
nulla ma solo annullabile, non incidendo comunque sui
criteri generali dettati dall’art. 1123 cod. civ., con la conseguenza che la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137
cod. civ..
☛ Cassazione, sent. n. 1439/2014.
ACCERTAMENTO CATASTALE
E PROCEDURA DOCFA
In tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione
della rendita catastale abbia luogo a seguito della procedura disciplinata dall’art. 2 del d.l. 23 gennaio 1993, n. 16,
convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993,
n. 75, e del d.m. 19 aprile 1994, n. 701 (cosiddetta procedura DOCFA), ed in base ad una stima diretta eseguita
dall’ufficio, l’obbligo della motivazione dell’avviso di classamento dell’immobile deve ritenersi osservato anche
mediante la semplice indicazione dei dati oggettivi acclarati dall’ufficio e della classe conseguentemente attribuita
all’immobile, trattandosi di elementi che, in ragione della
struttura fortemente partecipativa dell’avviso stesso, sono
conosciuti o comunque facilmente conoscibili per il contribuente, il quale, quindi, mediante il raffronto con quelli
indicati nella propria dichiarazione, può comprendere le
ragioni della classificazione e tutelarsi mediante ricorso
alle commissioni tributarie.
☛ Cassazione, sent. n. 2268/2014.
AMMINISTRATORE
E IMPUGNAZIONE
L’amministratore di condominio può resistere all’impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione
o ratifica dell’assemblea, giacché l’esecuzione e la difesa
delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni
proprie dello stesso.
☛ Cassazione, sent. n. 1451/2014.
DECADENZA BENEFICI
“PRIMA CASA”
Non ha diritto all’agevolazione fiscale sulla prima casa il
contribuente se dopo aver risolto il contratto di compravendita dell’immobile non provvede ad acquistarne un
altro. La risoluzione dell’atto non prevede il riconoscimento del beneficio perché si verifica la retrocessione del
bene e quindi la trasmissione della proprietà di nuovo al
cedente. In materia di imposta di registro, la restituzione
dell’imposta è prevista solo nei casi in cui la patologia
dell’atto e la sua conseguente inidoneità alla produzione
di effetti giuridici siano ascrivibili a vizi esistenti all’origine
e non invece sopravvenuti. La restituzione dell’imposta
regolarmente versata all’atto della registrazione può trovare giustificazione soltanto relativamente al contratto che
nasce viziato, mentre più difficilmente può motivarsi nel
caso di un contratto che, pienamente valido e operante a
far data dalla sua stipulazione, non è più tale per una qualsiasi causa sopravvenuta.
☛ Cass., sez. VI-T civ., sent. 20.1.2015, n. 791.
INTERCAPEDINE SOTTO
SOLAIO PIANO TERRA
L’intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale, che costituisce il suolo
di esso, e la prima soletta del piano interrato, se non risulta
diversamente dai titoli di acquisto delle proprietà, deve
essere considerata proprietà comune, in quanto destinata
all’aerazione o coibentazione del fabbricato.
☛ Cass., sez. II civ., sent. 31.10.2014, n. 23304.
APRILE
2015
LEGGI & SENTENZE 23
N.7
Il caso di un utente che aveva modificato, a sue spese, il sistema comune di riscaldamento per migliorarne il funzionamento
CORTE CASSAZIONE
Sez. II civ., sent. 3.2.2015
n. 1898
SVOLGIMENTO
DEL PROCESSO
1. - Con ricorso depositato il 21 luglio
1995 il Condominio dell’edificio di
via (omissis), in persona del suo
amministratore espose che uno dei
condomini, L. R.F., aveva arbitrariamente eseguito una serie di interventi, per buona parte su aree condominiali, che avevano comportato la modifica dell’impianto di riscaldamento
e interferito sui servizi comuni. Deducendo che tali interventi avevano
riguardato la canna fumaria e la chiusura di un’intercapedine, il ricorrente
chiese al Pretore di Palermo che fosse
disposta la riduzione in pristino.
Il L.R. si costituì in giudizio chiedendo il rigetto della domanda, facendo preliminarmente presente che
nell’assemblea condominiale del 29
ottobre 1995, successiva a quella con
la quale era stato dato incarico all’amministratore di procedere nei suoi
confronti, era stato deliberato che l’azione giudiziaria non avrebbe dovuto
essere iniziata ed inoltre proprio il resistente era stato nominato quale nuovo amministratore. Con sentenza
depositata il 27 novembre 1999 il
Tribunale accolse la domanda del
condominio.
2. Avverso detta sentenza propose
gravame il L.R..
La Corte d’appello di Palermo, con
sentenza depositata il 29 novembre
2007, rigettò il gravame. Osservò che
la delibera del 29 ottobre 1995, alla
quale si riferiva l’appellante, era priva
di effetti, in quanto dichiarata nulla
con sentenza del Tribunale di Palermo del 6 ottobre 1997. Rilevò poi la
Corte che, a fronte delle specifiche
doglianze mosse dall’appellante
avverso le risultanze tecniche delle
consulenze di primo grado, a lui sfavorevoli, essa aveva disposto una nuova
consulenza tecnica di ufficio. Il c.t.u.
aveva constatato che le modifiche
all’impianto termico erano state eseguite in assenza non solo di delega
condominiale, ma anche senza l’intervento delle autorità competenti, e
soprattutto non avevano consentito
l’uso dell’impianto secondo le norme
vigenti per la prevenzione incendi, in
quanto avevano determinato la chiusura della preesistente intercapedine,
con la conseguente comunicazione
diretta fra il locale centrale termica e
il locale destinato a sala contatori
Enel, costringendo il Condominio
alla sospensione del servizio di riscaldamento.
Quanto alla lamentata inerzia del
Condominio, l’appellante non aveva
assolto il suo onere probatorio relativo alla avvenuta segnalazione nel
corso delle assemblee condominiali ovvero anche solo informalmente
all’amministratore - degli inconvenienti che si sarebbero manifestati nel
suo appartamento. La Corte di merito osservò che ogni eventuale trascuratezza nella manutenzione non
poteva giustificare gli interventi di
tipo innovativo attuati, tanto più che
l’appellante, nel caso in cui avesse
davvero subito gli inconvenienti lamentati, avrebbe potuto comunque
rivolgersi al Comando dei Vigili del
Fuoco per costringere il Condominio
a sospendere il funzionamento dell’impianto.
3. Per la cassazione di tale sentenza
ricorre il L.R. sulla base di quattro
motivi. Resiste con controricorso il
Condominio di via (omissis).
MOTIVI
DELLA DECISIONE
1. Deve, preliminarmente, esaminarsi la memoria depositata dal ricorrente, con la quale è stata depositata
documentazione dalla quale si desumerebbe che la delibera assembleare autorizzativa del condominio resistente sia nulla o annullabile, chiedendosi la sospensione del giudizio ai
sensi dell’art. 295 c.p.c., in attesa della
pronuncia di annullamento o nullità,
nonché il difetto di legittimazione
passiva del ricorrente, che all’epoca
della realizzazione delle opere non era
né proprietario né autore delle opere
stesse, compiute dal sig. L.R.G..
2. I rilievi risultano infondati.
Quanto alla richiesta di sospensione, essa non può essere accolta avuto
riguardo alla esecutività della delibera
di cui si tratta. In ordine, poi, al difetto
di legittimazione passiva del ricorrente, la relativa eccezione è preclusa.
3. Passando al primo motivo del ricorso, con esso si deduce violazione e
falsa applicazione dell’art. 1102 c.c..
Le modifiche apportate all’impianto
termico centralizzato - peraltro affrontate a spese del ricorrente senza
alcuna pretesa di rimborso da parte
del Condominio - sarebbero state
solo quelle necessarie per migliorare il
godimento dell’impianto, in considerazione del suo cattivo funzionamento. Né i lavori avrebbero determinato alcun mutamento di destinazione
della cosa comune, conformemente alla invocata norma codicistica, e
nemmeno sarebbero stati in alcun
modo la causa del non uso dell’impianto di riscaldamento da parte degli
altri condomini.
Nel ricorso si sottolinea la differenza tra la nozione di innovazioni, cui fa
riferimento l’art. 1120 c.c. - che richiede una delibera approvata con
un numero di voti che rappresenti la
maggioranza dei partecipanti al condominio, e che fa divieto di effettuare
innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o sicurezza del
fabbricato, che alterino il decoro
architettonico, o che rendano talune
parti comuni inservibili all’uso o al
godimento anche di un solo condomino - e quella di semplici modificazioni, di cui all’art. 1102 c.c., che presuppongono un intervento sulla cosa
comune che non intacchi in modo
notevole la sua entità sostanziale né
la sua destinazione originaria, e che
rientrano nel potere spettante ad
ogni condomino, che se ne sobbarchi
la relativa spesa.
Nella specie, dunque, il ricorrente
avrebbe operato legittimamente, nell’ambito delle facoltà concesse dal
citato art. 1102 c.c., e non avrebbe avuto alcuna necessità del previo
scrutinio favorevole né di ratifica
dell’assemblea.
4. La censura è infondata.
Come risulta con evidenza dal tenore letterale della norma richiamata, la disciplina dell’art. 1102 c.c.,
trova applicazione nelle ipotesi di
comproprietà del bene comune: in
“
La decisione nasce dal ricorso di un condomino condannato, sia in
primo che in secondo grado, alla riduzione in pristino della situazione antecedente ad una serie di interventi che lo stesso aveva posto in
essere su aree condominiali, comportando la modifica dell’impianto
di riscaldamento ed interferendo sui servizi comuni.
Il ricorrente lamentava violazione e falsa applicazione dell’art. 1102
c.c., asserendo che le modifiche apportate all’impianto termico centralizzato - peraltro affrontate a proprie spese, senza alcuna pretesa di
rimborso da parte del Condominio - sarebbero state solo quelle necessarie per migliorare il godimento dell’impianto (in considerazione del
suo cattivo funzionamento) e che in alcun modo i lavori avrebbero
determinato mutamenti di destinazione della cosa comune.
La Cassazione, partendo dall’assunto secondo cui un bene può dirsi
comune se sussiste una relazione di accessorietà ed un collegamento
funzionale con le singole unità, ha negato l’applicazione della disciplina di cui all’art. 1102 cod. civ., non potendosi ritenere il ricorrente comproprietario dell’impianto centralizzato di riscaldamento.
Dunque ha rigettato il ricorso.
“
Impianto termico centralizzato
Escluso il “diritto di condominio”
particolare, affinché possa operare il
c.d. diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi
comuni e l’edificio in comunione,
nonché un collegamento funzionale
fra i primi e le unità immobiliari di
proprietà esclusiva (v. Cass., sent. n.
9093 del 2007). Nella specie, risulta
che l’attuale ricorrente non fosse
comproprietario dell’impianto centralizzato di riscaldamento.
5. Con il secondo motivo si denuncia
insufficiente motivazione relativamente a un fatto controverso fra le
parti e decisivo per il giudizio, consistente nel preteso mutamento di
destinazione della cosa comune concretizzatosi nella chiusura dell’intercapedine, che avrebbe costretto il
condominio a dismettere l’impianto
termico e sospendere il servizio di riscaldamento. Il giudice di secondo
grado non avrebbe chiarito le ragioni
di tale affermazione.
6. Il motivo è privo di fondamento.
La Corte di merito ha esaustivamente ricostruito nella sentenza il
percorso logico-giuridico che la ha
indotta a ritenere che la copertura
della intercapedine antincendio abbia determinato un’alterazione della
destinazione di tale spazio, con creazione di una comunicazione diretta
fra il locale caldaia e il locale destinato
a sala contatori Enel, facendo, in particolare, richiamo ai rilievi del c.t.u.
nonché alla segnalazione del Comando Provinciale dei Vigili del
Fuoco, che avevano sottolineato co-
me detta comunicazione diretta fosse di ostacolo all’uso dell’impianto termico condominiale secondo
le norme per la prevenzione degli
incendi.
7. Le suesposte argomentazioni
danno conto, altresì, della infondatezza del terzo motivo, con il quale si
deduce violazione dell’art. 1102 c.c.,
rilevandosi la inesattezza della affermazione secondo la quale l’abolizione
dell’intercapedine era stata di ostacolo all’uso dell’impianto termico, nonché del quarto, con il quale si lamenta contraddittoria motivazione sul
medesimo punto, sostenendosi, in
particolare, che lo stato dei luoghi
avrebbe sempre visto un diretto collegamento fra il vano caldaia e il vano
contatori Enel. In realtà, risulta evidente che il ricorrente tende a contrapporre alla ricostruzione operata
dal giudice di secondo grado sulla
base delle risultanze peritali, una
diversa individuazione dello stato dei
luoghi.
8. Conclusivamente, il ricorso deve
essere rigettato. In applicazione del
principio della soccombenza le spese
del presente giudizio, che vengono
liquidate come da dispositivo, devono essere poste a carico del ricorrente.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Condanna
il ricorrente al pagamento delle spese
del presente giudizio, che liquida in
complessivi Euro 2500, di cui Euro
200 per esborsi, oltre agli accessori di
legge.
Il problema delle locazioni
con il canone “a scalare”
Impianti di videosorveglianza
che inquadrano la pubblica via
primi cinque anni, non fosse affetta da nullità, il
Giudice ha enunciato il principio che nei contratti a canone libero, viene rimessa all’autonomia delle parti la possibilità di “pattuire sul
canone in ognuna delle sue componenti”,
essendo solo precluso l’aumento del corrispettivo nel corso del rapporto di locazione.
Nella specie è stata ritenuta valida la clausola in cui veniva stabilito ab origine, nel contratto locatizio, l’aumento di anno in anno del
canone di locazione.
avv. Roberto Negro
Centro studi Appc
La direttiva sulla priva- installata da una persona una persona fisica sulla
cy (95/46/CE del Par- sulla sua abitazione fa- sua abitazione familiare
lamento europeo e del miliare e diretta verso la per proteggere i beni, la
Consiglio, del 24 ottobre pubblica via per proteg- salute e la vita dei pro1995) si applica alla gere beni, salute e vita dei prietari dell’abitazione è
videoregistrazione delle proprietari dell’abitazio- lecito quando è effettuapersone in un dispositivo ne, laddove il sistema sor- to nella sfera esclusidi registrazione continua vegli anche lo spazio pub- vamente personale o domestica della persona
(ad es., un hard disk), rea- blico.
Mentre l’utilizzo di det- che procede a tale trattalizzata con una videocamera di sorveglianza to sistema, installato da mento.
☛ Corte di Giustizia Europea, Sez. IV, sent. n. C212/13 dell’11.12.2014.
Una decisione della giurisprudenza di merito
sulle locazioni con canone cosiddetto “a scalare”. Il Tribunale di Genova (sez. III, sentenza
del 9 luglio 2014, n. 2505, G.U. Gabriel), ha
statuito, appunto, nell’ipotesi di un contratto
di locazione in cui è previsto un aumento progressivo del canone.
Ritenendo che la clausola contrattuale che
era stata stipulata nell’ambito di un contratto,
disciplinato dall’art. 2, comma 1, della Legge
431/98, sui contratti di locazione di immobili
urbani ad uso abitativo, e che prevedeva un canone locatizio crescente di anno in anno, per i
24 PROFESSIONE
N.7
APRILE
2015
LA TARGA AMMINISTRATORE È DIVENTATA OBBLIGATORIA
Cosa dice la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, art. 9:
Art. 9 - “Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione
delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. In mancanza dell’amministratore,
sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle
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APRILE
2015
25
N.7
Ecco l’atteso inquadramento della formula contrattuale, esistente da anni ma ufficializzata soltanto con lo Sblocca Italia
U
fficializzata dallo Sblocca Italia, la formula
del cosiddetto rent to buy era attesa, oltre
che dalla prova dei fatti per valutarne efficacia e
diffusione, anche e soprattutto da un più accurato inquadramento fiscale. Un passo avanti, in
quest’ultima direzione, è stato fatto lo scorso 19
febbraio, quando l’Agenzia delle Entrate ha
pubblicato la circolare n. 4/E (la cui versione
integrale è consultabile sul sito internet dell’Agenzia) fornendo chiarimenti sul regime applicabile, ai fini delle imposte dirette e indirette, ai
nuovi contratti di godimento in funzione della
successiva alienazione di immobili. Di seguito
una sintesi dei contenuti della circolare a cura di
Lucia Grifoni di Nuovo FiscoOggi (la rivista
ufficiale delle Entrate).
Il codice civile
La circolare chiarisce che si tratta di una
fattispecie contrattuale, diversa dalla locazione finanziaria, finalizzata a conferire al conduttore l’immediato godimento dell’immobile, rinviando al futuro il trasferimento della
proprietà del bene, con imputazione di una
parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento. Questa tipologia contrattuale si
caratterizza:
❖ per l’immediata concessione in godimento dell’immobile verso il pagamento di
canoni;
❖ per il diritto del conduttore di acquistare il
bene;
❖per l’imputazione di una quota dei canoni a
corrispettivo del trasferimento.
Gli step contrattuali
Particolare attenzione è stata rivolta dall’Agenzia delle Entrate alle tematiche che
riguardano:
◆ la quota di canone corrisposta per il godimento dell’immobile;
◆la quota di canone corrisposta come anticipazione del corrispettivo;
◆ il successivo trasferimento dell’immobile;
◆le somme restituite in caso di mancata conclusione del contratto di compravendita.
Viene distinta la disciplina fiscale applicabile per il periodo del godimento dell’immobile (antecedente all’esercizio del diritto di
acquisto), i cui canoni sono assimilati a quelli
della locazione, dal successivo esercizio del
diritto di acquisto da parte del conduttore e
del trasferimento dell’immobile, con riguardo anche alla tipologia dei soggetti concedenti/venditori, operanti o meno in regime
di impresa. L’Agenzia, inoltre, chiarisce il
trattamento fiscale riservato alle ipotesi di
mancato trasferimento dell’immobile e conseguente restituzione di tutti o parte degli
acconti, sia quando non è stato esercitato il
diritto di acquisto (comma 1-bis), sia quando
il contratto si risolve per inadempimento da
parte del concedente (comma 5).
Imposte sui redditi
Per il concedente che opera in regime
d’impresa, nei periodi precedenti all’eserci-
Rent to buy: in una circolare delle Entrate
i primi chiarimenti sull’imposizione fiscale
zio del diritto di acquisto rilevano solo i
canoni di locazione (nel caso di immobili
strumentali per natura o di beni merce) o
quanto emerge dal confronto tra il canone
di locazione e la rendita catastale (nel caso di
immobili patrimonio), mentre non assumono rilevanza gli acconti, essendo un anticipo
sul prezzo di vendita. Se il conduttore esercita il diritto di acquisto, emerge per il concedente titolare di reddito d’impresa un componente positivo di reddito. Se, invece, il
conduttore non esercita il diritto di acquisto,
assume rilevanza reddituale per il concedente (come componente positivo da assoggettare a tassazione) la sola quota di acconto
versata durante la locazione dal conduttore
e trattenuta dal concedente secondo gli
accordi contrattuali.
In caso di risoluzione per inadempimento
del concedente, assumono rilevanza nella
determinazione del reddito d’impresa, come
interessi passivi, i soli interessi legali che il
proprietario è tenuto a corrispondere al conduttore. Nell’ipotesi di risoluzione per inadempimento del conduttore, si producono i
medesimi effetti fiscali previsti in caso di
mancato esercizio del diritto di acquisto. In
particolare, il concedente assoggetta a tassazione la sola quota di acconto versata durante
la locazione dal conduttore, che non deve
essere a quest’ultimo restituita.
Per il proprietario/concedente che non
opera in regime d’impresa, la quota dei
canoni stabilita per il godimento è tassata
come reddito fondiario derivante dalla locazione, cui è assimilato il godimento dell’immobile ed è determinata in base alle regole
ordinarie. La quota dei canoni stabilita come
acconto prezzo per il trasferimento non è tassata fino al periodo di imposta del trasferimento. In ogni caso, il proprietario/concedente può optare per la cedolare secca, se ne
sussistono i presupposti.
Nel caso di esercizio del diritto di acquisto,
il proprietario/concedente deve verificare se
ha conseguito una plusvalenza imponibile
quale reddito diverso in base alle regole ordinarie. Nel caso in cui il conduttore non eserciti tale diritto, la restituzione da parte del
proprietario delle quote dei canoni imputata
ad acconto prezzo non assume alcuna rilevanza reddituale, né per il proprietario né per
il conduttore. Per il proprietario, la parte
dell’acconto prezzo eventualmente trattenuta costituisce un reddito diverso, derivante
dall’assunzione di “obblighi di permettere” (art. 67, comma 1, lettera l, del Tuir),
imponibile per un importo corrispondente a
quanto trattenuto. Stesso trattamento è previsto per le somme eventualmente trattenute dal concedente a titolo di indennità, nell’ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore.
Il regime Iva
Se il concedente è un soggetto Iva, alle
quote di canone imputate a godimento dell’immobile si applica la disciplina Iva prevista
per i canoni di locazione, mentre le quote di
canoni corrisposte a titolo di anticipazione
del prezzo di cessione (acconti) seguono il
trattamento Iva applicabile alle cessioni di
immobili. Nel caso di esercizio del diritto di
acquisto dell’immobile, il momento di effettuazione dell’operazione si verifica con il passaggio della proprietà e la base imponibile
è determinata dal corrispettivo di vendita
pattuito cui va sottratta la somma dei canoni
(acconti) versati dall’acquirente.
In caso di omesso esercizio del diritto di
acquisto e di conseguente restituzione al conduttore della quota versata a titolo di acconto
sul prezzo, il proprietario emette una nota di
variazione a favore del conduttore per gli
importi restituiti. La nota di variazione per
l’ammontare complessivo è emessa anche se
una parte degli acconti viene trattenuta. Tuttavia, tale quota assume, comunque, natura
di corrispettivo dovuto per l’esercizio (a titolo
oneroso) del diritto riconosciuto al conduttore e, conseguentemente, deve essere assoggettata a Iva, con aliquota ordinaria.
In caso di risoluzione per inadempimento
del concedente, lo stesso deve restituire al
conduttore tutti gli acconti sul prezzo incassati e, quindi, emette una nota di variazione.
Se invece l’inadempimento è del conduttore, il concedente, se stabilito dal contratto,
acquisisce interamente i canoni a titolo di
indennità. Tali canoni, mutando la loro
natura in penalità per inadempimento del
conduttore, devono essere esclusi dall’applicazione dell’Iva mediante l’emissione di una
nota di variazione.
Imposta di registro
Nel periodo precedente l’esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, rileva
sia la concessione in godimento dell’immobile da parte del proprietario a fronte del
pagamento di un corrispettivo (una quota
del canone) sia la quota di canone destinata,
nella misura indicata nel contratto, ad
acconti prezzo, per la vendita dell’immobile.
La quota del canone corrisposta per il godimento è assimilata, ai fini dell’imposizione, ai
canoni di locazione. L’imposta può essere
assolta sul corrispettivo pattuito per l’intera
durata del contratto ovvero sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno. Diversamente, in relazione all’imposizione sugli
acconti, l’imposta viene calcolata sull’ammontare complessivo dei corrispettivi pattuiti per l’intera durata del contratto.
Se il contratto di godimento rientra nel
campo di applicazione dell’Iva, per i fabbricati abitativi, l’imposta di registro è dovuta
nella misura proporzionale del 2% se il contratto è esente da Iva, in misura fissa, se invece il contratto è imponibile Iva. Per gli
immobili strumentali, in deroga al principio
di alternatività Iva/Registro, il contratto
sconta l’imposta di registro in misura proporzionale dell’1%, indipendentemente dal
regime Iva di imponibilità o di esenzione. Le
quote di canone da imputare a corrispettivo
di vendita sono assoggettate all’imposta di
registro nella misura fissa di 200 euro.
Se il contratto di godimento non rientra
nel campo di applicazione dell’Iva, per il
godimento trova applicazione l’imposta di
registro nella misura proporzionale del 2%,
mentre, per quanto attiene alla quota di canone da imputare a corrispettivo di vendita,
trova applicazione l’imposta di registro nella
misura del 3% (articolo 9 della tariffa, parte I,
Tur) sull’importo complessivo degli acconti
pattuiti. Esercitato il diritto all’acquisto da
parte del conduttore, per il trasferimento
dell’immobile si applicano le aliquote normalmente previste per i trasferimenti. Per la
determinazione dell’imposta di registro da
applicare in sede di trasferimento, l’Agenzia
chiarisce inoltre che è applicabile la disciplina dettata dalla nota all’articolo 10 della
tariffa, parte I, del Tur, secondo la quale dall’imposta di registro dovuta per il contratto
definitivo deve essere scomputata quella corrisposta in relazione agli acconti prezzo.
Infine, nel caso di mancato esercizio del
diritto di acquisto da parte del conduttore
ovvero di risoluzione del contratto per inadempimento, viene chiarito che non si dà
luogo alla restituzione dell’imposta di registro
corrisposta nella misura del 3%, applicata in
relazione alla quota di canone assimilata ad
acconti prezzo, anche nel caso in cui il concedente proceda alla restituzione di tali somme
al conduttore.
Fonte: Lucia Grifoni (Nuovo FiscoOggi)
26 MERCATO
N.7
APRILE
2015
Dalla manifestazione Fiaip anche un appello al Governo Renzi perché venga istituita un’imposta unica e chiara sul mattone
Immobiliare: giù le tasse o niente ripresa
M
eno tasse e più sostegno al comparto immobiliare, soltanto grazie al cui
buono stato di salute si può arrivare ad un’effettiva ripresa economica del Paese. In estrema sintesi, è quanto ribadito dai partecipanti
alla manifestazione nazionale Fiaip dal titolo
“Se riparte l’immobiliare riparte l’Italia”, svoltasi nelle scorse settimane a Roma.
Tra le soluzioni proposte da Fiaip, spiega
Paolo Righi, c’è quella di “una tassa unica
come noi proponiamo da vari anni, che sia
chiara: in Francia, ad esempio, c’è una tassa
per l’abitazione e una per chi detiene la proprietà, e quest’ultimo nell’imposta paga anche il canone tv. Questa è chiarezza: poter
misurare quanto lo Stato preleva di tasse al
contribuente. Ma questo, vista l’alta tassazioQUALI PROPOSTE
ne, la politica si guarda bene dal farlo, altrimolte persone si spaventerebbero davmenti
Molte le proposte suggerite all’Esecutivo da
vero.
Il
nostro è un Paese che non ha un proFiaip per rilanciare la crescita e lo sviluppo
economico puntando l’attenzione su un set- getto sulla casa, lo si vede tutti i giorni, sia
tore quale quello del mattone che dal 2008 ha sull’edilizia popolare che su quella privata”.
registrato ben 800mila posti di lavoro in
meno e una tassazione passata dai 9,5 miliardi EDILIZIA POPOLARE
del 2011 ai quasi 30 del 2014, con il valore
Ma le suggestioni lanciate dalla Fiaip riguarcomplessivo del patrimonio immobiliare di- dano, ad esempio, anche il tema dell’edilizia
minuito di circa 2mila miliardi.
agevolata. “Noi diciamo che l’emergenza abi“Oggi la pressione fiscale è altissima e il tativa è stata la scusa negli anni per favorire
ritorno del valore sull’investimento sta calan- qualche politico e per prendere qualche tando - ha sottolineato il presidente della Fiaip, gente. Le case oggi in Italia ci sono, abbiamo
Paolo Righi -. La casa diventa un investimen- un milione di abitazioni invendute, quindi
to se si vuole affrontare un periodo di medio- sarebbe bene che le amministrazioni invece
lungo termine. L’economia del nostro Paese di sprecare territori per costruirne di nuove,
fa fatica proprio perché non c’è una cura sul- ricorressero all’edilizia privata per inserirla nel
l’immobiliare che prende il 20% del Pil”.
circuito dell’edilizia popolare”.
APPELLO AL GOVERNO
LA TASSAZIONE
Dalla manifestazione, a cui hanno preso
parte tra gli altri l’allora dimissionario presidente Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani,
il presidente dell’Ance, Paolo Buzzetti, e il
sottosegretario alla Giustizia, Cosimo Maria
Ferri, è arrivato un invito esplicito al Governo a rilanciare il settore immobiliare.
A proposito di tasse, nel corso della manifestazione è emerso come il prelievo fiscale totale medio su un investimento in edilizia di 1,76
milioni di euro per costruire case è del 54%. I
dati presentati da Fiaip si riferiscono all’esempio di una costruzione-tipo di un condominio
di 12 appartamenti, 800 metri quadri circa, in
sto modo è possibile sperare in una ripartenza
dell’economia. Confassociazioni è disposta ad
essere soggetto attivo nei confronti del Gouna città di provincia del sud. Nel caso di stu- verno affinché ascolti le nostre proposte,
dio, l’investimento totale è di 1,76 milioni, instaurando una collaborazione proficua
compreso l’acquisto del suolo e la costruzione, anche grazie alle nostre 175 associazioni e più
il ricavo totale, una volta conclusa la vendita di 320mila associati che vantiamo”.
di circa due milioni e il prelievo fiscale totale
di 954 mila euro. In questo calcolo al costrut- LA POLITICA
tore rimane un utile, ultimata la vendita,
Secondo il senatore Andrea Mandelli,
dopo diciotto mesi, di 243 mila euro lordi, responsabile di Forza Italia per i rapporti con
circa 110 mila netti.
le professioni, “in un solo anno, quello del
governo Renzi, il livello della tassazione sugli
CONFEDILIZIA
immobili ha registrato un incremento di 4
Il presidente uscente di Confedilizia, Cor- miliardi. E certo non si partiva da un paradiso
rado Sforza Fogliani, dopo aver illustrato fiscale per i proprietari di casa, visto che dalalcuni dati sulla crisi ancora presente nel l’ultimo Governo Berlusconi le imposte sulla
comparto e sulle imposte che nel frattempo casa sono esplose. La ripresa del settore edile e
non diminuiscono, ha sostenuto come “l’Ita- immobiliare, da sempre strategici per il beneslia non ripartirà se non smette di essere gover- sere della nostra economia grazie al loro innata da organizzazioni internazionali e maxi dotto, dovrebbe essere una priorità per il Goeconomisti”. I prezzi delle abitazioni e quelli verno. Invece, dopo un anno non si vede
del consumo sono legati tra loro: quando cala- nulla di ciò che serve, a cominciare dalla decino gli uni calano anche gli altri, e con l’impo- sa riduzione del carico fiscale sulle abitazioni”.
sta patrimoniale sulla casa si è compromessa
Parla di coma profondo per il settore immola fiducia di chi vuole investire nel mattone”. biliare e di prelievo da usura il senatore Vincenzo Gibiino, membro del Comitato di PreCONFASSOCIAZIONI
sidenza di Forza Italia, che ha ribadito come “i
Si è detto disposto a collaborare con il Governi Monti, Letta e Renzi hanno depreGoverno per rilancio dell’immobiliare e del- dato il bene principale della famiglia italiana,
l’economia il presidente di Confassociazioni, la casa. A parlare sono i numeri, che disegnaAngelo Deiana: “Noi ci rivolgiamo al mondo no uno scenario di estrema gravità. Dal 2011
politico per sollecitare un intervento imme- al 2014 la tassazione sugli immobili è cresciuta
diato sulla spending rewiew, per detassare in del 117%, del 14,7% solo tra il 2013 e lo scormaniera sostanziosa la prima casa. Bisogna so anno. E con il 2015 potrebbe andare addidare ai cittadini la possibilità di rimettere in rittura peggio. Per rianimare l’immobiliare
circolo le liquidità che posseggono ma che, ad italiano c’è un’unica soluzione: ridurre drastioggi, preferiscono mantenere immobilizzate camente le tasse riportando la pressione fiscaall’interno degli istituti di credito. Solo in que- le al dato del governo Berlusconi”.
Mercato: “la fiducia
sostiene il rilancio”
Italiani: il basso potere d’acquisto
trasforma la casa in un miraggio
’è la ripresa del mercato immobiliare?”. È la
“ Cdomanda
che Marina Valerio ha rivolto ad Achil-
N
le Colombo Clerici nel corso della trasmissione “5 giorni
sui mercati”, appuntamento settimanale della tv Class
Cnbc. Ecco come ha risposto il presidente di Assoedilizia.
“Anche se si registrano segnali in controtendenza
rispetto ai valori negativi che il settore immobiliare inanella da anni (aumento del numero dei mutui e delle
compravendite mentre continua, sia pure più lievemente, il calo dei prezzi), per avere certezze sulla ripresa occorrono alcune condizioni. Si chiamano consumi e fiducia.
A differenza di altri Paesi (citiamo ad esempio Usa e Spagna dove la crisi immobiliare è stata la principale causa
della recessione) in Italia il settore è stato l’ultimo a risentirne, ma è anche l’ultimo a riprendersi.
Il leggero aumento nelle compravendite è dovuto all’utilizzo diretto dell’alloggio mentre latitano gli investimenti in immobili da mettere a reddito che utilizzino il risparmio diffuso delle famiglie; le quali preferiscono - quelle
che sono in grado di farlo, ovviamente - tenere i soldi in
banca oppure investirli in altre forme di reddito (borsa,
fondi mobiliari, mobiliari e immobiliari, gestioni dirette).
Il “picco” dei mutui è dovuto in gran parte alla ricontrattazione degli stessi; infine, la relativa tenuta dei valori dopo il crollo - è dovuta alla resistenza dei risparmiatori e
non alla capacità di assorbimento del mercato.
Condizione essenziale e preventiva, cioè pre-condizione, è la ripresa dei consumi, che significa rilancio del dinamismo economico. Recuperato il dinamismo economico
può rigenerarsi la fiducia dei risparmiatori negli immobili.
E su quella fiducia si costruirà la ripresa del settore, revisione catastale permettendo: perché resto convinto che essa
peserà, per l’incertezza che genera, come una cappa di
piombo sulla fiducia dei risparmiatori immobiliari (che
preferiscono infatti comprare case all’estero) almeno fino
al suo esito”.
on è bastata l’ampia discesa dei prezzi degli immobili generata dalla crisi: in
Italia acquistare una casa è diventata un’impresa, soprattutto in confronto a quanto accade in altri Paesi, quali Francia,
Germania, Gran Bretagna
e Spagna. A sancirlo è un’indagine comparativa realizzata dal portale immobiliare
Casa.it.
E dire che nel Bel Paese è
sempre forte la passione per il
mattone come forma d’investimento. Il problema è che
tale obiettivo, soprattutto per
chi ha meno di 30 anni, somiglia sempre più a un miraggio. Un dato su tutti: stando al
Rapporto 2014 della Bce sulla ricchezza e sui consumi delle famiglie dell’area dell’Euro, il 68,7% degli italiani risulta proprietario di casa contro
una media Eurozona del 60%;
ma di tutti questi proprietari, solo il 4% è under 30 (fonte
Agenzia Entrate).
Tuttavia, l’indagine svolta da Casa.it punta l’indice
sui fattori squisitamente economici che rendono possibile una macroscopica incongruenza, e cioè che comprare
casa in metropoli decisamente costose come Parigi, Londra
o New York sia relativamente
più facile e indolore che nelle nostre città. Alla base di
tutto viene indicata la capacità di spesa inferiore degli italiani, ovvero retribuzioni medie troppo basse rispetto ai
prezzi, pur calati, del mercato
immobiliare.
Da questo punto di vista, il
confronto con i nostri vicini
europei è impietoso. Con un
PIL pro-capite di circa 26.400
euro (dati Istat), un italiano
che voglia diventare proprietario di una casa di 80 mq, valutata intorno ai 176.000 euro, dovrà immolare alla causa
non meno di 10 annualità. In
Francia, dove i prezzi delle case
sono leggermente più bassi
che da noi, le annualità sono
due in meno. In UK, dove il
prezzo al mq è più alto, gli anni
sono 9; in Spagna il numero
delle annualità da sacrificare è
7; in Portogallo sono solo 5; in
Grecia, 6.
Peraltro, la musica non
cambia spostando il confronto sulle città al top del mercato
immobiliare nei singoli Paesi.
Coprire il prezzo d’acquisto di
un’unità immobiliare da 80
mq nelle zone centrali di pregio di Roma o Milano, infatti,
comporta per le finanze dell’i-
taliano medio l’improponibile accantonamento di oltre
10 anni di stipendio, mentre
a Berlino il sacrificio economico è limitato a 6,5 annualità. Persino nel cuore di New
York, dove il prezzo medio al
mq si aggira intorno ai 21.000
euro, le annualità da investire per completare l’acquisto
sono solo 6,2.
“Ci sono segnali positivi - osserva Daniele Mancini, amministratore delegato di
Casa.it -. Ma per avere la svolta bisogna che il nostro Pil
inizi a segnare ritmi di crescita
più solidi”.
Nomi nuovi, imposte sempre più care
Non sempre hanno espresso la stessa posizione. In questo caso, tuttavia, il punto
d’intesa tra Fimaa Confcommercio (la
federazione dei mediatori) e la Fiaip esiste,
ed è forte: senza un sensibile decremento
dell’imposizione fiscale sulla casa, il mercato immobiliare continuerà a boccheggiare. “Il quadro già delineato dai nostri operatori sul mercato immobiliare è in perfetta sintonia con il trend tracciato dai dati
dell’Agenzia delle Entrate - commenta il
presidente nazionale Valerio Angeletti -.
Dopo una lunga serie di segni negativi,
l’andamento del mercato sembra finalmente essersi invertito. Scorgiamo segnali
di crescita delle compravendite, favorite
dal calo dei prezzi e da una leggera ripresa
delle erogazioni dei mutui per acquistare casa. Ci auguriamo che la ripresa delle compravendite che sta interessando
soprattutto le grandi città del Nord e del
Centro contagi anche il Mezzogiorno. I
presupposti del rilancio ci sono tutti, ma
per la vera svolta positiva del settore dell’intermediazione immobiliare va diminuita la pressione fiscale sul mattone: non
è possibile che negli ultimi quattro anni le
tasse sulla casa non solo hanno cambiato
nome, ma sono più che raddoppiate aumentando del 115%”.
APRILE
2015
TENDENZE 27
N.7
Giù i canoni, su la domanda Milano: l’Expo sta rivalutando
ma proprietà restia a locare il patrimonio dell’immobiliare
L
S
e avvisaglie di ripresa del settore immobiliare si cercano soprattutto nel comparto
delle compravendite. Ma cosa sta accadendo
sul versante degli affitti? È quanto ha provato
ad indagare il portale Immobiliare.it, analizzando le tre variabili in campo per le locazioni,
ossia domanda, offerta e prezzi. Ebbene, stando ai dati raccolti a febbraio 2015, i prezzi dei
canoni mensili sono lieve calo, la richiesta sta
crescendo ma, a questa, non coincide un
aumento dell’offerta, anzi è proprio questa che
sta subendo la contrazione maggiore.
se di chi cerca casa verso gli annunci di locazione. In un anno, sempre in confronto a febbraio 2014, c’è stato un aumento di ricerche
verso questo tipo di contratti del 9,9%. È il
Centro l’area italiana dove la crescita è stata
maggiore, arrivando all’11,9%; al Nord l’aumento è stato del 9,1%, al Sud dell’8%. Con
il Centro, portano verso l’alto questo dato
anche le città più piccole (quelle che contano
meno di 250.000 abitanti) che registrano un
aumento del 12,3% rispetto alle grandi che si
fermano a un +8,5%.
NON PIACE AFFITTARE
COSTO DELLA LOCAZIONE
È cosa nota che in Italia l’idea di offrire in
affitto le proprie case non è mai andata a genio
ai proprietari di casa, che temono morosità
e inquilini problematici; sembra che ora la
situazione non sia migliorata affatto, anzi è
proprio l’offerta, studiata da Immobiliare.it,
che nel mercato degli affitti pare aver subito il
calo più evidente. In un anno, ossia rispetto a
febbraio 2014, il numero di annunci di case
in affitto ha fatto segnare una contrazione
del 7%.
Ovviamente, ci sono anche altre spiegazioni a questo dato, che vanno oltre la paura di
inquilini morosi. A commentarle, Carlo
Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it: “Nonostante affittare il proprio
immobile sia una garanzia di rendita fissa,
soprattutto se lo si fa nelle grandi città, dare in
locazione la propria casa per periodi lunghi
non ha più il fascino di un tempo. I proprietari
hanno preso a preferire affitti stagionali, come
quelli delle case vacanza o dei bed and breakfast,
oppure quelli brevi, come avverrà tra poco a
Milano in occasione di Expo.
Anche a causa della congiuntura, con la
diminuzione degli immobili disponibili in
affitto, i canoni di locazione, rispetto allo scorso febbraio 2014, sono scesi di poco, ossia del
2,1%. Ma, come sempre, le diverse zone d’Italia si comportano in maniera differente.
Abruzzo, Molise e Friuli Venezia Giulia sono
le tre regioni che hanno registrato i cali più
vistosi, rispettivamente del 13,4%, 8,9% e
5,8%. Ci sono, di contro, regioni in cui i prezzi
sono addirittura aumentati: è il caso della Sardegna che registra un +8,9%, della Calabria
con +3% e del Piemonte dove si registra un
lievissimo aumento dell’1%.
Nel nostro Paese, per affittare una casa da 80
metri quadrati servono in media 670 euro al
mese. Lo studio di Immobiliare.it ha stilato
anche la classifica delle dieci città più care d’Italia per i canoni di locazione. Al contrario di
quello che succede per le vendite, non è Roma la prima per i prezzi più alti, ma Milano.
Nel capoluogo meneghino un monolocale in
affitto arriva a costare circa 600 euro al mese,
mentre un trilocale ne richiede 1.200. Invece
a Roma bastano 550 euro per prendere un
monolocale in locazione e 1.050 euro per un
trilocale.
Fonte: Immobiliare.it
CRESCE LA DOMANDA
La domanda, invece, non segue il trend dell’offerta, dato che continua a crescere l’interes-
algono le compravendite, scendono i
prezzi. La Milano pre-Expo è tutta un
cantiere, ma, aldilà dei disagi per i residenti, il
mercato immobiliare sembra beneficiarne,
come sottolinea uno studio ad hoc di Tecnocasa. Negli ultimi anni tanti quartieri hanno
cambiato volto; basti pensare a Porta Nuova
o a City Life. Tante zone sono state meglio
collegate attraverso nuove linee metropolitane e molti lavori sono ancora in corso in
città.
Diversi stilisti hanno scelto aree dismesse
per insediare le loro sedi oppure per riqualificarle e farle diventare dei poli di attrazione,
determinando in questo modo anche una
riqualificazione delle aree circostanti. Per
citarne alcuni, in zona Bergognone, Armani
costruirà un museo, un polo espositivo dedicato all’arte e alla moda nell’ex area Ansaldo.
Siamo nell’area di Solari-Tortona-Savona che
negli ultimi anni ha visto molti recuperi che
hanno beneficiato la zona e dove al momento però difficilmente si superano i 5000 euro
al mq.
Un altro museo legato ad un importante
nome della moda, Prada, è quasi ultimato in
largo Isarco, tra viale Ripamonti e corso Lodi. Un intervento che ha portato alla riqualificazione di ex strutture dismesse per quasi
19mila mq, di cui 11mila mq saranno dedicati a spazio espositivo. Questo intervento
avviene in una zona semiperiferica che negli
ultimi anni ha subito il ribasso dei prezzi delle
abitazioni e che al momento registra quotazioni medie di 2400 euro al mq con punte di
poco più di 3000 euro sulle soluzioni più
signorili.
Non lontano, in viale Ortles, in prossimità
di via Ripamonti, dell’Università Bocconi e
della Stazione di Porta Romana, si prevede
un progetto di riqualificazione di un’area
Crisi economica: boom di anziani
che vendono casa in nuda proprietà
S
chiacciati dal peso della crisi e
con il costo della vita che
aumenta, sempre più anziani
sacrificano la propria casa: nel
corso del 2014 si è registrato un
vero e proprio boom della vendita di immobili in nuda proprietà,
con un aumento del 20% rispetto
all’anno precedente. In tutta Italia ben novantasettemila anziani
hanno già scelto questa formula,
soprattutto nelle grandi città, a
partire da Bologna, come emerge
da un’analisi di Confabitare, associazione proprietari immobiliari.
Questi pensionati hanno un’età
media di 75 anni e percepiscono
una pensione media mensile di
poco superiore ai 1.100 euro.
Le transazioni in nuda proprietà (che rappresentano il 9,5%
del totale delle transazioni), vedono un calo degli atti tra familiari (per motivi successori e fiscali) e un aumento di quelli propriamente di mercato. A vendere,
nella maggior parte dei casi
(soprattutto al Nord e nelle grandi città) sono persone anziane
che hanno scarsi legami con la
famiglia, oppure sono privi di
eredi diretti, e hanno bisogno di
liquidità per continuare a mantenersi, conservando la disponibilità dell’immobile.
Il fenomeno della vendita della
nuda proprietà rappresenta il
segno tangibile di una crisi che
avanza sempre di più e che rischia di aumentare ulteriormente a fronte di un potere d’acquisto
delle pensioni drasticamente in
calo e del costante aumento del
costo della vita, dei servizi, dei
prezzi e delle tariffe. Il costo sempre maggiore che registra la gestione di un immobile a causa
dell’appesantimento della tassazione che grava sulla casa, costringe di conseguenza gli anziani
a dover ricorrere alla vendita della propria abitazione.
Secondo un’ analisi a livello
nazionale condotta da Confabitare, il primato del ricorso degli
anziani alla vendita in nuda proprietà spetta all’Emilia Romagna,
con oltre il 39%; seguono il Lazio
con il 18%, il Piemonte e Lombardia con il 16%; la Toscana con
il 10% e la Liguria con l’8%.
Da questa indagine risulta che
la situazione attuale porta gli
over-65 a dover sacrificare la propria casa pur di avere una liquidità che possa loro garantire il
proprio mantenimento, e altrettanto determinante nella decisione dell’anziano di vendere il
proprio immobile in nuda proprietà è la possibilità di avere le
risorse con le quali aiutare figli e
nipoti alle prese con la crisi occupazionale o con le difficoltà ad accedere al mercato del lavoro.
Anche per quanto riguarda
l’analisi riferita alle grandi città
emerge che al nord questo è un
fenomeno più diffuso rispetto alle
altre zone di Italia. Il ricorso alla
vendita della nuda proprietà consente di monetizzare dalla cessione dell’immobile senza perdere
il diritto abitativo (usufrutto) e,
quindi, permette di mantenere la
stessa qualità di vita integrata da
una nuova liquidità, ottenuta
senza ricorrere a indebitamenti.
Dall’altra parte, chi acquista ha la
possibilità di effettuare un investimento a medio-lungo temine
e, inoltre, entra in possesso di un
immobile senza dover pagare
l’IMU, in quanto l’imposta ricade
sull’usufruttuario.
“Questo preoccupante fenomeno che va sempre più diffondendosi, sintomo della pesante
crisi che colpisce soprattutto la
fascia dei pensionati, sempre più
debole - dichiara Alberto Zanni,
presidente nazionale di Confabitare - deve portare il Governo a
prendere provvedimenti ormai
non più procrastinabili. Per questo motivo abbiamo scritto al
presidente del Consiglio Matteo
Renzi, al Ministro dell’Economia Pier Carlo Padoan, al Ministro del lavoro Giuliano Poletti
e a tutti i capigruppo di Camera e
Senato affinché vengano assunti tutti i provvedimenti necessari
per dare una risposta a questo problema”.
Fonte: Confabitare
industriale oggi dismessa, con la creazione di
un vero e proprio business park contiguo al
centro storico della città. Il progetto prevede
la creazione di un nuovo complesso con destinazione uffici e altro per circa 100mila mq
di superficie utile.
Negli anni del boom immobiliare si rivalutò e si affermò come un quartiere di tendenza. Parliamo dell’Isola, a ridosso di Porta
Nuova e all’ombra del Bosco Verticale. Un
quartiere che oggi vede molti locali notturni
e che attira soprattutto una clientela più giovane a cui, negli ultimi tempi, si sono uniti
coloro che lavorano nella nuova sede di Unicredit in Porta Nuova. Una soluzione usata
nelle vie più richieste (via Borsieri, via Volturno, via Pastrengo, via Confalonieri) si
scambia a prezzi medi di 4000 euro al mq,
mentre nella restante parte dell’Isola le quotazioni scendono a 3000-3500 euro al mq.
Un’altra zona che sembra in leggero fermento è quella di via Ceresio, via Pasubio,
viale Crispi e piazzale Baiamonti, dove dovrebbe sorgere la nuova Fondazione Feltrinelli.
Al momento i lavori sono ancora allo stato
iniziale. In via Ceresio, nell’ex area Enel, si è
insediato anche il ristorante di Dsquared,
altro importante marchio della moda. Al
momento nella zona di piazzale Baiamonti
siamo nell’ordine dei 3000-3500 euro al mq
per soluzioni usate.
Altro quartiere caratteristico di Milano è
quello di Paolo Sarpi, zona etnica che vede
una domanda alimentata prevalentemente
da persone che già vivono nel quartiere. L’offerta immobiliare spazia dalle case di ringhiera alle case d’epoca dei primi del 1900, spesso
senza ascensore. Le quotazioni sono di circa
3000-3500 euro se da ristrutturare per arrivare a punte di 4500 euro al mq nell’area di via
Canonica, via Londonio o piazza Gramsci.
NUDA PROPRIETÀ
CITTÀ
BOLOGNA
ROMA
Aumento % vendite
Anno 2014 vs 2013
36%
33,5%
TORINO
32%
MILANO
30,9%
FIRENZE
29,8%
GENOVA
28%
PADOVA
26,4%
VENEZIA
26%
NAPOLI
23,8%
CATANIA
23%
PALERMO
22,5 %
CAGLIARI
21,7%
BARI
17%
28 PROFESSIONE
N.7
APRILE
2015
Conferiscono
A
.......................................................................................................................
LA QUALIFICA DI AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
SEMPRE “AGGIORNATO”
IN QUANTO ASSIDUO LETTORE
DI
P E R I O D I C I T E C N I C O - L E G I S L A T I V O - G I U R I D I C I,
ITALIA CASA E CONDOMINIO GIURIDICO,
UTILI PER LA FORMAZIONE PROFESSIONALE.
Anno
2015
Anno
2016
Anno
2017
Anno
2018
Anno
2019
Anno
2020
Anno
2021
Anno
2022
DAL 1981 IL 1° QUINDICINALE ITALIANO
PER L’AMMINISTRAZIONE
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
&
Periodici
indispensabili
per la formazione
continua e la cultura
professionale
dell’amministratore
condominiale
Anno
2023
Abbonatevi a
Il Condominio
giuridico
Egregio Abbonato,
è con piacere che teniamo a comunicarLe che le nostre riviste ITALIA CASA dal 1981,WWW.QUOTIDIANODELCONDOMINIO.IT e CONDOMINIO GIURIDICO intendono certificare, anche per l'anno 2015, i propri
abbonati rilasciando un attestato idoneo a referenziare il lettore dei nostri periodici i quali,per il loro taglio normativo-giuridico,costituiscono qualificati strumenti di aggiornamento per la formazione professionale dell’amministratore di condominio.
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nostro CENTRO STUDI CONDOMINIALI, rilasceremo annualmente, in base alle schede pervenuteci, alcuni crediti formativi che andranno ad integrare il diploma di qualifica “AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
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APRILE
2015
PROFESSIONE 29
N.7
Continua ad infuriare la polemica sull’ingresso degli istituti di credito anche nel comparto delle transazioni. Favorevoli e contrari
Mediazione immobiliare e banche Ma la Fimaa resta scettica:
“E se invece fossero una risorsa?” solo con agenti c’è terzietà
Non sono d’accordo con questa viella polemica sull’ingresso del siste- che questo rapporto sia proficuo?
ontraria ad ogni commistio- banche, oltre a dover pagare la
Confido che le strutture bancarie for- sione: come ho detto, la percentuale di Cne tra banche ed interme- società stessa e a provvedere a
N
ma bancario nel mondo della
mediazione immobiliare, tendenza che mino, con metodo professionale, nuovi mercato attuale in mano alla nostra diazione immobiliare. E scettica tutti gli adempimenti, non godrà
negli ultimi tempi ha visto la Fimaa tra i
principali detrattori, interviene, in controtendenza, Alessandro Pollero, presidente del gruppo Fondocasa, che invece interpreta la novità come una risorsa.
Ecco la sua posizione in merito.
Presidente Pollero, cosa comporterà la
“scesa in campo” delle banche nel real estate?
A differenza di quanto sostengono
associazioni di categoria e tanti colleghi,
penso che questa “new entry” possa essere un valore aggiunto per tutto il sistema.
So che il mio pensiero va in controtendenza rispetto alla posizione oggi dominante nel comparto. Ma ricordo a tutti
che la nostra categoria, in Italia, ha in
mano il 40-45% del mercato immobiliare: l’inserimento di qualche centinaio (o
anche qualche migliaio) di operatori in
più, nel nostro settore, non può che rivelarsi un confronto costruttivo.
Cosa devono fare le banche per consentire
potenziali colleghi attraverso una preparazione adeguata e una organizzazione
mirata alla soddisfazione del consumatore finale.
E l’esame abilitante?
È un problema di normativa che inevitabilmente ricade sulla categoria: noi
siamo abilitati a ricoprire il ruolo dopo aver svolto in alcuni casi 120, e in
altri 220 ore di corso professionale. Al
termine del suddetto periodo viene
sostenuto un mediocre esame, presso la
competente camera di commercio, per
poter ricoprire una professione sufficientemente complessa, al pari di altre nobili
professioni (legali, notai, commercialisti
o architetti) che prevedono un percorso
mirato alla loro abilitazione strutturalmente diverso.
Come rispondere dunque alle paure delle
agenzie immobiliari che vedono le banche
come potenziali concorrenti che arrivano “a
rubare il lavoro”?
LE RETE DI FONDOCASA SPA
Rete immobiliare fondata in Liguria nel 1988, si propone sul mercato
nel 1996 lanciando l’approccio del
franchising. Oggi conta oltre 100
uffici operativi in Italia e oltre 50
consulenti del credito a supporto
della rete immobiliare. Il gruppo si è
strutturato in Holding per rispondere alle esigenze di un mercato sempre più selettivo; al core-business si
sono aggiunte nel tempo altre società: We-unit Group specializzata
nei servizi per il mutuo casa, prestiti
personali e cessioni del quinto;
Artwork, vera e propria agenzia
pubblicitaria; Tradinvest indirizzata
al trading immobiliare; Agency &
Advisoring divisione che si occupa
di consulenza e intermediazione
nel campo immobiliare per grandi
clienti, fondi immobiliari e istituti di credito; Che Affitti, dedicata
esclusivamente al franchising del
mercato delle locazioni e Solocasenuove, azienda di servizi pensati
esclusivamente per i costruttori e la
promozione dei prodotti di nuova
realizzazione.
C
he lo smartphone sia ormai diventato una
sorta di appendice corporale, della quale gli
italiani non sembrano più riuscire a privarsi è
non soltanto una sensazione comune, ma anche
un dato di fatto certificato dai più recenti dati forniti da Google. Quanto, invece, questo strumento stia incidendo sulle modalità attraverso le
quali i potenziali acquirenti cercano casa, è l’aspetto sul quale ha posto l’accento il portale
immobiliare Nuroa.
LA DIFFUSIONE
Il 52% degli italiani possiede uno smartphone, e
il 72% dei possessori non ne può proprio fare a
meno: se lo porta sempre dietro. Gli italiani lo
usano ovunque: a casa (97%), in viaggio (86%),
sul lavoro (79%), al ristorante (78%) e persino
dal medico (56%) e a scuola (32%). L’amore
degli italiani verso lo smartphone sta lentamente
soppiantando quello verso mezzi di comunicazione più tradizionali, come la tv: il 35% delle persone preferirebbe rinunciare al televisore piuttosto
che al proprio smartphone. Ma un altro importante elemento da tener presente è che l’utilizzo dei
cellulari di nuova generazione non esclude quello
degli altri mezzi, anzi: il 74% di chi utilizza uno
smartphone lo fa mentre compie altre attività,
come ascoltare musica (39%), guardare la tv
(39%), leggere un libro (13%), guardare un film
(27%) o consultare quotidiani e riviste (18%).
GLI UTILIZZI
Qual è l’utilizzo principale dello smartphone? Il
categoria si assesta sul 40-45 %. Reputo
che il lavoro ci sia, a tutti gli effetti e per
tutti: chiaramente l’agente immobiliare
si deve adeguare alla situazione del mercato attuale, ben diversa da quella che si
presentava anni fa, investendo su se stesso in termini di formazione per potere
acquisire credibilità con il consumatore
finale.
Fiaip e Fimaa, però, hanno espresso tutto il
loro dissenso.
Il mercato è fatto da menti pensanti e
visioni d’impresa. Rispetto totalmente la
visione dei colleghi ma non la condivido.
Come si deve comportare dunque un agente
oggi?
È necessario fornire una serie di servizi
a 360 gradi, attinenti e indispensabili per
accattivare l’attenzione del consumatore finale: il cliente, infatti, è molto più
accorto e attento ai propri bisogni.
In conclusione: per l’utente finale si rivelerà
un vantaggio o motivo di confusione?
Se il sistema vedrà, come spero, l’ingresso di figure adeguatamente formate e
in grado di fornire un servizio diversificato e di qualità, il consumatore potrà
godere senz’ altro di molti vantaggi, ma
non solo: a giovarne sarà l’intera nostra
categoria, alla quale già oggi il mercato
ha chiesto un cambiamento. Sono certo
che chi verrà a svolgere questa meravigliosa professione, con l’inserimento
degli istituti di credito, dovrà ulteriormente investire su se stesso o, in alternativa, uscire dal mercato. Grazie a tutto
ciò il cliente potrà certamente maturare
considerazioni positive nei confronti
della categoria.
su ogni interpretazione alternativa. Fimaa (la Federazione italiana
mediatori agenti d’affari) ha ribadito la propria posizione nel corso
del Consiglio nazionale riunitosi
le scorse settimane a Roma e presenziato da Valerio Angeletti,
tanto che, per far sì che la terzietà
degli agenti immobiliari e dei
mediatori creditizi sia garantita, la
federazione ha deciso di procedere, interessando le Fimaa territoriali, con la raccolta di tutte le
documentazioni necessarie per
consentire ogni azione utile per
procedere all’avvio di accertamenti e contestazione di attività
abusiva della mediazione.
A giudizio di Fimaa, “con le
società di intermediazione delle
banche, il cliente-consumatore
intenzionato all’acquisto di un
immobile non ha alcuna garanzia
di terzietà tra chi vende e chi
compra, tutela che solo gli agenti
immobiliari indipendenti possono garantire. Gli istituti di credito, infatti, intendono impadronirsi del mercato immobiliare
mettendo al servizio delle loro società di intermediazione immobiliare soci nominalmente professionisti, ma di fatto dipendenti in
tutto e per tutto dagli istituti di
credito, per stipulare tutti i contratti immobiliari.
Ma la domanda, in fondo è:
quale beneficio ne può trarre il
cittadino consumatore? Secondo
Fimaa, “nessuno, visto che chi ha
intenzione di acquistare un immobile attraverso le società delle
della figura terza ed indipendente
dell’agente immobiliare e del
mediatore creditizio, sostituita da
operatori orientati a fare l’interesse delle società e non a garantire
le tutele di entrambi i contraenti.
Con questo sistema, lo scopo
delle banche è quello di occuparsi
di tutta la filiera dell’immobiliare:
dall’acquisizione, alla compravendita dell’immobile, all’erogazione del mutuo. Magari offrendo
agevolazioni in odore di concorrenza illegittima, che schiaccerebbero gli unici soggetti che
garantiscono la terzietà tra acquirente e venditore e cioè gli agenti
immobiliari e i mediatori creditizi. Inoltre, le banche potrebbero
addirittura vincolare i clienti, di
cui conoscono abitudini e condizioni economico-patrimoniali
(profilazione), oltre che con la
concessione dei mutui anche con
le assicurazioni offerte dai grandi gruppi bancari: ti concedo un
mutuo più vantaggioso se acquisti
un immobile e ti assicuro solo se
hai sottoscritto la transazione e il
mutuo con le mie società. Riduco
il tuo debito se avvii l’acquisto di
un nuovo immobile”.
In definitiva, come intende
muoversi Fimaa? Come spiega
il presidente Angeletti, “chiediamo fermamente che anche
le società di intermediazione
delle banche, già avvantaggiate
dalla posizione dominante dei
gruppi bancari, rispettino in toto
le norme che regolano il comparto”.
È boom nell’utilizzo dello smartphone
Ma per cercare casa vince ancora il pc
62% lo usa per fare foto o video, il 59% per consultare l’ora e il 42% per sapere che tempo farà. Il
35% delle persone poi utilizza il proprio dispositivo mobile per informarsi, il 31% per giocare e il
30% per ascoltare musica.
Cresce però, sempre di più, la percentuale di
persone che usa il proprio smartphone per fare
shopping on line. L’Italia, forse a sorpresa, guida
questa tendenza, con il 19% delle persone che ha
utilizzato il proprio telefonino di ultima generazione nel processo d’acquisto (cioè la ricerca di
informazioni sul prodotto e l’acquisto vero e proprio). Seguono Germania e Gran Bretagna
(17%), Svezia (13%), Norvegia (12%) e Francia (11%).
L’IMMOBILIARE
Tra le attività che si compiono con il proprio
smartphonerientra sempre di più anche quella di
cercare casa, in vendita o in affitto. La mancanza di tempo libero e il fatto di essere spesso fuori
casa spingono sempre di più i consumatori a cercare annunci di immobili sui propri dispositivi
mobili. In questo, però, l’Italia risulta essere ancora più legata alla tradizione: nel nostro Paese
infatti, secondo i dati diffusi da Nuroa, solo il
41% delle persone utilizza dispositivi mobili per
consultare siti immobiliari, contro il 58% degli
spagnoli e il 64% degli inglesi. L’Italia è più legata a metodi di navigazione on line tradizionali: il
58% di chi cerca casa usa ancora il proprio pc,
contro il 42% degli spagnoli e appena il 36%
degli inglesi.
Lo smartphone, comunque, è la tendenza inarrestabile del futuro: il suo utilizzo è aumentato del
34% negli ultimi sei mesi. Anche per questo, il
portale di annunci immobiliari Nuroa, ha lanciato nei primi giorni di gennaio un nuovo sito
web dal design responsive, ossia che si adatta a
ogni tipo di dispositivo: pc desktop, smartphone
e tablet.
I SITI “RESPONSIVE”
“Il lancio anche in Italia del nuovo portale di
Nuroa fa seguito a quanto avvenuto in altri
Paesi europei, nell’ottica di migliorare l’esperienza di navigazione degli utenti e di permettere loro di usufruire di un portale ancora più
chiaro, completo e di immediata lettura - afferma Miguel Zablah, direttore commerciale di
Nuroa -. I dati dimostrano che le modalità in
cui gli utenti accedono a internet stanno cambiando, e il settore immobiliare non è immune
da questi cambiamenti. I risultati ottenuti in
Italia nei primi mesi dal lancio sono molto
confortanti, e significano che gli italiani hanno
capito le potenzialità del nuovo sito e lo apprezzano”.
Il confronto tra l’Italia e altri due Paesi come
Spagna e Gran Bretagna è incoraggiante: dal
momento in cui il nuovo sito è andato on line, ai
primi del 2015, le visite da dispositivi mobili in
Italia sono aumentate dell’81%, contro il 43%
della Spagna e il 92% della Gran Bretagna.
Ancora meglio è andata con le pagine visualizzate: nel nostro Paese si è avuto un incremento del
136% da smartphone e tablet, di gran lunga superiore a quanto avvenuto in Spagna (89%) e
Gran Bretagna (85%).
Quanto al responsive design, è una tecnologia
che consente di adattare una pagina web a qualsiasi computer o dispositivo che si utilizza per
visualizzarla (desktop, netbook, smartphone e
tablet), tenendo conto non solo dell’aspetto
grafico della pagina (larghezza, grandezza caratteri), ma anche della potenza del dispositivo utilizzato, della sua risoluzione massima e della
quantità di memoria disponibile. Una modalità di navigazione innovativa e flessibile che
migliora l’esperienza dell’utente adattandosi alle
sue esigenze.
30 INVESTIRE
N.7
Continua la scalata dei mutui per la casa
Ma banche e famiglie restano prudenti
C
ontinua la scalata del mercato dei
mutui, che cerca di tornare ad alta
quota dopo essere precipitato negli anni passati. Nel mese di febbraio appena concluso,
il numero delle richieste di mutuo da parte delle famiglie italiane è cresciuto del
+38,7% rispetto al febbraio 2014, facendo
registrare l’incremento più consistente dal
2008 ad oggi. In sostanza, nell’ultimo mese
le domande di mutuo sono tornate in termini assoluti su volumi che non si registravano
dal 2011, ovvero prima del crollo verticale
registrato nella seconda metà del 2011 e nel
2012. quanto emerge dai dati confluiti nel
sistema di informazioni creditizie di Crif,
che raccoglie oltre 77 milioni di posizioni
creditizie.
L’andamento della variazione nei singoli
mesi a partire dall’inizio del 2009, quando la
crisi economica stava cominciando a far sentire concretamente i suoi effetti anche sulle
famiglie, consente di meglio comprendere la
dinamica in atto. Sebbene la domanda di
mutui si stia progressivamente consolidando, sulla spinta di un segno positivo che si
manifesta per il ventesimo mese consecutivo, occorre tuttavia evidenziare come risulti
ancora pesante il ritardo rispetto agli anni
precedenti. Seppur da oltre un anno e mezzo
si continui a registrare una dinamica positiva
relativamente al numero di finanziamenti
per l’acquisto della casa, permane una cautela di fondo riguardo l’importo medio richiesto, attestatosi nel mese di febbraio a 124.175
euro, sostanzialmente in linea con i 124.088
euro del corrispondente mese 2014 ma lontanissimi dai 140.877 euro del 2010 e dai
valori medi degli anni precedenti.
Relativamente alla distribuzione in funzione dell’importo, la classe prevalente in cui si
sono maggiormente concentrate le richieste
degli italiani è quella compresa tra 100.000 e
Immobili e garage
Su i rendimenti
rendimenti immobiliari? Dal la media dei rendimenti anprimo semestre del 2007 al nui lordi si è attestata intorno al
Iprimo
semestre del 2014 hanno 5,1%; quella dei posti auto al
registrato un aumento. È quanto
emerge dall’indagine di Tecnocasa, secondo cui la motivazione
è da ricercarsi nel fatto che, nel
periodo di riferimento, i canoni di locazione sono diminuiti
meno dei prezzi. Infatti, il calo
dei canoni dei bilocali è stato del
14,5%, quello dei trilocali del
18,0%. Nello stesso periodo la
discesa dei prezzi è stata del 36%.
Dal primo semestre 2007 al
primo semestre 2014 le città che
hanno registrato i rendimenti
più alti sono state Verona per il
bilocale (4,9%) e Palermo per il
trilocale (4,4%).
Quanto ai box auto, dal 2007
6,2%. Tra le grandi città, quella
che registra rendimenti più elevati è Palermo, seguita da Bari. Si
tratta di città dove i prezzi dei box
sono più contenuti rispetto alla
media delle altre metropoli e
questo incide positivamente sui
rendimenti. Sui posti auto il rendimento medio degli ultimi anni è più alto a Palermo, Bari e
Roma. A fronte di rendimenti
mediamente più elevati, però, il
box ed il posto auto scontano
una rivalutazione contenuta: dal
primo semestre del 2001 al
primo semestre del 2014 i box si
sono rivalutati del 15,4% e i posti
auto del 6 %.
150.000 euro, con una quota pari al 29,8%
sul totale, seguita a ruota da quella inferiore ai
75.000 euro, con il 26,6%. Nel complesso, la
riduzione degli importi medi richiesti riflette
sia la propensione delle famiglie verso soluzioni in cui il peso della rata incida il meno
possibile sul reddito disponibile sia il calo dei
prezzi immobiliari.
Per quanto riguarda la distribuzione della
domanda di mutui per durata, infine, si nota
come la classe compresa tra i 15 e i 20 anni e
quella tra i 25 e i 30 abbiano concentrato il
maggior numero delle richieste delle famiglie italiane, rispettivamente con il 23,5% e
il 23,6% del totale. È però marcata la contrazione della classe tra i 25 e i 30 anni rispetto
alla quota pari al 28,2% del totale registrata a
febbraio 2014.
Nel complesso, dall’analisi dell’importo
medio e delle classi di durata emerge una tendenza delle famiglie, in questa fase del ciclo
APRILE
2015
economico ancora caratterizzata dall’incertezza circa i tempi di uscita dalla crisi, a privilegiare soluzioni di indebitamento a più breve termine e per importi più contenuti nel
timore di non riuscire a ripagare regolarmente gli impegni assunti.
“Alla luce della stabilizzazione della
rischiosità creditizia nel segmento retail su
livelli moderatamente elevati, con il tasso di
default che alla fine di settembre si è attestato
all’1,8% per i mutui immobiliari, le politiche
di erogazione da parte degli istituti si sono
mantenute nel complesso ancora caute e
selettive - commenta Simone Capecchi,
direttore Sales & Marketing di Crif -. Questo
atteggiamento di prudenza e di attesa di un
recupero di migliori condizioni economiche
ha avuto un impatto importante sulla propensione all’indebitamento delle famiglie.
Al contempo, però, le condizioni dell’offerta
sono risultate complessivamente migliorative rispetto al recente passato anche grazie a
un’abbondante liquidità a disposizione degli
istituti di credito, che ha inciso sul costo del
funding”.
Fonte: Crif
Bilocale - raffronto rendimenti primi semestri
Città
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
BARI
3,4
3,5
3,7
3,6
3,7
3,9
4,2
4,4
BOLOGNA
3,6
3,7
3,8
3,6
3,6
3,6
4,0
4,1
FIRENZE
3,5
3,5
3,6
3,7
3,6
3,7
3,9
3,9
GENOVA
3,7
3,9
3,9
3,7
3,5
4,0
3,9
4,2
MILANO
3,6
4
3,6
3,6
3,6
3,9
4,0
4,0
NAPOLI
3,5
3,6
3,6
3,6
3,6
3,7
3,5
3,7
PALERMO
4,3
4,2
4,3
4,4
4,5
4,8
5,1
4,9
ROMA
3,9
3,8
3,8
3,8
3,9
3,6
3,6
3,7
TORINO
3,4
3,4
3,5
3,4
3,4
3,4
3,7
3,9
VERONA
4,3
4,5
4,7
4,7
4,8
5,1
5,4
5,3
MEDIA
3,7
3,8
3,9
3,8
3,8
4,0
4,1
4,2
APRILE
2015
MUTUI & ISTAT 31
N.7
Mutui a tasso variabile: allarme
Soglia d’usura superata
Il pignoramento è sospeso
I
P
Secondo l’Unione Consumatori la rata è destinata ad aumentare
l report dell’Agenzia delle Entrate sull’andamento del mercato immobiliare ha certamente destato un certo ottimismo. Ma - oltre alle associazioni di
categoria - anche quelle dei consumatori invitano a
tenere alta la guardia, soprattutto su alcuni aspetti
dell’indagine. Secondo Massimiliano Dona, segretario dell’Unione Nazionale Consumatori, “l’aumento delle compravendite è sicuramente un dato
positivo. Non deve, invece, indurre in errore il dato
sull’abbassamento dei tassi di interesse e della rata
media dei mutui. I tassi di riferimento sono al minimo, grazie agli interventi della Bce e lo resteranno
ancora nel 2015, considerando l’introduzione del
Quantitative Easing. Ma le rate ed i tassi non possono che aumentare nei prossimi anni. Chi ha contratto un mutuo a tassi variabili, e cioè il 77,5% dei
mutuatari, non potrà che vedere aumentare la rata
nel corso dei prossimi 22 anni. Il rischio, quindi, è
che il mutuo diventi insostenibile, considerati gli
spread attualmente praticati”.
Un pericolo, dunque, imminente e anche di
ampia portata. “Anche se nel 2015 alcune banche
hanno annunciato riduzioni dello spread - sottolinea ancora l’avvocato Dona - questo è decisamente
troppo alto, ben superiore rispetto ai livelli pre-crisi.
L’inevitabile futuro aumento dei tassi di riferimento, quindi, renderà il taeg esageratamente alto. Per
questo mettiamo in guardia il consumatore a non
farsi trarre in inganno e indurre in tentazione. La
rata, in caso di mutuo a tasso variabile, è meglio che
non superi il 23% del reddito familiare, così da
poter sostenere anche aumenti pari al 30%”.
2015
ANNO
ANNO 2014
ignoramento di una casa sospeso
perché la proprietaria era stata vittima di tassi usurari. È la decisione della
Procura della Repubblica di Patti (Messina), che il Codacons accoglie con
soddisfazione: “Il problema dei tassi
applicati dalle banche ai cittadini che
accendono mutui è più che mai avvertito in Italia - spiega l’associazione -.
La legge anti-usura n. 108/1996 vieta
espressamente il superamento del limite rilevato trimestralmente dal Ministero dell’Economia e dalla Banca d’Italia,
e recentemente la Cassazione (sent. n.
305/2013) ha ribadito l’importante
principio secondo il quale, nel calcolo
ANNO Gen.
Feb.
Mar.
Apr.
Mag.
Giu.
ai fini della legge sull’usura, devono
essere prese in considerazione tutte le
voci di costo relative all’erogazione di
una somma di denaro in prestito, compresi gli interessi di mora. Gli utenti che
hanno subito l’applicazione di tassi usurari hanno diritto ad ottenere la restituzione degli interessi ingiustamente pagati, oltre il ripristino dei tassi legali”.
Il Codacons ha avviato una serie di
azioni legali in tutta Italia contro gli istituti di credito, e invita i cittadini a valutare attraverso il sito www.codacons.it
la congruità dei tassi applicati sui mutui,
al fine di agire legalmente per la tutela
dei propri diritti.
Lug.
Ago.
Sett.
Ott.
Dic.
Nov.
PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATE
IN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DELL’ANNO PRECEDENTE
VARIAZIONI
MESI
INDICI (*)
INCREMENTI PERCENTUALI
Su biennio
prec. 100%
Su anno
prec.
Su anno
prec. 75%
1980
16,050
16,275
15,975
15,900
15,525
15,525
16,200
16,200
15,900
15,375
16,125
15,825
1981
14,550
14,625
15,075
14,925
15,375
15,450
14,700
14,400
13,725
13,950
13,650
13,425
-0,2
0,1
-0,7
-0,4
-0,525
-0,3
1982
12,975
12,525
12,075
11,625
11,400
11,400
11,925
12,900
12,900
12,900
12,525
12,225
1983
12,300
12,300
12,300
12,450
12,300
12,000
11,550
10,275
10,200
9,975
9,750
9,600
1984
9,375
9,150
9,000
8,700
8,400
8,400
7,875
7,800
7,350
6,825
6,450
6,600
1985
6,450
6,450
6,450
6,600
6,600
6,525
6,525
6,450
6,225
6,375
6,450
6,450
MEDIA
1986
6,000
5,700
5,400
4,950
4,800
4,725
4,225
4,425
4,350
3,825
73525
3,225
PERCENTUALE
1987
3,375
3,150
3,150
3,150
3,150
3,075
3,300
3,375
3,750
3,975
3,900
3,825
1988
3,750
3,675
3,675
3,750
3,675
3,675
3,675
3,750
3,600
3,525
3,975
4,125
1989
4,275
4,275
4,800
5,025
5,100
5,250
5,250
5,025
4,950
5,100
4,800
4,875
1990
4,800
4,650
4,575
4,350
4,275
4,200
4,275
4,725
4,725
4,650
4,875
4,800
1991
4,875
5,025
4,950
5,025
5,100
5,175
5,025
4,725
4,650
4,575
4,658
4,50
1992
4,575
4,05
4,20
4,20
4,27
4,125
4,125
3,97
3,90
3,75
3,7
3,6
1993
3,2
3,37
3,15
3,15
3,00
3,15
3,3
3,3
3,15
3,22
3,15
3
1994
3,15
3,15
3,15
3,1
3,07
2,8
2,7
2,8
2,92
2,85
2,77
3,1
MEDIA ANNUA
107,2
Gennaio
Febbraio
106,5
106,8
0,2
1995
2,85
3,2
3,67
3,9
4,1
4,35
4,2
4,35
4,35
4,35
4,5
4,35
1996
4,125
3,75
3,375
3,375
3,225
2,975
2,7
2,55
2,55
2,25
1,950
1,950
1997
1,950
1,8
1,65
1,275
1,2
1,05
1,2
1,125
1,05
1,2
1,2
1,125
1998
1,2
1,35
1,275
1,35
1,275
1,350
1,350
1,425
1,350
1,275
1,125
1,125
1999
0,975
0,9
1,05
1,2
1,2
1,125
1,275
1,2
1,35
1,35
1,5
1,575
2000
1,575
1,8
1,875
1,650
1,725
2,025
2,025
2,025
1,950
1,950
2,025
1,950
2001
2,325
2,25
2,100
2,325
2,25
2,175
2,025
2,025
1,95
1,95
1,725
1,725
2002
1,725
1,725
1,80
1,80
1,725
1,725
1,725
1,875
1,95
1,95
2,025
2,025
2003
2,025
1,875
1,95
1,875
1,8
1,725
1,875
1,875
1,875
1,8
1,8
1,725
2004
1,50
1,65
1,425
1,50
1,575
1,65
1,575
1,575
1,35
1,275
1,275
1,275
2005
1,2
1,2
1,2
1,275
1,275
1,2
1,35
1,35
1,425
1,5
1,350
1,425
Dal 16/12/1990
2006
1,65
1,575
1,575
1,5
1,65
1,575
1575
1,575
1,575
1,275
1,275
1,275
al 31/12/1996
2007
1,125
1,125
1,125
1,05
1,05
1,2
1,2
1,2
1,2
1,5
1,725
1,950
2008
2,175
2,175
2,475
2,475
2,625
2,85
3,0
2,925
2,775
2,55
1,95
1,5
2009
1,125
1,125
0,75
0,75
0,525
0,3
-0,075
0,15
0,075
0,15
0,525
0,75
2010
0,975
0,975
1,125
1,2
1,125
0,975
1,275
1,125
1,2
1,275
1,275
1,425
2011
1,65
1,725
1,875
1,95
1,95
2,025
2,025
2,1
2,25
2,4
2,4
2,4
2012
2,4
2,475
2,4
2,4
2,25
2,325
2,175
2,325
2,325
2,025
1,8
1,8
2013
1,65
1,35
1,2
0,825
0,9
0,9
0,9
0,825
0,6
0,525
0,45
0,45
2014
0,45
0,375
0,225
0,375
0,3
0,225
0,075
-0,075
-0,075
0,075
0,15
-0,075
(*) Dal 23/02/2011 l’indice è calcolato con base di riferimento 2010=100
VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE
(RIDOTTE AL 75%) RIFERITE AL GIUGNO 1978 =
100 DA APPLICARE SULL’EQUO CANONE DI BASE PER
LE ABITAZIONI ULTIMATE ENTRO IL 1975
Periodo
riferimento
Giugno 1988
Giugno 1989
Giugno 1990
Giugno 1991
Senza soppressione
aggiornamento 1984 (%)
159,525
175,875
189,9
208,275
Con soppressione
aggiornamento 1984 (%)
135,975
INTERESSI LEGALI
NEL TEMPO
Fino al 15/12/1990
1
5%
10%
150,675
163,2
Dal 01/01/1997
179,775
al 31/12/1998
Giugno 1992
223,8
193,8
Dal 01/01/1999
Giugno 1993
236,4
205,1
al 31/12/2000
Giugno 1994
248,025
215,55
Giugno 1995
266,85
232,575
5%
2,5%
PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATE
IN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DEL BIENNIO PRECEDENTE
VARIAZIONI
Giugno 1996
280,275
Dal 01/01/2001
1985
16,650
16,425
16,200
16,050
15,675
15,675
15,075
14,925
14,100
13,725
13,25
13,575
1986
12,925
12,600
12,375
12,000
11,850
11,625
11,325
11,250
10,875
10,500
10,275
9,975
1987
9,600
9,075
8,775
8,325
8,100
8,025
7,950
8,025
8,250
8,025
7,650
7,275
1988
7,275
6,975
6,975
7,050
6,975
6,900
7,125
7,350
7,500
7,725
8,100
8,100
1989
8,175
8,625
8,700
9,000
9,075
9,150
9,150
9,075
8,850
8,925
9,000
9,225
1990
9,300
9,675
9,600
9,675
9,675
9,750
9,825
10,050
10,050
10,125
9,975
9,975
1991
9,975
10,050
9,825
9,675
9,600
9,675
9,600
9,675
9,675
9,525
9,78
9,60
Dal 01/01/2004
1992
9,75
9,3
9,45
9,45
9,67
9,60
9,60
8,92
8,8
8,55
8,5
8,32
al 31/12/2007
1993
8,03
7,57
7,5
7,5
7,5
7,42
7,65
7,5
7,2
7,12
6,9
6,67
1994
6,53
6,60
6,45
6,3
6,22
6,1
6,15
6,15
6,22
6,15
6
6,45
1995
6,15
6,5
6,97
7,12
7,3
7,35
7,125
7,27
7,5
7,35
9,9
10,1
1996
7,20
7,12
7,20
7,5
7,5
7,5
7,12
7,05
7,05
6,67
6,60
6,37
1997
6,23
5,70
5,10
4,73
4,50
4,05
3,98
3,75
3,68
3,45
3,23
3,08
1998
3,225
3,225
3,0
2,7
2,55
2,475
2,625
2,625
2,475
2,475
2,325
2,325
1999
2,175
2,25
2,325
2,55
2,475
2,475
2,625
2,625
2,7
2,625
2,7
2,775
2000
2,625
2,7
2,925
2,85
2,925
3,15
3,3
3,225
3,3
3,3
3,6
3,675
2001
3,975
4,05
3,975
3,975
4,05
4,2
4,05
4,05
3,9
3,975
3,825
3,825
2002
4,05
3,975
3,975
4,125
4,05
3,9
3,825
3,975
3,9
3,9
3,75
3,75
2003
3,75
3,6
3,825
3,675
3,525
3,45
3,675
3,75
3,9
3,75
3,825
3,75
2004
3,525
3,525
3,375
3,375
3,375
3,45
3,45
3,45
3,3
3,075
3,075
3,00
2005
2,7
2,85
2,7
2,775
2,85
2,925
2,925
2,925
2,775
2,85
2,625
2,775
2006
2,85
2,77
2,85
2,77
2,92
2,77
2,92
2,92
2,92
2,77
2,70
2,70
2007
2,775
2,7
2,7
2,55
2,7
2,775
2,775
2,775
2,7
2,775
3,075
3,3
2008
3,30
3,30
3,60
3,60
3,75
4,05
4,20
4,12
3,97
4,12
3,75
3,60
2009
3,3
3,3
3,225
3,225
3,15
3,15
2,925
3,075
2,85
2,7
2,475
2,25
2010
2,175
2,1
1,875
1,95
1,65
1,275
1,2
1,35
1,275
1,425
1,8
2,175
2011
2,625
2,7
3,00
3,225
3,15
3,075
3,3
3,225
3,45
3,75
3,75
3,825
2012
4,05
4,2
4,35
4,425
4,35
4,5
4,275
4,425
4,65
4,5
4,275
4,275
2013
4,05
3,82
3,67
3,30
3,22
3,30
3,15
3,22
2,92
2,55
2,25
2,25
2014
0,196
1,725
1,425
1,2
1,2
1,125
0,975
0,75
0,525
0,6
0,6
0,375
al 31/12/2001
3,5%
244,65
Dal 01/01/2002
Giugno 1997
285,375
249,225
al 31/12/2003
Giugno 1998
291,9
255,075
Giugno 1999
297,375
259,95
Giugno 2000
Giugno 2001
Giugno 2002
Giugno 2003
Giugno 2004
Giugno 2005
307,2
318,15
327
336,225
345,45
352,275
268,875
278,6
Dal 01/01/2008
286,65
al 31/12/2009
294,975
303,15
3%
2,5%
3%
Dal 01/01/2010
al 31/12/2010
1%
309,37
Dal 01/01/2011
Giugno 2006
361,125
317,32
al 31/12/2011
Giugno 2007
Giugno 2008
Giugno 2009
367,875
384,6
386,325
323,47
338,47
339,97
Dal 01/01/2012
al 31/12/2013
Giugno 2010
392,475
345,525
Dal 01/01/2014
Giugno 2011
402,825
354,825
al 31/12/2014
Giugno 2012
417,75
1,5%
368,325
Dal 01/01/2015
2,5%
1%
0,5%
XV
Dossier sicurezza
E nel caso in cui la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta
o non sia più reperibile?
In tal caso tale atto è sostituito (solo per gli impianti eseguiti prima dell’entrata in vigore del D.M. 37/08) da una dichiarazione di rispondenza (DIRI), resa da un professionista iscritto all’albo professionale per le specifiche competenze tecniche richieste.
E se l’impianto è stato realizzato prima dell’entrata in vigore della 46/90 (13.3.90)?
SOMMARIO
pag.
Protezione contro i fulmini: normativa e metodologia per la valutazione del rischio
(Pubblicazione realizzata da Inail) .....................................................................................................................................
III
Parafulmini e stabili condominiali. Quali obblighi per gli amministratori
(Carlo Giordano e Federico Proietti) ...................................................................................................................................
VIII
☙☙☙☙☙☙☙☙
Editore: Il Condominio editrice s.a.s. – Via E. Thesauro, 2 – 10125 Torino
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Direttore responsabile: Gianluca Palladino
L’elaborazione del testo, se pur effettuata con scrupolosa attenzione, non può comportare specifiche
responsabilità da parte dei curatori/redattori per eventuali errori o inesattezze.
© Copyright Il Condominio editrice s.a.s., Torino - 2015
La traduzione, l’adattamento totale o parziale, la riproduzione con qualsiasi mezzo (compresi i microfilm, i film,
le fotocopie), nonché la memorizzazione elettronica, sono riservati per tutti i Paesi.
Stampa: I.T.S. - Cavaglià (BI)
È possibile presentare una dichiarazione di rispondenza dell’impianto ai requisiti minimi di sicurezza (ossia sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all’origine dell’impianto, protezione contro i contatti diretti, protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale
non superiore a 30 mA, previsti dall’art. 6, comma 3 del DM 37/08). Se il locale in questione è un luogo di lavoro, la
dichiarazione di rispondenza deve far riferimento alla legislazione vigente sulla sicurezza sul lavoro (vedi articolo 6,
comma 2).
E per la manutenzione ordinaria degli impianti, oltre ad essere obbligatoria,
vi sono altri obblighi?
Per la manutenzione ordinaria nessun obbligo di rivolgersi ad una impresa abilitata e quindi niente dichiarazione di conformità, né tanto meno progetto.
XiV
Dossier sicurezza
lavoratore dipendente in quanto, come riportato nella nota del Ministero delle Attività Produttive, “La manutenzione e la verifica
periodica dell’impianto rendono senza dubbio più concreta la possibilità di offrire tale prova liberatoria”.
La protezione dai fulmini per gli amministratori (senza lavoratori alle dipendenze)
Per quanto riguarda gli edifici civili, non esistono obblighi di legge specifici in merito alla valutazione del rischio di fulminazione (nulla di sorprendente, alla luce della riflessione esposta nel riquadro precedente). Tuttavia, il responsabile della
struttura (l’amministratore di condominio) ha l’obbligo giuridico di agire con “perizia, prudenza e diligenza”; pertanto, la
valutazione del rischio fulminazione della struttura è, comunque, un suo obbligo giuridico.
PROTEZIONE CONTRO I FULMINI: NORMATIVA
E METODOLOGIA PER LA VALUTAZIONE DEL RISCHIO
Tratto da: Pubblicazione realizzata da Inail - Settore Ricerca, Dipartimento Processi Organizzativi,
Servizio Prevenzione e Protezione. Edizione 2013
Altri obblighi imposti a tutti gli amministratori (sia con dipendenti che senza)
Il D.M n. 37 del 22/01/2008 (ex legge 46/90)
Quali sono gli impianti interessati?
Il DM 37/08 riguarda gli impianti posti al servizio degli edifici, indipendentemente dalla destinazione d’uso, collocati
all’interno degli stessi o delle relative pertinenze. Gli impianti cui si riferisce la norma sono in pratica tutti ma, in particolare, attinenti a questo capitolo sono quelli all’art.1, comma 2, lettera b):
◆ impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in genere e, più specificatamente (perché strettamente di
“tipo elettrico”), quelli all’art.1, comma 2, lettera a);
◆ impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell’energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché gli impianti per l’automazione di porte, cancelli e barriere.
Si noti che tra di essi sono inclusi gli impianti fotovoltaici, quelli a servizio di elettropompe, quelli di illuminazione di terrazze, scale, eventuali autorimesse, giardini.
NOTA Nel nuovo decreto del 2008 è stata inserita una nuova tipologia di impianti che nella vecchia legge 46/90 non era citata:
gli impianti per l’automazione di porte, cancelli e barriere. Si tratta in realtà di macchine, ma per la loro particolare pericolosità, sono
state inserite nella normativa attuale.
Per quanto riguarda gli impianti all’art.1, comma 2, lettera f):
◆ impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili. Va specificato che per l’installazione si applica il DPR 162/99 (recepimento della direttiva ascensori 96/16/CE) e relative norme
armonizzate, mentre si applica il DM 37/08 per l’installazione delle linee di alimentazione (montante) dal quadro condominiale al quadro situato nel locale del macchinario e dei circuiti di illuminazione e prese a spina situati nel locale macchinario stesso, nel vano corsa, nel locale pulegge e nella fossa.
Quali sono gli obblighi imposti dal D.M. 37/08 all’amministratore di condominio?
L’amministratore di condominio è tenuto ad affidare i lavori di installazione, di trasformazione, di ampliamento e di
manutenzione straordinaria dei succitati impianti, esclusivamente alle imprese che siano iscritte: o al registro delle imprese della CCIAA di cui al decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 1995, n. 581 e successive modificazioni; o
all’Albo provinciale delle imprese artigiane di cui alla legge 8 agosto 1985, n. 443. Tali imprese, alle quali sono stati riconosciuti i requisiti tecnico-professionali, hanno diritto ad un certificato di riconoscimento.
L’amministratore, al termine dei lavori (previa effettuazione delle verifiche previste dalla normativa vigente, comprese
quelle di funzionalità dell’impianto), deve farsi rilasciare dall’impresa installatrice la dichiarazione di conformità degli
impianti realizzati in modo conforme alla regola dell’arte, secondo quanto previsto dall’art. 6. Di tale “dichiarazione di
conformità”, che deve essere resa sulla base del modello di cui all’allegato I (al D.M. 37/08), fanno parte integrante la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati, nonché il “progetto” di cui all’art.5. Quest’ultimo è rappresentato
da un semplice schema d’impianto nei casi in cui il progetto è redatto dal responsabile tecnico dell’impresa installatrice;
è costituito da un vero e proprio progetto allorquando è prevista la redazione da parte di un professionista. Per quanto
riguarda gli impianti elettrici, in particolare nell’ambito condominiale, si può affermare che la redazione del progetto da
parte di professionista è obbligatoria solo se l’utenza condominiale ha una potenza elettrica impegnata maggiore di 6 kW.
LA CORRENTE DI FULMINE
I fulmini
I fulmini sono originati da enormi differenze di potenziale che si vengono a creare all’interno delle nubi temporalesche
denominate cumulonembi. La differenza di potenziale che si viene a creare in questo tipo di sistemi è causata dall’accumulo di cariche tra le diverse zone della nube. All’interno dei cumulonembi insorgono infatti intense turbolenze, causate
da correnti ascendenti e discendenti, che accumulano le gocce di acqua più piccole e i cristalli di ghiaccio alla sommità del
cumulonembo mentre le gocce divenute ormai grandi, o i chicchi di grandine, si concentrano alla base. Le particelle di
acqua e di ghiaccio più piccole tendono a caricarsi positivamente, viceversa quelle di maggiori dimensioni negativamente,
ragion per cui la base del cumulonembo assume una carica negativa, la sommità positiva. La base negativa induce, per contro, un’ulteriore carica positiva al suolo. Quando la differenza di potenziale arriva a milioni di Volt, scatta una gigantesca
scarica elettrica, il fulmine appunto, che equilibra il sistema.
Le nubi temporalesche si trovano per lo più ad un’altitudine di 8-10 chilometri, anche se tale dato può variare a seconda
delle condizioni geografiche e climatiche. I fulmini che si originano nelle nuvole si distinguono a loro volta in vari categorie:
quelli che si scatenano all’interno di una nuvola, quelli che si trasmettono da una nuvola all’altra e quelli che si scaricano al
suolo. Questi ultimi costituiscono una piccola percentuale della totalità fulmini (circa il 10%), ma sono proprio quelli che,
ovviamente, hanno il maggiore impatto sull’incolumità delle persone e, in generale, sulle attività umane.
Propagazione della corrente di fulmine
Può destare sorpresa che i fulmini colpiscano la superficie terrestre circa 100 volte al secondo (circa 8,6 milioni di volte
al giorno) e l’Italia, ad esempio, secondo i dati del Sistema Italiano di Rilevamento dei Fulmini (SIRF) presso il CESI (Centro Elettrotecnico Sperimentale Italiano) di Milano, è colpita da circa 750.000 fulmini ogni anno. I fulmini possono raggiungere, anche se per brevissimo tempo, temperature elevatissime, fino a 30.000°C, più di quattro volte la temperatura della
superficie del sole; inoltre, il valore di picco della corrente può arrivare a 350.000 A, con una tensione tra nuvola e terra,
prima dell’innesco della scarica, di qualche centinaio di milioni di Volt.
Oggi in Italia è possibile determinare il punto d’impatto di un fulmine con una precisione dell’ordine di circa. cinquecento metri, grazie al sistema di rilevamento dei fulmini SIRF, realizzato all’inizio degli anni Sessanta. Le stazioni di misurazione
distribuite sul territorio italiano sono sincronizzate e registrano l’istante in cui l’onda elettromagnetica della scarica del
fulmine giunge in corrispondenza del rispettivo ricevitore. Il punto d’impatto del fulmine viene calcolato in base alla differenza dei diversi tempi di rilevamento dell’onda.
Mentre i fulmini nube-nube provocano un pericolo per i sistemi elettrici ed elettronici a causa dei campi elettromagnetici impulsivi (LEMP), i fulmini che colpiscono il terreno, i più pericolosi, producono una compensazione della differenza
di potenziale tra le cariche elettriche delle nubi e le cariche al suolo.
Un fulmine può provocare danni alla salute in forma diretta - se il corpo viene colpito direttamente dalla scarica - oppure indiretta (se viene colpito dalla corrente di ritorno nel terreno). I danni più gravi sono quelli derivanti dalla fulminazione diretta, e in certi casi possono provocare la morte. Se, ad esempio, la corrente passa per il cuore può provocare un
arresto cardiaco, mentre se attraversa i centri nervosi o respiratori può portare alla morte per arresto respiratorio. Pos-
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Dossier sicurezza
sono causare la morte, o ferite gravi, anche le bruciature conseguenti alla fulminazione. Altri effetti indiretti dei fulmini
possono essere gli incendi e la caduta di alberi. Danni meno gravi possono essere rappresentati da paralisi, amnesie e perdita di conoscenza per periodi compresi fra pochi minuti e alcune ore; in determinate condizioni, il bagliore del fulmine
(il lampo) può causare anche disturbi alla vista e l’onda d’urto (il tuono) danni all’udito.
NORMATIVA IMPIANTI DI PROTEZIONE CONTRO I FULMINI
Norme per l’installazione
La prima edizione della norma CEI EN 62305 è datata aprile 2006; a seguito di numerose e articolate vicende, in sede
internazionale, è stata infine pubblicata, ed è entrata in vigore il 01.03.2013, la parte 2 della seconda edizione della norma.
L’attuale edizione della norma è stata suddivisa in parti a seconda dei contenuti degli argomenti trattati, sostituendo
completamente la serie di Norme CEI EN 62305:2006-04.
CEI EN 62305-1 (CEI 81-10/1) - in vigore dal 02.12.2013: questa parte contiene le informazioni relative al pericolo
da fulmine, alle caratteristiche del fulmine e ai parametri significativi per la simulazione degli effetti prodotti dai fulmini.
CEI EN 62305-2 (CEI 81-10/2) - in vigore dal 01.03.2013: la valutazione del rischio secondo CEI EN 62305-2 si basa
su un’analisi dei rischi stessi al fine di stabilire per prima cosa la necessità di una protezione contro i fulmini. Dopodiché
viene stabilita la misura di protezione ottimale dal punto di vista tecnico ed economico. Infine viene determinato il rischio
residuo rimanente.
Per motivi di praticità i criteri per la progettazione, l’installazione e la manutenzione delle misure di protezione contro
il fulmine sono considerate in due gruppi separati:
CEI EN 62305-3 (CEI 81-10/3) - in vigore dal 02.12.2013: danno materiale alle strutture e pericolo per le persone.
Tratta la protezione di edifici e persone dai danni materiali e dal pericolo di morte, che potrebbero essere causati dall’effetto della corrente di fulmine oppure da scariche pericolose.
CEI EN 62305-4 (CEI 81-10/4) - in vigore dal 02.12.2013: Tratta la protezione di edifici contenenti sistemi elettrici ed
elettronici dagli effetti dei disturbi elettromagnetici (LEMP) prodotti dai fulmini.
Contemporaneamente alle Norme della serie CEI EN 62305 è stata pubblicata la Guida tecnica CEI 81-2 “Guida per
la verifica delle misure di protezione contro i fulmini”. Essa fornisce indicazioni per verificare la rispondenza alle Norme
CEI EN 62305 delle misure di protezione contro i fulmini adottate a seguito della valutazione del rischio di una struttura.
La Guida è indirizzata a chi, a qualsiasi titolo, è chiamato alla verifica dei sistemi di protezione contro i fulmini.
METODOLOGIA PER LA VALUTAZIONE DEI RISCHI
Necessità dell’impianto LPS (Lightning Protection System)
L’impianto di protezione contro i fulmini LPS ha il compito di proteggere edifici dalle fulminazioni dirette e, di conseguenza, da possibili incendi e comunque dalle conseguenze della corrente di fulmine. La valutazione del rischio dovuto al
fulmine analizza, come vedremo più avanti, un edificio con le sue caratteristiche, dimensionali e strutturali, di ubicazione,
di destinazione d’uso, di compartimentazione antincendio, ecc. ed in base al tipo di impianti elettrici e di telecomunicazione presenti, o in ingresso, al carico di incendio presunto, alla presenza, o meno, di mezzi adeguati per fronteggiare o
rivelare la presenza di eventuali incendi, consente di valutare se la struttura è statisticamente autoprotetta dai fulmini
(ossia protetta in relazione alle proprie stesse caratteristiche), oppure necessita di adeguati mezzi di protezione esterni
quali LPS (parafulmine, gabbia di Faraday, ecc.), SPD (limitatori di sovratensione), o accorgimenti di altra natura (mezzi di
rivelazione/estinzione automatico in caso di incendi, asfaltatura del suolo, ecc.).
Quando le prescrizioni normative non contengono alcuna specificazione sui dettagli delle misure di protezione contro
i fulmini, o per massima cautela, è consigliabile installare almeno un LPS (di classe III) secondo CEI EN 62305-3.
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Dossier sicurezza
NOTA 25/2/2005. prot. n.10723 Risposta a quesito verifiche impianti di messa a terra DPR 462/01 (a cura di: Ing. V. Monaco)
Si fa riferimento alla richiesta di parere in oggetto di cui alla nota 8 febbraio 2005 per far presente in via preliminare che con il
DPR 462/01 si è inteso garantire ai datori di lavoro lo svolgimento dei controlli di sicurezza relativi a determinate tipologie di impianti, necessari per la tutela di interessi pubblici generali fondamentali, quali la salute e la sicurezza, secondo principi di efficienza e tempestività, eliminando ove possibile senza pregiudizio di interesse primario, appesantimenti procedurali ed affiancando ai soggetti
pubblici, anche altri soggetti di comprovata esperienza.
Tipico esempio, anche se non unico, è costituito dall’esecuzione delle verifiche periodiche di impianti di ascensore. Per quanto concerne gli impianti di messa a terra di impianti elettrici, è parere dello scrivente Ufficio che detto obbligo debba ritenersi sussistente
ogni qual volta sia comunque individuabile un ambiente di lavoro e quindi anche quando non si sia in presenza - al momento - di
rapporto di lavoro dipendente strictu sensu potendo tale rapporto essere instaurato anche successivamente per decisione assembleare. La ratio legis della richiamata normazione deve infatti essere individuata nella inalienabile esigenza di garantire l’incolumità
di tutti coloro che vengono chiamati, a vario titolo, a prestare la propria attività lavorativa presso un luogo ove risulti situato un
impianto elettrico. A riprova di tale doverosa interpretazione si consideri che, ove si verifichino incidenti nei confronti di tali soggetti
riconducibili a malfunzionamenti dell’impianto, non vi è dubbio che ne risponda il proprietario e/o amministratore salvo dimostri di
avere fatto il possibile per evitare l’evento: ebbene la manutenzione e la verifica periodica dell’impianto rendono senza dubbio più
concreta la possibilità di offrire tale prova liberatoria.
Pertanto, nella parte in cui il prefato dettato normativo parla di “datore di lavoro” come destinatario dell’obbligo oggetto di quesito,
è in tale ambito che devono essere ricondotte anche ipotesi in cui pur mancando, al momento, un rapporto di lavoro dipendente, sia
configurabile come ambiente di lavoro quello in cui vengono esercitate attività lavorative anche saltuarie, da parte di soggetti lavoratori legati a vario titolo al proprietario dell’impianto. Prioritarie e doverose esigenze di tutela dell’incolumità delle persone e dei beni
non possono che anche giovarsi delle possibilità offerte dal DPR 462/01 in tema di verifiche periodiche o straordinarie.
RIFLESSIONE La posizione esposta dal dirigente è totalmente corretta e condivisibile ma ad essa può essere fatta seguire una
riflessione analoga, che riguarda una realtà del nostro Paese ed è di portata ancora più grande. Il tema degli infortuni sul lavoro è
assolutamente delicato e il numero di morti per anno in Italia lo dimostra (oltre 1000); la legge (e i mass media) sembrano in qualche modo tenerne conto. Ma c’è una categoria che non gode degli stessi diritti ed attenzione, che è “nascosta” proprio nei condomini e che conta un numero di infortuni e di morti per anno molto, ma molto più alto. È la categoria di chi vive in casa, cioè chiunque
di noi.
I morti per incidenti domestici sono infatti molti di più di quelli sul lavoro e persino più di quelli sulle strade ma, inspiegabilmente, l’attenzione dei mass media e la normativa sul tema è ben poca. Le morti per anno sono ben 8.000; un numero enorme, che
non accenna a diminuire (e perché dovrebbe, dal momento che nulla si sta facendo a riguardo?). Infatti se, ad esempio, per un
portiere che lavora nello stabile per 40 ore settimanali, la messa a terra, secondo il DPR 462/01, va obbligatoriamente denunciata e verificata, diversamente, per decine di persone che occupano lo stesso stabile per molte più ore al giorno, sette giorni su
sette (fine settimana e festività comprese), di cui molti sono bambini e anziani (e non hanno fatto un corso sulla sicurezza come
i portieri), le verifiche non sono imposte da nessuna norma. Ciò è assolutamente insensato; l’evento “incidente domestico” è
difatti quello assolutamente e largamente più probabile. Se ne contano in media, ogni anno, 4.500.000 a fronte di “solo”
300.000 incidenti stradali.
Ma, anche se questa è una realtà sommersa, l’amministratore non si può permettere di trascurarla. Tra gli incidenti più frequenti
vi sono proprio quelli connessi agli impianti elettrici; e se è vero che il responsabile dello stato dell’impianto di ciascun appartamento
è il proprietario, non si può dimenticare che la sicurezza elettrica passa attraverso l’efficienza dell’impianto di terra, che è condominiale e di cui il responsabile in tutti i sensi (eticamente, ma anche civilmente e penalmente) è l’amministratore di condominio. Ciò
vale a dire che (un po’ crudamente ma realisticamente) un contatto diretto o indiretto all’interno di un appartamento (o comunque
del condominio) che potrebbe risolversi semplicemente in una fastidiosa “scossa”, diventa verosimilmente una folgorazione anche
mortale se l’utenza elettrica non è collegata ad una messa a terra efficiente. Ed è doveroso ricordare che il responsabile dello stato
manutentivo di quest’ultima, nel caso più sfortunato di morte, viene inconfutabilmente processato con l’accusa di omicidio colposo.
Pertanto ciò che viene suggerito all’amministratore che voglia tutelare la sicurezza di chi lavora (seppur non da dipendente) nel proprio condominio e, ancor più importante, di tutti i condòmini, e conseguentemente escludere ogni responsabilità civile e penale, è di
prendere in considerazione la possibilità di far effettuare, oltre alla manutenzione, le verifiche periodiche anche in assenza di un
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Dossier sicurezza
Altri casi
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Dossier sicurezza
Valutazione del rischio e scelta dei componenti di protezione
Impianti già denunciati e privi della dichiarazione di conformità, perché realizzati
prima dell’entrata in vigore della legge 46/90 (13 marzo 1990)
Nei luoghi di lavoro, la valutazione del rischio di fulminazione da scariche atmosferiche, eseguita con la versione precedente della norma, deve essere rivalutata come richiesto dal D.lgs. 81/08 e s.m.i. (artt. 17, 29 e 84), essendo in vigore dal
01.03.2013 la nuova versione della norma CEI EN 62305-2. Infatti, per gli edifici esistenti, nei quali la valutazione del
rischio di fulminazione era già stata effettuata in base alle norme tecniche precedenti, il datore di lavoro dovrà compiere
nuovamente la valutazione, in conformità alla norma CEI EN 62305-2, e se necessario dovrà individuare e realizzare le
misure di protezione finalizzate a ridurre il rischio a valori non superiori a quello ritenuto tollerabile dalla norma stessa.
Una valutazione del rischio previdente fornisce degli elementi che permettono di prendere le decisioni opportune al fine
di limitare i rischi in questione.
Le analisi dei rischi hanno come obiettivo l’oggettivazione e la quantificazione del pericolo al quale sono esposti gli edifici, e i loro contenuti, in caso di una fulminazione diretta e indiretta. L’analisi del rischio definita nella CEI EN 62305-2
(CEI 81-10/2) garantisce un progetto di protezione contro i fulmini comprensibile per tutte le parti coinvolte (committente/datore di lavoro e valutatore) che sia ottimale sia dal punto di vista tecnico ed economico.
Farsi rilasciare una dichiarazione di rispondenza (DIRI) e far sottoporre regolarmente l’impianto alle verifiche periodiche.
La norma CEI EN 62305-2 (seconda edizione)
Impianti già denunciati prima del 23/01/2002 (data di entrata in vigore del DPR n.462/2001)
e sottoposti in passato ad omologazione o verifica
L’amministratore - datore di lavoro richiede la nuova verifica all’Organismo Abilitato.
Impianti già denunciati, ma non ancora sottoposti a verifica
e quindi in attesa di prima verifica
L’amministratore - datore di lavoro richiede la nuova verifica all’Organismo Abilitato.
Impianti che passano, attraverso un’operazione di subentro,
da un amministratore - datore di lavoro ad un altro
◆ Se il nuovo amministratore - datore di lavoro non ha introdotto modifiche sostanziali all’impianto, non cambia sostanzialmente nulla. L’unico obbligo del nuovo amministratore - datore di lavoro è quello di comunicare all’INAIL e
all’ASL/ARPA la variazione di ragione sociale.
◆ Se il nuovo amministratore - datore di lavoro introduce modifiche sostanziali all’impianto (es. cambio alimentazione da
BT a MT, cambio di destinazione d’uso di un locale, etc.), oltre alla variazione di ragione sociale deve comunicare
all’INAIL e all’ASL/ARPA la modifica effettuata. In questo caso è necessario che il datore di lavoro si attivi anche per
richiedere la verifica straordinaria prevista dal DPR 462/01 in caso di modifica sostanziale dell’impianto.
◆ Se il nuovo amministratore - datore di lavoro sostituisce completamente l’impianto, si ricade nel caso della denuncia di
un nuovo impianto.
◆ Se il vecchio amministratore - datore di lavoro non aveva denunciato gli impianti, si ricade in uno dei casi esaminati precedentemente.
OBBLIGHI DEGLI AMMINISTRATORI
(SENZA LAVORATORI ALLE DIPENDENZE)
Il DPR 462/01 non lascia spazi ad interpretazioni per quanto riguarda il destinatario degli obblighi: il datore di lavoro. A
tal riguardo è opportuno fare una riflessione. Il DPR in oggetto, al pari forse di tutta la normativa sulla sicurezza (oggi
“riorganizzata” nel testo unico sulla sicurezza D.lgs 81/08), ha lo scopo di preservare la salute dei lavoratori subordinati;
obbiettivo che è tanto nobile quanto irrinunciabile, ma non si può negare che chi ne beneficia è una porzione di cittadini
ingiustificatamente e gravemente limitata. Il nostro ambito di interesse (il condominio) si presta molto bene ad evidenziare quanto detto. È evidente che oggi il numero di persone che lavorano alle dipendenze dei condomini sia enormemente inferiore rispetto a chi presta la propria opera agli stessi a titolo diverso; mentre infatti i condomini con portiere
sono diventati, negli ultimi decenni, una esigua minoranza, non esiste condominio nel quale non venga svolta attività lavorativa non da dipendente che può essere sia saltuaria (tecnici/artigiani come idraulici, elettricisti, muratori, imbianchini,
antennisti, caldaisti, ecc.), ma che può anche essere sistematica e consistere in alcune ore settimanali come per chi svolge
le pulizie delle parti comuni dello stabile; vale a dire centinaia di ore di lavoro per anno, con conseguenti rischi in proporzione, che non vengono considerati dalla normativa.
Che questa situazione sia iniqua e che comporti sia rischi per la salute di chi lavora (a titolo diverso dal dipendente) che
gravi rischi di responsabilità civile e penale per l’amministratore di condominio non è parere solo di chi scrive; si riporta
a tal riguardo una nota, scritta da un dirigente del ministero delle attività produttive, in risposta ad un quesito proprio in
relazione al DPR 462/01.
Tale norma è applicabile alla valutazione del rischio dovuto a fulmini a terra. Il suo scopo è quello di fornire la procedura
per la determinazione di detto rischio; una volta che sia stato stabilito un limite superiore per il rischio tollerabile, la procedura consente la scelta di appropriate misure di protezione da adottare per ridurre il rischio al limite tollerabile o a
valori inferiori. Rispetto alla precedente edizione si segnalano alcune modifiche:
◆ è esclusa dallo scopo la valutazione del rischio relativa ai servizi connessi alla struttura;
◆ sono considerati i danni agli essere viventi causati da elettrocuzione all’interno della struttura;
◆ è ridotto da 10-3 a 10-4 il rischio tollerabile per la perdita di patrimonio culturale insostituibile;
◆ è considerato il danno alle strutture circostanti o all’ambiente;
◆ sono riportate tabelle per la stima dell’ammontare relativo della perdita in tutti i casi;
◆ estensione dei livelli della tensione di tenuta degli apparati fino a 1 kV.
Sono riportate equazioni più corrette per la valutazione di:
◆ area di raccolta relativa ai fulmini al suolo in prossimità di una struttura;
◆ area di raccolta relativa ai fulmini al suolo in prossimità di una linea;
◆ probabilità che un fulmine possa provocare danno;
◆ coefficienti relativi alla perdita anche nelle strutture con rischio di esplosione;
◆ rischio relativo ad una zona della struttura;
◆ ammontare della perdita.
Definizione di termini, simboli ed abbreviazioni
Struttura da proteggere: struttura per cui è richiesta la protezione contro il fulmine in conformità alla Norma; la struttura da proteggere può essere una parte di una struttura più grande.
Struttura con rischio di esplosione: struttura che contiene materiali esplosivi solidi o zone pericolose come definite
dalla Norma EN 60079-10-1e EN 60079-10-2.
Strutture pericolose per l’ambiente: strutture che, in conseguenza di una fulminazione, possono dar luogo ad emissioni biologiche, chimiche o radioattive (come ad esempio impianti chimici, petrolchimici, nucleari, ecc.).
Ambiente urbano: area con un alta densità di edifici o di abitanti e con edifici alti.
Ambiente suburbano: area con una densità media di edifici; la “periferia” è un esempio di ambiente suburbano.
Ambiente rurale: area con una bassa densità di edifici; la “campagna” è un esempio di ambiente rurale.
Tensione nominale di tenuta ad impulso Uw: tensione di tenuta ad impulso assegnata dal costruttore ad un’apparecchiatura o ad una parte di essa, per caratterizzare la capacità di tenuta del suo isolamento contro le sovratensioni [EN
60664-1:2007, definizione 3.9.2 modificata]. Per gli scopi della presente Parte della CEI EN 62305, si considera solo la
tensione di tenuta fra conduttori attivi e la terra.
Impianto elettrico: impianto comprendente componenti elettrici alimentati in bassa tensione. Impianto elettronico:
impianto comprendente componenti elettronici sensibili quali apparati per telecomunicazioni, calcolatori, impianti di
controllo e misura, impianti radio, apparati elettronici di potenza.
Impianti interni: impianti elettrici ed elettronici interni ad una struttura.
Vi
Dossier sicurezza
Linea: linea di energia o di telecomunicazione connessa ad una struttura per cui è richiesta la protezione.
Linea di telecomunicazione: linea di trasmissione usata per far comunicare fra loro apparecchiature che possono essere ubicate in strutture separate, come ad esempio una linea dati o una linea telefonica.
Linea di energia: linea elettrica di alimentazione delle apparecchiature elettriche ed elettroniche di impianti interni,
quale, ad esempio, una linea di distribuzione di energia a bassa tensione (BT) o alta tensione (AT).
Evento pericoloso: fulmine sulla o in prossimità della struttura da proteggere, sulla o in prossimità di una linea connessa
alla struttura da proteggere, che può causare danno.
Fulmine su una struttura: fulmine che colpisce una struttura da proteggere.
Fulmine in prossimità di una struttura: fulmine che colpisce tanto vicino ad una struttura da proteggere da essere in
grado di generare sovratensioni pericolose.
Fulmine su una linea: fulmine che colpisce una linea connessa alla struttura da proteggere.
Fulmine in prossimità di una linea: fulmine che colpisce tanto vicino ad una linea connessa alla struttura da proteggere
da essere in grado di generare sovratensioni pericolose.
Numero di eventi pericolosi dovuti alla fulminazione diretta della struttura ND: numero medio annuo atteso di
eventi pericolosi dovuti alla fulminazione diretta della struttura.
Numero di eventi pericolosi dovuti alla fulminazione diretta di una linea NL: numero medio annuo atteso di eventi pericolosi dovuti alla fulminazione diretta di una linea.
Numero di eventi pericolosi dovuti alla fulminazione indiretta della struttura NM: numero medio annuo atteso
di eventi pericolosi dovuti alla fulminazione indiretta della struttura.
Numero di eventi pericolosi dovuti alla fulminazione indiretta di una linea NI: numero medio annuo atteso di
eventi pericolosi dovuti alla fulminazione indiretta di una linea.
Impulso elettromagnetico del fulmine LEMP: tutti gli effetti elettromagnetici della corrente di fulmine che possono
generare impulsi e campi elettromagnetici mediante accoppiamento resistivo, induttivo e capacitivo.
Impulso: transitorio dovuto al LEMP che si manifesta come una sovratensione e/o una sovracorrente.
Nodo: punto di una linea oltre il quale la propagazione di impulsi si assume trascurabile. Esempi di nodo sono la barra di
distribuzione a valle di un trasformatore AT/BT su una linea di energia, un multiplexer o un apparato xDSL su una linea
di telecomunicazione. Per una linea di telecomunicazioni il “nodo” è costituito, nella maggior parte dei casi, dalla centrale
di telecomunicazioni.
Danno materiale: danno ad una struttura (o a quanto in essa contenuto) o a un servizio causato dagli effetti meccanici,
termici, chimici o esplosivi del fulmine.
Danni ad esseri viventi: danni, inclusa la perdita della vita, causati ad uomini o animali per elettrocuzione provocata da
tensioni di contatto e di passo generate dal fulmine. Sebbene gli esseri viventi possano subire danneggiamenti per altre
cause, la dizione “danni ad esseri viventi” è riferita, in questa Parte della CEI EN 62305, solo al danno per elettrocuzione
(tipo di danno D1).
Guasto di un impianto elettrico o elettronico: avaria permanente di un impianto elettrico o elettronico dovuta al
LEMP.
Probabilità di danno PX: probabilità che un evento pericoloso possa provocare danno alla struttura da proteggere o
al suo contenuto.
Perdita LX: ammontare medio della perdita (uomini e beni) conseguente ad un determinato tipo di danno dovuto ad un
evento pericoloso, riferito al valore complessivo (uomini e beni) della struttura da proteggere.
Rischio R: valore della probabile perdita media annua (uomini e beni) dovuta al fulmine, riferito al valore complessivo
(uomini e beni) della struttura da proteggere.
Componente di rischio RX: rischio parziale dipendente dalla sorgente e dal tipo di danno.
Rischio tollerabile RT: valore massimo del rischio che può essere tollerato nella struttura da proteggere.
Zona di una struttura ZS: parte di una struttura con caratteristiche omogenee, in cui può essere usato un gruppo
unico di parametri per la valutazione di una componente di rischio.
Sezione di una linea SL: parte di una linea con caratteristiche omogenee, in cui può essere usato un unico gruppo di
parametri per la valutazione di una componente di rischio.
Zona di protezione LPZ: zona in cui è definito l’ambiente elettromagnetico creato dal fulmine. I confini di zona di una
LPZ non sono necessariamente costituiti da elementi fisici (es.: pareti, pavimento e soffitto).
Livello di protezione LPL: numero, associato ad un gruppo di valori dei parametri della corrente di fulmine, relativo alla
probabilità che i correlati valori massimo e minimo di progetto non siano superati in natura. Il livello di protezione è usato
per dimensionare le misure di protezione sulla base del corrispondente gruppo di parametri della corrente di fulmine.
Xi
Dossier sicurezza
Frequenza quinquennale
Gli impianti di terra e di protezione contro le scariche atmosferiche siti in tutti gli altri ambienti.
Verifiche straordinarie
Oltre alle verifiche, l’amministratore - datore di lavoro dovrà far effettuare una verifica straordinaria nei seguenti casi:
◆ esito negativo della verifica periodica;
◆ modifica sostanziale dell’impianto. Per stabilire cosa si intenda per “modifica sostanziale” si può far riferimento alla casistica riportata nella circolare ISPESL 24/10/1994, n. 12988.
NOTA: L’effettuazione delle verifiche straordinarie non modifica la data di scadenza delle verifiche periodiche, che rimangono riferite alla data della prima dichiarazione di conformità dell’impianto.
In sintesi: cosa è cambiato
In base al DPR 462/01, le verifiche degli impianti possono essere effettuate (oltre che dalla Asl/Arpa) da Organismi Abilitati dal Ministero delle Attività Produttive. La differenza sostanziale rispetto al passato è la seguente: prima il datore di
lavoro aveva soltanto l’obbligo di denunciare l’impianto e, in caso di mancata verifica dello stesso, non aveva responsabilità (non erano a lui imputabili carenze di personale delle Asl/Arpa/Ispesl); ora il datore di lavoro ha l’obbligo giuridico di
richiedere la verifica periodica ogni due/cinque anni ad un Organismo Abilitato (o all’Asl/Arpa).
In caso di mancata verifica degli impianti, il datore di lavoro è responsabile, poiché per effettuare la verifica è sufficiente
richiederla a un Organismo Abilitato (che dispone di sufficiente personale per effettuare le verifiche).
Impianto mai stato denunciato e obblighi dell’amministratore
Premesso che gli Organismi Abilitati possono procedere alla verifica degli impianti in scadenza (realizzati prima e dopo
l’entrata in vigore del DPR 462/01) anche in assenza di precedenti verifiche (o di omologazione) degli stessi da parte degli
organi pubblici di vigilanza (ISPESL e/o ASL/ARPA).
Impianti mai denunciati e realizzati dopo l’entrata in vigore della legge 46/90
(13 marzo 1990)
Se l’amministratore - datore di lavoro ha la dichiarazione di conformità, la invia all’INAIL e all’ASL/ARPA o allo Sportello unico, per la denuncia dell’impianto, seguendo quindi una procedura simile a quella prevista per i nuovi impianti (probabile sanzione pecuniaria per omessa denuncia).
Se l’amministratore - datore di lavoro non ha la dichiarazione di conformità, e questa è irrecuperabile, occorre richiedere ad un professionista il rilascio della dichiarazione di rispondenza (DIRI) secondo l’art 7 comma 6 del DM 37/08, e
inviare la stessa all’INAIL e/o all’ASL/ARPA, per la denuncia dell’impianto. Qualora l’impianto non risultasse conforme
occorre prima far eseguire i lavori di adeguamento.
Impianti mai denunciati e realizzati prima dell’entrata in vigore della legge 46/90
(13 marzo 1990)
Il datore di lavoro fa accertare da un professionista abilitato iscritto all’Albo la rispondenza dell’impianto ai requisiti
essenziali di sicurezza previsti e si fa rilasciare da questo la dichiarazione di rispondenza (DIRI).
Se l’impianto è conforme alla regola d’arte, il datore di lavoro invia, al posto della dichiarazione di conformità, la dichiarazione di rispondenza. Inoltre è necessario predisporre la documentazione aggiornata dell’impianto, che risulta indispensabile per l’esecuzione delle verifiche periodiche e per l’esercizio dell’impianto.
Se l’impianto non risulta conforme alla regola d’arte, l’amministratore - datore di lavoro deve richiedere ad un professionista di eseguire un progetto e deve incaricare un’impresa installatrice di eseguire lavori di adeguamento. Dopodiché
invia la dichiarazione di conformità secondo il DM 37/08 dell’intero impianto (non soltanto dei lavori di ristrutturazione)
all’INAIL e/o all’ASL/ARPA.
Dossier sicurezza
X
◆ le strutture metalliche degli edifici e delle opere provvisionali, i recipienti e gli apparecchi metallici, di notevoli dimensioni, situati all’aperto;
◆ tutti gli edifici e gli impianti relativi alle aziende ed alle lavorazioni che sono soggette al rilascio del Certificato di Prevenzione Incendi (CPI), come da allegato I del D.P.R. n.151 del 1 agosto 2011, delle quali si riportano qui di seguito le attività
che riguardano più comunemente l’amministratore -datore di lavoro:
- 69: locali adibiti ad esposizione e/o vendita all’ingrosso o al dettaglio con superficie lorda superiore a 400 mq. comprensiva dei servizi e depositi;
- 74: centrali termiche con potenzialità > kW 116;
- 75: autorimesse di superficie superiore a 300 mq;
- 77: edifici civili con più di 24 metri di altezza antincendio.
Denuncia degli impianti di cui al solo punto 2
Il DPR 462/2001 prescrive che l’ “amministratore-datore di lavoro” denunci tutti gli impianti di terra.
Verifiche periodiche (degli impianti di cui ai punti 1 e 2)
Al comma 1 degli artt. 4 e 6 del DPR 462/2001, si decreta che il “datore di lavoro (nel nostro caso amministratore datore di lavoro) è tenuto ad effettuare regolari manutenzioni dell’impianto, nonché a far sottoporre lo stesso a verifica
periodica ogni cinque anni, ad esclusione di quelli installati in cantieri, in locali adibiti ad uso medico e negli ambienti a maggior rischio in caso di incendio per i quali la periodicità e biennale”.
È opportuno non confondere le verifiche ispettive con le verifiche di manutenzione; a tal fine può essere utile ricordare
un caso noto a ciascuno di noi: il caso della revisione dell’automobile (verifica ispettiva) e la verifica di manutenzione che
facciamo preventivamente effettuare dal nostro meccanico affinché la verifica ispettiva dia un esito positivo.
Tornando alle verifiche periodiche (prescritte dal DPR 462/2001), va specificato che è il datore di lavoro che deve classificare gli impianti di cui è responsabile, individuarne la periodicità delle verifiche e incaricare della loro effettuazione o
l’INAIL o un organismo notificato dal Ministero delle attività produttive. La periodicità delle verifiche (si noti; sempre per
gli impianti per entrambi i punti 1 e 2) Notevoli dubbi e quesiti sono sorti sulla valutazione della periodicità. Vediamo di
chiarire, soprattutto in relazione all’ambito che riguarda gli amministratori di condominio, quando la frequenza della verifica di un impianto è da considerarsi biennale; in tutti gli altri casi l’ambiente sarà “ordinario”, quindi la frequenza quinquennale.
Frequenza biennale
È prevista per gli ambienti a maggior rischio in caso di incendio: l’individuazione di tali ambienti dipende da una molteplicità di parametri, ma si può affermare che, per quanto riguarda l’ambito delle responsabilità dell’amministratore di condominio, sono da considerarsi a maggior rischio in caso d’incendio le attività, elencate nel già citato allegato I del D.P.R.
N.151 del 1 agosto 2011, che implicano il rilascio del Certificato di Prevenzione Incendi (quindi: 69, 74, 75, 77).
Altri casi per cui la frequenza è biennale sono i seguenti:
◆ cantieri: s’intendono gli impianti temporaneamente realizzati nei cantieri, tra cui anche quelli edili ma non può riguardare lavori di ristrutturazione in ambito condominiale che, presumibilmente, non hanno durata superiore ai due anni. E
per i casi sotto elencati dei quali, in linea di massima, l’amministratore non è responsabile. Si ricorda (si veda premessa) il
fatto che ciascun attività inclusa nel condominio dovrà richiedere e far eseguire le verifiche indipendentemente dalle altre
(e dalla verifica dell’impianto di terra condominiale);
◆ locali adibiti ad uso medico: s’intendono tutti gli impianti in locali destinati a scopi diagnostici, terapeutici, chirurgici,
di sorveglianza o di riabilitazione dei pazienti, ma anche locali per trattamenti estetici in cui si fa uso di apparecchi elettrici
destinati al trattamento estetico che entrano in contatto fisico o elettrico col soggetto trattato e/o trasferiscono energia
verso o dal soggetto trattato. Analogo discorso per gli ambulatori veterinari;
◆ locali dove si svolge attività di parrucchiere ma dove si utilizzano apparecchi ad uso estetico
◆ nelle palestre dove si svolgono anche attività di riabilitazione fisicomotoria, massaggi e/o trattamenti con apparecchiature ad uso estetico.
Vii
Dossier sicurezza
Misure di protezione: misure da adottare nella struttura da proteggere per ridurre il rischio.
Protezione contro il fulmine LP: sistema completo usato per la protezione contro il fulmine delle strutture, dei loro
impianti interni, del loro contenuto e delle persone, costituito in generale da un LPS e dalle SPM.
Sistema di protezione contro il fulmine LPS: impianto completo usato per ridurre il danno materiale dovuto alla fulminazione diretta della struttura. È costituito da un impianto di protezione esterno e da un impianto di protezione
interno.
Misure di protezione contro il LEMP - SPM: misure usate per la protezione degli impianti interni contro gli effetti del
LEMP. Esse fanno parte della protezione completa contro il fulmine.
Schermo magnetico: schermo metallico chiuso, continuo o a maglia, che racchiude la struttura da proteggere, o una
parte di essa, usato per ridurre i guasti degli impianti elettrici ed elettronici.
Cavo di protezione contro il fulmine: cavo speciale con isolamento incrementato il cui schermo è in continuo contatto con il suolo sia direttamente che attraverso la guaina di plastica.
Condotto per la protezione dei cavi contro il fulmine: condotto per cavi avente bassa resistività ed in contatto con
il suolo (es.: calcestruzzo con ferri di armatura interconnessi o condotto metallico).
Limitatore di sovratensione SPD: dispositivo che limita le sovratensioni e scarica le correnti impulsive; contiene almeno un componente non lineare.
Sistema di SPD: gruppo di SPD adeguatamente scelto, coordinato ed installato per ridurre i guasti degli impianti elettrici
ed elettronici.
Interfacce di separazione: dispositivi atti ad attenuare gli impulsi condotti sulle linee entranti in una LPZ. Sono compresi i trasformatori di separazione muniti di schermo connesso a terra tra gli avvolgimenti, cavi in fibra ottica privi di parti
metalliche ed opto-isolatori. Le caratteristiche di tenuta di detti dispositivi sono intrinsecamente adatte allo scopo o rese
tali mediante SPD.
Collegamento equipotenziale EB: connessione tra corpi metallici e l’LPS, mediante connessione diretta o tramite limitatore di sovratensioni, per ridurre le differenze di potenziale dovute alle correnti di fulmine.
Zona 0: luogo in cui è presente continuamente o per lunghi periodi o frequentemente una atmosfera esplosiva composta da una miscela di aria e sostanza infiammabile sotto forma di gas, vapore o miscela [IEC 60050-462:2008, 426-03-03,
modificata].
Zona 1: luogo in cui è probabile che si verifichi occasionalmente, durante le normali operazioni, atmosfera esplosiva
composta da una miscela di aria e sostanza infiammabile sotto forma di gas, vapore o miscela [IEC 60050-462:2008, 42603-04, modificata].
Zona 2: luogo in cui, durante le normali operazioni, non è probabile che si verifichi atmosfera esplosiva composta da una
miscela di aria e sostanza infiammabile sotto forma di gas, vapore o miscela ma, quando questo accade, essa persiste solo
per brevi periodi. In questa definizione, il termine “persiste” significa il periodo totale di tempo in cui esiste l’atmosfera
esplosiva. Questo normalmente comprende la durata totale del rilascio più il tempo necessario all’atmosfera esplosiva
per disperdersi dopo la cessazione del rilascio. Indicazioni relative alla frequenza degli avvenimenti ed alla loro durata
possono essere ottenute dai regolamenti delle specifiche industrie o applicazioni. [IEC 60050-462:2008, 426-03-05,
modificata].
Zona 20: luogo in cui è presente nell’aria continuamente, o per lunghi periodi, o frequentemente, atmosfera esplosiva
sotto forma di nube di polvere combustibile [EN 60079-10-2:2009, 6.2, modificata].
Zona 21: luogo in cui è probabile si verifichi occasionalmente, durante le normali operazioni, atmosfera esplosiva sotto
forma di nube di polvere combustibile [EN 60079-10-2:2009, 6.2, modificata].
Zona 22: luogo in cui, durante le normali operazioni, non è probabile che si verifichi atmosfera esplosiva sotto forma di
nube di polvere combustibile, ma quando questo accade essa persiste solo per brevi periodi [EN 60079-10-2:2009, 6.2,
modificata].
iX
Dossier sicurezza
Il D.lgs. 81/08 ricorda inoltre, che a parte le disposizioni del D.P.R. n.462 che si sta approfondendo in questa sede, il
datore di lavoro deve occuparsi della manutenzione.
PARAFULMINI E STABILI CONDOMINIALI
QUALI OBBLIGHI PER GLI AMMINISTRATORI
A cura di: Ing Carlo Giordano e Arch Federico Proietti
(www.condominisicuri.it)
G
li impianti elettrici negli edifici condominiali sono di diverso tipo, implicano una serie di adempimenti e meritano
un’attenzione particolare da parte dell’amministratore, data la gravità degli infortuni che possono essere causati da
una gestione e manutenzione non idonee. Iniziamo ad approfondire gli obblighi che riguardano solo gli amministratori
che abbiano alle loro dipendenze un lavoratore subordinato.
OBBLIGHI DEGLI “AMMINISTRATORI - DATORI DI LAVORO”
In particolare, il DPR 22 ottobre 2001 n.462, riguarda solo impianti installati in luoghi di lavoro, e prende in considerazione tre tipologie di impianto:
1) installazioni e dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche
2) dispositivi di messa a terra di impianti elettrici
3) impianti elettrici pericolosi
Per queste tipologie di impianto sono previsti i seguenti obblighi:
◆ la denuncia;
◆ le verifiche periodiche;
◆ le verifiche straordinarie.
Vediamo di capire quali interessano direttamente l’amministratore - datore di lavoro e quali sono, per ciascuna delle
tre tipologie di installazione prese in considerazione dal decreto, gli obblighi da espletare e con quale periodicità.
3) Impianti elettrici pericolosi
Iniziamo anteponendo ai primi due (1 e 2) il terzo tipo (3) di impianto preso in considerazione dal decreto: gli impianti
elettrici pericolosi, cioè quelli in luoghi con rischio di esplosione. È il caso più delicato ma che, fortunatamente, è molto
improbabile che possa coinvolgere responsabilità di un amministratore di condominio. Infatti, rientrano in tale caso i luoghi di lavoro con presenza di sostanze infiammabili allo stato di gas, vapori, nebbie o polveri e quelli con presenza di materie esplosive; oppure alcuni casi di centrali termiche alimentate a gas metano.
1) Installazioni e dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche
Premesse
Prima di approfondire gli obblighi dell’amministratore - datore di lavoro che riguardano gli impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, è opportuno fare cenno agli obblighi che egli ha di proteggere i propri dipendenti dai fulmini;
a tal fine si riporta il seguente art. del D.lgs. 81/08:
“Articolo 84 - Protezioni dai fulmini
1. Il datore di lavoro provvede affinché gli edifici, gli impianti, le strutture, le attrezzature, siano protetti dagli effetti dei fulmini”.
Valutazione del rischio di fulminazione
L’art. 17 del D.Lgs. n. 81/2008, ha obbligato il datore di lavoro a effettuare la valutazione di tutti i rischi con la conseguente elaborazione del documento previsto dall’art. 28 (D.V.R.). In particolare, per la valutazione del rischio di fulminazione, si deve fare riferimento alle norme CEI EN 62305-2 e CEI 81- 10 V1. La procedura di calcolo per la determinazione di questo rischio è piuttosto complessa e articolata e richiede, quindi, specifiche competenze sull’argomento nonché
l’ausilio di appositi software. Tramite questi è possibile calcolare il rischio tollerabile “RT” dalla struttura in analisi, e quello totale “R”. Se il rischio totale “R” è minore del rischio tollerabile dalla struttura “RT”, la protezione contro il fulmine
non è necessaria e la struttura si definisce “autoprotetta”. In tal caso il datore di lavoro dovrà conservare e rendere
disponibile, su richiesta delle autorità competenti, l’analisi del rischio di fulminazione, che ne dichiara, appunto, l’autoprotezione.
IMPORTANTE. La valutazione del rischio di fulminazione eseguita in conformità alla norma CEI EN 623052 risulta più restrittiva (quindi, garantisce maggiore tutela alle persone) rispetto alle valutazioni già effettuate in base alla norma CEI 81-1 o alla norma
CEI 81-4 (in vigore fino al 1 febbraio 2007), per cui una rivalutazione risulta essere un adempimento necessario.
Se invece il rischio totale R risulta maggiore del rischio tollerabile RT (per cui la struttura non è autoprotetta), dovranno essere adottate idonee misure di protezione quali, per esempio, captatori, gabbie di Faraday, scaricatori, ecc. (ovvero
dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche), per rendere R ≤ RT. In tal caso il datore di lavoro dovrà rispettare la normativa relativa ai dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche.
2) Dispositivi di messa a terra di impianti elettrici
Premesse
Le norme CEI prevedono che l’impianto di terra nei condomini debba essere unico e comprendere i collegamenti
equipotenziali principali tra la rete di terra e le tubazioni metalliche che dall’esterno entrano nel condominio (ad esempio,
tubi di acqua potabile, del gas, eventuale teleriscaldamento, ecc.). Laddove nel condominio siano presenti altre attività
professionali (es. studi professionali, attività commerciali, etc.) ogni datore di lavoro (amministratore compreso) ha l’obbligo di richiedere la verifica dell’impianto di terra relativo alla propria attività (o condominio). Ciò perché, se è vero che
l’impianto di terra è unico, non è lo stesso per tutti gli altri dispositivi di protezione contro i contatti indiretti (interruttori
differenziali, conduttori di protezione) oggetto anch’essi dell’ispezione.
Denuncia e comunicazioni (NB: valido per impianti di cui ai punti 1 e 2)
Per la messa in esercizio degli impianti (sia di terra che installazioni e dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche), viene ribadita la centralità dell’installatore che, con l’emissione della “Dichiarazione di Conformità” (nata con la
L. 46/90, che è stata sostituita dal D.M. 37/08) si responsabilizza sulla esecuzione a regola dell’arte dell’impianto; per la
denuncia è infatti sufficiente l’inoltro, entro trenta giorni dalla messa in esercizio dell’impianto, della dichiarazione di conformità all’INAIL e all’ASL/ARPA da parte del dell’amministratore - datore di lavoro.
L’art. 2 comma 1 della 462/2001 prevede infatti che la dichiarazione di conformità equivale, a tutti gli effetti, ad omologazione dell’impianto. L’INAIL, a seguito della denuncia, potrà effettuare verifiche a campione. Il datore di lavoro dovrà
inoltre comunicare all’INAIL e all’ASL/ARPA:
◆ le avvenute modifiche sostanziali;
◆ a cessazione degli impianti.
Denuncia degli impianti di cui al solo punto 1
In riferimento al DPR 462/2001, sono soggette all’obbligo di denuncia di cui all’art.2 comma 2 esclusivamente le installazioni ed i dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche relativi alle strutture che (oltre, ovviamente, a non
essere autoprotette) rientrano negli artt. 38 e 39 del DPR 547/55, ovvero:
◆ i camini industriali
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Dossier sicurezza
Il D.lgs. 81/08 ricorda inoltre, che a parte le disposizioni del D.P.R. n.462 che si sta approfondendo in questa sede, il
datore di lavoro deve occuparsi della manutenzione.
PARAFULMINI E STABILI CONDOMINIALI
QUALI OBBLIGHI PER GLI AMMINISTRATORI
A cura di: Ing Carlo Giordano e Arch Federico Proietti
(www.condominisicuri.it)
G
li impianti elettrici negli edifici condominiali sono di diverso tipo, implicano una serie di adempimenti e meritano
un’attenzione particolare da parte dell’amministratore, data la gravità degli infortuni che possono essere causati da
una gestione e manutenzione non idonee. Iniziamo ad approfondire gli obblighi che riguardano solo gli amministratori
che abbiano alle loro dipendenze un lavoratore subordinato.
OBBLIGHI DEGLI “AMMINISTRATORI - DATORI DI LAVORO”
In particolare, il DPR 22 ottobre 2001 n.462, riguarda solo impianti installati in luoghi di lavoro, e prende in considerazione tre tipologie di impianto:
1) installazioni e dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche
2) dispositivi di messa a terra di impianti elettrici
3) impianti elettrici pericolosi
Per queste tipologie di impianto sono previsti i seguenti obblighi:
◆ la denuncia;
◆ le verifiche periodiche;
◆ le verifiche straordinarie.
Vediamo di capire quali interessano direttamente l’amministratore - datore di lavoro e quali sono, per ciascuna delle
tre tipologie di installazione prese in considerazione dal decreto, gli obblighi da espletare e con quale periodicità.
3) Impianti elettrici pericolosi
Iniziamo anteponendo ai primi due (1 e 2) il terzo tipo (3) di impianto preso in considerazione dal decreto: gli impianti
elettrici pericolosi, cioè quelli in luoghi con rischio di esplosione. È il caso più delicato ma che, fortunatamente, è molto
improbabile che possa coinvolgere responsabilità di un amministratore di condominio. Infatti, rientrano in tale caso i luoghi di lavoro con presenza di sostanze infiammabili allo stato di gas, vapori, nebbie o polveri e quelli con presenza di materie esplosive; oppure alcuni casi di centrali termiche alimentate a gas metano.
1) Installazioni e dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche
Premesse
Prima di approfondire gli obblighi dell’amministratore - datore di lavoro che riguardano gli impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, è opportuno fare cenno agli obblighi che egli ha di proteggere i propri dipendenti dai fulmini;
a tal fine si riporta il seguente art. del D.lgs. 81/08:
“Articolo 84 - Protezioni dai fulmini
1. Il datore di lavoro provvede affinché gli edifici, gli impianti, le strutture, le attrezzature, siano protetti dagli effetti dei fulmini”.
Valutazione del rischio di fulminazione
L’art. 17 del D.Lgs. n. 81/2008, ha obbligato il datore di lavoro a effettuare la valutazione di tutti i rischi con la conseguente elaborazione del documento previsto dall’art. 28 (D.V.R.). In particolare, per la valutazione del rischio di fulminazione, si deve fare riferimento alle norme CEI EN 62305-2 e CEI 81- 10 V1. La procedura di calcolo per la determinazione di questo rischio è piuttosto complessa e articolata e richiede, quindi, specifiche competenze sull’argomento nonché
l’ausilio di appositi software. Tramite questi è possibile calcolare il rischio tollerabile “RT” dalla struttura in analisi, e quello totale “R”. Se il rischio totale “R” è minore del rischio tollerabile dalla struttura “RT”, la protezione contro il fulmine
non è necessaria e la struttura si definisce “autoprotetta”. In tal caso il datore di lavoro dovrà conservare e rendere
disponibile, su richiesta delle autorità competenti, l’analisi del rischio di fulminazione, che ne dichiara, appunto, l’autoprotezione.
IMPORTANTE. La valutazione del rischio di fulminazione eseguita in conformità alla norma CEI EN 623052 risulta più restrittiva (quindi, garantisce maggiore tutela alle persone) rispetto alle valutazioni già effettuate in base alla norma CEI 81-1 o alla norma
CEI 81-4 (in vigore fino al 1 febbraio 2007), per cui una rivalutazione risulta essere un adempimento necessario.
Se invece il rischio totale R risulta maggiore del rischio tollerabile RT (per cui la struttura non è autoprotetta), dovranno essere adottate idonee misure di protezione quali, per esempio, captatori, gabbie di Faraday, scaricatori, ecc. (ovvero
dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche), per rendere R ≤ RT. In tal caso il datore di lavoro dovrà rispettare la normativa relativa ai dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche.
2) Dispositivi di messa a terra di impianti elettrici
Premesse
Le norme CEI prevedono che l’impianto di terra nei condomini debba essere unico e comprendere i collegamenti
equipotenziali principali tra la rete di terra e le tubazioni metalliche che dall’esterno entrano nel condominio (ad esempio,
tubi di acqua potabile, del gas, eventuale teleriscaldamento, ecc.). Laddove nel condominio siano presenti altre attività
professionali (es. studi professionali, attività commerciali, etc.) ogni datore di lavoro (amministratore compreso) ha l’obbligo di richiedere la verifica dell’impianto di terra relativo alla propria attività (o condominio). Ciò perché, se è vero che
l’impianto di terra è unico, non è lo stesso per tutti gli altri dispositivi di protezione contro i contatti indiretti (interruttori
differenziali, conduttori di protezione) oggetto anch’essi dell’ispezione.
Denuncia e comunicazioni (NB: valido per impianti di cui ai punti 1 e 2)
Per la messa in esercizio degli impianti (sia di terra che installazioni e dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche), viene ribadita la centralità dell’installatore che, con l’emissione della “Dichiarazione di Conformità” (nata con la
L. 46/90, che è stata sostituita dal D.M. 37/08) si responsabilizza sulla esecuzione a regola dell’arte dell’impianto; per la
denuncia è infatti sufficiente l’inoltro, entro trenta giorni dalla messa in esercizio dell’impianto, della dichiarazione di conformità all’INAIL e all’ASL/ARPA da parte del dell’amministratore - datore di lavoro.
L’art. 2 comma 1 della 462/2001 prevede infatti che la dichiarazione di conformità equivale, a tutti gli effetti, ad omologazione dell’impianto. L’INAIL, a seguito della denuncia, potrà effettuare verifiche a campione. Il datore di lavoro dovrà
inoltre comunicare all’INAIL e all’ASL/ARPA:
◆ le avvenute modifiche sostanziali;
◆ a cessazione degli impianti.
Denuncia degli impianti di cui al solo punto 1
In riferimento al DPR 462/2001, sono soggette all’obbligo di denuncia di cui all’art.2 comma 2 esclusivamente le installazioni ed i dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche relativi alle strutture che (oltre, ovviamente, a non
essere autoprotette) rientrano negli artt. 38 e 39 del DPR 547/55, ovvero:
◆ i camini industriali
Dossier sicurezza
X
◆ le strutture metalliche degli edifici e delle opere provvisionali, i recipienti e gli apparecchi metallici, di notevoli dimensioni, situati all’aperto;
◆ tutti gli edifici e gli impianti relativi alle aziende ed alle lavorazioni che sono soggette al rilascio del Certificato di Prevenzione Incendi (CPI), come da allegato I del D.P.R. n.151 del 1 agosto 2011, delle quali si riportano qui di seguito le attività
che riguardano più comunemente l’amministratore -datore di lavoro:
- 69: locali adibiti ad esposizione e/o vendita all’ingrosso o al dettaglio con superficie lorda superiore a 400 mq. comprensiva dei servizi e depositi;
- 74: centrali termiche con potenzialità > kW 116;
- 75: autorimesse di superficie superiore a 300 mq;
- 77: edifici civili con più di 24 metri di altezza antincendio.
Denuncia degli impianti di cui al solo punto 2
Il DPR 462/2001 prescrive che l’ “amministratore-datore di lavoro” denunci tutti gli impianti di terra.
Verifiche periodiche (degli impianti di cui ai punti 1 e 2)
Al comma 1 degli artt. 4 e 6 del DPR 462/2001, si decreta che il “datore di lavoro (nel nostro caso amministratore datore di lavoro) è tenuto ad effettuare regolari manutenzioni dell’impianto, nonché a far sottoporre lo stesso a verifica
periodica ogni cinque anni, ad esclusione di quelli installati in cantieri, in locali adibiti ad uso medico e negli ambienti a maggior rischio in caso di incendio per i quali la periodicità e biennale”.
È opportuno non confondere le verifiche ispettive con le verifiche di manutenzione; a tal fine può essere utile ricordare
un caso noto a ciascuno di noi: il caso della revisione dell’automobile (verifica ispettiva) e la verifica di manutenzione che
facciamo preventivamente effettuare dal nostro meccanico affinché la verifica ispettiva dia un esito positivo.
Tornando alle verifiche periodiche (prescritte dal DPR 462/2001), va specificato che è il datore di lavoro che deve classificare gli impianti di cui è responsabile, individuarne la periodicità delle verifiche e incaricare della loro effettuazione o
l’INAIL o un organismo notificato dal Ministero delle attività produttive. La periodicità delle verifiche (si noti; sempre per
gli impianti per entrambi i punti 1 e 2) Notevoli dubbi e quesiti sono sorti sulla valutazione della periodicità. Vediamo di
chiarire, soprattutto in relazione all’ambito che riguarda gli amministratori di condominio, quando la frequenza della verifica di un impianto è da considerarsi biennale; in tutti gli altri casi l’ambiente sarà “ordinario”, quindi la frequenza quinquennale.
Frequenza biennale
È prevista per gli ambienti a maggior rischio in caso di incendio: l’individuazione di tali ambienti dipende da una molteplicità di parametri, ma si può affermare che, per quanto riguarda l’ambito delle responsabilità dell’amministratore di condominio, sono da considerarsi a maggior rischio in caso d’incendio le attività, elencate nel già citato allegato I del D.P.R.
N.151 del 1 agosto 2011, che implicano il rilascio del Certificato di Prevenzione Incendi (quindi: 69, 74, 75, 77).
Altri casi per cui la frequenza è biennale sono i seguenti:
◆ cantieri: s’intendono gli impianti temporaneamente realizzati nei cantieri, tra cui anche quelli edili ma non può riguardare lavori di ristrutturazione in ambito condominiale che, presumibilmente, non hanno durata superiore ai due anni. E
per i casi sotto elencati dei quali, in linea di massima, l’amministratore non è responsabile. Si ricorda (si veda premessa) il
fatto che ciascun attività inclusa nel condominio dovrà richiedere e far eseguire le verifiche indipendentemente dalle altre
(e dalla verifica dell’impianto di terra condominiale);
◆ locali adibiti ad uso medico: s’intendono tutti gli impianti in locali destinati a scopi diagnostici, terapeutici, chirurgici,
di sorveglianza o di riabilitazione dei pazienti, ma anche locali per trattamenti estetici in cui si fa uso di apparecchi elettrici
destinati al trattamento estetico che entrano in contatto fisico o elettrico col soggetto trattato e/o trasferiscono energia
verso o dal soggetto trattato. Analogo discorso per gli ambulatori veterinari;
◆ locali dove si svolge attività di parrucchiere ma dove si utilizzano apparecchi ad uso estetico
◆ nelle palestre dove si svolgono anche attività di riabilitazione fisicomotoria, massaggi e/o trattamenti con apparecchiature ad uso estetico.
Vii
Dossier sicurezza
Misure di protezione: misure da adottare nella struttura da proteggere per ridurre il rischio.
Protezione contro il fulmine LP: sistema completo usato per la protezione contro il fulmine delle strutture, dei loro
impianti interni, del loro contenuto e delle persone, costituito in generale da un LPS e dalle SPM.
Sistema di protezione contro il fulmine LPS: impianto completo usato per ridurre il danno materiale dovuto alla fulminazione diretta della struttura. È costituito da un impianto di protezione esterno e da un impianto di protezione
interno.
Misure di protezione contro il LEMP - SPM: misure usate per la protezione degli impianti interni contro gli effetti del
LEMP. Esse fanno parte della protezione completa contro il fulmine.
Schermo magnetico: schermo metallico chiuso, continuo o a maglia, che racchiude la struttura da proteggere, o una
parte di essa, usato per ridurre i guasti degli impianti elettrici ed elettronici.
Cavo di protezione contro il fulmine: cavo speciale con isolamento incrementato il cui schermo è in continuo contatto con il suolo sia direttamente che attraverso la guaina di plastica.
Condotto per la protezione dei cavi contro il fulmine: condotto per cavi avente bassa resistività ed in contatto con
il suolo (es.: calcestruzzo con ferri di armatura interconnessi o condotto metallico).
Limitatore di sovratensione SPD: dispositivo che limita le sovratensioni e scarica le correnti impulsive; contiene almeno un componente non lineare.
Sistema di SPD: gruppo di SPD adeguatamente scelto, coordinato ed installato per ridurre i guasti degli impianti elettrici
ed elettronici.
Interfacce di separazione: dispositivi atti ad attenuare gli impulsi condotti sulle linee entranti in una LPZ. Sono compresi i trasformatori di separazione muniti di schermo connesso a terra tra gli avvolgimenti, cavi in fibra ottica privi di parti
metalliche ed opto-isolatori. Le caratteristiche di tenuta di detti dispositivi sono intrinsecamente adatte allo scopo o rese
tali mediante SPD.
Collegamento equipotenziale EB: connessione tra corpi metallici e l’LPS, mediante connessione diretta o tramite limitatore di sovratensioni, per ridurre le differenze di potenziale dovute alle correnti di fulmine.
Zona 0: luogo in cui è presente continuamente o per lunghi periodi o frequentemente una atmosfera esplosiva composta da una miscela di aria e sostanza infiammabile sotto forma di gas, vapore o miscela [IEC 60050-462:2008, 426-03-03,
modificata].
Zona 1: luogo in cui è probabile che si verifichi occasionalmente, durante le normali operazioni, atmosfera esplosiva
composta da una miscela di aria e sostanza infiammabile sotto forma di gas, vapore o miscela [IEC 60050-462:2008, 42603-04, modificata].
Zona 2: luogo in cui, durante le normali operazioni, non è probabile che si verifichi atmosfera esplosiva composta da una
miscela di aria e sostanza infiammabile sotto forma di gas, vapore o miscela ma, quando questo accade, essa persiste solo
per brevi periodi. In questa definizione, il termine “persiste” significa il periodo totale di tempo in cui esiste l’atmosfera
esplosiva. Questo normalmente comprende la durata totale del rilascio più il tempo necessario all’atmosfera esplosiva
per disperdersi dopo la cessazione del rilascio. Indicazioni relative alla frequenza degli avvenimenti ed alla loro durata
possono essere ottenute dai regolamenti delle specifiche industrie o applicazioni. [IEC 60050-462:2008, 426-03-05,
modificata].
Zona 20: luogo in cui è presente nell’aria continuamente, o per lunghi periodi, o frequentemente, atmosfera esplosiva
sotto forma di nube di polvere combustibile [EN 60079-10-2:2009, 6.2, modificata].
Zona 21: luogo in cui è probabile si verifichi occasionalmente, durante le normali operazioni, atmosfera esplosiva sotto
forma di nube di polvere combustibile [EN 60079-10-2:2009, 6.2, modificata].
Zona 22: luogo in cui, durante le normali operazioni, non è probabile che si verifichi atmosfera esplosiva sotto forma di
nube di polvere combustibile, ma quando questo accade essa persiste solo per brevi periodi [EN 60079-10-2:2009, 6.2,
modificata].
Vi
Dossier sicurezza
Linea: linea di energia o di telecomunicazione connessa ad una struttura per cui è richiesta la protezione.
Linea di telecomunicazione: linea di trasmissione usata per far comunicare fra loro apparecchiature che possono essere ubicate in strutture separate, come ad esempio una linea dati o una linea telefonica.
Linea di energia: linea elettrica di alimentazione delle apparecchiature elettriche ed elettroniche di impianti interni,
quale, ad esempio, una linea di distribuzione di energia a bassa tensione (BT) o alta tensione (AT).
Evento pericoloso: fulmine sulla o in prossimità della struttura da proteggere, sulla o in prossimità di una linea connessa
alla struttura da proteggere, che può causare danno.
Fulmine su una struttura: fulmine che colpisce una struttura da proteggere.
Fulmine in prossimità di una struttura: fulmine che colpisce tanto vicino ad una struttura da proteggere da essere in
grado di generare sovratensioni pericolose.
Fulmine su una linea: fulmine che colpisce una linea connessa alla struttura da proteggere.
Fulmine in prossimità di una linea: fulmine che colpisce tanto vicino ad una linea connessa alla struttura da proteggere
da essere in grado di generare sovratensioni pericolose.
Numero di eventi pericolosi dovuti alla fulminazione diretta della struttura ND: numero medio annuo atteso di
eventi pericolosi dovuti alla fulminazione diretta della struttura.
Numero di eventi pericolosi dovuti alla fulminazione diretta di una linea NL: numero medio annuo atteso di eventi pericolosi dovuti alla fulminazione diretta di una linea.
Numero di eventi pericolosi dovuti alla fulminazione indiretta della struttura NM: numero medio annuo atteso
di eventi pericolosi dovuti alla fulminazione indiretta della struttura.
Numero di eventi pericolosi dovuti alla fulminazione indiretta di una linea NI: numero medio annuo atteso di
eventi pericolosi dovuti alla fulminazione indiretta di una linea.
Impulso elettromagnetico del fulmine LEMP: tutti gli effetti elettromagnetici della corrente di fulmine che possono
generare impulsi e campi elettromagnetici mediante accoppiamento resistivo, induttivo e capacitivo.
Impulso: transitorio dovuto al LEMP che si manifesta come una sovratensione e/o una sovracorrente.
Nodo: punto di una linea oltre il quale la propagazione di impulsi si assume trascurabile. Esempi di nodo sono la barra di
distribuzione a valle di un trasformatore AT/BT su una linea di energia, un multiplexer o un apparato xDSL su una linea
di telecomunicazione. Per una linea di telecomunicazioni il “nodo” è costituito, nella maggior parte dei casi, dalla centrale
di telecomunicazioni.
Danno materiale: danno ad una struttura (o a quanto in essa contenuto) o a un servizio causato dagli effetti meccanici,
termici, chimici o esplosivi del fulmine.
Danni ad esseri viventi: danni, inclusa la perdita della vita, causati ad uomini o animali per elettrocuzione provocata da
tensioni di contatto e di passo generate dal fulmine. Sebbene gli esseri viventi possano subire danneggiamenti per altre
cause, la dizione “danni ad esseri viventi” è riferita, in questa Parte della CEI EN 62305, solo al danno per elettrocuzione
(tipo di danno D1).
Guasto di un impianto elettrico o elettronico: avaria permanente di un impianto elettrico o elettronico dovuta al
LEMP.
Probabilità di danno PX: probabilità che un evento pericoloso possa provocare danno alla struttura da proteggere o
al suo contenuto.
Perdita LX: ammontare medio della perdita (uomini e beni) conseguente ad un determinato tipo di danno dovuto ad un
evento pericoloso, riferito al valore complessivo (uomini e beni) della struttura da proteggere.
Rischio R: valore della probabile perdita media annua (uomini e beni) dovuta al fulmine, riferito al valore complessivo
(uomini e beni) della struttura da proteggere.
Componente di rischio RX: rischio parziale dipendente dalla sorgente e dal tipo di danno.
Rischio tollerabile RT: valore massimo del rischio che può essere tollerato nella struttura da proteggere.
Zona di una struttura ZS: parte di una struttura con caratteristiche omogenee, in cui può essere usato un gruppo
unico di parametri per la valutazione di una componente di rischio.
Sezione di una linea SL: parte di una linea con caratteristiche omogenee, in cui può essere usato un unico gruppo di
parametri per la valutazione di una componente di rischio.
Zona di protezione LPZ: zona in cui è definito l’ambiente elettromagnetico creato dal fulmine. I confini di zona di una
LPZ non sono necessariamente costituiti da elementi fisici (es.: pareti, pavimento e soffitto).
Livello di protezione LPL: numero, associato ad un gruppo di valori dei parametri della corrente di fulmine, relativo alla
probabilità che i correlati valori massimo e minimo di progetto non siano superati in natura. Il livello di protezione è usato
per dimensionare le misure di protezione sulla base del corrispondente gruppo di parametri della corrente di fulmine.
Xi
Dossier sicurezza
Frequenza quinquennale
Gli impianti di terra e di protezione contro le scariche atmosferiche siti in tutti gli altri ambienti.
Verifiche straordinarie
Oltre alle verifiche, l’amministratore - datore di lavoro dovrà far effettuare una verifica straordinaria nei seguenti casi:
◆ esito negativo della verifica periodica;
◆ modifica sostanziale dell’impianto. Per stabilire cosa si intenda per “modifica sostanziale” si può far riferimento alla casistica riportata nella circolare ISPESL 24/10/1994, n. 12988.
NOTA: L’effettuazione delle verifiche straordinarie non modifica la data di scadenza delle verifiche periodiche, che rimangono riferite alla data della prima dichiarazione di conformità dell’impianto.
In sintesi: cosa è cambiato
In base al DPR 462/01, le verifiche degli impianti possono essere effettuate (oltre che dalla Asl/Arpa) da Organismi Abilitati dal Ministero delle Attività Produttive. La differenza sostanziale rispetto al passato è la seguente: prima il datore di
lavoro aveva soltanto l’obbligo di denunciare l’impianto e, in caso di mancata verifica dello stesso, non aveva responsabilità (non erano a lui imputabili carenze di personale delle Asl/Arpa/Ispesl); ora il datore di lavoro ha l’obbligo giuridico di
richiedere la verifica periodica ogni due/cinque anni ad un Organismo Abilitato (o all’Asl/Arpa).
In caso di mancata verifica degli impianti, il datore di lavoro è responsabile, poiché per effettuare la verifica è sufficiente
richiederla a un Organismo Abilitato (che dispone di sufficiente personale per effettuare le verifiche).
Impianto mai stato denunciato e obblighi dell’amministratore
Premesso che gli Organismi Abilitati possono procedere alla verifica degli impianti in scadenza (realizzati prima e dopo
l’entrata in vigore del DPR 462/01) anche in assenza di precedenti verifiche (o di omologazione) degli stessi da parte degli
organi pubblici di vigilanza (ISPESL e/o ASL/ARPA).
Impianti mai denunciati e realizzati dopo l’entrata in vigore della legge 46/90
(13 marzo 1990)
Se l’amministratore - datore di lavoro ha la dichiarazione di conformità, la invia all’INAIL e all’ASL/ARPA o allo Sportello unico, per la denuncia dell’impianto, seguendo quindi una procedura simile a quella prevista per i nuovi impianti (probabile sanzione pecuniaria per omessa denuncia).
Se l’amministratore - datore di lavoro non ha la dichiarazione di conformità, e questa è irrecuperabile, occorre richiedere ad un professionista il rilascio della dichiarazione di rispondenza (DIRI) secondo l’art 7 comma 6 del DM 37/08, e
inviare la stessa all’INAIL e/o all’ASL/ARPA, per la denuncia dell’impianto. Qualora l’impianto non risultasse conforme
occorre prima far eseguire i lavori di adeguamento.
Impianti mai denunciati e realizzati prima dell’entrata in vigore della legge 46/90
(13 marzo 1990)
Il datore di lavoro fa accertare da un professionista abilitato iscritto all’Albo la rispondenza dell’impianto ai requisiti
essenziali di sicurezza previsti e si fa rilasciare da questo la dichiarazione di rispondenza (DIRI).
Se l’impianto è conforme alla regola d’arte, il datore di lavoro invia, al posto della dichiarazione di conformità, la dichiarazione di rispondenza. Inoltre è necessario predisporre la documentazione aggiornata dell’impianto, che risulta indispensabile per l’esecuzione delle verifiche periodiche e per l’esercizio dell’impianto.
Se l’impianto non risulta conforme alla regola d’arte, l’amministratore - datore di lavoro deve richiedere ad un professionista di eseguire un progetto e deve incaricare un’impresa installatrice di eseguire lavori di adeguamento. Dopodiché
invia la dichiarazione di conformità secondo il DM 37/08 dell’intero impianto (non soltanto dei lavori di ristrutturazione)
all’INAIL e/o all’ASL/ARPA.
Xii
Dossier sicurezza
Altri casi
V
Dossier sicurezza
Valutazione del rischio e scelta dei componenti di protezione
Impianti già denunciati e privi della dichiarazione di conformità, perché realizzati
prima dell’entrata in vigore della legge 46/90 (13 marzo 1990)
Nei luoghi di lavoro, la valutazione del rischio di fulminazione da scariche atmosferiche, eseguita con la versione precedente della norma, deve essere rivalutata come richiesto dal D.lgs. 81/08 e s.m.i. (artt. 17, 29 e 84), essendo in vigore dal
01.03.2013 la nuova versione della norma CEI EN 62305-2. Infatti, per gli edifici esistenti, nei quali la valutazione del
rischio di fulminazione era già stata effettuata in base alle norme tecniche precedenti, il datore di lavoro dovrà compiere
nuovamente la valutazione, in conformità alla norma CEI EN 62305-2, e se necessario dovrà individuare e realizzare le
misure di protezione finalizzate a ridurre il rischio a valori non superiori a quello ritenuto tollerabile dalla norma stessa.
Una valutazione del rischio previdente fornisce degli elementi che permettono di prendere le decisioni opportune al fine
di limitare i rischi in questione.
Le analisi dei rischi hanno come obiettivo l’oggettivazione e la quantificazione del pericolo al quale sono esposti gli edifici, e i loro contenuti, in caso di una fulminazione diretta e indiretta. L’analisi del rischio definita nella CEI EN 62305-2
(CEI 81-10/2) garantisce un progetto di protezione contro i fulmini comprensibile per tutte le parti coinvolte (committente/datore di lavoro e valutatore) che sia ottimale sia dal punto di vista tecnico ed economico.
Farsi rilasciare una dichiarazione di rispondenza (DIRI) e far sottoporre regolarmente l’impianto alle verifiche periodiche.
La norma CEI EN 62305-2 (seconda edizione)
Impianti già denunciati prima del 23/01/2002 (data di entrata in vigore del DPR n.462/2001)
e sottoposti in passato ad omologazione o verifica
L’amministratore - datore di lavoro richiede la nuova verifica all’Organismo Abilitato.
Impianti già denunciati, ma non ancora sottoposti a verifica
e quindi in attesa di prima verifica
L’amministratore - datore di lavoro richiede la nuova verifica all’Organismo Abilitato.
Impianti che passano, attraverso un’operazione di subentro,
da un amministratore - datore di lavoro ad un altro
◆ Se il nuovo amministratore - datore di lavoro non ha introdotto modifiche sostanziali all’impianto, non cambia sostanzialmente nulla. L’unico obbligo del nuovo amministratore - datore di lavoro è quello di comunicare all’INAIL e
all’ASL/ARPA la variazione di ragione sociale.
◆ Se il nuovo amministratore - datore di lavoro introduce modifiche sostanziali all’impianto (es. cambio alimentazione da
BT a MT, cambio di destinazione d’uso di un locale, etc.), oltre alla variazione di ragione sociale deve comunicare
all’INAIL e all’ASL/ARPA la modifica effettuata. In questo caso è necessario che il datore di lavoro si attivi anche per
richiedere la verifica straordinaria prevista dal DPR 462/01 in caso di modifica sostanziale dell’impianto.
◆ Se il nuovo amministratore - datore di lavoro sostituisce completamente l’impianto, si ricade nel caso della denuncia di
un nuovo impianto.
◆ Se il vecchio amministratore - datore di lavoro non aveva denunciato gli impianti, si ricade in uno dei casi esaminati precedentemente.
OBBLIGHI DEGLI AMMINISTRATORI
(SENZA LAVORATORI ALLE DIPENDENZE)
Il DPR 462/01 non lascia spazi ad interpretazioni per quanto riguarda il destinatario degli obblighi: il datore di lavoro. A
tal riguardo è opportuno fare una riflessione. Il DPR in oggetto, al pari forse di tutta la normativa sulla sicurezza (oggi
“riorganizzata” nel testo unico sulla sicurezza D.lgs 81/08), ha lo scopo di preservare la salute dei lavoratori subordinati;
obbiettivo che è tanto nobile quanto irrinunciabile, ma non si può negare che chi ne beneficia è una porzione di cittadini
ingiustificatamente e gravemente limitata. Il nostro ambito di interesse (il condominio) si presta molto bene ad evidenziare quanto detto. È evidente che oggi il numero di persone che lavorano alle dipendenze dei condomini sia enormemente inferiore rispetto a chi presta la propria opera agli stessi a titolo diverso; mentre infatti i condomini con portiere
sono diventati, negli ultimi decenni, una esigua minoranza, non esiste condominio nel quale non venga svolta attività lavorativa non da dipendente che può essere sia saltuaria (tecnici/artigiani come idraulici, elettricisti, muratori, imbianchini,
antennisti, caldaisti, ecc.), ma che può anche essere sistematica e consistere in alcune ore settimanali come per chi svolge
le pulizie delle parti comuni dello stabile; vale a dire centinaia di ore di lavoro per anno, con conseguenti rischi in proporzione, che non vengono considerati dalla normativa.
Che questa situazione sia iniqua e che comporti sia rischi per la salute di chi lavora (a titolo diverso dal dipendente) che
gravi rischi di responsabilità civile e penale per l’amministratore di condominio non è parere solo di chi scrive; si riporta
a tal riguardo una nota, scritta da un dirigente del ministero delle attività produttive, in risposta ad un quesito proprio in
relazione al DPR 462/01.
Tale norma è applicabile alla valutazione del rischio dovuto a fulmini a terra. Il suo scopo è quello di fornire la procedura
per la determinazione di detto rischio; una volta che sia stato stabilito un limite superiore per il rischio tollerabile, la procedura consente la scelta di appropriate misure di protezione da adottare per ridurre il rischio al limite tollerabile o a
valori inferiori. Rispetto alla precedente edizione si segnalano alcune modifiche:
◆ è esclusa dallo scopo la valutazione del rischio relativa ai servizi connessi alla struttura;
◆ sono considerati i danni agli essere viventi causati da elettrocuzione all’interno della struttura;
◆ è ridotto da 10-3 a 10-4 il rischio tollerabile per la perdita di patrimonio culturale insostituibile;
◆ è considerato il danno alle strutture circostanti o all’ambiente;
◆ sono riportate tabelle per la stima dell’ammontare relativo della perdita in tutti i casi;
◆ estensione dei livelli della tensione di tenuta degli apparati fino a 1 kV.
Sono riportate equazioni più corrette per la valutazione di:
◆ area di raccolta relativa ai fulmini al suolo in prossimità di una struttura;
◆ area di raccolta relativa ai fulmini al suolo in prossimità di una linea;
◆ probabilità che un fulmine possa provocare danno;
◆ coefficienti relativi alla perdita anche nelle strutture con rischio di esplosione;
◆ rischio relativo ad una zona della struttura;
◆ ammontare della perdita.
Definizione di termini, simboli ed abbreviazioni
Struttura da proteggere: struttura per cui è richiesta la protezione contro il fulmine in conformità alla Norma; la struttura da proteggere può essere una parte di una struttura più grande.
Struttura con rischio di esplosione: struttura che contiene materiali esplosivi solidi o zone pericolose come definite
dalla Norma EN 60079-10-1e EN 60079-10-2.
Strutture pericolose per l’ambiente: strutture che, in conseguenza di una fulminazione, possono dar luogo ad emissioni biologiche, chimiche o radioattive (come ad esempio impianti chimici, petrolchimici, nucleari, ecc.).
Ambiente urbano: area con un alta densità di edifici o di abitanti e con edifici alti.
Ambiente suburbano: area con una densità media di edifici; la “periferia” è un esempio di ambiente suburbano.
Ambiente rurale: area con una bassa densità di edifici; la “campagna” è un esempio di ambiente rurale.
Tensione nominale di tenuta ad impulso Uw: tensione di tenuta ad impulso assegnata dal costruttore ad un’apparecchiatura o ad una parte di essa, per caratterizzare la capacità di tenuta del suo isolamento contro le sovratensioni [EN
60664-1:2007, definizione 3.9.2 modificata]. Per gli scopi della presente Parte della CEI EN 62305, si considera solo la
tensione di tenuta fra conduttori attivi e la terra.
Impianto elettrico: impianto comprendente componenti elettrici alimentati in bassa tensione. Impianto elettronico:
impianto comprendente componenti elettronici sensibili quali apparati per telecomunicazioni, calcolatori, impianti di
controllo e misura, impianti radio, apparati elettronici di potenza.
Impianti interni: impianti elettrici ed elettronici interni ad una struttura.
iV
Dossier sicurezza
sono causare la morte, o ferite gravi, anche le bruciature conseguenti alla fulminazione. Altri effetti indiretti dei fulmini
possono essere gli incendi e la caduta di alberi. Danni meno gravi possono essere rappresentati da paralisi, amnesie e perdita di conoscenza per periodi compresi fra pochi minuti e alcune ore; in determinate condizioni, il bagliore del fulmine
(il lampo) può causare anche disturbi alla vista e l’onda d’urto (il tuono) danni all’udito.
NORMATIVA IMPIANTI DI PROTEZIONE CONTRO I FULMINI
Norme per l’installazione
La prima edizione della norma CEI EN 62305 è datata aprile 2006; a seguito di numerose e articolate vicende, in sede
internazionale, è stata infine pubblicata, ed è entrata in vigore il 01.03.2013, la parte 2 della seconda edizione della norma.
L’attuale edizione della norma è stata suddivisa in parti a seconda dei contenuti degli argomenti trattati, sostituendo
completamente la serie di Norme CEI EN 62305:2006-04.
CEI EN 62305-1 (CEI 81-10/1) - in vigore dal 02.12.2013: questa parte contiene le informazioni relative al pericolo
da fulmine, alle caratteristiche del fulmine e ai parametri significativi per la simulazione degli effetti prodotti dai fulmini.
CEI EN 62305-2 (CEI 81-10/2) - in vigore dal 01.03.2013: la valutazione del rischio secondo CEI EN 62305-2 si basa
su un’analisi dei rischi stessi al fine di stabilire per prima cosa la necessità di una protezione contro i fulmini. Dopodiché
viene stabilita la misura di protezione ottimale dal punto di vista tecnico ed economico. Infine viene determinato il rischio
residuo rimanente.
Per motivi di praticità i criteri per la progettazione, l’installazione e la manutenzione delle misure di protezione contro
il fulmine sono considerate in due gruppi separati:
CEI EN 62305-3 (CEI 81-10/3) - in vigore dal 02.12.2013: danno materiale alle strutture e pericolo per le persone.
Tratta la protezione di edifici e persone dai danni materiali e dal pericolo di morte, che potrebbero essere causati dall’effetto della corrente di fulmine oppure da scariche pericolose.
CEI EN 62305-4 (CEI 81-10/4) - in vigore dal 02.12.2013: Tratta la protezione di edifici contenenti sistemi elettrici ed
elettronici dagli effetti dei disturbi elettromagnetici (LEMP) prodotti dai fulmini.
Contemporaneamente alle Norme della serie CEI EN 62305 è stata pubblicata la Guida tecnica CEI 81-2 “Guida per
la verifica delle misure di protezione contro i fulmini”. Essa fornisce indicazioni per verificare la rispondenza alle Norme
CEI EN 62305 delle misure di protezione contro i fulmini adottate a seguito della valutazione del rischio di una struttura.
La Guida è indirizzata a chi, a qualsiasi titolo, è chiamato alla verifica dei sistemi di protezione contro i fulmini.
METODOLOGIA PER LA VALUTAZIONE DEI RISCHI
Necessità dell’impianto LPS (Lightning Protection System)
L’impianto di protezione contro i fulmini LPS ha il compito di proteggere edifici dalle fulminazioni dirette e, di conseguenza, da possibili incendi e comunque dalle conseguenze della corrente di fulmine. La valutazione del rischio dovuto al
fulmine analizza, come vedremo più avanti, un edificio con le sue caratteristiche, dimensionali e strutturali, di ubicazione,
di destinazione d’uso, di compartimentazione antincendio, ecc. ed in base al tipo di impianti elettrici e di telecomunicazione presenti, o in ingresso, al carico di incendio presunto, alla presenza, o meno, di mezzi adeguati per fronteggiare o
rivelare la presenza di eventuali incendi, consente di valutare se la struttura è statisticamente autoprotetta dai fulmini
(ossia protetta in relazione alle proprie stesse caratteristiche), oppure necessita di adeguati mezzi di protezione esterni
quali LPS (parafulmine, gabbia di Faraday, ecc.), SPD (limitatori di sovratensione), o accorgimenti di altra natura (mezzi di
rivelazione/estinzione automatico in caso di incendi, asfaltatura del suolo, ecc.).
Quando le prescrizioni normative non contengono alcuna specificazione sui dettagli delle misure di protezione contro
i fulmini, o per massima cautela, è consigliabile installare almeno un LPS (di classe III) secondo CEI EN 62305-3.
Xiii
Dossier sicurezza
NOTA 25/2/2005. prot. n.10723 Risposta a quesito verifiche impianti di messa a terra DPR 462/01 (a cura di: Ing. V. Monaco)
Si fa riferimento alla richiesta di parere in oggetto di cui alla nota 8 febbraio 2005 per far presente in via preliminare che con il
DPR 462/01 si è inteso garantire ai datori di lavoro lo svolgimento dei controlli di sicurezza relativi a determinate tipologie di impianti, necessari per la tutela di interessi pubblici generali fondamentali, quali la salute e la sicurezza, secondo principi di efficienza e tempestività, eliminando ove possibile senza pregiudizio di interesse primario, appesantimenti procedurali ed affiancando ai soggetti
pubblici, anche altri soggetti di comprovata esperienza.
Tipico esempio, anche se non unico, è costituito dall’esecuzione delle verifiche periodiche di impianti di ascensore. Per quanto concerne gli impianti di messa a terra di impianti elettrici, è parere dello scrivente Ufficio che detto obbligo debba ritenersi sussistente
ogni qual volta sia comunque individuabile un ambiente di lavoro e quindi anche quando non si sia in presenza - al momento - di
rapporto di lavoro dipendente strictu sensu potendo tale rapporto essere instaurato anche successivamente per decisione assembleare. La ratio legis della richiamata normazione deve infatti essere individuata nella inalienabile esigenza di garantire l’incolumità
di tutti coloro che vengono chiamati, a vario titolo, a prestare la propria attività lavorativa presso un luogo ove risulti situato un
impianto elettrico. A riprova di tale doverosa interpretazione si consideri che, ove si verifichino incidenti nei confronti di tali soggetti
riconducibili a malfunzionamenti dell’impianto, non vi è dubbio che ne risponda il proprietario e/o amministratore salvo dimostri di
avere fatto il possibile per evitare l’evento: ebbene la manutenzione e la verifica periodica dell’impianto rendono senza dubbio più
concreta la possibilità di offrire tale prova liberatoria.
Pertanto, nella parte in cui il prefato dettato normativo parla di “datore di lavoro” come destinatario dell’obbligo oggetto di quesito,
è in tale ambito che devono essere ricondotte anche ipotesi in cui pur mancando, al momento, un rapporto di lavoro dipendente, sia
configurabile come ambiente di lavoro quello in cui vengono esercitate attività lavorative anche saltuarie, da parte di soggetti lavoratori legati a vario titolo al proprietario dell’impianto. Prioritarie e doverose esigenze di tutela dell’incolumità delle persone e dei beni
non possono che anche giovarsi delle possibilità offerte dal DPR 462/01 in tema di verifiche periodiche o straordinarie.
RIFLESSIONE La posizione esposta dal dirigente è totalmente corretta e condivisibile ma ad essa può essere fatta seguire una
riflessione analoga, che riguarda una realtà del nostro Paese ed è di portata ancora più grande. Il tema degli infortuni sul lavoro è
assolutamente delicato e il numero di morti per anno in Italia lo dimostra (oltre 1000); la legge (e i mass media) sembrano in qualche modo tenerne conto. Ma c’è una categoria che non gode degli stessi diritti ed attenzione, che è “nascosta” proprio nei condomini e che conta un numero di infortuni e di morti per anno molto, ma molto più alto. È la categoria di chi vive in casa, cioè chiunque
di noi.
I morti per incidenti domestici sono infatti molti di più di quelli sul lavoro e persino più di quelli sulle strade ma, inspiegabilmente, l’attenzione dei mass media e la normativa sul tema è ben poca. Le morti per anno sono ben 8.000; un numero enorme, che
non accenna a diminuire (e perché dovrebbe, dal momento che nulla si sta facendo a riguardo?). Infatti se, ad esempio, per un
portiere che lavora nello stabile per 40 ore settimanali, la messa a terra, secondo il DPR 462/01, va obbligatoriamente denunciata e verificata, diversamente, per decine di persone che occupano lo stesso stabile per molte più ore al giorno, sette giorni su
sette (fine settimana e festività comprese), di cui molti sono bambini e anziani (e non hanno fatto un corso sulla sicurezza come
i portieri), le verifiche non sono imposte da nessuna norma. Ciò è assolutamente insensato; l’evento “incidente domestico” è
difatti quello assolutamente e largamente più probabile. Se ne contano in media, ogni anno, 4.500.000 a fronte di “solo”
300.000 incidenti stradali.
Ma, anche se questa è una realtà sommersa, l’amministratore non si può permettere di trascurarla. Tra gli incidenti più frequenti
vi sono proprio quelli connessi agli impianti elettrici; e se è vero che il responsabile dello stato dell’impianto di ciascun appartamento
è il proprietario, non si può dimenticare che la sicurezza elettrica passa attraverso l’efficienza dell’impianto di terra, che è condominiale e di cui il responsabile in tutti i sensi (eticamente, ma anche civilmente e penalmente) è l’amministratore di condominio. Ciò
vale a dire che (un po’ crudamente ma realisticamente) un contatto diretto o indiretto all’interno di un appartamento (o comunque
del condominio) che potrebbe risolversi semplicemente in una fastidiosa “scossa”, diventa verosimilmente una folgorazione anche
mortale se l’utenza elettrica non è collegata ad una messa a terra efficiente. Ed è doveroso ricordare che il responsabile dello stato
manutentivo di quest’ultima, nel caso più sfortunato di morte, viene inconfutabilmente processato con l’accusa di omicidio colposo.
Pertanto ciò che viene suggerito all’amministratore che voglia tutelare la sicurezza di chi lavora (seppur non da dipendente) nel proprio condominio e, ancor più importante, di tutti i condòmini, e conseguentemente escludere ogni responsabilità civile e penale, è di
prendere in considerazione la possibilità di far effettuare, oltre alla manutenzione, le verifiche periodiche anche in assenza di un
XiV
Dossier sicurezza
lavoratore dipendente in quanto, come riportato nella nota del Ministero delle Attività Produttive, “La manutenzione e la verifica
periodica dell’impianto rendono senza dubbio più concreta la possibilità di offrire tale prova liberatoria”.
La protezione dai fulmini per gli amministratori (senza lavoratori alle dipendenze)
Per quanto riguarda gli edifici civili, non esistono obblighi di legge specifici in merito alla valutazione del rischio di fulminazione (nulla di sorprendente, alla luce della riflessione esposta nel riquadro precedente). Tuttavia, il responsabile della
struttura (l’amministratore di condominio) ha l’obbligo giuridico di agire con “perizia, prudenza e diligenza”; pertanto, la
valutazione del rischio fulminazione della struttura è, comunque, un suo obbligo giuridico.
PROTEZIONE CONTRO I FULMINI: NORMATIVA
E METODOLOGIA PER LA VALUTAZIONE DEL RISCHIO
Tratto da: Pubblicazione realizzata da Inail - Settore Ricerca, Dipartimento Processi Organizzativi,
Servizio Prevenzione e Protezione. Edizione 2013
Altri obblighi imposti a tutti gli amministratori (sia con dipendenti che senza)
Il D.M n. 37 del 22/01/2008 (ex legge 46/90)
Quali sono gli impianti interessati?
Il DM 37/08 riguarda gli impianti posti al servizio degli edifici, indipendentemente dalla destinazione d’uso, collocati
all’interno degli stessi o delle relative pertinenze. Gli impianti cui si riferisce la norma sono in pratica tutti ma, in particolare, attinenti a questo capitolo sono quelli all’art.1, comma 2, lettera b):
◆ impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in genere e, più specificatamente (perché strettamente di
“tipo elettrico”), quelli all’art.1, comma 2, lettera a);
◆ impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell’energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché gli impianti per l’automazione di porte, cancelli e barriere.
Si noti che tra di essi sono inclusi gli impianti fotovoltaici, quelli a servizio di elettropompe, quelli di illuminazione di terrazze, scale, eventuali autorimesse, giardini.
NOTA Nel nuovo decreto del 2008 è stata inserita una nuova tipologia di impianti che nella vecchia legge 46/90 non era citata:
gli impianti per l’automazione di porte, cancelli e barriere. Si tratta in realtà di macchine, ma per la loro particolare pericolosità, sono
state inserite nella normativa attuale.
Per quanto riguarda gli impianti all’art.1, comma 2, lettera f):
◆ impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili. Va specificato che per l’installazione si applica il DPR 162/99 (recepimento della direttiva ascensori 96/16/CE) e relative norme
armonizzate, mentre si applica il DM 37/08 per l’installazione delle linee di alimentazione (montante) dal quadro condominiale al quadro situato nel locale del macchinario e dei circuiti di illuminazione e prese a spina situati nel locale macchinario stesso, nel vano corsa, nel locale pulegge e nella fossa.
Quali sono gli obblighi imposti dal D.M. 37/08 all’amministratore di condominio?
L’amministratore di condominio è tenuto ad affidare i lavori di installazione, di trasformazione, di ampliamento e di
manutenzione straordinaria dei succitati impianti, esclusivamente alle imprese che siano iscritte: o al registro delle imprese della CCIAA di cui al decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 1995, n. 581 e successive modificazioni; o
all’Albo provinciale delle imprese artigiane di cui alla legge 8 agosto 1985, n. 443. Tali imprese, alle quali sono stati riconosciuti i requisiti tecnico-professionali, hanno diritto ad un certificato di riconoscimento.
L’amministratore, al termine dei lavori (previa effettuazione delle verifiche previste dalla normativa vigente, comprese
quelle di funzionalità dell’impianto), deve farsi rilasciare dall’impresa installatrice la dichiarazione di conformità degli
impianti realizzati in modo conforme alla regola dell’arte, secondo quanto previsto dall’art. 6. Di tale “dichiarazione di
conformità”, che deve essere resa sulla base del modello di cui all’allegato I (al D.M. 37/08), fanno parte integrante la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati, nonché il “progetto” di cui all’art.5. Quest’ultimo è rappresentato
da un semplice schema d’impianto nei casi in cui il progetto è redatto dal responsabile tecnico dell’impresa installatrice;
è costituito da un vero e proprio progetto allorquando è prevista la redazione da parte di un professionista. Per quanto
riguarda gli impianti elettrici, in particolare nell’ambito condominiale, si può affermare che la redazione del progetto da
parte di professionista è obbligatoria solo se l’utenza condominiale ha una potenza elettrica impegnata maggiore di 6 kW.
LA CORRENTE DI FULMINE
I fulmini
I fulmini sono originati da enormi differenze di potenziale che si vengono a creare all’interno delle nubi temporalesche
denominate cumulonembi. La differenza di potenziale che si viene a creare in questo tipo di sistemi è causata dall’accumulo di cariche tra le diverse zone della nube. All’interno dei cumulonembi insorgono infatti intense turbolenze, causate
da correnti ascendenti e discendenti, che accumulano le gocce di acqua più piccole e i cristalli di ghiaccio alla sommità del
cumulonembo mentre le gocce divenute ormai grandi, o i chicchi di grandine, si concentrano alla base. Le particelle di
acqua e di ghiaccio più piccole tendono a caricarsi positivamente, viceversa quelle di maggiori dimensioni negativamente,
ragion per cui la base del cumulonembo assume una carica negativa, la sommità positiva. La base negativa induce, per contro, un’ulteriore carica positiva al suolo. Quando la differenza di potenziale arriva a milioni di Volt, scatta una gigantesca
scarica elettrica, il fulmine appunto, che equilibra il sistema.
Le nubi temporalesche si trovano per lo più ad un’altitudine di 8-10 chilometri, anche se tale dato può variare a seconda
delle condizioni geografiche e climatiche. I fulmini che si originano nelle nuvole si distinguono a loro volta in vari categorie:
quelli che si scatenano all’interno di una nuvola, quelli che si trasmettono da una nuvola all’altra e quelli che si scaricano al
suolo. Questi ultimi costituiscono una piccola percentuale della totalità fulmini (circa il 10%), ma sono proprio quelli che,
ovviamente, hanno il maggiore impatto sull’incolumità delle persone e, in generale, sulle attività umane.
Propagazione della corrente di fulmine
Può destare sorpresa che i fulmini colpiscano la superficie terrestre circa 100 volte al secondo (circa 8,6 milioni di volte
al giorno) e l’Italia, ad esempio, secondo i dati del Sistema Italiano di Rilevamento dei Fulmini (SIRF) presso il CESI (Centro Elettrotecnico Sperimentale Italiano) di Milano, è colpita da circa 750.000 fulmini ogni anno. I fulmini possono raggiungere, anche se per brevissimo tempo, temperature elevatissime, fino a 30.000°C, più di quattro volte la temperatura della
superficie del sole; inoltre, il valore di picco della corrente può arrivare a 350.000 A, con una tensione tra nuvola e terra,
prima dell’innesco della scarica, di qualche centinaio di milioni di Volt.
Oggi in Italia è possibile determinare il punto d’impatto di un fulmine con una precisione dell’ordine di circa. cinquecento metri, grazie al sistema di rilevamento dei fulmini SIRF, realizzato all’inizio degli anni Sessanta. Le stazioni di misurazione
distribuite sul territorio italiano sono sincronizzate e registrano l’istante in cui l’onda elettromagnetica della scarica del
fulmine giunge in corrispondenza del rispettivo ricevitore. Il punto d’impatto del fulmine viene calcolato in base alla differenza dei diversi tempi di rilevamento dell’onda.
Mentre i fulmini nube-nube provocano un pericolo per i sistemi elettrici ed elettronici a causa dei campi elettromagnetici impulsivi (LEMP), i fulmini che colpiscono il terreno, i più pericolosi, producono una compensazione della differenza
di potenziale tra le cariche elettriche delle nubi e le cariche al suolo.
Un fulmine può provocare danni alla salute in forma diretta - se il corpo viene colpito direttamente dalla scarica - oppure indiretta (se viene colpito dalla corrente di ritorno nel terreno). I danni più gravi sono quelli derivanti dalla fulminazione diretta, e in certi casi possono provocare la morte. Se, ad esempio, la corrente passa per il cuore può provocare un
arresto cardiaco, mentre se attraversa i centri nervosi o respiratori può portare alla morte per arresto respiratorio. Pos-
XV
Dossier sicurezza
E nel caso in cui la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta
o non sia più reperibile?
In tal caso tale atto è sostituito (solo per gli impianti eseguiti prima dell’entrata in vigore del D.M. 37/08) da una dichiarazione di rispondenza (DIRI), resa da un professionista iscritto all’albo professionale per le specifiche competenze tecniche richieste.
E se l’impianto è stato realizzato prima dell’entrata in vigore della 46/90 (13.3.90)?
SOMMARIO
pag.
Protezione contro i fulmini: normativa e metodologia per la valutazione del rischio
(Pubblicazione realizzata da Inail) .....................................................................................................................................
III
Parafulmini e stabili condominiali. Quali obblighi per gli amministratori
(Carlo Giordano e Federico Proietti) ...................................................................................................................................
VIII
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Stampa: I.T.S. - Cavaglià (BI)
È possibile presentare una dichiarazione di rispondenza dell’impianto ai requisiti minimi di sicurezza (ossia sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all’origine dell’impianto, protezione contro i contatti diretti, protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale
non superiore a 30 mA, previsti dall’art. 6, comma 3 del DM 37/08). Se il locale in questione è un luogo di lavoro, la
dichiarazione di rispondenza deve far riferimento alla legislazione vigente sulla sicurezza sul lavoro (vedi articolo 6,
comma 2).
E per la manutenzione ordinaria degli impianti, oltre ad essere obbligatoria,
vi sono altri obblighi?
Per la manutenzione ordinaria nessun obbligo di rivolgersi ad una impresa abilitata e quindi niente dichiarazione di conformità, né tanto meno progetto.