Rapporto annuale sul mercato immobiliare di Marbella 2015

Rapporto annuale sul mercato immobiliare di Marbella 2015
Il fatto che il mercato immobiliare nella zona di Marbella è esploso non è una novità. Come
abbiamo indicato nelle ultime edizioni del rapporto sul mercato immobiliare a Marbella, la crisi è
finita. Anche il mercato immobiliare nazionale è stato oggetto di un aumento dei prezzi del 2,2%
nell'ultimo trimestre dell'anno 2014, l'aumento più marcato dal 2008 (fonte: Istituto nazionale di
statistica).
Tuttavia, la notizia più significativa di Marbella è che nel 2014 il volume delle vendite è
aumentato di oltre il 28% rispetto all'anno precedente il che rappresenta un aumento di quasi il
77% rispetto al volume delle vendite del 2011. Questo rappresenta il 12% in più rispetto al
volume delle vendite del 2007, l'anno prima dell'inizio della crisi (fonte: Ministero dei lavori
pubblici, governo Spagnolo).
Mentre l'economia spagnola ha subito le conseguenze di una profonda crisi economica, dal
2012 il volume delle vendite di immobili residenziali nella zona di Marbella ha beneficiato di un
aumento significativo.
Straordinarie cifre di crescita nel settore
Vedere la tabella e il grafico corrispondente qui sotto.
Questi grafici indicano una crescita enorme dal 2012, questo miglioramento significativo e
costante nel corso degli anni ha permesso a Marbella di essere uno dei leader per quanto
riguarda l'aumento del volume delle vendite di immobili residenziali delle città spagnole.
Numero totale delle transazione immobiliari e dell’alloggio
Marbella
variazione
annuo %
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
4,432
3,568
2,110
2,199
2,389
2,259
2,531
3,115
3,997
-19%
-41%
4%
9%
-5%
12%
24%
28%
Fonte : Ministero dei lavori pubblici
www.fomento.gob.es
I prezzi delle proprietà immobiliari sono ancora molto inferiori al loro livello massimo
Infatti, la crisi del settore immobiliare nella zona di Marbella ha finalmente raggiunto la fine, per
lo meno in relazione al volume delle vendite che da tre anni è in costante aumentato. Tuttavia, a
livello di prezzi la crisi non è ancora del tutto terminata se siete venditori: questi sono ancora
infatti tra i 15 e 25% sotto i livelli massimi, anche nelle zone più consolidate. I prezzi sono più
bassi nelle zone meno consolidate e nel segmento più economico del mercato, dove, per
qualche tempo, si potranno ancora trovare buone opportunità. Considerando che la proprietà
del valore di oltre 1 milione, in caso di vendita, non sempre vengono rimpiazzate da proprietà a
prezzi simili, che indica una carenza di strutture di alta qualità e al miglior prezzo. Questa
circostanza, aggiunta alla crescente domanda, ha spinto molti proprietari ad aumentare il loro
prezzo di partenza, cosa mai vista negli ultimi anni. Fin dall'inizio del 2015, le agenzie ricevono
ogni settimana tre o quattro aumenti di prezzo, assieme a riduzioni di prezzo da parte di quei
proprietari che hanno finalmente capito che il prezzo di partenza della loro proprietà era troppo
alto malgrado la ripresa del mercato.
Ragioni della crescita del mercato immobiliare di Marbella
Fonte di acquirenti diversificato.
Sia il mercato immobiliare che l'economia di Marbella non sono rigorosamente dipendenti
dall'economia nazionale. Almeno l'85% degli acquirenti di immobili di Marbella provengono da
fuori della Spagna, soprattutto dai paesi europei dove l’economia è più forte e gli affari
prosperano. In questo periodo gli acquirenti spagnoli erano praticamente assenti per la
profonda crisi economica in tutto il paese e il mercato estero ha in gran parte compensato
questa circostanza.
I pessimisti sono silenziosi.
Ci sono migliaia di potenziali acquirenti che hanno atteso per anni il momento opportuno per
acquistare un immobile a Marbella e il cambiamento dello stile di vita che implica l’acquisto di
un proprietà. I molteplici articoli di stampa sulla fine della crisi immobiliare a Marbella li ha ora
persuasi, e coloro che sono convinti che la crisi continua devono agire rapidamente prima che i
prezzi aumentano in modo significativo.
Un Euro debole.
La debolezza dell'Euro ha fornito un incentivo aggiunto per coloro che acquistano a Marbella e
che provengono da paesi non appartenenti all'area dell'Euro. La sterlina inglese, ad esempio,
aumentata del 14% l'anno scorso raggiungendo livelli mai visti dal 2002. L'Euro è sceso anche
nei confronti del dollaro USD, raggiungendo i livelli del 2002. Il franco svizzero, con la sua
rivalutazione nel 2014, ha raggiunto un livello basso record contro l'Euro.
Tassi ipotecari ancora bassi.
I tassi di interesse a livelli molto bassi grazie alla forte concorrenza tra le banche spagnole,
incoraggia gli acquirenti a richiedere dei mutui. Tasso variabile a 20 anni da aprile 2015 è
dell'ordine dell'Euribor (tasso nominale) + 1,70% e li fissa da 2,75%.
Benefici
relativamente
elevati
rispetto
ad
altri
tipi
di
investimenti.
La percentuale di redditività dei depositi bancari, specialmente per i clienti delle zone Euro e
dollaro USD è così bassa (anche negativa, ad esempio in Svizzera) che molti investitori si
stanno indirizzando ad altre alternative che garantiranno loro una maggiore redditività a medio
termine. All'interno di questo gruppo c’è la tendenza ad investire in stile di vita che, in
combinazione con un investimento immobiliare, risolve due problemi allo stesso tempo.
Una zona sicura, un investimento sicuro.
Attualmente Marbella è considerata una località sicura e di alta qualità rispetto ad altre
destinazioni turistiche all'interno dell'Unione europea. Ci sono letteralmente centinaia di articoli
di stampa pubblicati nel corso degli ultimi sei mesi che strombazzano le buone notizie riguardo
la forte ripresa di Marbella assieme ad altre prove che indicano la generale ripresa economica
della Spagna.
La statistica del turismo ha raggiunto il livello record nel 2014
In città turistiche come Marbella, è un fatto inconfutabile che il turismo è la principale fonte di
clienti di qualità per il settore immobiliare. Prendendo in considerazione questo fatto, si deve
rammentare che:
I turisti scelgono la Spagna.
Secondo le statistiche annuali del Ministero del turismo, la Spagna ha raggiunto livelli record di
turisti aumentando nel 2014 fino a 64,9 milioni visitatori internazionali, 7.1% in più rispetto al
2013. La Spagna è attualmente il terzo paese più visitato al mondo, dopo Francia e Stati Uniti.
Durante l'inaugurazione del Forum Spagna Turismo Globale il 27 gennaio 2015, il Presidente
del governo, Mariano Rajoy ha annunciato che il turismo rappresenta attualmente il 12% del PIL
spagnolo.
Nel 2014 il turismo di Marbella ha battuto dei record.
Secondo l'Istituto nazionale di statistica INE, nel 2014 Marbella ha battuto il precedente record
di pernottamenti in hotel del 2006, raggiungendo un totale di 2'569’125 pernottamenti. Questa
cifra non comprende naturalmente quelli che occupano le case vacanza che farebbe facilmente
aumentare tale cifra di almeno il 25%, o decine di migliaia di persone considerate 'turisti
residenziali' (turisti con proprietà immobiliari a Marbella dove vivono parte dell'anno).
Chi sono gli acquirenti?
La tabella riportata di seguito, fornita dai registratori delle ipoteche, mostra che è il mercato del
Regno Unito a condurre la classifica di acquirenti stranieri di proprietà in Spagna.
Transazioni immobiliari per nazionalità in Spagna
Paese
2010
2011
2012
2013
2014
Anno+/-%
Regno Unito
4,649
4,294
4,469
5,504
7,023
27.6
Francia
1,627
2,110
2,675
3,634
4,209
15.8
Russia
1,378
1,740
2,585
3,163
3,106
-1.8
Belgio
881
1,111
1,750
2,666
2,876
7.9
Germania
1,533
1,814
2,127
2,570
2,963
15.3
Svezia
865
1,259
1,253
2,069
2,469
19.3
Norvegia
782
1,111
1,540
1,935
1,732
-10.5
Italia
1,130
1,259
1,325
1,345
1,960
45.7
Cina
811
851
1,156
1,126
1,510
34.1
Olanda
874
814
789
963
981
1.9
Svizzera
227
333
426
484
557
15.2
Danimarca
298
333
348
478
462
-3.2
Finlandia
238
296
235
446
430
-1.7
Altri
4,546
5,036
6,193
9,355
10,762
15.0
Stranieri
19,837
22,360
26,871
36,226
41,493
14.5
Locali
426,048
347,844
303,879
292,920
277 435
-5,30%
Totale
445,885
370,204
330,750
329,146
318,928
-3,10%
Fonte: www.registradores.org
Il mercato inglese è ancora in testa, riprendendosi con forza dagli anni precedenti anche se
figura che è rimasto il solido n ° 1 del mercato nell'ultimo decennio.
Il mercato francese, secondo più fonti, è probabilmente l'ultimo mercato europeo a scoprire
Marbella. Anche se per anni sono stati presenti sulla Costa Brava, in passato erano riluttanti a
condurre più a sud, ma oggi, grazie all'eccellente infrastruttura delle autostrade e a voli
giornalieri diretti dalla Francia, il mercato francese nel settore immobiliare è migliorato
notevolmente ed ora sono tra gli attori chiave del mercato. L'attuale situazione fiscale in Francia
è un fattore di motivazione aggiunto all'acquisto di immobili in Spagna.
Il mercato tedesco è salito al terzo posto nell'ultimo trimestre del 2014, davanti al mercato
russo. Questa importante presenza del mercato tedesco nell’acquisto di immobili in Spagna è
da attribuire a due principale fattori: le cattive condizioni meteorologiche del periodo invernale e
ad una solida economia. Questo è anche il caso della maggior parte dei paesi del Nord Europa.
Il mercato russo è stato gravemente ferito dal recente crollo del rublo e dell'economia russa
che dipende dal petrolio. Tuttavia, la domanda di proprietà di alta gamma continua per un gran
numero di russi con alto potere d’acquisto e che hanno già il loro domicilio fiscale di fuori della
Russia.
Il mercato cinese è forte nel resto della Spagna e gran parte dell'Europa, ma a Marbella è
rappresentato solo da una manciata di acquirenti che, fino ad ora, hanno preferito degli
investimenti diretti che non hanno nulla a che vedere con lo stile di vita offerto da Marbella.
Sono più interessati ad acquistare in una grande città, a pochi passi da boutique e negozi.
Quali sono le proprietà più richieste?
Attualmente la domanda spazia su tutti i tipi di proprietà ma soprattutto le proprietà da
ristrutturare e quelle contemporanee, con alta qualità di finiture e moderno design,
completamente attrezzate e con tutti gli elementi elettronici moderni che non erano disponibili
10 anni fa. I complessi recintati e sorvegliati sono molto richiesti. Per quanto riguarda gli
appartamenti e le villette a schiera, anche li la richiesta è grande soprattutto per quelli che si
trovano all'interno di complessi con eccellenti strutture comuni (palestra, piscina riscaldata,
sicurezza e amministrazione).
Oltre all'aumento del volume delle vendite, quali sono gli altri indicatori sul futuro del
mercato immobiliare?
Carenza di immobili nuovi o rimessi a nuovo.
La mancanza di nuove costruzioni nel corso degli ultimi 8 o 9 anni e i problemi connessi con le
licenze urbanistiche del primo decennio degli anni 2000 (che vengono risolti dopo
l'approvazione del nuovo piano generale di Marbella nella pianificazione urbanistica 2010), ha
contribuito alla mancanza di nuove costruzioni sul mercato nel corso degli ultimi anni.
Nuove promozioni e progetti.
Con la ripresa del mercato, i promotori di proprietà non hanno perso tempo e nel 2014 hanno
acquistato la maggior parte dei terreni migliori che erano rimasti ad un prezzo ragionevole per
lanciare nuovi progetti a Marbella. Decine di nuovi progetti, grandi e piccoli, stanno per essere
messi sul mercato, alcuni già terminati e pronti all’uso, altri su piano. Questi includono progetti
per ville unifamiliari fino a complessi residenziali condominiali. Molti di questi nuovi progetti, nel
corso dell’anno 2014, sono stati completamente venduti ancora prima dell'inizio della
costruzione. Molti promotori e fondi di investimento internazionali si sono associati con imprese
locali di Marbella per sfruttare la crescita sostenuta augurata dagli indicatori economici di
mercato. Le gru sono di nuovo visibili all'orizzonte, la ruota gira e il ciclo ricomincia.
Permesso di costruzione.
Una prova solida di quello che sta accadendo è l'aumento di nuovi permessi di costruzione
concessi dal Comune di Marbella che è aumentato del 77% rispetto al totale del 2009 e i primi 8
mesi del 2014 (ultime cifre a disposizione alla stesura di questo rapporto). Questa cifra include
permessi per progetti multifamiliari, che contano come un solo progetto, ed esclude molti
progetti per cui non è ancora stato concesso il permesso di costruzione.
Acquisizioni su larga scala.
Un altro indice per le previsioni del mercato nazionale è che il 2014 è stato un anno record per
le grandi acquisizioni immobiliari (fonte: www.irea.com), con un aumento di 330% rispetto alle
cifre del il 2013, raggiungendo così la cifra incredibile di € 23’030 milioni. La maggior parte di
queste vendite sono state fatte a fondi comuni d'investimento, alla ricerca di investimenti con
rendimenti potenziali molto superiori a quelli che potrebbero essere generati in altri settori, e
dove la maggior parte degli oggetti venduti erano di proprietà di banche o promotori in crisi.
78% delle vendite sono state fatte a soggetti stranieri, compresi molti fondi d’investimento
comuni.
Il mercato Spagnolo deve ancora raggiungere il suo pieno recupero
Manca ancora un pezzo di strada da percorrere affinché il recupero del mercato immobiliare di
Marbella possa essere considerato completo, un ingrediente essenziale per il pieno recupero è
il ritorno degli acquirenti spagnoli, in gran parte assente a causa della crisi economica spagnola
e che erano alla base del mercato di Marbella sin dal suo debutto. Essi rappresentavano infatti
il 35% del mercato fino al 2006 e oggi sono meno del 15%. Si stima che il recupero totale non si
produrrà prima di due o tre anni. Tuttavia, come annunciato dal Municipio di Marbella all'inizio
dell’anno 2015, questo processo dovrebbe essere già in atto con un incremento del 20,5% del
turismo spagnolo, dopo anni di diminuzione. In aggiunta, ci sono diversi indici che indicano che
il recupero dell’economia spagnola recupera più rapidamente delle previsioni.
Marbella è unica
Questo luogo al meridione d’Europa offre il miglior clima del bacino del Mediterraneo. Marbella
ha beneficiato la politica di sviluppo abbastanza sensata lanciata da suoi primi promotori oltre
60 anni fa, limitando il volume e la densità di costruzione ad un livello relativamente basso
confrontato alle giungle di cemento che esistono in molte altre regioni turistiche costiere della
Spagna. Questi fattori, insieme a eccellenti servizi comunali, la sicurezza, le magnifiche
infrastrutture, oltre 40 campi da golf nel raggio di 20 minuti in auto, Club di tennis, come molti
altri sport, 3 porti e ristoranti meravigliosi si uniscono per rendere Marbella la destinazione di
turismo unico nel bacino del Mediterraneo con una stagione attiva 12 mesi. Ecco i principali
motivi perché Marbella attira visitatori da tutta Europa e dal resto del mondo.
Una nuova era per la crescita del mercato immobiliare di Marbella
La congiuntura attuale e la situazione generale di Marbella ci conduce ad una conclusione
importante circa la Marbella di oggi: è opinione generale di tutti coloro che hanno osservato e
misurato l'evoluzione di questa zona per anni, che Marbella, in questo preciso momento, vede
l’inizio di una nuova epoca dorata che salvo catastrofi, durerà molti anni ancora.