02 Relazione tecnica-illustrativa

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studio di architettura
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e-mail [email protected] – [email protected]
dr. arch. giuliano visconti
dr. arch. flavia visconti
dr. arch. alberto visconti
Comune di Lonato del Garda
PROGETTO DI VARIANTE AL PIANO DI LOTTIZZAZIONE COMMERCIALE
“TIRACOLLO UNO”
in località Campagnoli
approvato definitivamente con delibera della G.C. n° 134 del 13/08/2013
Proprietà: Vezzola s.p.a.
RELAZIONE TECNICO-ILLUSTRATIVA E N.T.A.
DELLA PRIMA VARIANTE AL PIANO DI LOTTIZZAZIONE
TIRACOLLO UNO
1
rel tecnica - VARIANTE - P.L. Tiracollo Uno giugno 2016
1) Individuazione della proprietà
L’area interessata dalla prima variante al P.L. Tiracollo Uno è ubicata nel Comune di
Lonato del Garda, tra la S.P. Bs 567 e la Via Tiracollo, è contraddistinta dai mappali n.
543 – 544 (ex 390) Fg. 47 NCT per una superficie di Mq. 29.508 ed è di proprietà della
società Vezzola s.p.a con sede in Lonato del Garda , Via Mantova n°39, partita IVA
00636510984.
2) Inquadramento urbanistico
L’area oggetto di intervento, secondo quanto previsto dall’art.35 delle NTA del
Documento di Piano della variante al PGT adottata in data 19/07/2011 con delibera di
C.C. n. 46 ed approvata in data 07/02/2012 con delibera del C.C. n. 2 era inserita
nell’ambito di trasformazione n°11 ed in particolare nel subambito UMI 3 con
destinazione commerciale con ammissibilità di più “medie strutture di vendita” fino alla
concorrenza dei limiti edificatori.
L’attuazione dell’ambito UMI 3
è stata possibile in seguito all'approvazione del
Progetto Quadro, comprendente le UMI 1 e 2 del medesimo AdT 11, avvenuta con
delibera n. 71 del 09.04.2013 della Giunta Comunale della Città di Lonato.Con delibera della G.C. n°134 in data 13/08/2013 veniva adottato il Piano di
Lottizzazione denominato “Tiracollo Uno”, approvato in via definitiva con deliberazione
della Giunta Comunale n. 161 del 15/10/2013; piano non ancora convenzionato.-
In data 07/08/2014. con delibera del C.C. n.21 del il Comune di Lonato adottava la
seconda variante generale al PGT, approvata in via definitiva con delibera del C.C. n. 5
del 27/01/2015 con la quale, in base all’art. 40 delle NTA del PDR, l’ambito di
trasformazione UMI 3 diveniva ambito C3 confermando i parametri approvati in
precedenza.
Gli indici di riferimento del PGT sono confermati anche per il presente P.L. e sono i
seguenti:
2
• superficie territoriale/fondiaria: mq 29.508;
• superficie coperta massima ammessa 45% S.T. mq 13.278;
• slp massima 100% S.T. mq 29.508 a destinazione commerciale con ammissibilità di
più “Medie strutture di vendita fino alla concorrenza dei limiti edificatori della variante
al P.L.” come da delibera della C.C. n°14 del 01 marzo 2011” ;
• area standard da reperire 100% slp destinazione commerciale
200% slp destinazione ristorante
• parcheggi privati 1 mq/10 mc
• superficie a verde profondo minimo (15% di 29.508) = mq 4.426;
• H massima Ml 9
• Contributo Compensativo Aggiuntivo (CCA) per superficie commerciale € 56 x mq.
SLP x 2
La variante al progetto di Piano di Lottizzazione nel rispetto dei parametri del PGT,
ridisegna in modo sostanziale l’impostazione generale del progetto ridimensionando la
slp a Mq. 8.000 rispetto a quella precedentemente approvata di Mq. 11.476 e sarà
distribuita su cinque edifici anziché su tre con orientamento ovest-est, frontalmente alla
S.P. 576.-
Dati relativi alla variante al Piano Attuativo “Tiracollo Uno”
• superficie coperta di progetto mq 8.000
• slp di progetto mq 8.000
• superficie a verde profondo di progetto mq 3.675 + mq.1.000 (parcheggi filtranti)
Totale mq 4.675
3
• aree standard reperite : park mq. 7.126
verde mq. 2.409
totale
mq. 9.535
H massima Ml. 9
• parcheggi privati: reperiti Mq. 2.547
• strade private ad uso pubblico
• strade e marciapiedi pubblici
Mq. 1.315
Mq. 3.316
Contributo Compensativo Aggiuntivo (CCA) € 56 x 2 x mq. 8.000 = € 896.000,00
(euro Ottocentonovantaseimila/00) vedi delibera C.C. n.11 del 10/03/2015
3) Standard e cessione gratuita aree
Per quanto riguarda le aree standard individuate in Mq. 7.126 di parcheggio e
Mq.2.409 di verde pubblico, è prevista la cessione al comune oppure l’asservimento
all’uso pubblico, secondo quanto verrà deliberato dalla Giunta Comunale.Per quanto riguarda strade e marciapiedi pubblici Mq. 2.850 + 466 è prevista la
cessione al Comune.La manutenzione della viabilità interna e delle strade pubbliche e dei parcheggi di uso
pubblico sarà a carico del lottizzante.-
4) Tipologie
La SLP prevista nel PL sarà utilizzata per la costruzione di cinque edifici che si
svilupperanno in cinque corpi di fabbrica distribuiti su di un unico piano, di cui quattro
con destinazione commerciale ed uno per la ristorazione.
Il progetto planivolumetrico è stato studiato e sviluppato in modo tale che ogni edificio
abbia la rispettiva dote di standard inequivocabilmente individuata ed accessi carrai e
pedonali direttamente dalla viabilità Comunale cosicchè ogni unità possa avere vita
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autonoma, nel rispetto della normativa regionale per l’acquisizione di singole licenze
commerciali di media superficie.
Pur nella loro individualità saranno realizzati cinque edifici architettonicamente
omogenei con tecnologia e particolari costruttivi simili : struttura prefabbricata con
superfici vetrate sulle facciate rivolte verso est, antistanti i parcheggi, nelle quali
verranno anche collocati gli accessi delle strutture di vendita. Sul lato posteriore
saranno ubicati gli accessi per le zone accessorie di servizio.
Gli edifici saranno caratterizzati esteriormente da forme semplici e regolari, che
terranno conto sia delle necessità organizzative dello spazio interno che del contesto in
cui gli edifici sono inseriti con particolare attenzione alla visibilità impattiva verso la
strada provinciale.
5) Opere di urbanizzazione
Le opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo oneri di urbanizzazione
primaria/secondaria, che assommano a € 807.624,23 (di cui oneri di urbanizzazione
primaria € 516.253,57; oneri di urbanizzazione secondaria € 291.370,66) individuate
nelle tavole di progetto n°6 – 7 - 8 sono costituite da :
-
opere di collegamento alle reti comunali dei sottoservizi: fognatura acque nere
e acque bianche, rete acquedotto, rete gas, rete Enel, rete Telecom,
illuminazione pubblica
-
accessi carrai sia dalla rotatoria esistente su Via Tiracollo che direttamente da
tale via.
-
un anello carrabile perimetrale alla zona parcheggio con accessi indipendenti
per ogni unità commerciale dalla superficie complessiva di Mq. 2.850+ mq 466
di marciapiedi.
-
realizzazione zona verde per una superficie di Mq. 4.939
-
canale di scolo acque bianche dalla località San Cipriano al Fossa Redone
(progetto Ing. Negrinelli).
L’ importo di € 807.624,23 sarà scomputato dagli oneri di urbanizzazione primaria e
secondaria.La realizzazione di Mq.7.156 di parcheggi ad uso pubblico con spazi di sosta delimitati
da cordoli di cemento, caditoie per la raccolta delle acque, illuminazione pubblica e
5
pavimentazione in asfalto per la zona di transito e filtrante per quelli di sosta sarà
totalmente a carico del lottizzante.I tecnici incaricati
Desenzano d/G. giugno 2016
6
NTA
della Prima Variante al Piano Attuativo
“TIRACOLLO UNO”
Ambito di applicazione, finalità ed elaborati.
Art.1.
Ambito di applicazione
1. Le presenti norme si applicano all'area oggetto di Pianificazione Attuativa (PL)
posta all'interno dell’ambito di trasformazione 11 ed in particolare nel subambito
UMI 3 dalla superficie territoriale/fondiaria di circa Mq. 29.508 ora facente parte
degli ambiti C3.-
Art.2.
Definizioni e rimandi
1. Per quanto non specificatamente disciplinato dalle presenti norme si fa riferimento
alla disciplina urbanistica vigente in Comune di Lonato del Garda.
Art. 3
Attuazione del Piano di Lottizzazione
1. Il presente PL si attua in ottemperanza alla normativa di cui all'articolo 22 delle
Norme Tecniche del Piano delle Regole del PGT ed all’art. 35 delle NTA del
Documento di Piano.
2. Ai sensi dell'art. 35 l'ambito oggetto del presente PL risulta contrassegnato con il
sottocomparto UMI 3 la cui attuazione è subordinata alla predisposizione di un
progetto quadro ricomprendente le UMI 1 – 2 del medesimo AdT 11 . Per l’UMI 3 si
può stipulare convenzione urbanistica autonoma ora facente parte degli ambiti C3.
7
3. Per quanto riguarda lo standard indotto, la dotazione di standard a seguito della
presente previsione di edificazione risulta determinato dalla superficie lorda di
pavimento da realizzare; l’onere derivante sarà da corrispondere integralmente
all’atto del rilascio del Permesso di Costruire o al momento della presentazione
della DIA.
4. Viene data esecuzione del suddetto Piano di Lottizzazione mediante interventi
edilizi di nuova costruzione mediante Permesso di Costruire o D.I.A..
5. Le presenti norme disciplinano la possibilità di operare, in sede di attuazione degli
interventi, modifiche plani volumetriche ai sensi dell’art. 14, comma 12, della LR n.
12/2005.
Art. 4
Elaborati costitutivi la variante al Piano di LottizzazioneTiracollo
Uno
1. Costituiscono parte integrante della variante al PL :
1. Documentazione relativa al titolo di proprietà
2. Relazione tecnica-illustrativa
3. Schema di convenzione
4. Relazione geologica
5. Documentazione Fotografica
6. Tavole di progetto:
Tav. 1 – Estratto mappa – Estratto PGT
Tav. 2 – Rilievo stato di fatto
Tav. 3 - Planivolumetrico
Tav. 4 - Planimetria Aree Standard
Tav. 5 – Sezioni/Prospetti
Tav. 6 – Planimetria sottoservizi
8
Tav. 7 – Planimetria Sottoservizi
Tav. 8 – Planimetria segnaletica stradale -
abbattimento barriere
architettoniche
7. Progetto collettore San Cipriano fosso Redone
8.
Computo metrico estimativo opere urbanizzazione primaria e secondaria
Per i parametri urbanistici si rimanda alle Norme Tecniche di Attuazione del Piano di
Governo del Territorio Vigente.
Art. 5
Destinazioni d’uso e consistenza volumetrica
1. Il Piano di Lottizzazione prevede interventi di nuova edificazione per una SLP
massima di 8.000 mq per strutture di media struttura di vendita.
2. Il Piano di Lottizzazione prevede interventi di nuova edificazione che potranno
accogliere attività a destinazione commerciale al dettaglio per esercizi di vicinato,
medie strutture di vendita e pubblici esercizi.
Art. 6
Aree per servizi pubblici o di uso pubblico e generale
Il Piano di Lottizzazione prevede la realizzazione di tutte le opere di urbanizzazione
primaria necessarie; la cessione o l’asservimento all’uso pubblico di aree pari al 150%
della slp da realizzare con destinazione commerciale e pari al 200% per la ristorazione.
Art.7
Progettazione e attuazione degli interventi edilizi
1. L’attuazione degli
Convenzione.
interventi
edilizi
è
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subordinata
alla
stipulazione
della
Art.8
Modifiche al PL
1. Nel rispetto del dimensionamento globale degli insediamenti, della dotazione di
aree e spazi per servizi pubblici e di uso pubblico e delle caratteristiche tipologiche
di impostazione del PL, sono ammesse modifiche planovolumetriche al PL
promosse dal Soggetto attuatore di concerto con l’Amministrazione Comunale.
Art. 9
Qualità architettoniche e sanitarie
Rispetto ai temi del rendimento energetico, delle emissioni inquinanti e di
valorizzazione delle risorse naturali, tutte le edificazioni realizzate in attuazione del PL,
dovranno rispondere ai requisiti prestazionali previsti dalle specifiche normative di
settore vigenti al momento del rilascio dei titoli abilitativi.
In tema di comfort acustico le edificazioni realizzate in attuazione del Programma
Attuativo dovranno garantire il raggiungimento di un livello di comfort acustico
contenuto nei limiti stabiliti dalla normativa vigente al momento del rilascio dei titoli
abilitativi alle stesse relativo.
Potranno essere adottate soluzioni tecniche alternative al vespaio areato, purchè di
equivalente e certificata efficacia (ad es. idonea stratificazione di ciottolato, gettata di
cemento con sovrastante sovrapposizione di guaine termosaldate e rifinitura in idoneo
materiale resistente all’usura, ecc.)
Per la peculiarità edilizia degli immobili e per la loro esclusiva destinazione
commerciale sarà consentito l'uso di areazione ed illuminazione artificiale per il
raggiungimento degli standard minimi di norma in materia di illuminazione ed areazione
naturale.
Dr. Arch. Giuliano Visconti
Dr. Arch. Alberto Visconti
Dr. Arch. Flavia Visconti
Giugno 2016
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