luccaffitto - Comune di Lucca

LUCCAFFITTO
Un’iniziativa del Comune di Lucca – Ufficio Casa
LA LOCAZIONE ABITATIVA
PER SAPERNE DI PIU’
2
INDICE
Pag.
Introduzione
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1. CHE COS’E’ LA LOCAZIONE
SCHEMA DI SINTESI DEI CONTRATTI (LEGGE N. 431/1998)
1.1. IL CONTRATTO LIBERO (Legge n. 431/1998 art. 2 comma 1)
1.2. IL CONTRATTO CONCORDATO (Legge n. 431/1998 art. 2 comma 5)
1.3. IL CONTRATTO TRANSITORIO (Legge n. 431/1998 art. 5 comma 1)
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2. COSA E’ RIMASTO DEI VECCHI CONTRATTI
2.1. L’EQUO CANONE
2.2. I PATTI IN DEROGA
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3. COSA SI DEVE FARE DOPO LA FIRMA DEL CONTRATTO
DIRITTI E DOVERI DEL PROPRIETARIO E DELL’INQUILINO
3.1. INTRODUZIONE
3.2. IL COMPENSO DEI MEDIATORI
3.3. LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
3.4. IL VERBALE DI CONSEGNA
3.5. IL DEPOSITO CAUZIONALE
3.6. IL PRIMO CANONE
3.7. GLI OBBLIGHI
3.8. LA DISDETTA NEI NUOVI CONTRATTI
3.9. LA TASSAZIONE
3.10. COSA DEVE FARE IL PROPRIETARIO
3.11. COSA DEVE PAGARE L’INQUILINO
3.12. LE SPESE CONDOMINIALI
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ALLEGATI: CONTRATTI-TIPO
A) IL CONTRATTO LIBERO
B) IL CONTRATTO CONCORDATO
C) IL CONTRATTO TRANSITORIO
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21
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MODELLO 69
33
INFO
35
3
Introduzione
Lo scopo di questa pubblicazione è quello di far conoscere le novità introdotte dalla
Legge sulle locazioni (legge n. 431/1998), i nuovi tipi di contratto, i diritti e i doveri
che essi stabiliscono per ciascun contraente (proprietario e inquilino).
L’intento è quello di fornire una corretta informazione a chi cerca un’abitazione da
prendere in “affitto” e a chi intende dare in “affitto” una casa di proprietà.
Le novità riguardano anche coloro che hanno stipulato un contratto prima
dell’entrata in vigore della nuova Legge sulle locazioni. Per questo motivo si parlerà
anche dell’ “Equo canone” e dei “Patti in deroga”.
Al fine di far conoscere in concreto le varie tipologie contrattuali disponibili,
all’opuscolo sono allegati, nella parte conclusiva, i facsimile dei nuovi contratti.
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1. CHE COS’E’ LA LOCAZIONE
La locazione è il contratto con cui una parte (locatore) concede ad un’altra (locatario)
il godimento di una cosa mobile o immobile per un certo tempo dietro un
corrispettivo determinato (canone). Nel linguaggio comune il contratto di locazione
di un immobile ad uso abitativo è impropriamente detto “affitto”, mentre è detto
“inquilino” colui che abita la casa di altri.
A seconda dell’uso dell’immobile è possibile distinguere due tipi di locazione:
locazione ad uso abitativo
locazione ad uso diverso, vale a dire riguardante attività commerciali ed altro
(negozi, uffici, studi professionali, ecc…).
La nostra attenzione è rivolta esclusivamente alla locazione ad uso abitativo.
La nuova legge sulla locazione (legge n. 431/1998) prevede due principali forme di
contratto ad uso abitativo:
il contratto libero
il contratto concordato. Il contratto transitorio è una forma di contratto
concordato che viene applicata agli “affitti” di breve durata.
LOCAZIONE
Uso Abitativo
Contratto Libero
Uso Commerciale
Contratto Concordato
Contratto Transitorio
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SCHEMA DI SINTESI DEI CONTRATTI
(LEGGE N. 431/1998)
TIPO DI
CONTRATTO
CONTRATTO
LIBERO
CONTRATTO
CONCORDATO
CONTRATTO
TRANSITORIO
AMBITO DI
APPLICABILITA’
TUTTO IL
TERRITORIO
ITALIANO
TUTTO IL
TERRITORIO
ITALIANO
TUTTO IL
TERRITORIO
ITALIANO
CANONE
LIBERO
CONCORDATO
CONCORDATO
DURATA
4 ANNI + 4
3 ANNI + 2
DA 1 A 18 MESI
(minimo)
(minimo)
SI
SI
DISDETTA
FACSIMILE DI
CONTRATTO
PAG.
21
PAG.
SI
25
PAG.
29
VERBALE DI
CONSEGNA
FACOLTATIVO
OBBLIGATORIO
OBBLIGATORIO
FACOLTA’ DI
SUBAFFITTO
SI
salvo espresso divieto
contrattuale
NO
NO
REGISTRAZIONE
DEL
CONTRATTO
OBBLIGATORIA
OBBLIGATORIA
OBBLIGATORIA
ad esclusione dei contratti
con durata fino a 30 gg.
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1.1. IL CONTRATTO LIBERO (Legge n. 431/1998 art. 2 comma 1)
• Il contratto libero è applicabile ovunque, ovvero anche laddove non sono
stati firmati accordi tra le associazioni degli inquilini e quelle dei proprietari.
• Il canone è libero e lasciato alla trattativa tra inquilino e proprietario.
• La durata del contratto è stabilita: minimo quattro anni con proroga
automatica per altri quattro, a meno che il proprietario non dia motivata
disdetta alla fine del primo quadriennio. In quest’ultimo caso, egli è tenuto a
comunicare la disdetta all’inquilino con un preavviso di almeno sei mesi da
effettuare con raccomandata a/r. La legge stabilisce i motivi per cui il
proprietario può rifiutarsi di rinnovare il contratto:
a) quando intende destinare l’immobile a sé, al coniuge, ai genitori, ai figli o ai
parenti entro il secondo grado (nipoti, fratelli);
b) quando intende destinare l’immobile ad attività che abbiano finalità pubbliche,
sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, purché
offra all’inquilino un’altra abitazione idonea (questa ipotesi si verifica nel caso
in cui il proprietario sia una persona giuridica);
c) quando l’inquilino ha la disponibilità di un altro alloggio idoneo nello stesso
Comune;
d) quando l’immobile fa parte di un edificio gravemente danneggiato che deve
essere ricostruito o che necessita di lavori indispensabili e la presenza
dell’inquilino è di ostacolo ai lavori;
e) quando l’immobile si trova in uno stabile di cui è prevista l’integrale
ristrutturazione o la demolizione o la trasformazione per realizzare nuove
costruzioni o, se si tratta di immobile sito all’ultimo piano, quando il
proprietario intende costruire un piano superiore e per questo motivo è
indispensabile lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando l’inquilino non occupa l’alloggio con continuità senza giustificato
motivo;
g) quando il proprietario intende vendere l’immobile e non è proprietario di altre
case oltre alla propria abitazione. In questo caso, deve preferire l’inquilino che
occupa l’alloggio rispetto ad altri soggetti interessati all’acquisto della casa.
• L’inquilino può chiedere in qualsiasi momento la disdetta del contratto,
con un preavviso di almeno sei mesi, da effettuare con raccomandata a/r.
• Il proprietario è tenuto a registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate entro
30 giorni dalla firma e deve darne comunicazione al Commissariato di Polizia
entro 48 ore.
• E’ possibile subaffittare l’abitazione se il contratto non lo vieta
espressamente.
• Per la definizione del contratto è obbligatorio utilizzare il facsimile del
contratto libero allegato a pag. 21.
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1.2. IL CONTRATTO CONCORDATO (Legge n. 431/1998 art. 2 comma 5)
• Il contratto concordato è utilizzabile in tutti i Comuni italiani.
• Il canone non è libero, ma concordato entro i limiti stabiliti in tale Accordo, in
base alla zona in cui è situato l’immobile (centro storico, periferia) e alle sue
caratteristiche (stato di manutenzione, presenza di posto auto, giardino,
ascensore, riscaldamento autonomo…). Se l’Accordo manca, si fa riferimento
all’Accordo esistente nel Comune più vicino demograficamente omogeneo.
• È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di
locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, nonché
ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla
legge.
• La durata minima è di tre anni con rinnovo automatico per altri due. Il
proprietario può dare disdetta alla fine del triennio solo nei seguenti casi,
espressamente stabiliti dalla legge:
a) quando intende destinare l’immobile a sé, al coniuge, ai genitori, ai figli o ai
parenti entro il secondo grado (nipoti, fratelli);
b) quando intende destinare l’immobile ad attività che abbiano finalità pubbliche,
sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, purché
offra all’inquilino un’altra abitazione idonea di cui abbia la disponibilità
(questa ipotesi si verifica nel caso in cui il proprietario sia una persona
giuridica);
c) quando l’inquilino ha la disponibilità di un altro alloggio idoneo nello stesso
Comune;
d) quando l’immobile fa parte di un edificio gravemente danneggiato che deve
essere ricostruito o che necessita di lavori indispensabili e la presenza
dell’inquilino è di ostacolo ai lavori;
e) quando l’immobile si trova in uno stabile di cui è prevista l’integrale
ristrutturazione o la demolizione o la trasformazione per realizzare nuove
costruzioni o, se si tratta di immobile sito all’ultimo piano, quando il
proprietario intende costruire un piano superiore e per questo motivo è
indispensabile lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando l’inquilino non occupa l’alloggio con continuità senza giustificato
motivo;
g) quando il proprietario intende vendere l’immobile e non è proprietario di altre
case oltre alla propria abitazione. In questo caso, deve preferire l’inquilino che
occupa l’alloggio rispetto ad altri soggetti interessati all’acquisto della casa.
Se il proprietario vuole dare disdetta, deve comunicarlo all’inquilino sei mesi
prima della scadenza del triennio, con raccomandata a/r.
• L’inquilino ha facoltà di recesso dal contratto per gravi motivi.
• All’atto della consegna, lo stato di conservazione dell’immobile deve essere
descritto in un verbale (per maggiori informazioni si rimanda al capitolo 3.4.
“Il verbale di consegna”).
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• I contratti concordati prevedono incentivazioni fiscali sia per il proprietario
che per l’inquilino (es. riduzione Irpef, sconto sull’imposta di registro, …),
sfruttabili solo nei Comuni “ad alta tensione abitativa” (tra i quali rientra
anche Lucca). Nella realtà ci sono tre conseguenze: 1) nei Comuni ad alta
tensione abitativa dove sono stati già conclusi accordi, non cambia nulla (tra
questi rientra anche Lucca che ha il suo Accordo Territoriale); 2) nei Comuni
ad alta tensione abitativa in cui non sono mai stati conclusi accordi territoriali,
diventa possibile stipulare locazioni di 3 anni + 2, riferendosi all’accordo del
Comune “omogeneo più vicino”; i proprietari hanno diritto agli sconti fiscali;
3) nei Comuni non ad alta tensione abitativa, si potranno sottoscrivere contratti
di locazione di 3 anni + 2 (anziché 4 + 4), ma i proprietari non godranno di
agevolazioni Irpef e di registro.
• Per la definizione del contratto è obbligatorio utilizzare il facsimile del
contratto concordato allegato a pag. 25.
1.3. IL CONTRATTO TRANSITORIO (Legge n. 431/1998 art. 5 comma 1)
• Il contratto transitorio è una forma di contratto concordato ed è utilizzabile in
tutti i Comuni italiani.
• Il canone del contratto transitorio, così come quello del contratto concordato,
non è libero, ma deve essere calcolato sulla base delle indicazioni contenute
nell’Accordo Territoriale.
• Il contratto transitorio può avere la durata minima di un mese e massima di
diciotto mesi. L’inquilino ha facoltà di recesso dal contratto per gravi motivi.
• All’atto della consegna, lo stato di conservazione dell’immobile deve essere
descritto in un verbale (per maggiori informazioni si rimanda al capitolo 3.4.
“Il verbale di consegna”).
• Ogni contratto deve precisare quali sono le esigenze che legittimano l’utilizzo
transitorio, in particolare:
le esigenze transitorie dei proprietari, confermate tramite una lettera
inviata all’inquilino prima della fine del contratto ed elencate nell’Accordo
Territoriale per la città di Lucca, possono essere:
1) volontà di destinare l’immobile entro 18 mesi ad abitazione
propria o dei figli o dei genitori per i seguenti motivi:
trasferimento temporaneo dalla sede di lavoro, matrimonio dei
figli, rientro dall’estero, ragioni di studio, cessazione del
rapporto di lavoro che comporti il rilascio dell’alloggio di
servizio, altre esigenze espressamente indicate nel contratto;
2) volontà
di
destinare
l’immobile
ad
uso
abitativo/commerciale/professionale a sé, ai genitori, al coniuge,
ai figli, ai parenti entro il secondo grado (nipoti, fratelli);
3) volontà di destinare l’immobile all’esercizio di attività con
finalità sociali, assistenziali, culturali, cooperative, di culto;
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4) disponibilità da parte dell’inquilino di un alloggio libero e
idoneo nello stesso Comune.
le esigenze dell’inquilino possono essere:
1) motivi di lavoro
2) motivi di studio non universitario
3) qualsiasi altra esigenza espressamente indicata nel contratto e
collegata ad un evento e ad una data certi.
• È esclusa la possibilità di subaffitto.
• Per la definizione del contratto è obbligatorio utilizzare il facsimile del
contratto transitorio allegato a pag. 29.
2. COSA E’ RIMASTO DEI VECCHI CONTRATTI
2.1. L’EQUO CANONE
I contratti a equo canone già stipulati al momento dell’entrata in vigore della nuova
Legge sulle locazioni (Legge del 30/12/1998 n. 431) continuano ad essere validi fino
alla scadenza contrattuale e per essi valgono le regole precedenti alla nuova
normativa.
La maggior parte della Legge sull’equo canone (n. 392/1978) è stata abrogata.
Alcuni articoli, invece, sono rimasti in vigore e disciplinano in parte anche i nuovi
contratti.
Si tratta di norme che regolano:
- il subaffitto
- la registrazione del contratto
- gli oneri accessori (aggiornato con D.M. n. 431 del 05/03/1999)
- l’intervento dell’inquilino all’assemblea condominiale
- le modalità per il rilascio dell’alloggio.
La Legge sull’equo canone disciplina i nuovi contratti anche per quanto riguarda i
seguenti aspetti:
- norme di recesso (art. 4)
- decesso dell’inquilino intestatario del contratto: all’inquilino succedono il coniuge,
il convivente more uxorio, gli eredi, i parenti e gli affini con lui abitualmente
conviventi. Il coniuge separato succede nel contratto se così è stato deciso dal
Giudice o consensualmente (art. 6)
- vendita della casa: il contratto non può sciogliersi ed il nuovo proprietario succede
al vecchio nel contratto (art. 7)
- deposito cauzionale: l’inquilino deve versarlo al proprietario, l’importo del
deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità (art. 11)
- morosità dell’inquilino nel pagamento dei canoni o degli oneri accessori: può
essere sanata in Giudizio non più di tre volte nel corso del quadriennio del contratto
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o, al massimo, quattro, se si riscontra che l’inquilino versa in precarie condizioni
economiche o sociali (art. 55)
- uso dell’immobile: se l’inquilino adibisce l’immobile ad un uso diverso da quello
pattuito (ad esempio, anziché destinare l’immobile ad abitazione, come era previsto
nel contratto, lo adibisce a sede di una società commerciale), il proprietario può
richiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto
conoscenza. Se, invece, nei tre mesi non chiede la risoluzione del contratto, si applica
il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile (art. 80).
Per i contratti in corso stipulati a equo canone valgono le vecchie regole per la
disdetta. Se un contratto ad uso abitativo non viene disdettato nei tempi previsti, si
rinnova automaticamente.
L’inquilino può recedere dal contratto per gravi motivi, sia di carattere soggettivo
(esigenze familiari o di carriera) sia di carattere oggettivo (ad esempio attinenti alla
non idoneità dell’alloggio), ma comunque imprevisti o estranei alla volontà
dell’inquilino.
2.2. I PATTI IN DEROGA
Anche per i contratti stipulati a suo tempo con “patto in deroga”, ovvero con le norme
contenute nella ormai abrogata Legge n. 359/1992, continuano a valere le vecchie
regole fino alla scadenza del contratto e su eventuale rinnovo.
Il canone rimane quello stabilito a suo tempo nella libera trattativa fra le parti, salvo
l’aggiornamento annuale sulla base della variazione del costo della vita accertata
dall’Istat.
L’eventuale disdetta deve essere comunicata con raccomandata a/r almeno un anno
prima della scadenza del contratto, nel caso di patto in deroga alla prima scadenza, e
almeno sei mesi prima del termine, nel caso di patto in deroga alla seconda
scadenza.
In mancanza di disdetta, il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro
anni e, nel caso di patto in deroga alla seconda scadenza, il contratto entra nel regime
della nuova legge (n. 431/1998) con durata di quattro anni più quattro.
Sono da ritenersi nulli i contratti a cui si aggiungono pagamenti in nero.
L’inquilino può recedere dal contratto per gravi motivi, sia di carattere soggettivo
(esigenze familiari o di carriera) sia di carattere oggettivo (ad esempio attinenti alla
non idoneità dell’alloggio), ma comunque imprevisti o estranei alla volontà
dell’inquilino.
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3. COSA SI DEVE FARE DOPO LA FIRMA DEL CONTRATTO
DIRITTI E DOVERI DEL PROPRIETARIO E DELL’INQUILINO
PROPRIETARIO
INQUILINO
COMPENSO DEL
MEDIATORE
SI
SI
IMPOSTA DI REGISTRO
SI
SI
VERBALE
DI CONSEGNA
SI
SI
MANUTENZIONE
ORDINARIA
NO
SI
MANUTENZIONE
STRAORDINARIA
SI
NO
DISDETTA
SI
SI
ICI
SI
NO
TARSU
NO
SI
IRPEF
SI
NO
SPESE CONDOMINIALI
SI
SI
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3.1. INTRODUZIONE
Dopo aver scelto e firmato il contratto di locazione, occorre effettuare una serie di
operazioni affinché l’atto si perfezioni e tutto vada a buon fine. Alcune operazioni
sono obbligatorie, altre facoltative.
Per i contratti superiori a trenta giorni:
il proprietario deve:
provvedere ad effettuare la registrazione e la denuncia di locazione presso
il competente Commissariato di Polizia entro 48 ore dall’insediamento
dell’inquilino, in base a quanto previsto dalla legge n. 59/1978
sull’antiterrorismo.
l’inquilino deve:
o acquisire ogni prova documentale che dimostri che effettivamente abita
l’immobile (ad esempio, la documentazione anagrafica, l’attestato di
lavoro, il permesso di soggiorno, …);
o contattare gli Uffici competenti per il pagamento dell’imposta sui rifiuti
(TIA);
l’inquilino dovrebbe:
intestarsi tutte le utenze domestiche, ovvero luce, gas, acqua, telefono. In
questo modo l’inquilino potrà provvedere a saldare le bollette direttamente
agli enti erogatori, senza bisogno di rivolgersi al proprietario.
3.2. IL COMPENSO DEI MEDIATORI
Anche per gli “affitti” è possibile avvalersi di mediatori, agenzie immobiliari, che
per il lavoro svolto, hanno diritto ad una provvigione (legge n. 39/1989), calcolata
secondo tre criteri diversi, ognuno lecito:
1) una mensilità del canone di affitto (che si riduce alla metà, se il contratto è di
durata pari o inferiore a sei mesi);
2) il 5% del canone annuo di locazione (che rappresenta il sistema ufficiale,
raccomandato dalla Camera di Commercio);
3) una somma diversa stabilita in precedenza con atto sottoscritto dalle parti.
Il mediatore ha diritto di ricevere la provvigione sia dal venditore che dal compratore
in base all’art. 1755 del Codice civile. Tale diritto si prescrive in un anno dalla data di
conclusione dell’affare.
Nei casi di controversia, se non è presente alcun accordo scritto, il Giudice tenderà ad
applicare il sistema del 5%.
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Il diritto alla provvigione si applica anche se il mediatore non ha assistito le parti in
tutte le fasi della trattativa, ma le ha semplicemente messe in contatto.
Se inquilino e proprietario non desiderano affidarsi ad un’unica agenzia, devono
evitare di firmare impegni di esclusiva che limiterebbero la ricerca di soluzioni in
maniera autonoma. L’art. 1758 del Codice civile consente alla parte di affiancare ad
un mediatore altri soggetti con il medesimo incarico. In questo caso, a ciascuno di
essi spetta una quota della provvigione.
3.3. LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
La registrazione è obbligatoria per tutti i contratti (legge n. 449/1997, art. 21 comma
18 e 19), indipendentemente dall’ammontare del canone. Unica eccezione è
rappresentata dai contratti con durata fino a trenta giorni.
La registrazione deve essere effettuata:
entro trenta giorni dalla firma del contratto.
In caso di registrazione effettuata in ritardo, le legge prevede il pagamento di
una mora (somma di denaro dovuta per il ritardo nel compimento dell’atto);
in genere, dal proprietario presso qualsiasi Ufficio del Registro (Imposte
dirette), previo pagamento del bollettino presso banche, esattorie o uffici
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postali. La ricevuta del versamento sarà poi esibita all’Ufficio del Registro
insieme ai seguenti atti:
1) l’originale e una copia del contratto;
2) il modello 69 compilato (facsimile allegato a pag. 33);
3) il modello A8 riepilogativo dei contratti che si presentano per la registrazione,
disponibile presso l’Ufficio del Registro.
Solo a questo punto può dirsi concluso l’iter della registrazione.
Per quanto riguarda il versamento dell’imposta di registro relativa alle annualità
successive alla prima, entro trenta giorni dalla decorrenza annuale del contratto, gli
interessati devono utilizzare l’apposito modello F23 da pagare alla posta o in banca.
L’imposta deve essere pagata dalle parti contraenti in ugual misura (50% a testa). Il
proprietario e l’inquilino sono obbligati in solido al pagamento. Ciò significa che lo
Stato può richiedere l’intero importo dell’imposta anche solo a uno degli interessati,
il quale sarà obbligato a versarlo, salvo poi riottenere la metà dall’altro.
3.4. IL VERBALE DI CONSEGNA
Per assicurarsi che l’inquilino riceva l’immobile in buono stato e lo riconsegni nelle
stesse condizioni, si può fare affidamento sui verbali di consegna e di riconsegna
dell’immobile, firmati contestualmente da proprietario e inquilino.
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L’inquilino è tenuto a pagare gli eventuali danni causati da cattiva manutenzione o da
trascuratezza, ma non i normali deterioramenti dovuti all’usura.
Il verbale di consegna è obbligatorio negli “affitti” concordati. Anche prima della
riforma il verbale di consegna era usato comunemente, soprattutto negli “affitti” di
immobili arredati o per uso transitorio.
In ogni caso, il verbale di consegna consente di mettere al riparo sia il proprietario sia
l’inquilino da inutili polemiche sullo stato di manutenzione.
In caso di contestazioni, se il verbale non è stato redatto, si procederà ad accertare
presuntivamente le condizioni originarie dell’immobile.
Al momento della scadenza del contratto, le parti possono redigere un nuovo verbale,
quello di riconsegna, nel quale si descrive lo stato dell’immobile dopo l’uso da parte
dell’inquilino.
3.5. IL DEPOSITO CAUZIONALE
Per garantire il proprietario circa il rispetto del contratto d’ “affitto” è stato previsto il
deposito cauzionale (legge n. 392/1978 art. 11), ovvero un importo che l’inquilino
paga a inizio contratto e che recupererà alla scadenza con gli interessi legali, se le
clausole del contratto sono state rispettate.
La legge prevede che per i contratti di locazione il deposito cauzionale non sia
superiore a tre mensilità.
In genere, gli interessi legali sono corrisposti all’inquilino alla fine del rapporto di
locazione, insieme alla restituzione della cauzione. Tuttavia l’inquilino può
richiedere gli interessi di anno in anno.
È buona regola per l’inquilino acquisire la prova del pagamento della somma a
deposito (attraverso le ricevute di versamento o di accrediti in banca, le matrici di
assegni,…), così come le prove delle cifre sostenute per l’ “affitto” o per le spese
condominiali.
A meno che non ci siano danni, la restituzione del deposito cauzionale deve
avvenire al momento del rilascio dell’immobile.
3.6. IL PRIMO CANONE
Anche se nessuna legge lo prevede, il canone relativo al primo mese si comincia a
pagare all’inizio della durata del contratto.
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3.7. GLI OBBLIGHI
Obblighi del proprietario sono:
consegnare la casa
eseguire le opere di straordinaria manutenzione.
Obblighi dell’inquilino sono:
prendere in consegna l’immobile
utilizzare in modo corretto l’immobile
eseguire le opere di ordinaria manutenzione.
Al proprietario è consentito di visitare l’immobile almeno una volta l’anno, previo
accordo con l’inquilino, e almeno una volta la settimana per due ore durante gli
ultimi sei mesi di “affitto”, per facilitare la ricerca di nuovi inquilini.
3.8. LA DISDETTA NEI NUOVI CONTRATTI
Come già accennato trattando del contratto libero (pag. 7) e del contratto concordato
(pag. 8), l’inquilino è libero di andarsene in qualunque momento, dando però almeno
sei mesi di preavviso e precisando i gravi motivi che lo costringono alla disdetta
(legge n. 431/1998 art. 3 comma 6).
Anche il proprietario è tenuto a sei mesi di preavviso e può richiedere la disdetta
solo se ricorrono determinate circostanze (legge n. 431/1998 art. 3).
Le motivazioni codificate dalla legge sono le seguenti:
1) quando il proprietario intende destinare l’immobile ad uso abitativo,
commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei
figli o dei parenti entro il secondo grado;
2) quando il proprietario è una società o un ente pubblico con finalità sociali,
assistenziali, culturali, cooperative o di culto ed intende destinare l’immobile
all’esercizio di queste attività;
3) quando l’inquilino ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo
nello stesso Comune;
4) quando l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che
deve essere ricostruito o ne deve essere assicurata la stabilità, e la permanenza
dell’inquilino sia di ostacolo ai lavori;
5) quando l’immobile si trova in uno stabile che si vuole ristrutturare o
trasformare a norma di legge e la presenza dell’inquilino sia di ingombro a tali
opere;
6) quando l’inquilino non occupa stabilmente l’alloggio senza un motivo valido;
7) quando il proprietario intende vendere l’immobile e non abbia la proprietà di
altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione. In
questo caso l’inquilino può esercitare il diritto di prelazione, per cui deve
essere preferito rispetto ad altri eventuali acquirenti. Nei casi di disdetta per
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motivi relativi alla ristrutturazione dell’alloggio, è obbligatorio aver prima
ottenuto il via libera dagli uffici urbanistici con apposita concessione o
autorizzazione. Una volta ultimati i lavori, se il proprietario decide di
immettere nuovamente l’alloggio nel mercato dell’ “affitto”, l’ultimo inquilino
ha il diritto di prelazione. Se le esigenze dichiarate non si verificano entro un
anno, l’inquilino può chiedere come risarcimento almeno tre annualità di
canone o, in alternativa, può pretendere il reintegro nell’alloggio.
3.9. LA TASSAZIONE
I nuovi contratti di “affitto” concordato prevedono alcune agevolazioni fiscali:
detrazioni Irpef (distintamente sia per il proprietario che per l’inquilino)
riduzione dell’imposta di registro
agevolazioni per l’Ici (per quanto riguarda Lucca, l’aliquota agevolata Ici
2004 è pari all’ 1‰).
La legge dispone, tuttavia, che i contratti in essere (equo canone, patti in deroga),
anche da un punto di vista fiscale, continuino ad essere regolati dalle rispettive norme
fino alla naturale scadenza.
Per i contratti pluriennali di locazione e sublocazione, inquilino e proprietario devono
versare l’imposta di registro. Tale imposta ammonta al 2% dell’importo dell’affitto
annuo (D.p.r. n. 131/1986 art. 17), è divisa in parti uguali tra i due contraenti e può
essere corrisposta annualmente oppure liquidata in un’unica soluzione al momento
della registrazione del contratto (Legge n. 449/1997 art. 21 comma 18).
3.10. COSA DEVE PAGARE IL PROPRIETARIO
La tassazione dei redditi derivanti da immobili “affittati” è soggetta alle norme della
imposizione progressiva: i redditi immobiliari si sommano agli altri redditi
posseduti dal soggetto e concorrono ai diversi scaglioni d’imposta.
Dunque, il proprietario di una casa in “affitto”, posto che il reddito derivante
dall’immobile non sia per lui prevalente rispetto agli altri, paga le imposte sul reddito
immobiliare secondo l’aliquota marginale, in pratica la massima a lui spettante.
A queste tasse si aggiunge la quota annuale dell’imposta di registro (50%
dell’importo a carico del proprietario) e l’Ici, che si calcola applicando
all’ammontare delle rendite risultanti in catasto alcuni moltiplicatori determinati e le
aliquote che i Comuni hanno stabilito.
Le detrazioni di imposta di legge o deliberate dal Comune valgono solo per
l’abitazione principale.
18
3.11. COSA DEVE PAGARE L’INQUILINO
L’inquilino, a differenza del proprietario, non paga Irpef sulla casa e Ici, ma deve
corrispondere la tassa smaltimento rifiuti (TIA), nonché l’imposta di registro nella
misura del 50 %, le imposte di bollo relative al contratto e di quietanza.
3.12. LE SPESE CONDOMINIALI
Gli oneri accessori, ovvero tutte le spese ordinarie effettuate dai condomini per
conservare e mantenere in funzione le parti comuni dell’edificio, possono essere
divisi in base alle tabelle millesimali che rispecchiano il valore della proprietà di
ciascuno, in parti uguali o in base all’uso dell’oggetto.
Nel caso in cui l’inquilino non provveda al pagamento degli oneri accessori dovuti, la
legge dispone che il proprietario possa chiedere la risoluzione del contratto (art.
1455 codice civile) se l’importo non pagato supera quello di due mensilità del
canone.
Il pagamento degli oneri accessori da parte dell’inquilino deve avvenire entro due
mesi dalla richiesta. L’inquilino ha la possibilità di prendere visione dei documenti
giustificativi degli importi e dell’elenco dettagliato delle spese con la menzione dei
criteri di ripartizione.
Se l’inquilino non riconsegna l’immobile a contratto scaduto, non potrà avanzare
pretese in caso di danni per omessa manutenzione e dovrà, invece, continuare a
corrispondere il canone detto “di occupazione”.
Il proprietario deve eseguire a sue spese tutte le riparazioni necessarie alla
conservazione dell’immobile. Inoltre, allo scopo di evitare gravi danni, si deve
preoccupare delle opere di straordinaria manutenzione.
Le opere di piccola manutenzione, invece, sono a carico dell’inquilino (art. 1576
codice civile). Per piccola manutenzione si intende quella dipendente da
deterioramenti prodotti dall’uso e non quella dipendente da vetustà o da caso fortuito,
che sono, invece, di competenza del proprietario (art. 1609 codice civile).
Secondo l’art. 9 (ancora in vigore) della legge sull’equo canone, “sono interamente a
carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al
funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua,
dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo
dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese
per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo
che le parti abbiano convenuto una misura inferiore”. L’espressione “salvo patto
contrario” deve intendersi nel senso che sono consentite solo le pattuizioni più
favorevoli all’inquilino.
19
L’inquilino ha diritto di voto, al posto del proprietario, nelle delibere di assemblea
condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di
riscaldamento e condizionamento d’aria. Non ha, invece, diritto di voto, ma può
intervenire, quando si discuta di modifiche degli altri servizi comuni.
Per i contratti di locazione con durata minima di quattro anni più quattro, resta
invariata la precedente disciplina degli oneri condominiali, quella cioè prevista
dall’art. 9 della legge n. 392/1978 e dal codice civile.
Per i contratti concordati e fiscalmente agevolati della durata di tre anni più due,
sono gli Accordi locali a stabilire le condizioni contrattuali e pertanto anche gli oneri
accessori, comprese le altre problematiche riguardanti le spese condominiali.
Per i vecchi contratti a patto in deroga o a equo canone ancora in vita, continuano a
sussistere le condizioni dettate dalla legge n. 392/1978 artt. 9 e 10 e dal codice civile.
20
ALLEGATI: CONTRATTI-TIPO
A) IL CONTRATTO LIBERO
CONTRATTO AD USO ABITATIVO A CANONE LIBERO E DI DURATA DI 4 ANNI PIÙ 4 DI
RINNOVO, CONCORDATO TRA CONFEDILIZIA E SUNIA-SICET-UNIAT, AI SENSI
DELL’ART. 2 COMMA 1 DELLA LEGGE 09/12/1998 N.431 (CON ESCLUSIONE DELLE
FATTISPECIE DI CUI ALL’ART. 1 COMMI 2 E 3 STESSA LEGGE).
Il Sig./La Sig.ra/La Soc. … di seguito denominato/a locatore (assistito/a dall’Associazione Territoriale della
Confedilizia di … in persona di …)
CONCEDE IN LOCAZIONE
al Sig./alla Sig.ra … di seguito denominato/a conduttore identificato/a mediante … (assistito/a dal Sindacato
… in persona di … ) che accetta, per sé e per i suoi aventi causa, l’unità immobiliare posta in via … n. …
piano … scala … int. … composto di n. … vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi
accessori (cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, … ) … non
ammobiliato/ammobiliato, come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti.
TABELLE MILLESIMALI
Proprietà …
Riscaldamento …
Acqua …
Altre …
COMUNICAZIONE ex art. 8 comma 3 D.L. 11/07/1992 n. 333 (convertito in Legge 08/08/1992 n.359)
CODICE FISCALE del locatore …
ESTREMI CATASTALI IDENTIFICATIVI DELL’UNITA’ IMMOBILIARE …
DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI …
CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA …
La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:
1)
Il contratto è stipulato per la durata di anni … dal … al … e si intenderà rinnovato per altri 4 anni
nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto motivata ai sensi
dell’art. 3 comma 1 della legge 09/12/1998 n.431 da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata –
contenente la specificazione del motivo invocato – almeno 6 mesi prima della scadenza. Nel caso in
cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca,
nel termine di 12 mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi per i quali ha
esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle
medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento in misura
pari a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
2)
Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo del contratto ciascuna delle parti avrà diritto di attivare
la procedura per il rinnovo a nuove condizioni oppure per la rinuncia al rinnovo del contratto,
comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare alla controparte almeno sei
mesi prima della scadenza. La parte interpellata dovrà rispondere mediante lettera raccomandata
entro 60 giorni dalla data di ricevimento di tale raccomandata. In mancanza di risposta ovvero di
accordo, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della
suddetta comunicazione il contratto si rinnoverà tacitamente alle medesime condizioni.
21
3)
Il conduttore ha facoltà di recedere per giustificati motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi a
mezzo lettera raccomandata almeno 6 mesi prima.
4)
L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle
persone attualmente con lui conviventi: … .
Per la successione del contratto si applica l’art. 6 della legge 27/07/1978 n. 392 nel testo vigente a
seguito della sentenza della Corte costituzionale 07/04/1988 n. 404.
5)
Il conduttore potrà/non potrà sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l’unità immobiliare,
pena le risoluzione di diritto del contratto. Ove il consenso di cui sopra sia dato, al conduttore (che
dovrà darne adeguata comunicazione al locatore) farà carico ogni obbligo stabilito dall’art. 12D.L.
21/03/1978 n. 59 (convertito dalla legge 18/05/1978 n. 191) e, in caso di subconduttore o
comodatario che sia cittadino extracomunitario, dall’art.7 del D.L.vo 25/07/1998 n. 286. Lo stesso
conduttore dovrà trasmettere al locatore, con lettera raccomandata, copia del contratto di
sublocazione o di comodato intervenuto.
6)
Il canone annuo di locazione – avendo le parti tenute presenti le condizioni oggettive dell’immobile
anche sopra descritte e ben note, e la sua ubicazione – è convenuto in € … che il conduttore si
obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo bonifico bancario ovvero … in
numero … rate eguali anticipate di € … ciascuna, scadenti il … .Il canone non sarà/sarà aggiornato
ogni anno nella misura del 75% della variazione assoluta in aumento dell’indice dei prezzi al
consumo accertata dall’Istat per le famiglie degli operai e degli impiegati, verificatasi rispetto al
mese precedente quello di inizio del presente contratto, a richiesta del locatore.
7)
Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso
o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale
pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata de canone (nonché di quant’altro dovuto
ove di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo
quanto previsto dagli artt. 5 e 55 della legge 27 luglio 1978 n. 392.
8)
Il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore
nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione.
9)
Il conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata adatta all’uso convenuto e
– così – di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi dal quel
momento della medesima custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare
locata nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del
danno. Si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile esistente accusando in
tal caso ricevuta della consegna dello stesso con la firma del presente contratto, così come si
impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. E’ in ogni caso vietato al
conduttore di compiere atti e tenere comportamenti che possono recare molestia agli altri abitanti
dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’immobile, di quanto segue:…
10) Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali
locati e alla loro destinazione o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del
locatore.
11) Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti
che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo, nonché per interruzioni
incolpevoli dei servizi.
12) A garanzia delle obbligazioni che assume con il presente contratto, il conduttore versa/non versa al
locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di € … pari a …
22
mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali che saranno
corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale, come sopra
costituito, sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare
e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale. In caso di costituzione del Fondo depositi
cauzionali da parte di Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat, il locatore deciderà se avvalersi del Fondo
medesimo, secondo le modalità che saranno stabilite. Altre forme di garanzia: … .
13) Per gli oneri accessori le parti faranno applicazione della “Tabella oneri accessori
Confedilizia/Sunia-Sicet-Uniat” registrata il 28/01/1999 a Roma, che le stesse parti dichiarano di
aver letta e di ben conoscere. In ogni caso, sono interamente a carico del conduttore le spese – in
quanto esistenti – relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla ordinaria manutenzione
dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua nonché dell’ energia elettrica, del riscaldamento e del
condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alle forniture degli altri
servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito, saranno a carico del conduttore
nella misura del 90%. Il pagamento di quanto sopra deve avvenire – in sede di consuntivo – entro 2
mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere
l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha, inoltre, diritto di
prendere visione presso il locatore (o presso il suo amministratore o l’amministratore condominiale
ove esistente), anche tramite le organizzazioni sindacali Sunia-Sicet-Uniat, dei documenti
giustificativi delle spese effettuate. Con il pagamento della prima rata del canone annuale, il
conduttore verserà una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal
consuntivo dell’anno precedente.
14) Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle
delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di
riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle
delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di
riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in
condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice
civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocata
dalla proprietà o da almeno tre conduttori.
15) Il conduttore – in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata – si obbliga a
servirsi esclusivamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore – in caso di
inosservanza – autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del
conduttore, il quale nulla potrà pretendere a qualsiasi titolo.
16) Nel caso in cui il locatore intendesse vendere la casa locata, il conduttore dovrà consentire la visita
all’unità immobiliare una volta alla settimana e per almeno due ore, con l’esclusione dei giorni
festivi, oppure con le seguenti modalità: ….
17) Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione nella vendita, da esercitarsi secondo l’art. 38 e 39 della
legge 27/07/1978 n.392.
18) Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione nel caso di nuova locazione alla scadenza del contratto,
da esercitarsi secondo l’art. 40 della legge 27/07/1978 n.392.
19) Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti sono a carico del conduttore.
Il locatore provvederà alla registrazione del contratto,dandone notizia al conduttore. Questi
corrisponderà la quota di sua spettanza,pari alla metà.le parti potranno delegare per la registrazione
del contratto una delle organizzazioni che hanno prestato assistenza per la stipula del presente
contratto.
20) A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della
competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non gli
23
occupi o comunque detenga, presso l’ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile
locato.
21) Qualunque modifica al presente contratto non può avere luogo e non può essere provata se non
mediante atto scritto.
22) Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali
in relazione ad adempimenti connessi con il rapporto di locazione (legge 31/12/1996, n.675).
23) Per quanto non previsto dal presente contratto, le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del
codice civile , della legge 27/07/1978 n.392, della legge 09/12/1998 n. 431 e, comunque, alle norme
vigenti ed agli usi locali.
24) Le parti di comune accordo potranno adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito
all’interpretazione e all’esecuzione del presente contratto la Commissione di Conciliazione
stragiudiziale, paritetica, istituita tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat.
25) Altre pattuizioni: … .
Letto, approvato e sottoscritto
… , lì … .
Il locatore … .
Il conduttore … .
A mente dell’art. 1342 comma 2 del codice civile, le parti specificatamente approvano i patti di cui ai
punti 1), 2), 3), 5), 7), 10), 11), 12), 13), 16), 21),22) e 25).
Il locatore … .
Il conduttore … .
Parte facoltativa
Sottoscrivono in segno della prestata assistenza
Associazione territoriale della Confedilizia
………
Sunia-Sicet-Uniat
………
24
B) IL CONTRATTO CONCORDATO
CONTRATTO AD USO ABITATIVO A CANONE LIBERO E DI DURATA DI 3 ANNI PIÙ 2 DI
RINNOVO CONCORDATO AI SENSI DELL’ART. 2 COMMA 3 DELLA LEGGE 09/12/1998
N.431, E DELL’ART. 1 COMMA 8 DEL DECRETO MIN. LL. PP. 5 MARZO 1999.
Il Sig./La Sig.ra/La Soc. … di seguito denominato/a locatore (assistito/a da … di … in persona di …)
CONCEDE IN LOCAZIONE
al Sig./alla Sig.ra … di seguito denominato/a conduttore identificato/a mediante … (assistito/a da … in
persona di … ) che accetta, per sé e per i suoi aventi causa, l’unità immobiliare posta in via … n. … piano …
scala … int. … composto di n. … vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori
(cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, … ) … non ammobiliato/ammobiliato,
come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti.
TABELLE MILLESIMALI
Proprietà …
Riscaldamento …
Acqua …
Altre …
COMUNICAZIONE ex art. 8 comma 3 D.L. 11/07/1992 n. 333 (convertito in Legge 08/08/1992 n.359)
CODICE FISCALE del locatore …
ESTREMI CATASTALI IDENTIFICATIVI DELL’UNITA’ IMMOBILIARE …
DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI …
CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA …
La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:
1)
Il contratto è stipulato per la durata di anni … dal … e alla prima scadenza, ove le parti non
concordino sul rinnovo del medesimo e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il
contratto è prorogato di diritto per due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore
che intenda adibire gli immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3 della legge
431/1998, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui all’art. 3. alla
scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il
rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria
intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza.
In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla prima scadenza e non
lo adibisca nel termine di 12 mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità agli usi per i
quali ha esercitati la facoltà di disdetta, il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di
locazione alle medesime condizioni di cui al rapporto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento
in misura pari a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
2)
Il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi a
mezzo lettera raccomandata almeno 6 mesi prima.
3)
L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione principale del
conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi: … . Per la successione del contratto si
applica l’art. 6 della legge 27/07/1978 n. 392 nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte
costituzionale 07/04/1988 n. 404.
25
4)
Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall’accordo definito tra … e depositato in
data … presso il Comune di … è convenuto in euro …, che il conduttore si obbliga a corrispondere
nel domicilio del locatore ovvero a mezzo bonifico bancario ovvero … in n. … rate eguali
anticipate di euro … ciascuna scadenti il … .Tale canone è stato determinato dalle parti sulla base
dei seguenti criteri e parametri: secondo quanto stabilito dall’art. … dell’Accordo territoriale per il
Comune di Lucca il canone sarà aggiornato annualmente in misura non superiore al 75% della
variazione del costo della vita accertato dall’Istat. Detto aggiornamento sarà applicato sulle
variazioni del costo della vita eccedenti il 2%. A partire dall’eventuale inizio del quarto anno di
locazione, l’aggiornamento si applicherà in misura pari al 75% dell’intera variazione dell’indice del
costo della vita,accertato dall’Istat e verificatasi nell’anno precedente.
5)
Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso
o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale
pagamento per qualunque causa anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto ove
di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto
previsto dagli artt. 5 e 55 L. 27/07/1978 n. 392.
6)
Il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore
nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione.
7)
Il conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata adatta all’uso convenuto e
– così – di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi dal quel
momento della medesima custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare
locata nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del
danno. Si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile esistente accusando in
tal caso ricevuta della consegna dello stesso con la firma del presente contratto, così come si
impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. E’ in ogni caso vietato al
conduttore di compiere atti e tenere comportamenti che possono recare molestia agli altri abitanti
dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’immobile, di quanto segue:… . Ovvero
come da allegato verbale di consegna.
8)
Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali
locati e alla loro destinazione o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del
locatore.
9)
Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti
che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo, nonché per interruzioni
incolpevoli dei servizi.
10) A garanzia delle obbligazioni che assume con il presente contratto, il conduttore versa/non versa al
locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di € … pari a …
mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali che saranno
corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale, come sopra
costituito, sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare
e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale. In caso di costituzione del Fondo depositi
cauzionali da parte di Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat, il locatore deciderà se avvalersi del Fondo
medesimo, secondo le modalità che saranno stabilite. Altre forme di garanzia: … .
11) Per gli oneri accessori le parti fanno riferimento agli artt. 9 e 10 legge n. 392/1978 e agli Accordi
specifici definiti dalle Associazioni di categoria. In ogni caso, sono interamente a carico del
conduttore le spese – in quanto esistenti – relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla
ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua nonché dell’energia elettrica, del
riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alle
forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito, saranno a
carico del conduttore nella misura del 90%. Il pagamento di quanto sopra deve avvenire – in sede di
26
consuntivo – entro 2 mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di
ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha, inoltre, diritto
di prendere visione presso il locatore (o presso il suo amministratore o l’amministratore
condominiale ove esistente), dei documenti giustificativi delle spese effettuate, anche tramite le
organizzazioni sindacali. Con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore
verserà una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo
dell’anno precedente.
12) Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle
delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di
riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle
delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di
riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in
condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice
civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocata
dalla proprietà o da almeno tre conduttori.
13) Il conduttore – in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata – si obbliga a
servirsi esclusivamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore – in caso di
inosservanza – autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del
conduttore qualora installata dallo stesso, il quale nulla potrà pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve
le eccezioni di legge.
14) Nel caso in cui il locatore intendesse vendere la casa locata, il conduttore dovrà consentire la visita
all’unità immobiliare una volta alla settimana e per almeno due ore, con l’esclusione dei giorni
festivi, oppure con le seguenti modalità: ….
15) Il locatore concede/non concede il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita
dell’immobile locato da esercitarsi secondo gli artt. 38 e 39 della legge 27/07/1978 n. 392.
16) Il locazione concede/non concede il diritto di prelazione al conduttore in caso di nuova locazione,
alla scadenza del contratto, da esercitarsi secondo l’art. 40 della legge 27/07/1978 n. 392.
17) Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti sono a carico del conduttore.
Il locatore provvederà alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi
corrisponderà la quota di sua spettanza, pari alla metà. Le parti potranno delegare per la
registrazione del contratto una delle organizzazioni che abbiano prestato assistenza per la stipula del
presente contratto.
18) Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo e non può essere provata se non
mediante atto scritto.
19) Il locatore e il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali
in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge 31/12/1996 n. 675).
20) Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alla Convenzione
Nazionale di cui all’art. 4 comma 1 della legge n. 431/1998, al decreto del Ministero dei Lavori
Pubblici di concerto con il Ministro delle Finanze di cui all’art. 4 comma 2 della legge n. 431/1998,
del 05/03/1999 all’accordo di cui al punto 4), alle disposizioni del codice civile, della legge
27/07/1978 n.392, della legge 09/12/1998 n. 431 e comunque alle norme vigenti e agli usi locali.
21) Le parti di comune accordo potranno adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito
all’interpretazione e all’esecuzione del presente contratto la Commissione di Conciliazione
stragiudiziale paritetica istituita ai sensi dell’art. 15 dell’Accordo territoriale per il Comune di
Lucca.
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22) ALTRE PATTUIZIONI. Le parti si danno reciprocamente atto che il canone del presente contratto
e le altre pattuizioni sono state convenute nella presupposizione da parte del locatore, conosciuta e
condivisa da parte del conduttore, dell’attuale livello dell’aliquota ICI del Comune di … alla data di
stipulazione del presente contratto e del rimborso annuale da parte del Comune di … di importa
dell’imposta in misura fino ad euro … . conseguentemente in caso di elevazione dell’aliquota ICI o
di non attuazione della previsione di rimborso da parte del Comune, la parte interessata adirà la
Commissione di Conciliazione stragiudiziale di cui all’art. 15 dell’Accordo territoriale per il
Comune di Lucca al fine di determinare la quantità di incremento del canone locativo nel rispetto di
quanto previsto al comma 5 dell’art. 15 precitato.
Letto, approvato e sottoscritto.
… … … , lì … .
Il locatore … .
Il conduttore … .
Sottoscrivono in segno della prestata assistenza
……….
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C) IL CONTRATTO TRANSITORIO
CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO DI NATURA
DELL’ART. 5 COMMA 1 DELLA LEGGE 09/12/1998 N. 431.
TRANSITORIA AI SENSI
Il Sig./La Sig.ra/La Soc. … di seguito denominato/a locatore (assistito/a da … di … in persona di …)
CONCEDE IN LOCAZIONE
al Sig./alla Sig.ra … di seguito denominato/a conduttore identificato/a mediante … (assistito/a da … in
persona di … ) che accetta, per sé e per i suoi aventi causa, l’unità immobiliare posta in via … n. … piano …
scala … int. … composto di n. … vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori
(cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, … ) … non ammobiliato/ammobiliato,
come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti.
TABELLE MILLESIMALI
Proprietà …
Riscaldamento …
Acqua …
Altre …
COMUNICAZIONE ex art. 8 comma 3 D.L. 11/07/1992 n. 333 (convertito in Legge 08/08/1992 n.359)
CODICE FISCALE del locatore …
ESTREMI CATASTALI IDENTIFICATIVI DELL’UNITA’ IMMOBILIARE …
DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI …
CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA …
La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:
1) Il contratto è stipulato per la durata di mesi … dal … al … allorché, fatto salvo quanto previsto dal punto
2), cesserà senza bisogno di disdetta alcuna, e il locatore nel rispetto di quanto previsto dalla Convenzione
Nazionale firmata in data … , dall’articolo … del decreto del Ministero dei Lavori Pubblici e di concerto con
il Ministro delle Finanze del 05/03/1999, dall’art. … dell’Accordo territoriale per il Comune di Lucca,
dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà del contratto: … .
2) Il locatore ha l’onere di confermare il verificarsi dell’evento e della dichiarazione che ha giustificato la
stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata a/r da inviarsi al conduttore
nel termine di giorni … prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera ovvero di
venir meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto si intende ricondotto alla
durata prevista dall’art. 2 comma 1 della legge n. 431/1998. in ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la
disponibilità dell’alloggio alla scadenza e non lo adibisca, nel termine di 6 mesi dalla data in cui ha
riacquistato la detta disponibilità, agli usi espressamente dichiarati nel contratto, il conduttore avrà diritto al
ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all’art. 2 comma 1 della legge n. 431/1998 o, in
alternativa, ad un risarcimento in misura pari a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
3) Ai sensi di quanto previsto dall’art. … dell’Accordo di cui al punto 1) le parti concordano che la presente
locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l’esigenza di abitare l’immobile per
un periodo non eccedente i … mesi per il seguente motivo … che documenta allegando al presente contratto
….
4) Nel caso previsto dall’art. 2 il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto, previo
avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno … prima.
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5) L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle
persone attualmente con lui conviventi: … . Per la successione del contratto si applica l’art. 6 della legge
27/07/1978 n. 392 nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale 07/04/1988 n.404.
6) Il conduttore non potrà sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l’unità immobiliare, pena la
risoluzione di diritto del contratto.
7) Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall’Accordo territoriale per il Comune di Lucca, è
convenuto in euro … che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo
bonifico bancario ovvero … in n. rate eguali anticipate di euro … ciascuna, scadenti il … . Tale canone è
stato determinato dalle parti sulla base dell’applicazione dei seguenti criteri e parametri: secondo quanto
stabilito dall’art. … dell’accordo di cui al punto 1) … .
8) Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o
ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento per
qualunque causa anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto ove di importo pari ad una
mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55 L.
27/07/1978 n. 392.
9) Il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai
loro incaricati ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione.
10) Il conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata adatta all’uso convenuto e – così
– di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi dal quel momento della
medesima custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare locata nello stato medesimo
in cui l’ha ricevuta salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna, altresì, a
rispettare le norme del regolamento dello stabile esistente accusando in tal caso ricevuta della consegna dello
stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea
dei condomini. E’ in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti e tenere comportamenti che possono
recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’immobile, di
quanto segue:… . Ovvero come da allegato verbale di consegna.
11) Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati e
alla loro destinazione o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.
12) Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che
potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo, nonché per interruzioni incolpevoli dei
servizi.
13) A garanzia delle obbligazioni che assume con il presente contratto, il conduttore versa/non versa al
locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di € … pari a … mensilità
del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al
conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale, come sopra costituito, sarà restituito
al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni
obbligazione contrattuale. In caso di costituzione del Fondo depositi cauzionali da parte di Confedilizia e
Sunia-Sicet-Uniat, il locatore deciderà se avvalersi del Fondo medesimo, secondo le modalità che saranno
stabilite. Altre forme di garanzia: … .
14) Per gli oneri accessori le parti fanno riferimento agli artt. 9 e 10 legge n. 392/1978 e agli Accordi
specifici definiti dalle Associazioni di categoria. In ogni caso, sono interamente a carico del conduttore le
spese – in quanto esistenti – relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla ordinaria manutenzione
dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua nonché dell’energia elettrica, del riscaldamento e del
condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alle forniture degli altri servizi
comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito, saranno a carico del conduttore nella misura del
90%. Il pagamento di quanto sopra deve avvenire – in sede di consuntivo – entro 2 mesi dalla richiesta.
Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese
anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha, inoltre, diritto di prendere visione presso il locatore (o presso il suo
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amministratore o l’amministratore condominiale ove esistente), dei documenti giustificativi delle spese
effettuate, anche tramite le organizzazioni sindacali. Con il pagamento della prima rata del canone annuale, il
conduttore verserà una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo
dell’anno precedente.
15) Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle delibere
dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di
condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla
modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento
d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto
applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in
apposita assemblea convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.
16) Il conduttore – in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata – si obbliga a
servirsi esclusivamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore – in caso di inosservanza –
autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore qualora installata
dallo stesso, il quale nulla potrà pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.
17) Nel caso in cui il locatore intendesse vendere la casa locata, il conduttore dovrà consentire la visita
all’unità immobiliare una volta alla settimana e per almeno due ore, con l’esclusione dei giorni festivi,
oppure con le seguenti modalità: ….
18) Il locatore concede/non concede il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell’immobile
locato da esercitarsi secondo gli artt. 38 e 39 della legge 27/07/1978 n. 392.
19) Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti sono a carico del conduttore. Il
locatore provvederà alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponderà la
quota di sua spettanza, pari alla metà. Le parti potranno delegare per la registrazione del contratto una delle
organizzazioni che abbiano prestato assistenza per la stipula del presente contratto.
20) A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della
competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locati a lui locati e, ove egli più non li occupi o
comunque detenga, presso l’Ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.
21) Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo e non può essere provata, se non mediante
atto scritto.
22) Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in
relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge 31/12/1996 n. 675).
23) Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alla Convenzione Nazionale
di cui all’art. 4 comma 1 della legge n. 431/1998, al decreto del Ministro dei Lavori Pubblici di concerto con
il Ministro delle Finanze di cui all’art. 4 comma 2 della legge n. 431/1998, del 05/03/1999, all’accordo di cui
al punto 1), alle disposizioni del Codice civile, della legge 27/07/1978 n. 392, della legge 09/12/1998 n. 431
e comunque alle norme vigenti e agli usi locali.
24) Le parti di comune accordo potranno adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito
all’interpretazione e all’esecuzione del presente contratto la Commissione di Conciliazione stragiudiziale
paritetica istituita ai sensi dell’art. 15 dell’Accordo territoriale per il Comune di Lucca.
25) Altre pattuizioni. E’ convenuto l’adeguamento del canone entro il massimo della fascia di riferimento, in
tutti i casi di trasferimento del rapporto di locazione alla disciplina ordinaria, per cessazione della
transitorietà, mancata conferma o altro, e nel caso di mora del conduttore nel rilascio dell’immobile alla
cessazione del rapporto. L’adeguamento di cui sopra sarà determinato mediante ricorso alla Commissione di
cui all’art. 15 dell’Accordo territoriale per il Comune di Lucca. Al canone così adeguato verrà applicata, solo
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nel caso di mora del conduttore per ritardato rilascio dell’immobile, la maggiorazione del 20% di cui all’art.
6 comma 6 della legge n. 431/1998.
Letto, approvato e sottoscritto.
… … … , lì … … … .
Il locatore … .
Il conduttore … .
A mente dell’art. 1342 comma 2 del Codice civile, le parti specificatamente approvano i patti di cui ai punti
1), 2), 3), 4), 5), 7), 9, 10), 11), 12), 15), 20), 21) e 23).
Il locatore … .
Il conduttore … .
Sottoscrivono in segno della prestata assistenza
……….
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MODELLO 69:
IL MODELLO E’ SCARICABILE DAL SITO www.agenziaentrate.it
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Info
Ufficio Casa - Comune di Lucca……………
Via Santa Giustina, 32 tel. 0583.442616
fax 0583.442601 e.mail: [email protected]
Sunia……………………………………………Via Fillungo tel. 0583.441542
Sicet…………………………………………… Viale Puccini, 1780 tel. 0583.508815
Uniat…………………………………………… Via Barsanti e Matteucci tel. 0583.490654
Ugl-Assocasa…………………………………… Piazza San Frediano n. 15 tel. 0583.491164
Associazione delle proprietà edilizia (Confedilizia)…...…… Piazza Bernardini, 41 tel. 0583.4441
Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari (ASPPI)……… Corso Garibaldi 39 tel.
0583.496042
Unione Piccoli Proprietari Immobiliari (UPPI)……… Via Vittorio Emanuele 14 tel. 0583.55960
Ufficio del Registro…………………………… Via Pubblici Macelli tel. 0583.954293
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