Contratto concordato o convenzionato

Contratto concordato
Il contratto d’affitto è a “canone calmierato” (art. 2 comma 3), cioè prevede CANONI inferiori al
corrente valore di mercato secondo quanto concordato tra le OO.SS degli inquilini e quelle dei
proprietari, Comune per Comune secondo i diversi contratti-tipo degli Accordi territoriali che
prevedono, per zone omogenee, un valore minimo ed uno massimo di oscillazione del Costo di
affitto per mq. La durata prevista per questi contratti-tipo è minore di quella precedente a “canone
libero” 3 + 2 anni.
Il contratto dura minimo 3 anni ed è rinnovabile per altri 2 anni.
Applicazione territoriale: solo nei Comuni dove è stato sottoscritto un accordo territoriale (salvo
decreto ministeriale sostitutivo, mai promulgato).
Durata: minimo 5 anni (3 anni più 2 di rinnovo automatico), quando non si trova intesa sul rinnovo
tra proprietario e inquilino. In casi particolari, stabiliti dalla legge 431/98, anche solo tre anni.
Canone: il canone massimo che è possibile chiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli
inquilini locali, in appositi accordi territoriali. Dipende essenzialmente dalle zone dei comuni,
dall’ampiezza dell’alloggio e dalle sue condizioni.
Aggiornamenti: la percentuale è stabilita negli accordi locali ed è in genere del 75% dell’indice
Istat del costo della vita.
Deposito cauzionale: si versa al momento della firma del contratto, l’importo è massimo tre mesi di
canone anticipato. Il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso
legale, attualmente uguale all’1,5% annuo (salvo che il contratto sia di 6 anni o più).
Suddivisione spese: vale la divisione stabilita dall’accordo locale attualmente vigente. In seguito, si
applicherà quella stabilita da decreto ministeriale. Le spese vanno pagate entro sessanta giorni dalla
richiesta. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una
quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell’anno
precedente.
Disdetta:
1) dall’inquilino: per gravi motivi, almeno sei mesi prima di quando vuole lasciare l’appartamento,
da comunicare con lettera raccomandata;
2) dal proprietario: almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, 5 anni o 3 anni dopo l’inizio
della locazione (nel secondo caso, va motivata). Se il proprietario riacquista la disponibilità
dell’alloggio, in seguito alla disdetta motivata, e non lo adibisce, nel giro di un anno, agli usi per i
quali ha esercitato la facoltà di disdetta, l’inquilino ha diritto al ripristino del rapporto di locazione
alle stesse condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, a un risarcimento pari a tre anni
di canone.
Rinnovo: Automatico, se non c’è disdetta motivata alla prima scadenza triennale, per altri due anni.
Alla fine dei cinque anni, se manca disdetta, il rinnovo è per altri tre anni + due.
Come si compila il Contratto a “canone concordato” detto anche a “canone calmierato” o “secondo
canale” della Legge n. 431/98.
Il modulo, predisposto d’intesa tra le Associazioni degli Inquilini e dei Proprietari, è quello
depositato presso ciascun Comune e va compilato nel seguente modo:
Dati sull’immobile: il contratto deve contenere tutti gli elementi ed i riferimenti documentali e
informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle
attrezzature tecnologiche, anche in relazione alle normative di sicurezza, nonché una clausola di
reciproca autorizzazione ai fini della privacy (Legge 675/96).
Durata: non può essere inferiore ai 3 anni con un rinnovo automatico per altri 2 anni. Gli accordi
locali possono prevedere contratti più lunghi bilanciando la durata con aumenti del canone.
Rinnovo e Disdetta: qualunque sia la durata, il contratto si rinnova automaticamente per 2 anni alla
prima scadenza, fatta salva la facoltà di disdetta del locatore per uso personale o dei familiari o per
ristrutturare o vendere l’immobile. Nel caso in cui il locatore riacquisti la disponibilità
dell’immobile alla prima scadenza ma non lo destini entro 12 mesi agli usi dichiarati, l’inquilino
avrà diritto a rioccupare l’immobile o, in alternativa, a un risarcimento pari a 36 mensilità. Invece,
al termine della proroga biennale, il locatore potrà dare disdetta per lettera Raccomandata A/R con
almeno 6 mesi di anticipo sulla scadenza. In mancanza di tale disdetta, il contratto si intende
tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.
Recesso dell’inquilino: l’affittuario può interrompere il contratto d’affitto in qualsiasi momento
per giustificati motivi, ma deve comunque informare la proprietà con Raccomandata A/R almeno 6
mesi prima.
Utilizzo: l’immobile affittato può essere utilizzato solo per civile abitazione. È bene specificare
quali sono le persone conviventi con l’inquilino per stabilire un eventuale diritto di successione nel
contratto.
Sublocazione: è vietata salvo casi eccezionali.
Canone: il costo della locazione è contrattato tra le parti all’interno delle fasce di oscillazione di
zona e secondo i parametri precisati negli Accordi territoriali locali. Sul contratto si riporta
l’importo annuo che, diviso per 12, fornisce il canone mensile.
Aggiornamenti ISTAT: per tenere conto dell’inflazione il canone sarà aggiornato ogni nuovo anno
nella misura del 75% della variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e
impiegati verificatasi rispetto all’anno precedente calcolato dall’ISTAT (Istituto Nazionale di
Statistica).
Consegna e Riconsegna: il conduttore, cioè l’inquilino, visiona l’immobile e dichiara nel contratto
di averlo riscontrato in perfette condizioni d’uso (se così non è non deve firmare il contratto o deve
verbalizzare quanto di non perfetto riscontrato se è possibile il tutto può essere accompagnato
anche da foto per una documentazione più completa) e si impegna a riconsegnarlo in identiche
condizioni. Analoga verifica deve essere compiuta alla fine della locazione quando si riconsegnano
le chiavi;
Deposito cauzionale: da 2 a 3 mensilità sono versate dall’inquilino al proprietario a garanzia di
eventuali danni. La cauzione dovrà essere restituita, salvo conguagli, al termine della locazione
dopo aver verificato lo stato dell’immobile.
Oneri accessori: all’inquilino competono le spese condominiali ordinarie e al proprietario quelle
straordinarie come da Codice Civile. All’inquilino compete la piccola manutenzione
dell’abitazione.
Visite: il proprietario ha diritto di visitare l’appartamento in orari concordati.
Prelazione sulla vendita: la vigente Legge 431/98 non prevede diritti di prelazione.
Privacy: l’uso dei dati personali è consentito solo per gli adempimenti connessi al rapporto di
locazione.
Imposta di Registro: L’imposta di registro si paga ogni anno entro i primi 30 giorni successivi alla
scadenza del contratto per un ammontare pari al 2% del canone annuo (salvo agevolazioni). In
genere tale imposta viene pagata dal proprietario, ma è obbligo dell’inquilino rimborsarne al
proprietario il 50%.
Diritti e doveri durante la locazione
1) La Legge vigente che regola i contratti d’affitto è la n. 431/98;
2) Le rate del canone sono di norma mensili e si pagano anticipatamente. L’inquilino ha diritto ad
una ricevuta se la forma di pagamento è diversa dal c/c postale, dal bonifico bancario e simili
che, automaticamente, costituiscono una ricevuta di pagamento;
3) Il canone annuo d’affitto è di norma soggetto ogni anno all’adeguamento ISTAT secondo la
variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi
rispetto all’anno precedente. Tale adeguamento può essere pari al 100% della variazione
dell’indice ISTAT (contratti a canone libero) o limitato al 75% della variazione (contratti a
canone concordato);
4) L’inquilino ha l’obbligo di usare la massima cura e diligenza nella conduzione dell’immobile
locato, comprese le parti comuni. La piccola manutenzione (come la riparazione di una perdita
idrica, la sostituzione di un vetro rotto, ecc.) è a carico dell’inquilino. Spetta invece al
proprietario la manutenzione straordinaria dell’immobile (rifacimento facciate, tetto, scale, ecc.);
5) Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei
Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile
sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il
calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.