Rassegna giurisprudenziale sul tema della ripartizione delle spese

Rassegna giurisprudenziale sul tema della ripartizione delle spese in materia di condominio a cura dell’avv. Michele
Bracco.
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Tribunale di Genova 20/01/2011
(Ripartizione spese condominiali)
Manutenzione delle tubature orizzontali:
se di proprietà del condominio, la spesa va ripartita con i millesimi di proprietà.
“ in tema di condominio negli edifici, le parti dell'edificio - muri e tetti (art. 1117 n. 1 cod. civ.) - ovvero le opere ed i
manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 n. 3 cod. civ.) - deputati a preservare l'edificio condominiale
dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose
comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle
singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cod. civ., e non rientrano, per contro, fra quelle
parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e
non di altri (art. 1123, secondo e terzo comma cod. civ. (Cass. 11423/1990)”
Corte di Cassazione, Sezione II, Sentenza 15 giugno 2010, n. 14441
(Ripartizione spese condominiali)
Spese urgenti per conservare la cosa comune e diritto al rimborso.
In tema di spese sostenute dal condomino per conservare la cosa comune, quest'ultimo, ai sensi dell'art. 1134 c.c., può
vantare il diritto al rimborso qualora ne venga dedotta e dimostrata l'urgenza, ovvero la necessità di eseguirle senza
ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini. Tale accertamento di
fatto compete al giudice di merito e detto giudizio è insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato
(Nella specie: interventi di manutenzione per la copertura del fabbricato al fine di evitare infiltrazioni di acque
meteoriche agli appartamenti sottostanti).
Corte di Cassazione, SS.UU., 7 luglio 1993 n. 7449
(Ripartizione spese condominiali)
Ripartizione spese di manutenzione piscina tra condominio e supercondominio.
La piscina non è citata nell’articolo 1117 c.c.; tuttavia, il carattere esemplificativo dell’elencazione contenuta in questa
norma (in tal senso ex multis Cass. 13 marzo 2009 n. 6175) permette di affermare che, salvo diversa disposizione del
titolo, questo bene deve considerarsi di proprietà comune a tutti i condomini. La condominialità delle parti dell’edificio
oltre che dal titolo d’acquisto può essere esclusa se “ per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate
oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio” .
Corte di Cassazione, 7 luglio 2000 n. 9096
(Ripartizione spese condominiali)
Ripartizione spese di manutenzione piscina tra condominio e supercondominio.
" il criterio per decidere se il complesso debba essere regolato dalle norme specifiche sul condominio negli edifici,
ovvero dalle disposizioni sulla comunione in generale, si rinviene nella funzione strumentale o autonoma dei beni
comuni. Le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune, contemplati dalle norme sul condominio negli edifici, non sono
suscettibili di autonoma utilità. Le parti elencate o richiamate per relationem dall'art. 1117 cod. civ., essendo
materialmente necessarie per l'esistenza, ovvero destinate all'uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano, anche
quando presentano una certa autonomia materiale non offrono una utilità autonoma e compiuta, perché la loro
utilizzazione oggettiva e il loro godimento soggettivo si risolvono, come mezzo a fine, nella utilizzazione o nel
godimento degli appartamenti e degli altri locali.[...]Esistono complessi immobiliari, nei quali talune delle parti
comuni sono contrassegnate dalla autonoma utilità. Si pensi alle zone verdi, ai parchi, agli impianti sportivi (i campi
da tennis, da calcio, da pallavolo, da bocce etc.); ai locali adibiti ai servizi vari (i centri commerciali o di riunione);
alle attrezzature per le spiagge. Si tratta di beni, i quali sicuramente accrescono i pregi ed il valore del complesso
immobiliare ed ai titolari forniscono comodità, conforto e svago, ma che non costituiscono parti necessarie per
l'esistenza o per l'uso delle unità abitative, nè destinate al loro uso o servizio. Senza queste cose in comune le
costruzioni esisterebbero ugualmente e potrebbero del pari essere utilizzate. Tra queste parti in comune e le unità
immobiliari non si rinviene la relazione di accessorietà: in fatto, esiste un mero legame spaziale, configurato dalla
collocazione nell'area del complesso. Avuto riguardo alla utilità, che forniscono, costituiscono beni ontologicamente
autonomi, suscettibili di godimento fine a sè stesso, che si attua in modo indipendente dall'uso degli immobili in
proprietà solitaria (tant'è che non sempre tutti i proprietari delle unità immobiliari le utilizzano). In difetto della
relazione di accessorio a principale, manca la ragione, che giustifica il ricorso alle norme specifiche sul condominio
negli edifici".
Corte d’Appello di Roma, 6 febbraio 2008 n. 478
(Ripartizione spese condominiali)
Ripartizione spese ricerca e recisione delle radici di alberi condominiali.
Circa ladecisione sull’eliminazione degli alberi presenti (salvo il caso di pericolo d’imminente caduta che giustifica un
intervento rapido e su iniziativa dell’amministratore o anche di un solo condomino) deve essere adottata con il consenso
di tutti i comproprietari. In tal senso s’è affermato che “ l’abbattimento di alberi, comportando la distruzione di un bene
comune, deve considerarsi un’innovazione vietata ai sensi dell’art. 1121 c.c. e, in quanto tale, richiede l’unanime
consenso di tutti i partecipanti al condominio; né può ritenersi che la delibera di approvazione, a maggioranza, della
spesa relativa all’abbattimento, possa costituire valida ratifica dell’opera fatta eseguire di propria iniziativa
dall’amministratore”.
Le spese ordinarie, devono essere a carico di tutti i condomini, che partecipano alla spesa in ragione dei millesimi di
proprietà, salvo diverso accordo intercorrente tra tutti i comproprietari. Detto accordo, può essere contenuto anche in un
regolamento condominiale contrattuale.
Medesimo ragionamento va applicato alle spese straordinarie urgenti e non. Nel primo caso però, l’amministratore,
ove sorgano contestazioni, dovrà dimostrare il carattere necessario ed indifferibile degli interventi predisposti per
vedersi riconosciuto il diritto alle eventuali anticipazioni o comunque la legittimità del provvedimento assunto.
Cassazione Civile- Sent. n. 3968 del 1997
(Ripartizione spese condominiali)
Ripartizione spese manutenzione e ricostruzione scale.
In un edificio in condominio, le scale, che sono oggetto di proprietà comune a norma dell’art. 1117, n. 1 c.c., se il
contrario non risulta dal titolo, comprendono l’intera relativa “cassa”, di cui costituiscono componenti essenziali ed
inscindibili le murature che la delimitano. Ciò anche se queste assolvono o meno, in tutto o in parte, anche la
funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse. Ne consegue che,
anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti
anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese
deve avvenire in base alla regola posta dall’art. 1124, 1° co., salvo che oggetto dei lavori siano non il vano scale nel suo
complesso ma solo le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale (e
quest’ultimo in tutto o parte delimitanti), poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante
l’applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli artt. 1123, 2° co., e 1124, 1° co., c.c.
Tribunale di Salerno 23/01/2008
(Ripartizione spese condominiali)
Ripartizione spese di manutenzione delle scale.
La manutenzione delle scale è posta a carico dei proprietari dei piani cui servono, secondo i criteri indicati nell’art. 1124
c.c. (La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra
metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo). Infatti, in ordine alla ripartizione delle spese di
manutenzione e ricostruzione relative all'ascensore destinato all'uso comune di un edificio in condominio, va applicata in mancanza di una specifica disposizione di legge al riguardo, ed identica essendone la rado - la regola dettata dall'art.
1124 c.c. per le scale del fabbricato. Tali spese vanno, di conseguenza. ripartite per metà in ragione del valore dei
singoli piani o porzioni di piano. e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Cassazione Civile- Sent. n. 432 del 2007
(Ripartizione spese condominiali)
Ripartizione spese pulizia delle scale.
La ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo
di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell’art. 1124 c.c., il
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quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall’art. 1123, 2° co., c.c., della ripartizione
della spesa in proporzione all’uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei
piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. (Nell’affermare tale principio, la
S.C. ha anche precisato che, ai fini della ripartizione della spesa suddetta, deve considerarsi invece ininfluente la
destinazione in atto delle singole unità immobiliari).
Cassazione Civile- Sent n. 5975 del 2004
(Ripartizione spese condominiali)
Ripartizione spese manutenzione e installazione impianto ascensore.
In meritoall'ascensore condominiale, i principi posti dall’art. 1124 c.c.- relativi alla ripartizione delle spese di
manutenzione a ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l’altra
metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo)- è applicabile per analogia, ricorrendo l’identica
ratio, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente. Nell’ipotesi, invece,
d’installazione ex novo dell’impianto dell’ascensore trova applicazione la disciplina dell’art. 1123 c.c. relativa alla
ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di
ciascun condomino) (Cass. Civ. Sent. n. 2833 del 1999).
Inoltre, in assenza di prova circa l'esistenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri
derogatori, deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che
non usufruiscono dell'impianto di ascensore, essendo comunque comproprietari dell'impianto comune, sono tenuti a
contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria ed a quelle di ricostruzione dell'impianto, mentre gli
stessi sono esonerati ex art. 1123, secondo comma, c.c. dalla contribuzione alle spese di esercizio e di pulizia di tale
impianto che non utilizzano (Trib. Genova, Sez. III, 02/05/2003).
Per completezza di esposizione, si riportano, qui di seguito, i criteri di ripartizione delle spese condominiali.
RIPARTO DEGLI ONERI ACCESSORI E DELLE SPESE DEGLI INTERVENTI DI MANUTENZIONE E
RIPARAZIONE
PRINCIPIO GENERALE
Spettano al proprietario la sostituzione o riparazione di apparecchiature di servizio all'unità locata quando il mancato
funzionamento deriva da naturale vetustà o è conseguenza dei vizi della cosa. In caso di danneggiamento per colpa
dell'inquilino questi è tenuto al ripristino. Spettano al conduttore e sono quindi ripetibili tutte le spese relative
all'erogazione dei servizi, le spese di pulizia e per la manutenzione ordinaria degli impianti.
CASI PARTICOLARI ATTINENTI L'INTERNO DELL' UNITÀ LOCATA:
-Impianto di produzione di acqua caldaDurante il primo anno di locazione la manutenzione e le riparazioni sono a carico del proprietario, salvo che non sia
dimostrabile la responsabilità dell'inquilino. Dopo il primo anno di locazione le spese di sostituzione spettano in parti
uguali al proprietario e all'inquilino, mentre le riparazioni sono a carico dell'inquilino. - Impianto elettrico esistente all'inizio della locazioneManutenzione e riparazione sono a carico dell'inquilino dopo i primi sei mesi dall'inizio del rapporto locativo. Impianto di riscaldamento autonomo È a carico del proprietario la sostituzione per obsolescenza. Sono a carico
dell'inquilino le pulizie e le manutenzioni conseguenti all'uso ex D.P.R. 412/93.
- Imbiancature e verniciatureLe tinteggiature e verniciature dell'unità locata e i suoi impianti nel corso della locazione sono a carico dell'inquilino.
Le verniciature rese necessarie da riparazione per infiltrazioni derivate da rotture degli impianti di carico e scarico delle
acque o da altre cause accidentali sono a carico della proprietà.
La verniciatura degli infissi esterni e ringhiere è a carico del proprietario, così come le sostituzioni relative.
Gli interventi di manutenzione ordinaria conseguenti all'uso sono a carico degli inquilini (ad es. la sostituzione delle
cinghie, delle molle avvolgenti le stesse e dei ganci di fermo).
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- IntonaciLa riparazione degli intonaci e rimessa in pristino sono a carico del proprietario, purché non dipendenti da colpa
dell'inquilino.
-TubazioneLe riparazioni e sostituzioni delle tubature dell'acqua e del gas e dei condotti di scarico dei servizi sono a carico del
proprietario, salvo che esse siano rese necessarie da colpa o da incuria dell'inquilino.
- Unità igienico-sanitarieLe manutenzioni straordinarie e sostituzioni delle unità igienico-sanitarie (rubinetteria, lavelli, vasche, piatti docce,
water, bidet, etc.) sono a carico del proprietario salvo che esse siano rese necessarie da colpa o da incuria dell'inquilino,
mentre le manutenzioni ordinarie per il buon funzionamento sono a carico dell'inquilino.
CASI PARTICOLARI ATTINENTI LE PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO:
- PortieratoSpettano al proprietario i costi di qualsiasi natura per l'alloggio di proprietà condominiale in uso al portiere, nonché
l'accantonamento per l'indennità di liquidazione così come previsto dal contratto nazionale di categoria. Spettano
all'inquilino la retribuzione e i contributi INPS e INAIL oltre le eventuali altre indennità per servizi prestati, così come
previsto dai contratti nazionali di categoria (ad es. indennità, citofoni, etc.).
- Pulizie parti comuniSpettano all'inquilino le spese di retribuzione personale e contributi, costo dei materiali vari necessari (ad esclusione
dell'acquisto delle apparecchiature lucidatrici, etc.). La proprietà è tenuta a dotare il personale addetto alle pulizie di
apparecchiature necessarie.
- GiardinaggioLe spese relative alla manutenzione ordinaria dei giardini, cioè il taglio periodico dell'erba, le pulizie, la potatura e
l'annaffiatura, sono a carico dell'inquilino solo se il giardino è utilizzabile dall'inquilinato. Le spese per l'acquisto degli
attrezzi ed ogni altra spesa di carattere straordinario sono a carico della proprietà.
- Riscaldamento - Produzione di acqua caldaSe gli impianti sono centralizzati tutte le spese di manutenzione e d'uso sono a carico dell'inquilino. Ogni altra spesa
straordinaria è a carico della proprietà.
- AscensoreSono a carico dell'inquilino la Forza Motrice, il canone di manutenzione in abbonamento, le piccole manutenzioni
derivanti dall'uso (ad es. il cambio delle funi) e da negligenza ai sensi dell'art. 1609 c.c. Ogni altra spesa è a carico della
proprietà.
- Energia elettrica parti comuni – AcquaSono a carico dell'inquilino le sostituzioni delle lampadine. Tutte le altre sostituzioni sono a carico della proprietà.
- Trasporto rifiuti solidi urbani e rotazione sacchiSono a carico dell'inquilino, salvo la spesa relativa non sia pagata direttamente all'Esattoria Comunale. Per rotazione
bidoni si intende il trasporto dei rifiuti dal luogo di raccolta al piano stradale e il rimborso delle spese relative
all'acquisto dei sacchi di plastica. L'acquisto, l'installazione e la sostituzione delle tramogge e dei contenitori di altro
tipo sono a carico della proprietà, l'ordinaria manutenzione è a carico degli utenti.
- Impianti variSono a carico del proprietario le spese per l'installazione dell'impianto dei video citofoni, degli apri porta e delle
suonerie. Sono a carico dell'inquilino le spese di manutenzione ordinaria relative agli impianti sopra elencati. Le
sostituzioni non causate da colpa dell'inquilino sono a carico della proprietà.
- Fosse biologiche - Pozzetti - Pozzi neriSono a carico dell'inquilino soltanto lo spurgo e la disotturazione delle colonne di scarico e dei relativi pozzetti.
- Spese di amministrazione e assicurazione dello stabileSono ripartite in parti uguali fra inquilino e proprietario.
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- Servizi vari a carico dell'inquilinoSono a carico dell'inquilino le nuove installazioni di apparecchiatura di ricezione centralizzata televisiva, purché
l'inquilino utilizzi il servizio. Se l'inquilino nei primi due anni dall'installazione del servizio sopra indicato libera
l'alloggio che occupa interverranno accordi tra le parti per l'eventuale rimborso. Sono a carico anche le targhette dei
nominativi sul casellario postale e sulle tastiere del campanello.
TABELLA ONERI ACCESSORI
(Concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat)
Legenda:
(L) locatore
(C) conduttore
Amministrazione
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali
C
L
Ascensore
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni
C
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti
L
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge
L
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione
Tasse annuali per rinnovo licenza d'esercizio
C
L
Ispezioni e collaudi
C
Autoclave
Installazione e sostituzione integrale dell'impianto o di componenti primari
(pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.)
L
Manutenzione ordinaria
Imposte e tasse di impianto
C
L
Forza motrice
C
Ricarico pressione del serbatoio
C
Ispezione, collaudi e lettura contatori
C
Impianti di illuminazione, di videocitofono e speciali
Installazione e sostituzione dell'impianto comune di illuminazione
L
Manutenzione ordinaria dell'impianto comune di illuminazione
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme
C
L
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni
C
L
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili
C
L
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili
C
Impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua
Installazione e sostituzione degli impianti
L
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti
L
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario
C
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale
C
Lettura dei contatori
C
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Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua
C
Impianti sportivi
Installazione e manutenzione straordinaria
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L
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.)
C
Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la
manutenzione ordinaria (es. terra rossa)
C
Impianto antincendio
Installazione e sostituzione dell'impianto
L
Acquisti degli estintori
L
Manutenzione ordinaria
C
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi
C
Impianto televisivo
Installazione, sostituzione o potenziamento dell'impianto televisivo centralizzato
L
Manutenzione ordinaria dell'impianto televisivo centralizzato
C
Parti comuni
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico
L
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari
C
L
Manutenzione ordinaria di tetti e lastrici solari
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura
C
L
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei
condotti e pozzetti
Sostituzione di marmi, corrimano e ringhiere
C
L
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni
C
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni
C
Installazione e sostituzione di serrature
L
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni,
armadietti per contatori, zerbini, tappeti guide e altro materiale di arredo
C
L
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori,
bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti guide e altro materiale di arredo
C
Parti interne dell'appartamento locato
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti
L
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti
C
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e
sanitario
C
Rifacimento di chiavi e serrature
C
Tinteggiatura di pareti
C
Sostituzione di vetri
C
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e
dell'impianto citofonico e videocitofonico
C
Verniciatura di opere in legno e metallo
Manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento
Portierato
C
L
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi
previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi,
ferie e indennità varie, anche locali, come da CCNL
10% 90%
Materiale per le pulizie
C
Eventuale alloggio del portiere (pari all'indennità sostitutiva prevista dal CCNL) 10% 90%
Manutenzione ordinaria della guardiola
Manutenzione straordinaria della guardiola
10% 90%
L
Pulizia
Spese per l'assunzione dell'addetto
L
Trattamento economico dell'addetto, compresi contributi previdenziali e
assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità
varie, anche locali, come da CCNL
Spese per il conferimento dell'appalto a ditta
C
L
Spese per le pulizie appaltate a ditta
C
Materiale per le pulizie
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia
C
L
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia
C
Deratizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie
C
Disinfezione di bidoni e contenitori di rifiuti
C
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori
Sacchi per la pre-raccolta dei rifiuti
C
L
C
Sgombero neve
Spese relative al servizio, compresi i materiali d'uso
Le voci non presenti nella tabella sono regolate dalle norme di legge vigenti e agli usi locali.
C
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