Norme Urbanistiche e Incentivi Fiscali per la Riqualificazione diffusa

Norme Urbanistiche e Incentivi Fiscali
per la Riqualificazione diffusa
del Patrimonio Edilizio
Ecocasa&Ecoimpresa Expò 2012
18/02/2012
Luca Biancucci
Da 30 anni si parla di riqualificazione urbana
Ma quanto si è fatto finora ha riguardato le aree dismesse
industriali, ferroviarie, militari, ……..
Motivazioni e Strumenti si sono evoluti nel tempo
Rimettere in valore grandi
patrimoni inutilizzati
Recuperare degrado
PRU, PRUSST
Contratti di quartiere
Densificazione v/s
Consumo di suolo
Efficienza energetica
(e Sismica)
?
Si allarga il campo di attenzione
„
Da aree urbane ‘speciali’ a tutto il tessuto
urbano costruito nel dopoguerra fino agli
anni ’90
„
Dagli ‘Ambiti da Riqualificare’ (trasformare)
agli ‘Ambiti Urbani Consolidati’ (sostituire)
„
Da strumenti (piani urbanistici, canali di
finanziamento, …..) speciali ad hoc per
grandi trasformazioni a strumenti ordinari
diffusi per micro-interventi
Tutt’altro ordine di problemi
„
tessuti urbani che di norma non necessitano di trasformazioni
sostanziali, ma nei quali occorre operare dentro ad un
impianto consolidato ( con i suoi limiti …)
„
edifici prevalentemente in uso, dove si richiede di intervenire
in presenza dell’utenza o, in alternativa, di disporre di soluzioni
‘parcheggio’
„
interventi la cui fattibilità economica non può godere del
sostanziale incremento di valore derivante dal cambio d’uso,
che è la principale molla della riconversione degli insediamenti
produttivi dismessi
„
gli interlocutori sono le famiglie, i piccoli proprietari:
proprietà piccole, frazionate ed eterogenee, committenti con
ridotta capacità imprenditoriale e ridotta disposizione
all’investimento
La Regione indica la strada
„
L.R. 6 / 2009: “la pianificazione urbanistica
stabilisce incentivi volumetrici e altre forme di
premialità progressive e parametrate ai livelli
prestazionali raggiunti, per ….. realizzare …. un
significativo miglioramento dell’efficienza
energetica degli edifici”
„
Nuovo PTR: “rigenerazione dei tessuti urbani
consolidati attraverso la ristrutturazione e la
sostituzione edilizia per raggiungere elevati
standard di qualità architettonica e di efficienza
energetica”
Finora incentivati interventi parziali
I provvedimenti finora assunti hanno riguardato le
normative tecniche e la leva fiscale
„
„
„
Inserimento di F.E.R. ( fonti energia rinnovabile )
Detrazioni fiscali per le ristrutturazioni: 36%
Detrazioni fiscali per miglioramento energetico: 55%
Il risultato sono stati interventi ‘leggeri’ sugli edifici,
numerosi e quindi complessivamente efficaci nei grandi
numeri, ma parziali e poco organici sulle prestazioni del
singolo edificio
„
„
Interventi che raramente sono preceduti da una
diagnosi complessiva dei ‘mali’ dell’edificio
Interventi che hanno potuto agire sull’efficienza
energetica (si raggiunge la Classe C o al più B …) ma
non su altri aspetti: sicurezza sismica,isolamento
acustico, innovazione tecnologica ….
Finora incentivati interventi parziali
Indubbiamente si otterrebbero effetti più sostanziali
se gli incentivi fossero rivolti ad interventi più
organici e rivolti a migliorare l’insieme delle
prestazioni dell’edificio.
„
„
La Demolizione e Ricostruzione con aumento
volume risulta penalizzata (niente detrazioni fiscali)
La R.E. è finalmente incentivata con cd. Decreto
salva Italia
„
Manca il versante degli incentivi urbanistici:
incremento di volume e densificazione
„
I Comuni, salvo rare eccezioni, non hanno ancora
adeguato i RUE ( Regolamento Urbanistico Edilizio )
Finora incentivati interventi parziali
Molti Comuni hanno introdotto incentivi volumetrici
legati al raggiungimento di prestazioni ambientali
superiori
„ es. ECOABITA
Ma si tratta di incentivi ( es. +10%) che hanno
efficacia per le nuove costruzioni
Pochissimi RUE hanno studiato incentivi specifici
più alti rivolti a favorire la demolizione e
ricostruzione:
„ es. Bologna, Bassa Romagna, Rimini,
Formigine ….
(e non si ha ancora riscontro sull’ efficacia …)
Casi - studio su tipologie ricorrenti
Un condominio anni 60
di 4 piani con 9 alloggi
Una villetta anni 70
mono-familiare
Una corretta metodologia di approccio
„
Diagnosi (energetica ma non solo) del sito e
dell’edificio secondo una metodologia
standardizzabile
„
Definizione di più modalità di intervento a diversa
onerosità
„
Per ciascuna modalità: valutazione
ƒ del costo,
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
delle prestazioni raggiungibili,
del risparmio energetico,
dei tempi di ammortamento,
dell’incremento del valore patrimoniale
„
Definizione degli obiettivi del committente
„
Scelta finale dell’intervento appropriato sulla base di
un confronto trasparente
Livelli di intervento
„
„
A) intervento conservativo ‘leggero’ con la presenza degli utenti
all’interno. Può suddividersi in sottocasi :
A1) intervento conservativo ‘leggero’ (livello 1) Riguarda gli impianti e
l’involucro, non modifica la sagoma, né incrementa le Superfici Utili. (Manutenzione
Straordinaria). Obiettivi: risparmio energetico e auto-generazione energetica da FER.
„
A2) intervento conservativo (livello 2), con disagi sopportabili da parte
dell’utenza. Prevede incremento delle Su all’interno della sagoma, attraverso
chiusura di logge o rifunzionalizzazione di sottotetti. (Ristrutturazione Edilizia). Obiettivi:
risparmio energetico e auto-generazione energetica da FER, incremento dell’abitabilità
e del valore commerciale.
„
A3) intervento conservativo (livello 3) ancora con disagi sopportabili da parte
dell’utenza. Prevede l’ampliamento della sagoma e del numero di unità immobiliari.
(Ristrutturazione con Ampliamento). Obiettivi: risparmio energetico e auto-generazione
energetica, incremento di alloggi e dell’utenza e del valore commerciale.
„
B) intervento conservativo previo allontanamento dell’utenza. Può
riguardare in particolare alberghi, scuole, edifici commerciali, altri edifici per servizi.
Obiettivi: risparmio energetico e auto-generazione energetica da FER, ma anche
miglioramento sismico e, nel caso di edifici privati, incremento del valore commerciale
dell’immobile.
„
C) intervento di sostituzione (demolizione e ricostruzione), incentivato
dalla possibilità di incremento volumetrico. Obiettivi: realizzazione di un edificio con
elevate prestazioni energetiche ed antisismico e con caratteristiche (taglio degli alloggi,
finiture) pienamente rispondenti alla domanda odierna, nonché il sostanziale incremento
del valore commerciale dell’immobile.
Cosa emerge dai casi-studio
Una serie di interventi leggeri coordinati, in presenza
dell’utenza, può portare l’edificio dalla classe G alla
classe C, ma difficilmente si va oltre …,
e poi non si migliora la risposta sismica, l’incremento
di valore immobiliare è limitato.
I tempi di ammortamento oscillano
secondo diverse variabili:
„ Interventi sull’involucro: ammortamento
in 6/20 anni
„ Interventi sugli impianti e produzione da
F.E.R.: ammortamento in 3/10 anni
„ Tempi molto ridotti con le detrazione del
55% o 36%
Cosa emerge dai casi-studio
Perché possa diventare economicamente conveniente
la demolizione, con ricostruzione di un edificio ad alta
efficienza, occorre che l’intervento dia luogo ad elevato
incremento di valore, condizionato da più variabili:
ƒ valori immobiliari medi della zona
ƒ livello di degrado dell’edificio
ƒ detrazioni fiscali
ƒ incremento di volume consentito dalle
norme urbanistiche: almeno un piano in più
Occorre agire contestualmente su due
fronti:
„
„
norme fiscali ( detrazioni strutturali )
norme RUE: premi in volume/superfici
Agevolazioni fiscali
Tre filoni :
„
estendere la detrazione fiscale del 36% al tipo
di intervento “demolizione e ricostruzione”
„
definire un periodo di esenzione dell’ IMU dopo la
trasformazione di un vecchio edificio in uno ad alti
livelli prestazionali
„
tassare maggiormente l’urbanizzazione di nuove
aree
Calibrati incentivi urbanistici locali
Tema molto complesso.
Intervenire negli Ambiti Urbani Consolidati richiede di
mediare con cautela fra esigenze conflittuali
„
Buone ragioni generali per introdurre premi in volume:
una città compatta e ragionevolmente densa è più
sostenibile
„
Sovente condizioni favorevoli: densità urbane mediobasse, buone dotazioni di servizi
„
Ma spesso è problematico: equilibrio precario fra carico
urbanistico e capacità delle reti e dotazioni della città
pubblica
„
Occorrono ricette differenziate fra centro e centro e fra
tessuti diversi nello stesso centro
Densificare è difficile ma bisogna provare
„
„
„
„
Anche la perequazione urbanistica può essere
utilizzata in modo creativo a questi fini:
per disporre di aree edificabili a rotazione
per disporre di alloggi-parcheggio a rotazione
per delocalizzare i premi volumetrici altrove quando
non si può addensare sul posto
le aree di nuova urbanizzazione, sempre più
ridotte, dovrebbero essere utilizzate come risorsa
funzionale alle operazioni di riqualificazione urbana
e/o rigenerazione edilizia
C’è molto da sperimentare …
… Grazie per l’ Attenzione
Luca Biancucci
Tecnicoop Società di Ingegneria
via San Felice, 21 – 40122 – Bologna
[email protected]