estratto - Memento Pratico

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RENT TO BUY
Q Ed. Ipsoa - Francis Lefebvre
ACQUISTO
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CAPITOLO 4
Rent to buy
SOMMARIO
A. Conclusione del contratto ................
B. Funzionamento ...............................
C. Inadempimento...............................
1838
1861
1902
D. Fallimento ......................................
E. Modello di contratto ........................
1907
1915
Il rent to buy (letteralmente «locare per acquistare») è un contratto, diverso dalla locazione
finanziaria, che prevede l’immediata concessione del godimento di un immobile (rent), con
diritto per il conduttore di acquistarlo (buy) entro un termine determinato, imputando al
corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.
1825
Lo scopo è quello di agevolare e preparare la vendita di immobili attraverso un’operazione
contrattuale basata su due contratti collegati stipulati in momenti diversi:
— prima, il vero e proprio contratto di rent to buy, in cui si attribuisce a un soggetto il
godimento dell’immobile che egli ha intenzione di acquistare;
— poi, la vendita, che non differisce da un normale contratto di vendita: è però eventuale
perché subordinata al fatto che il conduttore eserciti il diritto d’acquisto contrattualmente
previsto.
Nello schema che segue riepiloghiamo le fasi fondamentali dell’operazione.
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1829 Disciplina Dal 13 settembre 2014 è in vigore la legge che disciplina il rent to buy: ne regola
direttamente alcuni aspetti, per altri invece rinvia alle disposizioni in materia di contratto preliminare e di usufrutto, in quanto compatibili (art. 23 DL 133/2014 conv. con modif. in L. 164/2014).
Prima di tale data, in mancanza di una normativa specifica, la prassi aveva creato forme di
contratti atipici simili al rent to buy, ma che, tuttavia, non garantivano sempre e in modo
uniforme le parti in caso di inadempimento.
La nuova disciplina si applica a tutti quei contratti che prevedono l’immediata concessione del godimento di
un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.
1831 Vantaggi Il contratto di rent to buy in funzione della conclusione di una successiva
vendita presenta vantaggi per entrambe le parti, soprattutto in momenti di crisi del mercato
immobiliare.
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Il futuro acquirente infatti può:
— acquistare l’immobile pagandone il prezzo in modo dilazionato, pur avendone immediatamente la disponibilità;
— rimandare la decisione se acquistare o meno l’immobile dopo averlo utilizzato a titolo di
locazione;
— ottenere facilitazioni nella richiesta di un mutuo, sia perché riesce a dimostrare un miglior
storico creditizio in termini di punteggio di solvibilità sia perché risulta ridotto l’importo da
farsi erogare (le banche infatti non concedono quasi mai mutui oltre l’80% del valore di
perizia dell’immobile);
— posticipare l’atto notarile e le relative spese;
— posticipare il momento in cui deve versare le imposte sull’acquisto;
— godere di un maggior tempo per vendere l’immobile che intende sostituire con quello
oggetto del futuro acquisto.
1832
Il venditore, soprattutto se è un’impresa costruttrice, in primo luogo riesce a trovare più
facilmente l’acquirente degli immobili. Inoltre si giova dell’immediata messa a rendita dell’immobile attraverso la locazione, evitando il danno da immobile invenduto (in termini di
manutenzione, di potenziale obsolescenza, di oneri finanziari, di mancati ricavi) e alleggerendosi le spese di gestione ordinaria dell’immobile che si addebitano al conduttore.
1833
Differenze con altri contratti
1835
Vi sono alcuni contratti che hanno come scopo
quello di posticipare il momento dell’acquisto di un immobile, ma che differiscono dal rent
to buy sia per la struttura sia per il regime fiscale.
Nel contratto preliminare sia il promittente venditore sia il promissario acquirente si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita dell’immobile; nel rent to buy invece il
conduttore-acquirente non ha l’obbligo, ma il diritto di acquistare il bene. Inoltre, se si tratta
di contratto preliminare ad effetti anticipati (in cui il possesso dell’immobile avviene anticipatamene rispetto alla vendita e il prezzo viene sostanzialmente già pagato al preliminare),
è possibile che l’amministrazione finanziaria riqualifichi il contratto in termini di vendita
effettiva e richieda il pagamento delle imposte fin dal momento della stipula del preliminare
(ciò rileva soprattutto quando al momento del preliminare non sono ancora trascorsi i 5
anni dall’acquisto di un immobile e il venditore si trova a realizzare una plusvalenza).
La vendita con riserva di proprietà (detta anche vendita con patto di riservato dominio) è una
normale vendita a rate dove l’acquirente entra in possesso della casa all’atto della stipula del
contratto, ma il venditore mantiene la proprietà; fino al pagamento dell’ultima rata cioé al
pagamento dell’integrale saldo del debito. Nel rent to buy, il conduttore-acquirente ha la
possibilità di decidere entro un determinato termine se stipulare o meno il successivo
contratto di vendita. Inoltre nella vendita con riserva della proprietà, l’imposizione fiscale
e i costi notarili vengono sostenuti interamente all’atto della stipula.
Il buy to rent è invece una vendita immediata con prezzo dilazionato e con garanzia per il
venditore di diventare nuovamente proprietario in caso di inadempimento del compratore.
Si tratta quindi di una vera e propria vendita cui è apposta una condizione risolutiva in caso
di mancato adempimento dell’obbligo di pagare il prezzo (c.d. condizione di adempimento
la cui ammissibilà è tuttavia negata da una parte della dottrina).
Nella prassi viene utilizzato anche un particolare contratto preliminare definito help to buy caratterizzato da un
pagamento dilazionato anteriore alla stipula dell’atto di vendita e volto a favorire la vendita con il pagamento del
residuo prezzo pattuito. In questo caso, grazie agli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare, si ottiene la
disponibilità immediata del bene con il versamento del solo anticipo (nella prassi circa il 20-30% del totale) e si
agevola anche l’ottenimento del successivo finanziamento per il saldo in quanto relativo al solo residuo.
A. Conclusione del contratto
Parti Le parti del contratto sono:
— il concedente-venditore: è colui che concede in godimento l’immobile e si obbliga a
venderlo al conduttore entro un determinato termine; può essere sia una persona fisica sia
un’impresa;
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— il conduttore-acquirente: è colui a cui è concesso in godimento l’immobile e, contemporaneamente, il diritto di acquistarlo entro un determinato termine.
1840 Oggetto
Il contratto ha per oggetto immobili. La legge non prevede alcuna limitazione.
Pertanto possono essere:
— terreni;
— immobili da costruire; in tal caso, prima di stipulare il contratto è necessario che il
concedente-venditore provveda alla cancellazione dell’ipoteca;
— immobili sia ad uso abitativo sia ad uso commerciale (negozi, uffici, magazzini, ecc.).
Il rent to buy è applicabile anche agli alloggi sociali (di cui al DM Infrastrutture 22 aprile
2008) (art. 8 nuovo c. 5 bis DL 47/2014 conv. in L. 80/2014 introdotto dal DL 133/2014 conv.
in L. 164/2014), purché si perfezioni il procedimento di autorizzazione della Commissione
Europea ai sensi dell’art. 107 Trattato FUE (art. 23 c. 8 DL 133/2014 conv. in L. 164/2014).
1843 Contenuto
(art. 23 c. 1 e 1-bis DL 133/2014 conv. in L. 164/2014)
Il contratto deve riportare:
— le generalità delle parti;
— la descrizione dell’immobile (con i relativi dati catastali);
— la concessione del godimento immediato dell’immobile;
— la durata del contratto (v. n. 1851);
— l’attribuzione del diritto di acquistare l’immobile entro un certo termine (v. n. 1896 e s.);
— il canone di godimento (v. n. 1849), con indicazione della parte da imputare ad acconto
prezzo;
— l’indicazione del prezzo del successivo trasferimento della proprietà dell’immobile;
— l’obbligo per il concedente-venditore di imputare, quale acconto del prezzo di trasferimento, la parte di canone indicata nel contratto;
— l’obbligo del concedente-venditore di restituire, in caso di mancato esercizio del diritto di
acquisto da parte del conduttore-acquirente, la quota del canone imputata ad acconto
prezzo (tale obbligo è in vigore dal 12 novembre 2014 in quanto introdotto dalla L.
164/2014 di conversione del DL 133/2014).
Per un esempio pratico si veda il modello di contratto di rent to buy al n. 1915.
1845 Le parti possono poi concordare di inserire nel contratto altri elementi per disciplinare aspetti
particolari: ad esempio, possono regolare i casi di recesso, inserire clausole penali o condizioni; possono anche prevedere la cedibilità della posizione contrattuale ovvero regolamentare gli effetti dell’inadempimento dell’obbligo di trasferimento, con pattuizioni ulteriori
rispetto a quelle previste dalla legge.
1847 Forma Il contratto deve essere stipulato per atto pubblico notarile o per scrittura privata
autenticata. La forma è richiesta ai fini della trascrizione del contratto presso l’Agenzia delle
Entrate - Ufficio del Territorio (v. n. 1853).
Se l’oggetto del contratto è un immobile da costruire per procedere alla stipula dell’atto, il
concedente-venditore (solitamente un’impresa di costruzione) ha l’obbligo di provvedere
alla cancellazione dell’ipoteca ovvero se il conduttore-acquirente intende accollarsi una
quota del mutuo originario, ha l’obbligo di provvedere al suo frazionamento in quote. Al
notaio infatti è vietato ricevere l’atto di vendita se prima non si è provveduto in tal senso (art.
8 D.Lgs. 122/2005 richiamato dall’art. 23 c. 4 DL n. 133/2014 conv. in L. 164/2014).
L’intervento del notaio in sede di stipulazione del rent to buy, in ogni caso, consente di evidenziare l’esistenza
di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli sull’immobile: in tal modo si evita che tali problemi emergano soltanto
in sede di verifiche preliminari al successivo atto di vendita. Inoltre il notaio acquisisce la documentazione sulla
situazione urbanistica dell’immobile, le planimetrie e la documentazione catastale, e se necessario può suggerire una verifica da parte di un tecnico di fiducia. In questa sede possono essere affrontati anche i problemi
derivanti da eventuali diritti di prelazione.
1849 Canone
Il canone previsto nel contratto rappresenta in parte il corrispettivo del godimento dell’immobile (come fosse un canone di locazione) e in parte un acconto sul prezzo
della futura vendita.
Le parti sono libere di concordarne:
— l’importo complessivo;
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— la quota da imputare ad acconto prezzo (al momento della stipula della vendita tale
quota dovrà essere detratta dal prezzo stabilito per la futura cessione dell’immobile);
— le scadenze alle quali il conduttore-acquirente deve pagare: di solito il pagamento è
mensile anticipato, ma può essere previsto anche un pagamento trimestrale o semestrale.
Possono inoltre determinare il numero dei canoni il cui mancato pagamento (anche non
consecutivo) comporta la risoluzione del contratto (v. n. 1904).
Per gli esempi pratici di tale clausola, si veda il modello di contratto al n. 1915, art. 4.
Durata
Il contratto può avere una durata pari a quella prevista dalla legge per le
locazioni (4 + 4 per abitazioni, 6 + 6 per uffici e negozi) oppure una durata differente, in
base alle specifiche esigenze delle parti. In ogni caso il futuro acquirente entra immediatamente nella disponibilità dell’immobile come conduttore.
1851
Aspetti fiscali
Per valutare le imposte applicabili occorre distinguere se il concedenteinterviene nell’ambito della sua attività d’impresa oppure è un privato.
Il contratto è soggetto a registrazione in termine fisso con applicazione delle imposte di
registro, ipotecaria e catastale in misura fissa o proporzionale che dipendono, nel caso di
concedente-venditore che sia impresa, dalle modalità di applicazione dell’IVA.
In ogni caso, le imposte applicabili vanno determinate separatamente su tre aspetti:
— la parte di canone corrisposta per il godimento dell’immobile;
— la parte di canone corrisposta come acconto sul prezzo;
— il prezzo versato in caso di opzione per l’acquisto dell’immobile.
1853
In caso di concedente-venditore che opera nell’esercizio di impresa, il contratto rientra generalmente nel campo di applicazione dell’IVA (esenzione o imponibilità) con i seguenti
effetti:
— alla parte di canone per il godimento dell’immobile si applica quanto detto per la
locazione: v. n. 4648;
— alla parte di canone imputata ad acconto sul prezzo si applica quanto detto per la
vendita: v. n. 1039 e s. (ricorrendone le ordinarie condizioni, si può applicare l’agevolazione
prima casa);
— al trasferimento in caso di opzione si applica quanto detto per la cessione: v. n. 1043 e s.;
l’imposta, se dovuta, si determina sul prezzo decurtato dei soli acconti (e non anche dei
canoni versati per il godimento, Circ. AE 19 febbraio 2015 n. 4/E);
— in caso di mancato esercizio dell’opzione, il concedente-venditore emette nota di variazione a favore del conduttore relativamente all’intero ammontare dell’acconto salvo poi
emettere fattura con applicazione dell’IVA con aliquota ordinaria (indipendentemente dal
regime di esenzione o imponibilità applicato agli acconti) per la quota trattenuta (Circ. AE
19 febbraio 2015 n. 4/E).
1854
venditore
6
RUOLO E CARTELLA DI PAGAMENTO
Quando il concedente-venditore è un privato:
1855
— alla parte di canone per il godimento dell’immobile si applica quanto detto per la
Comportamento
Descrizione
locazione: v. n. 4958;
— alla parte di canone imputata ad acconto sul prezzo si applica quanto detto per la
Pagamento
Devono seguirsi precise modalità a
vendita: v. n. 298;
seconda che si paghi in una soluzione
— al trasferimento in caso di opzione si applica quanto detto per la vendita v. n. 1031 e s.; se
unica o si chieda il pagamento rateale o la
ne ricorrono gli ordinari requisiti, si applica l’agevolazione prima casa. Dall’imposta dovuta
compensazione con crediti
si detrae quella versata sui canoni imputati ad acconto sul prezzo;
— in caso di mancato esercizio dell’opzione,
non
si
ha
comunque
rimborso
Mancato pagamento Non adottadiritto
alcunalcomportamento
dell’imposta versata sugli acconti (Circ. AE 19 febbraio 2015 n.(decorso
4/E). dei termini per il pagamento)
Trascrizione (art. 23 c. 1 e c. 3 DL 133/2014 conv. in L. 164/2014)
Allo scopo di tutelare entrambe le
parti, il notaio che ha redatto l’atto o autenticato le sottoscrizioni deve trascriverlo presso
l’Agenzia delle Entrate - Ufficio del territorio del luogo in cui si trova l’immobile.
Per poterlo fare deve preventivamente provvedere alla registrazione dell’atto.
Per le modalità di effettuazione della trascrizione v. n. 305 e s.
(Omissis...)
(omissis)
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MODELLI
1399
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40165
(art. 23 DL 133/2014 conv. in L. 164/2014)
Tra:
«X»......., con residenza/sede in............, via..........,
di seguito anche denominato/a «Concedente»,
e
«Y»......., con residenza/sede in............, via..........,
di seguito anche denominato/a «Conduttore»,
Premesso che
— «X», è proprietario dell’unità immobiliare sita in....... via..............., piano......., scala......., int......, composta da....... (indicare la composizione dell’immobile e la presenza di elementi accessori);
— «Y» ha interesse ad acquistare l’immobile suddetto entro il......., conseguendone subito il godimento;
— che le Parti intendono pertanto stipulare il contratto di cui all’art. 23 DL 133/2014 conv. in L.
164/2014, avvalendosi dei benefici di tale normativa;
tutto ciò premesso si conviene e si stipula quanto segue
Art. 1 - EFFICACIA DELLE PREMESSE E DEGLI ALLEGATI
1.1
Le premesse e gli allegati costituiscono parte integrante e sostanziale del presente Contratto.
Art. 2 - OGGETTO DEL CONTRATTO
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
Le Parti si impegnano reciprocamente a vendere ed acquistare l’immobile indicato in premessa
nel termine di cui all’art. 3 e al prezzo di cui all’art. 4.
Al Conduttore è riconosciuta la facoltà di nominare la persona acquirente dell’immobile. La
facoltà dovrà essere esercitata per iscritto entro....... giorni dalla data di stipula del contratto
di vendita.
In vista della vendita dell’immobile indicato in premessa, da concludere entro e non oltre il
termine di cui all’art. 3.2, il Concedente immette il Conduttore nel godimento dell’immobile in
oggetto a far data dal.......
Sino alla stipulazione del contratto di vendita, il Conduttore verserà al Concedente un canone
mensile nella misura determinata nel successivo art. 5 e corrisponderà direttamente gli oneri
accessori di cui all’art. 6.
Le Parti convengono che, come stabilito
nel successivo
art. 4, DI
al momento
della stipula del
6 RUOLO
E CARTELLA
PAGAMENTO
contratto di vendita una parte del canone corrisposto mensilmente dal Conduttore sarà imputata in conto prezzo.
Comportamento
Il trasferimento della proprietà dell’immobile
avverrà con la stipula del contrattoDescrizione
di vendita.
Pagamento
Devono seguirsi precise modalità a
seconda che si paghi in una soluzione
o si chieda
il pagamento
Il contratto di vendita dovrà essere stipulato entro e non oltre launica
data del.......
termine
dalle parti rateale o la
compensazione
con
crediti
voluto essenziale nell’interesse del Concedente.
Art. 3 - TERMINE E DURATA
3.1
3.2
3.3
3.4
•••
Entro....... [solitamente si tratta di 3 o 6Mancato
mesi] dalla
scadenza diNon
tale adotta
termine,alcun
è riconosciuta
al
pagamento
comportamento
Concedente la facoltà di indicare un’ulteriore data per la stipulazione
deldei
contratto
vendita
(decorso
terminidiper
il pagamento)
anche in considerazione di una diversa determinazione del canone mensile.
Dalla data del....... sino alla data di stipula del contratto di vendita, il Conduttore è immesso nel
godimento dell’immobile alle condizioni previste nel presente Contratto.
Il diritto di godimento dell’immobile da parte del Conduttore cesserà alla data di stipula del
contratto di vendita ovvero in caso di recesso del medesimo soggetto dal presente Contratto
o di risoluzione dello stesso, secondo quanto previsto dalla legge e dai successivi articoli.
(omissis)
Memento Contratti d’Impresa 2015