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Vin c e n z o Z A V A R E L L A
ingeg ne r e a r chit e t t o
i s c r i t t o a l l 'o r d i n e d e g l i i n g e g n e r i d e l l a p r o v i n c i a d e l l 'a q u i l a n ° 2 5 5 0
i s c r i t t o a l l 'o r d i n e d e g l i a r c h i t e t t i d e l l a p r o v i n c i a d e l l 'a q u i l a n ° 6 7 2
is c r it t o a l b o d ei c o n s u l e n t i t e c nici t r ib u n a l e s u l mo n a ( a q ) n ° 9 6
6 7 0 3 9 S u l m o n a ( A Q )-v i a l e d e l l a R e p u b b l i c a n . 1 2 - t e l - f a x 0 8 6 4 2 1 2 3 2 6 - 0 8 6 4 2 1 2 6 4 6
P A r t it a IV A 0 1 4 3 0 3 5 0 6 6 8 - C o dic e F is c a l e Z V R V C N 7 2 P 2 6 G 8 7 8 Z
vin cen z o . z ava r e l l a @ in gpec .eu
TRIBUNALE DI SULMONA
Fallimento Aterno Legno s.r.l.
Sentenza n. 05/14 R.G. Fall. del 15 marzo 2014
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
Curatore Fallimentare: AVV. LUIGI DI MASSA
Tecnico Incaricato: ING. VINCENZO ZAVARELLA
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RELAZIONE PERITALE
1)
PREMESSA
Con verbale di affidamento di incarico giudiziale e di giuramento, presso lo
studio dell’avv. Luigi DI MASSA, sito in Sulmona (AQ), via A. De Nino n° 21,
Curatore Fallimentare della “Aterno Legno S.r.l.”, con sede in Raiano (AQ), via
Pratola Superiore s.n.c., C.F. e P.IVA 0100670667 (sentenza n. 05/14 R.G. Fall.
Del 15 marzo 2014), il sottoscritto ing. Vincenzo Zavarella veniva nominato
estimatore dei beni della società fallita ex art. 87 L.F. nella procedura sopra
indicata, per la stima dei beni oggetto di inventario in data 09 giugno 2014 e
ricognizione dei beni immobili per la esatta individuazione e descrizione degli
immobili di proprietà della società fallita.
2)
OPERAZIONI PERITALI
In data 25 giugno 2014 il sottoscritto provvedeva ad estrarre copia, presso
l’Agenzia del Territorio di L’Aquila, dei certificati catastali, delle mappe catastali
delle planimetrie catastali relativi agli immobili interessati dal fallimento
(ALLEGATA DOCUMENTAZIONE AGENZIA DEL TERRITORIO DI L’AQUILA).
In data 30 giugno 2014 il sottoscritto richiedeva allo Sportello Unico per
l’Edilizia del Comune di Raiano (AQ), il rilascio della seguente documentazione:
−
copia dei titoli abilitativi completi di elaborati grafici, allegati, certificati di
agibilità, eventuali deposito presso il competente Genio Civile, eventuali
condoni edilizi, etc., relativi al fabbricato sito in Comune di Raiano (AQ), via
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Pratola Superiore s.n.c., sede della ditta “Aterno Legno S.r.l., identificato in
N.C.E.U. fg. 16 p.lla 553;
−
certificato di Destinazione Urbanistica del terreno identificato in N.C.T. foglio
fg. 16 p.lla 553.
Con nota prot. 4897 del 10.07.2014, il Comune di Raiano, in persona del
Responsabile del Servizio Tecnico, rilasciava copia dei seguenti documenti
(ALLEGATA DOCUMENTAZIONE COMUNE DI RAIANO).
−
Pratica n. 6/1983;
−
Pratica n. 16/1988;
−
Pratica n. 32/2002;
−
Pratica n. 9/2003.
In pari data, inoltre, con nota prot. 4898, veniva rilasciato al sottoscritto
Certificato di Destinazione Urbanistica relativo al tereno identificato in N.C.T. al
foglio 16 particella 553 (ALLEGATO CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA).
In data 09 luglio 2014, presso la sede della società fallita, in Raiano (AQ),
via Pratola Superiore s.n.c., alle ore 09:30, alla presenza del sig. Nino GENTILE,
custode, il sottoscritto, in qualità di estimatore dei beni, dava inizio alle
operazioni peritali, provvedendo ad effettuare rilievo geometrico dei locali al
piano terra oggetto della procedura e rilievo fotografico dei locali stessi e dei
macchinari presenti all’interno dell’immobile e rinviava a data da destinarsi, per
eseguire rilievo geometrico e fotografico dei locali al piano primo (ALLEGATO
VERBALE I.O.P. 09 LUGLIO 2014).
In data 05 agosto 2014, presso la sede della società fallita, in Raiano (AQ),
via Pratola Superiore s.n.c., alle ore 09:30, alla presenza del sig. Nino GENTILE,
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custode, il sottoscritto, in qualità di estimatore dei beni, dava seguito alle
operazioni peritali, completando il rilievo geometrico e fotografico dei locali al
piano primo (ALLEGATO VERBALE O.P. 05 AGOSTO 2014).
Il sottoscritto provvedeva inoltre ad acquisire, certificato ipocatastale storico
ventennale dei beni immobili della società fallita (ALLEGATO CERTIFICATO
IPOCATASTALE STORICO VENTENNALE).
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In base ai riscontri ed alle risultanze dei sopralluoghi effettuati, alla
documentazione in atti, alla documentazione acquisita dal sottoscritto, si
relaziona quanto segue:
1) RICOGNIZIONE BENI IMMOBILI DELLA SOCIETA’ FALLITA
I beni immobili della società fallita, così come risultanti dal certificato
ipocatastale storico ventennale, sono i seguenti:
COMUNE DI RAIANO (AQ)
NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO
1)
IMMOBILE RIPORTATO AL FOGLIO 16, PARTICELLA 553, SUB. 1, CATEGORIA D/7, RENDITA
4.887,00, STRADA PROVINCIALE 10 N. 11 PIANO T;
2)
IMMOBILE RIPORTATO AL FOGLIO
16, PARTICELLA 553, SUB. 2, CATEGORIA IN CORSO DI
COSTRUZIONE, STRADA PROVINCIALE 10 N. 11 PIANO 1.
NUOVO CATASTO TERRENI
1)
16, PARTICELLA 553, QUALITÀ CLASSE ENTE URBANO,
SUPERFICIE 2.134 MQ
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DESCRIZIONE FABBRICATI
IMMOBILE UBICATO IN RAIANO (AQ) STRADA PROVINCIALE 10 N. 11 PIANO T-1 RIPORTATO IN
N.C.E.U. AL FOGLIO 16, PARTICELLA 553 SUB. 1-2
Il complesso immobiliare in oggetto è sito in Comune di Raiano (AQ), Strada
Provinciale 10 al civico 11.
Consta di diversi corpi di fabbrica tra loro collegati e di due box ad uso
autorimessa.
Detti fabbricati sono ubicati all’interno di terreno di forma trapezoidale,
delimitato da recinzione metallica su muretto in c.a., con due accessi, pedonale
e carrabile mediante cancello in ferro scorrevole, dalla Strada Provinciale 10
(FOTO DA N° 01 A N° 04).
Dalla disamina della documentazione rilasciata dal Comune di Raiano
risulta che i corpi di fabbrica in oggetto sono stati realizzati a seguito dei seguenti
titoli abilitativi:
-
concessione edilizia n° 6 del 10.03.1983 per lavori di “Costruzione di un
fabbricato industriale”;
-
concessione edilizia n° 16 del 04.03.1988 per “Variazioni al capannone
artigianale”;
-
permesso di costruire n° 8 del 04.07.2003 per “Ampliamento opificio
industriale con realizzazione di uffici, esposizione ed assemblaggio”;
-
permesso di costruire n° 3 del 03.03.2010 per “Mutamento di destinazione
d’uso da showroom ad abitazione di tipo civile”.
In particolare, con concessione edilizia n° 6 del 10.03.1983, veniva
autorizzata la realizzazione dei corpi di fabbrica indicati nell’allegato elaborato
grafico come “Corpo di fabbrica n° 1” e “Corpo di fabbrica n° 2”.
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Detti corpi di fabbrica, come risulta dalla relazione tecnica allegata al
progetto, sono realizzati con le seguenti caratteristiche costruttive: “fondazioni in
travi rovesce di c.a. per ancoraggio pilastri in c.a.v., struttura portante
prefabbricata in c.a. vibrato precompresso, solaio di copertura in pannelli di
c.a.v. alleggeriti con polistirolo espanso, muratura di tamponamento in blocchi
forati di argilla espansa legati da malta cementizia”.
Con concessione edilizia n° 16 del 04.03.1988 venivano autorizzate alcune
variazioni al fabbricato sopra descritto, consistenti, come risultante dalla
relazione tecnica allegata al progetto, in: “realizzazione di tamponatura
perimetrale su un lato del capannone, variazioni nell’avancorpo di fabbrica,
modifiche ai servizi e logistiche”.
Di seguito si riporta la descrizione dei corpi di fabbrica n° 1 e n° 2,
risultante dai sopralluoghi esperiti dal sottoscritto.
CORPO DI FABBRICA N° 1 (FOTO DA N° 05 A N°22)
Fabbricato costituito da unico piano fuori terra, di superficie utile
calpestabile totale pari a circa mq 619,75, altezza utile massima pari a m.
7,75 e superficie lorda pari a circa mq. 645,10; consta di sala lavorazioni,
box verniciatura, locale deposito, disimpegno, due bagni e due antibagni.
Ha copertura inclinata a doppia falda ed è rifinito esternamente con
intonaco cementizio.
Internamente, i pavimenti sono in battuto di cemento, i solai e le pareti sono
rifiniti al grezzo, i bagni sono rivestiti con piastrelle di ceramica smaltata, gli
infissi esterni sono in alluminio, quelli interni sono parte in legno e parte in
alluminio.
Annessi a detto fabbricato, inoltre, ci sono ulteriori due manufatti ad uso
deposito, l’uno di superficie utile calpestabile totale pari a circa mq 110,45,
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altezza utile massima pari a m. 2,85 e superficie lorda pari a circa mq.
115,55, costituito da due distinti locali, e l’altro, di superficie utile
2,65 e superficie lorda pari a circa mq. 28,95, costituito da unico locale.
Fabbricato costituito da unico piano fuori terra, di superficie utile
2,85 e superficie lorda pari a circa mq. 49,60 e consta di locale ufficio e
locale deposito.
Detto fabbricato ha copertura piana ed è rifinito esternamente con intonaco
cementizio.
Internamente, i pavimenti sono in piastrelle di gres, i solai e le pareti sono
rifiniti con intonaco civile liscio e tinteggiatura, ad eccezione del solaio del
locale ad uso ufficio, rivestito con doghe in legno, il bagno è rivestito con
piastrelle di ceramica smaltata, gli infissi interni ed esterni sono in alluminio.
A seguito di permesso di costruire n° 8 del 04.07.2003, veniva autorizzato
l’ampliamento dell’opificio industriale con realizzazione di uffici, esposizione ed
assemblaggio, indicati, nell’allegato elaborato grafico, come “Corpo di fabbrica
n° 3”.
Detto corpo di fabbrica, come risulta dalla relazione tecnica allegata al
progetto, ha “struttura portante realizzata con telai chiusi in cemento armato
realizzati in opera, orizzontamenti con solai di travetti in c.a.p. e laterizi,
copertura a due falde, coperta da una veletta perimetrale, con manto di tegole in
argilla. I tamponamenti perimetrali saranno realizzati a cassetta costituiti da una
parete esterna in blocchi cavi di argilla espansa (Leca facciavista) e continua e
da una parete interna in mattoni forati di laterizio; tra le due pareti sarà
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interposto materiale isolante (pannelli in polistirene o similari)...fondazioni in
travi rovesce di c.a. per ancoraggio pilastri in c.a.v., struttura portante
prefabbricata in c.a. vibrato precompresso, solaio di copertura in pannelli di
c.a.v. alleggeriti con polistirolo espanso, muratura di tamponamento in blocchi
forati di argilla espansa legati da malta cementizia”.
Di seguito si riporta la descrizione del corpo di fabbrica n° 3, risultante dai
sopralluoghi esperiti dal sottoscritto.
Fabbricato sviluppato su due piani fuori terra, collegati da scala interna
realizzata con struttura in ferro e gradini in legno e sottotetto accessibile da
botola; il piano terra (sub. 1), di superficie utile calpestabile totale pari a
circa mq 126,85 ed altezza utile pari a m. 3,00, consta di ingresso, ufficio,
sala esposizione, reparto assemblaggio e vano scala, il piano primo (sub. 2),
di superficie utile calpestabile totale pari a circa mq 132,65 ed altezza utile
pari a m. 2,85, consta di locale unico con antibagno e bagno.
La superficie lorda complessiva è pari a circa mq. 162,80 per ciascun piano.
La copertura di detta porzione di fabbricato è inclinata a doppia falda, le
tamponature esterne sono realizzate con blocchi di argilla espansa faccia
vista, gli infissi esterni, costituiti da finestre a nastro verticali, sono in
alluminio.
Internamente, i pavimenti sono in piastrelle di gres, ad eccezione della sala
esposizione, con pavimento in doghe tipo legno e del reparto assemblaggio,
pavimentato con battuto di cemento, i solai e le pareti sono rifiniti con
intonaco civile liscio e tinteggiatura, gli infissi interni sono in alluminio.
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Con permesso di costruire n° 3 del 03.03.2010, infine, veniva autorizzato il
“Mutamento di destinazione d’uso da showroom ad abitazione di tipo civile” al
piano primo.
Come detto, oltre al corpo principale, all’interno dell’area sono presenti
anche due box ad uso rimessa, di seguito descritti.
BOX AD USO AUTORIMESSA (FOTO NN. 43 E 44)
Trattasi di box ad uso rimessa automezzi, realizzato con struttura portante in
ferro e pannelli in lamiera prefabbricata, suddiviso in due locali, dotato
ciascuno di accesso carrabile con porta basculante, di superficie utile
2,30 e superficie lorda pari a circa mq. 34,15.
REGOLARITÀ URBANISTICO - EDILIZIA
Al fine di verificare la corrispondenza dello stato di fatto dell’immobile ai
titoli abilitativi conseguiti, sopra elencati, si è provveduto a confrontare gli
elaborati grafici allegati agli stessi, con quanto rilevato in sede di sopralluogo.
Rispetto allo stato di progetto riportato negli elaborati grafici allegati al
permesso di costruire n° 8 del 04.07.2003, per “Ampliamento opificio
industriale con realizzazione di uffici, esposizione ed assemblaggio”, sono state
riscontrate le seguenti difformità:
-
Sugli elaborati grafici allegati al permesso di costruire non risultano riportati
i due manufatti ad uso deposito, l’uno di superficie lorda pari a circa mq.
115,55, e l’altro, di superficie lorda pari a circa mq. 28,95, annessi al corpo
di fabbrica n° 1, descritti in precedenza e tettoia in ferro;
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-
Diversa distribuzione di alcuni locali con realizzazione di alcune
tramezzature non previste in progetto;
-
Difformità relative a numero, dimensioni e posizione di alcune bucature
(porte e finestre) al piano terra e al piano primo;
-
Difformità nelle destinazioni d’uso di alcuni locali;
-
Lievi difformità dimensionali.
Rispetto allo stato di progetto riportato negli elaborati grafici allegati al
permesso di costruire n° 3 del 03.03.2010 per “Mutamento di destinazione
d’uso da showroom ad abitazione di tipo civile”, si è riscontrato che le modifiche
previste al piano primo non sono state eseguite.
Si è infine riscontrato, sulla base della documentazione rilasciata dal
Comune di Raiano, che sia i due box ad uso rimessa automezzi, che i due locali
ad uso deposito annessi al corpo di fabbrica n° 1, non risultano assentiti da
alcun titolo abilitativo.
Per quanto non meglio descritto si rimanda agli elaborati grafici di progetto e
agli elaborati grafici dello stato attuale redatti dal sottoscritto ed allegati in calce.
REGOLARITÀ ATTI CATASTALI
Per quanto riguarda la regolarità catastale, si è provveduto all’acquisizione
di certificati catastali, estratto di mappa e di planimetrie.
In particolare è stata estratta la planimetria catastale relativa all’unità
immobiliare identificata in NCEU al foglio 16 p.lla 553 sub. 1, mentre non è stata
rinvenuta la planimetria catastale relativa all’unità immobiliare identificata in
NCEU al foglio 16 p.lla 553 sub. 2, in quanto “in corso di costruzione”.
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Dal confronto tra la planimetria catastale relativa al sub. 1 e quanto rilevato
in sede di sopralluogo, sono state riscontrate le seguenti difformità:
-
Diversa distribuzione di alcuni locali, con realizzazione di alcune
tramezzature non presenti sulla planimetria catastale;
-
Difformità nel numero dei pilastri.
2) VALUTAZIONE BENI IMMOBILI DELLA SOCIETA’ FALLITA
FABBRICATI
CRITERIO DI STIMA
Il criterio utilizzato, per poter determinare il più probabile valore di mercato
dei fabbricati oggetto della presente stima, è quello, correntemente in uso, di
assimilazione economica comparativa a quello medio corrente zonale, tenendo
nel debito conto, in termini incrementali o decrementali, l’insieme dei parametri
formativi di una statisticamente accettabile definizione concreta del valore reale
del bene, seguendo le fasi operative di seguito indicate:
-
DEFINIZIONE PRELIMINARE
di un valore, definibile medio ideale, detto valore
unitario zonale attuale;
-
DEFINIZIONE DEI VARI PARAMETRI
di tipo sia intrinseco che estrinseco, costituenti,
nel loro insieme, una concreta definizione del valore di un immobile;
-
COMPARAZIONE
dell’immobile oggetto di stima a quello ipotetico di riferimento,
assunto in termini medi e con parametri unitari, al fine di identificare i
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gradienti delle loro caratteristiche, e, conseguentemente, assumere
coefficienti, incrementali o decrementali, tali da costituire, globalmente, un
preciso dato di riferimento, in senso positivo o negativo;
-
TRASPOSIZIONE
di tali differenze, per mezzo del coefficiente globale di
riferimento, nei termini economici del valore unitario di mercato
dell’immobile in esame.
Ovviamente, il dato risultante da tale procedimento estimativo, pur
inglobando tutta una serie di comparazioni ed approssimazioni, è fondato su
premesse oggettive e riferimenti giustificativi concreti, tali da renderlo
tecnicamente ed economicamente accettabile per un sereno giudizio.
DEFINIZIONE DEI PARAMETRI FORMATIVI DEL VALORE DI MERCATO
I valori di cui sopra, essendo valori medi di riferimento, sono suscettibili di
notevoli variazioni, legate alle reali caratteristiche e peculiarità dei singoli beni;
pertanto gli stessi sono stati successivamente rettificati in base ad una serie di
parametri fondamentali, di natura INTRINSECA ed ESTRINSECA, che ne caratterizzano
il concreto valore.
Per quanto concerne i parametri derivanti dalle caratteristiche ESTRINSECHE,
è stato preso in considerazione il seguente:
a) PARAMETRO ZONALE, inteso nel senso della qualificazione conferita all’immobile
da un complesso di caratteristiche, di vario tipo, quali:
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a.1) DI UBICAZIONE, definite dalla localizzazione dell’immobile in una zona più o
meno vicina rispetto al centro cittadino ed alle principali vie di
comunicazione;
a.2) DI ESPOSIZIONE, definite dalla connotazione conferita all’immobile dall’insieme
di caratteristiche qualificanti quali esposizione ai punti cardinali, luminosità,
aerazione, soleggiamento;
a.3) DI UTENZA, definite dalla funzionalità della rete viaria: strade, marciapiedi e
parcheggi, dalla disponibilità di servizi, quali mercati, esercizi commerciali,
uffici pubblici, edifici ricreativi e di culto, giardini pubblici, stazioni ferroviarie
e fermate dei mezzi di trasporto pubblico, oltre che dalla presenza ed
efficienza delle utenze tecnologiche, tra cui le reti di illuminazione elettrica,
idrica, fognaria, del gas metano e telefonica.
I parametri presi in esame, per quanto riguarda le caratteristiche
INTRINSECHE,
sono invece i seguenti:
b) PARAMETRO COSTRUTTIVO, inteso nel senso della qualificazione conferita
all’immobile da caratteristiche raggruppabili nelle seguenti tre categorie:
b.1) STRUTTURALI, relative al corretto assetto statico delle strutture murarie
portanti, all’eventuale presenza di quadri di dissesto e fessurativi ed alla
manifestazione di fenomeni di degrado;
b.2) DI FINITURA, relative alla valutazione degli elementi di finitura esterni ed
interni (intonaco, tinteggiatura, pavimenti, rivestimenti, infissi) sia dal punto
di vista estetico, che dal punto di vista della qualità dei materiali utilizzati e
della loro posa in opera;
b.3) IMPIANTISTICHE, relative alle caratteristiche funzionali e di manutenzione degli
impianti (elettrico, idrico, di riscaldamento, telefonico, citofonico, di
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smaltimento acque bianche e nere) ed alla loro conformità rispetto alla
normativa vigente;
c) PARAMETRO FUNZIONALE, definito da una più o meno razionale ed agevole
fruizione degli ambienti interni, dall’accessibilità esterna e dalle potenzialità
d’uso di ambienti accessori;
d) PARAMETRO ESTETICO – ARCHITETTONICO, inteso nel senso di una qualificazione
formale e stilistica dell’immobile, legata sia alla qualità dei materiali utilizzati
ed alla eventuale presenza di elementi di pregio, sia alle modalità con cui
l’immobile si inserisce all’interno del proprio contesto, in accordo, o in
disaccordo, con i materiali predominanti nella zona e con le tipologie
costruttive più utilizzate.
e)
PARAMETRO GIURIDICO, inteso nel senso della conformità o difformità
urbanistica, igienico – sanitaria, catastale, etc.
COMPARAZIONE PARAMETRICA DELL’IMMOBILE A QUELLO DI RIFERIMENTO.
Tale comparazione è stata eseguita ponendo a confronto, per ciascun
parametro preso in considerazione, la valutazione attribuita all’immobile oggetto
di stima con il parametro definito ideale di riferimento ed applicando un
coefficiente incrementale o decrementale, a seconda dell’accertamento, in
positivo o negativo, di situazioni migliorative o peggiorative, rispetto alla
classificazione unitaria – media – di riferimento assunta.
Procedendo nella maniera indicata, per ciascun fabbricato sopra descritto,
si ottengono le seguenti valutazioni.
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VALUTAZIONE
NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO
1)
IMMOBILE RIPORTATO AL FOGLIO 16, PARTICELLA 553, SUB. 1, CATEGORIA D/7, RENDITA
4.887,00, STRADA PROVINCIALE 10 N. 11 PIANO T;
2)
16, PARTICELLA 553, SUB. 2, CATEGORIA IN CORSO DI
COSTRUZIONE, STRADA PROVINCIALE 10 N. 11 PIANO 1.
Si è proceduto nel modo seguente:
-
DEFINIZIONE DI UN VALORE UNITARIO ZONALE DI RIFERIMENTO
Sulla base di esperienze personali, dei prezzi di beni aventi caratteristiche
simili, ubicati in un intorno zonale circostante l’immobile oggetto di stima, delle
quotazioni immobiliari ufficiali, il sottoscritto ha determinato il valore di
riferimento, nella maniera che segue:
Corpi di fabbrica nn. 1 e 2
Per quanto riguarda i corpi di fabbrica nn. 1 e 2, si è preso come riferimento
il valore indicato dall’OMI dell’Agenzia delle Entrate per i capannoni tipici,
compreso tra €/mq 310,00 a €/mq e €/mq 460,00.
Ne consegue che un immobile statisticamente ideale di riferimento, cui
quello in esame verrà di seguito comparato, ha un valore corrente di mercato
unitario, pari a /mq 385,00.
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Per le CARATTERISTICHE ESTRINSECHE si ha:
a) COMPARAZIONE DI PARAMETRI ZONALI
Con riferimento alle varie componenti:
a.1) DI UBICAZIONE
L’immobile in oggetto è ubicato secondo il vigente P.R.G., in “Ambito di
tessuto di tipo produttivo – industriale esistente”.
Pertanto, confrontandolo con altri edifici similari presenti nella zona aventi la
medesima destinazione d’uso, è applicabile un coefficiente unitario a Pub =
1,00.
a.2) DI ESPOSIZIONE
L’edificio è orientato secondo l’asse nord est – sud ovest. Poiché trattasi di
fabbricato isolato, è libero e dotato di affacci su tutti i lati.
Le condizioni di luminosità, aerazione, soleggiamento sono tali da conferire
all’immobile un coefficiente incrementale, pari a Pesp = 1,02.
a.3) DI UTENZA
L’immobile è ubicato in zona a destinazione produttiva ed è inserito
all’interno di terreno di proprietà, con accessi pedonale e carrabile
direttamente da strada principale (Strada Provinciale 10).
Le suddette caratteristiche conferiscono al parametro considerato un valore
incrementale, pari a Put = 1,03.
L’insieme dei coefficienti di ubicazione, di posizione e di utenza, dà luogo,
per il parametro zonale, ad un valore pari a:
Pub
1,00
Pesp
1,02
Put
1,03
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Pzon
1,05
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Per le CARATTERISTICHE INTRINSECHE si ha:
b) COMPARAZIONE DI PARAMETRI COSTRUTTIVI
b.1) STRUTTURALI
Dal punto di vista strutturale, si ritiene di poter applicare un coefficiente
unitario, pari a Pstr = 1,00
b.2) DI FINITURA
Dal punto di vista estetico e qualitativo degli elementi di finitura interni ed
esterni, il giusto valore da attribuire al parametro è pari a Pfin = 1,00
b.3) IMPIANTISTICHE
L’immobile in oggetto è dotato di impianto elettrico, igienico – sanitario e
termico che, nel complesso, possono ritenersi in buone condizioni di
manutenzione.
Ne consegue l’applicazione di un coefficiente incrementale, pari a Pimp =
1,01
L’insieme dei coefficienti strutturale, di finitura ed impiantistico, dà luogo,
per il parametro costruttivo, ad un valore pari a:
Pstr
1,00
Pfin
1,00
Pimp
1,01
Pcostr
1,01
c) COMPARAZIONE DI PARAMETRI FUNZIONALI
Dal punto di vista funzionale, la distribuzione dei locali rispecchia le
esigenze e le caratteristiche degli edifici ad uso capannone industriale. Ne
consegue l’applicazione di un parametro unitario, pari a Pfunz = 1,00.
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d) COMPARAZIONE DI PARAMETRI ESTETICO - ARCHITETTONICI
Dal punto di vista estetico – architettonico, il giusto valore da applicare al
coefficiente è pari a Parch =1,00.
e)
COMPARAZIONE DI PARAMETRI GIURIDICI
Dal punto di vista della regolarità urbanistica e catastale, sulla base delle
irregolarità riscontrate ed esplicitate in precedenza, si ritiene di dover
applicare un coefficiente decrementale, pari a Pgiu = 0,90
DETERMINAZIONE DEL COEFFICIENTE TOTALE DI COMPARAZIONE.
Il coefficiente totale relativo ai parametri presi in esame per definire i
trasposti differenziali e conseguentemente economici dell’immobile di che
trattasi, risulta:
Pzon
1,05
Pcostr
1,01
Pfunz
1,00
Parch
1,00
Pgiu
0,90
Ptot
0,95
DETERMINAZIONE DEL VALORE DEI CORPI DI FABBRICA NN. 1 E 2
Applicando il coefficiente totale Ptot, al Valore di Riferimento, si ottiene:
Valore medio di riferimento (€/mq)
Coefficiente totale di comparazione (Ptot)
Valore unitario ( /mq)
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385,00
0,95
365,75
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VALORE DI STIMA DEI CORPI DI FABBRICA NN. 1 E 2
Valore unitario (€/mq)
365,75
Superficie lorda (mq)
645,10
Valore di stima ( )
235'945,33
Corpo di fabbrica n. 3
Per quanto riguarda il corpo di fabbrica n° 3, si è preso come riferimento il
valore indicato dall’OMI dell’Agenzia delle Entrate per i capannoni tipici,
compreso tra €/mq 310,00 a €/mq e €/mq 460,00.
Ne consegue che un immobile statisticamente ideale di riferimento, cui
quello in esame verrà di seguito comparato, ha un valore corrente di mercato
unitario, pari a /mq 385,00.
Per le CARATTERISTICHE ESTRINSECHE si ha:
a) COMPARAZIONE DI PARAMETRI ZONALI
a.1) DI UBICAZIONE
L’immobile in oggetto è ubicato secondo il vigente P.R.G., in “Ambito di
tessuto di tipo produttivo – industriale esistente”.
Pertanto, confrontandolo con altri edifici similari presenti nella zona aventi la
medesima destinazione d’uso, è applicabile un coefficiente unitario a Pub =
1,00.
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aB V Z
a.2) DI ESPOSIZIONE
L’edificio è orientato secondo l’asse nord est – sud ovest. Poiché trattasi di
fabbricato isolato, è libero e dotato di affacci su tutti i lati.
Le condizioni di luminosità, aerazione, soleggiamento sono tali da conferire
all’immobile un coefficiente incrementale, pari a Pesp = 1,02.
a.3) DI UTENZA
L’immobile è ubicato in zona a destinazione produttiva ed è inserito
all’interno di terreno di proprietà, con accessi pedonale e carrabile
direttamente da strada principale (Strada Provinciale 10).
Le suddette caratteristiche conferiscono al parametro considerato un valore
incrementale, pari a Put = 1,03.
L’insieme dei coefficienti di ubicazione, di posizione e di utenza, dà luogo,
per il parametro zonale, ad un valore pari a:
Pub
1,00
Pesp
1,02
Put
1,03
Pzon
1,05
Per le CARATTERISTICHE INTRINSECHE si ha:
b) COMPARAZIONE DI PARAMETRI COSTRUTTIVI
b.1) STRUTTURALI
Dal punto di vista strutturale, si ritiene di poter applicare un coefficiente
unitario, pari a Pstr = 1,05
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aB V Z
b.2) DI FINITURA
Dal punto di vista estetico e qualitativo degli elementi di finitura interni ed
esterni, il giusto valore da attribuire al parametro è pari a Pfin = 1,08
b.3) IMPIANTISTICHE
L’immobile in oggetto è dotato di impianto elettrico, igienico – sanitario e
termico che, nel complesso, possono ritenersi in buone condizioni di
manutenzione.
Ne consegue l’applicazione di un coefficiente incrementale, pari a Pimp =
1,08
L’insieme dei coefficienti strutturale, di finitura ed impiantistico, dà luogo,
per il parametro costruttivo, ad un valore pari a:
Pstr
1,05
Pfin
1,08
Pimp
1,08
Pcostr
1,22
c) COMPARAZIONE DI PARAMETRI FUNZIONALI
Dal punto di vista funzionale, la distribuzione dei locali rispecchia le
esigenze e le caratteristiche degli edifici ad uso capannone industriale. Ne
consegue l’applicazione di un parametro unitario, pari a Pfunz = 1,05.
d) COMPARAZIONE DI PARAMETRI ESTETICO - ARCHITETTONICI
Dal punto di vista estetico – architettonico, il giusto valore da applicare al
coefficiente è pari a Parch =1,05.
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aB V Z
e)
COMPARAZIONE DI PARAMETRI GIURIDICI
Dal punto di vista della regolarità urbanistica e catastale, sulla base delle
irregolarità riscontrate ed esplicitate in precedenza, si ritiene di dover
applicare un coefficiente decrementale, pari a Pgiu = 0,90
DETERMINAZIONE DEL COEFFICIENTE TOTALE DI COMPARAZIONE.
Il coefficiente totale relativo ai parametri presi in esame per definire i
trasposti differenziali e conseguentemente economici dell’immobile di che
trattasi, risulta:
Pzon
1,05
Pcostr
1,22
Pfunz
1,05
Parch
1,05
Pgiu
0,90
Ptot
1,27
DETERMINAZIONE DEL VALORE DEL CORPO DI FABBRICA N. 3
Applicando il coefficiente totale Ptot al Valore di Riferimento, si ottiene:
Valore medio di riferimento (€/mq)
Valore unitario ( /mq)
385,00
1,27
488,95
VALORE DI STIMA DEL CORPO DI FABBRICA N. 3
PIANO TERRA
488,95
Superficie lorda piano terra (mq)
162,80
Valore di stima ( )
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79'601,06
aB V Z
PIANO PRIMO (IL PIANO PRIMO SI PRESENTA AL GREZZO PERTANTO VIENE SVALUTATO RISPETTO
AL PIANO TERRA DEL 30%)
riduzione 30%
Superficie lorda piano primo (mq)
Valore di stima ( )
488,95
0,70
162,80
55'720,74
VALORE DI STIMA COMPLESSIVO DEL CORPO DI FABBRICA N. 3
Valore di stima piano terra (€)
79'601,06
Valore di stima piano primo (€)
55720,74
Valore di stima complessivo ( )
135'321,80
Si precisa che, nella valutazione del compendio immobiliare, non sono stati
presi in considerazione i due box ad uso rimessa attrezzi, né i due locali ad uso
deposito annessi al corpo di fabbrica n° 1, in quanto gli stessi, sulla base della
documentazione rilasciata dal Comune di Raiano, non risultano assentiti da
alcun titolo abilitativo e pertanto non sono valutabili in termini economici.
DESCRIZIONE TERRENO
Come detto, i fabbricati di cui sopra ricadono all’interno di terreno, di forma
trapezoidale, di superficie catastale pari a mq. 2.143,00, accessibile da Strada
Provinciale 10.
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aB V Z
Secondo quanto riportato nel Certificato di Destinazione Urbanistica prot.
4898 del 10.07.2014, rilasciato dal Comune di Raiano, detto terreno ha la
seguente destinazione:
Spazio Urbano Parti Private TU
Incluso in Ambito di tessuto di tipo produttivo – industriale esistente (Art.
21)
E sullo stesso gravano i seguenti vincoli:
Vincolo Tratturale ai sensi delle LL RR 35 1986 e 134 1989 Dlgs 42 2004
DM 22 12 1983
Natura civica demaniale libera
VALUTAZIONE AREE SCOPERTE DI PERTINENZA
Per quanto riguarda la valutazione del terreno, così come previsto nelle
“Istruzioni per la determinazione della consistenza degli Immobili urbani per la
rilevazione dei dati dell’osservatorio del mercato immobiliare”, il valore delle
aree scoperte di pertinenza è pari al 10% del valore medio di riferimento dei
capannoni tipici, ed è calcolato come segue.
Coefficiente di omogeneizzazione 10%
Superficie catastale terreno (mq) Sup cat
Superficie coperta (CF1+CF2+CF3) Sup cop
Superficie scoperta (mq) Sup cat-Sup Cop
Valore di stima ( )
385,00
0,10
2143,00
857,50
1285,50
49'491,75
Il valore di stima complessivo degli immobili è riportato nel quadro
riepilogativo di seguito riportato.
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aB V Z
VALORE DI STIMA COMPLESSIVO IMMOBILI
Valore di stima CORPO DI FABBRICA N. 1-2 (€)
235'945,33
Valore di stima CORPO DI FABBRICA N. 3 (€)
135'321,80
Valore di stima AREA SCOPERTA DI PERTINENZA (€)
49'491,75
Valore di stima complessivo ( )
420'758,88
Per quanto sopra, il valore venale complessivo dei beni immobili della
società fallita, alla data del fallimento, è pari a € 420.750,00 arrotondati.
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aB V Z
3) VALUTAZIONE BENI MOBILI DELLA SOCIETA’ FALLITA
Il valore dei beni mobili della società fallita, così come risultanti dal verbale
di inventario del 09 giugno 2014, è stato determinato, come di seguito riportato.
FALLIMENTO N. 5/2014 IN DANNO DI ATERNO LEGNO SRL - RAIANO (AQ)
INVENTARIO DEL 09 GIUGNO 2014
N°
DESCRIZIONE
Q.tà
PREZZO
UNITARIO
VALORE
ALL'INTERNO DELL'OPIFICIO ALA GRANDE:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23-24
25
26-27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
TORNIO MAS 165S
PRESSO PIEGA BARIOLA
MOLA STAYER ST/16
PUNZONATRICE N. T. MOD TG 620
PUNZONATRICE
BANCO DA LAVORO CON:
TRAPANO HILTI A BATTERIA TE6-A CON BATTERIA E N°3 PUNTE
TRAPANO HILTI CON BATTERIA MOD. SF14
TRAPANO HILTI CON BATTERIA E CARICA BATTERIA 150/A S F
TRAPANO ELETTRICO AEG CON PUNTE
CHIODATRICE AD ARIA COMPRESSA PREBENA 4XCNZ45
STEREO MOD. SHARP CON CASSETTE
SERIE DI CHIAVI FISSE, A TUBO, E CESOIE
TRAPANO AVVITATORE SKIL 96V - probabilmente non funzionante
TRAPANO AVVITATORE HITACHI N°2 - probabilmente non funzionante
TRAPANO AVVITATORE BERNER AL60DV
FRULLINO IN PESSIME CONDIZIONI N°2 (DI CUI 1 MARCA MAKITA) probabilmente non funzionanti
TRAPANO STAYER
ELETTROSALDATRICE GARDA 150
CONTENITORE PORTA ATTREZZI HILTI
SERIE DI MORSE E DISCHI LAMELLARI PER FRULLINI (N°3)
N°6 ATTREZZATURE GUARNIZIONI
SCAFFALE METALLICO CONTENENTE VARI CONTENITORI DI
MINUTAGLIE E VITI VARIE
BANCONE IN ALLUMINIO (CASSONE) VUOTO
BANCO DA LAVORO CON VARI ATTREZZI (PUNTE - CACCIAVITI BRUCOLE - VITE)
N°10 SCATOLE DI MATERIALE DI RISULTA - non valutabile
TRONCATRICE DOPPIA TESTA AL129 OMGA N° 5906-84
N°2 PUNZONATRICI OM
AGRAFFATRICE DELTA
PUNTONATRICE TECNA N°3
TRAPANO A COLONNA BIMAK 25TM
TRAPANO A COLONNA FAMUP
N°2 PUNZONATRICI METRA
ROTOLIMA TEKNA
N°4 CAVALLETTI PICCOLI E N°4 CAVALLETTI GRANDI + N°1 CASSIOLI
SPINOCIANFRINATRICE OEMME
SCAFFALE CONTENENTE VARIA MINUTERIA E SOVRASTANTE
PALCHETTO CON GUARNIZIONI PER FINESTRE E PORTE DI VARIA
MISURA
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2
1
2
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6
1
1
1
10
1
2
1
3
1
1
2
1
1
1
1
€ 200,00
€ 4'000,00
€ 100,00
€ 150,00
€ 150,00
€ 300,00
€ 100,00
€ 150,00
€ 150,00
€ 50,00
€ 100,00
€ 15,00
€ 50,00
€ 10,00
€ 10,00
€ 20,00
€ 200,00
€ 4'000,00
€ 100,00
€ 150,00
€ 150,00
€ 300,00
€ 100,00
€ 150,00
€ 150,00
€ 50,00
€ 100,00
€ 15,00
€ 50,00
€ 10,00
€ 20,00
€ 20,00
€ 0,00
€ 50,00
€ 100,00
€ 50,00
€ 8,00
€ 2,00
€ 0,00
€ 50,00
€ 100,00
€ 50,00
€ 24,00
€ 12,00
€ 150,00
€ 150,00
€ 150,00
€ 150,00
€ 400,00
€ 0,00
€ 500,00
€ 200,00
€ 400,00
€ 200,00
€ 200,00
€ 1'000,00
€ 200,00
€ 200,00
€ 500,00
€ 2'500,00
€ 400,00
€ 0,00
€ 500,00
€ 400,00
€ 400,00
€ 600,00
€ 200,00
€ 1'000,00
€ 400,00
€ 200,00
€ 500,00
€ 2'500,00
€ 500,00
€ 500,00
aB V Z
40 SCAFFALE CONTENENTE VARIA MINUTERIA PER ACCESSORI IN
ALLUMINIO
41 INTESTATRICE MARCA RINALDI A CAMBIO RAPIDO
42 FRESATRICE RINALDI N°2
43 TAGLIERINA T300
44 FORATRICE PER FASCE E ZOCCOLI
45 COMPRESSORE FINI ROTAR 1510 SILENZIATO
46 COMPRESSORE CECCATO 500 LITRI
47 TRONCATRICE MONOTESTA CIEMME ONICE450
48 TRONCATRICE DA BANCO DE WALT
49 RESIDUI DI LAVORAZIONI BARRE DI ALLUMINIO - non valutabile
50 SPAZZOLATRICE SEGNINI
51 MATERIALE PER LAVORAZIONE INTEGRO, IN ALLUMINIO
52 N°2 CARRELLI PORTA MINUTERIE AZZURRI A 3 RIPIANI
53 CARRELLO PORTA PROFILI
54 TAVOLO DA LAVORO CON TESSUTO ROSSO CON
N°2 TRAPANI HILTI S.F.14/A E 150/A
55 CESOIA GHIGLIOTTINA MOD. SC 30/4 MARCA SONO
56 SCALA IN ALLUMINIO PIEGHEVOLE
57 CARRELLO PORTA MINUTERIE VARIE (AZZURRO) - vedi elenco al N.52
58 SALDATRICE BLUMIG 350 COMPOSTA DA 2 ELEMENTI ANZI 1
ELEMENTO
59 PRESSA A GHIGLIOTTINA CUGINI RADAELLI
60 N°2 CAVALLETTI GRANDI
63 TRAPANO N°3 HILTI
64 PRESSA - PUNZONATRICE
65 DOPPIA TESTA TRONCATRICE PER ALLUMINIO CIEMME
66 N°2 CAVALLETTI IN LEGNO
67 SQUADRATRICE NCS300
68 CARRELLO MOBILE PORTA VETRO
69 MULTILAMA PER LEGNO MOD. PO200
70 SQUADRATRICE RADIALE DE WALT
71 MATERIALE IN LEGNO DI RISULTA O DI LAVORAZIONE - non valutabile
72 PRESSA ORMA MACCHINE NPC
73 SCORNICIATRICE COMPACT 22 SCM
74 SEGA DA CANTIERE (PORTATILE CIRCOLARE) ELU
75 UTENSILI PER LAVORAZIONI IN LEGNO (SEGHE, FRESE, ECC.)
76 CAVATRICE SM 500
77 CAVATRICE LABOR 500
78 TENOSQUADRATRICE TS 3000
79 SEGA A NASTRO VERTICALE SN 700
80 LEVIGATRICE A NASTRO ORION
81 COMPRESSORE PICCOLO ELETTRICO 24 LITRI ABAC
82 FRESA PICCOLA PORTATILE
83 BEDANATRICE BS1A
84 PIALLA A FILO SUERI FS430
85 PIALLA A SPESSORE GRIGIO
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1
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0
1
€ 500,00
€ 1'000,00
€ 200,00
€ 400,00
€ 300,00
€ 500,00
€ 500,00
€ 3'000,00
€ 1'000,00
€ 0,00
€ 100,00
€ 600,00
€ 20,00
€ 100,00
€ 150,00
€ 150,00
€ 4'500,00
€ 20,00
€ 0,00
€ 500,00
€ 1'000,00
€ 400,00
€ 400,00
€ 300,00
€ 500,00
€ 500,00
€ 3'000,00
€ 1'000,00
€ 0,00
€ 100,00
€ 600,00
€ 40,00
€ 100,00
€ 150,00
€ 300,00
€ 4'500,00
€ 20,00
€ 0,00
€ 500,00
€ 500,00
€ 1'000,00
€ 300,00
€ 450,00
€ 200,00
€ 8'000,00
€ 20,00
€ 1'500,00
€ 150,00
€ 6'000,00
€ 800,00
€ 0,00
€ 3'000,00
€ 10'000,00
€ 50,00
€ 800,00
€ 800,00
€ 1'500,00
€ 4'500,00
€ 1'500,00
€ 1'500,00
€ 35,00
€ 50,00
€ 5'000,00
€ 3'000,00
€ 3'500,00
1 € 1'000,00
€ 150,00
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€ 150,00
3
€ 200,00
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1 € 8'000,00
€ 10,00
2
1 € 1'500,00
€ 150,00
1
1 € 6'000,00
€ 800,00
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1 € 3'000,00
1 € 10'000,00
€ 50,00
1
€ 800,00
1
€ 800,00
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1 € 1'500,00
1 € 4'500,00
1 € 1'500,00
1 € 1'500,00
€ 35,00
1
€ 50,00
1
1 € 5'000,00
1 € 3'000,00
1 € 3'500,00
aB V Z
86
87
88
89
90
91
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109
110
111
112
113
114
SCALA DI METALLO PICCOLA
ASPIRATORE GRIZZLY
SCORNICIATRICE 7 ALBERI WAINING
CARRELLO PORTA VETRI
BANCO DA FALEGNAME CON ATTREZZATURA VARIA
N°4 CAVALLETTI IN LEGNO
SCAFFALATURA CONTENENTE VARIA MINUTERIA TRA CUI
N°4 LEVIGATRICI
PISTOLA SPARA CHIODI ELETTRICA
SEGHETTO ALTERNATIVO
LAMELLATRICE
TRONCATRICE DA BANCO OMGA
TRANSPALLE CAR F
GENERATORE AD ARIA CALDA FABBRI T.C.
CALIBRATRICE STEMA C. 110
SEGA A NASTRO PER IL FERRO MARCA SARMAC
TRONCATRICE OMGA AL 130
SERIE DI MORSETTI N°48 ca.
TAGLIO PLASMA 50 ELETTRO C.F.
DUCATO 2800 I.D.T.D. TARGA DR 702 SS ANNO 2004
ALFA 156 1900 G.T.D. TARGA AY 080 WF
MULETTO DI COLORE GIALLO PRIVO DI TARGA
AL LATO DEL LOCALE GRANDE DELL'IMMOBILE SI RINVIENE
LA CABINA DI VERNICIATURA A VELO D'ACQUA CONTENENTE N°2
SCAFFALI CON CONTENITORI DI VERNICI, IL TUTTO COMPLETO DI
ASPIRATORE
NEL MAGAZZINO SI RINVIENE SCAFFALATURA METALLICA OVE
SI RINVIENE KIT CHIMICO PER INOCULARE RESINA E VARIO
MATERIALE ED ACCESSORI UTILI ALLA PRODUZIONE
N°1 FRIGORIFERO INDESIT
ADIACENTE L'AMBIENTE GRANDE DELLA SOCIETÀ VI È
ULTERIORE LOCALE CONTENENTE MACCHINARI PER
LAVORAZIONE
DEL LEGNO
FORATRICE
MULTIPLA
L.G. MACCHINE E UTENSILI - VITAPBORDATRICE VITAP L.G. MACCHINE ED UTENSILI
SQUADRATRICE MINIMAX FORMULA S35
IMPIANTO DI ASPIRAZIONE FIMAS A 2 SACCHI
SEGA A FERRO FEMI 782
NEL LOCALE SI RINVIENE INOLTRE MATERIALE PROVENIENTE DA
RESIDUO DI LAVORAZIONE.
NEI DUE VANI UFFICIO SI RINVENGONO:
115 SCHEDARIO METALLICO A 3 CASSETTI
116 SCRIVANIA IN FINTO MOGANO CON SEDIE A SCHIENALE ALTO E N°1
POLTRONCINA
117 ARMADIO A DUE PIANI E DUE ANTE CONTENENTE CATALOGHI VARI
NELL'ALTRO UFFICIO SI RINVIENE:
118 SCAFFALE A MURO CONTENENTE VARIA DOCUMENTAZIONE E
CONTENITORI
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€ 30,00
1
€ 50,00
1
1 € 20'000,00
€ 150,00
1
€ 300,00
1
€ 10,00
4
1
€ 80,00
4
€ 50,00
€ 30,00
1
€ 30,00
1
€ 50,00
1
1 € 1'300,00
€ 50,00
1
€ 500,00
1
1 € 5'000,00
1 € 1'000,00
€ 600,00
1
€ 3,00
48
€ 150,00
1
1 € 1'500,00
€ 500,00
1
€ 500,00
1
€ 30,00
€ 50,00
€ 20'000,00
€ 150,00
€ 300,00
€ 40,00
€ 80,00
€ 200,00
€ 30,00
€ 30,00
€ 50,00
€ 1'300,00
€ 50,00
€ 500,00
€ 5'000,00
€ 1'000,00
€ 600,00
€ 144,00
€ 150,00
€ 1'500,00
€ 500,00
€ 500,00
1
€ 1'500,00
€ 1'500,00
1
1
€ 50,00
€ 50,00
€ 50,00
€ 50,00
1
1
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1
1
€ 2'000,00
€ 2'000,00
€ 4'500,00
€ 150,00
€ 50,00
€ 2'000,00
€ 2'000,00
€ 4'500,00
€ 150,00
€ 50,00
1
1
€ 50,00
€ 50,00
€ 150,00
€ 100,00
€ 150,00
€ 100,00
€ 500,00
€ 500,00
1
1
aB V Z
119 SCRIVANIA 3 METRI CON 3 CASSETTI E SOTTOSTANTE SCHEDARIO
A 2 CASSETTI E CON 4 SEDIE (3 DI FERRO ED 1 DI LEGNO)
1
120 COMPUTER MARCA RECON CON STAMPANTE SAMSUNG MOD. SCX4621F, TASTIERA, MOUSE E CON MODEM
121 SETTIMINO IN LEGNO
122 VETRINETTA CON 2 ANTE A VETRO
NEL LOCALE ATTIGUO AL 1° UFFICIO SI RINVIENE MATERIALE 123 PORTE DA ESPOSIZIONE PER UN TOTALE DI N°14
E N°2 PORTONCINI E
N°5 FINESTRE E
MANIGLIE ED ACCESSORI VARI - non valutabile
124 N°1 PENSILINA IN LEGNO (FUCILIERA)
125 N°1 VETRINA CON 2 ANTE IN LEGNO
126 N°3 PERSIANE E N°1 FINESTRA DA ESPOSIZIONE - non valutabile
127 N°1 BALCONE A 2 ANTE
COLLEGATO CON L'IMMOBILE E DEDICATO ALLA PRODUZIONE SI
RINVENGONO LOCALI GREZZI PRIVI DI OGNI FINITURA E/O
IMPIANTI
ALL'ESTERNO DELL'OPIFICIO SI RINVENGONO
1
128
129-130
131
132
133
134
135
136
137
138
139
140
€ 500,00
€ 500,00
1
1
€ 300,00
€ 400,00
€ 200,00
€ 300,00
€ 400,00
€ 200,00
14
2
5
1
1
1
1
1
€ 300,00
€ 1'000,00
€ 500,00
€ 0,00
€ 850,00
€ 900,00
€ 0,00
€ 1'500,00
€ 4'200,00
€ 2'000,00
€ 2'500,00
€ 0,00
€ 850,00
€ 900,00
€ 0,00
€ 1'500,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 1'000,00
€ 0,00
€ 3'500,00
€ 1'000,00
€ 0,00
€ 3'500,00
€ 500,00
€ 0,00
€ 150,00
€ 150,00
€ 30,00
€ 500,00
€ 0,00
€ 150,00
€ 150,00
€ 30,00
€ 50,00
€ 50,00
1
PROFILATI IN ALLUMINIO E PROFILATI IN FERRO DI VARIE MISURE E
DIMENSIONI ALLOGGIATI SOTTO TETTOIA ESTERNA AL CAPANNONE
(DI FRONTE UTILIZZAZIONE) - non valutabile (materiale deteriorato)
SI RINVIENE INOLTRE VARIO MATERIALE DI RISULTA
SI RINVIENE ALTRESÌ CAMION (AUTOCARRO q.li 31 FIAT DUCATO
TARGA AQ 271590) E
N°4 CAVALLETTI IN FERRO ANZI N°10 CAVALLETTI (non utilizzabili)
IMPIANTO DI ASPIRAZIONE FIMAS A 4 SACCHI
SEMPRE ALL'ESTERNODELL'OPIFICIO, SUL LATO SINISTRO, SI
RINVIENE VARIO MATERIALE DI PROFILATO DI ALLUMINIO NUOVO
UTILIZZABILE
SALDATRICE ANZI CARICABATTERIE VELOX 520 - non funzionante
MOTORINO APRILIA 50 IN PESSIME CONDIZIONI TARGA OLHZZ
DECESPUGLIATORE
SCALA DI FERRO
MATERIALE VARIO, GOMME PER AUTOVETTURE, RASAERBA, N°2
TAGLIAMATTONELLE ED ATTREZZI DA MURATORE
NEL BOX PORTA DI SINISTRA SI RINVIENE:
IDROPULITRICE 1450 ART. 70/170 MARCA WURTH - non funzionante
SALDATRICE AD OSSIGENO ANZI CANNELLO DA TAGLIO
ALTRO MATERIALE VARIO DI RISULTA - non valutabile
1
10
1
1
1
1
1
1
1
€ 0,00
€ 0,00
1
€ 100,00
€ 100,00
1
€ 0,00
€ 0,00
1
€ 143'400,00
TOTALE
Per quanto sopra, il valore complessivo dei beni mobili della società fallita è
pari a € 143.400,00.
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4) CONCLUSIONI
Il valore venale complessivo dei beni immobili della società fallita, alla data
del fallimento, è pari a € 420.750,00 arrotondati.
Il valore complessivo dei beni mobili della società fallita è pari a €
143.400,00.
Il sottoscritto C.T.U., ritenuto di aver espletato esaurientemente il mandato
ricevuto, rassegna la presente relazione che si compone di n° 31 pagine,
restando a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento.
Sulmona, 14 ottobre 2014
Il Consulente Tecnico d’Ufficio
ING. VINCENZO ZAVARELLA
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TRIBUNALE DI SULMONA
Fallimento Aterno Legno s.r.l.
Sentenza n. 05/14 R.G. Fall. del 15 marzo 2014
INTEGRAZIONI ALLA
Curatore Fallimentare: AVV. LUIGI DI MASSA
Tecnico Incaricato: ING. VINCENZO ZAVARELLA
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1)
PREMESSA
A seguito di incarico conferito dall’avv. Luigi DI MASSA, curatore del
fallimento della “Aterno Legno S.r.l.”, con sede in Raiano (AQ), via Pratola
Superiore s.n.c., C.F. e P.IVA 0100670667 (sentenza n. 05/14 R.G. Fall. del 15
marzo 2014), il sottoscritto ha provveduto a integrare la relazione di consulenza
tecnica con la determinazione dei canoni locativi degli immobili e dei macchinari
rinvenuti nel fallimento e a fornire chiarimenti in merito alla conformità
urbanistica dei manufatti indicati nell’elaborato grafico come non assentiti.
2)
DETERMINAZIONE CANONE DI LOCAZIONE
Il canone di locazione è stato determinato calcolando la media dei canoni
ottenuti utilizzando due metodi di stima correntemente in uso, il metodo sintetico
– comparativo e il metodo in base al valore dell’immobile.
1.
Metodo sintetico – comparativo
La valutazione in base al metodo sintetico – comparativo, tiene conto della
consistenza del bene, con riferimento al valore locativo unitario, desunto
dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare OMI dell’Agenzia delle Entrate per i
capannoni tipici, verificando la congruità dello stesso con quanto risultante da
esperienze maturate nello svolgimento dell’attività professionale, in relazione a
beni aventi peculiarità simili, come segue.
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Corpi di fabbrica nn. 1 e 2
Per quanto riguarda i corpi di fabbrica nn. 1 e 2, si è preso come riferimento
il valore indicato dall’OMI dell’Agenzia delle Entrate per i capannoni tipici,
compreso tra 1,20 €/mq x mese e 2,10 €/mq x mese.
Ne consegue che il canone locativo medio relativo ad un immobile
statisticamente ideale di riferimento, cui quello in esame verrà di seguito
comparato, è pari a 1,65 €/mq x mese.
Applicando il coefficiente totale Ptot, precedentemente calcolato per
determinare il valore venale dell’immobile, al canone di riferimento, si ottiene:
Canone locativo medio di riferimento (€/mq x mese)
1,65
0,95
Canone locativo unitario (€ / mq x mese)
1,57
CANONE LOCATIVO CORPI DI FABBRICA NN. 1 E 2 (CF1-2)
Canone locativo unitario (€/mq x mese)
Superficie lorda (mq)
Canone locativo CF1-2 (€ x mese)
1,57
645,10
1'012,81
Corpo di fabbrica n° 3
Per quanto riguarda il corpo di fabbrica n° 3, si è preso come riferimento il
valore indicato dall’OMI dell’Agenzia delle Entrate per i capannoni tipici,
compreso tra 1,20 €/mq x mese e 2,10 €/mq x mese.
Pagina 3 di 10
aB V Z
Ne consegue che il canone locativo medio relativo ad un immobile
statisticamente ideale di riferimento, cui quello in esame verrà di seguito
comparato, è pari a 1,65 €/mq x mese.
Applicando il coefficiente totale Ptot, precedentemente calcolato per
determinare il valore venale dell’immobile, al canone di riferimento, si ottiene:
Canone locativo medio di riferimento (€/mq x mese )
1,65
1,27
Canone locativo unitario (€ /mq x mese)
2,10
CANONE LOCATIVO CORPO DI FABBRICA N. 3 PIANO TERRA (CF3 PT)
2,10
Superficie lorda piano terra (mq)
162,80
Canone locativo CF3 PT (€ x mese)
341,88
CANONE LOCATIVO CORPO DI FABBRICA N. 3 PIANO PRIMO (CF3 P1) (IL PIANO PRIMO SI
PRESENTA AL GREZZO PERTANTO VIENE SVALUTATO RISPETTO AL PIANO TERRA DEL 30%)
2,10
riduzione 30%
0,70
Superficie lorda piano primo (mq)
162,80
Canone locativo CF3 P1 (€ x mese)
239,32
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AREE SCOPERTE DI PERTINENZA
Il canone locativo delle aree scoperte di pertinenza è pari al 10% del canone
locativo medio di riferimento dei capannoni tipici, ed è calcolato come segue.
CANONE LOCATIVO AREE SCOPERTE DI PERTINENZA (ASP)
1,65
Coefficiente di omogeneizzazione 10%
0,10
Superficie catastale terreno (mq) Sup cat
Superficie coperta (mq) (CF1+CF2+CF3) Sup cop
2143,00
857,50
Superficie scoperta (mq) Sup cat-Sup Cop
1285,50
Canone locativo ASP (€ x mese)
212,11
CANONE LOCATIVO COMPLESSIVO IMMOBILI METODO N. 1
Nella determinazione del canone complessivo di locazione degli immobili, di
seguito riportato, non è stato considerato il canone relativo al piano primo del
corpo di fabbrica n° 3, essendo lo stesso inutilizzabile, in quanto trovasi allo
stato grezzo e sprovvisto di impianti.
Canone locativo CORPO DI FABBRICA N. 1-2 (€ x mese)
1'012,81
Canone locativo CORPO DI FABBRICA N. 3 piano terra (€ x mese)
341,88
Canone locativo AREA SCOPERTA DI PERTINENZA (€ x mese)
212,11
Canone locativo complessivo (€ x mese)
Pagina 5 di 10
1'566,80
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Per quanto sopra, il canone locativo complessivo dei beni immobili della
società fallita, alla data del fallimento, calcolato con il metodo n° 1, è pari a €
1.565,00 arrotondati.
2.
Metodo in base al valore dell’immobile
La determinazione del canone locativo in base al valore dell’immobile viene
effettuata tenendo conto del valore venale dei beni, delle spese (quote, tasse,
ass., pressione fiscale, etc), e del tasso di capitalizzazione, come segue.
Corpi di fabbrica nn. 1 e 2 CF1-2
Valore di stima € 235.945,33
spese (quote, tasse, ass., pressione fiscale, etc) 45%
Tasso di capitalizzazione (r) 3%
Canone mensile CF 1-2= (€ 235.945,33 x 0,03) / 0,55 = € 12.869,74/12 =
€. 1.072,48
Corpo di fabbrica n° 3 piano terra CF3 PT
Canone mensile CF3 PT = (€ 79.601,06x 0,03) / 0,55 = € 4.341,88 /12 =
€. 361,82
Corpo di fabbrica n° 3 piano primo CF3 P1
Pagina 6 di 10
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Canone mensile CF3 P1 = (€ 55.720,74 x 0,03) / 0,55 = € 3.039,31/12 =
€. 253,28
Aree scoperte di pertinenza ASP
Canone mensile ASP = (€ 49.491,75 x 0,03) / 0,55 = € 2.699,55/12 = €.
224,96
VALORE LOCATIVO COMPLESSIVO IMMOBILI METODO N. 2
Nella determinazione del canone complessivo di locazione degli immobili, di
seguito riportato, non è stato considerato il canone relativo al piano primo del
corpo di fabbrica n° 3, essendo lo stesso è inutilizzabile, in quanto trovasi allo
stato grezzo e sprovvisto di impianti.
Canone locativo CORPO DI FABBRICA N. 1-2 (€ x mese)
1'072,48
Canone locativo CORPO DI FABBRICA N. 3 piano terra (€ x mese)
361,82
Canone locativo AREA SCOPERTA DI PERTINENZA (€ x mese)
224,96
Canone locativo complessivo (€ x mese)
1'659,26
Per quanto sopra, il canone locativo complessivo dei beni immobili della
società fallita, alla data del fallimento, calcolato con il metodo n° 2, è pari a €
1.660,00 arrotondati.
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Macchinari M
Canone mensile M = (€143.400,00 x 0,03) / 0,75 = € 5.736,00/12 = €.
478,00
3)
CONFORMITA’ URBANISTICA
A precisazione di quanto asserito nella relazione di consulenza tecnica, si
evidenzia che i manufatti presenti sul lotto e individuati nell’elaborato grafico
come manufatti non assentiti, non avrebbero potuto essere realizzati, in quanto
le Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. nella zona urbanistica di che trattasi
prescrivono che il rapporto di copertura Rc, determinato come rapporto tra la
superficie fondiaria Sf e la superficie coperta Sc debba essere minore o uguale a
0,40 mq/mq.
Infatti, dalla relazione tecnica tavola n° A, allegata al Permesso di Costruire
n° 8 del 04.07.2003, tale parametro risulta essere pari in progetto a 0,39
mq/mq., mentre dai riscontri effettuati sulla base delle misurazioni eseguite in
loco dal sottoscritto e riportate nell’elaborato grafico allegato alla relazione di
consulenza tecnica è pari a 0,40 mq/mq ed è stato determinato come segue:
Rc = Sf/Sc= (645,10mq + 49,60mq + 162,80)/2.143,00mq = 0,40 mq/mq
Pagina 8 di 10
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4)
CONCLUSIONI
o
Il canone locativo mensile dei corpi di fabbrica nn. 1 e 2 CF1-2 = (€
1.012,81+€ 1.072,48)/2 = € 1.042,65 arrotondati €. 1.040,00
o
Il canone locativo mensile del corpo di fabbrica n° 3 piano terra CF3 PT =
(€ 341,88+€ 361,82)/2 = € 351,85 arrotondati €. 350,00
o
Il canone locativo mensile del corpo di fabbrica n° 3 piano primo CF3 P1
= (€ 239,82+€ 253,28)/2 = € 246,55 arrotondati €. 245,00
p.s. Come già precisato il piano primo non è utilizzabile in quanto si trova
allo stato grezzo ed è privo di impianti.
o
Il canone locativo mensile delle aree scoperte di pertinenza ASP = (€
212,11+€ 224,96)/2 = € 218,54 arrotondati €. 320,00
o
Il canone locativo mensile dei macchinari M = € 478,00
I manufatti non assentiti individuati nell’elaborato grafico non avrebbero
potuto essere realizzati e non sono sanabili in quanto eccedono il rapporto di
copertura Rc pari a 0,40 mq/mq prescritto dalle Norme Tecniche di Attuazione
del P.R.G. nella zona urbanistica di che trattasi.
Il sottoscritto C.T.U., ritenuto di aver espletato esaurientemente il mandato
ricevuto, rassegna la presente relazione integrativa che si compone di n° 10
pagine, restando a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento.
Sulmona, 30 ottobre 2014
Il Consulente Tecnico d’Ufficio
ING. VINCENZO ZAVARELLA
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