perspective 01

EDITION 2016
MILANO ITALY
01
PERSPECTIVE
THE REAL VIEW
EDITION 2016
MILANO ITALY
01
PERSPECTIVE
THE REAL VIEW
PERSPECTIVE
SOMMARIO
come nasce questa rivista? 3
Alessandro Mazzanti
CEO – CBRE Italia
IL MERCATO CHIAMA, CDP RISPONDE 4
Intervista a
Giovanni Maria Paviera
survey 2016 6
Raffaella Pinto
Head of Research & Marketing – CBRE Italia
le 4 regole per crescere 14
Paolo Bellacosa
Managing Director Investment Properties – Capital Markets – CBRE Italia
l’immobile chiavi in mano 16
Matt Cook
Head of Global Workplace Solutions, Italy and South East Mediterranean – CBRE Italia
Lavorare bene non stanca 18
Marcello Panizzutti
Executive Director Project Management – CBRE Italia
Stefania Campagna
Head of Office Agency & Tenant Representation Milan – CBRE Italia
Massimiliano Eusepi
Head of Rome Office – CBRE Italia
Sostenibilità anno zero 20
Federica Saccani
Executive Director Building Consultancy & Sustainability – CBRE Italia
Uffici di valore 22
Franco Rinaldi
Head of Asset Services & Business Development – CBRE Italia
Stefania Campagna
Head of Office Agency & Tenant Representation Milan – CBRE Italia
Centri commerciali, da non luogo a luogo 24
Silvia Gandellini
Director Retail Investment Properties – Capital Markets – CBRE Italia
Andrea Barbaro
Head of Property Services – CBRE Italia
Italia a cinque stelle Ma non basta
26
Francesco Calia
Head of Hotels – CBRE Italia
L’infrastruttura del cambiamento 28
Amaury Gariel
Managing Director, EMEA Industrial and Logistics – CBRE
Ripartire in affitto 30
Paolo Mariani
Head of Client Care – CBRE Italia
NPL: COME TrasformarLI in opportunità 32
Mirko Baldini
Managing Director Valuation Advisory Services – CBRE Italia
LA SCOMMESSA ALTERNATIVA 34
THE REAL VIEW
Alexandre Astier
Executive Director Capital Advisors – Capital Markets – CBRE Italia
THE REAL VIEW
PERSPECTIVE 2016
Alessandro
mazzanti
CEO – CBRE Italia
come
nasce
questa
rivista?
Una rivista, un evento, un simbolo, una convinzione: sono quattro
concetti che oggi CBRE vuole comunicare ai propri clienti e a tutti
coloro che stanno sfogliando queste pagine.
“Perspective 2016”, un nome sul quale abbiamo riflettuto a lungo e
che dice già molto degli obiettivi che ci siamo posti con questa pubblicazione: aiutare i nostri clienti innanzitutto a decifrare meglio tutte
le variabili che nell’anno in corso dovranno affrontare sul mercato immobiliare e, soprattutto, a prendere decisioni adeguate, in termini di
investimento o anche nella veste di conduttori. Insomma, un momento
di riflessione, discussione e approfondimento che ha un duplice scopo: supporto nelle scelte e stimolo per scoprire temi inediti e magari
lanciare iniziative innovative. Per questo, abbiamo deciso di fare
intervenire direttamente i nostri esperti, i quali illustrano – numeri alla
mano – opportunità, criticità e possibili sviluppi dei principali settori
del mercato immobiliare insieme, ovviamente, al supporto concreto
che CBRE può fornire per operare in ciascuno di essi.
è una rivista indirizzata esclusivamente ai nostri clienti presentata in
occasione di un evento speciale, destinato a fare il punto sulle tendenze dell’anno appena passato e soprattutto sulle
prospettive del 2016, in una location altrettanto speciale: il Pirellone, un simbolo della Milano che torna protagonista
mondiale del mercato immobiliare. Questa città e la Regione Lombardia, negli ultimi 24 mesi, hanno preso un abbrivio
importante che ci rende ottimisti per il futuro. Milano è stata la capofila di iniziative come Citylife e Porta Nuova, che
hanno catalizzato l’interesse globale ed è la prima volta che la ripresa del settore è trainata in misura significativa
dagli investitori stranieri, la cui scarsa presenza era invece in passato uno dei principali problemi del nostro Paese.
Se è vero che guardare le cose dall’alto aiuta a capirle meglio e ad avere una visione d’insieme, crediamo che qui
dal Pirellone, oggi, possiamo esprimere un auspicio che è anche una convinzione: l’inerzia positiva, innescatasi con
la ripresa delle compravendite di immobili non residenziali nel 2013 e proseguita negli anni successivi, durante il
2016 potrà rafforzarsi in termini di volumi e di mercato. Laddove mancherà il “prodotto”, dovranno entrare in gioco
da una parte innovazione e fantasia, dall’altra l’impegno del privato e del pubblico, a partire da un intervento forte sul
nodo dei Non Performing Loan, che noi consideriamo cruciale per sbloccare definitivamente il mercato. A proposito
di settore pubblico, vorrei concludere con un ringraziamento speciale a Giovanni Maria Paviera, numero uno di Cdp
Immobiliare, che impreziosisce questa rivista con un’intervista in cui offre un’analisi approfondita del suo segmento di
riferimento, che credo avrà un ruolo importante per sviluppare ulteriormente il mercato immobiliare nel suo complesso.
2
3
PERSPECTIVE 2016
A proposito di social housing,
come procedono i progetti
in cantiere? Pensate di puntare
anche in futuro
su questo settore?
intervista a
Giovanni Maria
Paviera
il mercato
chiama
cdp
risponde
Dottor Paviera, il ruolo
di Cassa Depositi e Prestiti
è sostanzialmente quello
di “ponte” tra patrimonio
pubblico e mercato immobiliare.
Come vi siete mossi alla luce
di questa filosofia d’azione?
Il nostro obiettivo è avvicinare il patrimonio
pubblico al mercato, favorendo l’accesso
degli investitori: ciò avviene in concreto
creando portafogli immobiliari che possano
rispondere ai desiderata e alle esigenze degli investitori stessi. Il tutto con un’attenzione
significativa per le innovazioni presenti sul
mercato, che possono rappresentare delle
opportunità. Vorrei essere chiaro su una
cosa però: non saremo mai un operatore
immobiliare con capitali pubblici. Rappresentiamo, piuttosto, un soggetto chiamato
a colmare alcune lacune del mercato che,
attraverso la valorizzazione del patrimonio
pubblico, contribuisce alla crescita del Paese. In questo senso una delle prime attività
di Cdp nell’immobiliare è stata quella del
social housing perché quando abbiamo iniziato, di fatto, non c’era nessun operatore
privato che stesse investendo nel settore. Per
anni siamo stati l’unico soggetto a “confezionare” case per la classe media e, così
facendo, contribuivamo a risollevare le economie locali attraverso i cantieri legati alla
costruzioni degli immobili.
Giovanni Maria Paviera, Amministratore Delegato di Cdp Immobiliare,
commenta con soddisfazione i risultati raggiunti negli ultimi anni e guarda
con fiducia al futuro e in particolare a un 2016 in cui “vogliamo essere
più forti e ambiziosi di quanto già non lo siamo adesso”.
Il ruolo
di Cassa Depositi
e prestiti?
“Avvicinare il patrimonio pubblico
al mercato e, attraverso le operazioni
immobiliari, dare un contributo
alla crescita del Paese”.
Stanno andando molto bene. Siamo vicini
alla fine del primo periodo di investimento:
fino ad oggi abbiamo impiegato l’85% di
risorse pubbliche e private su una dotazione
di oltre 2 miliardi di Euro. Sicuramente la investiremo tutta, mettendo sul mercato circa
20.000 nuovi alloggi. Per quanto riguarda
il futuro, posso dire che si tratta sicuramente
di uno dei settori che stiamo considerando.
Basta guardare all’estero per capire che gli
immobili residenziali in affitto stanno registrando un vero e proprio boom, quindi stiamo lavorando per capire come favorire lo sviluppo
di questo business anche in Italia. È anche
un modo per sposare le esigenze del nuovo
mercato del lavoro, certamente meno legato
ai luoghi, per andare incontro a figure professionali meno sedentarie, per le quali l’affitto
è preferibile all’acquisto di un immobile. Ad
oggi questo mercato, che ha visto l’uscita delle assicurazioni, è totalmente presidiato dai
privati: non è una cosa negativa, ma bisogna
riequilibrare l’offerta. In ogni caso, guardiamo anche ad altri settori che hanno un ruolo
cardine nel sistema, per esempio le case per
studenti, dove il mercato non è ancora riuscito
a garantire prodotti adeguati.
Che tipo di ritorni può garantire
il settore degli affitti a un
potenziale investitore?
Vista la situazione dei tassi sull’obbligazionario ad alto rating, praticamente prossimi allo
zero, questo è il momento ideale per puntare su questo segmento, che può garantire
un dividendo annuo nell’ordine del 2-3%, un
numero interessante sia per investitori istituzionali che privati. E stiamo parlando solo
dei rendimenti che derivano dal canone di
locazione, poi c’è da tenere conto della crescita di valore del capitale, che dà ancora
qualche punto percentuale di guadagno. Il
tutto con un profilo di rischio molto basso.
I progetti sul
social housing?
“Stanno andando molto bene, siamo
vicini alla fine del primo periodo
d’investimento ed è uno dei settori
ai quali guardiamo in ottica futura”.
In che modo le valorizzazioni
immobiliari di Cdp contribuiscono
alla crescita del Paese? Esistono
delle statistiche a proposito?
In media, secondo gli istituti di ricerca più autorevoli, ogni euro inserito nel settore immobiliare genera 2-3 Euro a livello di pil. Il nostro
contributo alla crescita è questo e per tale ragione abbiamo lavorato su immobili da valorizzare e non da mettere a reddito. Faccio un
esempio partendo da un’operazione chiusa
Le prospettive
del mattone?
“La crescita economica, seppur
con numeri piccoli, c’è e l’immobiliare
non potrà che beneficiarne”.
4
5
nel luglio 2015: a Milano abbiamo ceduto
sei asset per complessivi 125 milioni di Euro
e altrettanti ne sono stati investiti e, dunque,
sono stati immessi nel sistema economico. I
dati macroeconomici del passato dicono che
lo sviluppo dell’immobiliare è una delle leve
più straordinarie perché genera sull’indotto e
a valle molto lavoro. Inoltre, ci sono grandi
possibilità di investimento anche guardando
alle innovazioni. Recentemente abbiamo firmato un accordo con Stmicroelectronics e
il Politecnico di Torino per installare sensori
in alcuni nostri edifici a Roma attualmente
oggetto di ristrutturazione: tali sensori segnaleranno eventuali scompensi dell’edificio non
rilevabili a occhio nudo. Anche questa è una
strada per riuscire a creare, attorno alla nostra attività, investimenti legati all’innovazione e alla sicurezza.
Facciamo un punto sulle
grandi novità del 2015:
Come è andata la vendita
“per pacchetti” rivolta a grandi
investitori nazionali ed esteri?
Abbiamo completato due operazioni di vendita in cui è stato fondamentale l’aiuto degli advisor poiché abbiamo “ritagliato”, partendo
da portafogli importanti, un prodotto interessante che il mercato poteva recepire e su cui si
è svolta una procedura competitiva. A Milano
abbiamo ceduto sei asset a un bellissimo parterre di acquirenti composto da Beni Stabili,
dal fondo americano Varde e da Borio Mangiarotti: la dimostrazione che si possono abbinare capitale internazionale e intraprendenza
e capitale locale. Un’altra bella operazione è
stata quella sulla Torre dell’Eur, sede dell’Agenzia delle Entrate, un immobile che era da
anni in attesa di destinazione. In questo caso
è stato trovato un accordo con Telecom Italia,
che sposterà lì il suo headquarter nazionale
con un contratto di locazione a lungo termine
e allo stesso tempo sarà socio dell’Ente che
gestirà e ristrutturerà l’immobile.
Come procedono invece
il nuovo Fondo investimenti
per il turismo (Fit) – che partiva
da un portafoglio di 8-10
immobili valorizzabili in chiave
turistico-ricettiva – e il portale
del patrimonio pubblico?
Il settore del turismo per noi è fondamentale.
Stiamo cercando di definire bene l’approccio
e, allo stesso tempo, elaborando riflessioni
sulla possibilità di un’ulteriore accelerazione
rispetto alla semplice ristrutturazione dell’immobile che viene poi conferito in un veicolo.
Abbiamo allo studio soluzioni alternative,
anche se l’importante è tenere alta la qualità
dell’immobile e del gestore. Per quanto riguarda invece il Portale Patrimonio Pubblico, nato
da una collaborazione con Anci e Cassa
Geometri, ha due obiettivi principali: creare
una vetrina degli immobili pubblici e rendere
consapevoli gli interlocutori delle informazioni
che possono ottenere grazie al portale. Per il
momento abbiamo “caricato” circa 200 immobili di enti e soggetti pubblici, riscontrando
grande interesse. Ripeto: non è un portale per
vendere ma soprattutto per mettere in vetrina il
patrimonio pubblico e fornire informazioni ai
potenziali investitori.
Dal suo osservatorio
privilegiato ci può tracciare
un quadro del mercato
immobiliare italiano e mondiale
e delle sue prospettive di ripresa?
Sono ottimista: la crescita economica in atto,
seppure con numeri piccoli, consolida le
aspettative di un’ulteriore ripresa e il settore
immobiliare non può che trarne un grande beneficio. Le quotazioni italiane (Milano soprattutto) mostrano valori bassi e hanno dunque
buone potenzialità, che sono favorite anche
dal basso livello dei tassi d’interesse.
Certo, c’è sempre un tema di prodotto e soprattutto c’è bisogno di mettere in moto una
trasformazione qualitativa dell’offerta, che
deve adeguarsi all’evoluzione veloce della
domanda, per esempio in risposta al cambiamento degli stili di vita e delle esigenze lavorative. La nostra industria, invece, continua
purtroppo a mostrare grandi difficoltà nell’adattarsi ai cambiamenti tecnologici: quelle
che un tempo si chiamavano nicchie, ma che
ormai vanno considerate a tutti gli effetti nuovi segmenti, da noi stentano a diffondersi.
In questo senso, tra le nicchie con maggiori
potenzialità vedo il residenziale, che negli
ultimi 10 anni ha fatto meno progressi di tutti,
ma anche possibilità interessanti sugli uffici,
dove i grandi gruppi hanno svolto opere di
razionalizzazione, ma ora servono spazi soprattutto per le micro attività.
survey
2016
Raffaella pinto
Head of Research & Marketing
CBRE Italia
CBRE Italia ha condotto nel periodo compreso tra il
2 dicembre 2015 e l’11 gennaio 2016 un’indagine
campionaria su un panel di operatori attivi sul mercato
immobiliare italiano, per indagare meglio le tendenze in
atto. L’indagine ha coinvolto sia gli investitori sia gli utilizzatori di spazi direzionali: in entrambi i casi si tratta di
professionisti con una consolidata presenza sul mercato
italiano. Questa è la prima edizione ma ci auguriamo
possa essere ripetuta ogni anno così da rappresentare
un utile strumento per capire ed interpretare il mercato
immobiliare italiano.
il mercato immobiliare è
pronto a crescere?
Il Campione
Il questionario web-based rivolto agli investitori ha raccolto 56 risposte, prevalentemente di professionisti che lavorano in fondi e/o società di asset management (57%),
seguiti da developer (11%) e investitori istituzionali (9%).
Distribuzione percentuale del campione di investitori
che hanno risposto all’indagine, per tipologia
7% 3%
9%
2%
11%
FONDI o
ASSET MANAGER
DEVELOPER
FONDI PENSIONE /
ASSICURAZIONI
11%
PRIVATE / PROPERTY
COMPANY
BANCHE
57%
REIT
ALTRO
Chi ha risposto all’indagine è prevalentemente domiciliato in Italia (45%) seguito da investitori americani
(20%) ed inglesi (14%). I tedeschi con il 9% sono la
quarta nazionalità rappresentata nel campione.
Distribuzione percentuale del campione di investitori
che hanno risposto all’indagine, per nazionalità
2%
5% 3%
20%
9%
ITALIA
US
THE REAL VIEW
INVESTITORI
•Se il 2015 si è concluso con
un volume d’investimenti immobiliari di oltre 8 miliardi di
Euro, avvicinandosi ai livelli
record del 2007, il risultato
che emerge dall’indagine lascia
prevedere un 2016 altrettanto
“frizzante”.
•Il forte interesse manifestato dai
principali player è confermato
per il 2016, con il 62% degli
intervistati che ha risposto di
voler investire volumi più elevati
del 2015 nel settore immobiliare italiano. Visto il particolare momento storico
caratterizzato da una congiuntura mai stata così favorevole all’immobiliare – tassi
d’interesse ai minimi, eccessiva liquidità, ricerca di rendimenti – i principali motivi
indicati come ostacoli all’acquisizione di immobili in Italia sono la mancanza di
prodotto (27%), il pricing (15%) e la trasparenza del mercato (20%).
• La ricerca di rendimenti elevati sta avendo un effetto significativo sulle intenzioni
degli investitori: in particolare cresce l’interesse per i settori diversi dai tradizionali e per prodotti non core. Infatti solo il 18% degli intervistati ha espresso
l’intenzione di investire nel settore degli uffici nel 2016, mentre il 52% vorrebbe
investire in hotel/resort, high street, healthcare e logistica. Il 15% ha indicato
gli NPL come target potenziale d’investimento.
•La ricerca di rendimenti elevati si riflette anche nella strategia d’investimento
indicata dagli investitori: il 57% degli intervistati ha affermato di considerare più
attraenti per il 2016 investimenti non core (value add, opportunistici e distressed), valore maggiore rispetto a ciò che è stato realizzato nel 2015. Infatti, la
quota di investimenti considerati non core sul volume totale del 2015 è stata di
poco superiore al 30%.
•La crescente competizione tra gli investitori sul mercato italiano, unita all’esaurimento graduale dell’offerta, ha portato ad una contrazione significativa dei
rendimenti immobiliari su tutte le principali asset class nel 2015, soprattutto
per immobili prime. Emerge dall’indagine che la contrazione, pur se lieve, è
destinata a protrarsi anche nel 2016 per uffici (40%), immobili logistici prime
(37%) e per centri commerciali prime (42%) e secondari (49%).
•Il sentiment generale sulle condizioni economiche è positivo per la maggior
parte degli intervistati e la crisi economica sembra ormai una storia passata.
Le uniche minacce esogene che potrebbero frenare l’espansione del mercato
sono legate ai timori di altre crisi finanziarie globali e/o politiche (17%), a
quelle relative a possibili misure del governo italiano sull’immobiliare (16%) e in
generale alle scelte politiche sull’economia domestica (13%).
•Come prevedibile, la maggior parte degli intervistati (74%) ritiene che la creazione di una bad bank italiana potrebbe avere un impatto positivo sul mercato
immobiliare. Come sperimentato in Irlanda e Spagna, la bad bank si è rivelata
uno strumento fondamentale che ha permesso al mercato immobiliare di sbloccarsi e ripartire.
UK
GERMANIA
FRANCIA
14%
2%
45%
PERSPECTIVE 2016
MIGLIORANO LE ASPETTATIVE SULLA
CRESCITA ECONOMICA DELL’ITALIA
Pensi che la ripresa economica iniziata nella
prima parte del 2015 si rafforzerà tra la fine
del 2015 e il 2016?
75%
Sì
20%
NO
5%
NON SO
Se la FED aumenterà i tassi d’interesse, credi che il
mercato del Real Estate italiano verrà influenzato?
se sì in che modo?
A lungo termine
influenza negativa
A breve
termine
influenza
negativa
A lungo termine
influenza positiva
74%
Sì
20%
NO
6%
NON LO SO
“Nel caso dell’Irlanda, la creazione dell’Agenzia Nazionale di
Asset Management (NAMA) è stata estremamente importante
poiché ha velocizzato l’attività di deleveraging necessaria per
rilanciare l’attività degli investimenti immobiliari nel mercato
irlandese, a seguito del peggiore deterioramento dei valori
mai sperimentato prima. Nel corso degli ultimi anni, un volume
elevato di immobili è stato venduto nel mercato irlandese sia
attraverso cessioni di immobili sia di NPL. Un numero crescente
di operatori è entrato nel mercato irlandese per la prima volta
per acquistare asset sia da NAMA sia dalle varie banche che
stavano dismettendo il portafoglio immobiliare.”
Marie Hunt - Executive Director, CBRE Research Ireland
Non so
22%
8%
18%
No
6%
20%
26%
A breve termine
influenza positiva
ancora ottimismo sul mercato
immobiliare per il 2016
Facendo un confronto con il 2015, credi che la
tua attività di investimento nel 2016 sarà:
62% maggiore
35% STABILE
Pensi che le politiche del governo italiano rivolte
al settore real estate avranno nei prossimi anni un
effetto positivo sul mercato immobiliare?
38%
Sì
34%
no
28%
NON SO
CINA
QATAR
ALTRO
6
Pensi che la creazione di una Bad bank
avrà un effetto concreto sul mercato
degli investimenti immobiliari?
7
2%
MINORE
1%
NON SO
your REAL VIEW
Qual è il settore in cui la tua società
intende concentrare la più alta percentuale
di investimenti nel 2016?
Quale tra questi soggetti sarà più attivo
in termini di transazioni concluse nei prossimi
24 mesi?
31%
Fondi Immobiliari
3%
22%
Banche
4%
17%
REITs
14%
Governo/Settore Pubblico
8%
38%
27%
37%
Corporate
71%
21%
32%
32%
12%
38%
no
15%
Altro retail
15%
Immobili logistici
Quale delle seguenti affermazioni descrive meglio
il tuo approccio al tema della Sostenibilità nella
selezione degli asset?
Immobili industriali
25%
25%
Fino al 10%
Tra il 10 e il 20%
Non prendiamo in considerazione
immobili che non soddisfino criteri
rigorosi di sostenibilità
Tra il 20% e il 50%
Più del 50%
Maggiore
56%
Uguale
confronto tra 2015 e 2016 sul settore
in cui la società ha concentrato / vorrebbe
concentrare la più alta percentuale
di investimenti
Inferiore
Rispetto al mercato immobiliare italiano, qual è
il settore in cui la tua società ha concentrato
la più alta percentuale di investimenti nel 2015?
6% 6%
26%
30%
Uffici
48%
40%
7%
50%
7%
36%
20%
80%
33%
33%
40%
38%
Centri Commerciali
31%
13%
20%
20%
25%
27%
12%
29%
18%
19%
11% 2%
13%
25%
20%
11% 4% 12%
5% 14%
5%
7% 12%
6%
Immobili logistici
Immobili industriali
Tra il 20% e il 50%
Più del 50%
52%
14%
A parità di condizioni,
può essere l’ago
della bilancia tra
18%
le possibili opzioni
Quali sono le tue previsioni per i rendimenti
su immobili prime nel 2016?
4%
Talvolta non
prendiamo in
considerazione alcuni
immobili per motivi legati
alla sostenibilità
24%
32%
23%
35%
19%
Carenza
di partner
per gli
investimenti
5%
Partner operativo
13%
Società
veicolo (SPV)
2%
Sicaf
13%
11%
SIIQ
Poca
trasparenza
del mercato
20%
21%
40%
Fondo
immobiliare
italiano
40%
Uffici
4%
Centri Commerciali
42%
39%
37%
Tassazione
15%
Altro
Aumento dei tassi di inresse e/o
minaccia aumento inflazione
negli Stati Uniti 2%
CONTINUA AD AUMENTARE
LA PROPENSIOne AL RISCHIO
37%
22%
31%
Qual è la struttura che utilizzeresti
per i tuoi investimenti in Italia nel 2016?
Difficoltà degli
investitori nel
ricorrere al debito 6%
Scissione zona Euro
2%
Misure e/o
politiche economiche
nazionali 13%
26%
39%
37%
Retail Park
5%
High Street
2%
Immobili logistici
6%
0%20%40%60%80%100%
Qual è l’ostacolo maggiore nell’acquisizione
di immobili in Italia?
0%20%40%60%80%100%
Fino al 10%
Tra il 10 e il 20%
5%
investimenti: ostacoli e minacce
FOC
Politiche di governo
relative agli immobili
16%
Rallentamento
economia
mondiale 9%
0%20%40%60%80%100%
Altro retail
34%
33%
25%
Uffici
Centri Commerciali
Retail Park
FOC
High Street
Altro retail
Immobili logistici
Immobili industriali
Ci sono altri
aspetti più
importanti ma
teniamo in
considerazione
anche la
sostenibilità
Retail Park
High Street
27%
20%
2015
2016
3%
Eccesso offerta
6%
La sostenibilità non è
una caratteristica rilevante
È uno dei criteri
più importanti
nella scelta
7%
41%
Percezione che
il prezzo degli immobili
sia troppo alto 16%
Deflazione 8%
0%20%40%60%80%100%
Qual è la tua propensione al rischio per gli asset
secondari rispetto al 2015?
Altro 5%
Nuova crisi politica
e/o finanziaria 17%
High Street
11%
37%
14%
19%
Quale delle seguenti situazioni a tuo avviso
rappresenta la minaccia maggiore per il mercato
immobiliare italiano?
Sì
FOC
100%
15%
Retail Park
20%
33%
81%
Centri Commerciali
25%
33%
Investiresti direttamente nel mercato
immobiliare italiano?
Uffici
38%
41%
20%
Sviluppatori
8%
18%
PERSPECTIVE 2016
Aumento
Stabilità
Calo
Non so
Costi di transazione 2%
Quali sono le tue previsioni per i rendimenti
su immobili good secondary nel 2016?
Altro 1%
Disponibilità
di asset 27%
21%
20%
Costo
dell’immobile
15%
16%
43%
30%
22%
29%
41%
31%
47%
23%
Uffici
Centri Commerciali
49%
31%
49%
26%
6%
6%
2%
8%
Retail Park
High Street
Immobili logistici
0%20%40%60%80%100%
Competizione
tra gli investitori 9%
8
9
Disponibilità
e/o costo del debito 6%
Aumento
Stabilità
Calo
Non so
your REAL VIEW
UTILIZZATORI
Quale pensi che sarà la città più attrattiva
per gli investimenti immobiliari nel 2016 in Italia?
Venezia 8%
Altro 1%
Bologna 3%
Firenze 9%
Napoli 1%
•Il sentiment di miglioramento per l’economia italiana è confermato
anche dagli utilizzatori, pur se emerge un atteggiamento più cauto
rispetto agli investitori. Infatti, a fronte di un 70% di intervistati che
ritiene che l’economia italiana migliorerà nel 2016, solo un terzo
afferma di voler assumere nuove risorse. Ciò è indicativo comunque di un miglioramento atteso nei prossimi anni della domanda
di spazi derivante dall’espansione del business di alcune aziende.
Pensi che il settore residenziale diventerà
un’interessante asset class in cui investire?
46%
Sì
41%
NO
13%
NON SO
Milano 50%
Torino 2%
Se la risposta alla domanda precedente è sì,
quali sono i limiti maggiori per investire nel settore
residenziale in Italia?
Roma 26%
Quali pensi che siano le tipologie di asset
immobiliari più appetibili in cui investire nel 2016?
Asset distressed
17%
Opportunistici
Immobili
value-add
28%
Immobili
prime o core
10%
30%
15%
Immobili
good secondary
Scarsa diffusione
di una cultura
del property
management
La mancanza di società
di gestione immobiliare
specializzate
Uno stock di bassa
qualità composta
da immobili poco
efficienti
Bassa redditività
Altro
7%
1%
3%
7%
La proprietà
frammentata
15%
19%
15%
16%
Il Campione
Il questionario web-based rivolto agli utilizzatori di spazi direzionali, ossia le grandi
corporate multinazionali, ha raccolto 29
risposte, prevalentemente di società attive
nei settori Tecnologia e Telecomunicazioni
(33%), Bancario e Finanziario (22%) e Oil
and Gas e Automotive (15%). Oltre il 70%
delle società che hanno risposto all’indagine è di nazionalità straniera.
18%
La mancanza
di un quadro
giuridico chiaro
La carenza di
una normativa
adeguata
a supporto
del residenziale
La maggior parte degli intervistati ha il proprio HQ a Milano (55%), seguito da Roma
e Torino.
10%
Hard asset
31%
NPL
TORINO
55%
28%
ALTRO
Qual è il segmento dove credi che ci siano le
maggiori opportunità per lo sviluppo residenziale?
12%
mercato residenziale:
un’opportunità?
Residenze di lusso
Residenze
multifamily
2%
23%
Distribuzione percentuale del campione
di utilizzatori che hanno risposto
all’indagine, per attività economica
12%
29%
Student housing
22%
Senior housing
•Le società che vorrebbero cambiare sede nel 2016 (21%), confermano la riduzione dei costi (40%) come driver del cambiamento seguito dalla necessità di razionalizzazione e consolidamento
(33%).
•In generale invece, tra i fattori ritenuti importanti nell’ambito di una
futura strategia localizzativa, la ricerca di spazi flessibili (30%) e
il miglioramento dell’immagine del brand sono considerati i due
principali; attrarre talenti (20%) e valutare tematiche legate alla
sostenibilità (20%) seguono nella graduatoria dei fattori di interesse per gli intervistati. Ciò riflette il cambio di paradigma che sta
interessando le grandi corporate in tema di spazi: non più solo
risparmio nei costi occupazionali ma più attenzione alla soddisfazione del dipendente, attraverso la realizzazione di spazi migliori,
più efficienti e confortevoli. Infatti il 67% dei rispondenti considera
importante implementare nuovi modi di lavorare (smart working) o
sta già implementandoli.
• Le strategie di workplace oggi sono sempre più spesso orientate a
migliorare l’esperienza del lavoro per i dipendenti. Rispetto al passato, i driver di questi programmi stanno diventando sempre più
complessi: non solo attenzione al design ma anche al dipendente,
per accompagnarlo attraverso il cambiamento culturale che questo
nuovo modo di lavorare comporta.
•La maggior parte degli intervistati è soddisfatta della location attuale ed il 76%, interrogato su quale potrebbe essere la location
preferita in caso di spostamento, ha indicato la stessa degli uffici
attuali.
Altro
Social housing
In Europa gli investimenti nel settore residenziale stanno entrando nel radar degli investitori che, in questo contesto di
tassi bassi e costante incertezza, iniziano ad adottare strategie più conservative privilegiando investimenti con lunghi
orizzonti temporali. Il settore residenziale è storicamente caratterizzato da bassi rendimenti e da una domanda meno
soggetta alle oscillazioni dei mercati, poiché la casa è un
bisogno necessario e ciò rende l’investimento più stabile rispetto a quello nell’immobiliare cosiddetto “commerciale”.
Quando si considera il settore residenziale bisogna però fare
attenzione alle leggi e alle regole del Paese e soprattutto dialogare con il settore pubblico.
ROMA
La poca
trasparenza
Nel caso di un’acquisizione distressed in quale
tipo di asset saresti più disposto ad investire:
69%
MILANO
7%
•Solo il 28% degli intervistati non è soddisfatto della sede che occupa ed i principali motivi di insoddisfazione risiedono nella scarsa
efficienza dell’edificio (28%) e nello stato manutentivo (22%).
22%
33%
4%
TECNOLOGIA e
TELECOMUNICAZIONI
BANCHE e FINANZA
PETROLIO/AUTOMOTIVE
7%
15%
4%
4%
4%
4%
3%
CONSULENZA
FOOD AND BEVERAGE
SETTORE LEGALE
SETTORE FARMACEUTICO
ASSICURAZIONI
MEDIA
RETAIL
10
11
•Ciò che emerge dall’indagine è che nell’anno in corso un driver
significativo della domanda di spazi direzionali potrebbe tornare
ad essere quello dell’espansione sostenuto dal rafforzamento della ripresa economica. Certo la riduzione dei costi e la necessità
di razionalizzazione e consolidamento degli spazi continueranno
ad essere driver importanti per la domanda, soprattutto per quelle
società che non hanno approfittato del ciclo precedente per cambiare uffici. Infine, la ricerca di qualità e soprattutto di efficienza
dell’immobile, sia essa energetica o legata al layout degli spazi,
emergono come fattori prioritari per gli utilizzatori. Nel mercato
milanese, con uno stock uffici caratterizzato da una scarsa qualità
rispetto agli standard richiesti, la necessità di ri-qualificare il patrimonio esistente è diventata prioritaria rispetto a quella di creare
nuovi spazi.
your REAL VIEW
Pensi che la ripresa economica iniziata nella
prima parte del 2015 si rafforzerà tra la fine
del 2015 e il 2016?
69%
10%
21%
Sì
NO
Se sì, perché vorreste spostarvi?
Sei soddisfatto della tua sede attuale?
62%
28%
no
10%
NON SO
PERSPECTIVE 2016
Sì
Altro
Consolidamento
Espansione
7%
7%
NON SO
Riduzione
dei costi
Se la risposta alla domanda precedente è no,
cosa non ti piace del tuo ufficio?
35%
Sì, pensiamo di assumere
nuove risorse
35%
NO
30%
13%
20%
Se sì, credi che avrà un impatto sulla tua attività
di business nel 2016?
NON SO
Costi
Servizi
disponibili
nell’edificio
Ambiente
esterno
Facendo un confronto con la tua sede attuale,
in quale location la tua società potrebbe
considerare di trasferirsi?
10%
28%
40%
13%
Razionalizzazione
76%
vicino a quella attuale
12%
più periferica
12%
più centrale
Aumento
della qualità
Efficienza
17%
Sei interessato alle politiche di smart
working/new way of working?
6%
Illuminazione
11%
6%
22%
Scarsa
manutenzione
Tra i seguenti fattori quali costituiscono un
driver importante nell’ambito di una strategia
di localizzazione?
Modo di lavorare obsoleto
Altro
4%
Pensi che le politiche del governo italiano rivolte
al settore real estate avranno nei prossimi anni
un effetto positivo sul mercato immobiliare?
43%
Sì
32%
no
25%
NON SO
NO
Altro
La tua società sta considerando di cambiare
sede nel 2016?
66%
NO
20%
7%
RISTRUTTURAZIONE della sede attuale
7%
non so
Spazi più
flessibili
46%
4%
20%
Attrarre/trattenere
talenti
21%
30%
Sì
26%
Rafforzare
l’immagine
del brand
20%
Temi legati
alla sostenibilità/impatto positivo sull’ambiente
circostante o sulla società in generale
12
13
29%
Sì
Intendiamo
implementarle nei
prossimi 3 anni
Sì
Intendiamo
implementarle
nel 2016 / già
in atto
PERSPECTIVE 2016
IL FUTURO NON È PIÙ QUELLO
DI UNA VOLTA
Paolo Bellacosa
Managing Director
Investment Properties
Capital Markets
CBRE Italia
IERI
$
le 4 regole
per
crescere
Il mercato italiano del commercial real estate é chiaramente sottodimensionato rispetto
a quello europeo. Quali sono le cause di
questa situazione? E quali possono essere,
soprattutto, i rimedi per rimetterci al passo
con l’Europa? Sostanzialmente il commercial real estate italiano è rappresentato da
investimenti in uffici, centri commerciali e in
misura minoritaria da logistica e hotel. Con
tre punti deboli da correggere. Innanzitutto
l’asset allocation degli investitori istituzionali
domestici si è concentrata sugli uffici ed è
stata sottopesata (o addirittura assente) su
altre asset class. Ciò ha disincentivato la
crescita di settori alternativi quali l’healthcare, il residential nelle sue diverse forme (dal
multifamily allo student fino al senior housing), le marine, i porti o gli asset legati alle
telecomunicazioni. Il secondo problema è
che la distribuzione del tessuto industriale,
e pertanto dei relativi headquarter, su tutto
il territorio, fa sì che Milano non ospiti un
mercato uffici di una dimensione che rispecchia a pieno la realtà produttiva italiana.
Infine, gli anni del trading a leva hanno
portato a lavorare poco su riqualificazione
e rigenerazione degli asset e oggi il livello
qualitativo medio degli immobili non rispet-
“
ta i requisiti costruttivi ed architettonici a cui
sono abituati gli investitori internazionali. Lo
stock immobiliare è quindi obsoleto e frazionato, il che si traduce in un ritardo di dieci
anni rispetto ad altre piazze europee paragonabili a Milano e Roma come Monaco,
Madrid e Barcellona.
Detto questo, come rilanciare il mercato
italiano? Con alcune azioni mirate si potrebbe sfruttare l’attuale momento storico,
che vede il forte interesse di investitori istituzionali esteri (sia private equity che long
term investor) per l’Italia, così da ampliare
significativamente le dimensioni del commercial real estate. Bisogna incentivare la
rigenerazione urbana, le riqualificazioni,
le demolizioni e le ricostruzioni e al tempo
stesso favorire i processi di privatizzazione
del patrimonio pubblico “vendibile”, ossia
con caratteristiche in linea con le esigenze
degli investitori. Non solo: va accelerato il
processo di dismissione dell’enorme massa
di Non Performing Loan, che ad oggi valgono circa 200 miliardi di Euro e bisogna
creare piattaforme di investimento in asset
alternativi.
La rigenerazione urbana deve partire da
asset che oggi sono in condizioni di obsole-
Il mercato nasce sulla spinta dei
grandi fondi USA e degli spin-off
finanziari e industriali, poi arrivano
fondi immobiliari chiusi e nuovi
prodotti. Nel 2009 la crisi globale
manda in crisi anche il mattone.
2009
scenza e non possono essere considerati un
target d’investimento per operatori di lungo
termine. Su un orizzonte temporale più breve
e con un’opportuna riqualificazione, si può
invece creare uno stock di assoluto interesse:
una strada che va battuta perseguendo qualsiasi opportunità. A partire dalle privatizzazioni del patrimonio pubblico (come fatto
l’anno scorso da Cdp sul cosiddetto “Portafoglio Sforzesco”), da dismissione di asset
o crediti di proprietà delle banche (sempre
nel 2015 Royal Bank of Scotland ha ceduto
a Goldman Sachs asset vuoti e da riqualificare in centro a Milano). Questi sono sicuramente i driver principali per rafforzare il
mercato, ma non vanno sottovalutati anche
gli asset alternativi. Al di là dei tradizionali
settori che caratterizzano gli investimenti in
questo mercato (negozi, centri commerciali,
uffici), gli investitori si stanno infatti rendendo
conto che esistono segmenti alternativi dove
l’asset immobiliare rappresenta l’elemento
essenziale per il business. Per esempio lo
student housing, inteso come un luogo moderno per il soggiorno, le attività sportive e
l’aggregazione di giovani studenti; oppure
le multifamily (palazzine residenziali affittate); o ancora il senior housing, inteso non
come la classica casa per anziani ma come
residenza di livello per persone che sono
in una fase di seniority e hanno particolari
esigenze. Senza sottovalutare il potenziale
delle cliniche ospedaliere (nel 2015 AXA
ha acquisito un portafoglio di otto cliniche
del Policlinico di Monza), dove l’immobile
è fondamentale mentre oggi è visto ancora
solo in modo strumentale, e delle marine, visto che in Italia ci sono molti porti turistici di
proprietà dello Stato dati in concessione a
operatori privati.
Si tratta di un passaggio culturale importante
e significativo, che implica l’importazione
nel nostro Paese di modelli che non esistono.
CBRE, forte del suo orientamento al dialogo
con gli investitori internazionali, può essere
considerato un importatore di best practice
sia sulle strategie di investimento sia sulle
operazioni. Possiamo aiutare i soggetti italiani a presentare al meglio le opportunità
agli investitori internazionali, che ad oggi
rappresentano il 75% di questo mercato
e cresceranno ancora. Ma importare tout
court un modello non funziona: per questo
possiamo anche supportare gli stessi investitori internazionali ad interpretare al meglio
l’Italia per operare nel nostro mercato.
Bisogna incentivare la rigenerazione urbana,
le riqualificazioni, le demolizioni
e le ricostruzioni e al tempo stesso favorire
i processi di privatizzazione del patrimonio
pubblico “vendibile”, ossia con caratteristiche
in linea con le esigenze degli investitori.
”
14
15
Il dark period è stato interrotto
a fine 2012 grazie alle politiche
monetarie espansive che hanno
favorito significativi flussi di
capitali stranieri sul mercato
italiano, che tuttavia pesa solo
per il 4% in Europa.
EU
oggi
2012
RMB
USD
domani
Al mercato italiano serve un salto
dimensionale. Per farlo bisogna
puntare su nuovi prodotti e
veicoli d’investimento, valorizzare
i canali già esistenti, favorire le
privatizzazioni e agire sugli NPL.
10%
4%
THE REAL VIEW
Matt Cook
Head of Global Workplace Solutions,
Italy and South East Mediterranean
CBRE Italia
Per supportare i propri clienti a 360 gradi,
CBRE di recente ha arricchito la gamma dei
servizi offerti ai clienti acquisendo Johnson
Controls Global Workplace Solutions, consolidando la leadership nel mercato. Produttività, sicurezza, affidabilità, impegno sono
solo degli aspetti che contraddistinguono il
nostro modo di pensare al futuro e, grazie
alla nuova unione, sarà possibile concentrarci
maggiormente nella building automation, sostenendo i nostri clienti negli sforzi verso una
miglior sostenibilità ambientale, riducendo il
consumo di energia e fornendo la più avanzata ricerca tecnologica.
L’Italia del real estate è un Paese che si sta
lentamente risvegliando da uno stato di torpore legato alla crisi globale, concludendo
progetti che ormai sembravano destinati a
restare incompiuti. Guardando la nuova tor-
re Unicredit viene da chiederci: siamo davvero pronti a vivere il nostro lavoro all’interno di questi nuovi giganti tecnologici e ad
adattarci ai continui cambiamenti di layout?
Abbiamo provato l’openspace, il co-working, l’home working e il desk sharing: quale
sarà la tendenza del futuro sul piano tecnologico e funzionale e come verranno manutenuti gli immobili e gestiti i servizi all’interno
degli stessi? O ancora, come potrà l’account
manager supportare le grandi aziende fornendo un servizio completo e garantendo la
trasparenza, l’etica e l’affidabilità che i grandi utilizzatori cercano?
La ricerca Smart Workplace 2040 (si veda
box della pagina accanto) ci racconta un lavoro che tra 25 anni sarà completamente diverso, molto più basato sull’intelligenza emotiva, l’interpretazione, la comunicazione e la
generazione di idee con edifici serviti quasi
completamente da robot che si prenderanno
cura delle mansioni più ripetitive. Come possiamo prepararci per questo futuro e che cosa
significa per noi oggi questo cambiamento?
Le funzioni Corporate Real Estate come
le intendiamo oggi saranno sempre più
PERSPECTIVE 2016
separate dal core business aziendale ed
essendo l’ufficio un luogo in continua evoluzione, si perderà sempre maggiormente
l’idea di azienda collocata in un luogo fisico. In termini di beni immobili, si dovranno
studiare con maggior attenzione gli spazi
necessari allo svolgimento delle nostre attività: essere in ufficio nel futuro sarà un premio, in quanto non sarà uno spazio solo di
lavoro ma anche un ambiente emozionale.
Siamo una società basata sulle emozioni
e i dipendenti dovranno cercarle sempre
più sul posto di lavoro: per questo abbiamo bisogno di ripensare i nostri edifici e
comprendere al meglio che l’esperienza
dei nostri utenti finali passerà attraverso di
essi, identificando e rimuovendo tutto ciò
che alimenta l’improduttività.
In termini di workplace solution, la sfida del
l’immobile
chiavi
in mano
futuro sarà interpretare e rendere omogenei i
bisogni del cliente con particolare focus sulle
funzioni Real Estate, HR e IT, progettando servizi con soluzioni tecnologiche ed operative
che permettano agli utenti di poter soddisfare
in tempo reale tutte le proprie necessità: condivisione, collaborazione, spazi personali, fruibilità dei dati e tempo libero. La vera sfida sarà
quindi la definizione dei servizi, il controllo delle performance e la gestione dei dati, mentre
passerà in secondo piano l’erogazione diretta.
2040, odissea nello spazio
Come sarà la giornata lavorativa di un
“dipendente” nel 2040? A descriverla è la
ricerca Smart Workplace 2040 (Lewis Beck,
CBRE Global Workplace Solutions, 2015).
oggi
50%
75%
Tra 25 anni la popolazione
mondiale sarà di 9 miliardi con
una tendenza verso una rapida
urbanizzazione: oltre il 75%
delle persone vivrà in
città rispetto all’attuale 50%.
domani
“
Viaggeremo meno per lavoro grazie al 4D
che con una speciale tecnologia studiata per
l’isolamento dei rumori e delle immagini di
fondo, potrà permetterci di tenere un meeting
virtuale anche in un bar molto affollato.
Nel 2040 il lavoro si baserà maggiormente
sull’intelligenza emotiva, l’interpretazione,
la comunicazione e la generazione
di idee. L’edificio sarà servito quasi
completamente da robot che si
prenderanno cura di manutenzione,
pulizia, front office e servizi per gli ospiti.
”
La carriera di un lavoratore si baserà su
migliaia di incarichi a breve termine svolti per
diverse aziende sul modello di un freelance.
La casa diventerà il nostro ufficio mentre il
lavoro diventerà più stimolante con una serie
di robot che si occuperanno dei processi
meno interessanti: il ritrovarsi “faccia a faccia”
nel futuro sarà un lusso ed i luoghi di lavoro
diventeranno ambienti virtuali, legati alla rete.
16
2040
THE REAL VIEW
PERSPECTIVE 2016
Marcello Panizzutti
Executive Director Project
Management – CBRE Italia
Le nuove tecnologie consentono
ai dipendenti maggiore flessibilità
nell’organizzazione del proprio
lavoro, sotto il profilo dei tempi,
delle modalità e dei luoghi. Ciò
permette di conciliare al meglio
la vita professionale con quella
privata con effetti positivi
sull’efficienza lavorativa.
Stefania Campagna
Head of Office Agency & Tenant
Representation Milan – CBRE Italia
Massimiliano Eusepi
Head of Rome Office
CBRE Italia
Lavorare bene
non stanca
In Italia la rivoluzione nel modo di vivere
lo spazio in azienda sta arrivando più
lentamente rispetto ad altri Paesi, a causa
di una legislazione molto rigida, poiché siamo ancora legati all’idea tradizionale del
luogo di lavoro come ambiente statico, con
una scrivania e un computer. I modelli più
innovativi di wellness aziendale vengono
quasi sempre introdotti dall’esterno, dalle
grandi corporation, ma in futuro focalizzarsi
su strategie di workplace che accrescano il
benessere dei dipendenti diventerà la regola d’oro per tutte le aziende.
La sede di Nokia a Vimercate (ereditata dal-
“
la fusione con Alcatel-Lucent) rappresenta un
chiaro esempio di come sia stato realizzato
un “new way of working” finalizzato a bilanciare esigenze dei dipendenti e razionalizzazione degli spazi. Uno dei principali
cambiamenti è l’abbandono degli uffici
chiusi a vantaggio di aree aperte, dove
poter lavorare in team incrementando così
la produttività e la collaborazione, con l’obiettivo di accorpare il più possibile funzioni
aziendali simili. Le società più propense a
questo nuovo modo di lavorare sono certamente quelle con estrazione internazionale,
mentre quelle locali, soprattutto legate al settore pubblico, non sono ancora pronte per
un cambiamento culturale di questa portata.
A Milano il nuovo quartiere di Porta Nuova
rappresenta un eccellente esempio di dove
e come le aziende possano sviluppare
queste strategie. è importante però sottolineare che in Italia la scarsa disponibilità
di immobili di nuova generazione continua
ad essere un limite: gli immobili storici non
consentono, a causa dei vincoli strutturali
esistenti, la realizzazione di ambienti in linea con i trend di mercato. C’è poi il nodo
dei piani regolatori, che rappresentano un
Performance, persone e spazio:
focus 2015
vincolo alla riqualificazione dell’esistente;
auspichiamo un’apertura, da parte delle
istituzioni, volta a migliorare la qualità delle
città e la fruibilità degli immobili. Del resto,
se guardiamo al centro di Milano, a seguito del trasferimento e del consolidamento di
grandi gruppi assicurativi e bancari, sarà
necessaria una completa riqualificazione
del tessuto urbano e degli immobili che, ad
oggi, si presentano di bassa qualità rispetto
a quelli europei. Il tutto mantenendo un buon
equilibrio tra storico e moderno. Modelli, in
questo senso, possono essere la riqualificazione dell’ex palazzo di Poste Italiane, in
Piazza Cordusio ad opera di Blackstone, e
la ristrutturazione della Darsena. Quest’ultima ha completamente cambiato l’immagine
del quartiere, favorendo l’eventuale riposizionamento degli immobili circostanti, oltre
ad essere un esempio concreto di come
le istituzioni siano in grado di migliorare
la fruibilità del tessuto urbano. Proprio per
questo, un maggior dialogo tra le istituzioni
stesse e i principali proprietari immobiliari
è fondamentale per il miglioramento della
vita lavorativa, delle infrastrutture e della fruibilità degli spazi così come è cruciale una
politica di flessibilità dei contratti di lavoro
volta a bilanciare sempre di più la vita lavorativa con quella privata.
Per quanto riguarda invece il mercato di
Roma, la tendenza verso il new way of
working è più lenta e incontra resistenze da
parte delle società che non sembrano ancora pronte, soprattutto nel settore pubblico,
ad accettare questa nuova filosofia. Nella
capitale l’ufficio chiuso rappresenta ancora
uno status symbol da cui è difficile separarsi
e proprio per il tipo di immobili, prettamente
storici, risulta anche complicato adattare l’esistente agli standard richiesti per modernizzare lo spazio di lavoro. Nonostante ciò,
società come Bristol-Myers Squibb, leader
nel settore farmaceutico, hanno mosso importanti passi avanti, anche grazie alla scelta di immobili in grado di rispondere alle
necessità delle grandi corporation.
Grazie alla conoscenza globale e capillare
delle esigenze delle multinazionali nei tre
macro territori – Americhe, EMEA e APAC,
e non da ultimo a livello locale – CBRE è
in grado di fornire un valido supporto ai
conduttori nella definizione delle loro esigenze, studiando il loro modo di lavorare
e suggerendo come implementare le nuove
strategie con l’obiettivo di massimizzare le
sinergie e la produttività minimizzando i costi. In pratica, identificando per ogni società
il luogo di lavoro ottimale sia in termini di
immobile che di location.
Il New Way of Working prevede spazi
e ambienti che favoriscano lo scambio di idee
e l’interazione tra le risorse.
”
18
19
wellness
74%
Il 74% delle società sta
workplace
67%
implementando programmi
di wellness per i dipendenti
ed il 67% crede che il
workplace faciliti una migliore
collaborazione tra colleghi
e clienti, fondamentale per
aumentare le performance
(Fonte: European Occupier
Survey 2015/2016, CBRE).
Federica Saccani
Executive Director
Building Consultancy & Sustainability
CBRE Italia
sostenibilità
anno
zero
In Italia il trend della sostenibilità nel mercato immobiliare è sostenuto da due canali:
la richiesta di soggetti internazionali, che
scelgono un prodotto immobiliare solo se
ha un basso impatto energetico, e le norme sulle nuove costruzioni, che impongono
bassi consumi energetici. Ciò, tuttavia, fino
ad oggi ha riguardato non più del 20%
del patrimonio italiano. Sulla rimanente
parte lo Stato inizia a prendere una posizione e i privati aspettano. La nuova norma
del 2013 (Legge 90/2013), attuata con
decreto applicativo nazionale nel 2015
(D.M. 26.06.2015), allarga infatti sensibilmente il numero di interventi di ristrutturazione edilizia soggetti a riqualificazione
energetica: a partire da interventi sul 25%
dell’involucro, sarà necessario riqualificare
energeticamente gli immobili. Inoltre è stato introdotto il concetto teorico di “edificio
a energia quasi zero”, come modello progettuale per nuovi edifici pubblici o privati:
ciò è già legge in Lombardia e in Emilia
Romagna, a partire dalla fine del 2015.
Sul territorio nazionale sarà norma di legge per gli interventi sul patrimonio pubblico
a partire dal 2018, e sarà obbligo anche
per gli edifici privati in tutta Italia a partire
dal 2020.
A partire da studi internazionali effettuati
nei mercati maturi, la domanda di investitori e conduttori stranieri spinge gli attori del
mercato italiano allo sviluppo o alla ristrutturazione di immobili green, a fronte di un
impatto sui costi di costruzione, per immobili
recenti con un elevato livello di certificazione, che può variare tra il 2% e il 7%. Dai
dati Enea (Ente per le Nuove tecnologie,
l’Energia e l’Ambiente), invece, l’incidenza
della progettazione sostenibile pare attestarsi in Italia intorno al 14%, per la limitata
applicazione di interventi energeticamente
efficienti e per un mercato dei componenti
e materiali edilizi ancora limitato. Per quanto riguarda i mercati maturi, un’incidenza
tra il 2% e il 7% può essere considerata
bassa in quanto, nel contesto della normale
“
pratica delle costruzioni, si ipotizza una variabilità media dell’8% per l’incidenza degli
imprevisti. Inoltre, va rilevato che la percentuale di aumento del prezzo di costruzione
viene progressivamente abbassata, sia con
il consolidarsi di un contesto di mercato sostenibile della produzione edilizia sia con
la diffusione di una concezione sostenibile
dei progetti.
Che cosa dobbiamo aspettarci per il futuro?
Sul fronte dei valori, la sostenibilità sarà premiante e si tradurrà in un aumento dei canoni di locazione e dei valori immobiliari;
una tendenza che è iniziata in modo molto
marcato, con premi iniziali per gli immobili
sostenibili fino al 25%, che va diminuendo
con il progressivo consolidarsi del mercato
immobiliare sostenibile. Prevediamo così la
creazione di un doppio mercato dove gli
immobili green sono ricercati e ben pagati
e gli altri non sono più appetibili, se non
ristrutturati. Sul fronte del mercato delle costruzioni in Italia c’è comunque ancora molto da fare: gli immobili dei maggiori centri
del terziario, a partire da Milano, al momento necessitano di un riposizionamento,
ovvero di una ristrutturazione anche in ottica
di sostenibilità. Inoltre la maggior parte dei
centri commerciali ha un’età di circa 10-25
PERSPECTIVE 2016
anni e, per mantenere la competitività, è necessario diminuirne i costi di gestione, lavorando principalmente sui costi per energia
primaria ed elettrica.
In questo contesto CBRE svolge un ruolo di
cerniera e di indirizzo, mettendo in contatto
chi possiede gli immobili e chi è portatore
di un progetto di ammodernamento in ottica
sostenibile. Cosa che avviene anche attraverso la nostra divisione di Asset Services,
responsabile della gestione di centri commerciali e di un portafoglio di alcuni milioni
di metri quadri di uffici.
Se riteniamo di essere nel momento del
ciclo immobiliare di nuovi sviluppi e riqualificazioni, se la normativa che incentiva
verso la sostenibilità è legge in almeno due
regioni, auspichiamo che il mercato degli
investitori approfitti della convergenza tra
l’indirizzo normativo alla riqualificazione
energetica e la necessità di creare nuovo
prodotto di maggiore qualità edilizia, e ci
candidiamo per accompagnarli in questo
percorso. A partire dalla progettazione integrata dell’edificio, per arrivare alla sua
gestione e certificazione, lo strumento da
affinare sarà il Green Lease, il punto di
convergenza, ancorché negoziale, tra la
proprietà e il conduttore.
L’immobile sostenibile guadagna maggiore interesse
nel mercato, poiché sono inferiori i consumi energetici,
è strategicamente posizionato rispetto alla rete
del trasporto pubblico e offre caratteristiche
in linea con le politiche green delle grandi corporation.
”
20
L’Italia è il 25° Paese nella
classifica per la sostenibilità
dei 34 paesi membri Ocse.
Un ranking che valuta la
sostenibilità dei Paesi in base
a cinque pilastri: trasparenza
delle istituzioni e valori
democratici, tutela dell’ambiente,
benessere della popolazione
(sistema sanitario e distribuzione
della ricchezza), efficacia
dell’istruzione ed economia.
7%
21
25°
34 paesi
classifica
ocse
sostenibilità
Anche il nostro settore riflette
questo ritardo: secondo
la Survey 2016 di CBRE Italia
(vedi grafico p. 9), su un
campione di 56 dei nostri
investitori è emerso che solo
il 7% ritiene la sostenibilità un
criterio fondamentale per la
scelta di un immobile.
THE REAL VIEW
PERSPECTIVE 2016
franco rinaldi
Head of Asset Services
& Business Development
CBRE Italia
stefania campagna
Head of Office Agency
& Tenant Representation Milan
CBRE Italia
uffici
di valore
con i tempi: si pensi semplicemente ad impianti di condizionamento non in grado di
adattarsi al cambio repentino delle stagioni
climatiche o semplicemente all’assenza di
pavimenti flottanti. Secondo stime CBRE, lo
stock disponibile è di almeno 1 milione di
mq, generalmente classificato come grado
B e C, in semicentro e soprattutto in periferia e nell’hinterland. Oggi che il mercato
sta ripartendo, con la domanda attesa in
crescita, spinta dalla nuova occupazione
e dai movimenti strutturali degli utilizzatori
esistenti, il riposizionamento di questo stock
rappresenta una grande opportunità per i
proprietari.
Negli ultimi anni abbiamo visto la riqualificazione di alcuni complessi immobiliari prevalentemente in aree semicentrali e centrali,
con un considerevole ritorno per i proprietari: Ferrante Aporti (ex immobile delle Regie
Poste) e The Gate in via Cardano sono solo
due degli esempi che dimostrano come,
quando le proprietà immobiliari decidono
di investire negli immobili per migliorarne la
qualità, l’investimento viene premiato trovan-
do conduttori già nella fase di riqualificazione degli stessi. Certo, se il riposizionamento
interessa immobili in location buone, la storia
insegna che i tempi di assorbimento non
vanno oltre l’anno, con l’unica condizione
di aver fatto una buona ristrutturazione. Ma
cosa fare se la location non è ottimale?
proporre, sviluppare e controllare i fattori
che interessano gli edifici e le tendenze
del mercato così da massimizzare sempre
il valore dell’immobile. La proprietà e i tenant, ognuno per le proprie necessità, sono
costantemente informati sulle iniziative che
riguardano l’immobile e sulla qualità della
sua gestione.
le, che è il fattore principale per avere un
elevato grado di fidelizzazione/retention nei
confronti dell’edificio e quindi evitare tassi di
sfitto che potrebbero influire negativamente
sul valore dell’immobile. Per tale ragione, prima di adottare qualsiasi piano di gestione,
indaghiamo i desiderata degli utilizzatori, in
genere attraverso indagini qualitative.
Secondo CBRE il riposizionamento di un immobile passa non solo attraverso le caratteristiche fisiche e architettoniche, ma anche attraverso il servizio offerto e cioè la capacità
di rispondere alle esigenze di chi lo occupa
e/o alle richieste di potenziali nuovi tenant.
Il team globale di Asset Services di CBRE ha
lanciato qualche anno fa una piattaforma
per offrire servizi altamente specializzati rivolti ad immobili direzionali prestigiosi, situati
in aree primarie delle città.
Premier Properties, questo il nome della
piattaforma, propone un servizio altamente
specializzato e personalizzato fornito da
professionisti selezionati per la loro provata
esperienza nella gestione di edifici iconici
in tutto il mondo. L’obiettivo è analizzare,
In Italia gli edifici iconici sono pochi, rappresentano un mercato ristretto con poca
competizione, perciò sono facilmente “assorbibili”. Di conseguenza, la sfida per i consulenti delle proprietà di immobili direzionali
è quella di costruire un modello che adatti
il concetto di Premier Properties alla nostra
realtà. Il mercato di Milano è caratterizzato
prevalentemente da edifici di grado B, multi-tenant e localizzati in aree periferiche o semicentrali a cui, a seconda della complessità
e della struttura, si può adattare un modello
di servizio di gestione ad hoc simile a quello di Premier Properties. Il modello si fonda,
sempre con particolare attenzione ai costi,
sulla soddisfazione di chi utilizza l’immobi-
Oggi i dipendenti sono sempre più attenti
alla cultura del “work life balance”: poter
conciliare la vita privata con quella lavorativa riduce il livello di stress e crea un
clima lavorativo più sereno, che può solo
agevolare la produttività. Inoltre, per gli
edifici multi-tenant, costituire una community, un network tra i conduttori presenti in un
immobile per condividere servizi dedicati
rappresenta una leva molto importante per
i proprietari sia in fase di trattativa e nella
gestione del rapporto con gli stessi che in
fase di ricerca di nuovi utilizzatori.
un regista per
preservare l’immobile
“
ll nuovo modello di gestione
proposto dal dipartimento
di Asset Services di CBRE
prevede un team che sia
gestito e coordinato da un
Marketing Manager, che
diventa il punto di contatto
tra utilizzatore e proprietà,
supportando l’azienda nel
trasformare l’ambiente di
lavoro in uno spazio in cui
stare bene.
Per implementare questo
nuovo modello di gestione
si procede per fasi.
Il riposizionamento di un immobile passa
non solo attraverso le caratteristiche
fisiche e architettoniche, ma anche
attraverso il servizio offerto e cioè la
capacità di rispondere alle esigenze
di chi occupa l’immobile e/o alle richieste
di potenziali nuovi tenant.
”
22
23
fasi
La crisi finanziaria globale ha avuto conseguenze rilevanti anche sul mercato degli utilizzatori, pur se diverse da paese a
paese. Le grandi corporate hanno subìto
ristrutturazioni profonde per fronteggiare le
perdite di fatturato, riducendo significativamente i costi legati all’occupazione e quindi
gli spazi occupati. Il trend sta cambiando
nuovamente: dalla fine del 2013 i mercati
direzionali hanno ricominciato a mostrare
una ripresa nell’assorbimento, pur se con
velocità diverse. Cosa accade al mercato
italiano? A Milano, mercato principale del
nostro Paese, gli effetti della crisi sono stati
più evidenti nel livello degli spazi vuoti, che
da un minimo del 5,8% del 2007 ha toccato un massimo di quasi il 14% nei primi
mesi del 2015. Il trend si è arrestato, ma
rimane l’eredità lasciata dalla crisi: un numero elevato di immobili vuoti, di qualità
bassa e che difficilmente potranno essere
occupati nelle condizioni attuali. Si tratta
in molti casi di edifici costruiti negli anni
‘70 - ’80, situati in location secondarie e
con caratteristiche tecniche non più al passo
1
2
3
4
Il Marketing Manager stima e
concorda un budget con la proprietà
per lo start up del progetto.
Il Marketing Manager organizza
focus group con l’azienda e i
dipendenti per comprendere
e definire i servizi auspicati
e desiderati dagli utilizzatori.
Sulla base dei risultati emersi
si costruisce una strategia
personalizzata con un piano
d’azione puntuale, finalizzato
all’attuazione, entro i tempi previsti,
dei servizi ritenuti prioritari.
5
Il progetto è soggetto
ad un monitoraggio
continuo, per verificarne
la progressiva
attuazione ed il ritorno
di soddisfazione
dalle aziende e dai
dipendenti, definendo,
se necessari,
adeguamenti in corso
d’opera.
Terminata la fase di start up,
il budget viene adeguato per iniziare
la gestione ordinaria del progetto.
THE REAL VIEW
Silvia Gandellini
Director Retail Investment
Properties – Capital Markets
CBRE Italia
Andrea Barbaro
Head of Property Services
CBRE Italia
centri
commerciali
da non luogo
a luogo
Oggi il successo di un centro commerciale
passa attraverso una gestione attiva e proattiva, che sappia trasformare i desideri del
consumatore in performance più elevate in
termini di footfall e di fatturato, differenziandolo dalla concorrenza, rendendolo unico
e quindi più appetibile per gli investitori.
Questa, secondo CBRE, è una delle possibilità per generare interesse partendo da un
centro esistente. In Italia abbiamo pertanto
deciso di integrare i servizi di gestione e di
leasing per i centri commerciali, il che consente di avere un unico team multidisciplinare, dedicato alla valorizzazione del centro
nel suo complesso.
Prima della crisi globale del 2008, chi investiva in shopping centres in Italia lo faceva
“
ipotizzando tassi di crescita importanti con
la prospettiva di avere ritorni facili nel futuro. La crisi ha cambiato il mondo ed il futuro
ormai è dominato dall’incertezza mentre il
consumatore ha modificato in modo strutturale le sue abitudini di consumo. A ciò si
aggiunge la crescente competizione che i
centri commerciali devono affrontare per
rispondere sia alla concorrenza di altre
strutture esistenti o in apertura, sia all’aumento di canali di vendita alternativi, tra cui
l’e-commerce, che annualmente registra un
incremento a doppia cifra di vendite online. Ecco perché anche l’industria dei centri
commerciali deve cambiare: continuare a
fare bene le cose basilari ma allo stesso
tempo ampliare gli orizzonti, attraverso un
approccio a 360 gradi del centro, per aumentarne le performance e il livello di attrazione. Oggi gli investitori sono molto attenti
ad alcuni aspetti fondamentali: bacino di
riferimento, competizione, track record e
possibilità di crescita. Quando ci sono tutti gli ingredienti, gli stranieri in primis sono
molto attivi e anzi, in alcuni casi fanno ripartire progetti di sviluppo importanti. Lavorare attivamente su un centro commerciale
aiuta a differenziarlo dalla competizione,
ne aumenta l’appeal e consolida la fedeltà
dei consumatori sempre più esigenti. Particolare attenzione viene data al settore food
& beverage, che ha dimostrato non solo
di essere un’ancora alternativa del centro,
la cui offerta ben si integra con il settore
del leisure, ma anche un’ottima occasione
per riposizionare e rilanciare una struttura
esistente.
Il consumatore, linfa vitale di qualsiasi
centro commerciale, diventerà sempre più
importante e conoscerne ed anticiparne i
bisogni e desideri sarà prioritario nella definizione di un’attività di gestione vincente.
Ecco perché non è sempre necessario avere
dei budget elevati, ma è molto più impor-
Sul 2016 siamo ottimisti: gli investitori ci sono
e il nuovo approccio, che prevede una gestione
integrata, ci permetterà di cogliere al meglio
le opportunità e di creare il giusto prodotto.
PERSPECTIVE 2016
tante capire meglio i “gusti” del bacino di
riferimento e rispondere alle esigenze di
quest’ultimo anche con budget più contenuti, sfruttando fantasia, creatività ed innovazione. Ciò che nella nostra esperienza si sta
rivelando fondamentale è il dialogo con la
comunità e con le istituzioni che animano la
vita sociale e culturale delle realtà locali (ad
esempio scuole, associazioni, teatri, stabilimenti balneari, ufficio del turismo, etc.).
Un altro elemento importante è l’analisi
delle performance del centro commerciale:
se i retailer non vendono abbastanza per
sostenere i propri costi di occupazione, il
proprietario dovrà farsi promotore di iniziative di marketing mirate ad attrarre più visitatori, misurandone poi l’impatto sul fatturato
di ciascuno. In Italia, dove il mercato è più
trasparente rispetto ad altri paesi europei,
CBRE è in grado di monitorare costantemente le vendite e gli scontrini in relazione
al footfall e alle iniziative di marketing di
ciascun centro per poi trasformare queste
informazioni sia in strategie di gestione
complessiva nel bacino di riferimento, sia
in action plan da attuare sui singoli retailer.
L’ultimo elemento, ma non per questo meno
importante, nel processo complesso della
gestione, è la misurazione. I punti chiave,
ormai consolidati da tempo, per quest’area
sono il livello dei canoni di locazione, la
disponibilità, i service charge e i costi di
marketing. Oggi noi vogliamo andare oltre,
iniziando a misurare anche altri fattori. A
livello europeo stiamo lanciando un’indagine tra i retailer per valutarne la soddisfazione nei centri che gestiamo. In Italia già da
qualche anno offriamo ai clienti il servizio
We-Care, uno strumento di customer care
che consente di instaurare relazioni efficaci con i propri clienti per migliorare le modalità di vendita all’interno del centro. Ciò
avviene valutando le performance dei punti
vendita e formando gli operatori in modo
adeguato per migliorare i fattori che incidono sulla prestazione del centro e quindi i
risultati in termini di visitatori e fatturato.
25
Il futuro in una card
CBRE ha lanciato in un centro
commerciale italiano una card
per il consumatore che permette
di essere sempre aggiornati sulle
attività del centro, sulle promozioni
nei punti vendita e sugli eventi
in programma nel territorio.
La card è un’iniziativa promossa
dal centro, che nasce dall’accordo
con i retailer e con le realtà
locali ed è inoltre legata ad
un’applicazione digitale che
permette al cliente di prenotare
da casa le promozioni o gli eventi.
il risultato?
%
+6
+3%
In 15 mesi sono state rilasciate
oltre 40 mila card, le vendite
sono cresciute oltre il 6%
ed il footfall di quasi il 3%.
THE REAL VIEW
Francesco Calia
Head of Hotels
CBRE Italia
italia
a cinque
stelle
ma non
basta
Sebbene in forte ripresa, con un altissimo
interesse da parte degli investitori stranieri,
il mercato italiano degli investimenti immobiliari nel settore alberghiero resta di fatto
ancora imperniato sui “trophy asset” su cui
si concentrano le attenzioni di fondi sovrani
o di operatori che dispongono di altissima
liquidità (HNWI). In alternativa, ci sono
investitori internazionali – di matrice americana o comunque più opportunistica – che
guardano all’Italia per ottenere rendimenti
a doppia cifra. Come è facile immaginare, i prodotti trophy sono ridotti mentre su
altri immobili – che nascono da situazioni
distressed o addirittura da Non Performing
Loan – c’è più spazio e opportunità, anche
se è richiesto un maggior lavoro di preparazione del deal: gli alberghi, infatti, sono
una minima parte di questi portafogli, che
in molti casi sono progetti di sviluppo o con-
versione bloccati per problemi finanziari. In
questi casi CBRE Hotels può offrire un valore aggiunto all’investitore che voglia rilevare
un asset poiché – grazie ad un’approfondita conoscenza del mercato – è in grado di
metterlo al corrente in anticipo dei prodotti
distressed e NPL in arrivo sul mercato.
La proposta “off market” precede poi l’assistenza vera e propria al cliente stesso sui
progetti di acquisizione, con una stima dei
possibili valori di transazione e un supporto
a 360 gradi nella negoziazione. Allo stesso
tempo, si ritiene che siano tuttavia necessarie
ancora diverse misure, a livello di sistema,
per rendere più efficiente questo mercato più
“opportunistico”. è necessaria, ad esempio,
una maggiore velocità nel fare emergere sul
mercato potenziali investimenti attraverso misure pubbliche; in primis, rendendo più celeri
le procedure di dismissione dei Non Performing Loan, che nel caso specifico possono
avere come collaterale gli hotel.
Questo ragionamento vale a maggior ragione se si pensa che, dal punto di vista
delle performance alberghiere, l’Italia brilla
in Europa. Il nostro è un mercato molto attraente in termini di risultati gestionali anche se
ha specificità marcate che rendono i volumi
di transazioni ridotti, alla luce dell’elevata
frammentarietà delle strutture alberghiere in
mano a singoli proprietari (spesso di natura
“
famigliare) e una bassissima quota di catene internazionali (il 7% contro il 69% degli
Usa, il 45% della Gran Bretagna, il 40%
di Spagna e Francia ed il 20% della Germania, secondo fonti CBRE Hotels). Anche
per questo si tratta di prodotti che, nella stragrande maggioranza dei casi, hanno debiti
sottostanti gestibili e che rientrano in patrimoni familiari, quindi difficilmente vendibili:
a maggior ragione è dunque importante
rivolgersi ad un advisor italiano, che possa
aiutare un potenziale investitore a selezionare le opportunità effettivamente vendibili.
Il ritrovato appeal dell’immobiliare turistico
è legato anche al tema dei rendimenti, che
negli ultimi anni su trophy asset transati con
contratti di management sottostante si sono
attestati tra il 4% e il 5%, mentre su altri prodotti (comunque “prime”), in particolare per
Roma e Milano, si può arrivare al 6 – 6,5%
per immobili venduti in regime di “vacant
possession” (immobile ed azienda). Si tratta
di livelli molto vicini a quelli del mercato uffici e di asset class comparabili: ciò ha fatto
sì che parecchi investitori più istituzionali, i
quali tradizionalmente investivano in prodotti core, ora guardino con interesse al settore
alberghiero.
In conclusione, è opportuno un confronto
con la Spagna che, a differenza dell’Italia, ha un’importante tasso di penetrazione
delle catene alberghiere. Dal canto suo
il nostro Paese, con i suoi 30.000 hotel,
può contare su un’offerta completa, dall’economy al lusso, a differenza della Spagna che soffre un posizionamento ancora
limitato sul segmento più alto di mercato,
in cui il nostro Paese è invece leader nel
Mediterraneo. Le performance di settore
decisamente più alte e consolidate fanno
dell’Italia un Paese percepito con maggiore
solidità e tenuta dei valori immobiliari. La
Spagna, tuttavia, ha posto in essere, in anticipo rispetto a noi, azioni di ristrutturazione
politica ed economica, come la bad bank,
che hanno permesso al Paese di avviare il
processo di ripresa del settore immobiliare
più velocemente.
PERSPECTIVE 2016
mediterraneo
La regione del Mediterraneo registrerà fino al
2030 una crescita media annua del turismo
pari al 2,3%, il tasso di crescita annuo
più elevato tra le economie consolidate
(Fonte: Wto). Ne beneficerà l’Italia con Roma
e Milano candidate a consolidare le attuali
posizioni, rispettivamente di quinta e nona città
europea per livello di RevPAR (stime Pwc).
Il mercato italiano
resta dominato dai
“trophy asset”, che
rappresentano circa
l’80% degli investimenti:
anche nel 2015
le operazioni più
importanti hanno
riguardato hotel del
segmento lusso a Roma,
Venezia e Milano.
”
26
27
2030
5°posto
+2,3%
9°posto
Nel 2015 in Italia è continuato il
trend positivo delle transazioni
nel settore alberghiero con
il volume complessivo che si è
attestato a circa 850 milioni
di Euro, in netto aumento
rispetto al 2014.
trend 2015
2015
2014
THE REAL VIEW
PERSPECTIVE 2016
L’infrastruttura
del cambiamento
Oggi stiamo vivendo un cambiamento epocale che tocca tutti gli aspetti della vita,
della società, dell’economia. La distribuzione sta assumendo un ruolo centrale come
infrastruttura a supporto del cambiamento.
Amaury Gariel
Managing Director,
EMEA Industrial and Logistics
CBRE
Ma quali sono i driver principali del cambiamento?
1. La tecnologia. Essa sta avendo un impatto dirompente sui consumi, soprattutto attraverso la crescita del commercio online. Ciò
sta provocando uno tsunami nel mondo dei
retailer e nei principali canali distributivi del
prodotto, mettendo al centro delle strategie
il modo in cui ciò che è acquistato viene
distribuito: rendere la vita semplice al consumatore sta creando un enorme complessità per chi organizza la distribuzione. Gli
operatori logistici stanno quindi ripensando
la supply-chain in chiave di una crescente
attività di consolidamento degli operatori
specializzati, finalizzata alla riduzione dei
costi e all’aumento dei benefici derivanti
dalle economie di scala.
La crescita del commercio elettronico nel nostro Paese aumenterà in misura significativa.
Non è un caso che dal 2010 ad oggi alcuni importanti operatori della distribuzione
online abbiano scelto le aree “prime” di Piacenza e Bologna per aprire i propri centri
distributivi, i cosiddetti “XXL” (magazzini con
superficie superiore a 50.000 mq) e altri
siano ancora in cerca.
Come conseguenza, il settore logistico nei
prossimi anni sarà fortemente influenzato
dalla crescente necessità dei retailer di strutturare i propri network in modo da ridurre i
tempi di consegna dei prodotti al consuma-
tore e adeguare la supply-chain alle nuove
modalità di ritiro della merce acquistata
online. Il mercato italiano sta, in parte, già
assistendo all’importazione di nuovi modelli logistici che permetteranno di ricevere gli
acquisti sempre più velocemente. In tale
ambito, la logistica dell’ultimo miglio è
quella su cui si stanno concentrando molti
operatori, pur rimanendo l’Italia indietro rispetto ad altri Paesi. Ad esempio, Ioritiro.
it ha affiliato negozi di vicinanza come
punti di consegna. Tra gli esperimenti sul
ritiro di prodotti acquistati online invece,
i locker – distributori automatici che consentono il ritiro e la consegna di merci e
documenti 24 ore su 24 – sono l’evoluzione
più visibile in Italia: ad esempio, ePrice e
SaldiPrivati ne hanno 400 in giro per l’Italia
in partnership con TNT. A Milano un primario operatore della distribuzione online ha
recentemente lanciato il primo servizio che
prevede la consegna entro un’ora dall’acquisto; ci aspettiamo che anche Google
Shopping Express e Ebay Now si muoveranno presto per cercare dei punti di distribuzione vicini alle città dove è maggiore la
penetrazione del commercio online.
Nel breve e medio periodo saranno perciò
i marketplace ad offrire la logistica dell’ultimo miglio per la consegna in giornata
per tutti. Questo cambiamento in atto, ha
consentito al settore della logistica di non
subire forti contrazioni nei volumi di assorbimento negli ultimi cinque anni. Infatti, dal
2010 ad oggi tali volumi si sono mantenuti
mediamente il 7% al di sopra rispetto alla
media degli ultimi 10 anni, con un picco
nel 2011.
2. Il mercato dei capitali. Oggi lo spread
tra rendimenti sui BTP decennali e immobili
logistici prime è di oltre 500 punti base:
ciò rende l’investimento in magazzini logistici molto attraente per un numero crescente
di investitori in cerca di rendimenti elevati
e stabili.
Dalla fine del 2013 nuovi player come
Logicor e P3 hanno iniziato a scommettere sull’Italia, investendo massicciamente e
creando delle piattaforme logistiche; anche
Prologis ha ripreso ad acquisire asset in
Italia. AEW, Brookfield Logistics, SEGRO,
Tristan Capital Partners si confermano molto
attivi e IDI Gazeley, che è stato uno degli
sviluppatori logistici più presenti in ​​Italia negli anni precedenti la crisi, ha annunciato il
suo ritorno ed è attivamente alla ricerca di
opportunità nei prossimi mesi.
E le prospettive future? L’Italia è un Paese
con alcune nicchie industriali molto forti,
nonchè leader mondiale in alcuni settori
come quello della moda, dei macchinari
di precisione e dell’automotive. Ora che
l’economia sta tornando timidamente a crescere e che il contesto economico globale è
favorevole, ci aspettiamo un miglioramento
continuo della fiducia da parte degli investitori e quindi delle migliori prospettive per il
settore della logistica.
Per i prossimi anni prevediamo una domanda crescente di spazi, polarizzata tra spazi
piccoli in prossimità delle aree urbane e XXL,
al di fuori delle aree urbane ma con un’ottima accessibilità. La disponibilità è oggi
scarsa in molti mercati, come effetto di uno
sviluppo speculativo fermo dal 2009. Ora
però il livello di canoni minimo insieme ad
un costo del capitale mai così basso, potrebbero finalmente far ripartire lo sviluppo
speculativo e rafforzare la costruzione di
magazzini “build-to-suit”, contribuendo a far
crescere l’offerta di prodotto per continuare
ad alimentare la forte domanda di investimenti in questa asset class.
La crescita del commercio online, che in Italia ancora incide
per meno del 3% sulle vendite totali, è destinata a continuare
e ad accelerare nel futuro. Secondo alcune stime, il fatturato
dell’e-commerce in Italia nel 2014 ha superato di poco
i 24 miliardi di Euro, +8% rispetto al 2013, valore decisamente
superiore a 1,6 miliardi di Euro del 2004 (Fonte: “E-Commerce
in Italia 2015” Report aprile 2015, Casaleggio Associati
Strategie di Rete).
italia: gli investimenti immobiliari in logistica
Investimenti (€ M)
“
Rendimento Netto Prime (%)
700
600
La Commissione Europea si è posta l’obiettivo
di introdurre all’e-commerce almeno un terzo
delle piccole e medie imprese entro il 2020
e a tal fine ha stanziato parte dei fondi di
finanziamento del programma Digital Growth
2014-2020.
”
500
400
300
200
100
0 2007
2008
2009
Fonte: CBRE Research
29
2010
2011
2012
2013
2014
2015
9.0
8.0
7.0
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
0.0
THE REAL VIEW
Paolo Mariani
Head of Client Care
CBRE Italia
Il “problema casa” in Italia si è manifestato
innanzitutto sul fronte degli acquisti. La crisi
e l’aumento della disoccupazione hanno
portato ad un significativo innalzamento
della morosità sui mutui immobiliari: molte
famiglie non sono riuscite a completare
l’acquisto della casa e altrettanti giovani,
ancora oggi, hanno difficoltà di accesso
al mutuo per comprare la prima casa. Le
banche, peraltro, a fronte della congiuntura
complessa, hanno dato risposte insufficienti
e faticano ad erogare mutui fondiari (sebbene negli ultimi mesi il tasso sia in controtendenza), anche perché impreparate a gestire
una platea di richiedenti che spesso versa
in una condizione di precarietà lavorativa.
Sul fronte degli affitti residenziali, invece, in
“
PERSPECTIVE 2016
ripartire
in affitto
particolare per le fasce meno abbienti (giovani e stranieri), c’è un problema altrettanto
rilevante: molti ricadono nella situazione di
pagare un canone che supera il 30% del
reddito disponibile, al di sopra quindi della
soglia di sostenibilità.
Alla luce di questo quadro, riteniamo che il
“problema casa” potrebbe essere in parte
risolto da un mercato delle locazioni dinamico ed efficiente. In Europa, il dinamismo
e la certezza dei provvedimenti legali hanno
dato risposte interessanti dalle quali potremmo prendere spunto. In Inghilterra, le varie
iniziative “buy to let mortgages”, “rent to
buy”, ”help to buy” rendono il mercato flessibile e pronto a dare risposte certe anche se
gli ultimi e repentini balzi dei prezzi a Londra
stanno creando una situazione di difficile sostenibilità. In Germania la solidità normativa
ed il controllo attraverso il “Mietspiegel” hanno dato vita a una situazione in cui il mercato
delle locazioni, che di fatto incide per il 50%
su tutto il patrimonio residenziale, ha dato risposte certe e soddisfazioni sia ai proprietari
che agli inquilini. In Francia (dove la quota di immobili in affitto è pari al 40% circa)
c’è un sistema che prevede inquadramento
dei canoni, garanzie pubbliche sul rischio
di morosità, semplificazione dei contratti di
locazione, sconti fiscali per chi costruisce in
zone dove è vigente emergenza abitativa e
l’obbligo da parte dei comuni di costruire
edilizia sociale. La Spagna – con una quota di immobili in affitto minoritaria – ha un
piano statale 2013-2016 che prevede un
programma teso a facilitare le ristrutturazioni
per fini locativi e a riqualificare e rigenerare
il tessuto urbano.
Considerando che ancora oggi il residenziale è la colonna portante del mercato immobiliare, per la maggior parte determinato dalle
famiglie, una più attenta analisi della domanda e dei fabbisogni dell’utenza può portare
all’individuazione di soluzioni concrete.
Innanzitutto, la casa non è più intesa “per
sempre”, come nel passato, e tende ad essere considerata sempre più come un bene
d’uso o un investimento; deve rispondere
a sempre maggiori esigenze di mobilità,
di luogo e di stato, in una condizione
che consenta un più agevole ricambio e
avvicendamento. Ciò richiede sopra ogni
cosa l’instaurazione di un vero mercato
della locazione, sostenuto dalla cooperazione pubblico-privato, con maggiore tutela dell’investimento. Per arrivare a questo
non si può prescindere da una maggiore
agevolazione nell’accesso al credito, incentivi fiscali selettivi alla locazione e un
efficace controllo delle transazioni per
garantire maggiore trasparenza e minore
discrezionalità. Non possono certo le sole
famiglie sostenere questo processo evolutivo e la via richiede pertanto il ritorno degli
investitori al residenziale. L’uscita, a partire
dagli anni ’70, di grandi investitori come
assicurazioni ed enti previdenziali con la
concomitante adozione del cosiddetto
“equo canone” ha determinato la perdita
di interlocutori qualificati, non sostituiti da
altri soggetti dedicati.
Il recupero dell’ investimento può ottenersi a
patto di evolvere la normativa attuale per favorire la costituzione di vere e proprie asset
class a forte componente residenziale: esempio concreto la recente esperienza del social
housing di Cdp, che ha messo in evidenza
la possibilità di lanciare iniziative di sostegno al disagio abitativo per una classe di
persone in grado di allocare risorse apprezzabili al pagamento di canoni accettabili per
investimenti di lungo periodo, con il risultato
oltretutto di recuperare beni dormienti degli
enti locali e risorse finanziarie altrimenti non
intercettate. Una politica di avveduta premialità selettiva degli investimenti nel settore è fattore basilare per lo sblocco di una situazione
già da molto tempo incancrenita.
casa dolce casa
2007
In Europa la quota di proprietà
abitativa da parte delle famiglie
italiane è molto alta e arriva al 75%.
In Germania, per esempio, si scende
sotto al 50%, in Francia e Olanda sotto
al 60% mentre solo la Spagna
ci supera con una quota pari all’80%.
65%
età
>35 anni
11,2%
età
<10 anni
età
>50 anni
61%
La casa non è più intesa “per sempre”,
come nel passato, e tende ad
essere considerata sempre più come
un bene d’uso o un investimento.
”
30
Dopo la crisi finanziaria del 2007 anche
in Italia si è riproposto il cosiddetto
“problema casa” evidenziato da una
drastica riduzione delle transazioni
(dimezzate dal 2007) e un abbattimento
dei valori.
31
I75%
D 50%
F
NL 60%
E 80%
proprietà
La qualità dello stock immobiliare è un
elemento da non sottovalutare: il 65%
delle abitazioni ha un’età superiore ai 35
anni (e solo l’11,2% ha meno di 10 anni);
il 39% del patrimonio è composto da
case indipendenti; il 61% delle abitazioni
è di proprietà di persone fisiche con età
superiore ai 50 anni.
THE REAL VIEW
PERSPECTIVE 2016
Mirko Baldini
Managing Director
Valuation Advisory Services
CBRE Italia
Diversi sono gli investitori pronti ad acquisire size inferiori, l’importante è indirizzare il
prodotto giusto all’investitore adatto. La domanda e l’interesse sono crescenti: è il momento di mettere gli investitori in condizione
di apprezzare e prezzare al meglio il nostro
mercato investendo nella semplificazione
del processo in cambio di una maggiore
competizione.
NPL: come
trasformarli
in opportunità
L’interesse degli investitori per i Non Performing Loan italiani è forte e concreto, anche
se i numeri delle transazioni sono ancora
relativamente piccoli. Per la dismissione di
portafogli con sottostante immobiliare avrà
un ruolo determinante il consulente immobiliare che dovrà far comprendere il valore reale delle garanzie, ovvero guidare il
processo per contenere la percezione del
rischio delle stesse e non introdurre ulteriori
elementi che penalizzino l’offerta. In realtà,
allo stato attuale, proprio questo passaggio,
utile ad una maggiore istituzionalizzazione
del mercato, non è ancora stato compiuto.
Sulla base delle esperienze registrate nelle
poche transazioni avvenute e in quelle in
corso, è evidente che la difficoltà a mappare il portafoglio da un punto di vista immobiliare e comprenderne le potenzialità ha
rallentato il processo e impattato sul valore
dell’offerta. Allo stesso tempo, la presenza
nel perimetro di asset “sbagliati” ha complicato l’esito delle operazioni e modificato il
perimetro iniziale. Alla luce di queste difficoltà e al netto dei limiti strutturali di sistema,
ci si chiede come sia possibile favorire la
creazione di prodotto e provare a ridurre il
gap tra domanda e offerta. I fattori chiave
sono abbastanza simili a qualsiasi altro settore: conoscere i desiderata dei compratori,
scegliere il portafoglio giusto per dimensione e caratteristiche (trovando il giusto compromesso tra ragioni di bilancio e liquidità
degli asset), confezionarlo ed impacchettarlo al meglio. Tra le altre misure che sarebbero necessarie per aumentare la liquidità
e l’efficienza di questo mercato ci sono sicuramente l’aumento degli accantonamenti
“
bancari (cosa che faciliterebbe la vendita di
npl), la creazione di una bad bank e un’applicazione lineare delle procedure di legge,
in particolare sui pignoramenti, dove invece
manca ancora un sistema di regole certe.
Vediamo ora nel dettaglio i tre fattori cruciali
per agire con efficacia in questo segmento.
1. Conoscere i compratori. Nel 2015 sono
previsti oltre 100 miliardi di Euro di transazioni (per tutte le classi di npl) in Europa.
Nel 2014, dei 73 miliardi di transazioni
relative a mutui con sottostante immobiliare
oltre l’85% sono state realizzate con una
dimensione media complessiva di 739 milioni. Si possono contare oltre 40 grandi
“compratori” di sofferenze, la maggior parte
interessata a portafogli fino a 750 milioni.
è il momento di
mettere gli investitori
in condizione di
apprezzare e prezzare
al meglio il nostro
mercato investendo nella
semplificazione
del processo in cambio
di una maggiore
competizione.
”
2. Costruzione del portafoglio. Dal punto
di vista immobiliare, al netto di esigenze interne del venditore nella composizione del
mix delle posizioni da dismettere, l’eterogeneità in termini di tipologia, localizzazione
geografica e dimensione dei singoli asset a
garanzia incide sicuramente meno che l’inserimento di immobili la cui comprensione
possa risultare difficile, con il risultato di non
saper attribuirvi un valore. In questo ambito
assume rilevanza la disponibilità minima di
elementi utili ad elaborare un business plan
dell’asset, ovvero sufficienti informazioni
tecnico-urbanistiche, al fine di definire le assunzioni in termini di iniziative di asset management (costi, tempi e ricavi e strategia
di uscita). L’attribuzione di un corretto entry
value passa attraverso la conoscenza del
mercato, la liquidità degli asset e la possibilità di valorizzarlo al meglio. La difficoltà
nell’esprimere tempi, destinazioni e superfici
di uno sviluppo immobiliare in un mercato
in grado di assorbirlo avrà come risultato di
equipararlo all’inserimento nel portafoglio
di uno sviluppo sovradimensionato rispetto
al mercato di riferimento e quindi illiquido,
cioè attribuirvi un valore prossimo allo zero.
3. Dismissione dell’immobile. Confezionare al meglio un prodotto e facilitarne il
processo di vendita, a partire dalla fase di
preparazione, è importante almeno quanto
la qualità del sottostante. L’interesse degli
investitori è suscettibile di maggiore attenzione nel momento in cui l’info-pack risulta
completo e di facile comprensione. In un
mercato che andrà sicuramente ad ampliarsi
nel breve termine, la probabilità di successo
della procedura potrà essere supportata da
un investimento in fase di preparazione utile
alla comprensione delle garanzie.
Le principali rigidità del mercato italiano
sono riassumibili in fattori di sistema come la
frammentazione del mercato del credito, la
capitalizzazione degli istituti, l’assenza di una bad
bank ma soprattutto di regole certe. Il mercato,
inoltre, fatica a decollare a causa dell’incertezza
e della durata delle procedure concorsuali ed
esecutive.
UK
IT
60 mld
100 mld
22 mld
investimenti
mercato imm.
NPL NEI BILANCI
DELLE BANCHE
dimensione del
mercato npl
5 mld
200 mld
8 mld
La durata media dei procedimenti di esecuzione
immobiliari, che varia tra i 3 ed i 7 anni, costituisce un
limite strutturale di sistema rispetto ai mercati in paesi
più maturi ed incide in maniera sostanziale nella lettura
del differenziale tra prezzo offerto e valore di iscrizione a
bilancio della sofferenza.
UK
IT
NPL
6 mesi
15% ca.
Tempo del processo
di pignoramento
Costo del
capitale
3/7 anni (anche 10)
20% ca.
come velocizzare
la dismissione di npl?
Aumentare gli
accantonamenti
sui crediti
deteriorati
a bilancio
32
33
Creare una
bad bank
APPORTARE
cambiamenti
alla procedura
esecutiva
“
Alexandre Astier
Executive Director
Capital Advisors – Capital Markets
CBRE Italia
”
la scommessa
alternativa
In generale, i rendimenti associati ad investimenti in asset immobiliari tradizionali possono essere influenzati da fattori comuni,
quali le condizioni economiche generali, la
redditività e i piani di investimento; gli investimenti in attività alternative, presentano
ulteriori caratteristiche specifiche di rischio
e, di conseguenza, hanno anche un profilo di rischio-rendimento diverso. Per tale
motivo, questo tipo di prodotto immobiliare è oggi richiesto da investitori che sono
alla ricerca di meno sicurezza in cambio
di un rendimento più elevato. I rendimenti
netti sulle strutture per pazienti acuti e sulle
residenze per anziani si attestano attorno
al 7%; le tlc hanno maggiore variabilità,
principalmente a seconda della collocazione geografica, ma anch’esse si attestano
tra il 6,5% e il 7%.
Per quanto riguarda la sanità, negli ultimi
15 anni gli investitori hanno puntato sulle
residenze per anziani nel Nord e Centro
Italia, dove il sistema sanitario regionale
è in grado di rimborsare gli operatori accreditati in modo relativamente affidabile e
costante, garantendo flussi di cassa stabili.
Un’ulteriore spinta potrebbe arrivare dal
mercato delle strutture di terapia intensiva:
la prima operazione importante è avvenuta solo l’ottobre scorso, con il Dipartimento
Capital Markets di CBRE Italia che ha agito in qualità di advisor buy-side per AXA
Investment Managers nel primo sale & leaseback di un portafoglio di otto immobili,
per un valore di transazione di circa 180
milioni, di proprietà di Policlinico di Monza. Ciò potrebbe aprire la strada a operazioni simili: i grandi real estate investment
trust americani e gli operatori specializzati
europei sembrano finalmente pronti ad
entrare nel mercato italiano. Per quanto riguarda gli asset delle tlc, le centraline telefoniche sono diventate da tempo un prodotto appetibile per gli investitori, grazie a
contratti di locazione lunghi e al loro ruolo
strategico nell’ambito delle infrastrutture di
telecomunicazione italiane. A seguito della rinegoziazione di una grossa fetta dei
contratti di locazione nel corso del 2015
(mediamente gli accordi sono stati estesi di
oltre 15 anni), è probabile che questo mercato sia protagonista di un nuovo ciclo di
investimenti. La rinegoziazione ha creato
un nuovo prodotto immobiliare/finanziario
che dovrebbe attrarre un significativo interesse da parte di una base di investitori sia
istituzionali che privati. Rispetto al passato,
oggi questo tipo di prodotto dovrebbe anche essere in grado di soddisfare i criteri
di investimento di investitori istituzionali
che sono alla ricerca di dividendi annui
garantiti, come compagnie di assicurazione, fondi pensione o player specializzati
in Net Lease.
Come funziona un investimento in asset alternativi e che
rischi presenta?
La caratteristica distintiva di questa categoria è la sua natura
operativa: ospedali o ristoranti, per esempio, ospitano
attività e attrezzature essenziali per generare flussi di
cassa, che rappresentano per il locatore l’unica fonte di
reddito disponibile per pagare il canone. Questo “rischio
operativo” deve essere valutato con attenzione per evitare
che cambiamenti troppo incisivi nel breve termine, per
esempio nella tecnologia o nel quadro normativo, possano
compromettere l’investimento.
volume degli investimenti
IN ASSET ALTERNATIVI IN iTALIA
1.200
M Euro
Il mercato degli investimenti nel commercial
real estate italiano è ancora piuttosto piccolo, soprattutto se confrontato con economie
simili. La Francia, nonostante abbia una
popolazione e un pil simili all’Italia, ha un
mercato sei volte più grande: circa 25 miliardi di Euro rispetto ai nostri circa 8 miliardi nel 2015. La tendenza è migliorata nel
corso degli ultimi tre anni, ma per colmare
il divario con altri Paesi europei, in termini
di liquidità e di ampiezza delle asset class,
il mercato deve maturare in diversi aspetti e
lo sviluppo degli asset immobiliari alternativi può certamente fungere da catalizzatore.
Questa crescita dovrebbe essere guidata
anche dalla mancanza di prodotti “prime”,
dalla necessità di diversificare l’asset allocation e da un’economia caratterizzata da
bassi tassi di interesse e crescita ragionevolmente sostenuta.
Fino ad oggi, gli investimenti in alternative
asset si sono concentrati soprattutto sul segmento “residenze per anziani”, sulle centraline telefoniche e, in misura minore, su
progetti di student housing e social housing.
L’affidabilità del locatario e la definizione
di canoni sostenibili nel quadro di accordi
di leasing a lungo termine sono gli elementi
cardine sui quali si struttura un investimento,
che spesso include covenant finanziari legati alla performance operativa del locatario
simili a quelli bancari.
La ricerca di rendimenti elevati sta spostando
l’interesse degli investitori verso asset class
alternative: strutture sanitarie, infrastrutture
legate alle tlc (centraline, torri e data center),
social housing, student housing, infrastrutture
di trasporto e luoghi dedicati al tempo libero.
400
0
Fonte: CBRE Research
34
35
12%
800
1,2%
2014
2015
Contenuti e coordinamento
editoriale
Research & Marketing – CBRE Italy
Contenuto Editoriale
Raffaella Pinto
Giorgia Pretato
True Relazioni Pubbliche
Coordinamento immagini
e utilizzo del marchio
Marzia Giuliani
Concept e progetto grafico
Vailati & Savarro Srl
traduzioni
Susan Trevor-Briscoe – BTB Consulting
Fotografie Ritratto Autori
degli Articoli
Bruno Bani
Francesco Mion
Si ringrazia
Giovanni Maria Paviera
Tutti i diritti riservati. La riproduzione totale
o parziale, in qualunque forma, su qualunque
supporto e con qualunque mezzo è proibita
senza autorizzazione scritta di CBRE.
Per eventuali immagini degli aventi diritto
che non siamo riusciti a rintracciare,
CBRE è disponibile ad assolvere le spettanze
in relazione all’uso del materiale pubblicato.
www.cbre.it