PERIZIA DI STIMA Unita` immobiliare in Venezia Castello 6643

PERIZIA DI STIMA
Unita’ immobiliare in Venezia Castello 6643 piano terra e primo -mappale 133 sub.4-135
sub. 2SOMMARIO
1.
PREMESSA
2.
RELAZIONE TECNICA
2.1
Proprietà e provenienza
2.2
Ubicazione e confini
2.3
Estremi catastali
2.4
Descrizione del bene
2.5
Destinazione urbanistica
2.6
Stato locativo
2.7
Consistenza
2.8
Stato di conservazione
2.9
Regolarità edilizia
3.
INDAGINI DI MERCATO
4.
STIMA DEL VALORE
4.1
Metodologia estimativa
4.2
Stima del più probabile valore di mercato
5.
CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE
6.
ELENCO ALLEGATI
1. PREMESSA
L’I.R.E (Istituzioni di Ricovero e di Educazione) di Venezia , con sede legale in San Marco 4301 ha affidato al
sottoscritto Ing. Giovanni Stigher iscritto all’Ordine degli ingegneri della provincia di Venezia al N° 1683
nella sua qualità di Dirigente dell’ Area Patrimoniale I.R.E., l’incarico di stima del valore di un’unità
immobiliare di proprietà dell’Ente sita nel centro storico di Venezia, sestiere di Castello, zona Santi Giovanni
1
e Paolo, Barbaria delle Tole, Campo Santa Giustina. L’incarico è stato conferito avendo l’Istituto deliberato
la vendita ad asta pubblica del bene in oggetto; pertanto l’aspetto economico di riferimento sarà costituito
dal più probabile valore di mercato.
Ad assolvimento dell’incarico ricevuto, dopo aver esaminato la documentazione disponibile presso gli
archivi ed uffici dell’Amministrazione e quella reperita presso le altre Amministrazioni preposte, effettuati i
sopralluoghi necessari per acquisire una approfondita conoscenza del bene oggetto di stima, acquisita la
conoscenza dei valori espressi dal mercato immobiliare locale, lo scrivente ha maturato il giudizio di stima
che viene esposto ed argomentato nella presente relazione.
2. RELAZIONE TECNICA
2.1 Proprietà e provenienza
L’unità immobiliare in oggetto appartiene al denominato Istituto I.R.E al quale è pervenuto, per ultimo, con
Decreto della Regione del Veneto n° 121 del 29.11.1999 avente per oggetto: “IPAB-Istituzioni di Ricovero e
di Educazione –I.R.E di Venezia- Estinzione del Raggruppamento e fusione in unico Ente delle I.P.A.B
raggruppate con parziale trasformazione di alcune di esse.” L’unità risulta oggi annotata nei registri
immobiliari della Conservatoria di Venezia in forza del citato decreto della Giunta Regionale del Veneto n.
121/99 e di cui alla nota di trascrizione depositata in data 18/12/2001 al n° 115 di presentazione, n°41031
di registro generale, n°27943 di registro particolare pagina 26 unità negoziale progressiva n° 221/222.L’unità in oggetto, è pervenuta originariamente all’Istituzione Casa di Riposo amministrata dall’I.R.E a
seguito di donazione testamentaria da parte di Cravin Angelo: testamento del 25.09.1867 e decreto di
aggiudicazione dell’eredità alla Casa di Riposo da parte del Tribunale di Venezia del 04.10.1869 n° 14111Archivio I.R.E., Patrimoniale 1-C-148
2.2 Ubicazione e confini
L’unità immobiliare (appartamento residenziale), come già detto è ubicata nel sestiere di Castello
Zona Santi Giovanni e Paolo, Barbaria delle tole, campo Santa Giustina, ha porta sola con accesso dalla
Barbaria calle del cafettier civico 6643 piano terra e primo, e confina: ad est si affaccia sul capo Santa
Giustina, a sud su calle del Cafettier, a ovest ed a nord con altre unità e con affaccio su cavedio di
proprietà di terzi. L’unità è raggiungibile con i mezzi pubblici dalle fermate ACTV Ospedale servite dalle
linee 4.1/4.2/5.1/5.2 o San Zaccaria linea 2 e 1.
2.3 Estremi catastali
2
L’unità in oggetto è censita all’Ufficio del Territorio di Venezia come segue: Comune di Venezia,
Sestiere di Castello 6643, piano I°, Fg. 16, mapp. 133 sub.4 e 135 sub. 2 , Cat. A4, Cl.3, vani 6,0 sup.
catastale 96 rendita Euro 536,08.
2.4 Descrizione dell’immobile
L'edificio in cui insiste l’appartamento in oggetto, comprende più unità a destinazione commerciale al
piano terra (n° 4) che prospettano sul campo e sulla calle, più unità a destinazione residenziale ai piani
superiori (totale 10) che fanno parte di condominio costituito denominato “Santa Giustina” codice fiscale
94087430271-. I millesimi di proprietà della unità in oggetto (TABELLA GENERALE A) approvata dai
condomini nella seduta del 23 ottobre 2014 sono pari ad 120,40, mentre i millesimi di copertura (suddivisi
per falde) sono : copertura B) millesimi 331,20; copertura A) millesimi 320,60.
L’unità è cosi composta: al piano terra da ingresso esclusivo, ampio magazzino e dalla scala interna di
accesso al piano superiore. Al piano primo da ingresso, ampio vano ad uso soggiorno- cottura, un servizio
igienico finestrato con disimpegno, tre camere e un vano adibito a studio.
Sotto il profilo costruttivo, il fabbricato presenta caratteri tradizionali: murature in elevazione in
laterizio intonacato e tinteggiato, struttura dei solai e della copertura in legno, manto di copertura in coppi.
2.5 Destinazione urbanistica
Per quanto riguarda la destinazione urbanistica, il Piano Regolatore Generale- Variante al P.R.G. per la
Città Antica, classifica parte dell’immobile in unità edilizia di base residenziale pre-ottocentesca originaria a
fronte bicellulare gerarchizzato (tipo B) e parte in unità edilizia di base residenziale pre-ottocentesca
originaria a fronte monocellulare (tipo A) .
A detta unità si applicano le norme di cui alle unite Schede 3) e 1 ) nelle quali vengono indicate:
Parte I – Descrizione; Parte II – Prescrizioni relative alle trasformazioni fisiche; Parte III – Destinazione d’uso
compatibili. Ad esse si rinvia quindi per ogni considerazione circa le possibili destinazioni e trasformazioni
ammesse nonché per gli interventi di manutenzione consentiti.
2.6 Stato locativo
L’immobile è libero da persone e cose.
2.7 Consistenza
La consistenza dell’unità immobiliare ammonta a mq. 89,95 metri quadrati di superficie commerciale,
come risulta dalla tabella seguente.
3
TABELLA (Sup. commerciale)
PERTINENZE
ESCLUSIVE
VANI
PRINCIPALI
Superficie
lorda (mq)
Piano terra
piano primo
piano secondo
piano terzo
piano quarto
sottot. Abit.
Magazzini
soffitta h>1,5
soffitta h>1,8 hm>2,2
balconi
terrazze
scoperto/giardino
5,75
79,45
9,50
coeff. di
omog.
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
50,00%
25,00%
50,00%
30,00%
30,00%
10,00%
Superficie
commerciale
(mq)
5,75
79,45
0,00
0,00
0,00
0,00
4,75
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
89,95
La predetta superficie del fabbricato è stata calcolata al lordo dei muri e dei vani scala. Sono stati
applicati coefficienti di ragguaglio secondo gli usi commerciali e di cui alle norme UNI 10750/2005 ed al
D.P.R n° 138/98 allegato C.
2.8 Stato di conservazione
L’unità immobiliare è da ritenere in cattivo stato di conservazione e manutenzione, necessita di
restauro interno per ricondurre l’unità in condizioni di ordinarietà e piena fruibilità dello stesso. Serramenti
finestra ed oscuri sono in normale stato di conservazione. L’unità è priva di impianti idonei e certificati ai
sensi del Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico n° 37 del 22 gennaio 2008 e D.L 25 giugno 2008
n° 112. A seguito di presentazione di permesso di costruire in sanatoria è stata ottenuta deroga parziale per
l’adeguamento reflui che prevede la sola realizzazione della condensagrassi ad uso cucina e la messa a
norma degli impianti tecnologici. L’ottenimento dell’agibilità e le opere necessarie e conseguenti
resteranno a carico dell’acquirente.
L’unità non è d’interesse culturale ai sensi dell’art. 12 del D.lgs 42/04 giusta dichiarazione di
insussistenza del vincolo resa dalla Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici con prot. 5244
del 1/04/2009.
2.9 Regolarità edilizia
Per la legittimazione dell’unità immobiliare è stata presentata in data 31/03/2016 prot.154282 richiesta
di permesso di costruire in sanatoria relativa alle modifiche interne rispetto alla planimetria del 1939. Con
P.E.C prot.9229 del 19/10/2016 l’Edilizia ha declassato il P.d.C a comunicazione di lavori eseguiti ai sensi
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dell’art.6 c.7 del DPR 380/01 modificato. Con riferimento ai lavori edilizi oggetto di sanatoria, la Direzione
Ambiente con prot. 108340 del 03/03/2016 ha approvato il piano di adeguamento scarichi prot.51677 del
01/02/2016. I lavori di adeguamento degli scarichi e il rifacimento degli impianti tecnologici dovranno
essere realizzati a completamento della sanatoria edilizia e al termine dei lavori dovrà essere richiesto il
certificato di agibilità. Si precisa che tali lavori saranno a carico dell’acquirente.
3.
INDAGINI DI MERCATO
Le indagini di mercato si sono rivolte verso due tipi di fonti. La prima cosiddetta fonte indiretta che
fornisce un’indicazione di carattere orientativo sulla scorta del reperimento di informazioni e dati che
emergono dai borsini immobiliari locali delle maggiori fonti accreditate; la seconda mediante indagini
condotte in ambito fiduciario, dalle rilevazioni di specifici dati di compravendita, di offerta nonché di
stima desumibili da operatori immobiliari (agenzie) dislocate nel centro storico veneziano.
Informazioni desunte da fonti “indirette”
Le “fonti accreditate” (o “indirette”) prese in considerazione sono:
a) la rivista specializzata “Consulente Immobiliare” del Sole 24 Ore (autunno 2015);
La rivista specializzata “Consulente Immobiliare” pubblica i valori immobiliari nelle principali città
italiane e nei comuni con oltre 50.000 abitanti e tra 16.000 e 50.000 abitanti. Il metodo impiegato per la
rilevazione delle informazioni è costituito dalla consultazione di un panel di esperti.
L’informazione prodotta consiste in quotazioni semestrali medie indicative relative ai beni il cui mercato è
più attivo.
I valori indicati per la città di Venezia sono riportati nella tabella seguente, precisato che i valori degli uffici
sono equiparati ai valori delle abitazioni .
zone
nuove
recenti
Sestieri centrali
8.600,00 €/mq.
6.500,00 €/mq.
Lido-semicentri
5.200,00 €/mq.
4.200,00 €/mq
Periferia terraferma
4.000,00 €/mq.
3.250,00 €/mq
b) l’Osservatorio dei valori immobiliari dell’Agenzia del Territorio del Ministero dell’Economia e
delle Finanze (secondo semestre 2015);
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I valori indicati per la città di Venezia zona Centrale Castello Ovest microzona catastale 2 zona B 17)
destinazione residenziale indica:
abitazioni civili stato di conservazione ottimo
4.300,00 €/mq.
5.800,00 €/mq
abitazioni civili stato di conservazione normale
3.500,00 €/mq.
4.600,00 €/mq
c) l’Osservatorio Immobiliare –borsini FIAP -(secondo semestre 2015);
I valori indicati per la città di Venezia sestiere di Castello Ovest per gli immobili con destinazione ad uso
residenziale desunti da recenti dati di compravendite indicano un valore commerciale medio di € 4.137,00
/mq.-.
3.2 “Indagine da fonti fiduciarie”
Le indagini condotte mediante interviste ad operatori del mercato immobiliare locale, e le
rilevazioni di specifici prezzi di compravendita, di offerta, nonché valori di stima, hanno consentito di
individuare i seguenti costi e valori:
- costo di recupero unitario medio di unità simili: 1.300:1.500,00 €/mq;
- valore di mercato unitario medio di unità simili, da recuperare: 2.600:2.800,00 €/mq;
-costo/valore di unità simili già ristrutturate e da poter liberamente compravendere sia per fruitori locali
che per soggetti interessati all’investimento e l’eventuale successiva messa a reddito 4.100/4.300,00 €/mq.4
STIMA DEL VALORE
4.1 Metodologia estimativa
Sotto il profilo sia teorico che operativo, la risoluzione del quesito estimativo si articola di norma in tre
momenti successivi, consistenti nell’individuazione dell’aspetto economico o tipo di valore da stimare,
nell’elaborazione del procedimento di stima e, infine, nella risoluzione del quesito. Per quanto concerne il
quesito estimativo in esame, considerate le finalità della stima (determinazione del prezzo con le quali
porre in vendita ad asta pubblica il bene), non v’è dubbio che l’aspetto economico di riferimento sia
costituito dal più prudenziale valore di mercato, tenuto conto che rispetto ad una trattativa di
compravendita tra soggetti privati la procedura d’asta pubblica senza incanto vincola l’offerente fin da
subito senza possibilità di confronto con gli altri possibili offerenti e nello specifico oltre al prezzo di
aggiudicazione l’acquirente dovrà sostenere le spese tecniche indicate nel bando d’asta.
6
4.2 Stima del più probabile valore di mercato
Considerata la natura dell’immobile e del mercato di riferimento, è opportuno valutare il più probabile
valore di mercato del bene (Vm) ricorrendo a due distinti procedimenti di stima:
- procedimento sintetico comparativo per confronto diretto;
- procedimento analitico per valore di trasformazione.
 Procedimento sintetico comparativo per confronto diretto (Vconf). Tale procedimento fonda sulla
conoscenza di prezzi di compravendita di immobili simili a quello oggetto di stima. Nel caso in esame,
quale parametro di confronto viene assunto il metro quadrato di superficie lorda.
Sulla base delle indagini di mercato svolte, considerate le caratteristiche specifiche del bene oggetto di
stima, il valore unitario di mercato è stimato in 2.600,00 euro per metro quadrato. Il valore di
mercato dell’intera unità, stimato mediante procedimento sintetico-comparativo per confronto,
ammonta dunque a Vconf.= € 232.830,00 come dettagliato nella tabella seguente.
Metodo sintetico – comparativo
TABELLA VCONF
Valore di riferimento stato di fatto
2600
Magazzini
Piano terra
piano primo
piano secondo
piano terzo
piano quarto
sottotetto abitabile
soffitta
balconi
terrazze
scoperto/giardino

Superficie
lorda
pavimenti
(mq)
9,50
5,75
79,45
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
3,00
0,00
0,00
coeff. di
ragguaglio
valore
50,00%
80,00%
100,00%
100,00%
90,00%
80,00%
95,00%
35,00%
25,00%
25,00%
10,00%
valore
unitario
(€/mq)
1.300
2.080
2.600
2.600
2.340
2.080
2.470
910
650
650
260
valore
12.350,00
11.960,00
206.570,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1.950,00
0,00
0,00
232.830,00
Procedimento analitico per valore di trasformazione (Vtrasf). Il procedimento di stima per valore di
trasformazione si fonda sull’ipotesi che il mercato apprezzi il bene immobile sulla base della differenza
tra il valore di mercato che il bene assumerà una volta restaurato (Vres), e tutti i costi necessari per il
restauro stesso (Cres). In formula:
Vtrasf=Vres – Cres
7
Sulla scorta delle indagini di mercato, il valore unitario di mercato del fabbricato restaurato viene
stimato in 4.100,00 euro/mq per un valore complessivo di Vres= 364.080,00 €, come dettagliato nella
tabella seguente.
Il costo di restauro (Cres) è comprensivo di materiali, manodopera, noli e trasporti, spese generali,
utile, onorari e spese tecniche, spese amministrative, interessi sul capitale finanziario e tributi. A tal
proposito si precisa che stante le caratteristiche di pregio dell’immobile sia per posizione che per
tipologia, la stima dei costi di restauro è riferita ad interventi di particolare pregio e finitura.
Su tali basi, il costo unitario di restauro viene stimato in 1.500 euro/mq con riferimento ai piani fuori
terra del fabbricato. Il valore complessivo di Cres= € 129.206,25 €
Il valore di mercato dell’intero complesso immobiliare, stimato mediante procedimento analitico per
valore di trasformazione, ammonta dunque a Vtras € 234.873,75 come dettagliato nella tabella
seguente.
TABELLA VTRAS
Valore di riferimento a nuovo
4100
Superficie
lorda
coeff. di
pavimenti ragguaglio
(mq)
valore
9,50
50,00%
Magazzini
Piano terra
5,75
80,00%
piano primo
79,45 100,00%
piano secondo
100,00%
piano terzo
90,00%
piano quarto
80,00%
sottotetto abitabile
95,00%
soffitta
35,00%
balconi
25,00%
terrazze
25,00%
scoperto/giardino
10,00%
Costo restauro (Cres)
valore
unitario
(€/mq)
2.050
3.280
4.100
4.100
3.690
3.280
3.895
1.435
1.025
1.025
410
Vres.
1500
Magazzini
Piano terra
piano primo
piano secondo
piano terzo
piano quarto
sottotetto abitabile
soffitta
balconi
terrazze
scoperto/giardino
Superficie
lorda
coeff. di
pavimenti ragguaglio
(mq)
costo
9,50
25,00%
5,75
75,00%
79,45
100,00%
0,00
100,00%
0,00
100,00%
0,00
100,00%
0,00
110,00%
0,00
25,00%
0,00
10,00%
0,00
20,00%
0,00
10,00%
valore
unitario
(€/mq)
Costo restauro
375
3.562,50
1.125
6.468,75
1.500
119.175,00
1.500
0,00
1.500
0,00
1.500
0,00
1.650
0,00
375
0,00
150
0,00
300
0,00
150
0,00
Cres. 129.206,25
Vtrasf = Vres - Cres =

valore
19.475,00
18.860,00
325.745,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
364.080,00
234.873,75
Calcolo del più probabile valore di mercato (Vm). Lo scarto tra i risultati dei due procedimenti
di stima adottati – per confronto e per trasformazione – appare trascurabile. Pertanto, il più
probabile valore di mercato può essere individuato nella media aritmetica dei due
procedimenti dianzi indicati:
8
Vm= (Vconf + Vtrasf) / 2 = (232.830,00+ 234.873,75) / 2= € 233.851,88
Pertanto, compiuto l’opportuno arrotondamento, il più probabile valore di mercato viene
individuato in € 234.000,00.
5.
CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE
Sulla base degli elementi tecnici ed economici espressi in precedenza, il più probabile valore di
mercato
del
bene
immobile
in
parola
viene
stimato
in
€
234.000,00
(euroduecentotrentaquattromilavirgolazerozero). Tale valutazione riflette tutte le caratteristiche
del fabbricato, considerato libero da vincoli, ipoteche e diritti reali di terzi diversi da quelli segnalati
in perizia, nonché libero da persone e cose.
Venezia, 04 novembre 2016
IL DIRIGENTE AREA PATRIMONIALE
f.to -Ing. GIOVANNI STIGHER 6. Elenco Allegati:
6.1 Estratto di mappa
6.2 Planimetria
6.3 Estratto di PRG con allegate N.T.A. – Scheda 3 (tipo B) e scheda 1 (tipo A)
6.4 Documentazione fotografica
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