I “Fondamentali” del mercato Parametri statistici del settore immobili

management
real estate
di Alessandro Serena
Associate Director
dipartimento Office Agency,
sede Milano Jones Lang
LaSalle
www.joneslanglasalle.it
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I “Fondamentali” del mercato
Parametri statistici del settore immobili direzionali a Milano
Per “Fondamentali” del mercato degli uffici (o mercato degli immobili direzionali) si intendono quei parametri statistici che permettono di presentare in modo chiaro ed esaustivo un determinato mercato ad un
osservatore esterno. In Italia il campo della ricerca immobiliare e la relativa elaborazione dei dati statistici
raccolti ha una storia relativamente recente, l’influenza di mercati più maturi come quelli anglosassoni e
dell’Europa centrale hanno portato il nostro paese ad allinearsi agli standard qualitativi internazionali. Si è
così passati da un mercato immobiliare molto chiuso e composto da pochi operatori locali ad un mercato
internazionale molto più maturo e trasparente. Un ruolo fondamentale in questo radicale cambiamento è
da attribuire a società come Jones Lang LaSalle che continuano a consolidare la cultura e le competenze
internazionali nel nostro paese.
Oggi siamo in grado di analizzare e capire il
momento storico che un determinato mercato
direzionale sta vivendo attraverso lo studio dei
macro dati più recenti, riferiti per lo più all’ultimo
trimestre, e possiamo inoltre elaborare previsioni
sull’andamento di quel particolare mercato
attraverso lo studio dei dati storici relativi agli
ultimi anni.
Passando nello specifico a presentare i
“Fondamentali” del mercato degli uffici bisogna
innanzitutto analizzare e studiare il territorio di
riferimento, per esempio una città come
Milano, diversamente dalla maggior parte delle
principali città europee, non presenta business
district, ovvero aree urbane dedicate
esclusivamente agli immobili direzionali,come per
esempio la Défense a Parigi o Canary Wharf a
Londra. L’analisi e lo studio del territorio sono
fondamentali per capire quali siano le aree più
attive dal punto di vista degli insediamenti
direzionali e come la città ha sviluppato e sta
sviluppando queste aree.
I 5 “Fondamentali” del mercato
degli uffici di Milano
Lo Stock: rappresenta la superficie totale di
spazi, espressa in metri quadrati, che hanno
come destinazione principale quella direzionale/
uffici. È quindi rappresentato sia dagli uffici
pubblici sia da quelli privati e include sia gli spazi
occupati sia gli spazi liberi. L’unica discriminante
è che l’attività svolta dagli utilizzatori di tali spazi
o che potrebbe essere svolta (nel caso di ufficio
libero), sia ascrivibile alla sfera delle attività di
servizi1 ad alto valore aggiunto.
Oggi lo stock di immobili ad uso uffici a
56 3/09 us
1. Palazzo Aporti è un
complesso direzionale
realizzato attraverso una
radicale ristrutturazione di
un edificio storico in zona
Stazione Centrale
Palazzo Aporti is a
business centre carried
out through a radical
renovation of a period
building close to the
Central Station
2. Mac567 è il
completamento di una
radicale trasformazione
in centro direzionale di
un’area ex industriale in
zona Maciachini
Mac567 completes the
thorough transformation
of a business centre in a
former industrial area in
Maciachini district
Milano è di circa 12 ml di mq e, paragonato
a quello delle principali città europee, presenta
una qualità molto bassa. Nel prossimo futuro
la qualità dello stock aumenterà grazie alla
realizzazione di importanti progetti di
riqualificazione e di nuovi sviluppi in linea con
gli standard qualitativi europei.
Il Vacancy (o Sfitto): rappresenta la superficie
di spazi ad uso ufficio completati,sia nuovi che
esistenti, ed immediatamente disponibili per
essere occupati da un utilizzatore, in affitto o in
vendita. Spesso viene utilizzato come indicatore
il vacancy rate (o tasso di sfitto), che rappresenta
il rapporto percentuale tra il vacancy e lo stock.
A Milano sono attualmente disponibili circa
820.000 mq di spazi ad uso ufficio, pari ad un
vacancy rate di circa il 7%.
Nel corso degli ultimi 12 mesi il tasso di sfitto è
aumentato a causa della crisi economica e
dell’immissione sul mercato di nuovi immobili
direzionali. Questa tendenza continuerà anche nei
prossimi mesi, permettendo agli utilizzatori di
avere una scelta più ampia e un potere negoziale
maggiore con le proprietà.
Il Prime Rent: rappresenta il canone di
locazione migliore, espresso in euro per mq
per anno, registrato in un determinato mercato,
in un periodo specifico. Per canone migliore si
intende il canone più alto realizzato o che
potrebbe essere realizzato, per un immobile
di elevata qualità, localizzato nella zona migliore
della città (prime location), con un contratto
di locazione standard. A Milano il prime rent
dell’ultimo trimestre è diminuito rispetto a quello
del 2008 ed oggi è di 525 euro mq/anno contro
i 570 euro dell’anno scorso, questo è dovuto
alla congiuntura economica sfavorevole che non
invoglia le società a spendere queste cifre per le
loro nuove sedi. Nei prossimi 12 mesi crediamo
che questa tendenza si manterrà al ribasso.
Dal confronto con le principali città europee
si nota come il livello del prime rent a Milano
sia molto alto paragonato a città simili per
dimensione come Francoforte, Madrid o
Barcellona, questo è dovuto alla bassa offerta
di immobili di qualità nelle prime location di
Milano che hanno creato maggiore
competizione tra gli utilizzatori per garantirsi gli
spazi migliori.
Il Take-up (o Assorbimento): rappresenta la
superficie di spazi ad uso ufficio che viene
fisicamente occupata, sia in proprietà sia in
locazione, da utilizzatori diretti, in un determinato
intervallo temporale. Inseriamo in genere nel takeup anche le superfici di progetti in costruzione
per cui viene siglato un contratto preliminare,
indicati come transazioni pre-let.
A Milano si è riscontrata una forte contrazione
dell’assorbimento nel primo trimestre 2009
(32.000 mq) rispetto allo stesso trimestre
dell’anno precedente (80.000 mq) dovuta
principalmente alla situazione economica
internazionale che ha determinato un
allungamento dei tempi decisionali delle società
utilizzatrici, soprattutto multinazionali o così dette
corporate. Per il futuro ci aspettiamo una
diminuzione del take up di circa il 25/30%
rispetto al 2008 (chiusosi con 300.000 mq
assorbiti). Rispetto alle principali città europee
a Milano si riscontra un tasso di assorbimento
annuo molto basso (meno del 3% dello stock
totale) contro una media europea di circa il 6%.
Questo ci fa pensare che Milano abbia un
grande potenziale di crescita del proprio
assorbimento.
The “Basics” of the market
Statistical parameters of the office
building segment in Milan
By “Basics” of the office market (or business buildings)
we mean those statistical parameters allowing to show
a certain market to an outsider in a clear and exhaustive
manner. In Italy, the field of property hunting and the
processing of its statistical data is a comparatively recent
one, the influence of more mature markets, like the
La Pipeline degli sviluppi futuri: con questo
termine di difficile traduzione letterale, viene
rappresentata la superficie di spazi ad uso
ufficio in costruzione o pianificata, che sarà
disponibile sul mercato in un periodo futuro,
di cui viene generalmente indicata la data di
consegna. Nella pipeline sono inclusi sia i progetti
di nuovi uffici sia le ristrutturazioni di edifici
esistenti. La pipeline può essere speculativa se
il progetto di costruzione è avviato senza avere
individuato già un utilizzatore; non speculativa
nel caso contrario.
Nel corso del 2009 a Milano saranno
completati circa 300.000 mq di spazi ad uso
ufficio nuovi o ristrutturati, questa immissione di
nuovi immobili direzionali di grande qualità
permetterà agli utilizzatori di valutare un cambio
di sede dagli attuali immobili di minor qualità a
nuovi spazi più efficienti e funzionali.
Conclusioni
Per concludere crediamo che nei prossimi
12 mesi i fondamentali economici rimarranno
deboli, si entrerà sempre più in una fase a favore
degli utilizzatori dovuta all’immissione sul mercato
di nuovi immobili direzionali (e al conseguente
aumento del tasso di sfitto) che creerà una forte
pressione sulle proprietà. I driver della
domanda di nuovi spazi ad uso ufficio saranno
l’ottimizzazione dei costi e la ricerca di
qualità. La Periferia e l’Hinterland milanese
saranno le aree più dinamiche dal punto di vista
dell’assorbimento a causa dei canoni più
contenuti rispetto alle zone più centrali e della
sempre maggiore presenza di nuovi sviluppi
di qualità.
I
In genere si tratta delle attività classificate nei settori I,J,K
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della classificazione ATECO 2002
Anglo-Saxon and Central Europe, drove our country to
come into line with the international quality standards.
So we changed from a quite closed property market
formed by just a few local dealers to a more mature
and transparent international market. Companies like
Jones Lang LaSalle played a basic role in this radical
change and they keep developing the international
expertise and culture in our country.
I 5 “Basics” of the office market in Milan
- The office building Stock in Milan is of about 12 ml
sqm and, compared to some chief European cities,
it’s of a very low quality.
- Vacancy: at present some 820.000 sqm of office
space are available, equal to a vacancy rate of about
7%.
- The Prime Rent is of 525 euro sqm/yearly as
against 570 euro last year.
- The Take-up: a heavy contraction of absorption
has marked the first quarter of 2009 (32.000 sqm)
compared to the same quarter of the previous year
(80.000 sqm). In comparison with the chief European
cities, the yearly absorption rate is very low in Milan
(less than 3% of the total stock) as against an
European average of about 6%. That makes us think
that Milan has a remarkable growth potential of its
absorption.
- The Pipeline of future developments in Milan
in the course of 2009 concerns some 300.000 sqm
of office space, new or renovated, this introduction
of new, first-rate office buildings will enable the users
to take into consideration a change of venue from
the current, lower-quality buildings to new and more
efficient and functional spaces.
Conclusions
In the end, we believe that the economic basics will
remain weak in the next 12 months, and that we’ll
enter a period more and more favourable to the users,
due to the introduction of new building offices into
the market, which is going to cause a heavy pressure
on properties. The drivers of demand for new office
space will be the optimization of costs and search
for quality. The Milan suburbs and Hinterland will
be the most dynamic areas from the point of view of
absorption because of more reasonable rents
compared to the more central areas and the still larger
number of new quality developments.
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