CONSIGLIO NOTARILE DI CATANIA

CONSIGLIO NOTARILE DI CATANIA
COMMISSIONE PER L'AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE
VINCOLI RELATIVI ALLA DETERMINAZIONE DEL PREZZO DI RIVENDITA
DEGLI ALLOGGI DI EDILIZIA RESIDENZIALE CONVENZIONATA
1 - PREMESSA
Con l’espressione EDILIZIA RESIDENZIALE CONVENZIONATA si fa riferimento
a quegli interventi di edilizia residenziale pubblica caratterizzati dall’esistenza di una
“convenzione” tra la P.A. e il soggetto che realizza l’intervento costruttivo, in forza
della quale, a fronte di “concessioni” fatte dalla P.A. (che possono consistere
nell’assegnazione di aree in proprietà o superficie o nella riduzione del contributo
concessorio), vengono assunti dal soggetto costruttore obblighi inerenti
l’urbanizzazione del comparto, l’edificazione degli alloggi
e la successiva
circolazione dei medesimi, variamente limitata.
Tradizionalmente si fanno rientrare nell’ambito dell’EDILIZIA RESIDENZIALE
CONVENZIONATA due convenzioni:
a)La convenzione di attuazione di un Piano di Edilizia Economico Popolare
(P.E.E.P.), disciplinata dall’art. 35 della legge 865/1971 (cd. Legge sulla casa),
di seguito “la convenzione P.E.E.P”
b)La convenzione per la riduzione del contributo concessorio al cui pagamento
è subordinato il permesso di costruire, disciplinata dall’art. 18 del D.P.R.
380/2001 (cd. T.U. in materia edilizia) che ha sostituito la disciplina dettata
dagli abrogati artt. 7 e 8 della legge 10/1977 (cd. Legge Bucalossi), di seguito
“la convenzione Bucalossi”.
A queste convenzioni si possono, altresì, aggiungere:
c)La “convenzione” per la trasformazione in piena proprietà del diritto di
superficie (concesso con una convenzione P.E.E.P.), disciplinata dall’art. 31
comma 45 della legge 448/1998 (cd. Finanziaria 1999)
d)La convenzione per la sostituzione di una convenzione P.E.E.P. già stipulata
con una convenzione Bucalossi, disciplinata dall’art. 31 comma 46 della legge
448/1998
E, da ultime:
e)La
convenzione per la rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del
prezzo di cessione e del canone di locazione contenuti nella convenzione
P.E.E.P., disciplinata dall’art. 31 comma 49-bis della legge 448/1998, aggiunto
dall’art. 5, comma 3-bis del D.L. 70/2011 convertito in legge 106/2011 (cd.
Decreto sullo sviluppo 2011), entrato in vigore il 13 luglio 2011
f)La convenzione per la rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del
prezzo di cessione e del canone di locazione contenuti nella convenzione
Bucalossi, disciplinata dall’art. 31 comma 49-ter della legge 448/1998
aggiunto dal sopra citato art. 5, comma 3-bis del D.L. 70/2011 convertito in
legge 106/2011
2 - VINCOLI RIGUARDANTI IL PREZZO NELLA CONVENZIONE P.E.E.P.
La convenzione P.E.E.P. può, a sua volta, distinguersi in due diverse convenzioni a
seconda che abbia ad oggetto il trasferimento della piena proprietà dell’area su cui
edificare ovvero la concessione del diritto di superficie su tale area.
Secondo quanto disposto dall’art. 35, comma 8 lett. e) ed f), legge 865/1971, la
convenzione P.E.E.P. avente ad oggetto la concessione del diritto di superficie (che,
per espressa previsione di legge, deve essere stipulata per atto pubblico e deve essere
trascritta) deve prevedere, tra l’altro, “…i criteri per la determinazione e la revisione
periodica dei canoni di locazione, nonché per la determinazione dei prezzi di
cessione degli alloggi, ove questa sia consentita…” e “…le sanzioni a carico del
concessionario per l’inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi
di maggior gravità in cui tale inosservanza comporti la decadenza dalla concessione
e la conseguente estinzione del diritto di superficie…”.
Nel caso di concessione di diritto di superficie non sono previsti dalla legge divieti di
alienazione, pertanto, in assenza di clausole convenzionali che limitino l’alienazione
(che avrebbero un efficacia limitata ex art. 1379 c.c. e/o potrebbero essere sanzionate
con la decadenza o altra sanzione pattiziamente convenuta ai sensi del sopra citato
art. 35 comma 8 lett. f), l’unico limite legale è quello relativo all’osservanza del
prezzo massimo di cessione, la cui violazione non è sanzionata con la nullità, ma con
le sanzioni eventualmente previste nella convenzione stessa o con la decadenza dalla
concessione, sopra richiamate.
Secondo quanto disposto dall’art. 35, comma 13, legge 865/1971, la convenzione
P.E.E.P. avente ad oggetto il trasferimento della proprietà (che, per espressa
previsione di legge, deve essere stipulata per atto pubblico, ma per cui non è prevista
espressamente la trascrizione, salvo far discendere la necessità della stessa dall’art.
2643 c.c.) deve essere stipulata con l’osservanza, tra l’altro, di quanto stabilito
dall’art. 8, commi primo, quarto e quinto della legge 10/1977 (oggi art. 18, commi 1,
4 e 5 D.P.R. 380/2001); essa, perciò, deve prevedere, tra l’altro, “… la
determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi sulla base del costo delle aree,
così come definito dal comma successivo, della costruzione e delle opere di
urbanizzazione nonché delle spese generali comprese quelle per la progettazione e
degli oneri di pre-ammortamento e di finanziamento; c) la determinazione dei canoni
di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli
alloggi;…i casi nei quali l’inosservanza degli obblighi previsti dalla convenzione
comporta la risoluzione dell’atto di cessione…”.
Ne discende che, per espressa previsione del richiamato art. 8, comma quinto della
legge 10/1977 (oggi art. 18, comma 5 D.P.R. 380/2001), “ogni pattuizione stipulata
in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione è nulla per la parte
eccedente”.
L’attuale formulazione dell’art. 35, comma 13 legge 865/1971, deriva da una
modifica introdotta dall’art. 3, comma 63 legge 662/1996 (cd. Finanziaria 1997), la
quale ha previsto le suddette limitazioni relative alla determinazione del prezzo di
cessione (e alla determinazione del canone di locazione) per gli alloggi assegnati in
proprietà, per “compensare” la liberalizzazione della circolazione degli stessi che era
conseguita all’abrogazione dei vincoli decennali e ventennali di alienazione (sia
assoluti che relativi) originariamente fissati dall’art. 35 legge 865/1971 ed abrogati
dalla legge 179/1992 (cd. Legge Ferrarini-Botta) entrata in vigore il 15 marzo 1992.
Fino alla data del 15 marzo 1992, il contenuto obbligatorio della convenzione P.E.E.P.
per il trasferimento della proprietà, non contemplava la determinazione del prezzo
massimo di cessione o del canone massimo di locazione; era la legge medesima che
prevedeva un divieto (assoluto) di alienazione per 10 anni dalla data del rilascio della
licenza di abitabilità, un divieto (relativo) di alienazione a soggetti diversi da quelli
aventi i requisiti per l’assegnazione di alloggi economici e popolari e a un prezzo
diverso da quello fissato dall’U.T.E. per i successivi 10 anni, e la libera cedibilità a
chiunque dopo i 20 anni ma con l’obbligo di corrispondere al Comune il maggior
valore dell’area rispetto alla data dell’acquisto (obblighi tutti la cui violazione era
sanzionata con la nullità espressa).
A far data dal 15 marzo 1992, cadono tutti i predetti divieti (legali) di alienazione e
obbligo di corresponsione del maggior valore al Comune e, pertanto, in assenza di
clausole convenzionali che limitino l’alienazione (che avrebbero un’efficacia limitata
ex art. 1379 c.c. e/o potrebbero essere sanzionate con la risoluzione), non sussiste
alcun limite alla circolazione degli alloggi ceduti in proprietà.
Appare utile segnalare in proposito che l’opinione dominante è nel senso di ritenere
che, abrogati i divieti e la relativa sanzione di nullità, questa non possa colpire nessun
contratto stipulato, in violazione dei divieti, successivamente all’abrogazione dei
medesimi (post 15 marzo 1992) indipendentemente dalla data di stipula della
convenzione e, quindi, neanche quei contratti aventi ad oggetto alloggi ricadenti in
aree trasferite in proprietà con convenzione stipulata prima dell’abrogazione dei
divieti medesimi (ante 15 marzo 1992).
L’opinione avanzata da qualche Comune, secondo cui le cessioni di aree in proprietà
avvenute prima dell’entrata in vigore della legge 179/1992 continuino ad essere
regolate dalla precedente disciplina è stata criticata fortemente dal CNN (CASU).
A far data dall’entrata in vigore della legge 662/1996 (1 gennaio 1997), la
convenzione P.E.E.P. per il trasferimento della proprietà prevede un limite (legale)
alla determinazione del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione degli
alloggi sanzionato con la nullità, identico a quello previsto dalla convenzione
Bucalossi.
3 - VINCOLI
BUCALOSSI
RIGUARDANTI
IL
PREZZO
NELLA
CONVENZIONE
Secondo quanto disposto dall’art. 18, commi 1, 4 e 5 D.P.R. 380/2001 (già artt. 7 e 8
legge 10/1977, la convenzione Bucalossi [e l’equivalente atto unilaterale d’obbligo
che, per disposizione espressa, la può sostituire, per i quali non sono previsti dalla
norma attualmente vigente (difforme sul punto dalla norma di cui alla legge 10/1977
che prevedeva espressamente l’obbligo della trascrizione) una forma ad substantiam
né la trascrizione, salvo far discendere la necessità di entrambe dall’incidenza di
simili convenzioni sul regime di circolazione degli immobili (così RIZZI) e, dal 29
aprile 2012, dal neo introdotto art. 2645 quater c.c.], deve prevedere, tra l’altro, “…
b) la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi sulla base del costo delle
aree, così come definito dal comma successivo, della costruzione e delle opere di
urbanizzazione nonché delle spese generali comprese quelle per la progettazione e
degli oneri di pre-ammortamento e di finanziamento; c) la determinazione dei canoni
di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli
alloggi;…”.
Inoltre, “ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di
locazione è nulla per la parte eccedente”. Trova, pertanto, applicazione la
disposizione dell’art. 1419 comma 2 c.c. a norma della quale “la nullità di singole
clausole non comporta la nullità del contratto, quando le clausole nulle sono
sostituite di diritto da norme imperative”.
A proposito del limite posto dall’art. 18 D.P.R. 380/2001 (e, prima dell’entrata in
vigore del T.U. sull’edilizia, dagli artt. 7 e 8 della legge 10/1977) alla determinazione
dei prezzi di cessione e alla nullità sancita nel medesimo per la sua violazione, appare
utile segnalare come la giurisprudenza abbia modificato il suo precedente
orientamento: alcune pronunce (Cass. 21/12/1994 n. 11032 che, tra l’altro, si
riferisce ad una convenzione p.e.e.p. per la concessione del diritto di superficie e non
ad una convenzione Bucalossi e, ciò nonostante, conclude per la nullità della
pattuizione di un prezzo superiore a quello fissato nella convenzione) partivano,
anche implicitamente, dal presupposto della vincolatività di tale limite anche nei
confronti dei successivi acquirenti, mentre le pronunce più recenti (Cass. 2/10/2000
n. 13006 e Cass. 4/4/2011 n. 7630) sono nel senso di ritenere che destinatario
dell’obbligo di contenere i prezzi di cessione e i canoni di locazione entro i limiti
fissati dalla convenzione sia solo il costruttore titolare della concessione (l'obbligo
sarebbe, infatti, la contropartita del beneficio, al solo costruttore riconosciuto, della
riduzione del contributo concessorio) e che, pertanto, la nullità dei patti in eccedenza
sia circoscritta ai soli trasferimenti posti in essere dal costruttore e non dai suoi
successivi aventi causa. Interpretazione, quest’ultima che appare, però, singolarmente
contrastante con la previsione della obbligatorietà della trascrizione imposta per la
convenzione de quo dalla originaria formulazione della legge 10/1977 (le ultime due
sentenze citate si riferiscono infatti a convenzioni stipulate sotto il vigore della legge
10/1977); né il fatto che, oggi, l’art. 18 del T.U. sull’edilizia non preveda l’obbligo
della trascrizione può essere utilizzato a sostegno del detto orientamento se, come si
ritiene dai più, la mancata previsione deriva da un mero difetto di coordinamento
piuttosto che da una scelta consapevole (oltre al fatto che, ormai, l’obbligatorietà
della trascrizione discende dal neo-introdotto art. 2645-quater c.c.).
Vedremo più avanti come questo orientamento venga, peraltro, contraddetto e
travolto dall’entrata in vigore del Decreto sullo Sviluppo 2011.
4 - VINCOLI RIGUARDANTI IL PREZZO NELLA CONVENZIONE PER LA
SOSTITUZIONE DI UNA CONVENZIONE P.E.E.P. GIÀ STIPULATA CON UNA
CONVENZIONE BUCALOSSI
Secondo quanto disposto dall’art. 31, comma 46 legge 448/1998, “le convenzioni
stipulate ai sensi dell’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive
modificazione, e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17
febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere
sostituite con la convenzione di cui all’art. 8, commi primo, quarto e quinto, della
legge 28 gennaio 1977 n. 10 alle seguenti condizioni:…(riguardanti la durata
massima e il corrispettivo, n.d.r.)”.
Valgono, pertanto, per questa particolare convenzione, tutte le considerazioni sopra
fatte per la convenzione Bucalossi, con alcune ovvie precisazioni:
-la previsione delle caratteristiche tipologiche e costruttive degli edifici
(contenuto obbligatorio della convenzione Bucalossi), non può trovare
applicazione in questo caso, in cui si opera con un’area già edificata;
-la
forma scritta ad substantiam (atto pubblico, per alcuni - DIENER, scrittura
privata, per altri - CASU) e la trascrizione che, in assenza di espressa
previsione legislativa, risulterebbero opportune (se non necessarie), come sopra
detto, per l’incidenza della convenzione Bucalossi sul regime di circolazione
degli immobili, appaiono vieppiù necessarie nella convenzione de quo che
sostituisce una convenzione stipulata per atto pubblico e già trascritta (la
convenzione p.e.e.p.); oggi in ogni caso l’obbligatorietà della trascrizione
discende dal neo-introdotto art. 2645-quater c.c..
Per completezza si aggiunge che la possibilità di sostituzione prevista dal detto art. 31
comma 46 legge 448/1998 riguarda tutte le convenzioni p.e.e.p. per la concessione
del diritto di superficie, senza limitazione alcuna e, secondo il dettato legislativo
(conforme RIZZI, contra CASU), solo le convenzioni p.e.e.p. per la cessione del
diritto di proprietà stipulate prima dell’entrata in vigore della legge 179/1992 (15
marzo 1992), con la conseguenza che:
a)le convenzioni stipulate sino al 15 marzo 1992, possono essere sostituite;
b)le convenzioni stipulate dal 15 marzo 1992 all’1 gennaio 1997 (entrata in
vigore della legge 662/1996), non possono essere sostituite (contra CASU);
c)le convenzioni stipulate dopo l’1 gennaio 1997, non possono essere sostituite
(contra CASU).
Mentre per le convenzioni sub c), l’esclusione si spiega con il fatto che l’entrata in
vigore della legge 662/1996 aveva già determinato la necessità di integrare le
convenzioni p.e.e.p. per la cessione della proprietà con il contenuto della convenzione
Bucalossi (per cui la sostituzione de quo sarebbe, più che altro, inutile), per le
convenzioni sub b), l’esclusione non ha giustificazione apparente e potrebbe essere il
risultato di un difetto di coordinamento piuttosto che di una scelta consapevole.
5 - LA CONVENZIONE PER LA RIMOZIONE DEI VINCOLI RELATIVI ALLA
DETERMINAZIONE DEL PREZZO DI CESSIONE E DEL CANONE DI
LOCAZIONE CONTENUTI NELLA CONVENZIONE P.E.E.P.
L’art. 31 comma 49-bis della legge 448/1998 (cd. Finanziaria 1999), aggiunto
dall’art. 5, comma 3-bis del D.L. 70/2011 convertito in legge 106/2011 (cd. Decreto
sullo sviluppo 2011), entrato in vigore il 13 luglio 2011, dispone che “I vincoli
relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità
abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse,
contenuti nelle convenzioni di cui all’art. 35 della legge 22 ottobre 1971 n. 865, e
successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate
precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio1992 n. 179,
ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che
siano trascorsi almeno 5 anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in
forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a
trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota
millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad
una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 del
presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con
l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con
decreto di natura non regolamentare del Ministero dell’economia e delle finanze,
previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 3 del decreto
legislativo 28 agosto 1997 n. 281.”
Ai sensi dell’art. 29, comma 16-undecies del D.L. 29 dicembre 2011 n. 216
convertito con modificazioni dalla Legge 24 febbraio 2012 n. 14, “A decorrere dal 1°
gennaio 2012, la percentuale di cui al comma 49-bis dell’art. 31 della legge 23
dicembre 1998 n. 448, è stabilita dai comuni”.
La convenzione in oggetto deve essere stipulata per atto pubblico ed è soggetta a
trascrizione.
La previsione dell’atto pubblico non è però accompagnata da una previsione espressa
di nullità e, pertanto, si pone il problema di individuare la conseguenza della
violazione dell’onere di forma. Secondo un’interpretazione (RIZZI), si tratterebbe di
un requisito di forma ad substantiam e ciò perché si tratterebbe di convenzione
modificativa di un precedente atto (convenzione p.e.e.p.) per il quale la forma
dell’atto pubblico è prevista a pena di nullità.
A onor del vero, però, bisogna ricordare che la norma che disciplina la convenzione
p.e.e.p. (art. 35 legge 865/1971) pur prescrivendo la forma dell’atto pubblico non la
sanziona espressamente con la nullità; la sanzione della nullità è fatta discendere
dalla medesima dottrina (RIZZI) dalla norma generale (art. 1350 c.c.) che regola, dal
punto di vista formale, il trasferimento di diritti reali su beni immobili e che sarebbe
derogata dall’art. 35 solo sul punto dell’alternatività tra le due forme ivi previste:
l’art. 35, cioè, avrebbe escluso la possibilità di ricorrere alla scrittura privata
imponendo la forma dell’atto pubblico, ma avrebbe lasciato inalterata la sanzione ivi
prevista per il mancato rispetto della forma (ossia la nullità).
La convenzione de quo ha ad oggetto la rimozione dei vincoli relativi alla
determinazione del prezzo massimo di cessione (e del canone massimo di locazione)
fissato nelle convenzioni p.e.e.p.; vi è però una differenza a seconda che la
convenzione p.e.e.p. concerna il trasferimento della proprietà o la concessione del
diritto di superficie: possono infatti essere oggetto della convenzione modificativa
tutte le convenzioni p.e.e.p. per la concessione del diritto di superficie (senza alcuna
limitazione) e solo le convenzioni p.e.e.p. per il trasferimento della proprietà stipulate
prima dell’entrata in vigore della legge 179/1992.
Quest’ultima limitazione appare incomprensibile ad una dottrina (RIZZI) che
sottolinea come prima dell’entrata in vigore della legge 179/1992 il contenuto
obbligatorio delle convenzioni p.e.e.p. per la cessione della proprietà non includeva i
criteri di determinazione del prezzo o del canone massimo essendo, invece, la legge a
prevedere divieti assoluti e relativi di alienazione (come abbiamo visto prima, i
suddetti limiti di prezzo sono stati introdotti dalla legge 662/1996) e che, pertanto,
conclude per la sostanziale inapplicabilità della norma alle convenzioni p.e.e.p. per la
cessione della proprietà.
Altra dottrina (PETRELLI), invece, si chiede se la formulazione della norma non
contraddica l’interpretazione, fino ad oggi ritenuta pacifica, che ritiene comunque
superati i vincoli (e i divieti) previsti nelle convenzioni sostanzialmente riproduttive
dell’originaria formulazione dell’art. 35 legge 865/1971 in quanto travolti
dall’abrogazione di detto testo originario: secondo questa interpretazione, i suddetti
vincoli, ancorché ribaditi e ritrascritti nella convenzione, devono intendersi superati
quando la convenzione sia meramente ripetitiva del dettato legislativo abrogato; tale
dottrina suggerisce, perciò, una lettura che pur non contraddicendo la detta
interpretazione consente un margine di applicabilità della norma: essa si riferirebbe
alle convenzioni p.e.e.p. stipulate prima dell’entrata in vigore della legge 179/1992
che non siano meramente riproduttive del dettato legislativo abrogato ma prevedano
vincoli e divieti ulteriori rispetto a quelli legislativi, la cui fonte, perciò, non è più
legislativa ma esclusivamente convenzionale.
La possibilità riconosciuta dall’art. 31 comma 49-bis legge 448/1998 di rimuovere i
vincoli è subordinata alla circostanza che siano decorsi cinque anni dalla data del
primo trasferimento. Non è quindi consentita la rimozione al costruttore, ossia a colui
che, con la stipula della convenzione ha avuto la disponibilità dell’area sulla quale
realizzare l’intervento edificatorio. E’ subordinata, altresì, alla richiesta del singolo
proprietario (non è quindi necessario l’accordo di tutti i condomini e si ritiene che il
richiedente abbia un vero e proprio diritto soggettivo alla stipula della convenzione);
è subordinata, infine, alla determinazione della percentuale del corrispettivo,
calcolato a norma dell’art. 31 comma 48 legge 448/1998 stabilita (con decreto del
Ministro dell’economia e delle finanze, nell’originaria formulazione) da parte dei
Comuni, a seguito della recente modifica introdotta dal sopra citato D.L. 216/2011.
6 - LA CONVENZIONE PER LA RIMOZIONE DEI VINCOLI RELATIVI ALLA
DETERMINAZIONE DEL PREZZO DI CESSIONE E DEL CANONE DI
LOCAZIONE CONTENUTI NELLA CONVENZIONE BUCALOSSI
L’art. 31 comma 49-ter della legge 448/1998 (cd. Finanziaria 1999), aggiunto dall’art.
5, comma 3-bis del D.L. 70/2011 convertito in legge 106/2011 (cd. Decreto sullo
sviluppo 2011), entrato in vigore il 13 luglio 2011, dispone che “Le disposizioni di
cui al comma 49-bis si applicano anche alle convenzioni di cui all’articolo 18 del
decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001 n. 380.”
La rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo di cessione e del
canone di locazione riguarda, perciò, anche la convenzione Bucalossi (e l’eventuale
atto unilaterale d’obbligo stipulato in luogo di detta convenzione).
Nonostante la norma richiami espressamente solo l’art. 18 D.P.R. 380/2001 e non
anche gli artt. 7 e 8 della legge 10/1977 (abrogati e sostituiti dal primo), non sembra
vi siano dubbi che la norma si applichi anche alle “originarie” convenzioni Bucalossi,
a quelle, cioè, stipulate sotto la vigenza degli artt. 7 e 8 della legge 10/1977.
Valgono per la convenzione de quo, le considerazioni fatte al precedente paragrafo
per quanto concerne la forma, il contenuto e i presupposti della convenzione
medesima.
Per concludere, si evidenzia, come già anticipato, che il legislatore del 2011,
menzionando espressamente la convenzione Bucalossi e subordinando testualmente
la possibilità di rimuovere i vincoli in essa previsti alla circostanza che siano decorsi
almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, ha implicitamente e
inequivocabilmente presupposto l’efficacia dei vincoli anche per i trasferimenti
successivi al primo e quindi la relativa opponibilità agli aventi causa dal
concessionario (e ciò, nonostante l’art. 18 D.P.R. 380/2001, a differenza dell’art. 8
legge 10/1977, non preveda la trascrizione della convenzione Bucalossi),
contraddicendo e travolgendo l’ormai consolidato sopra richiamato orientamento
giurisprudenziale che aveva circoscritto la nullità (dei patti sui prezzi o canoni in
eccedenza) ai soli trasferimenti posti in essere dal costruttore, ritenendo liberi i
successivi aventi causa di praticare prezzi e canoni svincolati dai parametri
legislativi.
7 - VINCOLI RIGUARDANTI IL PREZZO NELLA “CONVENZIONE” PER LA
TRASFORMAZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE IN PIENA PROPRIETA’
NELLE AREE P.E.E.P
Secondo quanto disposto dall’art. 31, commi 45 e 47 legge 448/1998, “I comuni
possono cedere in proprietà le aree comprese nei piani approvati a norma della
legge 18 aprile 1962, n. 167, ovvero delimitate ai sensi dell’art. 51 della legge 22
ottobre 1971, n. 865, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell’art. 35, quarto
comma, della medesima legge n. 865 del 1971…..” “…La trasformazione del diritto
di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di
proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli
alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente, dietro pagamento
di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48”.
Secondo la disposizione attualmente vigente:
- non è previsto il ricorso ad una particolare convenzione con specifico contenuto,
non è previsto il ricorso ad una forma ad substantiam né la trascrizione (salvo far
discendere la necessità di entrambe dalle norme generali, artt. 1350 e 2643 c.c.);
- non ci sono limiti alla determinazione ad parte del Comune delle aree ricomprese
nei p.e.e.p. da cedere o escludere dalla cessione;
- non sono previsti limiti al successivo trasferimento delle aree ricomprese nei piani
P.E.E.P. e degli alloggi su esse costruiti (inerenti il prezzo di cessione o la cessione
medesima) derivanti da questa specifica “convenzione” (e salvo, ovviamente, quelli
derivanti dalla originaria convenzione p.e.e.p.).
Ciò perché le originarie disposizioni che prevedevano limitazioni alla individuazione
delle aree da parte del Comune e la necessità di stipulare, per la “trasformazione”,
una convenzione Bucalossi, sono state abrogate dalla legge 448/1998.
Appare utile segnalare che la “convenzione” di trasformazione del diritto di
superficie in piena proprietà è, nella pratica, la più diffusa tra le convenzioni
modificative di convenzioni p.e.e.p. già stipulate; e che essa prevede, nella prassi,
oltre la detta “trasformazione” anche la rimozione di vincoli di vario genere contenuti
nella convenzione originaria.
In proposito, si ritiene che, per conciliare questa prassi con la disciplina dettata dai
nuovi commi 49-bis e 49-ter dell’art. 31 della legge 448/1998 introdotti dal Decreto
sullo Sviluppo 2011 (sopra illustrati), è necessario operare una distinzione tra il cd.
contenuto necessario e il cd. contenuto pattizio della convenzione p.e.e.p. per la
concessione del diritto di superficie:
-i
vincoli attinenti al contenuto necessario, in quanto ritenuti essenziali dal
legislatore nella fase genetica del rapporto non possono essere modificati o
soppressi per effetto di un’autonoma volontà delle parti ma solo in quanto una
legge lo consenta ed alle sole condizioni fissate in detta legge; è il caso ad
esempio della previsione dell’art. 31 comma 49-bis legge 448/1998 per la
eliminazione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo di cessione o
del canone di locazione, e della previsione dell’art. 31 comma 46 legge
448/1998 per la sostituzione della convenzione p.e.e.p. (e di tutto il suo
contenuto necessario, quindi) con la convenzione Bucalossi;
-i vincoli attinenti al contenuto pattizio, invece, proprio perché non imposti da
una norma di legge ma liberamente introdotti dalle parti possono essere
modificati (o soppressi) in ogni tempo per effetto di un nuovo accordo (nuova
convenzione per la quale non è prescritto alcun particolare requisito) delle
stesse parti; è il caso ad esempio di divieti temporanei di alienazione o di diritti
di prelazione a favore del Comune che fossero stati introdotti, per volontà delle
parti, nell’originaria convenzione.
Notaio Giuseppina Laurino