la “minimum tax” immobiliare

STUDIO DOTT. BONVICINI
Circolare n. 3 del 15 gennaio 2005
NOVITA’ DELLA FINANZIARIA 2005
LA “MINIMUM TAX” IMMOBILIARE – ADEMPIMENTI SULLE LOCAZIONI
Art. 1, commi da 341 a 345, Legge n. 311/2004
Dal 2005 entra in vigore la norma che prevede un reddito “minimo” da dichiarare derivante dalla
locazione di immobili, al di sopra del quale l’Ufficio non può procedere ad un accertamento del
reddito del fabbricato. Sono previste inoltre variazioni operative e nuovi obblighi per gli
intermediari immobiliari.
Le disposizioni relative alla lotta al sommerso nel settore immobiliare contenute nella Finanziaria
2005, di seguito esaminate, riguardano:
•
la previsione di un reddito minimo da dichiarare per gli immobili locati, ancorato al valore
catastale dell’immobile;
•
la presunzione di sussistenza del rapporto di locazione, in caso di omessa registrazione del
contratto, per i 4 periodi d’imposta precedenti, con emersione di un reddito pari al 10% del
valore catastale dell’immobile;
•
la previsione di un canone minimo da dichiarare ai fini dell’imposta di registro, anch’esso
ancorato al valore catastale dell’immobile.
• nuove norme relative alla comunicazione antiterrorismo per la cessione e locazione delle unità
immobiliari.
A rafforzare la capacità di controllo dell’Amministrazione finanziaria nel settore immobiliare, si
segnala anche la previsione di nuovi canali attraverso i quali l’Anagrafe tributaria può acquisire
dati utili ai fini dei controlli, tramite, ad esempio, le comunicazioni effettuate dai Comuni in
relazione alle dichiarazioni di inizio attività e permessi di costruire e dalle aziende erogatrici di
servizi di gas e acqua.
ACCERTAMENTO DEL REDDITO DI LOCAZIONE
A fronte della maggiore quantità di informazioni potenzialmente a disposizione
dell’Amministrazione finanziaria per l’effettuazione dei controlli, è introdotta la “possibilità” (sarebbe
meglio dire obbligo) per il contribuente, proprietario di immobili locati, di mettersi al riparo dagli
accertamenti ai fini delle imposte dirette, dichiarando un reddito dell’immobile locato non inferiore
al maggiore dei seguenti importi:
♦
canone di locazione risultante dal contratto ridotto del 15%;
♦
10% del valore dell’immobile (rendita rivalutata moltiplicata per gli appositi coefficienti).
In pratica, quindi, se l’importo dichiarato rispetta il “minimo”, come sopra determinato, all’Ufficio è
preclusa la possibilità di accertare un maggior reddito derivante dalla locazione.
Le tipologie di controllo previste dal DPR n. 600/73, che non potranno essere espletate in caso
di rispetto della condizione in esame, sono le seguenti:
-
controlli bancari ex art. 32, comma 1, n. 7;
rettifica delle dichiarazioni delle persone fisiche (art. 38) e delle società (art. 40);
accertamenti parziali in base agli elementi segnalati dall’Anagrafe tributaria (art. 41-bis).
AMBITO SOGGETTIVO
La nuova disposizione è applicabile senz’altro alle persone fisiche, che dichiarano il reddito dei
fabbricati nel quadro RB del mod. UNICO ovvero nel quadro B del mod. 730.
Si può per ora solo ipotizzare che, con riferimento alle imprese, la norma sia applicabile solo nei
casi in cui il reddito dell’immobile locato sia determinato con le regole fondiarie e pertanto soltanto
ai fabbricati ad uso abitativo.
AMBITO OGGETTIVO
Per espressa previsione sono esclusi dall’ambito di applicazione della disposizione in esame i
soli contratti di locazione ad uso abitativo “concordati”, ossia quelli stipulati o rinnovati ai sensi
degli artt. 2, comma 3, e 4, commi 2 e 3, Legge n. 431/98 sulla base di quanto stabilito negli
appositi accordi stipulati tra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia
e degli inquilini.
Da ciò si evince, quindi, che la novità riguarda i contratti di locazione di immobili:
–
ad uso abitativo stipulati o rinnovati ai sensi dell’art. 1 (contratti liberi) e 5 (contratti
transitori e per studenti universitari), Legge n. 431/98;
–
ad uso abitativo non stipulati o rinnovati ai sensi della Legge n. 431/98 (“vecchi” contratti
di locazione stipulati o rinnovati in base alla disciplina previgente; contratti relativi a tipologie di
immobili non comprese nella Legge n. 431/98, come case vacanza o alcune locazioni a
carattere transitorio);
–
ad uso diverso (ad esempio, uffici, negozi, capannoni, ecc.).
DEFINIZIONE DEL “VALORE DELL’IMMOBILE”
Per l’individuazione del valore dell’immobile, si ricorre al noto criterio catastale. Infatti, la norma
definisce il valore dell’immobile come la rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per i
coefficienti di cui all’art. 52, comma 4, DPR n. 131/86 (c.d. moltiplicatori).
In attesa di chiarimenti del Ministero, si ritiene che i coefficienti vadano assunti secondo i valori
stabiliti nel DM 14.12.91, senza considerare, in particolare, le rivalutazioni introdotte dalla Legge
n. 350/2003 e dal DL n. 168/2004, in quanto applicabili, per espressa previsione, ai soli fini delle
imposte di registro, ipotecarie e catastali.
Pertanto i coefficienti di riferimento sono i seguenti:
COEFFICIENTI applicabili alla:
TIPOLOGIA DI IMMOBILE
rendita catastale
rivalutata
rendita catastale
NON rivalutata
ABITAZIONI
100
105
NEGOZI (C/1) E FABBRICATI A DESTINAZIONE SPECIALE (E)
34
35,7
UFFICI (A/10) E OPIFICI (D)
50
52,5
Esempio 1
Il sig. Rossi è proprietario di un appartamento (categoria catastale A/2),
concesso in locazione, che presenta i seguenti dati:
rendita catastale rivalutata
€ 1.029 (€ 980 x 1,05)
canone di locazione (da contratto)
€ 400 mensili (€ 4.800 annui)
Per la “sicurezza” fiscale devono essere confrontati i seguenti valori:
€ 4.080
canone di locazione derivante dal contratto, ridotto del 15%
(4.800 x 85%);
€ 10.290
10% del valore catastale (1.029 x 100 x 10%).
Nei confronti del sig. Rossi l’Ufficio può procedere all’accertamento del reddito
del fabbricato, in quanto il reddito dichiarato (€ 4.080) è inferiore al maggiore
dei due valori calcolati (€ 10.290).
Esempio 2
Il sig. Verdi ha concesso in locazione un immobile ad uso ufficio (categoria
catastale A/10), che presenta i seguenti dati:
rendita catastale rivalutata
canone di locazione (da contratto)
€ 1.260 (€ 1.200 x 1,05)
€ 800 mensili (€ 9.600 annui)
Per la “sicurezza” fiscale devono essere confrontati i seguenti valori:
€ 8.160
canone di locazione derivante dal contratto, ridotto del 15%
(9.600 x 85%);
€ 6.300
10% del valore catastale (1.260 x 50 x 10%).
Nei confronti del sig. Verdi l’Ufficio non può procedere all’accertamento del
reddito del fabbricato, in quanto il reddito dichiarato (€ 8.160) non è inferiore al
maggiore dei due valori calcolati (€ 8.160).
DECORRENZA DELLE NUOVE DISPOSIZIONI
Le disposizioni contenute nella Finanziaria 2005 sono entrate in vigore l’1.1.2005.
Di conseguenza le nuove disposizioni, che hanno natura accertativa, sono applicabili anche ai
contratti di locazione in corso; agli interessati sarà richiesta la verifica del reddito minimo già nella
prossima dichiarazione dei redditi.
CONSIDERAZIONI
Innanzitutto, dovranno essere chiarite le modalità da seguire in caso di contratti stipulati/risolti
in corso d’anno. A tal fine, parrebbe logico procedere ad un ragguaglio del valore dell’immobile.
Inoltre, dovranno essere precisate le modalità da seguire in presenza di immobili storici, per i quali
esistono particolari modalità di tassazione del reddito.
Infine, una volta verificato che, sulla base dei dati desunti dal contratto, la posizione del
contribuente non è allineata con le “aspettative” dell’Amministrazione finanziaria, allo stesso non
dovrebbe essere richiesta automaticamente alcuna maggiore imposta e sanzione. Infatti, spetta
sempre all’Ufficio provare l’esistenza di un maggior imponibile utilizzando gli ordinari strumenti
accertativi in suo possesso. Non è da escludere, ed è comunque probabile che l’Ufficio si limiti ad
accertare un maggior reddito calcolato tenendo conto del “minimo”.
OMESSA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Il comma 2 del nuovo art. 41-ter, DPR n. 600/73 prevede che se l’Ufficio accerta l’esistenza di una
locazione per la quale è stata omessa la registrazione del contratto, si presume:
–
–
l’esistenza del rapporto, salvo prova contraria, anche nei 4 periodi antecedenti;
che il canone derivante dalla locazione, ai fini reddituali, sia pari al 10% del valore
dell’immobile.
ACCERTAMENTO DEL CANONE DI LOCAZIONE E IMPOSTA DI REGISTRO
Anche ai fini dell’imposta di registro, con l’aggiunta del nuovo art. 52-bis al DPR n. 131/86 è
introdotto un canone minimo da dichiarare, pari al 10% del valore dell’immobile (rendita
rivalutata moltiplicata per i coefficienti di cui all’art. 52, comma 4, DPR n. 131/86).
Per effetto di tale novità, per i contratti di locazione di immobili iscritti in Catasto con attribuzione di
rendita, per i quali il canone di locazione ivi indicato è superiore al valore calcolato come sopra,
l’Ufficio non può procedere all’accertamento dell’imposta complementare di registro.
Con riferimento ai contratti riportanti un canone inferiore al minimo, è verosimile che l’Ufficio
procederà con un accertamento del canone sulla base del valore minimo.
In ogni caso l’Ufficio potrà procedere alla liquidazione dell’imposta relativa alle annualità
successive alla prima.
AMBITO DI APPLICAZIONE
Analogamente a quanto sopra illustrato in materia di accertamento ai fini delle imposte dirette, la
novità non riguarda i contratti di locazione ad uso abitativo “concordati”, stipulati o rinnovati ai
sensi dell’art. 2, comma 3, e 4, commi 2 e 3, Legge n. 431/98.
DEFINIZIONE DEL “VALORE DELL’IMMOBILE”
Anche in tal caso, il valore dell’immobile è definito come la rendita catastale rivalutata (del 5% per i
fabbricati ovvero 25% per i redditi dominicali dei terreni) moltiplicata per i coefficienti di cui all’art.
52, comma 4, DPR n. 131/86 (c.d. moltiplicatori).
Tuttavia, per individuare i coefficienti applicabili devono essere considerate le rivalutazioni
previste dalla Legge n. 350/2003 e dal DL n. 168/2004 convertito dalla Legge n. 191/2004.
In particolare, la Legge n. 350/2003 ha disposto la rivalutazione del 10% dei coefficienti previsti
dal DM 14.12.91, mentre il DL n. 168/2004 ha ulteriormente aumentato al 20% la misura di tale
rivalutazione per tutti gli immobili diversi dalla prima casa.
Sulla base di quanto sopra esposto, i coefficienti da applicare sono i seguenti:
COEFFICIENTI applicabili alla:
TIPOLOGIA DI IMMOBILE
rendita catastale
rivalutata
rendita catastale
NON rivalutata
ABITAZIONI PRIMA CASA
110
115,5
ALTRE ABITAZIONI
120
126
TERRENI NON EDIFICABILI
90
112,5
NEGOZI (C/1) E FABBRICATI A DESTINAZIONE SPECIALE (E)
40,8
42,84
UFFICI (A/10) E OPIFICI (D)
60
63
Esempio 3
Il sig. Bianchi concede in locazione ai sigg. Neri un appartamento (categoria
catastale A/2), avente una rendita catastale rivalutata di € 920, utilizzato dai
locatari come prima casa.
Per evitare l’accertamento dell’imposta complementare di registro da parte
dell’Ufficio, il canone deve essere almeno pari al 10% del valore dell’immobile,
vale a dire:
€ 920 x 110 x 10% = € 10.120.
LA COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA O AL COMUNE
La Legge Finanziaria ha modificato anche le modalità della comunicazione antiterrorismo che
deve essere eseguita entro 48 ore dalla cessione del fabbricato; tale norma prevede ora che detta
comunicazione debba essere effettuata all’Agenzia delle Entrate (il modulo sarà disponibile a
breve sul sito www.finanze.it) e possa essere effettuata anche in forma telematica. Pertanto, in tal
caso, il cedente o il locatore del fabbricato dovrà recarsi presso una delle Agenzie delle Entrate,
ovvero servirsi degli intermediari abilitati (Commercialisti, Notai, Agenzie immobiliari). Non risulta
infatti ancora chiaro se la registrazione degli atti (compravendite o locazioni) sostituirà l’obbligo
predetto di comunicazione. Rimane invece sicuramente fermo l’obbligo di comunicazione alle
Autorità di pubblica sicurezza, sempre entro le 48 ore, in caso di concessione di fabbricato agli
stranieri. In attesa del varo del regolamento attrattivo si dovrà continuare con il vecchio sistema.
INTERMEDIARI IMMOBILIARI
Per coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare la comunicazione in via
telematica diventa un obbligo in tutti i casi in cui la cessione del fabbricato (sia essa locazione o
compravendita) avvenga in ragione della loro opera, includendovi anche le locazioni di durata
inferiore al mese che prima erano esentate. Tale disposizione è particolarmente rigida in quanto
per la prima violazione si applica la sanzione fino ad €. 1.549,37, mentre per la seconda
sanzione il Comune dovrà applicare la sospensione per un mese dell’attività.
NULLITA’ DEI CONTRATTI IMMOBILIARI
Sempre ai fini di scoraggiare l’evasione di imposta sugli affitti, la Finanziaria dispone che i contratti
di locazione o comodato o che comunque costituiscono diritti di godimento di unità immobiliari
sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. Nullità significa che il conduttore non
ha diritto di utilizzare l’immobile e che il locatore non ha diritto di percepire i canoni. Anche per tale
disposizione, che non ha precedenti nella storia della legislazione italiana, è opportuno aspettare i
chiarimenti Ministeriali, in quanto la Legge nulla dice, ad esempio, per le ritardate registrazioni.
Dott. Bonvicini