Guida "passo dopo passo" per gli abbonati in 10 Passi

Guida"passodopopasso"pergliabbonati
in10Passi
AprireunBedandBreakfast/Affittacamere/CasaVacanze
Nota dell'Autore: il presente manuale è soggetto alla disciplina della L. 633/1941 ed è protetta dalle
clausole del Diritto d'Autore (Vedi QUI).
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Format AgICAV&AIBBA di Stefano Calandra ©
(incollaborazioneconStudioNarduccieB&BServicediGianniBellandi)
Acuradi:StefanoCalandra*
Credo di aver assolto, con questa Guida "Passo dopo Passo" ad un'esigenza molto sentita dagli
Operatori ricettivi del Bed & Breakfast/Affittacamere/Case Vacanza/Country House in Italia, cioè
quella di avere in un unico Vademecum una guida abbastanza sintetica, interattiva, sempre
aggiornataedesaustiva,suTUTTIgliadempimentinecessariadaprireegestirel'attivitàricettiva
diquestotipo.Informazioninonsemprefacilmenterinvenibilinegliufficipubblicipreposti.Laddove
la Guida non basti, la mia esperienza diretta mediante contatto telefonico o email è sempre a
disposizionedeimieiabbonati.
Ringrazioanchetutticoloro(gliabbonatiedimieicolleghiconsulentisoprattutto)che,nelcorsodi
questi 12 anni di apprendimento costante, mi hanno consentito di incrementare e perfezionare
quotidianamentetutteleinformazionidicuioradispongoechecostituisconoiltesorodell'Agenzia
ItalianaAIBBA&AgICAV.
Venezia,01/01/2015
StefanoCalandra.
*Presidente (1999-2010) e fondatore di ANBBA - Associazione Nazionale Bed & Breakfast Affittacamere, di AICAV - Associazione Italiana Case Vacanza
(FondatoreeConsiglierenazionale2005-2011),diABBAV-AssociazioneB&BdelVeneto(fondatoreepresidente2003-2010);Fondatore(2011)etitolaredi
AIBBA&AgICAV-AgenziaNazionaledeiBed&Breakfast,AffittacamereeCaseVacanza.
Indicedell'opera:
(passareconilmousesopraall'argomentosceltoecliccare)
Passo 1:
Schema
grafico di
riferimento
Area FAQ
Passo 2:
Passo 3:
Passo 4:
la scelta del
tipo di attività
ed i costi da
affrontare
la P. IVA
la cedolare
secca
La
accertamento
Le forme di
Responsabilità
di idoneità
impresa
Civile
dell'immobile relazione di
Normativa
conformità dell'albergatore
Scelta fra
verifica
dell'immobile
e
attività
statuto
l'assicurazione
commerciale e condominiale
RC
"locazione
pura"
Il subaffitto
aspetti di
predisposizione
logistica dei
locali
La tipologia
Self Contained
Passo
5:
Il
business
plan
Passo 6:
i contratti per
prendere in
gestione
ulteriori
appartamenti
Passo 7:
le
incombenze
burocratiche
subito dopo
l'apertura:
HACCP
Sicurezza
luoghi di
lavoro
la denuncia
di apertura
attività
(SCIA)
Antincendio
Legionellosi
TARSU
RAI, Nuovo
Passo 8:
Passo 9:
gli
adempimenti
durante
Il marketing ed il
l'esercizio
posizionamento
corretto della
La gestione
struttura sul Web
della
prenotazione
ed il
Tecniche di
Contratto di
posizionamento e
Alloggio
di
disintermediazione il trattamento
fiscale
dell'attività
Passo 10:
la
dichiarazione
dei redditi
Il Guestbook
e le attività
"post
vendita"
("brand
awarness") L'argomento
è in corso di
elaborazione,
presto on
line!
trattamento
fiscale CAV
IMAIE e
SIAE
Certificazione
energetica
Internet
sicuro
come servire
una
colazione a
norma
Come
praticare il
giusto
prezzo
Un utile riassunto a matrice degli adempimenti per ogni tipologia di
struttura ricettiva, link QUI
Un utile riassunto a matrice delle certificazioni che dovete avere nel
cassetto per ogni tipologia di struttura ricettiva, link QUI
I10passidafareperaprireegestireun'attivitàdiB&B/Affittacamere/Casevacanza-
schema grafico di facile consultazione - i principali costi da sostenere - vademecum
degliadempimenti-leggiregionaliinmateria
Peraveresubitoideadeipassidafarepercapirequalesial'iterdiaperturadiun'attivitàdiB&B/Affittacamere/CAV,
potetevisionareloschemasinteticocliccandoQUI.E'adisposizioneancheunserviziodicorsi(max7-8partecipanti)e
consulenzeadomicilio,creatoappositamenteperfornireall'aspiranteoperatoreunespertoadisposizioneperalcune
oreinincontriadhoc.PotetevisionareilserviziodicorsicliccandoQUI.Pericasipiùcomplessi(es.stabilidariattare,
ristrutturazioni edilizie) e per avere informazioni con la presenza di un esperto in loco sulle consulenze a domicilio
cliccateQUI.
Unutileschemadeiprincipalicosticheandreteasostenerenellafasediaperturaedigestionedell'attività,<oltreai
costinormalidigestioneèvisionabileaquestolink.Perun'ulterioredisaminadeicostidigestioneinvitogliabbonatia
richiedereunBusinessPlanmiratocosti/ricavi,vediQUIilPasso5diquestaguida.
DovetrovoriferimentinormativiNAZIONALIalriguardo?
IlvademecumcompletodegliadempimentiperunB&B/AffittacamerelotrovateQUI
IlvademecumcompletodegliadempimentiperunaCasaVacanzelotrovateQUI
LeggeteilVademecumetenetelosottomano,spuntandodivoltainvoltal'adempimentocompletato!
DovetrovoriferimentinormativiREGIONALIalriguardo?
L'interalegislazioneregionaleèrinvenibilesulsitodell'agenzia,clicchiQUI.
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Guidapassodopopasso-1:lasceltadeltipodiattività-laP.IVAeiltipodiimpresa-
aspetti di predisposizione dei locali - Locazione e casa vacanza - Il Subaffitto - il
B&B/AffittacamereSelfContainedoselfCatering
•E'importantesubitosaperequaleattivitàsvolgere:Bed&Breakfast,AffittacamereoCasaVacanze?CliccateQUIper
vedereledefinizionidileggechegeneralmenteidentificanoletretipologiericettive.Oppurecontattateciconfiducia
airecapitiindicatiquiesponendoilVostroprogettoel'espertovidaràleprimeutiliindicazioni.
ScrivoquiunaseriediDOMANDEPRELIMINARIchebisognaporsiprimadiiniziareadavviarelarealizzazionedelVs.
progettodiattivitàricettiva.
Affitteròcamereoappartamenti?
Conservizidibiancheriaepulizieosenza?
Con/senzacolazione?
Lesoluzionirealizzabilivarianoinbaseaquestiparametriiniziali,maancheamoltealtrevariabili:
inproprietàoinaffitto?
Condipendentiosenza?
Qualesaràlaresaeconomica?
Quantilettipossoadibire?Sonoproprioquantipensavoomeneautorizzerannodimeno?
Sonoinregolacontuttigliaspettiburocratico/amministrativi/fiscali/disicurezza/sanitariecivilisticiosto
dimenticandoqualcosa?
Vogliorimanerenell’ambitodellalocazionepuracomedacodicecivile,concontrattidiaffittomasenzaservizioppure
voglioalcontrariofornireservizialmenodibiancheriaepulizieealloraoptareobbligatoriamenteversol’attività
commercialecon/senzaIVA?
ApriròonopartitaIVA?Miconvieneaprirla? Cominiciamo...
Devo aprire P. IVA? Devo avere una reception, posso somministrare cibi in una Casa
Vacanze/B&B/Affittacamere/Guest House? Devo obbligatoriamente ospitare ciascun Ospite minimo 3-7 giorni in
unaCasaVacanze,sec'èquestolimitenellaLeggeRegionale?
AprirelaP.IVAconunsoloappartamentoadusoturisticononènecessario.L'AgenziadelleEntratehapercontrogià
successivamenteconfermatochesipuòlavoraresenzaP.IVAsolofinoa2unitàabitativeadibiteadappartamento
turistico o casa vacanza (vedi qui circolare dell'Agenzia delle Entrate). Per la Corte di Cassazione (Ord. Cass.
6501/2014),poi,ilsolofattodioffrire"servizipersonali"comebiancheriaepulizieimplicherebbecheirelativiredditi
nonsianopiùclassificaticome"dalocazione",masianoinvece"redditidiversi".
AffermalaCorte:"sideveaffermareilprincipiochenell’ipotesidiconcessioneingodimentodiunimmobilearredato
accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la
climatizzazioneolasomministrazionediacqua,luceegas),madicaratterepersonale(comelepulizieodilcambio
dellabiancheria)-ilrapporto,specialmentesesiinseriscainunattivitàaventeadoggettolacessionediunapluralità
diimmobili,nonèqualificabilecomelocazioneimmobiliareaisensidell'articolo10,punto8,d.p.r.633/72."
Il limite di 3-7 giorni minimo di cui alcune Leggi Regionali parlano (es: Lombardia) è illegittimo e tali prescrizioni
regionalisonopertantoincorsodiabolizione,quindiNONvannoosservatiquestilimitiimpostisulsoggiornominimo:
intalsensosièpronunciatal'AuthorityUEperlaConcorrenzaedilMercatogiàdal2005conappositarispostaadun
mio ricorso, precisando che questo limite "falsa il libero gioco della concorrenza" e quindi obbligava le Regioni ad
abolirlo:scaricaQUIlapronunciadell'Authority.Ergo,èpossibiledaalloraaffittareunaCasaVacanzaper1-4-10-1000
giorni,apiacere.
In alcune regioni c'è l'obbligatorietà di una reception apertaminimo 12 ore per le case vacanza e per gli
affittacamere (mai per i B&B): la cosa è da considerare seriamente perchè un addetto alla portineria potrebbe
comportareinsèepersèunfortevincolo(costo).PersapereselaSuaregionelorichiedemicontattiscrivendoa
[email protected].
Altricostisonolegatiairequisitiminimirichiestiperl'allestimentodellecamere,icampanellidichiamataallarmeche
si devono trovare nei bagni, gli adeguamenti ai locali cucina/spogliatoio per il personale di Servizio che alcune ASL
impongono alle strutture che aprono nella loro circoscrizione. Questi aspetti emergono comunque dalla verifica di
idoneitàdelpunto2successivo.
L'aperturadiunaP.IVAperunB&B/Affittacamere/CasaVacanza/AppartamentoTuristicoconSCIA.
L'aperturadiun'attivitàdiBedandBreakfast/AppartamentoVacanzeoAffittacamereconSCIAsenzapartitaIva,per
fatturatifinoa50.000EUR,èoramaideltuttodesueta(sequestoimportocorrispondealfatturatoglobaledel
contribuente),allalucedellanormativavigenteed,insostanza,insostenibilesiadalpuntodivistaeconomicoche
fiscale.
Dalpuntodivistaeconomico,perchésemplicementeleipagheràmoltepiùimpostediquantenepagherebbeconil
cd."regimedeiminimi"dellapartitaIva
Dalpuntodivistafiscale,perchéinevitabilmentericeveràunaccertamentodellaGdFnell’arcodeiprossimi5anniper
evasionedell'IVA…..
(continuaperaltre1.250pagine…)
Format AgICAV&AIBBA di Stefano Calandra ©