Informazioni e Tendenze Immobiliari

MAGGIO 2011
NUMERO 3
Informazioni e Tendenze Immobiliari
In questo numero
1. Introduzione
1
2
Il panorama del mese di maggio 2011 non registra particolari
novità, a parte lievi segnali di ripresa nel mercato
residenziale,accompagnati però dalle perdite dei settori terziario,
commerciale e produttivo, secondo i dati annuali dell’Agenzia
del Territorio. Per quanto riguarda invece il mercato turistico, per il
quarto anno consecutivo Fiaip denuncia il perpetuarsi del calo,
sia per quanto riguarda i prezzi, sia per quanto concerne il
volume degli scambi.
A proposito dell’operatività degli investitori istituzionali sul mercato
immobiliare, si prevede un incremento degli investimenti,
soprattutto da parte delle casse di previdenza e delle
compagnie di assicurazione.
Continua anche la crisi del settore delle costruzioni per l’edilizia
abitativa che dal 2006 al 2009 registra una flessione del 41%; di
contro l’unico comparto che registra una lieve crescita è quello
dellle ristrutturazioni, sicuramente influenzato dalle agevolazioni
fiscali che continuano a riscuotere successo a oltre 10 anni dalla
loro introduzione, per un totale di più di 4,5 miloni di domande.
Quanto alle locazioni, nel secondo semestre 2010 si è registrata
una sostanziale stabilità dei canoni per i bilocali e i trilocali,
mentre nelle grandi città c’è una lieve ripresa.
Infine, per l’Abi, ad aprile il tasso sui prestiti in euro alle famiglie
per l’acquisto di abitazioni in Italia è stato pari al 3,05% contro il
2,99% registrato a marzo. Considerato che oltre il 10% delle
richieste dei mutui provengono da cittadini stranieri, è
interessante vedere che questi si rivolgono a immobili di valore
inferiore alla media ma richiedono un finanziamento maggiore.
Introduzione
Le compravendite
- Banca d’Italia, Tecnoborsa,
Agenzia del Territorio
- Agenzia del Territorio, Abi
- Agenzia del Territorio, Assilea
- Fiaip
- Ance
- Università di Parma, Sorgente
Group, Federimmobiliare
3 Le locazioni
- Tecnocasa
- Immobiliare.it
4 I mutui
- Abi
- Mutui.it
5 Le agevolazioni fiscali per le
ristrutturazioni e per il risparmio
energetico
- Ance
2. Le Compravendite
Banca d’Italia,
Tecnoborsa,
Agenzia del Territorio
La quota di
acquisti di
abitazioni
effettuata con
accensione di un
mutuo ipotecario
si è contratta di 2
punti percentuali
rispetto alla
scorsa indagine,
scendendo al
70,6%
Nel primo trimestre del 2011 la quota di agenti che hanno segnalato una
diminuzione dei prezzi è aumentata al 44,2% dal 40,0% della precedente
indagine, mentre l’incidenza di coloro che indicano un aumento delle
quotazioni è diminuita lievemente; ne è derivato un peggioramento del saldo
negativo tra le percentuali di risposte “in aumento” e “in diminuzione” (−42,6
punti contro −38 nel quarto trimestre del 2010). L’intensificarsi delle valutazioni
negative è stato particolarmente pronunciato nelle regioni del Centro e del
Sud.
La quota di agenzie che nei primi tre mesi dell’anno hanno venduto almeno un
immobile si è collocata al 69,3%, 6 punti percentuali in meno rispetto alla
precedente indagine; la flessione è stata particolarmente pronunciata nelle
Regioni del Centro e, in misura minore, in quelle del Meridione.
Nel primo trimestre del 2011 il saldo tra risposte di aumento e di diminuzione
(rispetto al periodo precedente), delle giacenze di incarichi a vendere è salito
a 25,8 punti percentuali (16,6 nella precedente rilevazione), principalmente
perché è salita la percentuale di operatori che giudicano in aumento il numero
di incarichi ancora da evadere. Circa l’andamento dei nuovi incarichi, il saldo
tra le quote di agenzie che segnalano un aumento e quelle che segnalano una
diminuzione rispetto allo scorcio del 2010 si è ampliato a 20,8 punti percentuali
(da 15,7), quasi esclusivamente per effetto dell’incremento nelle aree non
urbane.
Tra le cause prevalenti di cessazione degli incarichi, sono cresciute sia quelle
concernenti offerte a un prezzo giudicato troppo basso dal venditore (55,4%
contro 49,6%), sia quelle relative a ritiri dovuti a difficoltà nel reperimento del
mutuo (49,6% contro 45,2%). E’ rimasta pressoché stabile l’incidenza
dell’assenza di proposte di acquisto a fronte di richieste del venditore ritenute
troppo elevate (64,2% dei casi contro il 64,7% rilevato in gennaio).
Nel primo trimestre del 2011 il margine di riduzione dei prezzi di vendita è rimasto
sostanzialmente invariato, al 12,0%. Si conferma appena superiore ai 7 mesi il
tempo medio di completamento dell’incarico.
La quota di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo
ipotecario si è contratta di 2 punti percentuali rispetto alla scorsa indagine,
scendendo al 70,6%. Il calo si è concentrato nelle aree non urbane ed è
risultato particolarmente marcato nel Nord Est e al Centro, dove ha superato i 3
punti percentuali.
Il saldo positivo tra giudizi favorevoli” e “sfavorevoli” sulle attese a breve circa le
condizioni del mercato di riferimento è ulteriormente sceso a 4 punti percentuali
dai 6,3 in gennaio. Anche il saldo tra le attese di aumento e diminuzione dei
nuovi incarichi a vendere si è ridotto (a 20,2 punti percentuali contro 24,7 nella
scorsa rilevazione), mentre si è lievemente accentuato quello negativo circa le
attese sui prezzi (−31,7 punti, contro −30,1).
La quota di agenti che riportano un miglioramento delle prospettive a breve
del mercato nazionale è diminuita al 10,7% (dal 16,2% della rilevazione
precedente. Il divario negativo fra giudizi favorevoli e sfavorevoli si è pertanto
ampliato, portandosi a circa 13 punti percentuali, dai 5 in gennaio. Il quadro
per i prossimi due anni si è fatto più incerto, pur rimanendo complessivamente
positivo: il saldo positivo tra le attese di miglioramento e peggioramento si è
ridotto di circa 15 punti percentuali rispetto alla precedente indagine,
collocandosi a 31 punti.
Informazioni e Tendenze Immobiliari
Pag. 2
Agenzia del Territorio,
Abi
La crisi del
mercato
residenziale
presenta nel
2010 qualche
segnale di
ripresa, con i
prezzi delle
abitazioni
sostanzialmente
stabili, ma
ancora non è
possibile
concludere di
essere usciti
dalla crisi del
settore poiché
tale leggero
incremento si è
avuto nel primo
semestre, mentre
negli ultimi mesi
del 2010 il
mercato è
tornato a
scendere
È stato presentato il Rapporto realizzato dall’Agenzia del Territorio in
collaborazione con l’Associazione bancaria italiana, sull’andamento del
mercato immobiliare delle abitazioni nel 2010. Giunto alla sua decima edizione,
il Rapporto Immobiliare 2011 presenta un’analisi completa sugli andamenti delle
compravendite di abitazioni e sulle tipologie dimensionali delle stesse, sul livello
dei prezzi e del fatturato, sulla quantità e distribuzione dei mutui ipotecari. In
questa edizione del Rapporto viene presentato per la prima volta anche uno
studio sull’accessibilità all’abitazione nel mercato immobiliare italiano, frutto
della collaborazione tra Agenzia del Territorio, Ministero del Lavoro e
Associazione bancaria italiana.
E’ stato evidenziato che la crisi del mercato residenziale presenta nel 2010
qualche segnale di ripresa, con i prezzi delle abitazioni sostanzialmente stabili,
ma ancora non è possibile concludere di essere usciti dalla crisi del settore
poiché tale leggero incremento si è avuto nel primo semestre, mentre negli
ultimi mesi del 2010 il mercato è tornato a scendere.
In sintesi nel 2010 per il mercato delle abitazioni si evidenzia:
• una lieve ripresa dei volumi di compravendita delle abitazioni, 617.286 NTN
(numero delle transazioni normalizzato), +0,5% rispetto al 2009, nei capoluoghi
+5,2%, nei comuni non capoluoghi -1,6%;
• nel 2010 si sono vendute abitazioni per un totale di circa 64 milioni di metri
quadrati, +1,0% rispetto al 2009, con una superficie media per unità abitativa
compravenduta pari a 104 mq circa;
• la quotazione media risulta nel 2010 pari a 1.578 €/mq, stabile rispetto al 2009,
+0,1%, e stazionarie risultano sia nei capoluoghi sia nei comuni minori;
• il valore di scambio complessivo stimato nel 2010 è in crescita del +2,6%
rispetto al 2009 ed è pari a circa 103,9 miliardi di euro. È in aumento soprattutto
al Centro, +5,5%, e al Nord, intorno al +2%;
• l’andamento del mercato residenziale delle otto principali città risulta, nel
2010, decisamente positivo con un rialzo del +6,9%. Il fatturato è pari a circa 24,4
miliardi di euro, con un aumento del +7,6% rispetto al 2009.
D’altra parte anche la possibilità per le famiglie di accedere all’acquisto di
un’abitazione sembra in lenta risalita, infatti la quota di famiglie che dispone di
un reddito sufficiente a coprire almeno il 30% del costo annuo, reale e
finanziario, della casa è sceso dal 62% del 2004 al 51% di fine 2010 (13 milioni di
famiglie circa, dopo aver toccato il minimo nel 2008 quando la quota di
famiglie in grado di acquistare una casa di medie dimensioni era intorno al
46%). Tale miglioramento nel 2010 è dovuto essenzialmente alla riduzione del
costo del credito, mentre il prezzo delle case avrebbe giocato ancora a
sfavore.
I migliori tassi d’interesse (scesi mediamente dell’1% circa nel 2010) hanno
comportato, infatti, il maggior ricorso all’utilizzo dei mutui ipotecari per l’acquisto
di un’abitazione da parte delle famiglie che nel 2010 sono aumentati del 9,4%
circa, con un incremento del capitale erogato complessivamente del 15%.
Venendo allo studio sull’accessibilità all’abitazione, quest’analisi individua i vari
fattori che influenzano la possibilità di acquistare una casa per le famiglie e ne
descrive l’andamento tramite un “indice di affordability”, letteralmente “indice
di accessibilità”, modello mutuato da analoghe esperienze di matrice
anglosassone.
L’indice di affordability si rivolge in primo luogo ad analisti e operatori di
mercato (costruttori, reti di vendita, industria bancaria), ma guarda idealmente
anche ai policy maker, cui offre un corpus di informazioni per orientare in modo
più consapevole le scelte in materia di politiche per la casa. In sintesi, dalle
rielaborazioni dell’Abi emerge che nel periodo 2004-2010 l’indice di affordability
Informazioni e Tendenze Immobiliari
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per la totalità delle famiglie italiane si è sempre collocato su valori positivi, con
un trend particolarmente favorevole nell’ultimo biennio. Segno che, in media,
l’acquisto dell’abitazione resta accessibile, anche grazie alla congiuntura
caratterizzata da un basso costo del denaro e quindi a mutui con tassi
favorevoli.
Agenzia del Territorio
Assilea
A fronte
dell’aumento del
residenziale
(+0,5%), il
terziario, il
commerciale e il
produttivo
risultano in
perdita
(rispettivamente:
-5,8%, -4,0% e
-3,5% delle
transazioni
rispetto al 2009)
E’ stato presentato il Rapporto realizzato dall’Agenzia del Territorio in
collaborazione con Assilea - Associazione Italiana Leasing - sull’andamento
delle compravendite di immobili a destinazione terziaria, commerciale e
produttiva.
Diversamente dal settore residenziale, che registra un incremento, benché lieve,
delle compravendite rispetto al 2009, il settore non residenziale, con 63.170 unità
immobiliari scambiate nel 2010, mostra ancora segnali di flessione (-4,4%). A
fronte dell’aumento del residenziale (+0,5%), il terziario, il commerciale e il
produttivo risultano in perdita (rispettivamente: -5,8%, -4,0% e -3,5% delle
transazioni rispetto al 2009).
Nel 2010 risulta, rispetto al 2009, un generale calo dei volumi di compravendita
per tutte le tipologie e in quasi tutte le aree territoriali (l’unico segno positivo si
registra al Sud per i negozi +1,8%), e si delinea una diminuzione più accentuata
per i capannoni (-12,7%) e per gli uffici (-10,3%), nelle Isole.
Quasi in linea con l’anno precedente sono le quotazioni medie per gli uffici (0,2%), per i quali si rileva un prezzo al mq di 1.563 euro, e per i negozi (-0,4%), per
i quali il prezzo al mq si attesta su 1.850 euro; risulta invece stabile il prezzo dei
capannoni industriali (+0,1%), con una quotazione media di 547 euro al mq.
L’Agenzia del Territorio può contare anche sul consolidato patrimonio
informativo delle schede immobiliari relative alle compravendite in leasing
fornite dall’Assilea, che ormai costituiscono circa un quarto dei volumi di
scambio rilevati nel settore. Ciò consente, di fatto, una potenziale conoscibilità
dei dati di mercato particolarmente elevata, rispetto ad altri operatori.
Il leasing continua a rappresentare, infatti, la forma di finanziamento preferita
dalle imprese per la realizzazione e l’acquisizione di immobili strumentali
all’attività.
Assilea ha inoltre presentato le evoluzioni intervenute sulla “Perizia Immobiliare
Informatizzata“, una innovativa applicazione informatica che accompagna
tutto l’iter gestionale di una pratica riguardante sia gli immobili finiti sia quelli da
costruire; partendo dall’assegnazione via web al perito, passando per la
compilazione e la trasmissione della perizia, per chiudere con la possibilità di
rivalutare il portafoglio immobiliare sulla base dei dati OMI.
Fiaip
Nel turistico e sulle
seconde case per il
quarto anno
consecutivo si
registra un segno
negativo relativo sia
per compravendite,
Lo scenario che si è presentato in questi primi mesi del 2011 del mercato
immobiliare residenziale della seconda casa in Italia, è decisamente anomalo:
una parte considerevole del mercato è poco mobile, ai limiti della stagnazione,
un’altra, viceversa, mostra segnali di maggiore dinamicità.
E’ quanto emerge dall’analisi sull’andamento del mercato immobiliare turistico
e sulle seconde case in Italia.
Dopo i forti incrementi sui prezzi di vendita registrati fino al 2007, per il quarto
anno consecutivo per Fiaip si registra un segno negativo relativo sia al numero
delle compravendite, che ai prezzi. Inoltre, la stretta creditizia messa in atto
dall’intero sistema bancario ha penalizzato quel 40% d’italiani che faceva
ricorso ad un mutuo per acquistare la seconda casa, continua a tenere
che prezzi
Informazioni e Tendenze Immobiliari
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Continua
l’aumento degli
immobili messi in
vendita (+9,2%);
lieve diminuzione
dei prezzi delle
compravendite
in quasi tutte le
località (-0,7%);
in calo anche il
numero delle
transazioni
(-12,8%)
Ance
ingessato il mercato in quanto, diversamente per quanto ultimamente registrato
per il mercato residenziale della prima casa, gli istituti di credito continuano a
mostrare indifferenza e disinteresse verso il prodotto turistico, arrivando a
finanziare, sia in termini puri di concessione che in termini di quantità
percentuale rispetto all’importo totale, soltanto il 60% dei richiedenti per un
massimo del 50% del valore degli immobili.
Continua l’aumento degli immobili messi in vendita (+9,2%). Lieve diminuzione
dei prezzi delle compravendite in quasi tutte le località (-0,7%), in calo anche il
numero delle transazioni (-12,8%).
Con riferimento all’intero campione, pur nella particolarità del contesto attuale,
si continua ad assistere ad una sostanziale tenuta generale dei prezzi dovuta
prevalentemente all’irrigidimento dei proprietari che preferiscono non vendere,
anziché allinearsi alla domanda: i valori medi di compravendita al metro
quadro oscillano, nei primi mesi del 2011, tra 2.500 euro e 6.300 euro.
Entrando nel dettaglio delle categorie d’immobili individuate per ogni località, si
passa dagli intervalli di minimo e massimo di 2.500 euro e 3.500 euro delle
abitazioni semicentrali o periferiche ai 3.500 e 4.900 euro delle abitazioni
centrali, mentre le abitazioni nuove o di pregio mediamente sono incluse in un
range tra 4.000 e 6.500 euro.
Rispetto all’ultima rilevazione, si assiste complessivamente ad una riduzione
dell’intervallo tra le quotazioni minime e massime: a fronte di un leggero
aumento dei valori minimi, si riscontra, infatti, ancora una contrazione dei valori
massimi al metro quadro per ognuna delle tre categorie analizzate. All’interno di
questi valori trovano spazio riferimenti diversi e specifici per ciascun contesto
territoriale analizzato.
Tra tutte le località considerate, cinque fanno registrare anche nel 2011 dei
massimali superiori ai dieci mila euro al metro quadro per gli immobili nuovi o di
pregio. Di queste fanno parte Courmayeur e Madonna di Campiglio e le
località balneari di S. Margherita Ligure, Forte dei Marmi, Capri e Porto Rotondo.
Tra queste Top Location spiccano le quotazioni massime di compravendita di
Courmayer (14.000), S. Margherita Ligure (17.000), Alassio (13.000), Capri
(15.000), Porto Cervo (10.000).
A Forte dei Marmi, Porto Rotondo e Courmayeur si è rilevata una sostanziale
stabilità dei valori rispetto all'ultima rilevazione mentre, dopo aver registrato un
calo, sono in leggero aumento le quotazioni a S. Margherita Ligure, in modo più
marcato per gli immobili di particolare pregio, ed in leggera contrazione quelle
di Capri che, a sua volta, registra un incremento, in special modo nella
domanda di immobili, ad Anacapri.
Il resto dell’Italia vede, accanto a località in cui non si è assistito a sensibili
variazioni dei valori di compravendita (Desenzano sul Garda, Jesolo Lido, S.
Benedetto del Tronto, Montesilvano, Vieste, Policoro e costiera cilentana), solo
tre centri turistici che hanno fatto registrare nel passaggio dal secondo semestre
2010 al primo 2011, una vera contrazione dei prezzi: Sestriere, Termoli e Tropea.
In leggero recupero Rimini che nello scorso semestre aveva fatto registrare una
contrazione.
Più complesso il quadro di Portofino, Positano ed Amalfi in cui, all’interno di un
seppur minimo calo dei valori, si assiste ad una notevole diminuzione del numero
di transazioni.
La contrazione dei livelli produttivi in atto nel settore delle costruzioni risulta
particolarmente marcata nel caso della nuova edilizia abitativa. Per il 2010 le
stime Ance segnalano un calo degli investimenti in nuove costruzioni residenziali
del 12,4% in termini reali su base annua e per il 2011 si prevede un’ulteriore
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Per il 2010 le stime
segnalano un calo
degli investimenti in
nuove costruzioni
residenziali
e per il 2011 si
prevede un’ulteriore
riduzione
Università degli
Studi di Parma,
Sorgente Group,
Federimmobiliare
Accanto al generale
prevalere di condizioni
di stabilità, sembrano
ancora diffusi i timori di
contrazione dei prezzi,
soprattutto con
riferimento al
comparto industriale e
terziario
riduzione del 4,0%. In quattro anni, dal 2008 al 2011, il comparto avrà perduto il
34,2% in termini reali, quasi il doppio del calo previsto per gli investimenti in
costruzioni nel complesso (-17,8%).
Gli investimenti di recupero abitativo, di contro, costituiscono l’unico comparto
del settore delle costruzioni a registrare una lieve crescita. Le stime Ance
indicano un aumento tendenziale dello 0,5% in termini reali per il 2010 e 2011.
Questo risultato è sicuramente influenzato dall’andamento positivo delle
domande di agevolazione fiscale per spese di ristrutturazioni edilizie (36%).
Nel complesso gli investimenti in abitazioni (nuovo e recupero) hanno subito un
calo, tra il 2008 e il 2011, del 16,2% in termini reali.
La minore produzione di abitazioni degli ultimi anni è ben evidenziata
dall’andamento dei permessi di costruire, in progressiva diminuzione dal 2006.
Nel 2005 le abitazioni progettate avevano raggiunto le 305.000 unità, nel 2008
sono state 215.000 e si stima che nel 2009 risultino pari a circa 180.000.
Complessivamente nel quadriennio 2006 - 2009 si registra una flessione del 41%.
Le previsioni complessive sull’andamento del mercato immobiliare sono
incoraggianti: circa la metà del campione si attende un anno di sostanziale
stabilità e ben un terzo degli operatori del mercato intervistati prevede un
miglioramento nell’attività del settore immobiliare nei prossimi 12 mesi. Anche
quando intervistato sulla specifica attività svolta, il panel non manca di indicare
segnali positivi: quasi la metà del campione si aspetta un incremento della
propria attività e oltre il 30% dichiara l’intenzione di assumere nuovo personale.
Molto elevata è la percentuale di coloro che intendono introdurre innovazioni
nella propria attività, soprattutto in termini di nuovi profili nell’organizzazione e
nuove linee di business.
Tuttavia, meno positive sono ancora le attese sulla ripresa dei mercati
immobiliari. Infatti, le variabili chiave (andamento dei prezzi, tempi medi di
vendita, sconto medio praticato), evidenziano una condizione di mercato
ancora non brillante. Accanto al generale prevalere di condizioni di stabilità,
sembrano, infatti, ancora diffusi i timori di contrazione dei prezzi (e di
complementare aumento degli sconti applicati), soprattutto con riferimento al
comparto industriale e terziario.
Le maggiori opportunità di investimento sono concentrate nel Nord Est per il
comparto residenziale e industriale e nel Nord Ovest per gli uffici e il settore
commerciale; le regioni del Centro e del Sud prevalgono invece con riferimento
al comparto alberghiero.
Le città caratterizzate dalle migliori opportunità rimangono le maggiori: Roma,
Milano, Bologna, Firenze, Torino e Venezia. Tra le destinazioni di investimento
emergono: Bari per gli uffici, Padova e Modena per il comparto industriale e,
infine, Cagliari per il settore alberghiero. Tra le principali città di villeggiatura
italiane a vocazione internazionale sembra preferita Cortina d’Ampezzo, in
particolare per il settore residenziale, superata solo da Taormina con riferimento
al comparto alberghiero.
Per quanto riguarda l’operatività degli investitori istituzionali sul mercato
immobiliare, si prevede un incremento degli investimenti, soprattutto da parte
delle casse di previdenza e delle compagnie di assicurazione.
Al contrario, è attesa più stabile l’operatività nel mercato real estate da parte
dei fondi pensione. Per questi ultimi sono previste tipologie di investimento più
tradizionali (nel comparto uffici), mentre per le casse di previdenza e le
Informazioni e Tendenze Immobiliari
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compagnie assicurative è atteso un ingresso importante anche nel settore
commerciale.
I principali disinvestimenti sono previsti nel comparto residenziale da parte di tutti
gli investitori istituzionali.
Con riferimento all’operatività degli investitori retail, questa sembra incontrare
rallentamenti dovuti a maggiori difficoltà nei rapporti con il sistema bancario.
Infatti, soprattutto rispetto al mondo delle famiglie, il campione indagato si
aspetta un generale incremento della difficoltà di accesso al credito bancario
e un aumento dell’importanza assegnata alle garanzie.
Inoltre, è attesa una contrazione del rapporto tra finanziamento erogato e
valore dell’immobile e, infine, un tendenziale incremento del costo dei
finanziamenti ipotecari.
Gli acquisti per finalità di investimento non risultano nemmeno incoraggiati dalle
attese in merito all’andamento del profilo di rischio/rendimento dell’asset class
immobiliare. Infatti, i rendimenti degli immobili sono attesi stabili/in moderata
riduzione con riferimento sia ai redditi da capital gain che ai redditi da
locazione, mentre si prevedono rischi (locatario, bene esogeno e bene
endogeno) stabili/in moderata crescita.
Considerando i fondi immobiliari, nonostante la vacatio legis dell’ultimo anno in
materia, rimane di complessiva stabilità l’evoluzione della domanda di
investimento in quote di fondi immobiliari. La percentuale di quanti prevedono
stabilità nella domanda è superiore a quella di coloro che prevedono
contrazioni. In particolare, c’è una parte rilevante di intervistati che stima una
moderata crescita dei fondi ordinari riservati (24,39%), e una forte maggioranza
di quanti prevedono addirittura un incremento nei fondi speculativi (30,49%). Il
dato previsionale di stabilità si replica anche per la domanda di costituzione di
nuovi fondi, tranne che per quelli speculativi; al contrario, per questi sono
previste riduzioni.
3. Le Locazioni
Tecnocasa
Anche in questo
semestre tra
coloro che
alimentano la
domanda di
immobili in
affitto ci sono
persone che
non riescono ad
accedere al
mercato del
credito
Nel secondo semestre del 2010, a livello nazionale, i canoni di locazione hanno
registrato stabilità sui trilocali e una diminuzione dello 0,1% sui bilocali.
Nelle grandi città si segnala una leggera ripresa dei valori (+0,4% per i bilocali e
+ 0,2% per i trilocali). I segnali positivi arrivano da Verona (+1,2% e +0,6%), Roma
(+0,4% e +0,6%), Palermo (+1,6% e +1,4%), Napoli (+1,1% e +0,1%), Genova
(+1,7% e +1,7%) e Bari (+1,1% e 0%). Ancora in lieve diminuzione i valori a
Bologna, Firenze e Milano.
Per quanto riguarda i valori medi, quelli più elevati si registrano a Roma (850 € al
mese per un bilocale e 1050 € al mese per un trilocale), e a Milano (750 € al
mese per un bilocale e 1030 € al mese per un trilocale). L’analisi realizzata su tutti
i capoluoghi di regione vede i canoni più bassi a Catanzaro (280 € al mese per
un bilocale e 430 € al mese per un trilocale) e a Campobasso (300 € al mese per
un bilocale e 400 € al mese per un trilocale).
Anche in questo semestre tra coloro che alimentano la domanda di immobili in
affitto ci sono persone che non riescono ad accedere al mercato del credito.
L’analisi demografica di coloro che cercano casa in affitto ha evidenziato che
nel secondo semestre del 2010 il 61% di coloro che cercano la casa in affitto è
rappresentato da single, la restante parte da famiglie; tra i primi sono in
aumento le richieste da parte di separati/divorziati.
Per quanto riguarda le fasce di età, il 45,4% di coloro che cercano casa in affitto
hanno un’età compresa tra 18 e 34 anni, il 25,8% ha un’età compresa tra 35 e
44 anni.
Informazioni e Tendenze Immobiliari
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L’introduzione
della cedolare
secca, a lungo
termine,
potrebbe sortire
effetti benefici
per il mercato
delle locazioni
Il 55,3% di chi cerca in affitto lo fa per trovare l’abitazione principale, seguono
coloro che cercano per motivi legati a trasferimenti di lavoro e, quindi, hanno
una motivazione di tipo professionale (33,7%) ed, infine, chi si trasferisce per
motivi di studio (11%).
Quanto alle tipologie di contratto di locazione, quello più praticato è il canone
di tipo libero (4+4), seguito da quello ad uso transitorio e, infine, da quello
concordato (questa tipologia di contratto è in aumento rispetto al primo
semestre dell’anno).
La domanda di abitazioni in affitto si concentra in particolare sui bilocali, a
seguire i trilocali e i quattro locali.
In questo semestre non sono emerse particolari novità; e resta la maggiore
rigidità da parte dei proprietari degli immobili nell’affittare; si desiderano sempre
maggiori garanzie sull’affidabilità dell’inquilino e la continuità dei pagamenti dei
canoni di locazione. Anche i potenziali locatari sono sempre più esigenti nella
ricerca dell’immobile e, sul versante delle locazioni, si evidenzia una maggiore
facilità di affitto per le soluzioni di “qualità”, dove per qualità si intende non solo
lo stato di conservazione dell’immobile ma anche la qualità dell’arredamento,
la presenza di ambienti luminosi e di servizi in zona; la presenza del
riscaldamento autonomo è apprezzata perché consente una riduzione dei
costi.
Si è registrata anche una ripresa della domanda di immobili in affitto da parte
delle aziende, domanda che, nella prima parte dell’anno, aveva invece subito
un calo.
L’introduzione della cedolare secca, a lungo termine, potrebbe sortire effetti
benefici per il mercato delle locazioni, infatti si potrebbe avere un incremento
dell’offerta di immobili sul mercato che andrebbe a calmierare i canoni di
locazione. Inoltre i proprietari potrebbero investire il risparmio ottenuto con la
minore tassazione in miglioramenti qualitativi dell’immobile da locare.
Nel secondo semestre del 2010 i canoni di locazione a Milano hanno segnalato
stabilità sui bilocali e un leggero calo (-0,4%) per i trilocali. Non ci sono state
variazioni sensibili sul mercato degli affitti, a parte il fatto che rispetto alla prima
parte dell’anno si registra una lieve ripresa della domanda da parte delle
aziende, soprattutto nelle zone centrali dove comunque i canoni sono rimasti
quasi invariati.
Nel secondo semestre del 2010 i canoni di locazione a Roma hanno segnalato
un leggero aumento (+0,4% sui bilocali e +0,6% per i trilocali) mentre a Napoli
hanno segnalato un aumento dell’1,1% sui bilocali e dello 0,1% sui trilocali.
Immobiliare.it
Per gli oltre 4 milioni di famiglie italiane che vivono in affitto, nell’ultimo anno i
canoni di locazione hanno subito un incremento medio dell’1,5%. Questo è il
primo dato che emerge dall’analisi condotta da Immobiliare.it, che ha voluto
tracciare un quadro preciso degli affitti in Italia.
Secondo quanto rilevato, la crescita dei costi da sostenere per chi vive in affitto
è comune e diffusa in tutta il Paese, ma raggiunge picchi importanti a Roma (
8,6%), Firenze, Milano (entrambe le città hanno registrato un incremento del
6,4%) e Vicenza ( 6,2%). Fanalini di coda Napoli ( 0,2%), Viterbo ( 0,4%) e Reggio
Emilia ( 0,2%). Le uniche eccezioni a questa raffica di aumenti sono
rappresentate da alcune città meridionali: Bari e Caserta registrano un meno
otto per cento e Palermo meno cinque punti percentuali nel confronto con il
2010.
Le cinque città con gli affitti più cari in valore assoluto sono Roma, Milano,
Firenze, Napoli e Venezia; un trilocale a Roma mediamente costa oltre 1300
euro, a Milano quasi 1200 mentre a Venezia si superano di poco i 900 euro; nella
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Senza alcuna
differenza
geografica la
tipologia di
contratto
maggiormente
utilizzata è
quella standard,
quattro anni
rinnovabili per
altri quattro
Capitale l’affitto di un bilocale supera mediamente i 900 euro (910 euro), costa
circa 800 euro a Milano e poco meno a Firenze (760 euro).
Senza alcuna differenza geografica la tipologia di contratto maggiormente
utilizzata, secondo l’analisi effettuata dall’Ufficio Studi di Immobiliare.it, è quella
standard, che prevede quattro anni di affitto rinnovabili per altri quattro; a
Roma rientrano in questa tipologia quasi il 50% dei contratti. Abbastanza diffuso,
a Napoli, ad esempio, rappresenta il 36% dei casi, è anche il contratto di affitto
transitorio (la cui durata non può essere inferiore ad un mese e superiore a
diciotto). Scarsissima è la diffusione dei contratti per gli studenti fuori sede, a
Roma il dato massimo del 12%, il che non fa altro che confermare come molto
spesso in questo ambito siano assolutamente diffusi i contratti in nero.
Uno scenario differente sembra offrirlo la provincia, dove affittare una casa
costa molto meno che nel capoluogo. Le motivazioni sono abbastanza ovvie,
ma oggi si delinea uno scenario per cui, ad esempio, uscendo dalla città di
Napoli si può risparmiare fino al 40%.
È curioso notare come in alcune province questo dato venga ribaltato, ma si
tratta di zone dove, fuori dal capoluogo, esistono importanti centri turistici,
come nelle province di Bolzano e di La Spezia, dove affittare casa fuori dalla
città può costare anche il 9% in più.
Continuando a scorrere i dati dell’analisi di Immobiliare.it, si può scoprire come
se a cercare casa in affitto siano soprattutto le famiglie senza figli (25% del
totale), a Milano sono poi le donne single a costituire la percentuale maggiore
(22%) mentre a Napoli rappresentano solo il 13%. Il dato sugli uomini ribalta le
percentuali fra le due città: nel capoluogo partenopeo uno su quattro di chi
cerca casa in affitto è un uomo single.
Se a livello nazionale sono soprattutto i giovani al di sotto dei 34 anni a volere
una casa in affitto, è interessante notare come a Milano siano pochissimi i
residenti sotto i 24 anni che cercano affitti: la presenza di molte università in città
non obbliga i giovani milanesi ad uscire di casa per motivi di studio.
L’indagine di Immobiliare.it evidenzia anche una differenza molto interessante
tra le metrature delle case proposte in affitto nelle diverse città italiane: sia a
Milano che a Roma oltre la metà delle case da affittare ha una superficie
inferiore ai 70 mq, a Napoli invece una casa in affitto su quattro è di oltre 100
metri quadri.
4. I Mutui
Abi
In Italia il tasso annuo
di crescita per
l’acquisto di
abitazioni, a marzo
2011, è pari al +8,8%
e superiore a quanto
registrato nell’area
Euro
Una dinamica più sostenuta si riscontra in Italia nei finanziamenti alle famiglie. A
marzo 2011 il tasso di crescita tendenziale di tali finanziamenti è stato pari al
+8,7% segnando il risultato migliore fra i principali Paesi dell’Area Euro. In
dettaglio, i finanziamenti alle famiglie hanno manifestato un incremento del
+4,7% nella media Area Euro, del +0,5% in Germania, del +6,2% in Francia e del 0,5% in Spagna. Il processo è stato trainato principalmente dai mutui per
l’acquisto di abitazioni il cui tasso annuo di crescita è risultato a marzo 2011, in
Italia, pari al +8,8% e superiore a quanto registratosi nella media Area Euro: +5%.
In lieve aumento, ma sempre su livelli particolarmente contenuti, i tassi praticati
sulle nuove operazioni alle imprese e alle famiglie: ad aprile 2011 il tasso sui
prestiti in euro alle società non finanziarie si è posizionato al 3% (2,88% a marzo
2011), mentre il tasso sui prestiti in euro alle famiglie per l’acquisto di abitazioni che sintetizza l’andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla
variazione della composizione fra le erogazioni in base alla tipologia di mutuo –
è risultato pari al 3,05% (2,99% a marzo 2011).
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Mutui.it
Pur di comprare
casa gli immigrati
accettano
immobili più
periferici o in
condizioni
peggiori
e si impegnano
in mutui più
importanti
Se la costruzione di un’Italia multietnica è sotto gli occhi di tutti, meno evidenti
sono alcuni aspetti della progressiva integrazione della comunità straniera in
Italia. Mutui.it ha fatto passare sotto la lente i preventivi di mutuo per l’acquisto
di prima casa compilati sul sito negli ultimi mesi, scoprendo che l’11,04% di
queste arriva da cittadini di nazionalità straniera.
L’immigrato che vuole comprare la sua prima casa in Italia richiede, in media,
132.000€ (pari all’80% del valore dell’immobile da acquistare), nel 54% dei casi
preferisce il tasso variabile, intende impegnarsi con la banca finanziatrice per 25
anni e, al momento della richiesta del mutuo ha 35 anni.
Se confrontati con i valori medi italiani delle richieste di finanziamento per
l’acquisto della prima casa, questi dati evidenziano l’interesse dei cittadini
stranieri per immobili di valore inferiore rispetto alla media (165.000 contro
200.000 euro) e il bisogno di un finanziamento maggiore (mediamente si vuole
finanziare solo il 75% del costo totale dell’immobile). A quanto pare, pur di
comprare casa gli immigrati accettano immobili più periferici, o in condizioni
peggiori, e di impegnarsi in mutui più importanti.
Per quanto riguarda la nazionalità degli stranieri censiti da Mutui.it, a
rappresentare il campione statistico più importante è la comunità rumena: circa
1 mutuo su 3 fra quelli richiesti da stranieri proviene da cittadini della Romania.
Un dato, questo, che va contestualizzato: quella che è ormai la comunità
straniera più grande d’Italia (secondo gli ultimi dati Istat, si stimano per il 2011
997.000 Rumeni in Italia, seguiti a grande distanza da 491.000 Albanesi) ha subito
un incremento davvero esponenziale, soprattutto dal 2007, anno dell'ingresso
della Romania nell’UE. Ecco che si spiega come mai un terzo delle richieste (il
32,5%) arrivi proprio da cittadini romeni, mentre nonostante rappresentino la
seconda comunità straniera in Italia, gli Albanesi – il cui flusso migratorio è meno
recente –richiedano solo il 5,73% dei mutui analizzati.
In merito alla distribuzione territoriale delle richieste di mutuo, il quadro che
emerge tratteggia una condizione piuttosto nota: le regioni in cui vi è la richiesta
maggiore sono quelle del Nord e del Centro Italia, Lombardia (25,80%) e Lazio
(13,38%) su tutte. Seguono Emilia Romagna (12,61%), Veneto (11,15%), Piemonte
(8,47%), Toscana (7,20%) e Friuli Venezia Giulia (3,12%).
5. Le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni e il risparmio energetico moderna
Ance
Nel 2010 sono
state 452.334 le
richieste per le
ristrutturazioni e
405.000 quelle
per il risparmio
energetico
L’agevolazione fiscale per spese di ristrutturazione edilizia, ad oltre un decennio
dalla sua introduzione, continua ad essere uno strumento molto apprezzato dai
contribuenti italiani. Gli ultimi dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate segnalano
452.334 richieste di detrazione fiscale presentate nel periodo gennaio-novembre
2010, il 10,3% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Si tratta
del valore più elevato mai raggiunto dall’entrata in vigore dell’agevolazione. La
crescita delle domande nel periodo considerato è stata più intensa nel nord
(dove si concentra oltre il 70% delle comunicazioni presentate) e nel centro,
mentre al sud l’incremento è stato più modesto.
Dal 1998 - anno in cui l’agevolazione è stata introdotta - a novembre 2010 il
numero di comunicazioni presentate ha superato i 4,5 milioni. Rapportando
questo risultato al numero di abitazioni occupate (pari a 21.653.288 –
Censimento Istat 2001) si ottiene una misura del grado di recepimento dello
strumento agevolativo del 36%. Si stima che, in Italia, sono stati eseguiti
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mediamente 20,9 interventi di miglioramento ogni 100 abitazioni esistenti. Le
regioni più vivaci nell’utilizzo dell’agevolazione risultano essere il Trentino Alto
Adige, l’Emilia-Romagna e il Friuli.
Si presenta positivo anche l’impatto sul mercato delle agevolazioni fiscali del
55% per interventi finalizzati al risparmio energetico sugli edifici esistenti. Gli ultimi
dati dell’Enea riferiti al 2010, sebbene provvisori, testimoniano un forte interesse
dei contribuenti: il numero delle pratiche pervenute è risultato pari a 405 mila,
con un incremento di oltre il 70% nel confronto con il 2009.
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