Diapositiva 1 - Provincia di Pordenone

Indice
Origine dell’iniziativa
Connotati economici e finanziari del progetto
Connotati qualitativi e prestazionali del progetto
Connotati sociali del progetto
Personaggi e interpreti
Difficoltà e limiti riscontrati. Prospettive
Premessa
Disponibilità di aree fabbricabili da parte del Comune di Parma
per la realizzazione di Edilizia Convenzionata
Disponibilità di
o Edilizia Residenziale Sociale (ERS)
o Edilizia Residenziale Pubblica (ERP)
Attraverso aree individuate dal Piano Regolatore
con apposita cartografia e schede norma per la
definizione delle specifiche caratteristiche
Totali quasi 100.100 di slu
Da sviluppare con il massimo possibile di
vantaggio sociale e con la massima attivazione
possibile di risorse esterne alle casse comunali
Il soggetto attuatore
Promotore:
COMUNE DI PARMA
Soggetto Attuatore:
PARMA SOCIAL HOUSE SCARL
Imprese di costruzione
BUIA NEREO S.r.l
Coop. BRUNO BUOZZI s.c.r.l.
CME Consorzio Imprenditori Edili s.c.
COOPERATIVA EDILE ARTIGIANA s.c.
Cooperative edilizie di abitazione
Cooperativa Edilizia CASE POPOLARI s.c.r.l.
LA NUOVA SPERANZA s.c.r.l.
PARMA 80 s.c.
RESIDENCE s.c.r.l.
Consulenza:
FINABITA SPA – ROMA
FONDAZIONE HOUSING SOCIALE – MILANO
Gestione del Fondo e sviluppo immobiliare:
POLARIS INVESTMENT SGR ITALIA
Gli impegni del Comune di Parma
Tramite la convenzione del 28 1 2012 il Comune si è impegnato a:
• Cedere le 7 aree in diritto di superficie
• esentare dal pagamento del contributo di costruzione
• reinvestire i proventi derivanti dal riscatto della nuda proprietà
• esentare dal pagamento dell’ICI
• concedere 3 milioni di Euro a fondo perduto (conferiti dalla
Regione Emilia Romagna)
• investire 15 milioni di Euro in quote “C” del Fondo
Il Comune ottiene 265 appartamenti in locazione a 300 – 350
Euro/mese che potrà, in parte, acquistare alla scadenza del
Fondo a valere sulle quote “C” sottoscritte
Localizzazione delle aree e degli interventi
TOTALE: SLU 61.211 mq – 852 alloggi
Di cui 252 all’affitto (SLU 17.912mq)
A1 – Crocetta (SLU 10.381mq)
Ambito A6 – 36 alloggi
Ambito A7 – 54 alloggi
Ambito A8 – 54 alloggi
B9 – via La Spezia (SLU 1.625 mq)
Lotto A – 20 alloggi
B14 – via Budellungo (SLU 714 mq)
Lotto 12 – 9 alloggi
B24 – area ex Rossi e Catelli (SLU 6.919 mq)
Lotto 9 – 98 alloggi
A4 – Sant’Eurosia (21.295 mq)
Lotto A18 – 66 alloggi
Lotto A19 – 119 alloggi
Ambito A20 – 104 alloggi
A3 – via Chiavari (SLU 19.307 mq)
Lotto 17 – 280 alloggi
BF4 – Panocchia (SLU 970 mq)
Lotto A5 – 4 alloggi
Lotto A22 – 8 alloggi
Gli impegni di Parma Social House
Tramite la convenzione del 28 1 2012 l’ATI si è impegnata a:
• Acquisire le 7 aree in diritto di superficie e rigirarle al Fondo PSH
• Garantire i garantire i livelli prestazionali previsti nel Progetto di
Fattibilità
• Attuare il primo stralcio del Programma (formato da 19 lotti su 7
aree di espansione) nel rispetto del crono programma concordato
• Sviluppare e svolgere gestione sociale e immobiliare del
Programma,
• Rimborsare ai soggetti attuatori delle schede norma le spese relative
alle opere di urbanizzazione primaria da essi sostenute.
852 appartamenti in locazione, vendita e affitto/riscatto
Capitalizzazione per circa 60 mil/€
e un ricorso pressoché pari a finanziamento oneroso
405
appartamenti in
vendita a prezzo
convenzionato
20%
182
appartamenti in affitto
con previsione di
riscatto all’8° anno
50%
30%
265
appartamenti in affitto a canone sostenibile
Sono previsti inoltre:
•
1.400 mq di servizi locali e urbani
•
600 mq di servizi integrativi all’abitare
Ricavi da cessione
50% degli alloggi in vendita in tre anni
ricavi pari a circa € 82 mln;
20% degli alloggi, (locazione con previsione di riscatto) in vendita all’anno 2019
ricavi pari a circa € 43 mln;
30% degli alloggi (locazione a canone sostenibile) in vendita all’anno 2037
ricavi pari a circa € 103 mln.
Quote di partecipazione
Il Fondo considera tre tipologie di quote di partecipazione:
QUOTE A – ordinarie, con rendimento previsto superiore all’8%
QUOTE B – privilegiate, a loro volta suddivise in Quote B1 e Quote B2, con
rendimento previsto del 5%
QUOTE C – quote speciali, riservate al Comune, a rendimento basso pari all’1%
assistito da un meccanismo di earn-out in caso di performances migliori delle
previsioni e senza rimborsi anticipati.
Connotati qualitativi e prestazionali
Gli interventi sono distribuiti nelle migliori aree di
espansione nel Comune di Parma.
• a sud della via Emilia (spiccata vocazione
residenziale),
• bassissima densità abitativa
• grande dotazione di verde pubblico, privato e
di servizi pubblici
• in contesti con diverse tipologie di abitazione
Scheda Norma B24 Ex Rossi & Catelli
Scheda Norma B24 Ex Rossi & Catelli
n. Alloggi:
98 tutti in affitto
Superficie complessiva alloggi:
6.919 mq
Tipologia Alloggi:
Bilocali, Trilocali e quadrilocali
Classificazione Energetica:
Classe B
Progettista:
Arch. Dario Costi
Arch. Simona Melli
Impresa:
CME Consorzio Imprenditori Edili
Scheda A3 – via Chiavari Lotto XVII
Scheda A3 – via Chiavari Lotto XVII
n. Alloggi:
280 di cui 76 in affitto
Superficie complessiva alloggi:
19.306 mq
Tipologia Alloggi:
Bilocali, Trilocali e quadrilocali
Classificazione Energetica:
Classe B
Progettista:
A.A. Giandebiaggi&Mora
ST.I. Ingegneria
Impresa:
Cooperativa Edile Artigiana
N
Scheda A3 – via Chiavari Lotto XVII
LOTTO 6
32 alloggi su 6
livelli SLU 2.140 mq
LOTTO 5
32 alloggi su 6
livelli SLU 2.189 mq
LOTTO 4
28 alloggi su 5
livelli
SLU 1.894 mq
(affitto)
LOTTO 3
64 alloggi su 6
livelli SLU 4.427 mq
N
LOTTO 7
48 alloggi su 6
livelli SLU 3.259 mq
LOTTO 1
48 alloggi su 6
livelli SLU 3.259 mq
(affitto)
LOTTO 2
28 alloggi su 6
livelli SLU 2.140 mq
Scheda A4 via Sant’Eurosia Lotto A20
Scheda A4 via Sant’Eurosia Lotto A20
n. Alloggi:
104 di cui 26 in affitto
Superficie complessiva alloggi:
7.458 mq
Tipologia Alloggi:
Bilocali, Trilocali e quadrilocali
Classificazione Energetica:
Classe B
Progettista:
Arch. S. Malvenuti
G. Bianchi
V.Mazzei
Impresa:
Buia Nereo
Scheda A4 via Sant’Eurosia Lotto A19
Scheda A4 via Sant’Eurosia Lotto A19
n. Alloggi:
119
Superficie complessiva alloggi:
8.668 mq
Tipologia Alloggi:
Bilocali, trilocali e quadrilocali
Classificazione Energetica:
Classe B
Progettista:
Arch. Gianni Di Gregorio
Arch. Giorgio Cazzulani
Impresa:
Buia Nereo
Scheda A4 via Sant’Eurosia Lotto A18
Scheda A4 via Sant’Eurosia Lotto A18
n. Alloggi:
66
Superficie complessiva alloggi:
5.168 mq
Tipologia Alloggi:
Bilocali, trilocali e quadrilocali
Classificazione Energetica:
Classe B
Progettista:
Arch. Silvia Salvadego Molin Ugoni
Dott. Ing. Nino Bonoretti
Impresa:
Buozzi cooperativa costruzioni
Scheda A1 Crocetta Ambiti A7 e A8
Scheda A1 Crocetta Ambiti A7 e A8
n. Alloggi:
108
Superficie complessiva alloggi:
7568 mq
Tipologia Alloggi:
Bilocali, trilocali e quadrilocali
Classificazione Energetica:
Classe B
Progettista:
Ing. Capra & Partners
Impresa:
Buozzi cooperativa costruzioni
CME Consorzio Imprenditori Edili
Scheda A1 Crocetta Ambiti A6
Scheda A1 Crocetta Ambiti A6
n. Alloggi:
36
Superficie complessiva alloggi:
2.813 mq
Tipologia Alloggi:
Bilocali, trilocali e quadrilocali
Classificazione Energetica:
Classe B
Progettista:
AF Project srl
Impresa:
Buozzi cooperativa costruzioni
Scheda B14 Budellungo
n. Alloggi:
9
Superficie complessiva alloggi:
714 mq
Tipologia Alloggi:
Trilocali e quadrilocali
Classificazione Energetica:
Classe B
Progettista:
Arch. Daniele Pezzali
Impresa:
Buia Nereo
Scheda B14 Budellungo
Scheda B9 via La Spezia
n. Alloggi:
20
Superficie complessiva alloggi:
1.625 mq
Tipologia Alloggi:
Bilocali, Trilocali e quadrilocali
Classificazione Energetica:
Classe B
Progettista:
Arch. Uluhogian
Impresa:
Buia Nereo
Scheda B9 via La Spezia
Scheda Bf4 Panocchia Lotti A5 A22
Scheda Bf4 Panocchia Lotti A5 A22
n. Alloggi:
12
Superficie complessiva alloggi:
970 mq
Tipologia Alloggi:
Trilocali e quadrilocali
Classificazione Energetica:
Classe B
Progettista:
Arch. Isabella Tagliavini
Impresa:
CME consorzio muratori edili
Requisiti della Convenzione
La convenzione PSH definisce i requisiti dei destinatari:
Requisiti obbligatori
• Impossidenza di casa in Parma o comuni limitrofi
• Reddito non superiore ad una certa scala in base al nucleo familiare (per la
locazione vale la Situazione Economica Equivalente del nucleo richiedente o
in via di costituzione)
• Cittadinanza comunitaria o permesso di soggiorno
• Residenza a Parma o impegno ad assumerla.
Requisiti di priorità
• Famiglie numerose
• Famiglie con anziani o disabili
• Giovani coppie o nubendi
• Nuclei monogenitoriali
• Nuclei diversi collegati da parentela
Il Gestore Sociale
Si sperimenta per la prima volta la figura del Gestore Sociale che:
• si basa sulla partecipazione degli inquilini, sul senso di appartenenza alla
comunità (con diritti e doveri), sull’autogestione per contenere alcuni costi
• offre un accompagnamento sociale per la formazione della comunità (primi 3
anni), il suo consolidamento fino alla sua autonomia
• assicura la gestione delle morosità e degli incassi forte dell’esperienza del
mondo della cooperazione di abitanti
Compiti del Gestore Sociale
Al Gestore Sociale sono affidati diversi compiti fondamentali nel progetto:
• La selezione dell’utenza
• La gestione del contratto preliminare e definitivo
• La personalizzazione dell’alloggio
• La consegna degli alloggi
• La produzione e gestione dei regolamenti
• L’accompagnamento sociale
• La raccolta dei canoni di locazione
• La gestione degli spazi di prossimità
• Property e Facility management
Selezione dei destinatari
L’assegnazione degli appartamenti in vendita e locazione:
• sulla base di criteri convenzionati con il Comune
• attraverso procedure a evidenza pubblica
• con una Commissione di controllo delle assegnazioni
• a cui partecipano sia il Comune che gli investitori nel Fondo
Gestore Sociale
Criteri convenzionati con il
Comune
Comune e investitori nel Fondo
Procedure a
evidenza
pubblica
Commissione
di controllo
sulle
assegnazioni
Property e Facility management
Property management
• Sistema informativo accessibile al Fondo per la
gestione dei contratti
• Gestione programmata del turnover e
prevenzione degli sfitti
• Procedura ‘accompagnata’ per la gestione
delle morosità
Promozione di servizi con entiFacility
no-profitmanagement
• Manutenzione programmata
Community management
• Accordo di servizio che garantisce i tempi di
intervento per gli interventi non
programmabili
• Sportello inquilini e punti di ascolto
• Procedura trasparente e concordata per la
scelta dei fornitori
• Accompagnamento formazione organi di
rappresentanza
• Accompagnamento gestione spazi comuni
• Promozione di servizi con enti no-profit
Cantieri aperti (ottobre 2012)
Da marzo 2011
apertura in sequenza di 10 cantieri
• 98 appartamenti in locazione
• 16 appartamenti in locazione con Previsione di Riscatto
• 233 appartamenti in vendita.
Da maggio 2011
commercializzazione degli appartamenti in vendita e in locazione con PdR
• gestione dei primi avvisi pubblici, seguiti dai secondi e dai terzi avvisi
Criticità riscontrate
• contesto di generale crisi di mercato
• domanda fortemente ridotta
• indisponibilità di mutui
• faticoso processo burocratico
• messaggio pubblicitario dedicato a un pubblico privo di sufficiente capacità finanziaria
Revisione del progetto (ottobre 2012)
• ricerca di aperture da parte delle banche
• revisione del crono programma commerciale e di costruzione
• rivisitazione dei costi
• riformulazione del messaggio pubblicitario
• migliore organizzazione delle vendite e del servizio alla clientela
• revisione dei termini delle convenzioni e delle procedure