Mercato immobiliare UFFICI

MERCATO IMMOBILIARE NON RESIDENZIALE
Commerciale: uffici
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni degli immobili del comparto non residenziale hanno registrato
un ribasso generalizzato che ha interessato sia i prezzi sia i canoni di locazione. Nel settore non
residenziale la maggioranza delle richieste si orienta verso la locazione, una scelta dettata soprattutto dal
rischio dell’attività imprenditoriale e dalla volontà di non immobilizzare capitali all’inizio dell’attività.
UFFICI
UFFICI (I sem 2013 %)
Nuovo
in centri direzionali
in palazzine residenziali
Usato
in centri direzionali
in palazzine residenziali
prezzi
-4.4
-4.4
-4.5
-4.4
canoni di locazione
-3.7
-3.4
-4.6
-4.2
Sul mercato degli immobili destinati al terziario i canoni di locazione registrano una contrazione del 4,6%
(usato) e del 3,7% (nuovo) per le soluzioni che sorgono all’interno di centri direzionali e del 4,2% (usato) e
del 3,4% (nuovo) per quelle all’interno di palazzine residenziali. I prezzi hanno avuto una flessione del 4,5%
indipendentemente dal contesto in cui sono inseriti. Anche il segmento degli uffici registra un periodo di
difficoltà: le aziende tendono a ridimensionare gli spazi o a decentralizzarsi per abbassare i costi della
locazione. In questo caso si prediligono le soluzioni inserite all’interno di contesti direzionali o comunque in
zone ben servite e facilmente raggiungibili. Le tipologie più richieste sono quelle comprese tra 50 e 100 mq,
possibilmente cablate e modulabili.
Milano
Sul mercato degli uffici si registra un‘abbondante offerta di immobili in affitto e in acquisto e per questo
sia i prezzi sia i canoni di locazione siano in ribasso. In questo momento le aziende che cercano si
orientano su soluzioni in buono stato, che non necessitano di lavori di ristrutturazione. Le zone centrali
sono particolarmente apprezzate da professionisti o società del ramo finanza che chiedono uffici di
rappresentanza. Chi non ha la necessità di avere una location centrale si orienta al di là dell’area C verso
le soluzioni posizionate in zone semicentrali o semiperiferiche che abbiano un parcheggio o che siano
bene collegate con la metropolitana o altri mezzi di superficie. Le metrature più richieste sono di 200 mq.
Da segnalare che su Milano si registrano richieste di gruppi alberghieri che ricercano strutture turistico
alberghiere in vista dell’Expo. Si tratta spesso di gruppi stranieri che in questo momento però non
ritengono redditizio investire in Italia.
Tra le zone apprezzate ci sono quelle situate a ridosso del Passante Ferroviario, più precisamente Farini,
Lancetti e Bovisa. Nonostante il contesto in palazzine terziarie, le ampie metrature delle soluzioni ivi
presenti rendono più difficoltose le trattative: si richiedono 1800-2000 € al mq per la compravendita e 110130 € al mq annuo per l’affitto. Nei centri direzionali, invece, il canone ammonta a quasi il doppio e il
prezzo si attesta a non più di 3000 € al mq: nonostante siano di nuova costruzione, l’elevato prezzo rende
difficoltoso il loro posizionamento sul mercato.
In zona Sempione si registra una buona domanda grazie ai prezzi più competitivi e alla prospettiva di
apertura della nuova MM5. La presenza della metropolitana è l’elemento che viene preso più in
considerazione: le zone di Brera e Garibaldi sono più favorite, quelle periferiche soffrono un po’. Intorno a
Corso Sempione la presenza di Mediaset ha consentito l’acquisto di uffici in palazzi prestigiosi. I prezzi medi
oscillano tra 2000 e 7000 € al mq a seconda del contesto e della presenza dei servizi, mentre in affitto si
devono mettere in conto circa 200 € al mq annuo.
Nella zona occidentale della città Piazza De Angeli è una delle location preferite dal momento c’è la
metropolitana. Infatti tra gli aspetti valutati da chi cerca una location per l’ufficio c’è la presenza di mezzi
di collegamento e la vicinanza di locali di ristorazione. Le metratura richiesta va da 30 a 500 mq e si
desiderano tipologie in buono stato o ristrutturate, cablate e condizionate. In zona non ci sono molte
strutture di tipo direzionale, la maggior parte degli uffici è situata in strutture residenziali. Nella zona di
Piazza De Angeli ci sono prezzi medi di 120 € al mq annuo mentre nella zona di Pagano si arriva a valori di
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
200 € al mq annuo cifra in questo momento superiore rispetto alla disponibilità espressa dai potenziali
acquirenti.
Attivo il mercato degli uffici in zona Buenos Aires. Si segnala il ridimensionamento di numerose società che
tagliano le spese riducendo il costo dell’affitto e si trasferiscono in soluzioni meno ampie. Da segnalare
inoltre la tendenza che vede molte aziende affittare in condivisione gli uffici, sempre con lo scopo di ridurre
le uscite legate al canone di affitto. In zona Porta Nuova è stata completata la nuova sede della Regione
Lombardia e sono in fase di rifinitura uffici, negozi ed abitazioni previsti nelle aree circostanti ed in via De
Castillia. I valori degli uffici nuovi sono compresi tra 7000 e 12000 € al mq. Buona la domanda di uffici in
zona Garibaldi, dove esercitano prevalentemente società legate al marketing, alla comunicazione ed
all’informatica. Anche in zona Stazione Centrale ed in via Vittor Pisani si segnala una buona domanda.
A cercare uffici nelle zone di Lambrate, Città Studi ed Abruzzi sono in genere piccole aziende che si
trasferiscono da zone più periferiche oppure che cercano soluzioni meno ampie e quindi più economiche.
E’ bassa infatti la richiesta di uffici nelle aree periferiche, anche se ben serviti da mezzi pubblici e
metropolitane. Gli uffici sono collocati in genere in palazzi residenziali ma si segnala la presenza di
importanti centri direzionali come quello presente in piazza Udine, sorto nell’area dell’ex sede IBM, oppure
come il centro direzionale situato in zona Turro. I canoni di locazione partono da un minimo di 80 € al mq
annuo per le zone più decentrate fino ad arrivare a 110-120 € al mq annuo per le tipologie più centrali. Da
segnalare che in zona Villa San Giovanni, su viale Monza, è stata completata una nuova importante
struttura alberghiera.
Torino
Nel settore degli immobili ad uso terziario i prezzi sono scesi del 6,6% e del 5,9% per le soluzioni nuove
posizionate rispettivamente in centri direzionali e in strutture residenziali. Per le soluzioni usate il ribasso
è stato del 6,5% per le soluzioni in centri direzionali e del 2,8% per le tipologie in palazzine residenziali.
Sulle locazioni si registra un ribasso del 5,7% perle soluzioni nuove in centri direzionali e del 2,9% per quelle
in palazzine residenziali; In ribasso anche i canoni di locazione degli uffici usati: -2,7% se inseriti in contesti
direzionali e -0,7% se inseriti in contesti residenziali.
La domanda arriva principalmente da studi professionali, che ricercano soluzioni di 120-150 mq già dotati
di cablaggio e impianti di condizionamento. Attualmente, la tendenza è quella di spostarsi in palazzi
residenziali, in quanto i centri direzionali hanno generalmente spese più elevate (infatti, i cali più
consistenti arrivano proprio da queste tipologie). Uno degli elementi più importanti nella scelta dell’ufficio
è la visibilità, pertanto le zone più centrali sono quelle preferite.
Tra esse si segnalano via Cernaia, corso Galileo Ferraris, corso Re Umberto e corso D’Azeglio, ma piacciono
anche la zona del Tribunale e quella a ridosso della metropolitana lungo l’asse di corso Francia. Un ufficio
costa in media 2500-2800 € al mq, ma il prezzo sale fino a 4000 € al mq per le soluzioni particolarmente
prestigiose.
Firenze
Sul mercato degli uffici si registra una contrazione dei canoni di locazione; la domanda di locali ad uso
ufficio che, già in passato era stata penalizzata dalla presenza della zona Ztl, ha avuto un ulteriore calo in
seguito al trasferimento del Tribunale dal centro nella zona di Firenze Nord. La maggioranza degli uffici
infatti si è trasferita fuori dal centro storico (zona Masaccio, zona Statuto, zona Libertà) dove ci sono minori
problemi di parcheggio. Si registrano richieste per gli uffici situati nella zona di Firenze Nord dove ci sono il
Tribunale, l’aeroporto, la stazione ferroviaria ma difetta di un’offerta immobiliare di qualità.
La domanda di uffici è orientata su tagli medio grandi, intorno a 150 mq dove spesso si associano più
professionisti al fine di abbattere le spese del canone e quelle condominiali. Le quotazioni medie sono di
120 € al mq annuo. Chiedono uffici in ottime condizioni, cablati e condizionati e in palazzi con posto auto.
Da segnalare che l’abbandono degli immobili del centro storico da parte degli uffici ha determinato un
aumento dell’offerta in centro storico e spesso i proprietari decidono di effettuare il cambio di
destinazione d’uso al fine di trasformarli in abitazioni e collocarli più facilmente sul mercato (sia in affitto
sia in compravendita). Il cambio di destinazione d’uso può essere fatto solo in presenza di determinati
requisiti igienico sanitari.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Roma
A Roma si segnala stabilità sui canoni delle soluzioni nuove e una diminuzione sulle tipologie usate (-2,2%
per le soluzioni posizionate in centri direzionale e -3,3% per quelle in palazzine residenziali). Simile
l’andamento sul mercato delle compravendite.
La domanda si focalizza nell’area Eur – Colombo e nelle aree vicine alla metropolitana e ricade su
immobili da 100 mq circa che non necessitano di interventi di ristrutturazione e che siano pronti per
l’utilizzo. Il canone di locazione di un ufficio usato è di circa 30 € al mq al mese. Non lontano nella zona di
Torrino sono sorte numerose strutture nuove in centri direzionali che sono stati affittati a multinazionali.
In aumento la domanda di uffici per aprire scuole di lingua o comunque attività formative. I canoni di
locazione per gli uffici posizionati nella zona dell’Eur oscillano tra 360 e 240 € al mq annuo.
Buona la richiesta di società di servizi e professionisti per l’avviamento di studi associati.
Tra coloro che vorrebbero vendere l’ufficio si registrano casi di trasformazione in abitazione con cambio di
destinazione d’uso per ricollocare l’immobile sul mercato.
Napoli
Il settore degli immobili ad uso terziario ha mostrato stabilità nei canoni di affitto e ribassi uniformi
(compresi tra -5% e -6%) ad Arenaccia – Corso Garibaldi, Centro Direzionale e Corso Meridionale – Vasto –
piazza Garibaldi. Si ricercano tipologie di 60-65 mq in palazzi residenziali a causa degli elevati costi di
gestione dei centri direzionali, esclusivamente in affitto e con pochi lavori di ristrutturazione da effettuare.
La maggioranza delle società eroga servizi di ogni tipo, infatti ci sono studi professionali associati e società
finanziarie, alcune di queste ultime hanno deciso di trasferirsi da interno palazzo a fronte strada.
Una delle zone più richieste si sviluppa tra la ferrovia e via Arenaccia, dove un ufficio di 60 mq si affitta a
500-600 € al mese, leggermente meno che nella zona del corso Meridionale (600-700 € al mese), che sta
soffrendo perché congestionata e scarsa di parcheggio; una tipologia di 55 mq nel Centro Direzionale costa
400 € al mese, ma difficilmente si assiste ad un nuovo insediamento. Attualmente si stanno riqualificando
due strutture, una di proprietà delle Poste Italiane e una delle Ferrovie dello Stato.
Palermo
Sul mercato degli uffici si registrano ribassi, sia nelle quotazioni (-6,7%) sia negli affitti (-12,5%). La domanda
proviene da professionisti e studi associati, che ricercano soluzioni di 80-100 mq in affitto, inserite in palazzi
residenziali e già rimesse a nuovo.
Importanti sono la zona centrale di Politeama e quella attorno al Tribunale, ma è interessante anche via
Leonardo da Vinci perché centrale: per un ufficio di 80 mq si spendono mediamente 84-96 € al mq annuo in
affitto, per l’acquisto tra 1500-1800 € al mq (zona Tribunale) e 2200 € al mq (Leonardo da Vinci).
Cagliari
Il mercato degli uffici ha subito un rallentamento per quanto riguarda le compravendite: infatti, la
maggior parte di queste tipologie vengono prese in affitto, sia da privati che da società. Si prediligono
immobili che non superano i 150 mq da adibire a studi professionali, anche associati: perciò, vengono
ricercate soluzioni con ambienti già divisi e forniti di cablaggio e sistema di condizionamento, possibilmente
ubicati in zone centrali e situati in palazzine residenziali.
L’offerta di uffici si concentra soprattutto nell’area del Tribunale, che si sviluppa intorno a piazza
Repubblica e in via Sonnino: qui sono presenti appartamenti di 80-140 mq, che è possibile affittare ad un
canone compreso tra 800 e 1200 € al mese.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa