podere colombaia - Agenzia del Demanio

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INFORMATION MEMORANDUM
Compendio demaniale denominato
“Villa del poggio Imperiale e poderi annessi”
Immobile denominato
“PODERE COLOMBAIA”
Largo Enrico Fermi,
Firenze
Dicembre 2016
INFORMATION MEMORANDUM - PODERE COLOMBAIA
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Indice
Premessa
pag 4
1. Indicazioni progettuali
1.1 Coerenza del progetto rispetto al contesto
pag 5
1.2 Principi generali
pag 6
1.3 Nuove funzioni
pag 8
1.4 Modalità di intervento
pag 11
2. Inquadramento territoriale
2.1 Ambito geografico di riferimento ed emergenze ambientali
pag 16
2.2 Sistema infrastrutturale e logistico
pag 18
2.3 Tessuto socio-economico e principali attrattori turistico-culturali
pag 20
2.4 Localizzazione e descrizione
pag 21
continua
2
Indice
segue
3. Immobili
3.1 Inquadramento catastale
pag 23
3.2 Caratteristiche degli edifici
pag 24
3.3 Qualità architettonica e paesaggistica
pag 37
3.4 Rilevanza storico-artistica
pag 44
3.5 Quadro della pianificazione territoriale ed urbanistica
pag 45
3.6 Disciplina urbanistica ed attuativa
pag 47
4. Strumenti e iter di valorizzazione
4.1 Concessione di valorizzazione (art. 3-bis D. L. n. 351/2001 conv. dalla L. n. 410/2001 e ss. m. i.)
pag 51
4.2 Percorso amministrativo
pag 52
3
Premessa
Podere Colombaia, originariamente adibito a edificio a servizio dei possedimenti agricoli appartenenti alla pregevole Villa del Poggio Imperiale, sembra
risalire al secolo XVII ed è stato utilizzato fino ad alcuni decenni fa per la gestione del fondo agricolo prospiciente. La tipologia del fabbricato principale è
quella propria delle abitazioni rurali della tradizione storico/agricola Toscana e presenta caratteri di tipo morfologici di assoluto interesse storico artistico e
paesistico, localizzato in un contesto turistico di pregio urbano e paesistico.
La Villa del Poggio Imperiale, appartenuta ai Medici prima e poi ai Lorena, è nota soprattutto come sede dell'Educandato Statale. La prestigiosa scuola ha
ospitato in passato allieve illustri, come Maria Josè di Savoia o Dacia Maraini. All'interno della Villa in stile neoclassico si trovano dei quartieri privati di
Pietro Leopoldo di Lorena, amante del gusto esotico settecentesco e la Galleria dei Ritratti di Principi e Principesse, visitabili attraverso un percorso
museale di recente inaugurazione.
L’Agenzia del Demanio, attraverso una ricerca incentrata principalmente sull’individuazione di beni suscettibili di valorizzazione finalizzata al
miglioramento dell’integrazione tra i settori turismo, arte e cultura, sviluppo economico e coesione territoriale, ha riconosciuto “Podere Colombaia” come
bene totalmente rispondente alle caratteristiche prescritte.
L’analisi e la valutazione è avvenuta attraverso lo studio sistematico dei punti di forza e dei relativi limiti dell’offerta alberghiera/turistica dell’area fiorentina
che è da sempre vista come sinonimo di natura, paesaggio, cultura, arte, campagna ed enogastronomia. Podere Colombaia racchiude una matrice
culturale dotata di forti legami con la società e con l’economia locale di un tempo, ed in quanto tale ne è tangibile e significativa testimonianza. Esso è il
prodotto della conoscenza tecnica popolare unita all’impiego sapiente dei materiali di provenienza locale.
La Casa Colonica è situata in una delle zone più pregiate fra le sub-centrali e collinari della città, in particolar modo per il connubio perfetto fra la sua
amena posizione all’interno della tipica campagna fiorentina, circondata dal verde dei colli, e nel contempo per la sua vicinanza al centro storico cittadino
(le mura del centro storico della città si trovano a circa 1 km). Il luogo, che rende il “Podere Colombaia” un magnifico balcone su Firenze, consente
percorsi con caratteristiche assolutamente uniche e straordinarie per la varietà e la densità delle testimonianze storiche, paesaggistiche, architettoniche
del contesto nel quale è inserito. Mediante il Viale dei Colli, e attraverso l’antica viabilità che ancora attraversa la collina fiorentina, è possibile raggiungere
a piedi il Piazzale Michelangelo, la Basilica di San Miniato a Monte, il colle di Arcetri e il centro storico fiorentino, percorrendo luoghi che riecheggiano il
connubio perfetto tra ambiente, natura e storia. Gli ampi terreni a servizio del Podere, a vocazione agricola con ulivi e caratteristiche tipiche dei colli
fiorentini, costituisce un valore aggiunto che potrà trovare sviluppo secondo le linee più articolate, nello spirito di un corretto utilizzo del territorio secondo i
canoni e stilemi tipici del contado toscano.
La facilità di accesso, la rete di collegamento con il resto della città, nonché la vicinanza al centro storico fiorentino, rendono questa zona,
nonostante la sua posizione leggermente decentrata, naturalmente vocata ad ospitare sia attività ricettive che destinazioni residenziali.
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1.1 Coerenza del progetto rispetto al contesto
L’”Invito ad Offrire”, pubblicato dall’Agenzia del Demanio, per l’affidamento in concessione di valorizzazione dei beni descritti nel presente Information
Memorandum, punta alla selezione dell’offerta economicamente più vantaggiosa, definita in base ai criteri individuati dal disciplinare di gara.
Nel presente Information Memorandum verranno forniti i dettagli descrittivi del bene oggetto di gara e del suo contesto di riferimento e verranno richiamate
le linee guida alle quali dovranno attenersi le proposte progettuali, in termini di principi generali, di nuove funzioni e di modalità di intervento, al fine di
indirizzare le idee di trasformazione verso quei requisiti di qualità che si intendono promuovere.
Le proposte candidate dovranno preferibilmente essere in linea con il Piano strategico turismo 2020 e con la programmazione comunitaria 2014-2020, con
l’obiettivo di dar vita ad un nuovo sistema di ricettività, che si proponga come nodo di attrazione ed accoglienza dei flussi di domanda più sensibili alla
fruizione dei beni culturali e che potrà anche porre le basi per la formazione di un sistema a rete di immobili pubblici di pregio (ville, palazzi storici, castelli,
carceri, caserme, fari, etc.), di strutture ricettivo - culturali diffuso a scala nazionale, da realizzare in edifici di grande valore storico-artistico e in siti di pregio
ambientale e paesistico, allo scopo di promuovere l’eccellenza italiana - paesaggio, arte, storia, musica, moda, design, industria creativa, enogastronomia e potenziare l’offerta turistico-culturale e lo sviluppo del territorio.
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Il progetto presentato dovrà preferibilmente sviluppare forme di ospitalità in cui si affianca ai tradizionali servizi alberghieri, extra - alberghieri e ricettivi,
anche un’ampia offerta di veri e propri servizi culturali.
L’interazione tra arte, cultura, sviluppo turistico ed economico permette di rafforzare la capacità di proporre le tradizioni delle diverse realtà locali,
promuovendo, così, anche lo sviluppo di forme di ricettività fino ad oggi meno diffuse. In tal senso il recupero del patrimonio pubblico di pregio, in una
logica di partenariato pubblico-privato, ha la possibilità di essere letto non più solo in termini di costo (mantenimento oneroso di immobili pubblici), ma
anche come significativa leva di sviluppo per nuove economie di scala (crescita locale e potenziamento dei sistemi turistico-culturali).
Si propone, dunque, un modello di recupero che punti alla tutela e alla valorizzazione degli immobili pubblici dismessi e al rafforzamento della competitività
e attrattività del contesto in cui si collocano, secondo principi progettuali declinabili in modo diverso a seconda delle specificità di ogni territorio e della
sostenibilità della trasformazione (fisico-spaziale, economica, sociale, etc.).
Coerenza con il pregio storico-artistico dell’immobile
In relazione al valore storico-architettonico e paesaggistico degli immobili oggetto dell’invito, andranno sviluppate proposte progettuali esclusivamente sulla
base di “buone pratiche” di tutela e conservazione. Le proposte, in fase di progettazione definitiva o esecutiva, saranno oggetto, ai sensi di legge, di
valutazione da parte della competente Soprintendenza Belle Arti e Paesaggio e dell’Amministrazione Comunale, ai fini della verifica di coerenza degli
interventi proposti in relazione all’interesse culturale degli immobili e alle previsioni e prescrizioni urbanistiche ed edilizie alle quali gli stessi sono sottoposti.
Attenzione ai grandi attrattori turistico-culturali esistenti
Le proposte progettuali dovranno tener conto dei principali attrattori turistico-culturali presenti sul territorio, dei flussi turistici e culturali a livello nazionale e
internazionale, e sviluppare un’idea di recupero e rivitalizzazione in grado di “fare sistema” con le opportunità del territorio e, al tempo stesso, di generare
nuovo sviluppo in termini di occupazione, flussi e promozione.
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Valorizzazione della location
L’idea complessiva di recupero dovrà considerare le relazioni degli immobili con il sistema di riferimento e con il tessuto urbano e naturale, valorizzando
ed esaltando le potenzialità della location, rispettando i caratteri di pregio ambientale e paesaggistico, gli elementi prospettici, le distanze, il rapporto
pieno-vuoto, etc.
Modello di struttura turistico - culturale
Le proposte progettuali dovranno essere coerenti con il valore testimoniale del bene interessato e con le attività turistico - ricettive e culturali che si
intendono promuovere attraverso il recupero e la rifunzionalizzazione degli immobili.
I programmi di valorizzazione potranno dunque spaziare dalle forme più tradizionali di ospitalità alberghiera a strutture di tipo extra - alberghiero,
caratterizzate, ad esempio, da un’offerta diversificata di attività ristorative, bar tematici, piccole botteghe etc… All’offerta strettamente ricettiva potranno
essere affiancati servizi culturali di varia natura, legati ad espressioni sia contemporanee (moda, spettacolo, eventi) che tradizionali (teatri, musei, sale
convegni, spazi espositivi, spazi dedicati al culto e alla formazione) con differenti declinazioni a seconda anche della storia e delle attrattività dei singoli
luoghi (prodotti tipici, tradizioni).
Trasformabilità ed economicità dell’iniziativa
Le proposte tecniche guarderanno alla reale trasformabilità degli immobili, attraverso interventi edilizi specifici ed altamente qualificati, nel rispetto dei
principi di tutela e conservazione. Le offerte economiche terranno conto dei costi di trasformazione legati ad interventi di recupero di qualità, in relazione
alle ricadute economico-finanziarie complessive dell’iniziativa.
Sostegno all’iniziativa
La qualità della proposta sarà valutata anche in funzione della messa a sistema delle scelte effettuate con gli indirizzi di sviluppo proposti alle diverse
scale di pianificazione e programmazione territoriale, avvalorate da eventuali azioni di sostegno all’iniziativa anche in rappresentanza delle esigenze della
cittadinanza.
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1.3 Nuove funzioni
Aspetti generali
Il progetto punta alla definizione di un modello di ricettività, non necessariamente alberghiera, che offra una vasta gamma di servizi culturali, in grado di
comprendere e valorizzare le eccellenze e le opportunità del territorio.
Le proposte progettuali dovranno considerare le reali possibilità di trasformazione degli immobili, della loro tipologia architettonica e del taglio
dimensionale, nel rispetto dei principi di tutela in relazione ai caratteri degli edifici, valorizzandone le potenzialità.
Nello specifico, le forme di ricettività verso cui il progetto si orienta contemplano sia soluzioni più tradizionali, legate all’ospitalità alberghiera che a
proposte legate ad altre forme di ricettività.
Altro elemento distintivo, che meglio specifica il modello di ricettività, sono i servizi culturali. Un concetto complesso e sfaccettato che potrà trovare
espressioni più contemporanee (moda, spettacolo, eventi) o più tradizionali (teatri, musei, sale convegni, spazi espositivi, spazi dedicati al culto e alla
formazione) con differenti declinazioni a seconda anche della storia e delle attrattività dei singoli luoghi (prodotti tipici, tradizioni, enogastronomia,
artigianato, identità locali e così via)
Sulla base dei possibili servizi culturali caratterizzanti le strutture, si riportano di seguito alcune soluzioni considerate puramente esemplificative, da
considerarsi modificabili, integrabili e non vincolanti.
Dimora storica
Edificio di notevole pregio stilistico - architettonico, di medie dimensioni. Tipologie connotate dalla storia, dall’arte e da significativi
elementi identitari. Struttura ricettiva di lusso, dal gusto classico, corredata da servizi culturali di forte impronta storica, musei, spazi per
eventi e manifestazioni tradizionali, etc… Struttura inserita preferibilmente in città d’arte.
Resort
Edificio di pregio stilistico, di grandi dimensioni con un ottimo livello di trasformabilità, in grado, quindi, di accogliere una ricettività di
lusso, corredata da “servizi classici di supporto all’attività alberghiera”, legati al settore della convegnistica, del benessere e del leisure,
etc. Struttura inserita preferibilmente in contesti urbani - grandi centri business, centri d’arte e contesti esclusivi di pregio paesaggistico.
Hotel Design/Boutique/Charme
Edificio di pregio stilistico, di medie dimensioni, con una buon livello di trasformabilità tale da accogliere una ricettività di lusso, glamour
e dal gusto contemporaneo, corredata da servizi culturali di tipo espositivo, legati ad eventi e manifestazioni dell’industria creativa in
genere (musica, moda, arte e design, etc…). Struttura inserita preferibilmente in contesti urbani – centri d’arte.
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1.3 Nuove funzioni
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Care Hotel
Edifici/complessi di pregio stilistico, di grandi dimensioni con un ottimo livello di trasformabilità, in grado, quindi, di accogliere una
ricettività speciale, quale quella della “cura”, corredata da servizi culturali legati al benessere fisico, alla formazione scientifica e alla
ricerca medica. Struttura inserita preferibilmente in contesti urbani - centri business, città universitarie.
Campus Hotel
Edifici/complessi di grandi dimensioni con un ottimo livello di trasformabilità, in grado, quindi, di accogliere una ricettività speciale,
quale quella della formazione universitaria anche internazionale, corredata da servizi culturali legati alla convegnistica, all’alta
formazione e ai diversi settori della ricerca e sperimentazione. Struttura inserita preferibilmente in contesti urbani - grandi centri
business, città universitarie..
Attività turistico ricettive extra - alberghiere
È possibile far riferimento anche a forme di ricettività extra - alberghiera, che offrono interessanti modelli di turismo sostenibile (ecoturismo, cicloturismo,
turismo rurale, verde, culturale), alternativi a quelli tradizionali, privilegiando il contatto con l’ambiente naturale o il tessuto storico, e dando vita in alcuni
casi a spazi realizzati in forma di strutture removibili o semi-removibili:
Ostelli, b&b, case per ferie, Case studio, campus, campi soggiorno-lavoro (archeologia, restauro, agricoltura, etc.),
Fattorie didattiche, Agriturismi, Aree e percorsi naturali, rurali, culturali associati all’ospitalità.
Attività ricettive di tipo ricreativo
La riprogettazione degli ambienti lascia spazio anche ad attività ricettive di tipo ricreativo (servizi ristorativi, locali tematici, botteghe d’artigianato, etc…),
non necessariamente connesse all’ospitalità alberghiera o extra - alberghiera, dei quali si riportano alcuni esempi:
Arte, fotografia, architettura, design, moda, musica, spettacolo,
Culto e religioni,
Informazione e nuove tecnologie, Industria Creativa,
Enogastronomia e slowfood,
Produzioni locali e artigianato,
Eventi: celebrazioni, convegni, workshop,
Cura e benessere,
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Scoperta del territorio,
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Sport e tempo libero.
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1.3 Nuove funzioni
Il progetto per il Podere Colombaia
A partire dal modello di ricettività turistico-culturale delineato nelle pagine precedenti, nello sviluppo del progetto di recupero e trasformazione
dell’immobile denominato “Podere Colombaia” andrà tenuto in considerazione il rapporto con le preesistenze storico, artistiche e paesaggistiche, e la
relazione con i grandi attrattori e le eccellenze del territorio fiorentino, con particolare riguardo alle peculiarità emergenti dell’ambito collinare, nonché alle
relazioni tra il paesaggio aperto e il centro storico; andrà infine perseguito l’obiettivo generale della valorizzazione del patrimonio storico-culturale ed
ambientale di “Villa del Poggio Imperiale”.
Il Ministero per i Beni e le Attività Culturali ha proposto per l’iscrizione alla Lista dei Beni Culturali e Naturali del Patrimonio Mondiale UNESCO un sito
seriale costituito da 14 ville e giardini della famiglia Medici ubicati in Toscana, tra le quali la Villa del Poggio Imperiale, della quale Podere Colombaia è
una parte, nata come podere agricolo a servizio dell’edificio principale.
Il progetto di riqualificazione e valorizzazione di Podere Colombaia dovrà dunque considerare il valore identitario del luogo, quale esempio di “villa con
giardino”, tipico del modello insediativo inaugurato dai Medici di gestione ed organizzazione del territorio, dove l’architettura è in rapporto dialettico ed
aperto con gli elementi naturali ed il paesaggio circostante.
L’operazione potrà così dare vita ad una struttura che sia espressione della forte identità del territorio, dove le nuove attività turistico-culturali che si
ipotizza di insediare tengano in debita considerazione l’intero complesso del Poggio Imperiale.
In tal senso, oltre alle tradizionali attività ricettive potranno trovare sede anche modelli di turismo sostenibile alternativi a quelli tradizionali, privilegiando il
contatto con l’ambiente naturale o il tessuto storico, nonché attività e luoghi di relazione rivolti ai cittadini e ai turisti, spazi dedicati al tempo libero, ad
eventuali attività culturali all’aperto, legate alla coltivazione e alla promozione dei prodotti locali (fattorie didattiche, agriturismi, percorsi naturali, rurali,
culturali associati all’ospitalità, etc.).
In particolare, gli equilibri della proposta andranno tarati in relazione alla vocazione agricola dei terreni rispetto ai quali è richiesta una attenta valutazione
circa le nuove funzioni proposte. Mentre una dimensione maggiormente privata potrà essere attribuita all’edificio colonico principale, luogo dove
accogliere i visitatori e far conoscere il paesaggio collinare, la storia, la cultura e i prodotti ad esso collegati (agricoltura, enogastronomia, itinerari di
scoperta, campi scuola, escursioni e visite guidate, ecc).
Tra gli esempi di ricettività extra-alberghiera, resta esclusa dalle possibilità di trasformazione dell’immobile l’idea del campeggio.
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Principi generali
Il principio della “conservazione attiva” ben rappresenta il percorso integrato tra il mantenimento delle peculiarità storico-stilistiche dell’organismo
architettonico e la sua valorizzazione funzionale, intesa come leva di sviluppo locale.
L’idea di recupero che si intende sviluppare dovrà essere il più possibile compatibile con gli odierni orientamenti di sviluppo “sostenibile”, legati alle
tematiche dell’eco-sostenibilità, della compatibilità e dell’efficienza energetica, così da lasciare all’edilizia storica, con specifici accorgimenti, la giusta
competitività e la possibilità di accogliere i diversi aspetti dell’ospitalità, della ricettività e della cultura, nel rispetto del vissuto storico di cui è testimone.
Di seguito verranno illustrati alcuni spunti metodologici per l’analisi dei diversi aspetti dell’edificio storico, in relazione al valore identitario dei luoghi, alla
tutela e alla salvaguardia dei caratteri architettonici - strutturali e decorativi, all’unitarietà della fabbrica e dei suoi elementi costitutivi, nonché riguardo alle
caratteristiche prestazionali degli organismi architettonici.
In particolare, circa le caratteristiche prestazionali degli edifici, si sottolinea come la trasformazione funzionale dei manufatti ed il loro eventuale nuovo
assetto distributivo ed impiantistico debbano avvalersi, nei limiti del possibile, sia degli opportuni adeguamenti normativi, in materia di standard
dimensionali e sicurezza, sia dei principi di minimo impatto, compatibilità e reversibilità degli interventi operabili.
Da tali presupposti, quindi, potranno essere tratte le prime linee d’indirizzo, utili sia come riferimento per le fasi di diagnostica e tutela degli immobili che
per lo sviluppo dell’idea progettuale in toto, intendendo con ciò la possibilità di comunicazione innovativa tra edificio e contesto storico, tra costruito
d’epoca ed innovazione tecnologica, tra potenzialità architettoniche ed opportunità funzionali.
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Tutela e recupero degli immobili storici
Il recupero e la rifunzionalizzazione degli immobili proposti saranno volti principalmente alla salvaguardia delle qualità storiche ed architettoniche degli
edifici, alla conservazione dell’integrità degli organismi architettonici, nel rispetto dei loro caratteri morfologici, tipologici e strutturali, nonché degli elementi
artistici e decorativi. Soluzioni, quindi, che sappiano guardare alla tutela delle connotazioni originali delle tipologie edilizie presenti, all’uso dei materiali
originari e tradizionali del luogo. Interventi integrati sugli spazi aperti che valorizzino l’identità del bene, anche in relazione alle caratteristiche del tessuto
urbano e dell’insediamento. Per la visitabilità e la fruibilità dell’intero complesso, scelte di percorsi e collegamenti che privilegino soluzioni in continuità con
il disegno storico, che vedano la riscoperta di percorsi integrati o a cielo aperto, nonché di eventuali presenze archeologiche. Uno spazio aperto
monumentale che possa, quindi, rientrare in relazione con il costruito, comunicando con esso.
Unitarietà, reversibilità e sostenibilità dell’intervento
L’idea di progetto punterà l’attenzione sull'unitarietà della fabbrica e dei suoi elementi costitutivi, sul recupero delle superfici, delle strutture in genere o
delle singole unità edilizie nel rispetto dell’organicità del complesso. Andranno considerati i principi di minimo intervento, compatibilità e reversibilità sulla
base di una progettazione attenta alle tematiche dell’ecosostenibilità e del risparmio energetico; così come la valutazione del grado di trasformabilità degli
edifici in relazione alle reali possibilità prestazionali degli involucri originari, secondo i principi di sicurezza e di efficienza energetica, di qualità e comfort
(termico, acustico, luminoso, ecc.), privilegiando l’utilizzo delle tecniche costruttive originarie già prevalenti nel monumento, così da garantire omogeneità
nel recupero dei singoli manufatti storici e, conseguentemente, dell’intero complesso.
Mantenimento delle consistenze e riconoscibilità delle tipologie architettoniche
Sarà preferito un approccio progettuale che garantisca la conservazione e la “riconoscibilità” dell’impianto originario, in considerazione delle
caratteristiche architettoniche-tipologiche presenti, codificate nella storia e nell’arte quali caratteri identitari del contesto urbano e naturale in cui si
inseriscono, prevedendo dunque interventi di minimo impatto, con la possibilità di valutare, dove possibile, l’introduzione in aggiunta all’esistente di sole
strutture leggere, removibili, in materiale eco-compatibile.
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Tecniche costruttive ed uso dei materiali
Nella scelta delle tecniche d'intervento - tradizionali e innovative - andrà comunque privilegiata la meno invasiva, la più reversibile e maggiormente
compatibile con i valori storici, tenendo conto dei requisiti di sicurezza, durabilità e compatibilità; sarà eventualmente preferibile un intervento minimo
iniziale che lasci la possibilità di una valutazione progressiva dei benefici, adottando successivamente soluzioni integrative o correttive.
Quando possibile, sarà utile optare per interventi reversibili, che possano essere rimossi e sostituiti con eventuali misure alternative, ritenute più
opportune, alla luce di nuove conoscenze acquisite in materia di innovazione tecnologica. Qualora non ci sia modo di condurre interventi totalmente
removibili, sarà preferibile lasciare la possibilità di loro rinnovamenti ed integrazioni.
Sarà di rilevante attenzione la valutazione delle caratteristiche dei materiali utilizzabili nel restauro (ed in particolare i nuovi materiali), nonché la
compatibilità con i materiali già in opera, anche in relazione ai loro comportamenti nel tempo.
Potrà realizzarsi una migliore valutazione delle azioni di recupero e dei benefici connessi, anche tenendo conto di eventuali effetti collaterali verificabili nel
tempo, attraverso opportune considerazioni, per quanto possibile preventive, sulla reversibilità ed il livello d’impatto degli interventi proposti.
Gli interventi, quindi, per quanto possibile, rispetteranno la concezione e le tecniche originarie della struttura, nonché le tracce di elementi significativi
stratificatesi nel corso della storia, lasciando comunque evidenza di tali testimonianze pregresse in modo da renderle riconoscibili dal restante organismo
architettonico. Gli interventi saranno il risultato di un progetto generale ed integrato, che dia il giusto peso ai diversi aspetti: architettonici, strutturali,
tecnologico-costruttivi, impiantistici, funzionali, ma anche agli aspetti storico-documentali e simbolici.
Sarà preferibile, per quanto possibile, la riparazione di elementi (strutturali e decorativi) originari, in luogo della loro sostituzione. Le modifiche e le
alterazioni acquisite dall’edificio nel corso della sua evoluzione storico-morfologica, potranno essere considerate, a meno che non compromettano i
requisiti di sicurezza, testimoni delle preesistenze storiche e quindi conservabili.
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Accessibilità e adattabilità
L’ipotesi progettuale dovrà coniugare il concetto di accessibilità con quello di visitabilità, che presuppone lo studio non solo dei collegamenti verticali e del
superamento dei dislivelli, ma anche dei percorsi orizzontali senza barriere, dei servizi e del comfort “abitativo” generale. La fruizione ampliata di un
edificio storico andrebbe coniugata in modo efficace con le istanze di conservazione del bene, soprattutto tenendo alta la qualità progettuale degli
adeguamenti.
La qualità progettuale verrà anche considerata in funzione degli interventi proposti per il superamento delle barriere architettoniche, e in tal senso si farà
riferimento al D.M. n. 236/89 (in attuazione alla legge n. 13/1989), che contiene indicazioni di tipo prestazionale, riferimenti prescrittivi e cogenti (ad
esempio dimensionamenti e caratteristiche per cabine ascensore; rampe, servizi igienici), con specifica dei concetti di accessibilità e visitabilità, Per
accessibilità si intende la possibilità, anche per persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, di raggiungere l’edificio e le sue singole
unità immobiliari e ambientali, di entrarvi agevolmente e di fruirne spazi e attrezzature in condizioni di adeguata sicurezza e autonomia. (art. 2 del D.M. 14
giugno 1989, n. 236). Per visitabilità si intende la possibilità, anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, di accedere
agli spazi di relazione e ad almeno un servizio igienico di ogni unità immobiliare.
L’integrazione di nuovi componenti in complessi edilizi esistenti pone, tra gli altri problemi, quello della compatibilità tra le caratteristiche architettoniche
dell’edificio e le caratteristiche dimensionali e configurative dei nuovi componenti da installare. A tal proposito, appare particolarmente significativo il
controllo, in fase di progetto, delle modifiche di aspetto indotte dall’applicazione di elementi tecnici e/o impiantistici sull’involucro architettonico.
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Interventi sulle superfici
Gli interventi di recupero delle superfici esterne ed interne saranno volti principalmente alla conservazione delle peculiarità dell’edificio storico. Al fine di
garantire l’opportuno standard qualitativo, la strutturazione dell’ipotesi progettuale dovrà tener conto di un’analisi degli elementi lapidei e non, oltre che
della letteratura tecnica di eventuali interventi già condotti sulle superfici architettoniche, nell’ottica di specifici trattamenti di pulitura, consolidamento,
protezione e incollaggio da esplicitare nelle fasi di progetto successive (livello definitivo ed esecutivo).
Interventi sulle strutture
Sarà opportuno che gli interventi sulle strutture (fondazioni, orizzontamenti e strutture verticali) considerino le peculiarità dell’edificio storico
(caratteristiche fisiche, costruttive e stato di conservazione) e siano orientati verso i principi di minimo intervento e monitoraggio in progress, assicurando
la compatibilità tra materiali che costituiscono l’edificio storico e quelli impiegati nell’intervento di restauro.
Nell’ambito delle possibilità d’intervento, l’eventuale rimozione di corpi incongrui rispetto all’assetto originario della struttura, richiederà un’attenta
valutazione, non solo dei caratteri edilizi ed architettonici degli elementi di volta in volta analizzati, ma anche del loro grado di “storicizzazione” nel
contesto della “fabbrica” in cui sono stati inseriti.
Dall’evoluzione storico-morfologica degli edifici, infatti, sarà possibile valutare sia ampliamenti nell’assetto fondamentale dell’opera che configurazioni
successive alla prima, pregevoli testimoni del gusto architettonico, dei materiali e delle tecniche costruttive tipiche di una determinata epoca e non di
impedimento alla lettura delle preesistenze storiche.
Soluzioni distributive
contempleranno: la leggibilità delle parti originarie dell'organismo edilizio; la percorribilità interna attraverso l’eventuale potenziamento del connettivo
(adeguamento alla normativa vigente); la compatibilità tecnica relativa all'inserimento, interno ed esterno, di collegamenti verticali meccanici e non
(ascensori e/o corpi scala, montacarichi e scale antincendio); l'eventuale rimozione delle parti incongrue.
Soluzioni impiantistiche
contempleranno: la compatibilità tecnica rispetto alle componenti impiantistiche e tecnologiche con il relativo adeguamento alla normativa vigente; la
minor compromissione delle apparecchiature murarie (strutture verticali) e, l’utilizzo, ove possibile, di tecnologie applicabili agli orizzontamenti; i principi di
minimo intervento, compatibilità e reversibilità.
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Ambito geografico
Centro Italia
Regione Toscana
Il Territorio di Firenze e le zone limitrofe
Firenze
Bologna
Firenze
Ascoli Piceno
Perugia
Roma
Provincia di Firenze
Firenze
LEGENDA
Il Comune di Firenze (limiti amministrativi)
Il Centro storico di Firenze
Il “Podere Colombaia”
16
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INVARIANTI PIANO STRUTTURALE - LEGENDA
Beni paesaggistici
D.M. gg/mm/aaaa (per l’area in questione: D.M. 05/11/1951)
D.M. 05/11/1951
Invarianti PTCP 1998
Art. 3 - Aree sensibili
Art. 10 - Ambiti di reperimento parchi
Art. 11 - Aree fragili
Art. 12 - Aree di protezione paesistica
Gli insediamenti
Il Nucleo Storico
I tessuti storici e di relazione con il paesaggio aperto
Immobile di Piazza San Felice
I fiumi e le valli
Il Nucleo Storico
I fiumi e le valli
Il paesaggio aperto
Zone con esclusiva o prevalente funzione agricola
Il paesaggio aperto
Piano Strutturale - tav. 2, INVARIANTI
Localizzazione del “Podere Colombaia”
17
PARMA
Liguria
BOLOGNA
GENOVA
Emilia Romagna
Emilia Romagna
A1
LA SPEZIA
Carrara
Massa
A12
Pistoia
Lucca 6
1
Firenze
LEGENDA
Empoli
Pisa
2
Gorgona
Prato
A11
Firenze
SS67
Livorno
SGC
RA3
Confini regionali
A1
Umbria
Arezzo
Rete autostradale (A) e/o Raccordi autostradali (RA)
Toscana
Mar Tirreno
5
SS326
Siena
Svincolo autostradale
SS1
RA1
Capraia
PERUGIA
A1
Elba
ROMA
Grosseto
3
Pianosa
Arcipelago
toscano
Montecristo
Strade principali: di Grande Comunicazione (SGC)
e/o Strade Statali (SS).
Linea ferroviaria principale
Piombino
4
Provincia di Firenze
SS1
Lazio
AEROPORTI TOSCANI:
1. Amerigo Vespucci, Firenze-Peretola (FI)
2. Galileo Galilei (PI)
3. Grosseto
4. Isola d’Elba (LI)
5. Siena
6. Lucca-Tessignano (LU)
Giglio
Giannutri
ROMA
PORTO PRINCIPALE TOSCANO:
Porto di Livorno
18
Principali collegamenti
Il “Podere Colombaia” si trova a circa 2 km dal centro di Firenze, ed è ben raggiungibile dal centro della città in auto, bus e anche a piedi con una
passeggiata di circa 30-45 minuti.
Firenze è ben collegata con il resto dell’Italia e con l’Europa essendo un importante snodo stradale e ferroviario: una buona rete di autostrade e strade
statali e regionali e la sua posizione centrale la rende inoltre facilmente accessibile, oltre che con l'auto, anche con il treno e l'aereo.
In auto
A1 Milano- Napoli (Autostrada del Sole)
A11 Firenze-Mare
SGC Firenze-Pisa-Livorno
In treno
Stazione Firenze Santa
Novella
È servita da:
Trenitalia - Freccia Rossa
Trenitalia - Freccia Argento
Treni Italo
In aereo
Maria
Stazione Firenze Campo di Marte
È servita da:
Trenitalia - Freccia Argento
Altre Stazioni:
Firenze Rifredi
Firenze Rovezzano
Aeroporto Amerigo Vespucci (Firenze
Peretola) dista 4 km dal centro città
copre tratte europee anche con compagnie
low cost
Aeroporto Internazionale Galilelo Galilei
(Pisa) dista circa 80 km dal centro di
Firenze.
Copre numerose tratte internazionali.
E' collegato a Firenze in 45/60 minuti sia a
mezzo ferrovia, con treni diretti Aeroporto
Galilei-Stazione FI SMN, sia con servizio
autobus.
L'Aeroporto di Pisa ha accesso diretto sia
alla superstrada che all'autostrada
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2.3 Tessuto socio-economico e principali attrattori turistico-culturali
Fin dal medioevo Firenze è uno dei più importanti centri culturali, commerciali, economici e finanziari.
Oggi, importante centro universitario e patrimonio dell'umanità UNESCO, è considerata il luogo d'origine del Rinascimento ed è universalmente
riconosciuta come una delle culle dell'arte e dell'architettura, nonché rinomata come una delle più belle città del mondo, grazie ai suoi numerosi monumenti
e musei - tra cui il Duomo, Santa Croce, gli Uffizi, Ponte Vecchio, Piazza della Signoria e Palazzo Pitti.
Vista l'enorme ricchezza artistica della città, il turismo culturale è molto forte: la sola Galleria degli Uffizi (il museo d'arte italiano più visitato e tra i più
famosi del mondo), stacca più di un milione e cinquecentomila biglietti all'anno a cui si affiancano gli altri importanti musei cittadini.
Il settore del turismo congressuale e fieristico (la fiera di Firenze si tiene nella Fortezza da Basso, nel Palazzo dei Congressi e nel Palazzo degli Affari)
ha conosciuto un grande incremento con la ristrutturazione del centro congressi nei primi anni novanta, e offre esposizioni, congressi, meeting, social
forum, concerti, e manifestazioni internazionali in ogni periodo dell'anno.
Firenze ha una grande tradizione nella moda, che la rende una delle più attive nel paese e non solo: molto importante è
l'industria dell'Alta moda, infatti la città vanta stilisti del calibro di Gucci, Ferragamo, Emilio Pucci, Roberto Cavalli e molti altri.
La città ha l'unico museo italiano dedicato alla moda, la Galleria del Costume, che traccia una storia dettagliata delle mode che si
sono susseguite nel tempo e una serie di eventi in varie location della città e in vari periodi dell’anno permettono di visitare i
luoghi dove vengono creati i prodotti di moda che hanno fatto e fanno tuttora la storia della città.
Dal punto di vita industriale il settore terziario la fa da
padrone favorito anche al fatto che Firenze è un importante
centro ferroviario e stradale: intorno al territorio comunale vi
trovano sede attività industriali meccaniche e meccaniche
specializzate, di illuminazione architettonica, chimiche,
cosmesi, chimiche-farmaceutiche, alimentare, della fotografia,
immagini e comunicazione, di orologeria, delle porcellane e
del mobile. Numerose sono le industrie tipografiche e
editoriali, con storiche case editrici.
La città è un importante centro di commercio, con attività ad alta specializzazione e molto diversificate:
il centro storico rappresenta un importante polo per lo shopping di ogni tipo: le boutique d'alta moda di Via
Tornabuoni, le oreficerie che dal XVII secolo occupano Ponte Vecchio, ai prodotti artigianali dei mercati e negozi
(molto sviluppati i negozi artigianali di prodotti in pelle).
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La città di Firenze si trova al centro di una conca
attraversata dal fiume Arno e circondata da colline.
Le zone pianeggianti dell’area metropolitana, che si
estendono
principalmente
verso
nord-ovest,
costituiscono un ambiente fortemente antropizzato
con presenza di estesi insediamenti recenti di
carattere residenziale e commerciale nella parte più
vicina al centro storico, e carattere industriale nella
parte più periferica. Viceversa, nella zona sud, in cui
le pendici delle colline si trovano immediatamente a
ridosso del centro storico, l’espansione urbanisticoedilizia è stata estremamente contenuta grazie alla
conformazione geografica stessa dell’area, e si sono
pertanto in parte mantenuti i caratteri agricoli che
caratterizzavano queste zone nei secoli passati.
Il compendio in oggetto è ubicato all’interno di
quest’area, e più precisamente lungo le pendici della
collina che sorge immediatamente a sud del centro
storico.
La zona in cui è situato l’immobile è una delle più
pregiate fra le sub-centrali e collinari della città di
Firenze.
In particolar modo, il connubio perfetto fra la sua
amena posizione immersa nel verde, all’interno della
zona collinare fiorentina e nel contempo la sua
vicinanza al centro storico cittadino la rendono
estremamente appetibile sia per attività di tipo
turistico-ricettivo
che
per
la
destinazione
residenziale.
Podere Colombaia
L.go
Enrico Fermi
Podere Colombaia
21
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Il compendio si trova a sud del centro storico
fiorentino, alle pendici delle colline ed a breve
distanza dal Piazzale Michelangelo.
Più precisamente, esso è ubicato al termine del
monumentale viale rettilineo che dal piazzale di
Porta Romana - ovvero dalle prime propaggini
del centro storico monumentale fiorentino conduce alla villa mediceo-lorenese del Poggio
Imperiale.
La posizione del compendio, pur non avendo
vedute dirette sui monumenti, è tuttavia
panoramica ed ariosa, grazie alla sua
collocazione a quota leggermente più alta
rispetto al centro storico.
L’ubicazione, leggermente collinare, si può
quindi a buon diritto definire estremamente
piacevole: il compendio è infatti circondato da
ampie e ben tenute zone a verde, pur essendo
ubicato a pochi passi dai principali monumenti.
Grazie alla posizione leggermente decentrata,
inoltre, la zona non è gravata dal continuo e
massiccio transito di turisti che interessa invece
le zone più centrali in ogni mese dell’anno, pur
rimanendo comunque una zona dotata di elevate
e pregevoli attrattive grazie alle caratteristiche
sopra citate.
La presenza delle strutture per l’istruzione
ubicate nel corpo principale del compendio ovvero nella Villa del Poggio Imperiale garantisce inoltre che vi siano discreti
collegamenti con i mezzi pubblici.
Podere Colombaia
L.go
Enrico Fermi
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3. Immobili
3.1 Inquadramento catastale
Riferimenti
Comune di Firenze
Sezione
Unica
Catasto
NCT
Foglio 135 mappale 93, 94, 95, 323,
324, 468, 469.
NCEU
Foglio 135 mappale 93, 94 graffata
con part. 323 e 324, 95 sub. 1-4-5.
Intestatario
Demanio Pubblico dello Stato
INDIVIDUAZIONE DEL BENE
su estratto di mappa catastale
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3. Immobili
I beni sono parte integrante del più ampio complesso demaniale denominato “Villa del Poggio Imperiale” di antica formazione; esso è composto dalla villa
mediceo-lorenese di Poggio Imperiale, da alcuni poderi limitrofi ad essa e da appezzamenti di terreni agricoli. Il complesso della villa mediceo-lorenese del
Poggio Imperiale è situato ad un chilometro dalle antiche mura, in posizione ideale per una residenza estiva, perché, pur trovandosi in campagna, è assai
prossima alla città. Era consuetudine nell’antichità costruire le ville residenziali su strutture preesistenti più antiche, per motivi di convenienza e per ragioni
ambientali: la posizione particolarmente felice del complesso che poi divenne l’attuale compendio del Poggio Imperiale era già stata individuata nel
medioevo. L’edificio principale sorgeva infatti già come “casa da signore” nel 1427, quando per la prima volta fu denunciata al catasto fiorentino da Jacopo
di Pietro Baroncelli, che ne fu il primo proprietario e le dette il suo nome. A quei tempi alla “casa” risultano annessi tre poderi nel popolo di S. Felice a Ema.
Descrizione generale
Il complesso è costituito dal fabbricato colonico principale, da un annesso adiacente al corpo di fabbrica principale, da un secondo annesso ubicato poco
distante, e da terreni agricoli che circondano i suddetti fabbricati. I fabbricati si trovano tutti nella parte più a monte del compendio, in prossimità della Villa
del Poggio Imperiale; da qui, i terreni digradano verso valle, in direzione del centro storico di Firenze.
Cartolina di fine Ottocento con veduta del Viale di Poggio Imperiale, che fu realizzato nel 1620 circa.
A destra ed a sinistra sono visibili i cancelli di accesso ai terreni agricoli che fanno parte del compendio
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3. Immobili
1. Descrizione dei fabbricati ex colonici non riconvertiti
NCT: Foglio 135 mappale
93, 94, 323, 324, 468
NCEU: Foglio 135
mappale 93, 94 graffata
con part. 323 e 324
Fabbricato principale (“A”)
Il fabbricato principale è costituito da un edificio colonico di antica edificazione che si sviluppa su due piani fuori terra oltre un locale cantina al piano
interrato e una torre colombaia che si sviluppa su due piani. Il fronte principale dell’edificio (fronte ovest) affaccia sulla corte interna, il lato sud affaccia sulla
pubblica via, il lato nord affaccia verso il giardino, a poca distanza da uno degli annessi, mentre il lato est non ha affacci verso l’esterno, in quanto è
adiacente al fabbricato limitrofo. Al piano terreno l’accesso avviene da una loggia dalla quale si accede a locali originariamente con funzioni rurali. Sul lato
nord si trovano poi la porcilaia ed un’altra loggia che aveva prevalente funzione di ricovero delle attrezzature agricole. Da uno dei locali posti al piano terreno
si accede alla sottostante cantina, costituita da un unico vano. Al primo piano si trovano i locali un tempo adibiti ad abitazione del fattore, costituiti da stanze
ampie ed ariose, tutte dotate di finestrature verso l’esterno ad eccezione del vano posto in posizione centrale, dove avviene lo sbarco della scala, la quale
presenta andamento regolare ed agevole percorribilità. Da qui parte un’altra scala che invece si sviluppa in un’unica rampa piuttosto stretta e molto ripida,
non agevole da percorrere. Essa conduce al secondo piano, costituito da un unico vano di dimensioni piuttosto ampie posto all’interno della torretta
colombaria che contraddistingue il fabbricato. Immediatamente sopra tale locale, c’è poi altro vano ad esso soprastante - ovvero la colombaia propriamente
detta - attualmente non dotato di scala di collegamento (l’accesso può avvenire unicamente tramite una piccola botola). Il fabbricato presenta struttura
portante in muratura, con presenza di volte a crociera al piano terreno. La copertura è di tipo tradizionale, con struttura portante in legno e manto in coppi e
tegole. La finitura muraria sia interna che esterna è prevalentemente ad intonaco civile. La pavimentazione è realizzata prevalentemente con pianelle di
cotto, con presenza di zone in pietra e battuto di cemento per alcuni locali al piano terra e di alcuni pavimenti in ceramica al piano primo.
Annesso rurale (“B”)
Il primo dei due annessi è un fabbricato in muratura portante con copertura di tipo tradizionale a capanna costituito da un unico ampio vano con annessa
porcilaia, ubicato a pochi metri dal fabbricato principale. Tale edificio, che si eleva su un solo piano fuori terra, presenta tuttora i caratteri originari di annesso
agricolo, ed è privo di particolari finiture.
Annesso rurale (“C”)
Il secondo annesso agricolo è posizionato ad una quarantina di metri dal fabbricato principale, più o meno al centro dell’appezzamento di terreno agricolo.
Anche in questo caso si tratta di un fabbricato in muratura portante di un solo piano fuori terra, costituito da un unico ampio vano con copertura di tipo
tradizionale a capanna parzialmente crollata e con presenza di un possente contrafforte sul lato sud-est dell’edificio. Come il primo annesso, anche tale
edificio presenta tuttora i caratteri originari di annesso agricolo, ed è privo di particolari finiture.
Terreni
I terreni sono costituiti da ampi appezzamenti per una superficie complessiva pari a poco più di due ettari, posti ad est del viale del Poggio Imperiale. Lungo
il lato sud, essi sono delimitati da muri di forma semicircolare che definiscono l’impianto seicentesco del piazzale del Poggio Imperiale. Da qui i terreni si
sviluppano verso nord lungo il viale, costituendo un’ampia area a verde che di fatto separa il complesso del Poggio Imperiale dal centro abitato di Firenze.
La vegetazione presente è di tipo autoctono, con prevalenza di olivi e piante da frutto.
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3. Immobili
3.2 Caratteristiche degli edifici PORZIONE 1: fabbricati ex colonici non riconvertiti
(partt. 93-94-323-324-468)
DETTAGLIO DELLE SUPERFICI (si riportano le superfici indicative calcolate su file dwg)
93, 94, 323, 324, 468
NCEU: Foglio 135
con part. 323 e 324
PORZIONE 1
PORZIONE 2
A completamento delle informazioni tecniche fornite, su specifica richiesta
saranno resi disponibili file dwg relativi ai rilievi geometrici effettuati nel
2011 per la “porzione 1” del bene comprendente anche gli annessi rurali.
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3. Immobili
3.2 Caratteristiche degli edifici PORZIONE 1: fabbricati ex colonici non riconvertiti
(partt. 94-93-323-324-468)
93, 94, 323, 324, 468
NCEU: Foglio 135
con part. 323 e 324
LEGITTIMITA’ URBANISTICA E EDILIZIA PORZIONE 1
Per quanto riguarda i fabbricati denominati “PORZIONE 1”, all’archivio del Comune di
Firenze non sono state reperite licenze o concessioni edilizie relative alla costruzione degli
stessi, in quanto essi sono stati realizzati ben prima dell’entrata in vigore del primo
strumento urbanistico comunale.
Successivamente, dalla documentazione agli atti d’ufficio non risulta che siano state
eseguite opere soggette ad atti edilizio-urbanistici autorizzativi, pertanto essi risultano
conformi dal punto di vista urbanistico ed edilizio.
Per quanto riguarda le aree scoperte di pertinenza, nel 2013 sono stati effettuati dalla
Direzione Regionale Toscana e Umbria dell’Agenzia del Demanio interventi di somma
urgenza finalizzati alla messa in sicurezza di porzione del muro perimetrale che si
affaccia sul piazzale del Poggio Imperiale, del quale è stato effettuato il parziale
smontaggio con accantonamento del materiale, demandando la successiva ricostruzione
del muro ed il progetto definitivo di restauro agli interventi di riqualificazione complessiva
del compendio.
Pertanto gli interventi di valorizzazione dovranno prevedere la definizione di quanto
sopra indicato e la conseguente ricostruzione del suddetto muro perimetrale con il
materiale preesistente, accantonato in loco.
PORZIONE 1
PORZIONE 2
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3. Immobili
95, 469
NCEU: Foglio 135
mappale 95 sub. 1-4-5
2. Descrizione dei fabbricati riconvertiti ad uso civile (ex ristorante e civile abitazione)
Ad est degli ambienti descritti nel paragrafo precedente si trova una porzione di fabbricato che è stata oggetti di interventi di riconversione ad uso civile.
Tali ambienti si sviluppano al piano terreno ed interrato per la porzione che era utilizzata come attività di ristorazione, mentre al piano primo e sottotetto si
sviluppano gli ambienti con destinazione a civile abitazione. Si evidenzia che in tali beni sono state effettuate dai precedenti utilizzatori opere non
conformi dal punto di vista urbanistico ed edilizio, e che tali difformità dovranno essere sanate a cura e spese del concessionario. Lo stato
legittimo è costituito dal Permesso di costruire n. 14/2007 consultabile presso gli uffici della D.R. Toscana e Umbria dell’agenzia del Demanio
previo appuntamento o presso gli Uffici Comunali.
Piano terreno (ex ristorante)
Gli ambienti sono costituiti da alcuni locali adibiti a cucina o funzionali ad essa, da alcuni spazi che ospitano gli ambienti aperti al pubblico (sale e servizi
igienici), oltre ad un locale al piano interrato e agli spazi esterni di pertinenza Lo stato di conservazione appare discreto per le strutture, mentre le finiture e
l’impiantistica si trovano in cattive condizioni ed in alcuni casi risultano anche parzialmente asportate.
Piano primo (appartamento per civile abitazione)
Da un portoncino posto al piano terreno si accede, attraverso una scala che conduce al piano superiore, ad un’ampia unità immobiliare a destinazione
residenziale, costituita da numerosi locali al piano primo e da alcuni ambienti realizzati nel sottotetto. Lo stato di conservazione appare discreto sia per le
strutture che per le finiture e l’impiantistica.
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3. Immobili
3.2 Caratteristiche degli edifici PORZIONE 2: Fabbricati riconvertiti ad uso civile
95, 469
NCEU: Foglio 135
(part. 95 e 469)
DETTAGLIO DELLE SUPERFICI (si riportano le superfici indicative calcolate su planimetria catastale)
RISTORANTE
Piano terreno
superficie lorda
mq 306 (*) circa
(*) oltre veranda (144 mq circa) e area scoperta di pertinenza
Piano interrato
superficie lorda
mq 32 circa
APPARTAMENTO
Piano primo
superficie lorda
mq 202 (*) circa
(*) oltre terrazza (30 mq circa)
Piano sottotetto
superficie lorda
mq 59 circa
PORZIONE 2
ristorante
PORZIONE 1
appartamento
TOTALI EDIFICIO
Superficie lorda mq 599 circa oltre veranda, terrazza e aree scoperte
Si evidenzia che in tali beni sono state effettuate dai precedenti utilizzatori opere
non conformi dal punto di vista urbanistico ed edilizio, e che tali difformità
dovranno essere sanate a cura e spese del concessionario. Lo stato legittimo è
costituito dal Permesso di costruire n. 14/2007 consultabile presso gli uffici della
D.R. Toscana e Umbria dell’agenzia del Demanio previo appuntamento o presso
gli Uffici Comunali.
Si rileva inoltre la presenza di una tettoia esterna non presente al catasto né negli
elaborati grafici e che dovrà essere eliminata, e di un piccolo manufatto
(presumibilmente un volume tecnico) accessibile dal resede di pertinenza,
all’attualità coperto da vegetazione, non presente al catasto né negli elaborati
grafici e che dovrà essere regolarizzato o - se ciò non risulti possibile - eliminato.
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3. Immobili
95, 469
NCEU: Foglio 135
(part. 95 e 469)
I fabbricati denominati “PORZIONE 2” sono stati oggetto di numerosi interventi edilizi.
All’archivio del Comune di Firenze sono state reperiti i seguenti atti:
- Concessione edilizia n. 1416/1981 (Pratica busta n. 1956/80);
- Autorizzazione edilizia n. 5645/1981 (Pratica busta n. 1370/81);
- Art. 26 n. 2174/1993;
- Pratica n. 75/1998.
- Abuso n. 724/2001;
- Concessione edilizia in sanatoria con opere di completamento n. 623/2004 (Pratica busta n.
3699/2003);
- Permesso di costruire in sanatoria n. 237/2005 (pratica busta n. 2078/2005) - Variante alla
Concessione n. 623/2004;
- Permesso di costruire n. 15/2007 (Pratica n. 6398/2005) - Variante n. 2 alla Concessione n.
623/2004;
- Permesso di costruire n. 14/2007 (Pratica n. 2103/2006) - Variante n. 3 alla Concessione n.
623/2004
- Abuso 1173/2005 (Ordinanza n. 80 del 2007 di ultimazione delle opere);
- SCIA telematica pratica busta n. 4587/2012.
PORZIONE 2
ristorante
PORZIONE 1
appartamento
Poiché lo stato di fatto risulta in parte differente rispetto all’ultimo atto legittimo
costituito dal Permesso di Costruire n. 14/2007 (Variante n. 3 alla concessione n.
623/2004) tali difformità dovranno essere sanate a cura e spese del concessionario.
Il Permesso di costruire n. 14/2007 è consultabile presso gli uffici della D.R.
Toscana e Umbria dell’agenzia del Demanio previo appuntamento o presso gli Uffici
Comunali.
I beni che costituiscono la porzione 2 risultano pertanto non conformi dal punto di vista
edilizio e urbanistico.
I progetti per il recupero del complesso dovranno quindi prevedere la presentazione
agli Enti competenti di pratiche finalizzate all’ottenimento di titoli abilitativi edilizi a
sanatoria delle opere non legittimate, o la demolizione delle stesse.
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3. Immobili
95, 469
NCEU: Foglio 135
(part. 95 e 469)
Di seguito si riassumono sinteticamente i principali punti in cui lo stato di fatto risulta differire dall’ultimo atto abilitativo presentato e
legittimato, costituito dal Permesso di Costruire n. 14/2007 (consultabile all’Archivio del Comune di Firenze o presso la D.R. Toscana e Umbria
dell’Agenzia del Demanio previo appuntamento):
Si precisa che, poiché gli elaborati grafici del suddetto atto abilitativo risultano tra le altre cose differenti tra loro nelle varie versioni presentate
rispettivamente al Comune di Firenze per la pratica edilizia, alla Soprintendenza per l’autorizzazione paesaggistica e alla Soprintendenza per
interventi su edificio vincolato, si riportano le prescrizioni più restrittive:
- Regolarizzazione della veranda, con eliminazione della chiusura della stessa mediante rimozione degli infissi in alluminio e vetro; per tale chiusura il
Comune inoltre prescriveva la presentazione di separata richiesta di struttura temporanea;
- regolarizzazione delle difformità rilevabili nelle sistemazioni esterne: terrazzamenti e pavimentazione delle aree esterne, percorsi, scale, finiture e
materiali;
- regolarizzazione delle difformità rilevabili nella distribuzione interna, con particolare riferimento alla zona dei servizi igienici ed alle partizioni interne;
- demolizione di porzione della terrazza posta al piano primo e pertinenziale dell’appartamento;
-regolarizzazione del manufatto definito come “deposito acque esterno”;.
Inoltre:
- poiché il sub. 1, attualmente accatastato come unità edilizia autonoma di categoria C2, risulta invece parte integrante del limitrofo sub. 5 (di categoria
C/1), e non risulta presente all’archivio del Comune di Firenze alcuna pratica per la fusione delle due unità immobiliari, si ritiene che per tale difformità
debba essere presentata specifica istanza di sanatoria;
- risulta inoltre completamente priva di titolo la grande tettoia attualmente presente in adiacenza alla veranda tergale e soprastante porzione delle aree di
pertinenza, non rappresentata graficamente, la quale quindi dovrà essere smantellata.
Per quanto riguarda la SCIA telematica pratica busta n. 4587/2012, essa è relativa all’ampliamento della superficie dell’attività ma risulta non corredata da
alcuno degli allegati obbligatori, pertanto essa risulta a tutti gli effetti priva di validità.
Si attesta inoltre anche la non conformità catastale dei beni sia per quanto riguarda la distribuzione degli spazi, sia perché, come sopra evidenziato, il
sub. 1, attualmente accatastato come unità edilizia autonoma risulta invece costituire parte integrante del limitrofo sub. 5.
Si ribadisce quindi che i beni che costituiscono la porzione 2 risultano non conformi dal punto di vista edilizio e urbanistico, pertanto i progetti per il
recupero del complesso dovranno prevedere la presentazione agli Enti competenti di pratiche finalizzate all’ottenimento di titoli abilitativi
edilizi a sanatoria delle opere non legittimate, o la demolizione delle stesse.
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3. Immobili
3.2 Caratteristiche degli edifici - Planimetria catastale part. 94-323-324
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3. Immobili
3.2 Caratteristiche degli edifici - Planimetria catastale part. 93
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3. Immobili
3.2 Caratteristiche degli edifici - Planimetria catastale part. 95 sub. 1 e sub. 5
SUB. 1
Si dà atto che le presenti planimetrie catastali risultano
non esattamente corrispondenti con lo stato dei luoghi
a seguito di modifiche intervenute successivamente alla
loro presentazione in catasto (vedere il punto relativo
alla “Legittimità edilizia e urbanistica”)
SUB. 5
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3. Immobili
3.2 Caratteristiche degli edifici - Planimetria catastale part. 95 sub. 4
Si dà atto che le presenti planimetrie catastali risultano
non esattamente corrispondenti con lo stato dei luoghi
a seguito di modifiche intervenute successivamente alla
loro presentazione in catasto (vedere il punto relativo
alla “Legittimità edilizia e urbanistica”)
SUB. 4
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3. Immobili
3.2 Caratteristiche degli edifici - Vista del prospetto che si affaccia sull’aia
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3. Immobili
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - Il contesto urbano
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3. Immobili
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - Viste da Largo Enrico Fermi
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3. Immobili
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - Viste esterne
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3. Immobili
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - Viste esterne
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3. Immobili
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - Viste interne ristorante
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3. Immobili
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - Viste interne appartamento
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3. Immobili
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - Viste interne della porzione rurale e veduta dal secondo piano
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3. Immobili
3.4 Rilevanza storico-artistica
Documenti di tutela
Villa del Poggio Imperiale, e “Podere Colombaia” che ne fa parte, è
dichiarata di particolare interesse storico artistico e tutelato ai sensi del
R.D. n.1089/1939 e ss.mm..
Nel 1960 il complesso viene iscritto tra i beni appartenenti al Demanio
pubblico dello Stato ramo Storico - Artistico soggetto al D.Lgs. n.
42/2004.
E’ in corso la verifica di interesse storico-artistico da parte della
competente Soprintendenza.
Altri Vincoli
Vincolo Paesaggistico (ex L. n.1497/39)
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3. Immobili
Normativa regionale di riferimento
L.R. per il Governo del Territorio, 10 novembre 2014 n. 65 (B.U.R.T. n. 53, parte prima, del 12 novembre 2014)
L.R. per il Turismo, 23 marzo 2000 n. 42 (Testo Unico sul Turismo) modificata dalle LL.RR. n. 14/2005, n. 65/2010 e n. 74/2012 (Testo Unico Coordinato
delle L.R. 42/2000, 14/2005, 65/2010 e 74/2012).
Strumenti di pianificazione regionale
Piano di Indirizzo Territoriale (PIT)
Approvato dal Consiglio regionale il 24 luglio 2007 con delibera n. 72 e pubblicato sul Burt n. 42 del 17 ottobre 2007.
Piano di indirizzo territoriale con valenza di piano paesaggistico: integrazione del piano di indirizzo territoriale (PIT) con valenza di piano paesaggistico,
atto approvato con Deliberazione Consiglio Regionale 27 marzo 2015, n.37 (Atto di integrazione del piano di indirizzo territoriale PIT con valenza di piano
paesaggistico. Approvazione ai sensi dell'articolo 19 della legge regionale 10 novembre 2014, n. 65)
Strumenti di pianificazione provinciale
Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP)
approvato nel 1998, ai sensi della L.R. 5/95
Variante di adeguamento del Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP)
adottata con Deliberazione del C.P. n. 29 del 20/02/2012 approvata ai sensi dell’art. 17 della L.R. n. 1/2005 con Deliberazione del C.P. n. 1 del
10/01/2013.
continua
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3. Immobili
segue
Nuova pianificazione comunale
Piano Strutturale (PS)
Approvato con deliberazione del C.C. n. 2011/C/00036 del 22.06.2011 (pubblicazione sul BURT n. 31 del 03.08.2011)
Variante al Piano Strutturale (PS)
Avvio del procedimento di formazione con Deliberazione della Giunta Comunale 2013/G/00017 (Proposta n. 2013/00028)
Con deliberazione n. 2014/C/00013 del 25.03.2014 il Consiglio comunale ha adottato la variante al Piano Strutturale ai sensi della LR 1/2005
contestualmente all’adozione del primo Regolamento Urbanistico.
In data 02.04.2015 il Consiglio Comunale ha approvato il Regolamento Urbanistico e la contestuale variante al Piano Strutturale (LR 1/2005, art. 17). Il
Consiglio ha altresì concluso il processo decisionale VAS (LR 10/2010, art. 27).
Regolamento Urbanistico (RU)
Avvio del procedimento di formazione con Deliberazione della Giunta Comunale 2013/G/00017 (Proposta n. 2013/00028)
Con deliberazione n. 2014/C/00013 del 25.03.2014 il Consiglio comunale ha adottato la variante al Piano Strutturale ai sensi della LR 1/2005
contestualmente all’adozione del primo Regolamento Urbanistico.
In data 02.04.2015 il Consiglio Comunale ha approvato il Regolamento Urbanistico e la contestuale variante al Piano Strutturale (LR 1/2005, art. 17). Il
Consiglio ha altresì concluso il processo decisionale VAS (LR 10/2010, art. 27) Valutazione Ambientale Strategica - Rapporto ambientale che era stata
adottata con deliberazione n. 2011/C/00036 del 22 giugno 2011 ai sensi della L.R. n.10. del 12 febbraio 2010
Regolamento Edilizio (RE):
Approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale nr. 42/2015 ed efficace dal 20 luglio 2015.
Altri strumenti di pianificazione e/o programmazione
Patto per lo Sviluppo Locale (PASL)
Sottoscritto l'11 aprile 2007 da Regione Toscana, Provincia e Comune di Firenze.
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3. Immobili
Estratto del Regolamento Urbanistico approvato nel 2015
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3. Immobili
REGOLAMENTO URBANISTICO del Comune di Firenze approvato con Deliberazione CC 2015/C/0025 del 2.4.2015
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE (N.T.A.), estratto
Art.61 - sub-sistema della collina coltivata
1. Definizione e generalità. Sono le parti di territorio individuate nel Piano Strutturale quale sub -sistema della collina coltivata prevalentemente
interessate dall’invariante strutturale “il paesaggio aperto” caratterizzate dalla prevalenza della coltivazione dell’olivo che in alcune porzioni di
territorio mantiene l’assetto agricolo storico dell’oliveto terrazzato, con pochi inserti di vite e seminativo. Attualmente l’agricoltura ha un ruolo
produttivo marginale rispetto a quello di presidio paesaggistico. Fa parte del sub -sistema porzione dell’Area Naturale Protetta di Interesse Locale
(ANPIL) del torrente Mensola. Obiettivo prioritario è quello di promuovere la conservazione e la qualificazione dell’assetto esistente favorendo la
permanenza e la valorizzazione dell’attività produttiva agricola ed in particolare della coltivazione dell’olivo come presidio della tradizione fiorentina,
opportunamente associati alle attività integrative del reddito agricolo (turismo rurale, ricreativo ed escursionistico, didattica); garantire e potenziare le
caratteristiche di naturalità e le fondamentali funzioni ambientali sia sotto il profilo climatico che della regimazione idraulica, nonché per la tutela della
biodiversità.
2. Disciplina degli interventi edilizi sugli edifici. All’interno del sub -sistema, individuati con apposita grafia nella tavola “Disciplina del suolo e degli
insediamenti” del Regolamento Urbanistico in scala 1:2000, sono presenti:
- emergenze di valore storico-architettonico;
- emergenze di interesse documentale del moderno;
- edifici singoli o aggregati di interesse documentale;
- edificato recente.
Gli interventi consentiti in relazione alla classificazione, diversi dalla ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione, sono soggetti alle
limitazioni riportate in tabella (vedere pag. successiva).
È ammessa la demolizione senza ricostruzione di superfetazioni e, per l’edificato recente, la demolizione senza ricostruzione di porzioni dell’edificio,
per migliorarne la fruizione. In entrambi i casi non è ammesso il recupero della relativa SUL.
Per l'edificato recente non presente al 1942 è ammesso l'intervento di rialzamento del sottotetto al fine di renderlo abitabile e l'ampliamento per la
realizzazione di servizi igienici dove deficitari.
La demolizione con ricostruzione è ammessa esclusivamente per l’edificato recente a condizione che:
- non interessi edifici già presenti al 1942 che presentano elementi di interesse documentale;
- non produca fattori di impoverimento ecologico riducendo la superficie permeabile, le alberature e le sistemazioni vegetali;
- non comporti incremento di VL, SUL e Sc esistenti.
Gli interventi di trasformazione che modificano lo sky -line esistente devono essere oggetto di verifica del corretto inserimento avendo come
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riferimento i punti di belvedere e la buffer zone delle ville medicee individuati nella tavola "Tutele" del Piano Strutturale.
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3. Immobili
Estratto N.T.A. del Reg. Urbanistico del Comune di Firenze - segue
3. Disciplina degli interventi su aree/edifici a destinazione agricola.
Negli edifici ed aree aventi destinazione agricola sono escluse:
- la realizzazione di ogni tipologia di annessi di cui al Regolamento
Regionale DPGR 5/R/2007, ad eccezione dei manufatti precari di cui
all’art.41 comma 8 della LR1/2005 da realizzare, tramite PAPMAA, con
le modalità di cui all’art.7 del Regolamento DPGR 5/R/2007 ;
- la realizzazione di nuovi edifici per residenza agricola.
Sono sempre ammessi:
- il riutilizzo di edifici esistenti per la residenza agricola e per le attività
connesse alla destinazione agricola come elencate all’art.19;
- la realizzazione di serre temporanee e serre con copertura stagionale
di cui all’art.41 comma 8 della LR 1/2005 con le modalità di cui all’art.8
del Regolamento DPGR 5/R/2007;
- la realizzazione di manufatti precari di cui all’art.41 comma 8 della
LR1/2005 da realizzare, tramite PAPMAA, con le modalità di cui
all’art.7 del Regolamento DPGR 5/R/2007.
4. Disciplina degli usi.
È escluso l’insediamento di usi industriali e artigianali comprensivi delle attività commerciali all’ingrosso e depositi, commercio in medie strutture di
vendita, depositi a cielo aperto ad eccezione di specifiche previsioni contenute nelle schede norma, di cui all'art.77 delle presenti norme. Il cambiamento
di destinazione d’uso dalla destinazione agricola è ammesso esclusivamente alle condizioni stabilite all’art.45, ferme restando le limitazioni di cui agli
artt.41 e 42 della LR 1/2005.
4.1 Usi soggetti a verifica. La permanenza delle attività industriali e artigianali, commerciali e direzionali comprensive dei servizi privati legittimamente
insediate è ammessa a condizione che gli interventi:
-non producano fattori di impoverimento ecologico riducendo la superficie permeabile, le alberature e le sistemazioni vegetali;
-non comportino incremento della SUL esistente, salvo l’incremento una - tantum per le attrezzature private di uso pubblico di cui all’art.43 ed il recupero
di SUL tramite ottimizzazione di cui all'art.13 comma 8 ;
- operino interventi di mitigazione attraverso la realizzazione di schermature naturali quali quinte arboree, recinzioni corredate di siepi, ecc.
continua
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3. Immobili
Estratto N.T.A. del Regolamento Urbanistico del Comune di Firenze - segue
5. Disciplina degli interventi sugli spazi aperti.
Gli interventi sugli spazi aperti privati sono disciplinati dall’art.15 con le limitazioni specifiche di cui ai commi 2 e 6 del presente articolo.
6. Norme comuni di tutela del paesaggio storico rurale e della rete ecologica.
Al fine di mantenere integre le caratteristiche peculiari della collina fiorentina le trasformazioni territoriali consentite devono perseguire il mantenimento e la tutela degli
elementi di valore del paesaggio storico oltre che le funzioni di connessione ecologica costituiti da:
- gli argini costruiti o naturalizzati e ogni altra sistemazione inerente il paesaggio fluviale;
- la tessitura agraria tradizionale anche relittuale;
- la rete delle strade vicinali (viabilità storica e percorsi storici di matrice rurale) avendo come riferimento il catasto di impianto;
- l’insieme dei manufatti e delle sistemazioni che costituiscono gli elementi del 99 documento sottoscritto digitalmente ai sensi della normativa vigente paesaggio storico
(muri a retta e di cinta, cippi miliari, edicole votive, siepi e filari alberati, rete idraulico -agraria);
- il reticolo idrografico minore, le pozze e gli specchi d'acqua e le formazioni boschive;
-gli ambiti della vegetazione di ripa quali habitat da conservare ai fini del mantenimento delle biodiversità.
Non sono pertanto consentiti: - l’installazione di impianti solari termici e fotovoltaici compresi i "campi fotovoltaici"; - l’interruzione delle strade vicinali con recinzioni e
cancellate che impediscano la libera circolazione di pedoni e ciclisti; nel caso di eventuali comprovate necessità di spostamento del tracciato, per motivi di sicurezza o
norme speciali, deve essere garantito il collegamento attraverso la realizzazione di un tracciato alternativo che mantenga la percorribilità originaria senza comportare
fratture nelle strutture consolidate del paesaggio agrario. Per gli interventi di manutenzione delle strade vicinali o per la realizzazione di nuovi tratti è prescritto l’impiego
dei materiali e delle tecniche costruttive tradizionali. La sede stradale, ove non già asfaltata, deve conservare il fondo bianco. Per particolari e documentate esigenze
prestazionali essa può essere pavimentata con terre stabilizzate che utilizzino l’inerte tipico dei luoghi. Il drenaggio delle acque meteoriche è assolto da canalette
trasversali alla carreggiata e/o da fossette laterali parallele al percorso; - la realizzazione di recinzioni anche con rete a maglia sciolta, ad eccezione di comprovati motivi
di sicurezza relazionati agli usi e/o norme speciali; - la realizzazione di passi carrabili che comportino il taglio dei muri tradizionali esistenti salvo casi di documentate
esigenze non altrimenti risolvibili solo in corrispondenza di spazi liberi o comunque privi di alberature di alto fusto di pregio; - interventi sulla vegetazione ripariale e sugli
ecosistemi fluviali in contrasto con la DCR 155/1997. Eventuali interventi in tale contesto devono garantire la continuità longitudinale e trasversale della rete anche
attraverso interventi con tecniche di ingegneria naturalistica; - interventi di eliminazione degli elementi vegetali lineari (siepi, siepi alberate, vegetazione ripariale) e
puntuali (piccoli nuclei forestali, grandi alberi camporili, piccoli laghetti e pozze); - interventi di sbancamento di terreno in aderenza ad edifici esistenti. Sono ammesse: la realizzazione di piscine, campi gioco e parcheggi di superficie in area contigua agli edifici a condizione che venga dimostrato il corretto inserimento dei manufatti e
garantita la loro accessorietà e la permeabilità delle aree; - la realizzazione di strade bianche o con fondo naturale stabilizzato limitatamente alla necessità di servire
adeguatamente il fondo agricolo, nei soli casi in cui sia dimostrata l’assenza di idonea accessibilità per i mezzi agricoli adottando profili plano altimetrici e materiali
compatibili con il contesto; - le strutture per la cartellonistica e la segnaletica non indispensabile per la sicurezza stradale purché non intercettino le visuali panoramiche
che si aprono verso le aree a maggiore intervisibilità e le emergenze di valore 100 documento sottoscritto digitalmente ai sensi della normativa vigente storico architettonico; - l’installazione di barriere antirumore purché realizzate con soluzioni tecnologiche innovative, che consentano di minimizzare l’interferenza visiva con il
valore estetico -percettivo del vincolo, garantendo altresì l’ottimizzazione delle prestazioni antirumore; - le escavazioni di pietre ornamentali nell'ambito delle cave
storiche definite dal PRAER e riportate nella tavola Vincoli del PS esclusivamente per operazioni di restauro così come stabilito dall'art.10.9 del PS. È ammessa
l'estrazione dei soli quantitativi necessari alla realizzazione dei manufatti per il restauro con eventuali maggiorazione, autorizzate dalla Soprintendenza, di pezzi da
magazzino per eventuali integrazioni successive.
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4. Strumenti e iter di Valorizzazione
4.1 La concessione di valorizzazione (art. 3-bis D. L. n. 351/2001 conv. dalla L. n. 410/2001 e ss. m. i.)
La concessione di valorizzazione è uno strumento di partenariato pubblico-privato che consente di sviluppare e valorizzare il patrimonio immobiliare
pubblico, attraverso l’assegnazione a primari operatori privati del diritto di utilizzare gli immobili a fini economici per un periodo determinato di tempo, a
fronte della loro riqualificazione, riconversione funzionale e manutenzione ordinaria e straordinaria.
Attraverso lo strumento della concessione, l’investitore privato non grava il proprio business plan dei costi per l’acquisto degli immobili che rimangono di
proprietà pubblica, mentre lo Stato, oltre ad incassare un canone per l’intera durata della concessione, risparmia gli oneri improduttivi di vigilanza,custodia,
messa in sicurezza, manutenzione e riattiva nel contempo circuiti virtuosi di trasformazione urbana e sviluppo territoriale.
La durata della concessione è commisurata al raggiungimento dell’equilibrio economico-finanziario del piano degli investimenti e della connessa gestione,
per un periodo di tempo comunque non eccedente i 50 anni. Alla scadenza della concessione, lo Stato rientra automaticamente nella piena disponibilità
degli immobili concessi in uso, con l’acquisizione di ogni trasformazione, miglioria, addizione e accessione ad essi apportate. La recente L. n. 228/2012 ha
previsto che, al termine del periodo di tempo previsto dalla concessione, il Ministero dell'economia e delle finanze - Agenzia del demanio, verificato il
raggiungimento della finalità di riqualificazione e riconversione dei beni, possa riconoscere al concessionario, ove non sussistano esigenze di utilizzo per
finalità istituzionali, il diritto di prelazione per l'acquisto del bene, al prezzo di mercato.
L’individuazione dei concessionari privati prevede il ricorso a procedure di evidenza pubblica, tra primari investitori ed operatori dotati di idonei requisiti
economico-finanziari e tecnico-organizzativi e con esperienza pluriennale nella progettazione di qualità e nei settori commerciali e gestionali individuatiper
l’uso degli immobili.
Il canone della concessione è determinato secondo valori di mercato, tenendo conto degli investimenti necessari per la riqualificazione e riconversione
degli immobili e della ridotta rimuneratività iniziale dell’operazione. Il D.L. n. 95/2012 ha introdotto il riconoscimento ai Comuni interessati dal procedimento
di valorizzazione di una aliquota pari al 10% del canone riscosso dallo Stato.
Il D.L. n. 95/2012 ha, inoltre, espressamente previsto la possibilità di sub-concedere a terzi le attività economiche o di servizio previste dal piano di
gestione. Tale innovazione può consentire una significativa estensione della concessione di valorizzazione, già sperimentata per il recupero di immobili
pubblici a fini turistico-ricettivi e culturali, anche a progetti di trasformazione che prevedano altre destinazioni funzionali, comprese quelle residenziali e
commerciali.
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4. Strumenti e iter di Valorizzazione
4.2 Percorso amministrativo
La proposta selezionata nell’ambito dell’invito ad offrire, dovrà essere sviluppata in successive fasi di progettazione architettonica, di livello definitivo e/o
esecutivo, da sottoporre successivamente all’approvazione degli Enti competenti in materia edilizia e di tutela.
In particolar modo, gli elaborati progettuali e le relative relazioni tecnico-illustrative, saranno oggetto di valutazione da parte del Comune, per gli aspetti
della coerenza urbanistica e del rispetto dei parametri edilizi, in relazione gli strumenti di pianificazione vigenti e da parte delle competenti
Soprintendenze territoriali del Ministero per i Beni e le Attività Culturali.
In tale contesto sarà possibile dettagliare le scelte in merito agli interventi relativi a complessi storici, suscettibili di interesse culturale o sottoposti a
precisi vincoli di tutela artistica.
La totalità delle opere, infatti, è per legge soggetta al parere del MIBACT e agli indirizzi eventualmente emessi, affinché l’intervento di valorizzazione
proposto possa garantire la massima tutela e salvaguardia degli immobili di pregio.
I progetti sottoposti all’attenzione dell’Amministrazione Comunale e del MIBACT, dovranno comunque conservare caratteristiche di piena aderenza con
quanto esplicitato in fase preliminare nell’ambito del programma di valorizzazione.
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podere colombaia - Agenzia del Demanio

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