L`evoluzione degli indici Caex e Apex

Bellinzona, maggio 2016
Comunicato stampa
Aggiornamento semestrale degli indici immobiliari
CAEX e APEX
Indici immobiliari CAEX e APEX
La Banca dello Stato del Cantone Ticino desidera promuovere l’informazione nonché una maggiore
trasparenza del mercato immobiliare. Per questo motivo, in collaborazione con CIFI SA (Centro
d’informazione
e
di
formazione
immobiliare,
www.cifi.ch),
da
novembre
2008
pubblica
semestralmente gli indici immobiliari CAEX e APEX per il Cantone Ticino.
Gli indici rappresentano l’andamento dei prezzi delle
case unifamiliari e degli appartamenti nel Cantone
dall’inizio del 1998; il metodo di calcolo così come i
dati che li costituiscono sono attualmente considerati i
migliori per misurare fedelmente l’andamento dei
mercati immobiliari. A questo proposto è opportuno
sottolineare che CAEX e APEX sono tuttora gli unici
indici immobiliari per quanto attiene al Cantone Ticino:
un vanto per BancaStato che, ancora una volta, può
dirsi concretamente attiva in favore dei mercati locali.
Dati utilizzati
Per il calcolo degli indici e la valutazione degli immobili,
CIFI SA si avvale dei dati, forniti in forma anonima da
banche, assicurazioni e casse pensioni, sui prezzi degli
immobili effettivamente pagati (passaggi di proprietà).
Le cifre utilizzate non sono quindi quelle che figurano
negli annunci, bensì i prezzi di vendita effettivi. I dati
utilizzati da CIFI riguardano oltre il 50% delle
transazioni immobiliari eseguite in Svizzera, ossia più di
25'000 passaggi di proprietà l’anno.
Modalità di calcolo
CAEX e APEX sono edonici, ovvero permettono di
isolare l’andamento dei prezzi dalle eventuali variazioni
dovute alle caratteristiche degli immobili valutati. Se si
misurano gli aumenti del prezzo degli immobili costruiti
oggi rispetto a quelli costruiti svariati anni or sono,
questi non possono essere considerati inflazionistici se
non dopo aver escluso la parte di incremento legata a
più fattori estranei. Ad esempio non vanno considerati i
miglioramenti qualitativi dei materiali utilizzati o dei
metodi di costruzione perché, comportando variazioni
delle caratteristiche stesse degli immobili, amplificano
l’effetto inflazionistico reale (è infatti sbagliato affermare
che il prezzo di un immobile ha subito un incremento del
10% solo perché ricostruirlo oggi costa il 10% in più
rispetto a ieri; così facendo ci si dimentica infatti che
quello costruito oggi, per ipotesi, è più efficiente,
consente risparmi energetici e garantisce un maggiore
confort; in questi termini l’aumento di prezzo da
considerare è quindi inferiore al 10% e lo scarto è
dovuto a cambiamenti nelle caratteristiche qualitative del
prodotto). L’impiego della metodologia edonica
consente dunque l’estrapolazione di dati che non
dipendono in alcun modo da fattori estranei o dalle
caratteristiche degli immobili: se in un determinato
periodo i dati utilizzati per calcolare gli indici dovessero
riguardare esclusivamente edifici di elevato o di basso
livello qualitativo, la validità dell’analisi non ne
risentirebbe in alcun modo.
CAEX e APEX, gli indici edonici di BancaStato,
consentono quindi di depurare l’andamento dei prezzi
dalle variazioni delle caratteristiche qualitative degli
immobili e rappresentano lo strumento di misura più
affidabile per quanto concerne i prezzi degli immobili
nel mercato ticinese.
Il calcolo degli indici si basa sulle seguenti definizioni di
casa e appartamento:

Casa tipo
Una casa unifamiliare costruita 10 anni fa,
composta da 5 stanze, 2 bagni, garage separato e
470 m2 di terreno. La superficie abitabile netta è di
150 m2 e la cubatura di 770 m3. La qualità della
costruzione, lo stato di conservazione e l’ubicazione
all’interno del comune sono buoni.

Appartamento tipo
Un appartamento costruito 10 anni fa, composto da
3,5 stanze situate su un solo piano, 2 bagni e un
posteggio in autorimessa. La superficie abitabile
netta è di 95 m2 più un balcone di 15 m2. La qualità
della costruzione, lo stato di conservazione e
l’ubicazione all’interno del comune e dell’edificio
sono buoni. Lo stabile consta di 11 appartamenti.
Evoluzione degli indici a livello cantonale
L’evoluzione dei due indici immobiliari, CAEX per le case e
APEX per gli appartamenti, è mostrata dal seguente grafico e
succintamente riassunta nella tabella, che riporta il livello degli
indici ad inizio anno.
L’evoluzione mostra rialzi dei prezzi simmetrici a partire dal
primo trimestre 2011; dopo un anno (fine primo trimestre 2012)
APEX aumenta in maniera più spiccata. La crescita di entrambi
gli indici inizia a frenare attorno all’ultimo trimestre 2014.
Da segnalare che dall’ultimo trimestre 2015 al primo del 2016
APEX registra una nuova crescita, non corrisposta da CAEX,
segno che in Ticino gli appartamenti stanno conoscendo
un’ulteriore evoluzione differente da quella delle case di
abitazione.
Anno
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016 I
180
170
APEX
160
CAEX
150
140
130
120
110
100
90
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
CAEX*
100
96.7
97.4
98.9
105.3
105.7
108.4
111.3
111.5
118.5
125.6
131.7
130.8
131.7
143.8
155.4
158
161.9
162.2
APEX*
100
100
99.3
103.5
104.4
107
108.3
109.2
111.7
114.8
128.3
133.2
134.4
135.9
150
161.8
168.7
175.5
178.1
2016
*Il valore annuale degli indici è quello
relativo alla misurazione effettuata nel
mese di gennaio dello stesso anno, mentre
l'ultima riga riporta il valore trimestrale più
recente
Evoluzione rispetto al mercato svizzero
La metodologia utilizzata per calcolare gli indici CAEX e APEX
permette anche un confronto fra l’evoluzione dei prezzi
riscontrata in Svizzera rispetto a quella riscontrata in Ticino.
Nelle loro evoluzioni storiche, sia CAEX sia APEX seguono i
movimenti dei corrispettivi indici nazionali. Da rilevare che il
livello dei prezzi degli appartamenti ticinesi non si dimostra
essere molto minore rispetto quello dell’intero Paese, mentre
CAEX mostra uno scostamento percentualmente ben più
marcato.
180
170
160
APEX
CAEX
Appartamenti svizzeri
150
Case svizzere
140
130
120
110
100
90
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
Evoluzione dei prezzi all’interno delle principali
regioni del Cantone
L’evoluzione dei prezzi non è uniforme all’interno dei confini
cantonali. Le differenze ad esempio tra zone urbane e zone
rurali sono importanti. Il seguente grafico illustra l’evoluzione
dei prezzi delle case (CAEX) nelle regioni di Lugano, Locarno,
Bellinzona, Mendrisio e Tre Valli.
180
170
Lugano
160
Locarno
Bellinzona
150
140
Mendrisio
Tre Valli
130
120
110
100
90
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Come si può evincere dal grafico, nel Luganese, Locarnese e
Bellinzonese i prezzi delle case iniziano a scendere durante il
2015, al contrario del Mendrisiotto e delle Tre Valli. Anche
queste due ultime regioni segnano tuttavia diminuzioni nel
primo trimestre del 2016, periodo nel quale per contro il
Luganese riacquista vigore e il Locarnese conferma una stabilità
dei prezzi.
2012
2014
2016
Il grafico relativo all’andamento dei prezzi degli appartamenti
in Ticino mostra invece i seguenti risultati.
200
190
Lugano
180
Locarno
Bellinzona
170
Mendrisio
160
Tre Valli
150
140
130
120
110
100
90
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
I dati mostrano una spiccata ripresa del valore degli
appartamenti nel Luganese nell’ultimo trimestre del 2015 e in
particolar modo nel primo del 2016. Anche nelle Tre Valli si
assiste a una crescita nel medesimo periodo di tempo (anche se
maggiormente concentrata negli ultimi mesi del 2015). Le
crescite sono più temperate nel Bellinzonese e Locarnese; il
Mendrisiotto, invece, tende al ribasso.
2012
2014
2016
Le differenze tra zone urbane e zone rurali riemergono in modo
più evidente analizzando il livello dei prezzi calcolato a livello
comunale. I risultati sono visibili sulle seguenti mappe.
BancaStato in breve
La Banca dello Stato del Cantone Ticino nasce nel 1915
con lo scopo di promuovere lo sviluppo economico del
Cantone e offrire ai ticinesi la possibilità di investire in
modo sicuro e redditizio i propri risparmi. Sono trascorsi
cento anni dalla sua fondazione, senza che mai
BancaStato venisse meno alla sua importante missione,
saldamente ancorata nella Legge d’istituzione. In virtù
del mandato pubblico ricevuto, l’Istituto beneficia della
garanzia dello Stato nell’esercizio delle sue attività.
Da Banca storicamente legata ai crediti ipotecari, il suo
ventaglio dei servizi si è costantemente ampliato. Al 31
dicembre 2015 l’Istituto poteva e può ancora offrire,
grazie ai suoi 437 collaboratrici e collaboratori presenti
in 4 succursali e 15 agenzie sul territorio cantonale, tutti
i servizi e i prodotti di una banca universale: dalla
concessione di crediti a privati e aziende, al traffico dei
pagamenti alla previdenza e all’amministrazione dei
patrimoni. La Banca dispone inoltre di un’ampia rete di
servizi di banca elettronica e di postazioni bancomat
dislocati capillarmente nel Cantone.
In un mondo bancario caratterizzato da un contesto
economico sempre più incerto, BancaStato si propone ai
propri clienti quale partner stabile, fidato e competente
in grado di fornire tutti i servizi tipici di una grande
banca senza però mai perdere la vicinanza col cliente,
tipica di un Istituto fortemente radicato nel territorio. I
centri decisionali e di competenza sono situati
esclusivamente in Ticino e garantiscono, quindi,
comprensione della cultura locale, flessibilità e velocità
decisionale, fattori imprescindibili per poter offrire un
servizio sempre corrispondente alle esigenze della
clientela.
BancaStato, oltre a sostenere l’economia produttiva del
Cantone facilitando l’accesso al capitale alle piccole e
medie imprese e ai privati ticinesi, supporta attivamente
società e associazioni sportive, culturali e di
beneficenza. L’Istituto collabora anche con le principali
associazioni economiche, industriali, commerciali e
artigianali e sostiene l’organizzazione di conferenze e
giornate informative su importanti temi d’attualità per gli
imprenditori attivi nel nostro Cantone.
Quale Banca Cantonale, BancaStato è membro
dell’Unione delle Banche Cantonali Svizzere (UBCS) e
usufruisce, quindi, d’importanti collaborazioni a livello
nazionale. Ciò le permette di fornire una serie di
prodotti particolarmente interessanti e vantaggiosi.
L’Istituto è intenzionato ad approfondire il più possibile
tali collaborazioni in modo da poter sfruttare appieno le
sinergie che ne derivano.
Nel 2010 BancaStato è diventata un gruppo
acquisendo il controllo della Banca UniCredit (Suisse)
Bank SA, ora Axion SWISS Bank SA. Nel corso del
2013 ha ottenuto la totalità di tale controllo.
L’importanza di BancaStato per l’economia ticinese è
testimoniata dalla costante progressione della cifra di
bilancio che al 31 dicembre 2015 si attestava a 11,4
miliardi di franchi. La somma dei crediti ipotecari
ammontava a oltre 7,7 miliardi di franchi, mentre gli
altri crediti erogati agli enti pubblici, alle aziende e ai
privati si attestavano a 1,7 miliardi di franchi.
La Direzione generale