PP Terminal Tessera RELAZIONE _2_

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Relazione
Piano Particolareggiato ”Terminal Tessera”
INDICE
PREMESSA
Pag. 3
OBIETTIVI
Pag. 4
INQUADRAMENTO
Pag. 4
ACCESSIBILITA’
Pag. 6
ASSETTO PROPRIETARIO
Pag. 6
LA PIANIFICAZIONE TERRITORIALE
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IL P.T.R.C.
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IL P.T.C.P.
Pag.
IL PIANO DI ASSETTO TERRITORIALE (PAT) DEL COMUNE DI VENEZIA
Pag.
IL DOCUMENTO PRELIMINARE
Pag.
IL P.A.T. ADOTTATO (DELIBERA DI C.C. N.5 DEL 30-31/01/2012)
Pag.
CARTA DEI VINCOLI E DELLA PIANIFICAZIONE SOVRAORDINATA
Pag.
CARTA DELLE INVARIANTI
Pag.
CARTA DELLE FRAGILITÀ
Pag.
CARTA DELLA TRASFORMABILITÀ
Pag.
CARTA DELLA TRASFORMABILITÀ – VALORI E TUTELE
Pag.
LE NORME TECNICHE
Pag.
IL P.R.G. ( VPRG PER LA TERRAFERMA, APPROVATA CON DGRV 3905 DEL 03/12/2004
E DGRV 2141 DEL 29/07/2008)
Pag.
N.T.S.A. DELLA VPRG PER LA TERRAFERMA ARTICOLO 59 - ZONA DI TERMINAL STRADALE
Pag.
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CARATTERI DEL PROGETTO
Pag. 22
PROGETTO AMBIENTALE
Pag. 26
VINCOLI
Pag. 26
ACCESSIBILITA’ AL TERMINAL
Pag. 27
EDIFICAZIONE PRESENTE
Pag. 27
DIMENSIONAMENTO
Pag. 27
VERIFICA DEGLI STANDARD
Pag. 28
OPERE DI URBANIZZAZIONE
Pag. 29
CARATURE URBANISTICHE DI PIANO
Pag. 30
STIMA SOMMARIA DEI COSTI
Pag. 31
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Relazione
Piano Particolareggiato ”Terminal Tessera”
PREMESSA
Il presente Piano Particolareggiato, attua le previsioni della vigente Variante al PRG per la
Terraferma (approvata con D.G.R.V. 3905/2004 e 2141/2008 e s.m.i.), per l’ambito individuato
come T-2 Terminal Tessera e disciplinato dall’art. 59 – Zona di Terminal stradale delle Norme
Tecniche Speciali di Attuazione (N.T.S.A.) e dalle relative Norme Tecniche Generali di Attuazione
(N.T.G.A.).
La superficie complessiva dell’ambito è di 263.337 mq e il presente Piano prevede la realizzazione
di un nodo intermodale per i residenti del Comune di Venezia e per i flussi turistici diretti verso la
città insulare di Venezia.
Nel prendere atto che l’ambito così individuato dalla vigente V.PRG comprende delle aree di
superficie complessiva di circa 94.268 mq., interessate dal piano di sviluppo aeroportuale, ex
legge 351/95, su cui sono state realizzate delle strutture legate all’attività aeroportuale e una
darsena e da altre aree di superficie complessiva di circa 2.653 mq. di proprietà del Demanio
dello Stato non legate all’attività aeroportuale, si è ritenuto necessario ridefinire il perimetro di
Piano ai sensi dell’art. 10.5 delle N.T.G.A., per non inserire le aree demaniali su elencate.
Per la definizione del perimetro, si sono previsti anche degli altri adeguamenti funzionali con
modifiche del perimetro entro i limiti del 10 % per:
-
includere la SS n. 14 Triestina e un’area classificata dalla Variante al P.R.G. per la
Terraferma, come Z.T.O. di tipo “d.8a - Attività florovivaistiche esistenti”; “F – Sp di
progetto – F- speciale - Bosco di Mestre” ricadente all’interno dalla fascia di rispetto
stradale, per consentire l’innesto alla viabilità pubblica prevista dal PP e indicata dal
P.A.T.;
-
stralciare un’area di pertinenza di un edificio esistente dell’abitato di Tessera, ed altre tre
piccole porzioni di mappali facenti parte dell’argine del canale Bazzera.
Il nuovo perimetro così definito si presenta come raffigurato nella tavola 3, con una superficie
complessiva di 170.820 mq, in cui la superficie delle aree con destinazione a Terminal T2, che
concorrono alla determinazione del dimensionamento di Piano presentano una superficie
complessiva di 166.416 mq.
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Piano Particolareggiato ”Terminal Tessera”
OBIETTIVI
Il il Piano è finalizzato alla realizzazione del Terminal nord-est della Terraferma, consente una
diversificazione delle modalità di accesso a Venezia per alleggerire i flussi di traffico attualmente
concentrati nell’unica tratta infrastrutturale di collegamento con la terraferma attraverso il ponte
della Libertà, e comporta una riduzione dei carichi nei due punti terminali di San Giuliano e di
Piazzale Roma, con benefici sia per i residenti che per i flussi turistici provenienti dalle zone del
nord-est nazionale.
Questo nuovo nodo intermodale consente da una parte il miglioramento dell’accesso alla città
insulare per i residenti di Tessera, di Favaro e di Campalto, dall’altra offre ai residenti della città
insulare di Venezia, Fondamenta Nuove, Murano e Burano l’opportunità di trovare in questo
ambito, facilmente accessibile, una nuova dotazione di parcheggi aggiuntivi rispetto a quelli
attuali dell’isola del Tronchetto.
La previsione di un nuovo collegamento acqueo determina un rafforzamento dei flussi di
navigazione tra il nord-est della Terraferma e la laguna nord che contribuisce al mantenimento
della buona navigabilità dei canali esistenti che altrimenti, per ridotti transiti, rischierebbero
l’interramento.
Con il presente Piano si pone particolare attenzione all’abitato di Tessera dove la previsione delle
nuove strutture concorrono ad arricchire l’abitato di attrezzaturee opportunità di sviluppo sociale,
organizzati lungo un sistema di percorsi ciclopedonali, di aree a verde attrezzate e di funzioni
terziarie che si sviluppa lungo la direttrice del centro di Tessera con il nuovo approdo acqueo
ACTV, dove sono stati localizzati il parcheggio per la sosta breve delle auto e il terminal autobus
urbani ed extraurbani.
Il Piano prevede una significativa mitigazione ambientale, con particolare attenzione agli impatti
acustici e visivi derivanti dall’aeroporto e dalla nuova viabilità di progetto, attraverso la realizzazione
di strutture edilizie con coperture a verde e con un andamento digradante verso l’abitato di Tessera.
L’impianto edilizio con la conformazione a pettine consente di integrare con un nuovo spazio urbano
con l’abitato esistente e con la possibilità di relazionare gli spazi a verde pubblico attrezzato e i servizi
previsti con le vie Vercelli, Susa, Ivrea e Alessandria.
INQUADRAMENTO
L’area oggetto del Piano Particolareggiato la cui superficie complessiva è di circa 16,5 ettari sulla
gronda lagunare, ricade all’interno della conterminazione lagunare.
E’ compresa tra l’abitato di Tessera (circa 1200 abitanti) ad ovest, la S.S. 14 Triestina a nord,
l’area aeroportuale ad est e la darsena aeroportuale affacciata in laguna a sud.
Si tratta di un’area collocata strategicamente rispetto all’ambito aeroportuale e anche rispetto al
sistema delle infrastrutture di collegamento esistenti e previste, che caratterizzano l’accessibilità
e una vocazione a nodo principale di interscambio modale.
Il contesto ambientale è tra i più caratteristici e delicati dell’intero territorio comunale e vede la
compresenza del sedime aeroportuale come una struttura che ha completamente negato ogni
forma di naturalità e ha interrotto la continuità dell’affaccio sulla laguna dei territori occupati, con
le aree ad elevato valore naturalistico del bordo lagunare verso Campalto le quali conservano
ancora le caratteristiche di confine incerto tra la terra e l’acqua, dove le barene sono elementi di
collegamento tra l’argine del canale Bazzera e la laguna viva.
Il contesto paesaggistico si può considerare di una certa rilevanza visto che oltre alle
caratteristiche del paesaggio naturale, vi sono anche quelle di un paesaggio antropico di
particolare valore, determinato dalla presenza di Forte Bazzera, significativo elemento storicotestimoniale di una polveriera costruita a servizio di altri forti del campo trincerato di Mestre, da
anni utilizzata per scopi aggregativi e ricreativi.
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Piano Particolareggiato ”Terminal Tessera”
L’area di piano è oggi adibita quasi esclusivamente ad uso agricolo, nonostante che la
pianificazione comunale vigente (il P.R.G.) abbia già definito da tempo la destinazione d’uso come
“Terminal di interscambio passeggeri”.
Vi sono presenti degli edifici nella parte nord con accesso da via Triestina
ed altri 3 edifici, di cui uno individuato dalla vigente VPRG per la Terraferma con intervento
codificato di tipo 2, non utilizzati e in precario stato di degrado, situati nella parte centrale con
accesso attraverso un ponte carrabile da via Bazzera.
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ACCESSIBILITA’
Il collegamento all’area è costituito da un accesso principale e da due secondari.
Il primo, la Strada Statale n. 14 “Triestina”, tratto compreso tra l’abitato di Tessera e l’aeroporto
veneziano Marco Polo, classificato dal Codice della Strada come “C2” Strada secondaria
extraurbana, costituisce il principale collegamento verso ovest con la terraferma mestrina,
mentre nella direzione opposta verso est, con il territorio nazionale attraverso il raccordo Marco
Polo con le autostrade A27 e A57 e verso Trieste con la Triestina stessa.
Il secondo collegamento è costituito dalla via Alessandria, che con sviluppo ad L, lambisce con il
suo lato più corto un tratto del perimetro del Piano e attraversando l’abitato di Tessera raggiunge
la via Triestina passando anche a lato della chiesa della Santa Maria Assunta e del suo sagrato.
Su via Alessandria si innestano a pettine delle vie a fondo cieco, via Vercelli, via Susa e via Ivrea,
che nel punto terminale a contatto con il perimetro di Piano presentano delle strutture precarie,
che se rimosse, potrebbero costituire dei punti di contatto con l’ambito di intervento creando la
continuità che il progetto di piano propone.
Un terzo collegamento è costituito dalla via Bazzera, posta sull’argine destro dell’omonimo
Canale, che collega il centro di Tessera al Forte, dove circa a metà vi è un ponte che collega
l’argine sinistro con un altro percorso sempre in terra battuta che costeggia l’argine del Canale
Osellino e il fronte della laguna.
ASSETTO PROPRIETARIO
Il Piano presenta complessivamente una superficie territoriale St di 170.820 mq (superficie
catastale corrispondente pari a 170.652 mq) che per il 94,34% appartiene ad un’unica proprietà.
La tavola 9, Planimetria catastale, individua i dati di tutti i mappali ricadenti all’interno del
perimetro di Piano.
LA PIANIFICAZIONE TERRITORIALE
Gli strumenti di pianificazione che hanno orientato a livello urbanistico il destino dell’area oggetto
di piano nell’arco temporale degli ultimi 15 anni, hanno mantenuto sempre una certa coerenza
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nelle scelte strategiche, definendo le stesse destinazioni d’uso e le stesse funzioni insediabili per
l’area Terminal. Il quadro pianificatorio generale e sovraordinato poi, senza fare previsioni
puntuali, ha sempre condiviso le scelte urbanistiche operate dall’amministrazione del Comune di
Venezia, confermando l’importanza strategica dell’area di Tessera dove ogni scelta urbanistica
non può comunque prescindere dalla condizione di prossimità all’aeroporto Marco Polo, per
l’influenza che tale attrezzatura ha sul tessuto urbano e per la forte domanda di servizi e di
infrastrutture che ne derivano.
IL P.T.R.C.
Il Piano Territoriale Regionale di Coordinamento è lo strumento di massimo governo del territorio.
Attraverso il PTRC si esprimono tutte le politiche riferite agli assi strategici principali di governo
del territorio, attraverso la proposizione di azioni concrete.
Lo slogan proposto per il tema della mobilità recita: “La mobilità delle persone e delle merci è
l’elemento distintivo dell’attuale società le cui relazioni passano attraverso reti che vanno
integrate, completate, rese efficienti e quindi gerarchizzate privilegiando il sistema pubblico su
ferro.”
Il piano si pone quindi l’obiettivo di mettere a sistema in unico quadro d’insieme le
diverse tipologie di reti della mobilità, al fine di perseguire una maggiore efficienza complessiva e
un’integrazione funzionale.
Il P.T.R.C. è in piena coerenza con il PAT, che prevede, in attuazione del Piano Urbano della
Mobilità, la realizzazione di un sistema di collegamenti del quale l’area terminal diventa un
elemento fondativo, necessario alla razionalizzazione degli accessi alla Città Antica ma anche a
supportare le possibilità di collegamento della terraferma agli ambiti lagunari, consentendo una
maggiore connettività tra territori diversi e una maggior efficienza del sistema della logistica.
IL P.T.C.P.
Il Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale di Venezia detta gli indirizzi generali di
programmazione e di assetto del territorio con particolare riferimento alla tutela dei valori
ambientali, alla gestione delle fragilità del territorio, alla localizzazione delle maggiori opere
infrastrutturali e delle principali vie di comunicazione, con uno sguardo di area vasta che
considera comunque un ambito più ampio e ne indirizza la pianificazione cercando di coniugare le
diverse esigenze dei territori mantenendo e valorizzando le loro caratteristiche, le loro vocazioni e
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le loro diversità. Il P.T.C.P. è in piena coerenza con il PAT e le considerazioni sulla strategicità
dell’area aeroportuale e la necessità di strutturare una rete di servizi a questa collegati sono
pienamente in linea con gli intenti dell’amministrazione e con le idee di valorizzazione dei contesti
urbani che si trovano nelle immediade vicinanze. Naturalmente tutte le scelte devono essere
coerenti anche con la funzione di porta terra/acqua a servizio della Città Antica, con la possibilità
di sfruttare al meglio tutte le possibilità offerte da un nuovo nodo intermodale e con l’intento di
creare un nuovo punto di attestazione dei flussi, turistici e urbani, da smistare poi attraverso le
vie d’acqua una volta potenziate. Il PTCP tuttavia, riporta ancora la previsione del tracciato della
linea AC/AV in gronda lagunare, che, a seguito di un approfondimento da parte del Commissario
e una discussione con le amministrazioni interessate dal suo passaggio, sembrerebbe essere
stato abbandonato a favore del rafforzamento e la valorizzazione del tracciato ferroviario
esistente, prevedendo anche la realizzazione delle stazioni a Mestre e Venezia, collegandole
all’aeroporto attraverso una nuova bretella utilizzabile anche dalla rete SFMR regionale.
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IL PIANO DI ASSETTO TERRITORIALE (PAT) DEL COMUNE DI VENEZIA
Il PAT è lo strumento urbanistico che definisce le linee guida per il governo del territorio.
E’ un piano strutturale, non conformativo, che demanda ad un piano successivo (il Piano degli
Interventi) la competenza sull’attribuzione delle destinazioni d’uso ai singoli terreni. E’ redatto
seguendo le disposizioni della L.R. 11/2004. Il PAT delinea le grandi scelte sul territorio e le
strategie per lo sviluppo sostenibile; individua le funzioni delle diverse parti del territorio
comunale e le aree da tutelare e valorizzare per la loro importanza ambientale, paesaggistica e
storico-architettonica.
IL DOCUMENTO PRELIMINARE
Nella stesura del Documento Preliminare, prodromo alla redazione del Piano di Assetto del
Territorio,
si trovano le prime tracce delle linee guida che perseguono l’obiettivo della
realizzazione dei terminal di interscambio terra-acqua di Tessera e Fusina, già previsti dalla
pianificazione vigente, confermando le scelte di piano e prevedendone l’attuazione all’interno di
un progetto di riorganizzazione dell’intero sistema integrato di accessibilità della terraferma e
della città Antica.
“5.10.3 Terminal
I programmi dell'Amministrazione comunale considerano strategica la realizzazione del sistema
dei terminal di interscambio terra - acqua previsti dalla strumentazione urbanistica vigente per la
riorganizzazione dei flussi turistici dalla Terraferma per la Città Storica (e viceversa) e il ruolo
assegnato nello stesso sistema ai Terminal di Fusina e di Tessera come attrattori dei flussi
turistici provenienti/diretti, rispettivamente, da sud (SS309 Romea) e da ovest (A4) e da nord
(Triestina).
Tali infrastrutture rispondono ai bisogni di mobilità e di accessibilità che generalmente fanno capo
a più livelli di Governo e a più gestori di servizi.
La loro realizzazione può inserirsi all'interno di un disegno unitario di riorganizzazione urbana del
territorio comunale così come già prefigurato dagli strumenti urbanistici vigenti,ed è conseguibile
attraverso l'attivazione di sinergie con soggetti pubblici e privati.”
IL P.A.T. ADOTTATO (DELIBERA DI C.C. N.5 DEL 30-31/01/2012)
Relazione di Progetto
L’articolo sopraccitato tratto dal Documento Preliminare viene riportato tale e quale anche nella
Relazione di Progetto del PAT adottato, definendo ancora una volta le precise intenzioni
dell’amministrazione su questo tema strategico, integrato con quanto segue:
“La questione è relativa ai ruoli che i terminal (Tessera, Fusina, S. Giuliano) possono svolgere,
anche in relazione ai tipi di strade che su di essi gravitano e alla loro capacità. Deve essere
precisato il ruolo svolto da ciascuno evitando la sovrapposizione e/o competizione. E ciò va fatto
guardando da un lato al sistema che le nuove infrastrutture stanno disegnando sul territorio
(Passante, Romea Commerciale, SFMR, ecc.) dall'altro al nuovo sistema di mobilità pubblica
interno al territorio comunale.”
L’area del Terminal si trova poi nella direttrice di un asse di sviluppo, quello del “Quadrante
Tessera”, posto lungo la bretella di raccordo autostradale con l’aeroporto Marco Polo, previsione
che conferma di insediare lo stadio e il casinò ed attività di servizio a questi collegate, per
costituire un polo di livello regionale, in coerenza anche con le previsioni del PTRC recentemente
adottato. Tale ambito, unitamente alle altre aree per attività economiche a Dese, tra l’autostrada
e la ferrovia in continuità con le confinanti aree produttive e terziarie di Marcon, e al sistema
aeroportuale e del terminal di Tessera può rappresentare un nuovo asse di sviluppo ad
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attrezzature e attività produttive e di servizio a scala territoriale, che trova la sua convenienza
localizzativa anche nel sistema dell’accessibilità costituito dal raccordo alle autostrade, dalla
ferrovia per la prevista estensione del S.F.M.R., e dallo stesso scalo aeroportuale.
Una ulteriore paragrafo riporta anche questi precisi obiettivi:
La previsione di strutturazione e avvio dei terminal in bordo laguna a Tessera e Fusina è assunto
dal PAT e va attuata con decisione per riuscire a differenziare gli accessi alla città storica, nonché
per decongestionare sia il ponte translagunare sia soprattutto le sue due estremità, l’una in
terraferma (nodo di San Giuliano e nodo del Cavalcavia di Mestre), l’altra in laguna (sistema
Tronchetto-Marittima-Piazzale Roma).
Lo sviluppo dei terminal è strettamente correlato con i trasporti su Venezia: su entrambi
attualmente sono consolidati servizi tradizionali di navigazione, i quali non possono tuttavia
essere ritenuti sufficienti per le esigenze di trasferimento di notevoli quantità di persone, quali
quelle ipotizzabili in caso di attestamento dei flussi turistici nei due siti indicati.
Mentre per il Terminal di Fusina, il cui progetto è in corso di elaborazione, si è ipotizzato il
mantenimento di un servizio acqueo tradizionale, seppur intensificato nelle frequenze e
potenziato in termini di capacità di trasporto dei vettori utilizzati, per Tessera è stato presentato
un progetto di collegamento sublagunare ed è stata avviata la procedura di finanza di progetto,
per garantire una maggiore accessibilità alla città storica e alle isole della laguna nord in termini
di tempi di percorrenza. Il PAT pur individuando la direttrice della sublagunare come linea di
fascia del sistema, non intende assumere la scelta tecnologica come strategica, e quindi
assumendo anche le conseguenze che tale scelta potrebbe comportare sulla città storica in
termini di trasformabilità e di fruizione delle sue parti, in quanto non sono ancora precisati gli
scenari, soprattutto in termini temporali, per poter definire assetti territoriali diversi nell’arco
previsionale del PAT.
Per quanto riguarda il delicato tema “sublagunare” si precisa comunque che il PAT riporta
nell’elaborato 4°-Carta della Trasformabilità la sola indicazione di una prevista “linea di forza del
trasporto lagunare”, senza precisare alcuna modalità tecnica trasportistica. L’orientamento, a
seguito del dibattito con la cittadinanza e all’interno del Consiglio Comunale, è comunque quello
di rafforzare il collegamento acqueo con Venezia e con le isole della laguna nord, assecondando le
innumerevoli richieste legate al mantenimento della residenzialità favorendo l’accessibilità dei
luoghi. A seguito di questo dibatto, il Terminal di Tessera diventa quindi l’elemento che permette
di perseguire questo obiettivo attraverso un’azione concreta di piano che prevede la realizzazione
di un nodo di scambio intermodale a servizio delle “due città”.
Gli elaborati progettuali
Per analizzare nel dettaglio i singoli temi progettuali presenti nel PAT si riportano di seguito una
serie di estratti dagli elaborati prescrittivi del piano, ossia relazione, tavole progettuali e relative
norme tecniche.
La versione del PAT del quale si riportano gli estratti è già integrata e modificata secondo le
osservazioni e relative controdeduzioni, i cui esiti sono stati convalidati nel Tavolo tecnico di
condivisione con la Provincia di Venezia nell’ambito del rapporto di co-pianificazione definito
inizialmente anche con la Regione del Veneto e proseguito per tutta la fase di redazione del
piano.
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CARTA DEI VINCOLI E DELLA PIANIFICAZIONE SOVRAORDINATA
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Nella carta dei Vincoli e della pianificazione sovraordinata sono stati riportati, a titolo ricognitivo,
i vincoli presenti sul territorio di Venezia derivanti da disposizione di legge, nonché di ambiti
sottoposti a pianificazione di livello superiore (P.T.R.C. e P.A.L.A.V.).
L’area di piano è interessata da vincoli posti dal D.Lgs. 42/2004, che sono suddivisi in:
• vincolo paesaggistico (già Legge 1497/1939) che riguarda la Laguna di Venezia;
• zone d’interesse archeologico che comprendono la Laguna di Venezia e le aree della via Annia;
Il territorio di Venezia è interessato dal Piano di Area della Laguna e dell’Area Veneziana
(P.A.L.A.V.) il cui perimetro di ambito è stato riportato nella Tavola 1.
Dal punto di vista delle tutele vengono recepite alcune previsioni del Piano Territoriale Regionale
di Coordinamento che nell’area interessata individua:
• ambiti naturalistici di livello regionale che interessano prevalentemente le fasce lungo i corsi
d’acqua principali;
• una zona umida costituita dalla Laguna di Venezia;
• il tracciato della strada romana via Annia.
Un attenzione particolare va riservata al tema del vincolo generato dal perimetro della zona
aeroportuale e della relativa fascia di rispetto. Quanto riportato nell’estratto della tav.1 è stato
ormai superato da un nuovo decreto di vincolo (Prot. ENAC n.6767 del 17.01.2013), che impone
l’adeguamento di tutti gli strumenti urbanistici alle nuove mappe di vincolo aeroportuale che
definiscono le altezze massime degli ostacoli a seconda della loro collocazione in base alla
distanza dalla pista e dai coni di decollo e atterraggio dei velivoli; è stato poi adottato
dall’amministrazione comunale (D.C.C. n.49 del 24.6.2013) il nuovo Piano di rischio aeroportuale,
redatto in base all’art. 707 del codice della navigazione, che definisce la compatibilità di opere o
attività compatibili con il rischio generato dai velivoli in fase di atterraggio e di decollo.
Estratto dal Piano di Rischio aeroportuale
Zona di tutela C: possono essere previsti un ragionevole incremento della funzione residenziale,
con indici di edificabilità medi, e nuove attività non residenziali. Vanno invece evitati:
insediamenti ad elevato affollamento, quali centri commerciali, congressuali e sportivi a forte
concentrazione, edilizia intensiva, costruzioni di scuole, ospedali e, in generale, obiettivi sensibili
e attività che possono creare pericolo di incendio, esplosione e danno ambientale.
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Zona di tutela D: in tale zona, caratterizzata da un livello minimo di tutela e finalizzata a
garantire uno sviluppo del territorio in maniera opportuna e coordinata con l’operatività
aeroportuale, va evitata la realizzazione di interventi puntuali ad elevato affollamento, quali centri
commerciali, congressuali e sportivi a forte concentrazione, edilizia intensiva, ecc...
CARTA DELLE INVARIANTI
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Il…P.A.T. individua, nella Carta delle invarianti, i valori del territorio che si ritiene prioritario
tutelare, salvaguardare e valorizzare al fine di assicurare uno sviluppo compatibile con le
peculiarità ed identità dei luoghi dal punto di vista ambientale, paesaggistico, storico –
monumentale, architettonico ed agricolo - produttivo in conformità agli obiettivi ed indirizzi
espressi dalla pianificazione territoriale di livello superiore in particolare dal P.A.L.A.V.
La ricognizione ambientale e paesaggistica svolta per la redazione del P.A.T. ha permesso di
definire gli elementi (nodi, gangli, corridoi, etc.) che costituiscono la rete ecologica con l’obiettivo
di definire gli interventi di riqualificazione ambientale, di rinaturalizzazione, creazione di aree
boscate, della rimozione degli elementi detrattori, etc..
Si tratta di un’organica rappresentazione e valutazione dello stato del territorio e dei processi
evolutivi che lo caratterizzano, indispensabile per la definizione di una visione strutturale del
territorio. Nella tavola è, quindi, tracciato il sistema delle invarianti (o elementi a bassa
trasformabilità) del territorio di natura geologica, paesaggistica, ambientale, storico monumentale
e architettonica ed agricolo produttiva.
Le invarianti di natura paesaggistica sono il risultato di uno studio delle dinamiche storiche del
territorio e delle componenti strutturali del sistema ambientale.
Sono costituite da elementi areali, puntuali e lineari, quali:
• gli ambiti di importanza paesaggistica costituiti dal sistema di aree agricole attorno al centro di
Mestre, che costituisce la cintura verde del sistema metropolitano nonché spazio di pertinenza
paesaggistica degli itinerari e delle emergenze ambientali e storico testimoniali.
• le aree di pertinenza delle eccellenze architettoniche che definiscono quadri paesaggistici di
grande rilevanza ed unicità quali ad esempio le pertinenze dei forti e delle principali ville;
• la rete dei percorsi e degli itinerari che integra e mette a sistema i percorsi di visitazione
consolidati e già presenti sul territorio o comunque individuati dalla pianificazione sovraordinata.
Le invarianti ambientali sono ambiti del territorio caratterizzati da elevati livelli di naturalità
ovvero dalla presenza di particolari specie vegetazionali e di coltura agraria spesso associati a
significativi valori paesaggistici e sono di tipo diffuso e di tipo puntuale.
La Laguna la cui importanza ambientale è riconosciuta a livello internazionale, è stata definita
come la principale area nucleo e, in prossimità della nostra area, comprende la laguna viva, le
velme e le barene.
Sono stati poi individuati quegli elementi puntuali quali alberi monumentali, motte e corridoi
ecologici che devono essere salvaguardati per le loro caratteristiche di singolarità e per la loro
valenza ambientale di nodi della rete ecologica, o che devono, in parte, essere realizzati, come i
corridoi, ecc.
Le invarianti di natura paesaggistica ed ambientale, assieme ai corsi d’acqua, costituiscono una
rete di interconnessione necessaria a garantire il funzionamento e la continuità degli habitat a
supporto dei corridoi ecologici riportati nella carta della trasformabilità.
Le invarianti di natura storico - monumentale comprendono gli edifici e le pertinenze vincolati ai
sensi del Dlgs 42/2004, gli edifici con valore storico testimoniale e le loro pertinenze e le isole
minori della laguna così come individuati nella tavola dei vincoli.
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CARTA DELLE FRAGILITÀ
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La tavola relativa alla Fragilità, è frutto dell’elaborazione e dell’incrocio delle informazioni ricavate
da tutte le analisi (inerenti al Suolo e Sottosuolo) effettuate per la realizzazione del Quadro
Conoscitivo.
Vengono evidenziati quegli elementi che possono rappresentare un limite all’utilizzazione del
territorio, oppure manifestano delle criticità che non ne impediscono l’uso, ma, che rendono
necessarie operazioni preventive finalizzate alla conservazione delle qualità ambientali e della
vita.
Il territorio comunale, ai sensi della Legge Regionale n. 11/2004, sulla base delle voci afferenti al
tema ”Compatibilità geologica ai fini urbanistici”, quindi edificatori, è stato suddiviso in tre distinte
zone: Aree idonee, Aree idonee a condizione e Aree non idonee.
La nostra area ricade nelle “Aree idonee”, che nel dettaglio sono aree di terraferma costituite in
prevalenza da depositi naturali limoso - argillosi e sabbiosi aventi medio-buone risposte
geotecniche seppur variabili nello spazio, caratterizzate da buone condizioni di drenaggio naturale
e con corpi idrici recettori non a rischio idraulico;
Inoltre sulla base delle voci contenute nel tema “Aree soggette a dissesto idrogeologico”, sono
state individuate e perimetrate le zone interessate da fenomeni periodici, che condizionano
l’utilizzo urbanistico del territorio, quali:
• Aree esondabili o a ristagno idrico per insufficienza della rete strutturale fognaria e di bonifica
Si tratta di aree della terraferma, perimetrate a seguito dell’analisi idrauliche svolte per la stesura
della Valutazione di Compatibilità Idraulica del PAT che si riferisce alla somma delle aree
interessate dagli allagamenti in occasione dell’evento piovoso del 26/09/2007 e delle aree a
identificate a rischio idraulico da parte del Consorzio di bonifica Dese Sile);
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CARTA DELLA TRASFORMABILITÀ
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Piano Particolareggiato ”Terminal Tessera”
La carta delle trasformabilità contiene le azioni strategiche che orientano la principali
trasformazioni del territorio, dal punto di vista insediativo, ambientale, paesaggistico e storico architettonico. Queste azioni sono raggruppate in ambiti tematici e definiscono le linee guida per
tutta la pianificazione attuativa che dovrà occuparsi di definire più nel dettaglio le specifiche
scelte d’uso dei suoli.
La nostra area è precisamente delimitata come Terminal, rendendo coerente il PAT con le
previsioni del vecchio PRG, nonostante la perimetrazione non corrisponda precisamente a quelle
della ZTO destinata a tale funzione. Vengono inoltre riportate le “Attrezzature e servizi di maggior
rilevanza” che comprendono i servizi esistenti a scala comunale e sovracomunale come ad
esempio grandi i parchi, l’area ospedaliera, i poli universitari, ma anche il porto e l’aeroporto.
Il disegno della rete infrastrutturale invece è costituito dalla rete stradale, dal tracciato del tram,
dalla rete ferroviaria, dalle linee di forza del trasporto lagunare, ed è in coerenza con le previsioni
del P.U.M.
La tavola integrativa (4b) riguardante i Valori e tutele disegna invece il progetto di rete ecologica,
partendo dalla ricognizione sulle aree ad elevata naturalità e cercando di metterle a sistema
attraverso delle connessioni di tipo areale che possano incrementare le aree verdi e delle
connessioni lineari, i corridoi ecologici, che permettano il passaggio delle specie, per mantenere
inalterato e, ove possibile, valorizzare il patrimonio di biodiversità presente nelle aree stesse.
CARTA DELLA TRASFORMABILITÀ – VALORI E TUTELE
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Relazione
Piano Particolareggiato ”Terminal Tessera”
LE NORME TECNICHE
Nelle Norme tecniche, alla voce di legenda “Art. 35 Infrastrutture e Mobilità” viene riportato
quanto segue: “Il P.A.T. individua inoltre il principale sistema degli interscambi modali costituito,
oltre che dalle stazioni ferroviarie di Venezia-Mestre e Venezia-Santa Lucia e dalle altre stazioni
del S.F.M.R., dai terminali di gronda localizzati a Tessera e Fusina.”
Per l’area del Piano Particolareggiato, interessata anche
infrastrutturale di rango metropolitano, si prosegue poi con:
da
sistemi
di
collegamento
“Il servizio Alta Capacità/Alta Velocità (AC/AV) ferroviaria deve essere concepito come complesso
sistema di gestione e non semplice infrastruttura fisica, la cui eventuale realizzazione andrebbe
sottoposta a rigorosa valutazione di sostenibilità ambientale, trasportistica e socio-economica. Per
il tracciato dell'AC/AV il P.A.T. prevede la valorizzazione e il potenziamento tecnologico delle linee
ferroviarie esistenti, già utilizzate o utilizzabili nell'ambito del territorio comunale. Il P.A.T.
promuove inoltre la connessione e integrazione con il SFMR, il sistema della mobilità urbana, i
luoghi primari d'interscambio modale e la realizzazione di collegamenti con attestamenti
intermodali al Porto commerciale e industriale. In quest'ottica, il P.A.T. indica come obiettivo
prioritario la realizzazione a breve termine della Bretella ferroviaria di collegamento tra l'attuale
linea Mestre - Trieste, all'altezza di Dese, e l'Aeroporto "Marco Polo" di Tessera.
Il P.I. individua gli interventi necessari per attrezzare tali terminali prevedendo le funzioni idonee
per sostenere l’interscambio tra le varie modalità di trasporto e regolare i flussi turistici di accesso
alla Venezia insulare, in modo tale che il numero di presenze nel Centro Storico sia
ambientalmente sostenibile dal particolare e fragile tessuto urbanistico-edilizio della città.”
Questo a seguito di un’ampia discussione con la cittadinanza e i portatori di interessi, ma
soprattutto a seguito della revisione del progetto della AC/AV da parte del commissario
straordinario incaricato, che ha abbandonato l’ipotesi di tracciato in gronda lagunare a favore di
quello che prevede la valorizzazione ed il potenziamento delle linee esistenti promuovendone
l’integrazione con il sistema SFMR regionale.
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Relazione
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IL P.R.G. ( VPRG PER LA TERRAFERMA, APPROVATA CON DGRV 3905 DEL 03/12/2004 E DGRV
2141 DEL 29/07/2008)
Nelle more dell’approvazione del PAT, lo strumento ancora vigente che definisce le specifiche
destinazioni d’uso dei singoli appezzamenti di terreno è il PRG. Questo strumento, pur datato,
destina comunque l’area di piano a “Zona di terminal stradale”. Questo conferma che tutti gli
obiettivi progettuali che l’amministrazione ha perseguito nell’arco degli ultimi 10 anni si
riferiscono sempre all’individuazione di un’area Terminal come soluzione logistica alle necessità
di collegamento con la laguna e ad integrazione dei servizi offerti all’interno dell’ambito
aeroportuale.
T-2
T-2 Zona di Terminal di
Interscambio passeggeri
Estratto dal PRG Vigente
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Relazione
Piano Particolareggiato ”Terminal Tessera”
N.T.S.A. DELLA VPRG PER LA TERRAFERMA ARTICOLO 59 - ZONA DI TERMINAL STRADALE
59.1 - Nelle zone destinate a Terminal stradale, classificabili come Z.T.O. di tipo F, dovranno
essere realizzate attrezzature atte a facilitare lo scambio di persone e di cose tra i mezzi
autoveicolari e acquei sia pubblici che privati quali: parcheggi a raso e multipiano, strutture per
l'interscambio di passeggeri e merci e servizi connessi, magazzini e piazzali per l'interscambio
merci, impianti per il rifornimento di carburante, locali per il culto, servizi pubblici di vigilanza e di
sicurezza civile, banchine, approdi e spazi acquei per la movimentazione dei natanti, spazi
attrezzati a verde. In tale zona saranno inoltre ammesse le destinazioni d’uso di cui alle lettere
C,D,E1 ed E2 di cui all’art. 8 delle N.T.G.A..
59.2 - Le strutture commerciali, direzionali e ricettive dovranno essere dotate di aree private
facilmente accessibili da adibire al parcheggio di autovetture nella quantità minima del 40% della
superficie di calpestio netta destinata ad attività commerciale o direzionale e di 5,00 mq. per ogni
posto letto per le strutture ricettive; tali dotazioni non potranno comunque essere inferiori alla
quota di 1 mq/10 mc. Il volume massimo realizzabile per tali strutture non sarà superiore ad un
indice di edificabilità territoriale (It) di 0,5 mc/mq.
59.3 Al fine di garantire l' integrazione tra le varie attrezzature del Terminal stradale, gli
interventi sulle aree interessate da tale destinazione d'uso saranno subordinati all'approvazione di
uno strumento urbanistico attuativo di iniziativa pubblica o di iniziativa privata, limitati anche alle
sole aree di proprietà privata. o congiuntamente di iniziativa pubblica e privata. La realizzazione
degli interventi è subordinata alla sottoscrizione diapposita convenzione tra Comune di Venezia,
proprietari dell’area e soggetti attuatori.
59.4 Nella redazione dello strumento attuativo, di cui al comma precedente dovranno essere
osservati i seguenti indirizzi e indici:
a) la viabilità di distribuzione interna all'area dovrà garantire la selezione dei vari tipi di traffico;
b) l'altezza massima dei parcheggi multipiano non potrà superare i ml. 9,00; l'altezza massima
degli edifici con altra destinazione non potrà superare i ml.12,50; tali limiti potranno essere
superati solo previo parere favorevole delle autorità preposte alla tutela dei beni ambientali.
c) l’edificazione, comprensiva dei parcheggi multipiani, non potrà superare un indice di copertura
territoriale (Ct) di 0,5 mq/mq;
d) lo strumento attuativo dovrà definire le modalità di realizzazione degli impianti e i soggetti a
ciò abilitati;
e) i parcheggi a raso dovranno essere alberati con densità non inferiore ad una pianta ogni 50
mq. di superficie e dovranno essere delimitati da siepi.
59.5 Per gli edifici esistenti all'interno dell'area soggetta a strumento attuativo e fino alla sua
approvazione, sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
59.6 L’approvazione degli strumenti urbanistici attuativi, di cui al comma 59.3 è prorogata di
cinque anni a partire dalla data di decadenza del vincolo, di cui all’art. 9 del D.P.R. n. 327/2001.
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CARATTERI DEL PROGETTO
Inserito in un contesto molto compromesso, risultato di decenni di interventi non rispettosi del
paesaggio e a ridosso di uno dei 5 aeroporti più trafficati d’Italia, in terreni bonificati nei secoli
scorsi, questo nuovo terminal stradale ed acqueo occupa un lotto di mezzo tra l’area aeroportuale
e il piccolo abitato di Tessera, nucleo di origine antica, sul tracciato della via Annia.
Il nuovo complesso edilizio è stato progettato con l’intento specifico di conformarsi ai segni e alle
tracce già esistenti sul territorio (l’etimologia del nome Tessera, da tesseratus che in latino tardo
significa "segnato", porta probabilmente proprio il senso della misurazione e della distribuzione
dei terreni), partendo dalla suddivisione dei campi e dal tracciato del canale Bazzera, cercando di
armonizzare i nuovi volumi con il contesto paesaggistico territoriale.
Per raggiungere il massimo inserimento all’interno del paesaggio agrario, un ridotto impatto
visivo sul paesaggio, l’abbattimento dell’inquinamento acustico e della produzione di CO2 e
particolato sottile, molti degli edifici sono stati previsti come volumi con ”tetti verdi”; questa
tipologia di coperture aggiunge all’ innovazione funzionale, tecnologica e di gestione del costruito
un elevato grado di qualità e sostenibilità ambientale.
Le coperture a verde dei tetti, curvi, piani e/o inclinati, offrono all’intero ambito del Piano
Particolareggiato importanti vantaggi bioclimatici e paesaggistici, costituiscono eccellenti soluzioni
di miglioramento ambientale, sia in quanto ottima coibentazione per l’edificio sottostante, che
beneficia di una importante riduzione del fabbisogno energetico, sia perché creano spazi fruibili
adatti allo svolgimento di attività all’aperto, se trattati a verde intensivo e attenuano l’impatto
delle nuove costruzioni sul territorio e il paesaggio, se di tipo estensivo.
Con questo progetto l’intera area, nonostante la rilevanza della nuova costruzione, porta con sé
un nuovo parco urbano di circa 56.000 mq, fruibile anche per gli abitanti di Tessera, e una sorta
di giardino tridimensionale che consente il mantenimento di caratteri visivi di una grande area
verde.
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Piano Particolareggiato ”Terminal Tessera”
Le immagini aeree sopra riportate evidenziano le linee del paesaggio agrario e la sovrapposizione
del progetto al perimetro di piano; si rileva come, nella delimitazione dei lotti, siano state riprese
le forme dei campi agricoli preesistenti.
La viabilità principale del PP, che attraversa tutto l’ambito dalla SS 14 via Triestina a nord fino
all’area terminal acqueo, non segue un tracciato rettilineo ma si posiziona lungo il confine che
separa due grandi appezzamenti, in direzione sud/est – nord/ovest, seguendo le linee allungate
dei campi che proseguono nel territorio anche oltre la via Orlanda, verso il Forte Rossarol; un
nuovo itinerario ciclopedonale potrà potenziare quello previsto nel progetto per costituire un
circuito ad anello, lungo il canale Bazzera, con rientro attraverso la campagna, mettendo in
comunicazione i forti per proseguire poi costeggiando la gronda lagunare verso Mestre e il Forte
Marghera, lungo un percorso già esistente.
La presenza del canale Bazzera, che delimita l’intervento verso sud/ovest, è stato uno degli
elementi forti della progettazione dell’area: ha portato a immaginare il nuovo Terminal anche
come una grande area verde, da attrezzare a parco in tutta la parte centrale, lasciando la totale
apertura alla vista dell’argine, potenziando i percorsi pedonali e ciclabili che attraversano in vari
modi il complesso del terminal e che in parte erano già presenti proprio lungo il canale forte
Bazzera.
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Il corso d’acqua resta anch’esso pienamente visibile da ogni direttrice visuale del P.P. e punto di
forza di un sistema di percorsi ambientali che dalla gronda lagunare penetrano nella terraferma,
proprio attraverso l’argine del canale. La presenza di un nuovo imbarcadero a servizio
prioritariamente della popolazione residente della città lagunare, dovrebbe favorire da parte degli
abitanti delle isole, la maggiore frequenza di attività all’aria aperta e di “uscite fuori porta”, gli
spostamenti anche di poche ore per gite in campagna, sport e relazioni con la terraferma, anche
portando con se le biciclette. Il terminal dovrà offrire la disponibilità di depositi convenzionati per
le biciclette.
L’elevatissima percentuale di permeabilità dei suoli connota l’intervento che, nelle sue linee guida,
mira principalmente a ridurre il più possibile l’impatto ambientale dei nuovi edifici anche in
termini di terra impronta ecologica.
La conformazione dei volumi in particolare dei fabbricati degli ambiti 1 e 2, posti “a protezione”
dell’abitato di Tessera, sia in termini visivi sia come protezione acustica e di assorbimento del
PM10, sono stati pensati come elementi di separazione tra il nucleo residenziale e l’aeroporto.
I fabbricati dell’ambito 1 costituiscono a tutti gi effetti una quinta prospettica che segue la nuova
viabilità di piano, costituita dal grande viale alberato verso il quale affacciano negozi, uffici,
alberghi e gli accessi ai parcheggi; questi volumi si pongono come protezione dai venti principali
che soffiano da nord est durante l’inverno.
Gli edifici dell’ambito 2 invece dialogano con l’abitato, posti come sono in continuità delle sue vie
residenziali, e favoriscono “invitano” gli abitanti ad usufruire delle nuove funzioni con una
sequenza di spazi aperti, attrezzati e di nuove aree verdi, anche tridimensionali. La forma delle
coperture, che dalle piazze affacciate verso sud ovest sale fino alla massima altezza per formare
la quinta stradale sul lato nord, costituisce un’ottima barriera al rumore della nuova viabilità per
tutto il centro abitato.
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Relazione
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PROGETTO AMBIENTALE
La progettazione delle opere dovrà tenere conto degli obiettivi di tutela e conservazione
ambientali e di ecologia del paesaggio, mirando ad un inserimento progettuale ecologicamente
compatibile con il contesto.
A questo fine dovrà essere redatto uno specifico Progetto Ambientale ad orientamento
naturalistico da sottoporre all’approvazione della Direzione Ambiente del Comune di Venezia. Il
Progetto Ambientale deve sviluppare i seguenti temi:
-
definire le funzioni delle aree verdi esistenti e di progetto (compreso il verde di copertura)
ricercando una relazione e un equilibrio tra di esse;
-
conservare e valorizzare gli ambiti naturali e i microhabitat che attualmente assolvono
funzioni ecologiche in tutte le aree dove non è prevista edificazione, in particolare lungo
l’argine del canale Bazzera e nella fascia di tutela TAV;
-
fornire indicazioni di dettaglio per la progettazione del verde di progetto (compreso il
verde di copertura), prevedendo l’inserimento di specie arboree e arbustive autoctone,
idonee all’ambiente e alla tipologia dell’edificato e compatibili con la fauna ivi presente;
-
adottare criteri progettuali per le aree di laminazione con l’obiettivo di assolvere non solo
la funzione di sicurezza idraulica ma anche quella ecologica, in particolare come siti
riproduttivi per gli anfibi e per il reinserimento di specie vegetali igrofile rare.
nella parte ricadente nel vincolo di limitazione per la transizione delle piste esistenti vi è una
porzione, di limitate dimensioni, corrispondente ad una fascia di circa 40 ml relativa alla
piazza del Terminal in cui è consentita una altezza massima pari a 6.50 ml.
VINCOLI
Come puntualmente individuato negli elaborati grafici, l’ambito è interessato dai seguenti vincoli:
-
Vincolo Beni Paesaggistici ai sensi dell’art. 157 D.Lgs 42/2004 (Notevole interesse
pubblico)
-
Vincolo archeologico: art. 157 D.Lgs. 42/2004.
-
Vincolo sismico O.P.C.M.N. 32747/2003;
-
Vincoli alla navigazione aeroportuale approvati Enac 707 - 711 - Zona di tutela D,
approvati con prot. ENAC DD n. 006/CIA del 19/10/2012.
La tav. 5 riporta un estratto planimetrico con graficizzati i vincoli Enac con il colore celeste
si individua un’ampia fascia di vincolo relativo agli ostacoli per la navigazione aereasuperficie orizzontale interna con quota minima/massima Media Sopra Livello Mare pari a
46,65 ml, mentre per una porzione situata più a sud con colore giallo all’interno di una
fascia classificata come di transizione delle piste esistenti con andamento decrescente con
quota massima di Media SLM di 46,65 ml ad quota minima Media Sopra Livello Mare di
6.65 ml.
In riferimento a tali vincoli, il Piano localizza le nuove strutture all’interno della fascia in cui è
consentita un’altezza massima di 46.65 ml, mentre
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Relazione
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ACCESSIBILITA’ AL TERMINAL
L’accesso dalla Strada Statale n. 14 “Triestina”, è previsto nel tratto compreso tra l’abitato di
Tessera e l’aeroporto veneziano Marco Polo, con un sottopasso posto a nord-est, e con un innesto
a raso dalla direzione di Tessera; l’uscita per tutte le direzioni è prevista con un innesto a raso
nella direzione aeroporto;
L’innesto riportato nelle tavole di Piano recepisce le indicazioni tecniche ricevute in fase di
progettazione del presente Piano acquisite dagli uffici ANAS che dovrà essere autorizzato
dall’ANAS.
Le Norme Tecniche di Piano prevedono che le eventuali modifiche conseguenti alle prescrizioni
dell’Ente competente verranno recepite senza comportare variante al Piano Particolareggiato.
EDIFICAZIONE PRESENTE
Il Piano come riportato nella tavola 7, prevede la demolizione degli edifici esistenti situati nella
parte nord per consentire gli innesti viabilistici alla Strada Statale n. 14 Triestina, e il
mantenimento con il recupero di quelli esistenti situati nella parte centrale per ospitare i servizi
all’attività sosta camper service.
DIMENSIONAMENTO
L’ambito è disciplinato dall’art. 59 – Zona di Terminal stradale e dalle relative Norme Tecniche
Generali di Attuazione (N.T.G.A.) e Norme Tecniche Speciali di Attuazione (N.T.S.A.).
In sintesi vengono assunti i seguenti parametri:
- Per le destinazioni d’uso di cui alle lettere C, D, E1 ed E2 di cui all’art. 8 delle
N.T.G.A. un indice di edificabilità territoriale (It) di 0,5 mc/mq.
-
Un’edificazione complessiva, comprensiva dei parcheggi multipiani, non superiore
ad un indice di copertura territoriale (Ct) di 0,5 mq/mq;
-
altezza massima dei parcheggi multipiano non potrà superare i ml. 9,00; l'altezza
massima degli edifici con altra destinazione non potrà superare i ml.12,50; tali
limiti potranno essere superati solo previo parere favorevole delle autorità preposte
alla tutela dei beni ambientali.
All’interno della superfici complessiva di Piano Particolareggiato pari ad un St = 170.820 mq.
sviluppa la potenzialità edificatoria delle aree ricadenti all’interno con destinazione T2 – terminal
Stradale dalla superficie St = 166.416 mq. come di seguito riassunto:
Dimensionamento P.R.G.
Superficie coperta
Sc = St 166.416 mq x 0,5
Volume massimo
V = St 165.123 mq x 0,5
Sp massima edificabile (V/3 ml)
con destinazioni:
(C - Attività direzionali, D - Servizi
alle persone, E - Strutture ricettive)
Dimensionamento Progetto
Sc
83.208 mq
Sc
75.477 mq
V
83.208 mc
V
83.200 mc
Sp
27.736 mq
Sp
27.730 mq
Nel complesso la superficie massima edificabile (Sp) per strutture commerciali, direzionali e
ricettive è stata ripartita per le seguenti destinazione:
27
Relazione
Piano Particolareggiato ”Terminal Tessera”
C - Attività direzionali: credito, assicurazioni, agenzie e servizi alle imprese,
studi professionali, intermediari del commercio, ricerca;
D - Servizi alle persone: D1 commercio al minuto, pubblici esercizi; D2
servizi di riparazione, servizi privati alla persona e all’abitazione,
E - Strutture ricettive: (definite secondo le norme speciali vigenti in materia)
E1 alberghi, pensioni; E2 motels; E3 villaggi-albergoE4 residenze turisticoalberghiere; E5 strutture ricettive all’aperto; E6 strutture ricettive
extralberghiere
TOTALE
7.800 mq
8.000 mq
11.930 mq
27.730 mq
Il limite della Sp edificabile assegnata a ciascun lotto corrisponde esclusivamente a quella delle
“attività direzionale, per i servizi alle persone e per le strutture ricettive” individuate nel Piano e
concorre alla determinazione del volume massimo edificabile ai sensi dell’art. 59.2 delle NTSA del
vigente PRG.
Non concorrono alla determinazione della Sp edificabile, (corrispondente al volume massimo
edificabile ai sensi dell’art. 59.2 delle NTSA del vigente PRG, diviso per il coefficiente fisso 3 m. ai
sensi dell’art. 4.1.5), le superfici destinate a parcheggio individuate all’interno degli inviluppi
massimi edificabili.
Si fa presente che le superfici dei Parcheggi e delle attrezzature atte a facilitare lo scambio di
persone e di cose hanno carattere indicativo, tali superfici dovranno essere realizzate entro gli
inviluppi massimi previsti che dal Piano, e la loro quantificazione sarà puntuale definita in sede
di progetto edilizio e di convenzione.
VERIFICA DEGLI STANDARD
Standard pubblici
minimi
Verde
Parcheggi
mq
Destinazioni
d’uso
C–
Attività
direzionali,
Sp
mq
Standard
privati
Parcheggi
Verde
Parch.
Pubblici
mq
Parch. privati
33.365
19.492
196.401
33.365
19.492
196.401
mq
Art. 32.2
NTSA
PRG
Art. 32.2
NTSA
PRG
legge
122/89
0.5
mq/mq
0.5
mq/mq
10mq/100
mc
7.800
3.900
3.900
2.340
D - Servizi
alle persone
8.000
4.000
4.000
2.400
E - Strutture
ricettive
11.930
5.965
5.965
3.579
13.865
13.865
8.319
Totale
Standard di progetto
mq
mq
(477 p.
letto)
27.730
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Relazione
Piano Particolareggiato ”Terminal Tessera”
Nota:
Ai sensi dell’art. 59.2 delle NTSA della vigente VPRG, le strutture commerciali, direzionali e
ricettive dovranno essere dotate di aree private facilmente accessibile da adibire a parcheggio di
autovetture nella quantità minima del 40% della Superficie di calpestio netta destinata ad attività
commerciale o direzionale e di 5 mq per ogni posto letto per le strutture ricettive.
OPERE DI URBANIZZAZIONE
Opere di urbanizzazione primaria
Sup. in cessione
al Comune
Sup. in asservimento ad uso
pubblico
Parcheggi pubblici
19.492 mq
0
Viabilità (carreggiate, marciapiedi, piste
ciclabili, verde di arredo, spartitraffico, ecc.)
36.719 mq
0
TOTALE
56.238 602mq
Opere di urbanizzazione secondaria
Verde pubblico Attrezzato
Sup. in cessione
al Comune
25.665 mq
Piazza
TOTALE
Sup. in asservimento ad uso
pubblico
7.700 mq
23.074 mq
25.665 mq
30.774 mq
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Relazione
Piano Particolareggiato ”Terminal Tessera”
CARATURE URBANISTICHE DI PIANO
PU
n.
N° lotto
Dest
d’uso
Sup. lotto
n.
mq
Sc.
Sp.
mq
Volume
Altezza
n.
n.
mc
ml
Sup.
parch.
Posti auto
mq
Posti
bus/
camper
Verde
n.
mq
n.
Verde
copertura
Pubb.
mq
1
D
6.898
5.315
5.500
16.500
12,50
3
2
12.414
497
0
0
5.315
2
E
4.131
2.808
4.000
12.000
12,50/35,
00
3-9
1
3.740
150
0
0
0
3
C
5.480
4.266
4.000
12.000
12,50
3
2
9.872
395
0
0
4.266
4
P
3.283
0
0
0
4,50
0
0
2.538
102
24
745
0
5
C
5.975
3.887
2.400
7.200
9,00
2
2
9.548
382
0
2.088
3.887
6
PMP
5.991
3.718
0
0
9,00
2
2
10.436
417
0
2.272
3.718
7
C
4.133
2.558
1.400
4.200
9,00
2
2
5.884
235
0
1.547
2.558
30.482
23.380
5.320
8
PM
D-E
9
AC
10
P
PB
3
Piani
interr.
mq
1
2
max
Piani
fuori
terra
11
E
12
E
D
0
0
1.500
4.500
9,00 /
12,50
3
2
70.140
2.806
0
1.048
23.380
0
0
0
0
0
0
5.320
0
35
0
0
6.518
0
0
0
0
0
0
3.981
73
0
0
0
11.252
10.330
3.400
10.200
12,50/18,
00
3-5
2
18.973
17.960
16.590
12,50/
18,00
3-5
2
4.530
1.000
2.537
13
32.590
1.303
0
0
2.241
46.920
1.877
0
0
0
13
Viab
(1.255)
1.255
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Viab
Viab
36.719
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Verde
VP
25.665
0
0
0
0
0
0
0
0
0
25.665
0
170.820
75.477
27.730
83.200
215.920
8.237
72
33.365
45.365
TOTALE
Destinazioni d’uso: C - Attività direzionali: credito, assicurazioni, agenzie e servizi alle imprese, studi professionali, intermediari del commercio, ricerca;
D - Servizi alle persone: D1 commercio al minuto, pubblici esercizi; D2 servizi di riparazione, servizi privati alla persona e all’abitazione
E - Strutture ricettive: (definite secondo le norme speciali vigenti in materia) E1 alberghi, pensioni; E2 motels; E3 villaggi-albergo; E4 residenze turisticoalberghiere; E5 strutture ricettive all’aperto; E6 strutture ricettive extralberghiere
AC – Area Camper
VP – Verde Pubblico
P – Parcheggio
PM – Parcheggio Multipiano
Viab - Viabilità
PMP – Parcheggio Multipiano Pubblico
PB – Parcheggio Bus
30
Relazione
Piano Particolareggiato ”Terminal Tessera”
STIMA SOMMARIA DEI COSTI
Importo parziale in
euro
1a
Demolizioni
1b
Sottopasso SS 14 a corpo
€ 3.500.000,00
1c
Viabilità
€ 1.355.088,00
1d
Verde di arredo stradale, alberi
Importo totale in
euro
€ 100.000,00
€ 129.673,00
€ 5.084.761,00
TOTALE PARZIALE
2a
Spostamento sottoservizi
2b
Rete illuminazione pubblica
2c
Rete fognature acque bianche
€ 160.290,00
2d
Vasca laminazione acque bianche
€ 200.000,00
2e
Rete foganture acque nere
€ 455.000,00
2f
Rete idrica
€ 227.500,00
2g
Rete telefonica
€ 31.590,00
2h
Rete gas metano
€ 97.500,00
2i
Rete elettrica
€ 31.590,00
TOTALE PARZIALE
parcheggi pubblici a raso auto sosta breve e
3a
bus
3b
parcheggio pubblico bus su stabilizzato
€ 50.000,00
€ 1.140.000,00
€ 2.393.470,00
€ 650.000,00
€ 250.000,00
€ 900.000,00
TOTALE PARZIALE
4
Parcheggio multipiano
€ 8.757.000,00
€ 8.757.000,00
TOTALE PARZIALE
5
Verde pubblico attrezzato
€ 1.066.600,00
€ 1.066.600,00
TOTALE PARZIALE
TOTALE COSTO LAVORI
A
€ 18.201.831,00
IMPORTO LAVORI
A.1 Lavori a Misura
A.2 Lavori a Corpo
A.3 Lavori in economia
TOTALE
B
€ 18.201.831,00
SOMME A DISPOSIZIONE
B.1 Importo acquisizione aree o immobili
B.2 spese tecniche (incarichi esterni o.f.c.)
IVA (10%) sulle somme A
TOTALE
TOTALE
A+B
€
€
€
€
824.700,00
1.820.183,10
1.820.183,10
4.465.066,20
€ 22.666.897,20
31
Relazione
Piano Particolareggiato ”Terminal Tessera”