rapporto di valutazione

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Rapporto di valutazione Lotto 02
Tribunale di Brescia - Concordato Preventivo Nr. 05/2014
RAPPORTO DI VALUTAZIONE
In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione (IVS), al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa
ed alle Linee guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
SEZIONE SPECIALE IMPRESA
CONCORDATO PREVENTIVO NR. 05/2014
“ GALDINI & DONGHI SPA”
LOTTO 02
Unità direzionale (ufficio) in Bergamo – via Nazario Sauro nr.13
Identificato in mappa al Foglio 21, mappale 128, sub. 710
GIUDICE DELEGATO:
COMMISSARIO GIUDIZIALE
Dr. Stefano Rosa
Dr.ssa Michela Cecilia Andrigo
Dottore Commercialista – Revisore Contabile
Con studio in Palazzolo sull’Oglio (BS)
P.zza Roma, 35
Tel. +39 030 7403022 – Fax + 39 030 7403029
ESPERTO INCARICATO
GEOMETRA NEGRI MATTEO
Via Castello nr. 04 – 25033 Cologne (Brescia)
Iscrizione Albo dei Geometri di Brescia: nr. 4267
Partita IVA: 01925030981
Codice Fiscale: NGR MTT 75D19 G264A
Telefono e Fax: + 39 030 7402172
Indirizzo e-mail: [email protected]
Indirizzo pec: [email protected]
Timbro e firma …………………………………………………………….
\\\
Geometra Negri Matteo
_____________________________________________________
Nessuna parte del presente documento può essere riprodotta senza il consenso scritto del valutatore
Geometra Negri Matteo - Tel. e fax + 39 030 7402172
Pagina 1
SINTESI DELLA VALUTAZIONE
Lotto
02
Descrizione sintetica
Ufficio in condominio al piano seminterrato, ubicato
all’interno di un complesso polifunzionale
Identificativi catastali
Foglio 21, mappale 128/710 _ A/10
Ubicazione immobile
Comune di Bergamo, via Nazario Sauro nr 13
Proprietà oggetto del concordato preventivo
Galdini & Donghi Spa, con sede in Rovato
C.F. 00988620175
Quota di proprietà
Proprietà per 1/1
Altri comproprietari non oggetto del concordato
No
Divisibilità dell'immobile
No
Più probabile valore in libero mercato
€ 147.000/00 (Euro centoquarantasettemila/00)
Più probabile valore di mercato
in condizioni di vendita forzata
€ 118.000/00 (Euro centodiciottomila/00)
"Giudizio" sintetico sulla commerciabilità del bene:
si rileva alla data della stima una grave situazione di recessione del ciclo immobiliare che ne limita
l’immediata commerciabilità, sia nel breve sia nel lungo periodo.
Pagina 2
ASSUNZIONI E CONDIZIONI LIMITANTI
Problematiche e note particolari
Conformità edilizia
Conformità catastale
Conformità titolarità
□ Si
; Si
; Si
; No
se No vedi pagina 18-19
□ No
□ No
Vedi nota pagina
21
se No vedi pagina
__
PRESENZA FORMALITÀ E VINCOLI RILEVANTI, OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE
Servitù, vincoli, oneri, pesi, gravami
Vincoli urbanistici, ambientali, paesaggistici
□ No ; Si
□ No ; Si
se Si vedi pagina
22-23
se Si vedi pagina
16-17
DATE
Nomina dell’esperto
Consegna della relazione peritale
Termine assegnato dal Giudice Delegato per il deposito della relazione
: 20 / 02 / 2014
: 25 / 03 / 2014
: 26 / 03 / 2014
EVENTUALI NOTE ED OSSERVAZIONI
L’immobile oggetto di stima, seppur di recente ristrutturazione e sebbene non sia stato
(apparentemente) mai utilizzato, necessita di opere di manutenzione che resteranno a carico del
futuro acquirente, tra cui il ripristino degli intonaci e relative opere di tinteggiatura per gravi
problemi di umidità/infiltrazioni (vedasi pag 12-13).
Nell’elaborato planimetrico di subalternazione (EP prot. BG0070782 del 26/02/2008 ) e nel relativo
elenco immobili, il mapp. 128/711 (accessi, androne, cortile) viene inteso come bene comune ad
accezione del sub. 709 e 710.
Nell’atto di acquisto del 25/11/08 _ Notaio S.Frediani di cui al rep. 65.437 Raccolta 24.384, si
desume all’art. 2) Prescizioni quanto segue:
” La vendita comprende accessori, accessioni, perinenze e dipendeze, servitù attive e passive degli
immobili venduti nonché i proporzionali diritti di condominio sulle parti comuni del complesso
edilizio di cui essi sono parte quali risultano dalle legge, dalle planimetrie catastali e dai titoli di
provenienza, con particolare riferimento alla proporzionale comproprietà dei corpi e dei servizi
comuni per legge e derivanti dall’uso e dallo stato dei luoghi e per destinazione del costruttore ed
in particolare dell’androne di ingresso.”
Pagina 3
Indice
1.
Inquadramento dell’immobile oggetto di valutazione ................................................................. 5
2.
Descrizione unità immobiliare oggetto di stima .......................................................................... 9
3.
Audit documentale e Due diligence urbanistica ........................................................................ 14
4.
Audit documentale e Due diligence catastale ........................................................................... 20
5.
Titolarità .................................................................................................................................... 22
6.
Stato di possesso del bene .......................................................................................................... 24
7.
Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente ...................................................................... 25
8.
Formalità, vincoli, oneri a non opponibili all'acquirente. .......................................................... 26
9.
Analisi estimativa....................................................................................................................... 27
10.
Valori di stima ......................................................................................................................... 37
11.
Giudizio divisibilità del bene .................................................................................................. 38
12.
Dichiarazione di rispondenza .................................................................................................. 39
13.
Elenco della documentazione allegata .................................................................................... 40
14.
Note di riferimento .................................................................................................................. 81
Pagina 4
Rapporto di valuutazione Lotto 022
1.
Tribunale di Brescia - Conncordato Preventtivo Nr. 05/20144
Inqu
uadramen
nto dell’im
mmobile oggetto
o
dii valutazioone
ANALISI DEL SEG
GMENTO DI
D MERCA
ATO1
■
■
Localizzzazione
2
Provinccia
Bergamo
Comunee
Bergamo
Frazionne
--
Localitàà/zona
Conca Fioritta_ adiacentte a Borgo Saanta Caterinaa
Via/Piazzza
Via Nazario Sauro
Civico n.
n
13
Zona
□
Centro storico
s
; Urbana
□
Extra urrbana
■
Mappa geografica
; Centrale
□
□
Semicentrale
Periferica
□
□
□
□
Agricolaa
Artigianaale
Industriaale
Residenzziale
Fonte: htttps://maps.go
oogle.it/
Geometra Negrii Matteo - Tel. e fax
f + 39 030 74402172
Pagina 5
■
Destinazione urbanistica dell’immobile
■
Tipologia immobiliare
3
□
Residenziale
; Direzionale4
□ Commerciale
□ Turistico – ricettivo
□ Industriale
□ Artigianale
□ Terziario5
□ Sportiva
□ Agricolo
6
□ Terreno
; Fabbricato
Indicare lo stato di conservazione:
□ nuovo7 (anno di costruzione _____)
□ ristrutturato8
□ seminuovo9
□ usato10
□ rudere11
; ristrutturato, mai usato, in cattive condizioni
manutentive per infiltrazioni e umidità di risalita
Indicare se l’immobile è
□ indipendente
; in condominio
■
Tipologia edilizia dei fabbricati12
■
Tipologia edilizia unità immobiliari13
□
□
□
□
□
□
□
fabbricato storico
fabbricato singolo
fabbricato in linea
fabbricato rurale
fabbricato a schiera
fabbricato bifamigliare
fabbricato tipico
; fabbricato tipico pluriplano
; uffici con servizi igienici
; archivi
□
□
□
□
□
□
□
□
magazzino
sala riunioni
cantina
mensa aziendale
cucina
reception
giardino
area esterna
Pagina 6
Accessori di pertinenza esclusivi
■
Aree esterne esclusive significative
□
□
□
□
autorimessa (garage/box)
posto auto coperto (fabbricato)
posto auto coperto (tettoia)
posto auto scoperto
□
si : _____________________
; no
■
Caratteristiche generali dell’immobile
Premessa
L’ufficio è inserito nel piano seminterrato di un complesso a prevalente destinazione residenziale, in
Bergamo (BG), località Borgo Santa Caterina e più precisamente in via N. Sauro al civico nr. 13.
Caratteristiche dell’opera
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
Struttura in elevazione
Solai
Copertura
Murature perimetrali
Infissi esterni
Infissi interni
Finiture facciate
Pavimenti
Rivestimenti
Impianto riscaldamento
Impianto sanitario
Impianto elettrico
Impianto raffrescamento
Impianto di climatizzazione
Fonti rinnovabili
Finiture esterne
Finiture interne
N. totale piani fuori terra
N. totale piani interrati
: struttura portante in opera
: parte a volti in mattoni e parte in latero-cemento
: lignea per orditura primaria, secondaria ed assito
: presumibilmente in mattoni/pietrame e laterizio
: serramenti in legno a vetro camera con ante
: porte in legno cieche tamburate lisce
: intonacate
: gres porcellanato
: rivestimenti bagni in ceramica
: riscaldamento tradizionale con radiatori in alluminio
: sanitari ceramica mod. Ideal standard
: sottotraccia
: assente
: assente
: assente
: ordinarie
: ordinarie
: terra, primo, secondo, terzo
: uno
■
Dimensione14
□
■
Caratteri domanda e offerta15
Ipotetico lato acquirente
Piccola
; Media
□ Grande
: fino a 50 m2
: da a 50 m2 a 120 m2
: oltre i 120 m2
; Privato
; Società
□ Cooperativa
□ Ente
Pagina 7
Lato venditore
□
□
□
□
Privato
Società
Cooperativa
Ente
; Concordato preventivo
■
Forma di mercato16
□
■
Filtering22
; Assente
Concorrenza monopolistica17
; Concorrenza monopolistica ristretta18
□ Oligopolio19
□ Monopolio20
□ Monopolio bilaterale21
□
□
■
Up
Down
Fase del mercato immobiliare23
□
□
□
Recupero24
Espansione25
Contrazione26
; Recessione27: domanda scarsa (falling Market)
Fase ciclica del mercato immobiliare nel suo andamento teorico
Pagina 8
2.
Descrizione unità immobiliare oggetto di stima
DATO IMMOBILIARE28
■ Descrizione sintetica del bene29
Trattasi di unità direzionale al piano seminterrato, costituita da piccolo passaggio esclusivo, ingresso, un
ufficio, due locali adibiti ad archivi, antibagno e bagno.
L’accesso avviene con servitù di passo apparente sulla corte esclusiva del sub. 709 _ unità immobiliare in
carico alla Soc. Galdini & Donghi Spa.
All’atto del sopralluogo si rilevano sui muri perimetrali e di spina gravi problemi di infiltrazioni, dovuti
presumibilmente all’umidità di risalita ed infiltrazioni, nonché dal mancato riscaldamento ed areazione dei
locali (vedasi elaborato fotografico pag. 12-13).
Per una migliore definizione del distributivo interno si riporta una planimetria di massima,
indicativa e non probatoria, in scala adattata alla pagina.
Piano seminterrato
■ Identificazione catastale30
Comune Censuario
Bergamo (Codice A794)
Identificativo
; Foglio
21
; Particella 128
; Subalterno 710
Pagina 9
■ Confini
Indicare i confini catastali rispetto al mappale
Ufficio di cui al sub. 710
Confini rispetto al piano interrato
;
;
;
;
Nord
Sud
Est
Ovest
Torrente “Morla” o “La Morla”
terrapieno sub. 711 _ corte comune
sub. 709 ufficio di proprietà
terrapieno lato via N. Sauro
■ Rilievo della consistenza urbanistica
; Diretto in loco
□
Desunto graficamente da:
□ Planimetria catastale
□ Atto autorizzativo
□ Elaborato generico
; Data del sopralluogo (gg/mm/aa)
■ Criterio di misurazione
; SEL31
□
□
32
SIL
SIN33
24 / 02 / 2014
- Superficie Esterna Lorda
- Superficie Interna Lorda
- Superficie Interna Netta
■ Calcolo superfici di proprietà
Superficie principale dell’immobile
■
m2
45,90 (ufficio)
; Archivi /servizi igienici
; Passaggio esclusivo
m2
m2
85,48
9,80
Superficie Commerciale 35
m2
98,17
Indice
mercantile34
60 %
10 %
Individuazione delle parti comuni
Nell’elaborato planimetrico di subalternazione (EP prot. BG0070782 del 26/02/2008 ) e nel relativo
elenco immobili, il mapp. 128/711 (accessi, androne, cortile) viene inteso come bene comune ad
accezione del sub. 709 e 710.
Pagina 10
■ Caratteristiche qualitative
■
Livello di piano36
seminterrato (-1)
■
Ascensore37
□ Presente
; Assente
■
N. servizi38
■
Impianti in dotazione
Riscaldamento
Unico
; Presente
□
□
Assente
Centralizzato
; Autonomo
Condizionamento
□
Presente
; Assente
□
□
Totale
Parziale
Solare termico (ACS _ acqua calda sanitaria)
□
Elettrico
; Presente
Presente
; Assente
□
Idraulico
Antifurto
Assente
; Presente
□
Assente
□
Presente
; Assente
■
Manutenzione fabbricato39
□
■
Manutenzione unità immobiliare43
; Minimo44
■
Classe energetica
Minimo40
; Medio41
□ Massimo42
□
□
Medio45
Massimo 46
□
□
□
□
□
A+
A
B
C
D
Pagina 11
□
□
□
E
F
G
; Non
N desumibbile dal portaale Cened RL
L
■
Luminoosità dell’im
mmobile47
48
; Minimo
M
□
□
■
Panoram
micità dell’iimmobile51
52
; Minimo
M
□
□
■
Funzion
nalità dell’im
mmobile55
Finituree dell’immobile59
53
Medio
M
54
Massimo
M
56
; Minimo
M
□
□
■
49
Medio
M
50
Massimo
M
57
Medio
M
58
Massimo
M
□
60
Minimo
M
61
; Medio
M
(ad eccezione
e
deella salubrità dei muri)
62
□ Massimo
M
■ Report fotografico
f
s
salubrità
degli ambientii nello stato di fatto dei luoghi
f + 39 030 74402172
Pagina 122
f + 39 030 74402172
Pagina 133
3.
■
Audit documentale e Due diligence urbanistica63
Anno di costruzione
; Fabbricato successivo al 01/09/1967 _ Inizio lavori ristrutturazione 2002
; Fabbricato anteriore al 01/09/1967 (originaria consistenza)
□
Fabbricato costruito tra il 31/10/1942 e 01/09/1967
; Fabbricato costruito prima del 31/10/1942
■
Titoli autorizzativi esaminati
; Licenza Edilizia
nr. 3174 del 20/09/1991
; Concessione Edilizia
nr. 4987 del 19/07/2002 (pratica prot. nr. 1534/2001)
; Permesso costruire
nr. 6466 del 14/07/2005 prot. 335/2004 _ variante 1 alla CE
nr. 4987/2002
; Denuncia Inizio Attività
prot. 1830 del 21/02/2006 (pratica prot. 206/2006) variante
2 alla CE 4987/2002 e al PC 6466/2005
□
Pratiche in sanatoria
□
Condono edilizio
; Certificato Abitabilità
Richiesta certificato di agibilità prot. nr. 144/2008
PG E0053801 _ integrazione AGI parziale pratica prot.
4905/2006 del 22/02/2008
;
Fonte documentazione reperita
Comune di Bergamo _ Ufficio SUEAP
Data verifica urbanistica (gg/mm/aa)
11 / 03 / 2014 - 24 / 03 / 2014
Pagina 14
■
Situazioone urbanisttica
; Strumen
nto urbanisticco
; PGT App
provato D. C.C.
C n. 86 Reeg/26 del 14//05/10
□ Adottato
; Convenzzione Urbanistica
; No
□ Si
; Cessioni diritti edificcatori
; No
□ Si
; Azzonam
mento
se Si quale
q
:
se Si quale
q
:
Fonte Piano
o delle Regolle _ Tavola P
PR7. 16
Ts3 _ fronti
fr
storici e nuclei di prrima formazione
Tipo di intervento _ Ri1 “ristruutturazione grrado 1”
f + 39 030 74402172
Pagina 155
■
Gravi limitazioni urbanistiche
; Vincoli ambientali
; Vincoli paesaggistici
; No
□
Si se Si quale
□
No
; Si se Si quale : sensibilità visiva alta
Documento Piano _ studio paesistico di dettaglio
Pagina 16
; Altre possibili limitazioni
; centri e nuclei storici, edifici isolati di valore storico
artistico
; presenza Torrente Morla
; filari interpoderali
Documento Piano _ studio paesistico di dettaglio
■
Presenza di opere abusive
significative
; No
□
Si
Se Si indicare la natura delle opere abusive
Se in presenza di opere abusive indicare se sono
□ sanabili
□ non sanabili
■
Presenza opere di bonifica ambientale
; No
□
: costo sanatoria €
: costo ripristino €
Si
Se Si indicare la natura dei rifiuti tossici e nocivi da
smaltire:
Pagina 17
DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA URBANISTICA
Il sottoscritto Geometra Negri Matteo, iscritto all’Albo dei Geometri e Geometri Laureati di Brescia al nr.
4264, in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia , in funzione alla documentazione
visionata presso il Comune di Bergamo _ Ufficio SUEAP ed in base a quanto rilevato in loco, con la
presente
DICHIARA
□
la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi
edilizi citati.
;
la NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e le difformità della stessa ai titoli
abilitativi edilizi citati, per le seguenti motivazioni:
Nella tavola 3 _ Piante di variante di cui alla DIA prot. 1830 del 21/02/2006 , variante finale alla CE
4987/2002 e al PC 6466/2005, viene rappresentato un unico ufficio “Bc1”, mentre sia nel progetto
originario di cui alla CE 4987/2002, sia nello stato di fatto nonché nelle schede catastali, le unità
immobiliari sono due, fisicamente separate ed indipendenti.
LOTTO 2
Mapp. 128/710
LOTTO 1
Mapp. 128/709
Pagina 18
Per le motivazioni sopraesposte bisognerà provvedere alla presentazione di un Titolo autorizzativo in
sanatoria come disposto dal DPR 380/2001* ed al contestuale versamento dell’oblazione.
*
Art. 37 DPR 380/01 - Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla denuncia di inizio attività e accertamento di
conformità: Ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento
della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il
proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5.164
euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore
dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.
La sanatoria delle difformità rilevate sarà rilasciata previa verifica urbanistica con il Responsabile
dell’Ufficio Tecnico del comune di Bergamo.
Per l’espletamento della pratica edilizia ed il pagamento dell’eventuale oblazione per le irregolarità sopra
illustrate, si quantifica un importo sommario ed indicativo e non probatorio di € 3.000/00 (diconsi euro
tremila).
Gli imponibili per la sistemazione delle opere difformi rilevate si intendono orientativi e approssimativi, al
netto di IVA ed eventuali oneri accessori.
La verifica urbanistica del bene oggetto di stima si limita esclusivamente ad un controllo sommario ed
indicativo dei titoli autorizzativi rispetto allo stato dei luoghi e NON comprende la verifica di vizi occulti,
nonché il riscontro e l’accertamento delle opere realizzate secondo la buona norma tecnica di costruzione e
rispetto a quanto previsto negli elaborati tecnici o nei computi metrici allegati ai titoli autorizzativi.
La due diligence urbanistica è stata espletata in base alla documentazione fornita dal Comune; ne deriva che
l’attendibilità del risultato finale del processo di verifica è strettamente legata alla veridicità ed alla
completezza degli elementi forniti e messi a disposizione al perito.
Il valutatore non si assume alcuna responsabilità su eventuali errori o omissioni derivanti da documentazione
errata o incompleta o non aggiornata.
Pagina 19
4.
Audit documentale e Due diligence catastale 64
L’immobile oggetto della presente relazione peritale è attualmente identificato in mappa al foglio 21,
particella 128/710, Via Nazario Sauro n. 13, piano S1, categoria A/10, classe 7, vani 3, RC Euro
766,94.
il mappale 128/710 deriva, in forza di variazione per modifica identificativo n. 8721 dell'11.4.2006,
dagli originari mappali 128/710-129/704 (graffati) del foglio 8 della Sezione Urbana CS.
I mappali 128/710-129/704 (graffati) derivano, in forza di den. di variazione n. 6091 del 4.4.2005
per divisione degli originari mappali 128/707-129/702 (graffati), a loro volta derivanti, in forza di
den. di variazione n. 5606 del 25.3.2005, per divisione-fusione-diversa distribuzione degli spazi
interni degli originari mappali 128/10, 128/11 e 128/12-129 (graffati) e per accorpamento dell'area
accessoria distinta al NCTR foglio 21 mappale 35 ente urbano di are 15.59 (già mappale 1381, già
675/a del Cessato Catasto Terreni); i mappali 128/10, 128/11 e 128/12-129 (graffati) derivano, in
forza di den. di variazione n. 14916 del 25.10.1989, dagli originari mappali 128/2, 128/4, 128/6,
128/7 e 128/9-129 (graffati).
■ Documentazione visionata
□
Direttamente presso Agenzia Territorio
; Da siti web
■ Elenco documentazione visionata
□
Visura terreni
; Visura storica per immobile
; Scheda catastale
; Elaborato planimetrico di subalternazione
; Elenco immobili
; Estratto mappa
□
Altro
■ Rilievo della consistenza catastale
; Diretto in loco
□
Desunto graficamente da:
□ Planimetria catastale
□ Elaborato planimetrico
□ Data del sopralluogo (gg/mm/aa)
24 / 02 / 2014
Pagina 20
DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA CATASTALE
Il sottoscritto Geometra Negri Matteo, iscritto all’Albo dei Geometri e Geometri Laureati di Brescia al nr.
4264, in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia , in funzione alla documentazione
rinvenuta presso l’Agenzia del Territorio ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente
DICHIARA
□
la REGOLARITÀ catastale rispetto alla stato attuale dell’immobile
; la NON REGOLARITÀ catastale rispetto alla stato attuale dell’immobile per le motivazioni di seguito
riportate
Lo stato di fatto del distributivo interno non corrisponde esattamente con quanto riportato nella scheda
catastale depositata presso l’Agenzia del Territorio di Bergamo.
Per una migliore definizione delle irregolarità osservate si riporta un elaborato grafico di massima, indicativo
e non probatorio, raffigurante le modeste difformità rilevate tra lo stato di fatto e quanto riportato nella
scheda catastale.
L’ammontare del costo di variazione delle schede catastali si quantifica in un importo sommario ed
indicativo di € 1.000/00 (diconsi euro mille/00), esclusi diritti catastali.
Tutti gli imponibili riportati per la sistemazione delle pratiche catastali si intendono orientativi e
approssimativi, al netto di IVA ed eventuali oneri accessori
La due diligence catastale è stata espletata in base alla documentazione recuperata presso l’Agenzia del
Territorio di Bergamo; ne deriva che l’attendibilità del risultato finale del processo di verifica è strettamente
legata alla veridicità degli elementi forniti e messi a disposizione al perito.
Il valutatore non si assume alcuna responsabilità su eventuali errori o omissioni derivanti da documentazione
errata o incompleta o non aggiornata.
Pagina 21
5.
Titolarità 65
■ Atto di provenienza
- Tipo di atto
compravendita immobiliare
- Notaio
Dr. Simone Frediani
- Data atto
25/11/2008
- Repertorio
nr. 65.437
- Raccolta
nr. 24.384
- Estremi presentazione
nr. 42126.1/2008
■ Quota di proprietà
; Intera [1/1 ]
□ Parte: indicare la quota
[ __/__ ]
Se trattasi di quota indicare i nominativi dei comproprietari :
■
Usufrutto
; No
□ Si
■ Nuda proprietà
se Si indicare il nominativo :
; No
□ Si
se Si indicare il nominativo :
Condizioni limitanti
■ Servitù
□ Non sono presenti servitù
; Sono presenti servitù (da Titolo)
Servitù trascritta, a Bergamo, il 28.2.1997 ai n.ri 6869/5376 (scrittura privata
autenticata del 5.11.1996 n. 73405 repertorio Notaio Giovanni Vacirca di
Bergamo, registrata a Bergamo il 13.12.1996 al n. 6249 Serie 2V), con la
quale il signor Omissis suddetto proprietario dell'immobile al mappale 128 e
675/a, concede al signor Omissis nato a Bergamo il Omissis, proprietario
dell'immobile al mappale 802:
a) di realizzare sull'area e nel fabbricato di proprietà del signor Omissis la
rete fognaria costituita da tubazione unificata, relativi pozzetti, pozzo per
sifone Firenze, relativo allacciamento al collettore Comunale in rispetto del
tracciato riportato nel progetto di “sistemazione scarichi e allacciamenti alla
fognatura Comunale” presentato il 26.3.1993 Prot. n. 325/93 e autorizzato
con Provvedimento n. 325/93 del 23.4.1993 e ritenuto conforme dall'Ufficio
competente mediante sopralluogo in data 15.7.1996. Il tracciato della rete
fognaria è stato modificato in sede esecutiva al fine di poter utilizzare
piccolo escavatore meccanico;
Pagina 22
b) di poter collegare alla predetta rete fognaria gli scarichi provenienti
dall'immobile al mappale 802 del NCEU e suoi eventuali ampliamenti o
mutamenti d'uso;
c) di poter realizzare, in concomitanza del confine delle due proprietà
interessate dall'attraversamento della rete fognaria da realizzare, parte delle
tubature, relativi pozzetti, fossa desoleatrice, pozzetto di unificazioni reti, in
reciproca deroga alle distanze legali;
d) concede la servitù perpetua per lo scarico della fognatura suddetta ferma
restando la facoltà del signor Omissis di modificare il percorso di tale
impianto all'interno della sua proprietà.
Note: per ulteriori approfondimenti vedasi relazione ventennale di cui
all’allegato XI
Altre possibili limitazioni
Nell’elaborato planimetrico di subalternazione (EP prot. BG0070782 del
26/02/2008 ) e nel relativo elenco immobili, il mapp. 128/ 711 (accessi,
androne, cortile) viene inteso come bene comune ad accezione del sub. 709 e
710.
Nell’atto di acquisto del 25/11/08 _ Notaio S.Frediani di cui al rep. 65.437
Raccolta 24.384, si desume all’art. 2) Prescizioni quanto segue:
” La vendita comprende accessori, accessioni, perinenze e dipendeze, servitù
attive e passive degli immobili venduti nonché i proporzionali diritti di
condominio sulle parti comuni del complesso edilizio di cui essi sono parte
quali risultano dalle legge, dalle planimetrie catastali e dai titoli di
provenienza, con particolare riferimento alla proporzionale comproprietà
dei corpi e dei servizi comuni per legge e derivanti dall’uso e dallo stato dei
luoghi e per destinazione del costruttore ed in particolare dell’androne di
ingresso.”
Note ed informazioni di carattere generale
Nelle aree scoperte, sia di proprietà esclusiva sia di proprietà condominiale, nonché nelle murature
perimetrali e nei tramezzi delle entità immobiliari che compongono il fabbricato, possono essere installate le
tubazioni per i servizi tecnologici primari che di fatto costituiscono servitù ai sensi dell’ex art. 1062 c.c., con
diritto dei fondi dominanti di accedere ai fondi servienti per le future manutenzioni, salvo l’obbligo di
rimessione in ripristino e a regola d’arte di quanto eventualmente alterato.
Pagina 23
6.
Stato di possesso del bene
; Libero
□
All’atto del sopralluogo l’immobile risulta libero e non occupato (vedasi
documentazione fotografica allegato II)
Occupato
Indicare i soggetti occupanti :
Indicare a che titolo è occupato il bene per soggetti diversi dal concordato
specificando gli estremi di registrazione
□ Contatto affitto
□ €/anno
□ Rata
□ Durata in anni
□ Scadenza contratto
Canone di locazione in essere è allineato con canone di mercato
□ Si
□ No se No perché
Indicare se i contratti di cui sopra sono:
□ Registrati in data antecedente al pignoramento dell’immobile
□ Registrati in data successiva al pignoramento dell’immobile
Data verifica presso Agenzia Entrate (gg/mm/aa) 27 / 02 / 2014
Pagina 24
7.
Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente
Oltre alle possibili limitazioni riportate nei capitoli precedenti, dalle informazioni assunte non si rilevano
particolari formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che potranno restare a
carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria e/o
vincoli di carattere storico- artistico.
Note:
1_ Le eventuali spese condominiali non corrisposte fino alla data di stima rientrano nel passivo del
concordato preventivo.
2_ Sarà onere del futuro acquirente attenersi ai vincoli ed alle disposizioni citate nel regolamento
condominiale menzionato nell’atto di provenienza.
Pagina 25
8.
Formalità, vincoli, oneri a non opponibili all'acquirente.
Indicare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che
comunque risulteranno non opponibili all’acquirente.
Sino al 03/03/2014 gli immobili oggetto di relazione risultano intestati, per la quota di 1/1, alla società
Galdini & Donghi Spa , liberi da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli, fatta eccezione per le
seguenti formalità:
-citazione trascritta, a Bergamo, il 2.12.1998 ai n.ri 43264/33530,annotata di cancellazione in data
19.6.2006 ai n.ri 38732/6951;
-ipoteca volontaria iscritta, a Bergamo, il 23.12.2000 ai n.ri 49887/12816, annotata di cancellazione totale
in data 18.8.2005 ai n.ri 50254/5525;
-ipoteca volontaria iscritta, a Bergamo, il 6.8.2003 ai n.ri 43246/11462, cancellata in capo ai beni oggetto di
relazione con annotamento di restrizione beni in data 18.8.2005 ai n.ri 50253/5524;
-ipoteca volontaria iscritta, a Bergamo, l'11.6.2005 ai n.ri 32866/8314, cancellata con comunicazione n.
3250 del 29.4.2009 di estinzione totale dell'obbligazione avvenuta in data 25.11.2008; cancellazione totale
eseguita in data 30.4.2009 (Art. 13, comma 8-decies DL 7/2007 - Art. 40 bis D.Lgs 385/1993);
-ipoteca volontaria iscritta, a Bergamo, il 15.12.2008 ai n.ri 77912/15071 (atto del 25.11.2008 n.
65439/24386 repertorio Notaio Simone Frediani di Bedizzole)
a favore: “BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CALCIO E DI COVO SOCIETA'
COOPERATIVA” con sede in Calcio - Via Papa Giovanni XXIII n. 51;
contro: “GALDINI & DONGHI SOCIETA' PER AZIONI” suddetta;
somma iscritta: Euro 260.000,00
somma capitale: Euro 130.000,00
scadenza: anni 10;
grava sul mappale 128/710 del foglio 21 del NCEU di Bergamo;
non si rilevano annotamenti di riduzione di ipoteca;
-ipoteca giudiziale iscritta, a Bergamo, il 6.9.2013 ai n.ri 35793/5762 (decreto ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Casale Monferrato in data 15.5.2013 repertorio n. 259)
a favore: “FORNACE CALANDRA SRL” con sede ad Ottiglio (AL), presso Avvocato S. ROSSI Via
Sobrero n. 15 - Casale Monferrato con domicilio ipotecario eletto presso Avvocato A. CAPELLI Via G. e G.
Paglia n. 3 - Bergamo;
contro: “GALDINI & DONGHI SPA” suddetta;
somma iscritta: Euro 103.500,00;
somma capitale: Euro 80.443,21;
grava sui mappali 128/709 e 128/710 del foglio 21 del NCEU di Bergamo;
non si rilevano annotamenti di riduzione di ipoteca.
Pagina 26
9.
Analisi estimativa
UTILIZZO DELLA VALUTAZIONE.
L’utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce che il valore di stima
dipende, o se si vuole è in funzione, dello scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo ogni
valutazione un proprio movente o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso dei rapporti che
intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene, il servizio o il diritto oggetto di valutazione.
Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione del “più probabile valore in libero
mercato” e del “più probabile valore di mercato in condizioni vendita forzata” nell’ambito dei concordati
preventivi e procedure fallimentari.
Per determinare il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata, come valore derivato dal
più probabile valore in regime di libero mercato, si prendono in esame i differenziali esistenti, al momento
della stima, fra l’ipotetica vendita dell’immobile in esame in libero mercato, rispetto alla vendita forzosa
implicita al concordato preventivo.
BASI DEL VALORE
Il più probabile valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 1, nota 3.1) ed il
Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene definito come segue:
“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere
compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non
condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale
entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.”
Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie –
(edizione 05/2011 – R.1.2) il valore di mercato viene così definito:
“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta
tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata
promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa,
con prudenza e senza alcuna costrizione.”
Il valore di vendita forzata secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 2, nota 6.11) ed il Codice
di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.12) viene definito come segue:
"Il termine di vendita forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o
non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste
circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. Il prezzo che potrebbe essere ottenuto in queste
circostanze dipende dalla natura della pressione operata sul venditore o dalle ragioni per le quali non può
essere intrapreso un marketing appropriato."
Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie –
(edizione 05/2011 - Appendice A.1.5.1) il valore di vendita forzata viene così definito:
“Il valore di vendita forzata è l’importo che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene, entro
un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione del
valore di mercato.”
Assunzioni limitative
Non vi sono assunzioni limitative su cui si fonda la valutazione
Pagina 27
Condizioni limitative
Non vi sono condizioni limitanti all’incarico
Verifica del migliore e più conveniente uso 66 (HBU_ Highest and Best Use )
L’attuale valore di mercato dei fabbricati rappresenta il massimo valore tra il valore di mercato nell’uso
attuale ed i possibili valori di trasformazione degli usi prospettati.
; Si
□ No. Se no procedere alla determinazione dell’HBU (allegare l’analisi estimativa)
Scelta del criterio di valutazione in applicazione agli standard internazionali di valutazione
Per la determinazione analitica del valore di mercato degli immobili staggiti è stato applicato il seguente
criterio di valutazione
; Metodo del confronto
□ Monoparametrica67
; MCA68 con nr. 01 comparabili
□ Sistema di Stima69
□ MCA + Sistema di Stima con nr. _____ comparabili
□ Analisi di regressione70 semplice con nr. ____ dati campione
□ Analisi di regressione multipla con nr. ____ dati campione
□ Altro ____________________
□
Metodo finanziario71
; Capitalizzazione diretta72
□ Capitalizzazione finanziaria73
□ Analisi del flusso di cassa scontato74
□
Metodo dei costi75
Al fine della determinazione del valore dell’immobile possono essere utilizzati uno o più metodiche di valutazione.
In alcuni casi, potrebbe essere opportuno realizzare la valutazione immobiliare adottando più di una metodica di valutazione.
Pagina 28
Sviluppo analitico dell’analisi estimativa
CALCOLO ANALITICO DEL PIÙ PROBABILE VALORE NEL LIBERO MERCATO
Premesse
Il più probabile valore di mercato è stimato tramite l’applicazione di metodi e procedure di valutazione che
riflettono la natura dell’immobile e le circostanze più probabili in cui tale immobile sarebbe compravenduto
sul (libero) mercato. I metodi più comuni, utilizzati per stimare il valore di mercato, comprendono il metodo
del confronto di mercato (Market Comparison Approach _ MCA ), il metodo finanziario (income approach)
e il metodo dei costi (cost approach).
Il valutatore per garantire una maggiore affidabilità del risultato finale applica una doppia procedura
estimativa: il metodo del confronto del mercato (primo procedimento) e il metodo della capitalizzazione
diretta (secondo procedimento). Il test di confronto e% si basa sull’errore di stima corrente per la valutazioni
immobiliari, che in genere, si pone +/- 10% .
Primo procedimento: metodo del confronto del mercato_ MCA
Il metodo del confronto rientra nelle stime pluriparametriche; è un procedimento di stima che permette di
determinare il valore degli immobili attraverso il confronto tra il bene oggetto di stima e altri beni simili per
caratteristiche tecniche.
Il metodo del confronto si fonda sul principio elementare per il quale il mercato stabilirà il prezzo
dell’immobile da stimare allo stesso modo dei prezzi già fissati per gli immobili simili.
Il valutatore seleziona una o più unità di confronto nello stesso segmento di mercato dell’immobile da
valutare.
Per svolgere il confronto diretto tra l’immobile oggetto di valutazione e un immobile comparabile, il perito
deve determinare gli aggiustamenti basati sulle differenze tra le caratteristiche immobiliari (ammontari).
Gli aggiustamenti sono determinati per ogni singola caratteristica immobiliare, presa in esame mediante la
differenza negli ammontari della caratteristica dell’immobile da valutare e dell’immobile di confronto,
moltiplicata per il prezzo marginale della caratteristica preso con il proprio segno.
Il valore di stima deriva dal prezzo dell’immobile di confronto corretto per gli aggiustamenti delle singole
caratteristiche prese in esame.
Le principali fasi di cui si compone il metodo del confronto sono le seguenti:
‐
‐
‐
‐
‐
‐
analisi di mercato per la rilevazione dei comparabili appartenenti al medesimo segmento di mercato;
scelta delle caratteristiche immobiliari da considerare nel procedimento estimativo;
calcolo e compilazione della tabella dei dati;
calcolo e compilazione della tabella dei prezzi marginali;
calcolo e compilazione della tabella di valutazione;
sintesi conclusiva.
Osservazione del mercato immobiliare
L’immobile in esame (subject) ed il comparabile rilevato appartengono tutti al medesimo segmento di
mercato.
I dati immobiliari osservati fanno riferimento ad uffici in condominio pluriplano, seminuovi/usati, ad alto
consumo energetico (tra classe E – classe G), ubicati indicativamente nella zona centrale del Comune di
Bergamo.
Sostanzialmente le caratteristiche prese in esame cui differiscono gli immobili sono le caratteristiche
superficiarie, la data, il numero dei servizi igienici e infine il livello di piano.
Pagina 29
Analisi del mercato: tabella rapporti mercantili e relative caratteristiche superficiarie
Comparabile
Subject
Superfici e rapporti mercantili superficiari
Unità A
S
Sup. principale (SEL)
1,00
94,22
45,90
Sup. balcone
0,35
28,31
0,00
Sup. archivio
0,60
0,00
84,48
Sup. autorimessa
0,50
15,00
0,00
Sup. area esterna
0,05
0,00
9,80
Determinazione della superficie commerciale in funzione ai rapporti mercantili superficiali
111,63
98,17
Superficie commerciale
m2
Analisi del mercato: tabella indici mercantili
Saggio annuo di variazione dei prezzi
0,005
Saggio livello di piano
Rapporto di posizione σ
0,050
stimato
0,85
Scelta del teorema del prezzo marginale della sup. principale
F1
Senza area esterna
1.Tabella dati
Prezzo e caratteristiche (unità di misura)
Comparabile
Subject
Unità A
S
€ 200.000,00
incognita
4
0
94,22
45,90
Sup. balcone
Prezzo totale
Data
28,31
0,00
Sup. archivio
0,00
85,48
Sup. autorimessa
15,00
0,00
Sup. area esterna
0,00
2
9,80
1
1
-1
Servizi igienici
Livello del piano
Calcolo costo deprezzato Servizio
Costo a nuovo del servizio (euro)
€ 9.000,00
Vetustà del bene (n)
8
Durata del bene (t)
30
Costo deprezzato del bene (euro)
Calcolo prezzo marginale superficie principale
Prezzo medio comparabile A
Rapporto di posizione σ
Prezzo marginale
€ 6.600,00
€ 1.791,66
0,85
€ 1.522,91
Pagina 30
3. Analisi dei prezzi marginali
Prezzo marginale
Unità A
Data
€ 83,33
€ 1.522,91
Sup. balcone
€ 533,02
Sup. archivio
€ 913,75
Sup. autorimessa
€ 761,45
Sup. area esterna
€ 152,29
Servizi igienici
€ 6.600,00
Livello del piano
€ 9.523,81
4. Tabella di valutazione
Prezzo e caratteristica (euro)
Prezzo totale
Unità A
€ 200.000,00
Data
-€
-€ 73.586,94
Sup. balcone
-€ 15.089,74
Sup. archivio
€ 78.106,94
Sup. autorimessa
-€ 11.421,81
Sup. area esterna
€ 1.492,45
Servizi igienici
333,33
-€ 6.600,00
Livello del piano
PREZZI CORRETTI
-€ 19.047,62
€ 153.519,94
5. Sintesi conclusiva
Prezzo corretto
€ 153.519,94
Valore di mercato con il MCA
arrotondato
€ 155.000,00
Pagina 31
Secondo procedimento : metodo della capitalizzazione diretta _ direct capitalization
Tale metodica converte istantaneamente ed in modo diretto, il reddito annuo (netto o lordo) di un immobile
nel suo valore di stima, attraverso il saggio di capitalizzazione (netto o lordo) ricavato analiticamente
dall’osservazione del mercato immobiliare.
La direct capitalization è un procedimento semplice, la cui formalizzazione in termini elementari è la
seguente:
V=R:i
Calcolo analitico del saggio di capitalizzazione “i”
Il saggio di capitalizzazione non è una grandezza naturale espressa spontaneamente dal mercato come il
saggio di interesse, bensì è una grandezza derivata dal rapporto tra il fitto e il prezzo di un immobile: il primo
si realizza nel segmento di mercato degli affitti, il secondo nel segmento di mercato delle compravendite.
Il calcolo del saggio di capitalizzazione viene ricavato analiticamente come media ponderata tra il saggio
ricavato con il metodo della ricerca remota, dove i = (ΣRJ : ΣSJ):(ΣPh : ΣSh)
Legenda simbologia adottata
V
R
i
= valore dell’immobile da stimare
= reddito annuo lordo dell’immobile da valutare
= saggio annuo di capitalizzazione lordo ricavato analiticamente
ΣRJ
ΣSJ
ΣPh
ΣSh
= sommatoria dei redditi
= sommatoria delle superfici commerciali relative ai redditi di cui sopra
= sommatoria dei prezzi di mercato
= sommatoria delle superfici commerciali relative ai prezzi di cui sopra
1. Osservazione del mercato immobiliare: rilevazione del segmento di mercato e del dato immobiliare
Locazioni
costruzione
Ex ante 2005
Classe energetica
m2
€/m2/mese
Tra E-G
80
6,25
€
6.000,00
ufficio/negozio
Ex ante 2005
Tra E-G
60
7,00
€
5.040,00
fabbrocato corte
ufficio
Ex ante 2005
Tra E-G
80
8,44
€
8.100,00
fabbrocato corte
ufficio
Ex ante 2005
Tra E-G
55
8,18
€
5.400,00
ufficio
Ex ante 2005
Tra E-G
70
8,04
€
6.750,00
Destinazione
Tip. Immob.
Tip. Edilizia
Direzionale
fabbrocato corte
ufficio
Direzionale
fabbrocato corte
Direzionale
Direzionale
Direzionale
fabbrocato corte
Affitto lordo
Compravendite
costruzione
Ex ante 2005
Classe energetica
m2
Tra E-G
111
€
1.791,66
€ 200.000,00
ufficio
Ex ante 2005
Tra E-G
85
€
1.780,00
€ 151.300,00
ufficio
Ex ante 2005
Tra E-G
51
€
1.769,61
€ 90.250,00
ufficio
Ex ante 2005
Tra E-G
42
€
2.023,81
€ 85.000,00
Destinazione
Tip. Immob.
Tip. Edilizia
Direzionale
Fabbricato corte
ufficio-resid.
Direzionale
Direzionale
Direzionale
Fabbricato corte
Fabbricato corte
Fabbricato corte
€/m2
Prezzi
Pagina 32
REDDITI
2. Determinazione del saggio con il metodo della capitalizzazione diretta
Reddito R1
Reddito R2
Reddito R3
Reddito R4
Reddito R5
Somme Redditi
€
€
€
€
€
€
6.000,00
5.040,00
8.100,00
5.400,00
6.750,00
31.290,00
Superficie R1
Superficie R2
Superficie R3
Superficie R4
Superficie R5
Somme Superfici
80
60
80
55
70
345
Reddito medio
€/m2 90,70
PREZZI
Prezzo P1
€
Prezzo P2
200.000,00
€
151.300,00
Prezzo P3
€
90.250,00
Prezzo P4
Somme Prezzi
€ 85.000,00
€ 526.550,00
Superficie P1
Superficie P2
Superficie P3
Superficie P3
Somme Superfici
111,63
85
51
42
289,63
Prezzo medio
€/m2 1818,02
3. Calcolo del più probabile canone di mercato dell'immobile oggetto di valutazione
€/m2
m2
€/anno
arrotondato
€/mese
Canone locazione medio ordinario
Superficie commerciale del subject
Canone di mercato lordo annuo
Canone di mercato mensile
Formula applicata
Saggio di capitalizzazione Lordo del fabbricato
GRM _ Gross Rent Multiplier
€
90,70
€
€
€
98,17
8.903,41
8.400,00
700,00
i = (ΣRJ : ΣSJ):(ΣPh : ΣSh)
4,989%
20,05
4. Determinazione del più probabile valore di mercato attraverso la Direct capitalization
Calcolo del più probabile valore di mercato dell'immobile oggetto di stima
2
m
98,17
Canone mercato
€ 8.400,00
Saggio
4,989%
Valore di stima
€ 168.300,00
€/m2
€/m2/a
€/m2/mese
Arrotondato
Valore
Reddito
Reddito
€ 168.000,00
€ 1.714,41
€ 85,57
€
Pagina 33
7,13
SINTESI CONCLUSIVA
La verifica svolge un test di prova con l’errore e%, calcolato tra il valore di stima della
capitalizzazione diretta e il valore di stima del MCA , nel seguente modo :
e% =
V CD − V MCA
V MCA
⋅ 100
Il test di confronto si basa sull’errore di stima corrente per le valutazioni immobiliari, che in genere
si pone pari a ± 10%
Metodica di stima
MCA
Direct
peso
50%
50%
Valore di stima
Test di prova (e%)
€
valore di stima
€ 155.000/00
€ 168.000/00
161.500/00
8,39 % < ± 10%
DETRAZIONI
Dal valore di stima di cui sopra si devono detrarre i seguenti oneri e costi:
Più probabile valore di mercato
Difformità due diligence urbanistica _ vedi pag. 19
Difformità due diligence catastale _ vedi pag. 21
Opere di sistemazione come da computo* (allegato I)
Valore di mercato finale
€ 161.500/00
-€
3.000/00
-€
1.000/00
- € 11.107/00
--------------------€
146.393/00
Il più probabile valore in libero mercato dell’immobile di cui al Lotto 2 è pari ad € 146.393/00 _
arrotondato in € 147.000/00 (diconsi euro centoquarantasettemila)
*
Note:
gli importi indicati nel computo metrico di cui all’allegato I si intendono di massima, indicativi e
non probatori, al netto di Iva e di eventuali spese tecniche.
Pagina 34
CALCOLO DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO IN CONDIZIONI DI VENDITA
FORZATA
Per determinare il più probabile valore di mercato in condizioni di Vendita Forzata, come valore derivato dal
più probabile Valore di Mercato, si prendono in esame i differenziali esistenti, al momento della stima, fra
l’ipotetica vendita dell’immobile in esame in regime di libero mercato, rispetto alla vendita forzosa dettata
dal concordato preventivo.
Le principali differenze che sussistono tra i due valori (da libero mercato a vendita forzata), sostanzialmente
si riassumono nei seguenti passaggi:
•
minor attività di marketing e di pubblicità degli immobili ricadenti nel concordato preventivo;
•
possibile difficoltà di ottenere finanziamenti in tempi relativamente brevi che intercorrono dalla data
di pubblicazione del bando alla data di presentazione delle offerte;
•
possibile diversità della forma del mercato immobiliare in cui si colloca il bene in esame e di
conseguenza possibili variazioni nella formazione del prezzo;
•
possibile variazione nella formazione del prezzo derivante dalla diversità delle fasi cicliche del
segmento di mercato (da rivalutazione e/o svalutazione e viceversa);
•
normale - lungo periodo che intercorre fra la data della valutazione (di stima) e la data di alienazione
del bene;
•
normale – lungo periodo che intercorre fra la data di aggiudicazione ed il Decreto di Trasferimento;
•
normale – lungo periodo che intercorre fra la data del Decreto di Trasferimento e la disponibilità
dell’immobile;
•
assoluta momentanea incertezza del mercato immobiliare;
•
articolata procedura per l’assegnazione degli immobili legati alle procedure giudiziarie;
•
possibilità che l’immobile possa subire condizioni dei deprezzamenti dovuti al deperimento fisico,
all’obsolescenza funzionale e/o economica (esterna), durante il periodo che intercorre fra la data di
stima e la data di disponibilità dell’immobile;
•
necessità che l’assegnazione dell’immobile si svolga con il maggior numero di rilanci ed il maggior
numero di partecipanti, il tutto finalizzato ad evitare il fenomeno della turbativa d’asta.
Pagina 35
Considerate le motivazioni sopraesposte, per quanto riguarda i fabbricati si ritiene congruo stabilire che il
più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata sia pari al più probabile valore di mercato
ridotto del 20%
Si procede al calcolo del valore di mercato in condizioni di vendita forzata degli immobili facenti parte il
LOTTO 2
RIEPILOGO
Tipologia bene
Ufficio
Identificativi
catastali _ fg 21
Mappale 128 Sub 710
Valore di
mercato
€ 147.000/00
Ribasso
applicato
-20,00%
Valore vendita
Forzata
€ 117.600/00
SINTESI CONCLUSIVA
Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata dell’immobile di cui al Lotto 2 è pari
ad € 117.600/00 _ arrotondato in € 118.000/00 (diconsi euro centodiciottomila/00).
Pagina 36
10. Valori di stima
Alla luce di quanto considerato nel precedente capitolo 9) “analisi estimativa”, per quanto concerne
l’ufficio identificato in mappa al foglio 21, mappale 128, sub 710, categoria A/10 , classe 7, consistenza 3
vani , Rendita € 766,94
si identificano i seguenti valori di stima:
1- Più probabile valore di mercato dell’intero compendio immobiliare
€
147.000/00
2- Più probabile valore di realizzo in condizioni di vendita forzata
€
118.000/00
_______________________________________________________________________________________
Note
Al fine di perseguire obiettivi di trasparenza e di efficienza dei mercati immobiliari moderni, l’analisi estimativa dev’essere
ricondotta alla best practise, ovvero la migliore pratica valutativa tra quelle esistenti nell’esercizio della professione.
La best practice è usata come benchmark minimo accettabile.
Non sono pertanto ammessi per la determinazione dei valori di cui sopra i giudizi di stima o stime sintetiche, in quanto difficilmente
dimostrabili, replicabili e verificabili nel tempo.
Pagina 37
11. Giudizio divisibilità del bene
; Non si rilevano immobili in comproprietà tali da predisporre un piano divisionale a favore del concordato
preventivo
□
Si rilevano immobili in comunione in carico concordato preventivo
Elenco degli immobili in comunione :
Fattibilità tecnica della divisione degli immobili (previo consenso del comproprietario)
□ No
□ Si
Se Si, indicare le modalità
□ valore delle quote
: del concordato preventivo €
: della parte residua
€
□ Costi tecnici della divisone
: frazionamenti
: atti
: consulenze tecniche
: pratica comunale
: opere edili
: altro
€
€
€
€
€
€
Pagina 38
12. Dichiarazione di rispondenza
Il sottoscritto esperto incaricato dal Tribunale:
Iscritto all’Albo dei Geometri di :
Brescia al nr. 4267
In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione 2007 (IVS), al Codice delle Valutazioni
Immobiliari di Tecnoborsa, nonché alle Linee guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle
esposizioni creditizie, con la presente
DICHIARA
; Di non aver agito in modo ingannevole e fraudolento, di non aver agito in conflitto di interesse.
; Di non aver utilizzato ne fatto affidamento su conclusioni non fondate.
; Di aver svolto il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obiettività ed imparzialità.
; Di essere a conoscenza che il presente rapporto di valutazione può essere sottoposto a riesame.
; La versione dei fatti presentata nel documento è corretta al meglio delle conoscenze dello stesso.
; Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e dalle condizioni riportate.
; Non ha alcun interesse verso il bene in questione.
; Ha agito in accordo agli standard etici e professionali.
; E' in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione.
; Possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato l’immobile.
; Ha ispezionato di persona la proprietà.
; Nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha fornito assistenza professionale nella
stesura del rapporto.
Timbro e firma __________________________
Data rapporto valutazione: 25 / 03 / 2014
Pagina 39
13. Elenco della documentazione allegata
Allegato nr.
1.
Analisi dei costi per detrazioni e decurtazioni dal valore di stima
2.
Elaborati fotografici degli esterni
3.
Elaborato fotografico degli interni
4.
Copia atto di provenienza
5.
Copia autorizzazioni edilizie
6.
Copia permesso di agibilità
7.
Estratto mappa catastale
8.
Elaborato Planimetrico di subalternazione (EP) ed elenco immobili
9.
Scheda catastale
10.
Visura storica per immobile
11.
Visura ipotecaria ventennale
Pagina 40
ALLEGATI
AL RAPPORTO DI VALUTAZIONE
In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione (IVS), al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa
ed alle Linee guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
“ GALDINI & DONGHI SPA”
LOTTO 02
Unità direzionale (ufficio) in Bergamo – via Nazario Sauro nr.13
Identificato in mappa al Foglio 21, mappale 128, sub. 710
Pagina 41
ALLEGATO I
ANALISI DEI COSTI PER DETRAZIONI O DECURTAZIONI
DAL VALORE DI STIMA
Pagina 42
Note:
gli importi indicati nel computo metrico di cui all’allegato I si intendono di massima, indicativi e
non probatori, al netto di Iva e di eventuali spese tecniche.
Pagina 43
ALLEGATO II
ELABORATO FOTOGRAFICO DEGLI ESTERNI
Pagina 44
f + 39 030 74402172
Pagina 455
ALLEGATO III
ELABORATO FOTOGRAFICO DEGLI INTERNI
Pagina 46
f + 39 030 74402172
Pagina 477
ALLEGATO IV
COPIA ATTO DI PROVENIENZA
Pagina 48
Pagina 49
Pagina 50
Pagina 51
Pagina 52
ALLEGATO V
COPIA TITOLI AUTORIZZATIVI
Pagina 53
Pagina 54
Pagina 55
Pagina 56
ALLEGATO VI
CERTIFICATO DI AGIBILITA’
Pagina 57
Pagina 58
ALLEGATO VII
ESTRATTO MAPPA CATASTALE
Pagina 59
Estratto Foglio 21 _ mappale 128
Pagina 60
ALLEGATO VIII
ELABORATO PLANIMETRICO DI SUBALTERNAZIONE
ED ELENCO IMMOBILI
Pagina 61
Pagina 62
Pagina 63
Pagina 64
Pagina 65
Pagina 66
Pagina 67
Pagina 68
ALLEGATO IX
SCHEDA CATASTALE
Pagina 69
Pagina 70
ALLEGATO X
VISURA STORICA CATASTALE
Pagina 71
Pagina 72
Pagina 73
ALLEGATO XI
RELAZIONE IPOTECARIA VENTENNALE
Pagina 74
Conservatoria dei RR.II. di Bergamo
Aggiornata al 3.3.2014
Visura ipotecaria ventennale relativamente a beni immobili siti in Comune di BERGAMO e
precisamente le unità immobiliari censite al foglio 21 del NCEU come segue:
-mappale 128/709, Via Nazario Sauro n. 13, piano S1-T, categoria A/10, classe 7, vani 3,5, RC
Euro 894,76;
-mappale 128/710, Via Nazario Sauro n. 13, piano S1, categoria A/10, classe 7, vani 3, RC Euro
766,94;
dagli originari mappali 128/709-129/703 (graffati) del foglio 8 della Sezione Urbana CS;
dagli originari mappali 128/710-129/704 (graffati) del foglio 8 della Sezione Urbana CS.
I mappali 128/709-129/703 (graffati) ed il mappale 128/710-129/704 (graffati) derivano, in forza di
den. di variazione n. 6091 del 4.4.2005 per divisione degli originari mappali 128/707-129/702
(graffati), a loro volta derivanti, in forza di den. di variazione n. 5606 del 25.3.2005, per divisionefusione-diversa distribuzione degli spazi interni degli originari mappali 128/10, 128/11 e 128/12129 (graffati) e per accorpamento dell'area accessoria distinta al NCTR foglio 21 mappale 35 ente
urbano di are 15.59 (già mappale 1381, già 675/a del Cessato Catasto Terreni); i mappali 128/10,
128/11 e 128/12-129 (graffati) derivano, in forza di den. di variazione n. 14916 del 25.10.1989,
dagli originari mappali 128/2, 128/4, 128/6, 128/7 e 128/9-129 (graffati).
Attualmente in ditta a:
- “GALDINI & DONGHI SOCIETA' PER AZIONI” con sede in Rovato codice fiscale n.: 00988620175.
_________________________________________________________________________
Al ventennio gli originari mappali 128/2, 128/4, 128/6, 128/7 e 128/9-129 (graffati) del NCEU e l'originario
mappale 675/a del Cessato Catasto Terreni di Bergamo Censuario Castagneta erano di proprietà del signor:
- ARLATI ROBERTO nato a Zogno il 10.5.1946;
in forza di:
-successione in morte di ARLATI GIAN LUIGI apertasi l'8.11.1973, registrata a Zogno il 7.5.1974 al n. 73
Vol. 313 e trascritta, a Bergamo, il 3.9.1974 ai n.ri 18347/15533 in forza di testamento olografo pubblicato
dal dott. Salvatore Russotto, Notaio in Zogno, con verbale del 1.4.1974 repertorio n. 11527/7778, registrato a
Zogno il 18.4.1974 al n. 204 Vol. 167, trascritto, a Bergamo, il 5.4.1974 ai n.ri 7950/6682;
Pagina 75
-compravendita per scrittura privata autenticata del 18.1.1989 n. 137760/2046 repertorio Notaio Raffaele
Catri di Treviglio, registrata a Treviglio il 7.2.1989 al n. 178 Serie 2V e trascritta, a Bergamo, 14.02.1989 ai
n.ri 4727/3514;
prezzo pagato e dichiarati liberi da gravami.
-Con atto di compravendita del 25.2.2000 n. 125312/23455 repertorio Notaio Peppino Nosari di Alzano
Lombardo, registrato a Bergamo il 15.3.2000 al n. 2253 Serie 1V e trascritto, a Bergamo, il 3.3.2000 ai n.ri
8169/5947 il signor ARLATI ROBERTO suddetto vende la quota intera di piena proprietà degli originari
mappali 128/10, 128/11 e 128/12-129 (graffati) della Sezione Urbana CS del foglio 8 del NCEU ed il
mappale 35 del foglio 21 del NCTR di Bergamo alla società:
-”IL GATTO '85 S.P.A.” con sede in Bergamo, codice fiscale n. 01598700167;
prezzo pagato e dichiarati liberi da gravami ad eccezione di:
-citazione trascritta, a Bergamo, il 2.12.1998 ai n.ri 43264/33530 contro Arlati Roberto tendente al
trasferimento di proprietà, ex art. 2932 cc, producendo gli effetti di contratto non concluso, a favore di Natali
Ugo, che ora consente che venga cancellata;
-servitù costituita con atto trascritto, a Bergamo, il 28.2.1997 ai n.ri 6869/5376.
Patto speciale: la parte acquirente dichiara di essere a conoscenza che dal 20.12.1997 fino al 14.12.1998
l'immobile è stato detenuto dal signor Natali Ugo predetto, il quale in detto periodo ha effettuato
sull'immobile medesimo opere edilizie per le quali la parte acquirente esonera l'alienante da ogni
responsabilità.
-Con atto di compravendita del 19.12.2000 n. 90208/21158 repertorio Notaio Giovanni Vacirca di Bergamo,
trascritto, a Bergamo, il 23.12.2000 ai n.ri 49886/36578 la società “IL GATTO '85 S.P.A.” suddetta vende la
quota intera di piena proprietà degli originari mappali 128/10, 128/11 e 128/12-129 (graffati) della Sezione
Urbana CS del foglio 8 del NCEU ed il mappale 35 del foglio 21 del NCTR di Bergamo alla società:
- “RESIDENTIA S.R.L.” con sede in Bergamo, codice fiscale n. 02814110165;
-citazione trascritta, a Bergamo, il 2.12.1998 ai n.ri 43264/33530, con impegno alla cancellazione contenuto
nell'atto del 25.2.2000 n. 125312/23455 repertorio Notaio Peppino Nosari ed ordinata di cancellazione con
Provvedimento del Tribunale di Bergamo in data 12.12.2000 n. 4671/98 R.G. e n. 636/98 R.SEZ.;
-Con scrittura privata autenticata del 26.5.2005 n. 52584/16376 repertorio Notaio Simone Frediani di
Bedizzole, registrata a Lonato il 7.6.2005 al n. 1416 Serie 1T e trascritta, a Bergamo, il 11.6.2005 ai n.ri
32865/20952 la società ”RESIDENTIA S.R.L.” con sede in Rovato suddetta (atto di trasferimento sede
sociale non trascritto) vende la quota intera di piena proprietà degli originari mappali 128/709-129/703
(graffati) e 128/710-129/704 (graffati) della Sezione Urbana CS del foglio 8 del NCEU di Bergamo alla
società:
- “BELUSSI IMMOBILIARE S.R.L.” con sede in Capriolo, codice fiscale n. 02258820980;
-citazione trascritta, a Bergamo, il 2.12.1998 ai n.ri 43264/33530, con impegno alla cancellazione contenuto
nell'atto del 25.2.2000 n. 125312/23455 repertorio Notaio Peppino Nosari ed ordinata di cancellazione con
Provvedimento del Tribunale di Bergamo in data 12.12.2000 n. 4671/98 R.G. e n. 636/98 R.SEZ.;
-servitù costituita con atto trascritto, a Bergamo, il 28.2.1997 ai n.ri 6869/5376;
-ipoteca iscritta, a Bergamo, il 23.12.2000 ai n.ri 49887/12816 a favore della Cariplo, assentita di
cancellazione con atto del 26.5.2005 n. 52583/16375 repertorio Notaio Simone Frediani;
-ipoteca iscritta, a Bergamo, il 6.8.2003 ai n.ri 43246/11462 a favore della Banca Intesa Spa, svincolata per i
beni in oggetto con atto del 26.5.2005 n. 52582/16374 repertorio Notaio Simone Frediani.
Pagina 76
-Con atto di compravendita del 2.5.2006 n. 33593/6712 repertorio Notaio Francesco Edoardo Di Tarsia Di
Belmonte di Bergamo, registrato a Bergamo 1 l'8.5.2006 al n. 5235 Serie 1T e trascritto, a Bergamo, il
9.5.2006 ai n.ri 27909/16209 la società ”BELUSSI IMMOBILIARE S.R.L.” suddetta vende la quota intera
di piena proprietà del mappale 128/709 del foglio 21 del NCEU di Bergamo alla società:
- “BARDAL COSTRUZIONI IMMOBILIARI S.R.L.” con sede in Sarnico, codice fiscale n.
02820410161;
prezzo di Euro 150.000,00 di cui Euro 34.611,78 pagati ed Euro 115.388,22 da pagarsi mediante accollo
passivo di mutuo garantito da ipoteca iscritta, a Bergamo, l'11.6.2005 ai n.ri 32866/8314 a favore della
BIPOP CARIRE SPA.
Dichiarati liberi da gravami ad eccezione di:
-ipoteca iscritta, a Bergamo, l'11.6.2005 ai n.ri 32867/8315, dalla quale la porzione immobiliare oggetto del
presente atto è stata svincolata con atto del 9.3.2006 n. 56359/18032 repertorio Notaio Simone Frediani di
Bedizzole, registrato a Lonato il 13.3.2006 al n. 147 Serie 2 in corso di annotamento;
-ipoteca iscritta, a Bergamo, l'11.6.2005 ai n.ri 32866/8314 a favore della BIPOP CARIRE SPA di cui
all'accollo suddetto;
-Con atto di compravendita del 16.4.2007 n. 35316/7839 repertorio Notaio Francesco Edoardo Di Tarsia Di
Belmonte di Bergamo, registrato a Bergamo il 24.4.2007 al n. 5081 Serie 1T e trascritto, a Bergamo, il
27.4.2007 ai n.ri 26584/14931 la società ”BARDAL COSTRUZIONI IMMOBILIARI S.R.L.” suddetta
vende la quota intera di piena proprietà del mappale 128/709 del foglio 21 del NCEU di Bergamo alla
società:
- “BELUSSI IMMOBILIARE S.R.L.” con sede in Capriolo, codice fiscale n. 02258820980;
prezzo di Euro 170.000,00 di cui Euro 98.163,70 pagati ed Euro 105.836,30 da pagarsi mediante accollo
passivo di mutuo garantito da ipoteca iscritta, a Bergamo, l'11.6.2005 ai n.ri 32866/8314 a favore della
BIPOP CARIRE SPA.
-ipoteca iscritta, a Bergamo, l'11.6.2005 ai n.ri 32866/8314 a favore della BIPOP CARIRE SPA di cui
all'accollo suddetto;
-Con scrittura privata autenticata del 25.11.2008 n. 65437/24384 repertorio Notaio Simone Frediani di
Bedizzole, trascritta, a Bergamo, il 15.12.2008 ai n.ri 77910/45126 la società ”BELUSSI IMMOBILIARE
S.R.L.” suddetta vende la quota intera di piena proprietà dei mappali 128/709 e 128/710 del foglio 21 del
NCEU di Bergamo alla società:
- “GALDINI & DONGHI SOCIETA' PER AZIONI” con sede in Rovato codice fiscale n.: 00988620175;
prezzo pagato.
-ipoteca iscritta, a Bergamo, l'11.6.2005 ai n.ri 32866/8314, limitatamente al mappale 128/709, in corso di
cancellazione in forza del “Decreto Bersani”;
-ipoteca iscritta, a Bergamo, l'11.6.2005 ai n.ri 32867/8315, limitatamente al mappale 128/710, in corso di
cancellazione in forza del “Decreto Bersani”;
_________________________________________________________________________________
Pagina 77
Alla data del 3.3.2014 i beni di cui all’oggetto sono ancora di proprietà della società “GALDINI &
DONGHI SOCIETA' PER AZIONI” suddetta.
Dal ventennio sino alla data del 3.3.2014 a carico dei beni di cui all’oggetto si rilevano le seguenti
Trascrizioni Pregiudizievoli ed Iscrizioni:
-servitù trascritta, a Bergamo, il 28.2.1997 ai n.ri 6869/5376 (scrittura privata autenticata del 5.11.1996 n.
73405 repertorio Notaio Giovanni Vacirca di Bergamo, registrata a Bergamo il 13.12.1996 al n. 6249 Serie
2V);
con la quale il signor Arlati Roberto suddetto proprietario dell'immobile al mappale 128 e 675/a, concede al
signor Damiani Silvio nato a Bergamo il 3.9.1936, proprietario dell'immobile al mappale 802:
a) di realizzare sull'area e nel fabbricato di proprietà del signor Arlati Roberto la rete fognaria costituita da
tubazione unificata, relativi pozzetti, pozzo per sifone Firenze, relativo allacciamento al collettore Comunale
in rispetto del tracciato riportato nel progetto di “sistemazione scarichi e allacciamenti alla fognatura
Comunale” presentato il 26.3.1993 Prot. n. 325/93 e autorizzato con Provvedimento n. 325/93 del 23.4.1993
e ritenuto conforme dall'Ufficio competente mediante sopralluogo in data 15.7.1996. Il tracciato della rete
fognaria è stato modificato in sede esecutiva al fine di poter utilizzare piccolo escavatore meccanico;
b) di poter collegare alla predetta rete fognaria gli scarichi provenienti dall'immobile al mappale 802 del
NCEU e suoi eventuali ampliamenti o mutamenti d'uso;
c) di poter realizzare, in concomitanza del confine delle due proprietà interessate dall'attraversamento della
rete fognaria da realizzare, parte delle tubature, relativi pozzetti, fossa desoleatrice, pozzetto di unificazioni
reti, in reciproca deroga alle distanze legali;
d) concede la servitù perpetua per lo scarico della fognatura suddetta ferma restando la facoltà del signor
Arlati Roberto di modificare il percorso di tale impianto all'interno della sua proprietà;
-citazione trascritta, a Bergamo, il 2.12.1998 ai n.ri 43264/33530, annotata di cancellazione in data
19.6.2006 ai n.ri 38732/6951;
-ipoteca volontaria iscritta, a Bergamo, il 23.12.2000 ai n.ri 49887/12816, annotata di cancellazione totale
in data 18.8.2005 ai n.ri 50254/5525;
-ipoteca volontaria iscritta, a Bergamo, il 6.8.2003 ai n.ri 43246/11462, cancellata in capo ai beni oggetto di
relazione con annotamento di restrizione beni in data 18.8.2005 ai n.ri 50253/5524;
scadenza: anni 10;
Pagina 78
scadenza: anni 10;
-ipoteca giudiziale iscritta, a Bergamo, il 6.9.2013 ai n.ri 35793/5762 (decreto ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Casale Monferrato in data 15.5.2013 repertorio n. 259)
a favore: “FORNACE CALANDRA SRL” con sede ad Ottiglio (AL), presso Avvocato S. ROSSI Via
Sobrero n. 15 - Casale Monferrato con domicilio ipotecario eletto presso Avvocato A. CAPELLI Via G. e G.
Paglia n. 3 - Bergamo;
contro: “GALDINI & DONGHI SPA” suddetta;
somma iscritta: Euro 103.500,00;
somma capitale: Euro 80.443,21;
grava sui mappali 128/709 e 128/710 del foglio 21 del NCEU di Bergamo;
non si rilevano annotamenti di riduzione di ipoteca.
Elenco delle formalità visionate:
- Tras. 7950 del 5.04.1974
- Tras. 18347 del 3.09.1974
- Tras. 20971 del 24.07.1987
- Tras. 4727 del 14.02.1989
- Tras. 6869 del 28.02.1997
- Tras. 43264 del 2.12.1998
- Tras. 8169 del 3.03.2000
- Tras. 12248 del 30.03.2000
- Tras. 12250 del 30.03.2000
- Tras. 12418 del 31.03.2000
- Tras. 23689 del 15.06.2000
- Tras. 23690 del 15.06.2000
- Tras. 24908 del 22.06.2000
- Tras. 25180 del 23.06.2000
- Tras. 25791 del 27.06.2000
- Tras. 25792 del 27.06.2000
- Tras. 31045 del 26.07.2000
- Tras. 33303 del 5.08.2000
- Tras. 36479 del 22.09.2000
- Tras. 39462 del 14.10.2000
- Tras. 47261 del 7.12.2000
- Tras. 47949 del 13.12.2000
- Tras. 49886 del 23.12.2000
- Tras. 32865 del 11.06.2005
- Tras. 27909 del 9.05.2006
- Tras. 26584 del 27.04.2007
- Tras. 77910 del 15.12.2008
estranea
estranea
estranea
estranea
estranea
estranea
estranea
estranea
estranea
estranea
estranea
estranea
estranea
estranea
estranea
estranea
Pagina 79
- Iscr. 16009 del 21.04.2000 estranea
- Iscr. 37730 del 3.10.2000 estranea
- Iscr. 49887 del 23.12.2000
- Iscr. 43246 del 6.08.2003
- Iscr. 32866 del 11.06.2005
- Iscr. 32867 del 11.06.2005
- Iscr. 77911 del 15.12.2008
- Iscr. 77912 del 15.12.2008
- Iscr. 35793 del 6.09.2013
- Ann. 38732 del 19.06.2006
- Ann. 50253 del 18.08.2005
- Ann. 50254 del 18.08.2005
Pagina 80
14. Note di riferimento
1
Analisi del segmento di mercato: il mercato immobiliare è articolato in sottomercati (segmenti) sui quali si hanno conoscenze basate su dati e
informazioni in uso nella prassi commerciale. Ai fini della stima è necessario svolgere un’analisi del mercato immobiliare per individuare il
segmento di mercato cui appartiene l’immobile. In pratica, il segmento di mercato rappresenta l’unità elementare del mercato immobiliare, si tratta
dell’unità non ulteriormente scindibile nell’analisi economica-estimativa del mercato immobiliare. Il concetto e la definizione di segmento di mercato
sono fondamentali in tutte le attività di analisi statistiche e di valutazione. Ai fini dell’analisi economica-estimativa, un segmento di mercato, in
termini concreti, è definito rispetto ai seguenti principali parametri:
- localizzazione;
- destinazione;
- tipologia immobiliare;
- tipologia edilizia;
- dimensione;
- caratteri della domanda e dell’offerta;
- forma di mercato;
- filtering;
- fase del mercato immobiliare.
2
Localizzazione: indica la posizione dell’unità immobiliare nello spazio geografico ed economico.
3
Destinazione: indica l’uso al quale è adibita l’unità immobiliare.
4
Direzionale: ufficio, centro congressi, centro direzionale, studi professionali.
5
Terziario: posto barca, parco giochi, discoteca, cinema, teatro, casa di cura, pensionato, casa di riposo, centro diagnostico, bar, ristorante, ecc.
6
Tipologia immobiliare: riguarda le classificazioni degli immobili.
7
Nuovo: immobile di nuova o recente realizzazione, mai utilizzato.
8
Ristrutturato: immobile che ha subito sensibili interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria o ristrutturazione che hanno comportato il
completo rifacimento degli impianti, il rinnovo delle finiture e dei serramenti, tale da essere equiparato agli immobili nuovi.
9
Seminuovo: immobile realizzato da non più di 10 anni, già utilizzato ma in ottimo stato di manutenzione.
10
Usato: tutti gli immobili realizzati da oltre 10 anni e normalmente utilizzati.
11
Rudere: fabbricato in pessime condizioni di manutenzione, spesso privo di impianti o con impianti non a norma, non abitabile e per il quale occorre
prevedere sensibili interventi edilizi necessari a ripristinarne l'uso e la funzionalità.
12
Tipologia edilizia dei fabbricati: si riferisce ai caratteri morfologici e funzionali dell’edificio.
13
Tipologia edilizia delle unità immobiliari: si riferisce ai caratteri morfologici e funzionali dell’unità immobiliari.
14
Dimensione: indica la grandezza dell’unità immobiliare rispetto al mercato immobiliare in esame. In considerazione della segmentazione del
mercato e della localizzazione, la definizione delle dimensioni di un'unità immobiliare oggetto di stima o compravendita, non può dipendere
unicamente dalla sua superficie con una semplice classificazione generale. È noto infatti come, a seconda della localizzazione (città, località di mare
o di montagna) ed anche della destinazione d'uso, immobili delle stesse dimensioni, ubicati in località differenti, possano essere diversamente
considerati sotto il punto di vista della dimensione. L'attribuzione quindi della classe (piccola, media, grande) di una unità immobiliare deve tenere
conto di quanto sopra enunciato , quindi, può riferirsi esclusivamente al contesto locale in cui la detta unità immobiliare ricade.
15
Caratteri della domanda e dell’offerta: mirano a descrivere i soggetti che operano sul mercato, i loro comportamenti, le interrelazioni tra
domanda e offerta e con altri segmenti di mercato.
16
Forma di mercato: mira essenzialmente a stabilire il grado di competizione, ossia il grado di concorrenza rispettivamente dal lato della domanda e
dell’offerta.
17
Concorrenza monopolistica: la forma di mercato è caratterizzata da numerosi offerenti e da numerosi compratori e il prodotto è differenziato. La
concorrenza monopolistica caratterizza in modo particolare il mercato dell’usato. Il prodotto immobiliare offerto è differenziato per: localizzazione,
diversa tipologia, funzionalità e tecnologia, diversa forma di pubblicità del prodotto e dei servizi legati alla vendita. Questa forma di mercato
assomiglia alla concorrenza perfetta, l’unica differenza è la non omogeneità del prodotto, il che fa assumere al bene nella formazione del prezzo sia
le caratteristiche del monopolio, sia della libera concorrenza. Il venditore può esercitare potere discrezionale sul prezzo legato alla naturale
disomogeneità degli immobili nel quadro ad esempio del quartiere o dell’isolato, ma subisce la concorrenza di altri venditori dello stesso segmento
di mercato.
18
Concorrenza monopolistica ristretta: valgono le stesse caratteristiche della forma di mercato di “concorrenza monopolistica” però in forma
ristretta rispetto al lato della domanda oppure al lato dell’offerta.
19
Oligopolio: il mercato è costituito da pochi offerenti e da molti compratori. Il prodotto può essere sia omogeneo sia differenziato, riguarda il
mercato del nuovo e, essendo caratterizzato da poche imprese, si può verificare una rivalità tra le imprese presenti. In questo caso per si parla di
oligopolio non collusivo, oppure se le imprese si mettono d’accordo, formando un cartello, si ha un oligopolio collusivo. A secondo dell’accordo tra
le aziende che può essere: a quantità libera, a prezzo concordato, o a quote di mercato a prezzo concordato, il prezzo che ne deriva è altamente
discriminato.
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20
Monopolio: il mercato è caratterizzato da un solo offerente e da molti compratori. Il bene è unico e non sostituibile, il prezzo è determinato dalle
strategie di chi detiene il monopolio, che può fissare la quantità di vendita e accettare il prezzo offerto dal mercato, oppure può usare un prezzo
diverso in base a chi è venduta la merce. In questo ultimo caso si deve prevedere la formazione di sottomercati che sono influenzati da preferenze
diverse dei consumatori. Nel mercato edilizio i beni che soddisfano questa particolare condizione sono generalmente quelli ubicati in particolari
pregio.
21
Monopolio bilaterale: esiste un solo venditore e un solo compratore. Un tipico esempio sono i reliquati. In questi casi il prezzo si determina con il
criterio della doppia stima delle proprietà, effettuando la valutazione dell’immobile nella situazione ante e post vendita e ante e post acquisto.
22
Filtering: rappresenta un aspetto economico sociale dello specifico segmento di mercato preso in esame. Il filtering indica quindi l’influenza nulla
(assente), positiva (up) o negativa (down) della situazione economica sociale e in particolare descrive il variare di specifiche dinamiche insediative
della popolazione in una determinata zona dell’abitato.
23
Fase del mercato immobiliare: è riferita all’andamento ciclico del mercato.
24
Recupero: i prezzi sono stabili, ma il numero delle transazioni cominciano a crescere.
25
Espansione: i prezzi e il numero delle transazioni sono in crescita; la domanda è maggiore dell’offerta.
26
Contrazione: i prezzi sono stabili e il numero delle transazioni comincia a diminuire.
27
Recessione: i prezzi e il numero delle transazioni diminuiscono.
28
Dato immobiliare: è costituito anche dalle caratteristiche (qualitative e quantitative) che determinano una variazione del prezzo.
Conseguentemente le caratteristiche sono gli elementi utili per svolgere il confronto estimativo che si svolge attraverso l’aggiustamento con il quale
si provvede a correggere il prezzo di un immobile di confronto al fine di trasformarlo nel valore dell’immobile in esame.
29
Descrizione sintetica: inserire una breve descrizione riportando in ordine il numero dei vani principali, dei bagni/servizi igienici e di tutte le
superfici accessorie esclusive che compongono l’immobile da valutare.
30
Identificazione catastale: la localizzazione deve avvenire solo ed esclusivamente attraverso il corretto inserimento degli identificativi catastali
degli immobili censiti, desumibili presso le singole Agenzie del Territorio. Qualora l’immobile non risultasse allineato, non inserire i riferimenti al
protocollo, alla partita, alla pratica o alla busta.
31
Superficie Esterna Lorda (SEL): Per Superficie Esterna Lorda si intende l’area di un edificio delimitato da elementi perimetrali verticali, misurati
esternamente su ciascun piano fuori terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento.
32
Superficie Interna Lorda (SIL): Per superficie Interna Lorda si intende l’area di un’unità immobiliare, misurata lungo il perimetro interno del
muro perimetrale esterno per ciascun piano fuori terra o entro terra rilevata ad un’altezza convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento
33
Superficie Interna Netta (SIN): Per superficie interna netta si intende l’area di un’unità immobiliare, determinata dalla sommatoria dei singoli
vani che costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri e dei tramezzi per ciascun piano fuori terra o entro terra
rilevata all’altezza convenzionale di m 0,50 dal piano pavimento.
34
Rapporto mercantile superficiario( πi) : riguarda il rapporto tra il prezzo unitario ( o marginale) pi di una superficie secondaria generica xi (con
i=2,3,...,k) e il prezzo unitario ( o marginale ) p1 della superficie principale x1 nel modo seguente: π = pi : p1
35
Superficie commerciale: è una misura fittizia nella quale sono comprese la superficie principale S1 e le superfici secondarie Si , in ragione dei
rapporti mercantili (π). La superficie commerciale viene così calcolata: S1+ ∑ π . Si
36
Livello di piano: indica il livello dell’unità principale rispetto alla sua porta accesso. Indicare se l’unità immobiliare in esame è sottostrada (-1, -2,
ecc) al piano terra – rialzato (0) od ai piani sopraelevati (1,2,3, ecc).
37
Ascensore: indicare se l’ascensore è assente (0) o presente (1), il numero degli ascensori serviti alla stessa u.i. (esempio: un ascensore ed un
montacarichi) ed infine il grado di vetustà dell’ascensore espressa in anni.
38
Servizi: indicare il numero servizio igienici presenti nell’unità in esame. Per ciascun servizio igienico indicare i sanitari presenti e la sua vetustà.
39
Manutenzione del fabbricato: condizione reale che presenta un immobile rispetto al complesso delle operazioni necessarie (riparazione,
rinnovamento e sostituzione) a conservare la conveniente funzionalità ed efficienza. Lo stato di manutenzione è una caratteristica tipologica che mira
a rappresentare principalmente il grado di deperimento fisico di un immobile misurato sulle sue parti e componenti. Lo stato manutentivo
dell’edificio tiene conto dello stato delle facciate, delle parti comuni, degli impianti - condominiali - elettrico, fognario, idraulico e di riscaldamento,
dell’ascensore, ecc. Classi: Minimo (1), Medio (2), Massimo (3).
40
Minimo: il fabbricato presenta notevoli situazioni di degrado, si prevede un intervento di consolidamento delle strutture e/o l'esecuzione di
sostanziali opere atte alla sostituzione di elementi strutturali.
41
Medio: il fabbricato è in condizioni normali di conservazione, seppur sono presenti manifestazioni di degrado che richiedono interventi di
manutenzione ordinaria specifici (ripresa intonaci e tinteggiature, ripristino pavimentazione esterna, rifacimento dell'impermeabilizzazione delle
coperture).
42
Massimo: le condizioni di conservazione del fabbricato sono ottime tali da non dover richiedere alcuna opera di manutenzione né ordinaria
(esclusi minimi interventi) né straordinaria.
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43
Manutenzione unità immobiliare: condizione reale che presenta un immobile rispetto al complesso delle operazioni necessarie (riparazione,
rinnovamento e sostituzione) a conservare la conveniente funzionalità ed efficienza (riferito alla partizione edilizia). Lo stato di manutenzione è una
caratteristica tipologica che mira a rappresentare principalmente il grado di deperimento fisico di un immobile misurato sulle sue parti e
componenti. Lo stato manutentivo dell’appartamento tiene conto dello stato dei rivestimenti interni (pavimenti, soffitti e pareti), degli infissi (interni
ed esterni), degli impianti elettrico, idrico, di riscaldamento e/o di condizionamento, dei servizi igienico-sanitari, ecc. Classi: Minimo (1), Medio (2),
Massimo (3).
44
Minimo: l’unità immobiliare presenta notevoli situazioni di degrado, si prevede un radicale intervento di manutenzione.
45
Medio: l’unità immobiliare è in normali condizioni di conservazione seppur sono presenti elementi di degrado che necessitano interventi di
manutenzione.
46
Massimo: le condizioni di conservazione dell’unità immobiliare sono ottime tali da non dover richiedere alcuna opera di manutenzione né
ordinaria (esclusi minimi interventi) né straordinaria.
47
Luminosità dell’immobile: capacità di ricevere la luce naturale diretta, adeguata alla destinazione di uso. Classi: Minimo (1), Medio (2), Massimo
(3).
48
Minimo: l'illuminazione naturale diretta è insufficiente nella maggior parte degli ambienti principali e accessori e pertanto si deve fare ricorso
all'illuminazione artificiale anche nelle ore diurne.
49
Medio: la maggior parte degli ambienti principali gode di illuminazione naturale diretta adeguata e conforme alle norme, mentre i restanti vani
hanno un'insufficiente illuminazione naturale diretta che deve essere integrata con l'illuminazione artificiale anche nelle ore diurne.
50
Massimo: tutti gli ambienti principali e accessori hanno illuminazione naturale diretta adeguata alla destinazione d’uso.
51
Panoramicità dell’immobile: caratteristica tipologica e ambientale che mira a rappresentare la presenza di qualità nel contesto ambientale ove si
colloca l’immobile, per la presenza di vedute, da uno o più ambienti, su aree di valore urbano, storico-archittetonico o paesaggistico. Classi: Minimo
(1), Medio (2), Massimo (3).
52
Minimo: l’unità immobiliare consente visuali non significative.
53
Medio: l’unità abitativa, data la sua posizione, permette una parziale visuale del contesto circostante su aree e fabbricati di pregio paesaggistico,
storico e/o architettonico.
54
Massimo: l’unità immobiliare consente una buona e ininterrotta visibilità del contesto circostante e verso aree di pregio paesaggistico, fabbricati e
spazi di valenza storica e/o architettonica.
55
Funzionalità dell’immobile: disposizione dei vari ambienti di un’unità immobiliare, riguardo alle possibilità funzionali, al complesso delle parti
che li mantengono in reciproca continuità e alla forma e dimensione. Classi: Minimo (1), Medio (2), Massimo (3).
56
Minimo: lo spazio è utilizzabile in modo limitato; l’eccessiva lunghezza dei disimpegni di collegamento tra gli ambienti diminuisce lo spazio
creando inutili percorsi. Può non essere presente una netta divisione tra le diverse zone. I vani utili sono sotto o sovradimensionati e limitati per
forma e distribuzione; sono infatti disposti in modo casuale a seguito di modificazioni originate per necessità temporanee.
57
Medio: i vani principali e accessori sono dimensionati secondo le misure minime di legge e distribuiti normalmente ma può non risultare essere
netta la divisione tra le diverse zone. I servizi igienici sono presenti in quantità strettamente necessaria rispetto all'estensione dell'immobile.
58
Massimo: i vani principali e accessori sono correttamente dimensionati e si distribuiscono razionalmente, con percorsi di collegamento brevi e
privi di interferenze. La separazione tra le diverse zone è realizzata in modo netto. I servizi igienici sono presenti in quantità idonea in relazione al
dimensionamento dell'immobile.
59
Finiture dell’immobile: gli elementi che rendono le costruzioni edilizie utilizzabili e funzionali, riguardo alla qualità dei materiali e alla modalità
di posa in opera. Classi: Minimo (1), Medio (2), Massimo (3).
60
Minimo: l’unità immobiliare ha finiture scadenti, mancanti o non completamente ultimate e/o realizzate in maniera non omogenea.
61
Medio: le finiture dell'unità immobiliare sono di tipo ordinario e realizzate in modo accettabile con l'utilizzo di materiali di media qualità.
62
Massimo: il livello delle finiture è di particolare pregio sia per la modalità di esecuzione che per la tipologia e la qualità dei materiali impiegati.
63
Due diligence urbanistica: documento teso a stabilire attraverso la comparazione tra la documentazione e lo stato di fatto la conformità degli
immobili ai requisiti di natura urbanistica. Consiste nelle verifiche atte ad accertare la conformità di un immobile rispetto alla normativa
urbanistica-edilizia-ambientale (nazionale, regionale e comunale) ed ai titoli abilitativi rilasciati.
‐ Analisi dei documenti urbanistici (Piano Regolatore e NTA, Regolamento edilizio, Certificato di destinazione urbanistica)
‐ Analisi dei documenti edilizi (Nulla osta,licenza o concessione, permesso di costruire, autorizzazione, DIA, SCIA, condono, accertamento di
conformità in sanatoria, certificato di abitabilità/agibilità)
‐ Analisi della documentazione relativa ad autorizzazioni ambientali o paesistiche
‐ Verifica delle tavole progettuali
‐ Incrocio tra i dati urbanistici e le variazioni catastali
Le verifiche effettuate si possono concludere con l’attestazione di regolarità Urbanistica ed edilizia.
64
Due diligence catastale: documento teso a stabilire attraverso la comparazione tra la documentazione e lo stato di fatto la conformità catastale
degli immobili. Consiste nella verifica dei documenti catastali o per meglio dire delle corrispondenza catastale allo stato dei luoghi così come
introdotta dal D.L. 31.5.2010 n.78 e dalle successive circolari dell’Agenzia del Territorio per arrivare alla dichiarazione di conformità catastale.
La verifica della conformità catastale si può eseguire solo alla presenza:
Pagina 83
‐
‐
Planimetrie catastali rilasciate direttamente dall’Agenzia del Territorio
Visura storico ventennale
65
Titolarità : Lo scopo è quello di analizzare tutti documenti necessari al fine di individuare gli elementi che potrebbero essere negativi sia sul
trasferimento dell’immobile sia sul valore dell’immobile e in particolar modo si tratta di analizzare:
‐
La provenienza e titolarità ( rogito notarile, successione ecc.)
‐
La presenza di diritti reali e diritti di terzi (usufrutto, ipoteche, privilegi, servitù attive e passive)
‐
La presenza di contratti di locazione in essere (contratti liberi o convenzionati)
‐
Lo stato condominiale (debiti e oneri pregressi come rate condominiali e interventi di manutenzione straordinaria già deliberati, la
presenza e i tipi di tabelle millesimali il Regolamento di Condominio)
‐
Eventuali controversie in atto.
‐
Verifica della presenza della certificazione energetica.
66
Migliore e più conveniente uso (HBU_ Highest and Best Use ): le valutazioni basate sul valore di mercato devono tener di conto
del migliore e più conveniente uso. Il più conveniente e miglior uso è la trasformazione o l’uso che presenta il massimo valore tra il
valore di mercato nell’uso attuale e i valori di trasformazione degli usi prospettati per un immobile. Il più conveniente e miglior uso
indica quindi la destinazione maggiormente redditizia. Per la verifica del più conveniente e miglior uso l’esperto deve svolgere le
indagini presso i competenti uffici, al fine di valutare le possibili destinazioni urbanistiche.
La scelta del più conveniente e miglior uso, avviene alle seguenti condizioni e verifiche:
vincolo tecnico: la trasformazione deve essere fisicamente e tecnicamente realizzabile;
vincolo giuridico: la trasformazione deve essere legalmente consentita;
vincolo di bilancio: la trasformazione deve essere finanziariamente sostenibile;
vincolo economico: la trasformazione deve essere economicamente conveniente, ossia deve fornire un valore di trasformazione
maggiore o eguale al valore attuale.
67
Monoparametrica: procedimento di stima che si basa sull’impiego di un unico parametro e di una relazione elementare per risolvere il problema
di stima. Nel procedimento la relazione che lega il valore di stima al parametro si pone in termini di diretta proporzionalità tra il prezzo medio
unitario per la consistenza commerciale dell’immobile da stimare.
68
Metodo del confronto (Market Comparison Approach - MCA): rientra nelle stime pluriparametriche ed è un procedimento di stima che permette di
determinare il valore degli immobili attraverso il confronto tra il bene oggetto di stima e altri beni simili per caratteristiche tecniche e segmento di
mercato. Il MCA è un processo logico di comparazione tra le varie caratteristiche tecnico-economiche degli immobili presi a confronto, che utilizza
come base del raffronto i prezzi marginali che rappresentano la variazione del prezzo al variare della caratteristica presa in considerazione. Il MCA
si fonda sull’assioma elementare per il quale il mercato stabilirà il prezzo dell’immobile da stimare allo stesso modo dei prezzi già fissati per gli
immobili simili. Il MCA è applicabile in tutti i casi di stima a condizione che siano disponibili un numero sufficiente di dati reali di recenti
transazioni immobiliari.
69
Sistema di stima: tale metodo si basa su di un sistema di equazioni lineari che viene risolto grazie al ricorso del calcolo matriciale. Il procedimento
di stima è normalmente utilizzato per determinare il valore delle caratteristiche inestimabili detti prezzi edonici (panoramicità, inquinamento, affacci,
ecc.).
70
Analisi di regressione: questa procedura estimativa trova applicazione nelle stime degli immobili su larga scala (mass appraisal) e riguarda il
processo di valutazione di un insieme di immobili simili tra loro. Si tratta di un modello tipo statistico-matematico fondato su un’equazione che stima
l’immobile oggetto di valutazione attraverso l’interpolazione della funzione di regressione. Per regressione si intende la dipendenza di una variabile
(dipendente) da un’altra variabile (indipendente). Questo modello mira a spiegare la relazione di tipo causa-effetto esistente tra l’insieme delle
variabili fisiche (es. superfici), tecniche, economiche, ecc., dette variabili indipendenti e la variabile dipendente o spiegata, come ad esempio il
prezzo di mercato.
71
Metodo finanziario: consiste nello stimare un bene attraverso la somma economica dei redditi presenti e futuri che può fornire l’immobile oggetto
di stima. La ricerca dei redditi deve essere fatta sul mercato attraverso la verifica dei canoni di locazione di immobili simili a quelli oggetto di stima.
72
Capitalizzazione diretta (Direct capitalization): permette di determinare il Valore di un immobile attraverso la formula V = R / i dove R è il
reddito netto (o lordo) normale e continuativo che può fornire l’immobile e i è il saggio di capitalizzazione netto (o lordo) ; il saggio di
capitalizzazione non è un grandezza espressa direttamente dal mercato, ma si ottiene dal rapporto tra i redditi e i prezzi espressi dal mercato.
73
Il metodo della capitalizzazione finanziaria (Yield capitalization): stima il Valore attraverso attualizzazione della somma algebrica di redditi
variabili e di costi variabili e del Valore di rivendita scontato al momento di stima. Questo metodo mira ad analizzare la simulazione finanziaria di
un intero ciclo finanziario dal momento dell’acquisto al momento della rivendita finale.
74
Analisi del flusso di cassa scontato (Discounted Cash Flow Analisys – DCFA) è strettamente legato all’analisi degli investimenti immobiliari, mira
a determinare il saggio di rendimento. Nel caso in cui il saggio d’investimento è conosciuto, l’analisi del flusso di cassa può essere utilizzata per la
stima del valore dell’immobile.
75
Metodo dei costi : determina il valore di un immobile edificato, sommando il valore dell’area edificata e il costo di ricostruzione del fabbricato
esistente, eventualmente deprezzato per la vetustà e per l’obsolescenza. Il costo di ricostruzione può essere stimato come costo di sostituzione di un
nuovo immobile con pari utilità e funzioni, considerate eventualmente la vetustà e l’obsolescenza. Il costo di costruzione può essere rappresentato
dalle seguenti spese:
•
•
•
•
•
•
acquisto dell’area edificabile
spese per la progettazione, direzione lavori, sicurezza ecc.
spese per gli oneri di urbanizzazione e costo di costruzione
spese di costruzione (costo tecnico o costo secco)
spese per allacciamenti vari
spese per collaudo finale dell’opera (accatastamenti, ecc)
Pagina 84
•
•
•
•
spese imposte
spese per interessi passivi
spese impreviste
spese di marketing
BIBLIOGRAFIA di riferimento
Simonotti. M (2005): Manuale delle stime immobiliari. Reana del Rojale, Udine.
Simonotti. M (2005): Prontuario delle stime immobiliari. Reana del Rojale, Udine.
Simonotti. M (2006): Metodi di stima immobiliare, applicazione degli standard internazionali, trattato teorico pratico. Dario Flaccovio editore,
Palermo.
IVSC (2007): International Valutation Standards. IVSC, London.
Tecnoborsa (2011). Codice delle valutazioni immobiliari. Italian property valuation standard. Roma, IV edizione, Tecnoborsa.
Linee guida ABI - Associazione Bancaria Italiana (Edizione Maggio 2011): Codice per le valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni
creditizie
Corso scientifico dell’Associazione Geo.Val. Geometri Valutatori Esperti (2012): La valutazione immobiliare - le basi della valutazione e i metodi di
stima
Pagina 85

rapporto di valutazione

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