DISPOSIZIONI DELLE NORME TECNICHE DI

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DISPOSIZIONI DELLE NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Art. 1 – Campo di Applicazione del piano
La Variante Generale al P.R.G. disciplina, in base alla vigente legislazione
urbanistica nazionale e regionale, l’intero territorio comunale.
Tutti gli interventi di trasformazione del territorio, le opere edilizie ed i
cambi di destinazione d’uso, in base alla vigente legislazione urbanistica
nazionale e regionale, per le quali è necessario il rilascio di una
concessione edilizia o una autorizzazione comunale debbono risultare
conformi alle prescrizioni del Piano.
Per quanto non esplicitato e disciplinato dalle presenti N.T.A si rimanda
all’applicazione delle vigenti norme e regolamenti in materia.
Le prescrizioni minime, ove non esplicitamente indicate ai fini di distacchi,
altezze ed indici, saranno quelle che disciplinano la zona omogenea B.
Art. 2 - Finalità delle norme tecniche di attuazione
Le presenti norme tecniche di attuazione costituiscono a tutti gli effetti
prescrizioni di P.R.G e integrano le previsioni urbanistiche contenute nelle
tavole grafiche della Variante Generale al P.R.G. anche agli effetti
dell’applicazione delle misure di salvaguardia di cui alla legge 3.11.1952
n° 1902 e successive modifiche e integrazioni.
Art. 3 – Deroghe
Sono ammesse deroghe alle prescrizioni della presente Variante Generale
al P.R.G. soltanto per interventi pubblici o di interesse pubblico, ai sensi
dell’art.41 quater della legge n°1150/42 e successive modificazioni e
integrazioni.
Prima di sottoporre la proposta di deroga al Consiglio Comunale dovrà
essere sentita la Commissione Urbanistica Edilizia.
Art. 4 - Parametri edilizi ed urbanistici
I parametri indicati nella presente normativa sono definiti come segue:
Superficie fondiaria, è la superficie edificabile e di pertinenza degli
edifici, misurata al netto di piazze, strade, parcheggi e attrezzature sociali.
Comune di Nemi – P.R.G. 2001 - N.T.A.
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Superficie coperta, è la superficie risultante dalla proiezione sul piano
orizzontale delle parti edificate fuori terra compresi i porticati, delimitate
dalle superfici esterne delle murature perimetrali, con esclusione delle
parti aggettanti aperte, come balconi, sporti di gronda e simili.
Superficie edificata, è pari alla somma delle superfici lorde dei piani fuori
terra compreso il piano terra e con esclusione delle parti del piano
sottotetto adibite ad accessori e locali tecnici.
Altezza massima dei fabbricati, è la distanza dalla quota più bassa del
piano di campagna alla quota della linea di gronda del tetto o
dell’intradosso del solaio di copertura.
Volume, il volume delle costruzioni è da ricavarsi moltiplicando la
superficie coperta per l’altezza dell’edificio o dei corpi che lo compongono.
Le altezze vanno calcolate analogamente all’altezza massima.
Indice di fabbricabilità fondiaria (mc/mq), è il volume costruibile per
metro quadrato di superficie fondiaria interessata dall’intervento.
Distanza dai confini, è la distanza tra le proiezioni sul piano orizzontale
dei fabbricati per la parte fuori terra, inclusi i balconi e i confini; tale
distanza non potrà mai essere inferiore a m. 5.
Distanza dalle strade, è la distanza tra le proiezioni sul piano orizzontale
dei fabbricati per le parti fuori terra, inclusi i balconi, ed il margine più
vicino della carreggiata; tali distanze, con esclusione delle zone A della
presente Variante Generale, non potranno mai essere inferiori nelle zone
urbanizzate a quanto previsto dal nuovo Codice della strada.
Distanza tra gli edifici, è la distanza tra le proiezioni sul piano orizzontale
dei fabbricati per le parti fuori terra, inclusi i balconi, tale distanza non
potrà mai essere inferiore all’altezza del fabbricato più alto con un minimo
di m.10.
Per quanto riguarda esclusivamente il comprensorio delle aree soggette a
Piano Attuativo preventivo, sono definiti i seguenti parametri:
Superficie comprensoriale, è l’estensione totale del comprensorio
delimitato dalla Zonizzazione della Variante Generale al P.R.G.
Densità comprensoriale, è il numero massimo ammissibile di abitanti per
ogni ettaro di superficie comprensoriale.
Indice di fabbricabilità comprensoriale, è il rapporto tra il volume lordo
massimo degli edifici ad uso residenziale e la superficie dell’intero
comprensorio, valutato in mc/mq.
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Rapporto tra densità territoriale e indice di fabbricabilità
comprensoriale, è pari all’attribuzione di mc lordi di costruzione per ogni
abitante.
Indice di utilizzazione comprensoriale, è il rapporto tra la superficie
lorda degli edifici e la superficie comprensoriale.
Superficie fondiaria, è la porzione di superficie comprensoriale destinata
a lotto edificabile misurata al netto da piazze, strade, aree per attrezzature
sociali.
Indice di fabbricabilità fondiaria media (mc/mq), è pari al numero di
metri cubi di costruzione per metro quadrato di superficie fondiaria.
Indice di utilizzazione fondiaria media, è pari al numero di metri
quadrati di area lorda degli edifici per ogni abitante insediabile nel
territorio.
Standard per i servizi pubblici, per i parcheggi e per il verde
pubblico, è pari al numero di metri quadrati della superficie destinata ad
essi per ogni abitante insediabile nel comprensorio.
Indice di utilizzazione per la viabilità e servizi (strade, piazze,
parcheggi, verde pubblico, servizi vari), è il rapporto percentuale tra la
superficie complessiva destinata ad essi e la superficie comprensoriale. In
tale aree sono comprese quelle computate come detto al punto
precedente in rapporto agli abitanti.
Art. 5 - Interventi edilizi
Sono da considerarsi interventi edilizi le seguenti opere:
a - Manutenzione ordinaria;
b - Manutenzione straordinaria;
c - Restauro e risanamento conservativo;
d - Ristrutturazione edilizia;
e - Demolizione;
f - Nuova costruzione;
g - Modifiche alle destinazioni d’uso dei fabbricati esistenti;
h - Opere di urbanizzazione primaria;
i - Opere di urbanizzazione secondaria.
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a - Manutenzione ordinaria: gli interventi di manutenzione ordinaria sono
quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione
delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in
efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Tali interventi non possono
comunque comportare modifiche o alterazioni agli elementi architettonici o
decorativi degli edifici.
b - Manutenzione straordinaria: gli interventi di manutenzione straordinaria
sono costituiti dalle opere e dalle modifiche necessarie per rinnovare e
sostituire le parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed
integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i
volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino
modifiche delle destinazioni d’uso.
Tali opere e modifiche non potranno comunque comportare alterazioni alle
strutture orizzontali o a quelle verticali aventi carattere architettonico
dell’edificio.
Sono interventi di manutenzione straordinaria le seguenti opere, quando
siano eseguite con materiali, caratteri o colori diversi da quelli esistenti:
-
rifacimento di intonaci e coloriture esterne;
-
rifacimento degli infissi esterni;
-
rifacimento delle pavimentazioni esterne;
-
rifacimento del manto di copertura;
-
installazione di impianti di ascensore o montacarichi;
-
consolidamento delle strutture di fondazione e di elevazione.
c - Restauro e risanamento conservativo: gli interventi di restauro e di
risanamento conservativo sono quelli rivolti a conservare l’organismo
edilizio e di assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di
opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali
dell’organismo, ne consentano destinazioni d’uso con esso compatibili. Gli
interventi comprendono il consolidamento statico, l’adeguamento
antisismico, il ripristino e il rinnovo degli elementi accessori degli impianti
necessari all’uso, l’eliminazione delle superfetazioni.
d - Ristrutturazione edilizia: gli interventi di ristrutturazione edilizia sono
quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme
sistematico di opere che possano portare ad un organismo edilizio in tutto
o in parte diverso dal precedente. Gli interventi comprendono il ripristino o
la sostituzione di alcuni elementi costruttivi dell’edificio, l’eliminazione, la
modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti, al fine di conseguire
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una riorganizzazione funzionale e distributiva
aumentare le superfici utili complessive.
dell’edificio,
senza
e - Demolizioni: per demolizione si intende l’abbattimento totale di un
edificio. Gli interventi sono soggetti ad autorizzazione gratuita ai sensi
dell’art.7 della L. n°94 del marzo 1982, quando non sia prevista la
ricostruzione successiva dell’immobile.
f - Nuova Costruzione: costituiscono nuova costruzione gli interventi di
edilizia pubblica e privata, le strutture tecnologiche e di infrastrutture del
territorio, le opere di urbanizzazione ed ogni manufatto da realizzarsi nel
sottosuolo e soprasuolo, anche a carattere precario e temporaneo e che
non comporti manomissione del suolo medesimo con l’esclusione degli
involucri mobili non esistenti stabilmente sul terreno.
g - Modifiche alle destinazioni d’uso: Sono modifiche alle destinazioni
d’uso degli edifici esistenti le variazioni del loro utilizzo in accordo con le
destinazioni previste per le varie Zone individuate dalla presente Variante
Generale.
Le modifiche non sono soggette ad autorizzazione edilizia quando si
verifichino tutte le condizioni previste dalla vigente normativa in materia.
h - Urbanizzazione Primaria: l’utilizzazione primaria è costituita
dall’insieme di servizi, aree, opere e relative attrezzature tecnologiche
destinate, ai sensi dell’art.4 della L. n°847 del 29.09.64 alle seguenti
utilizzazioni.
-
sedi viarie;
-
spazi di sosta e di parcheggio;
-
fognature;
-
rete idrica;
-
rete di distribuzione dell’energia elettrica, del gas e del telefono;
-
pubblica illuminazione;
-
spazi di verde attrezzato.
i - Urbanizzazione Secondaria: l’urbanizzazione secondaria è costituita
dall’insieme dei servizi, aree, opere e relative attrezzature tecnologiche di
cui all’art.4 della L. n°865 del 22.10.71 e di cui agli artt.3 e 4 del D.M.
n°1444 del 02.04.68:
-
asili nido e scuole materne;
-
scuole dell’obbligo;
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-
mercati;
-
sedi dell’amministrazione comunale e di sue delegazioni;
-
chiese ed altri edifici per servizi religiosi;
-
area cimiteriale;
-
impianti sportivi pubblici o di uso pubblico;
-
centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie;
-
attrezzature amministrative e pubblici servizi (uffici P.T., Protezione
Civile. ecc.).
Art.6 – Modalità di attuazione del Piano.
La presente Variante al Piano si attua attraverso:
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Piani Attuativi di iniziativa pubblica o privata ai sensi della L. 1150/42,
L.765/67, L.457/78, L.R.38/99, Piani di Zona ai sensi della L.n°167/62
per i quali nelle planimetrie sono indicati i perimetri dei comprensori
sottoposti a intervento urbanistico preventivo. I Piani Attuativi
dovranno essere redatti nel rispetto delle indicazioni impartite dalle
presenti N.T.A e secondo quanto riportato nella tab.1- Quadro
riassuntivo delle zone omogenee.
Inoltre verranno osservate le prescrizioni:
a) in detti comprensori, dovrà essere individuata e riservata a servizi
pubblici una quantità minima di mq 40 per abitante insediabile da
destinare a verde pubblico e parcheggio pubblico,
b) in presenza di attività diverse dal residenziale, dovrà prevedersi
una ulteriore dotazione di parcheggi in ragione di mq 0,80 per ogni
mq di superficie lorda di pavimento destinata a tale attività, anche
distribuita su piani diversi da quello terra.
c) Le strade di nuova realizzazione dovranno avere una ampiezza
minima di ml 6,00 oltre a ml 1,20 per marciapiedi sui due lati. Le
recinzioni dovranno essere realizzate a distanza di ml 1,00 dal
marciapiede, destinata a banchina erbata. Le strade a fondo chiuso
dovranno presentare uno spazio di manovra con raggio minimo
della corsia interna di ml 8,50.
d) La progettazione urbanistica del comprensorio delimitato da
apposito perimetro, deve avere carattere unitario e deve rispettare
la distribuzione delle aree relative alle diverse destinazioni
pubbliche precisate ai punti precedenti.
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e) Nella redazione degli strumenti urbanistici attuativi, dovranno
essere indicate le volumetrie esistenti a qualunque titolo realizzate,
le infrastrutture e gli spazi pubblici esistenti, i complessi edilizi da
salvaguardare, le aree di particolare pregio con indicazione delle
essenze arboree esistenti. Le volumetrie esistenti saranno
determinanti per la verifica dell’indice territoriale di zona, fermo
restando che l’eventuale inclusione di manufatti abusivi non
costituisce autonomamente titolo per la sanabilità degli stessi. Le
volumetrie ulteriormente realizzabili, saranno determinate una volta
soddisfatte le necessità di reperimento degli spazi pubblici come
sopra indicati. Tali volumetrie saranno distribuite o attribuite a tutti i
proprietari del comprensorio sia singolarmente che riuniti in
consorzio. La volumetria realizzabile è quella indicata nella tabella
allegata.
f) Per ogni 500 mc di nuova costruzione dovrà essere individuata la
possibilità ed ubicazione per la messa a dimora di n°2 piante tipiche
della zona (leccio, quercia, ecc.).
g) I nuovi insediamenti dovranno essere preceduti e verificati
compatibili con le opere di urbanizzazione primaria ed, in ogni caso,
idrauliche esistenti o di progetto.
h) Le superfici, pur comprese nei limiti dei piani attuativi e ricadenti in
Zone NE8 e NE13 del P.T.P., ambito n°9, resteranno inedificate e
vincolate a verde senza alcuna modifica se non coerente con la
L.R. 24/98
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Fino alla approvazione del piano attuativo della zona omogenea B,
l’eventuale edificazione per concessione singola, sarà possibile a
condizione che l’indice sia dimezzato, e che vengano garantite le
possibilità di adeguamento della viabilità nonché il reperimento di
spazi pubblici. In tal caso la volumetria realizzabile sul lotto di terreno,
come esistente al 31.12. 00, non potrà superare qualunque sia la sua
estensione, la volumetria di 600 mc, e dovrà essere preceduta da atto
d’obbligo con il quale il richiedente cede al comune per spazi pubblici
una superficie non inferiore ad 1/3 della superficie posseduta. A titolo
esemplificativo, in presenza di un lotto di terreno di 12.000 mq con
indice 0,30 mc/mq, la volumetria realizzabile sarà al massimo di mc
600 ed il progetto dovrà prevedere la cessione di mq 4.000 a spazi
pubblici, per strade, parcheggi e verde pubblico, secondo le
prescrizioni indicate zona per zona. Qualora L’UTC e/o la CEC
ritenessero non di pubblica utilità l’area da cedere, la stessa potrà
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essere monetizzata, a richiesta del comune, in misura pari al doppio
degli oneri concessori ex articolo 5 della legge 10/77.
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Intervento edilizio diretto a seguito del rilascio della concessione
edilizia di costruzione nel rispetto delle disposizioni generali e di quelle
relative ad ogni singola zona contenute nelle presenti norme. Tale
intervento si attua in tutte le aree esterne ai comprensori sottoposti
all’intervento urbanistico preventivo di cui al precedente punto a) nella
fase transitoria, laddove la destinazione di zona omogenea risultasse
coerente l’intervento diretto è autorizzato nel rispetto della norma più
restrittiva.
Art. 7 – Norme di carattere generale
Salvo le specifiche prescrizioni di cui agli articoli successivi, l'
edificazione
nel territorio comunale deve rispondere alle seguenti norme generali:
-
I Piani particolareggiati di esecuzione e gli altri strumenti di attuazione
del P.R.G. di iniziativa comunale o di iniziativa privata, sono approvati
nelle forme, modalità e procedure previste dalle disposizioni legislative
e dai regolamenti vigenti.
-
I Piani particolareggiati e gli altri strumenti attuativi del P.R.G., sulla
base delle prescrizioni indicate negli articoli seguenti, dovranno
indicare le destinazioni d'
uso obbligatorie e, nei casi in cui si renda
necessario, quelle facoltative.
Le conseguenti, specifiche destinazioni d'
uso dei fabbricati o di parti di
essi devono risultare da atto di vincolo trascritto, cui è subordinato il
rilascio delle concessioni di costruzione nonché delle autorizzazioni di
abitabilità, di agibilità e di esercizio.
Eventuali cambiamenti di destinazioni d'
uso dei fabbricati o di parte di
essi, comunque nell'
ambito delle previsioni dei Piani particolareggiati (e di
altri strumenti attuativi), potranno essere autorizzati su richiesta del
proprietario previo parere della Commissione edilizia.
In caso di abusivo mutamento di destinazione, si procederà alla revoca
delle autorizzazioni di esercizio, di agibilità o di abitabilità.
Le destinazioni d'
uso da indicare negli strumenti di attuazione del P.R.G.
sono fondamentalmente le seguenti:
a) abitazioni;
b) uffici pubblici statali, parastatali, regionali, provinciali, comunali, sedi
di istituti di diritto pubblico, di enti previdenziali, assistenziali o di
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beneficenza, di interesse nazionale, regionale, provinciale o
cittadino;
c) sedi di grandi società, banche e istituti;
d) uffici privati e studi professionali;
e) esercizi commerciali ed esercizi paracommerciali al dettaglio,
botteghe per attività artigiane non moleste, scuole guida;
f) attività amministrative di servizio (agenzie di banche, istituti di credito
e di assicurazione; agenzie turistiche e di viaggio, agenzie di
pratiche; ambulatori medici e veterinari, ecc.);
g) botteghe per attività artigianali di servizio;
h) alberghi, pensioni, motel, ostelli per la gioventù, case per ferie, per i
quali sono prescritte autorizzazioni amministrative di esercizio,
secondo le leggi in materia;
i) edifici ed attrezzature per il culto, la cultura, lo spettacolo, il tempo
libero, lo sport;
j) sedi di giornali quotidiani;
k) servizi pubblici di carattere cittadino;
l) servizi pubblici di carattere locale (di quartiere);
m) servizi privati (scuole, case di cura, convivenze, impianti sportivi,
ecc.);
n) edifici e complessi destinati a servizi vari di interesse nazionale,
regionale, provinciale o cittadino;
o) impianti sportivi;
p) impianti artigianali;
q) impianti (stabilimenti e opifici) industriali;
r) depositi e magazzini non di vendita;
s) depositi e magazzini non di vendita ubicabili nei locali sotterranei e
terreni di edifici aventi altre utilizzazioni;
t) esercizi commerciali all'
ingrosso;
u) autorimesse, autosili, parcheggi in elevazione.
3. Le disposizioni relative all'
insediamento di attività commerciali per le
quali si fa riferimento al Piano del Commercio approvato con Del. G.C.
n° /01, con particolare riguardo per le quantità minime di spazi per
parcheggi, sono recepite nelle presenti Norme di attuazione del P.R.G. in
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applicazione dell'
art.13 della Legge 11 giugno 1971 n°426, sulla disciplina
del commercio.
Nei Piani particolareggiati (o strumenti equivalenti) dovranno essere
inserite ulteriori previsioni e norme, soprattutto per quanto riguarda i centri
commerciali all'
ingrosso e al dettaglio e i grandi esercizi di vendita con
superficie utile superiore a mq 1.500.
L'
insediamento di esercizi commerciali sarà, comunque soggetto alle
previsioni del «piano di sviluppo e di adeguamento della rete di vendita»,
redatto ai sensi degli articoli 11 e 12 della Legge 11 giugno 1971 n°426.
4. Nei Piani particolareggiati o altri strumenti attuativi devono essere
indicate le aree sulle quali è ammessa l'
installazione di stazioni di servizio
o di impianti di distribuzione di carburanti.
Ferme restando tutte le forme fissate da leggi o regolamenti in materia
nonché le prescrizioni dettate dagli enti ed uffici preposti all'
igiene, alla
sicurezza ed alla viabilità, tali installazioni dovranno essere
opportunamente regolamentate per quanto riguarda ogni prescrizione di
carattere urbanistico.
5. In tutte le zone di P.R.G., salvo diverse prescrizioni contenute nelle
presenti norme, direttamente in sede di concessione edilizia o attraverso
soluzioni contenute nei Piani particolareggiati o negli altri strumenti
attuativi, devono essere riservate, al di fuori delle sedi stradali, aree per
parcheggio delle autovetture, come indicato all’art.31 del R.E.
6. In tutte le zone di P.R.G. la costruzione di nuovi edifici per i quali il
rapporto di copertura sia inferiore a 1/3, deve essere accompagnata dalla
messa a dimora di nuove alberature in misura non inferiore a due piante
per ogni mc 500 costruiti fuori terra e, comunque, con un minimo di 20
piante per ogni mq 10.000 di superficie di lotto vincolato alla edificazione.
Le alberature da mettere a dimora, prevalentemente di tipo ornamentale e,
comunque, tipiche del territorio dei Colli Albani.
7. I locali parzialmente interrati non possono essere adibiti ad abitazione.
Nel caso di costruzioni su terreno in pendio, che abbiano un piano solo
parzialmente interrato, possono essere adibiti ad abitazione solo i locali
interamente fuori terra.
8. Le altezze degli edifici non debbono superare le altezze massime
assolute previste dall'
art.8 del D.M. 2 aprile 1968 n°1444 e dal
Regolamento edilizio vigente, salvo deroghe per gli edifici e impianti
pubblici o di uso pubblico da concedersi con il rispetto della procedura di
cui alla Legge 21 dicembre 1955 n° 1357.
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Le altezze massime consentite per i vari edifici vanno intese in senso
assoluto e, pertanto, nessun ambiente o parte di ambiente abitabile potrà
essere posto sopra tali quote, anche se computato nella volumetria
ammissibile. Tali altezze sono calcolate per ciascuna fronte dell'
edificio a
partire dalla quota del marciapiede latistante la fronte medesima o del
terreno a sistemazione avvenuta e vanno misurate come segue:
a) nel caso di edifici coperti a terrazzo, al piano di calpestio del terrazzo
di copertura; fanno eccezione soltanto i volumi tecnici strettamente
indispensabili, comprendenti cabine idriche, bucatai, extracorse,
ascensori, scale, stenditoi a giorno e impianti tecnologici in genere a
servizio dell'
edificio;
b) nel caso di edifici coperti a tetto, in corrispondenza dell'
intradosso del
solaio di copertura dell'
ultimo piano abitabile o dell'
imposta del tetto
(linea di intersezione tra l'
intradosso della falda del tetto e la facciata
dell'
edificio) qualora questa risulti a quota superiore alla precedente; ciò
nel caso che le falde del tetto abbiano pendenza non superiore al 35%
e la linea di colmo sia posta non oltre 2,80 m sopra l'
intradosso del
solaio di copertura dell'
ultimo piano abitabile; invece, qualora la
pendenza delle falde risulti superiore al 35% o il colmo superi il
sopraindicato limite, le altezze vanno misurate ai 2/3 della pendenza
(dall'
imposta verso il colmo).
Nei locali sottotetto ricavati al di sopra dell'
altezza massima come sopra
misurata potranno essere ricavati, oltre i volumi tecnici di cui alla
precedente lettera a), locali soffitta in numero non superiore agli
appartamenti del fabbricato. Per pendenze superiori al 100% vale il
disposto di cui alla precedente lettera a). L'
aerazione e l'
illuminazione di
tali locali sottotetto potranno essere realizzate con asole ricavate nel tetto,
locali aventi destinazione diversa da quella di cui al comma precedente o
coperti con abbaini, dovranno essere computati nella cubatura
ammissibile; qualora essi abbiano destinazione abitativa dovranno essere
contenuti nell'
altezza massima e rispettare il vigente Regolamento edilizio.
9. Qualsiasi costruzione situata su terreno in pendio non può sviluppare
un volume utile fuori terra maggiore di quello realizzabile sullo stesso
terreno, se pianeggiante; in tali casi l'
altezza è misurata in corrispondenza
della sezione mediana dell'
edificio, purché l'
elevazione in eccedenza nel
punto più basso non oltrepassi di ml 1,50 l'
altezza massima consentita.
Ove tale differenza venga superata, la costruzione può svilupparsi a
gradoni, secondo l'
andamento del terreno, a condizione di non superare
mai, sul fronte a valle, la massima altezza consentita, maggiorata,
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eventualmente, dall'
eccedenza di cui al precedente comma, e sempre che
la soluzione architettonica risulti soddisfacente.
Il Comune interverrà per imporre la demolizione delle eccedenze di
cubatura fuori terra che dovessero verificarsi in conseguenza di arbitrari
abbassamenti del piano di spiccato della costruzione.
10. I distacchi dai confini interni (di proprietà o di lotto) dal filo stradale o
dalla linea di delimitazione con aree pubbliche non possono essere
inferiori a quelli minimi stabiliti, per singole zone, dalle presenti norme e,
comunque, tali da consentire, in ogni caso, l'
osservanza dei limiti di
distanza fra i fabbricati stabiliti, nel loro valore minimo, dall'
art. 9 del D.M.
2 aprile 1968 n°1444, con le eccezioni previste dallo stesso decreto.
Nell’ipotesi di due aree edificabili limitrofe, con diversa destinazione di
zona, può essere consentita, previo parere favorevole delle Commissioni
consultive, urbanistica ed edilizia, la costruzione di un unico corpo di
fabbrica sulla linea di delimitazione di zona, curando che di norma su
ciascuna delle due aree insista la quota di parte di cubatura realizzabile
secondo l'
indice di fabbricabilità ad essa relativa ed a condizione che la
destinazione d'
uso dell'
intero edificio sia consentita in entrambe le zone.
11. La sagoma degli erigendi fabbricati prospettanti su strada o piazza,
nella sezione in senso normale a questa, deve essere contenuta
nell'
inclinata a 45° (rapporto 1:1) con origine dal filo stradale opposto
(comprese eventuali aree di arredo stradale), alla quota del marciapiede.
Ugualmente la sagoma dei fabbricati nella sezione in senso normale ai
confini interni deve essere contenuta nell'
inclinata a 45° con origine oltre il
confine di proprietà, a distanza pari al distacco minimo previsto dalle
presenti norme per ciascuna zona.
La sagoma dei fabbricati nella sezione in senso normale al confine di
delimitazione di zona con aree a destinazione pubblica deve essere
contenuta nell'
inclinata a 45° con origine a non più di ml 5,00 oltre la linea
di delimitazione di zona.
Qualora oltre il confine esista un fabbricato già edificato secondo le norme
vigenti all'
epoca e che, quindi, non rispetti il disposto di cui ai precedenti
commi, l'
origine dell'
inclinata per il nuovo edificio verrà presa oltre il
confine di proprietà, a distanza pari al distacco dell'
edificio esistente;
qualora necessario, il distacco del nuovo edificio dovrà essere integrato
fino a raggiungere il valore minimo stabilito per la distanza tra fabbricati
dall'
art.9 del D.M. 2 aprile 1968 n°1444, con le eccezioni previste dallo
stesso decreto; nel caso in cui il distacco dell'
edificio esistente oltre il
confine risultasse superiore al minimo imposto per la zona dalle presenti
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norme, l'
origine dell'
inclinata oltre il confine stesso verrà presa al limite di
tale distacco minimo. Nel caso di terreno in pendio, l'
inclinata di cui ai
precedenti commi, verrà presa alla quota media del terreno lungo la linea
di confine e, in ogni caso, dovrà essere rispettata l'
inclinata limite
corrispondente alla quota del davanzale della parte delle stanze di
abitazione realizzabili al limite del distacco minimo (massimo ml 1,00 dal
pavimento).
A parziale deroga di quanto stabilito ai precedenti paragrafi e soltanto se
previsti da Piani urbanistici attuativi con indicazioni planivolumetriche,
possono essere ammessi brevi distacchi tra corpi di fabbrica.
Tali brevi distacchi devono essere pari al doppio dell'
altezza dell'
edificio
più alto, e, comunque, non inferiori a ml 12,00. Nessuna misura minima di
distacco viene fissata tra testate di edifici privi di vedute e di luci se della
stessa proprietà. Tra facciate prive di finestre di stanze abitabili, ivi
comprese le cucine, valgono le norme stabilite per le chiostrine dal
Regolamento edilizio vigente all'
atto del rilascio della licenza edilizia,
purché la proiezione ortogonale di un fronte sull'
altro non sia superiore a
ml 10,00.
12. In tutte le zone di PRG sono esclusi dal computo della cubatura
realizzabile unicamente i volumi relativi a superfici coperte ma non
tamponate su alcun lato con h max di ml.2,50 e quelli relativi a locali
interrati o seminterrati (non oltre ml 1,00 fuori terra) destinati
esplicitamente a cantine (a servizio di appartamenti e negozi),
autorimesse condominiali, parcheggi anche pubblici ed ad uso pubblico,
impianti tecnici ad uso condominiale, o vespai di isolamento. Ove, invece,
siano previsti, ai piani interrati o seminterrati, volumi con destinazione
diversa da quella tassativamente indicata al comma precedente, detti
volumi verranno computati interamente nella cubatura realizzabile.
13. I bow-windows e gli altri corpi aggettanti similari debbono essere
considerati, nel loro reale sviluppo volumetrico, agli effetti della
determinazione delle cubature e debbono essere computati nella loro
proiezione orizzontale agli effetti della misura della superficie coperta.
Detti bow-windows sono, comunque, vietati nelle prescritte zone di
distacco verso i confini interni. Salvo il caso di diverse indicazioni
contenute in previsioni planivolumetriche di Piano particolareggiato (o altro
strumento attuativo) devono essere, comunque, rispettati i limiti di
distanza tra fabbricati stabiliti dall'
art. 9 del D.M. 2 aprile 1968 n°1444.
14. Nelle zone in cui sia esplicitamente consentito costruire locali
accessori, salvo convenzione, questi potranno essere ubicati in aderenza
con il fabbricato primario o distanziati da esso, a filo strada o negli spazi di
13
distacco, purché a distanza dai confini interni del lotto pari all'
altezza
dell'
accessorio medesimo e, comunque, nel rispetto dei limiti di distanza
tra fabbricati stabiliti dall'
art. 9 del DI 2 aprile 1968 n. 1444.
La destinazione d'
uso di detti locali accessori dovrà essere strettamente
dipendente dall'
edificio principale e saranno, pertanto, assentibili soltanto il
magazzino attrezzi, gli impianti tecnologici, i garage o box e la casa del
guardiano. Le suindicate destinazioni di uso dovranno essere vincolate
con atto registrato e trascritto che dovrà comprendere anche il vincolo
specifico dell'
accessorio medesimo a servizio della costruzione principale.
15. Nei casi in cui è ammessa la trasformazione di edifici con il
mantenimento dei volumi e delle superfici lorde attuali, la concessione
edilizia è subordinata al preciso rilevamento di detti volumi e di dette
superfici lorde, attraverso accertamenti catastali integrati da
documentazione grafica e fotografica.
Nella misura dei volumi esistenti fuori terra, saranno computati quelli
legittimamente realizzati. E consentito il mantenimento dei locali accessori
legittimamente realizzati nell'
osservanza di quanto disposto al precedente
par.14, salva una diversa articolazione di detti volumi in sede di strumento
attuativo con previsioni planivolumetriche.
18. Nella elaborazione degli strumenti attuativi del PRG e nelle
progettazioni esecutive delle opere edilizie o di opere pubbliche o di
godimento pubblico e in sede delle rispettive approvazioni vanno
osservate le prescrizioni contenute negli articoli 27 e 28 della Legge 30
marzo 1971 n°118, nel regolamento di attuazione della legge medesima
approvato con D.P.R. 27 aprile 1978 n°384, e nelle Leggi Regionali 19
settembre 1974 n°62 e 12 giugno 1975 n°72 (art. 4, ultimo comma), intese
tutte ad eliminare o superare le cosiddette barriere architettoniche.
Nella progettazione di edifici con destinazione residenziale ricadenti
nell'
ambito dei Piani di zona per l'
edilizia economica e popolare ovvero di
edifici residenziali per i quali sono previsti contributi o agevolazioni da
parie dello Stato, della Regione e di altri enti pubblici, dovranno essere
adottati gli accorgimenti necessari ai fini dell'
applicazione dell'
art. 17 del
D.P.R. 27 aprile 1978 n°384.
19. In tutte le zone di P.R.G., salva la zona A, su motivato parere delle
Commissioni tecniche per l'
urbanistica e l'
edilizia, è ammesso, per gli
edifici e impianti pubblici e di interesse pubblico, l'
uso della facoltà di
deroga alle disposizioni delle presenti Norme tecniche, con la procedura di
cui all'
art.3 della Legge 21 dicembre 1955 n°1357.
14
20. Nelle zone di Piano regolatore A, B, C, D, G, H anche in assenza di
Piani particolareggiati e degli altri strumenti attuativi, è consentita sulle
aree libere la realizzazione di parcheggi ed autorimesse a raso, interrati
e/o in elevazione ad uso pubblico e privato.
I parcheggi e le autorimesse potranno essere realizzati, ove interrati,
anche al di fuori della sagoma dei fabbricati, ma entro i limiti delle aree di
pertinenza dei fabbricati stessi, a condizione che siano previste idonee
soluzioni di arredo, atte a non alterare le fruibilità delle aree interessate e
siano salvaguardate le alberature esistenti di particolare pregio, fatte salve
comunque le verifiche di sicurezza ed idrogeologiche. Per questi motivi in
ogni caso la superficie coperta di tali parcheggi dovrà essere sistemata a
giardino pensile.
Il rilascio delle concessioni e/o autorizzazioni edilizie per la realizzazione
di parcheggi ed autorimesse è subordinato alla stipula di un atto d'
obbligo
registrato e trascritto per il mantenimento della destinazione d'
uso.
Su tutte le aree libere anche se sottoposte a vincoli espropriativi potrà
essere consentita - fino alla loro utilizzazione in conformità alla
destinazione di P.R.G. la realizzazione di parcheggi a raso, salvo
l'
osservanza delle disposizioni di cui alla L.R. 24 novembre 1990 n°86,
recante modifiche alla L.R. 6 luglio 1977 n°24. L'
istanza accompagnata dal
progetto di sistemazione dovrà essere autorizzata previa stipula di atto
d'
obbligo in ordine alle tariffe da concordare per la sosta ed alla rimessa in
pristino su semplice richiesta dell'
amministrazione.
Eventuali opere di sistemazione del terreno dovranno essere autorizzate
dagli Enti competenti.
Eliminato punto 21
Art. 8 – Edificazione esistente in difformità dal P.R.G.
E’ vietata qualsiasi trasformazione e/o alterazione dello stato di fatto che
non si adegui alle previsioni di Variante Generale di Piano.
Le costruzioni esistenti che, dalla data di adozione della Variante, risultino
in contrasto con le destinazioni di Zona o con altre prescrizioni in essa
contenute, potranno subire solo interventi di manutenzione ordinaria e
straordinaria.
Per quanto concerne le attività in esercizio alla data di adozione del
presente strumento urbanistico e in difformità con le prescrizioni e/o
destinazioni di Piano, dovranno essere rispettate le norme transitorie
previste per le specifiche zone o aree di progetto; per quanto in esse non
15
previsto, le attività in esercizio potranno essere autorizzate, sempre in via
transitoria, al mantenimento della destinazione di fatto solo se
debitamente documentata.
Art. 9 – Suddivisione in zone omogenee
L’applicazione delle presenti norme avviene secondo le seguenti zone
omogenee ai sensi del D.M n°1444/68:
-
Zona A: Centro Storico;
-
Zona B: Edilizia prevalentemente residenziale;
-
Zona C: Espansione edilizia;
-
Zona D: Attività artigianali;
-
Zona E: Parco agricolo della Conca del Lago;
-
Zona F: Attrezzature di servizio;
-
Zona G: Parco privato vincolato;
-
Zona H: Attività turistico-ricettive;
-
Zona I: Verde pubblico;
-
Zona L: Attività agroforestali
-
Aree per sedi stradali;
-
Fascia di rispetto stradale;
-
Fascia di rispetto cimiteriale.
Art. 10 – Zona A: Centro Storico
La zona comprende il Centro Storico e le aree limitrofe ad esso.
E’ soggetta al vincolo di conservazione e risanamento conservativo. Non
sono consentite nuove edificazioni nelle aree inedificate. Possono essere
consentiti interventi di riallineamento in presenza di piani sfalsati facenti
parte dello stesso immobile, al fine di adeguare gli standard abitativi. Sono
altresì consentiti riallineamenti delle coperture, purchè l’incremento
dell’altezza sia contenuto entro il 10% di quella esistente, e solo e
solamente in presenza di adeguamento statico dell’edificio non altrimenti
possibile e di rifacimento delle facciate e delle coperture, e sia finalizzato
ad ottenere l’altezza minima del sottotetto, per utilizzo residenziale, che
come indicato nel regolamento edilizio deve essere al minimo ml 2,50 al
colmo e pendenza del 35% della copertura. I sottotetti potranno essere
16
areati con aperture sottotetto o con lucernari per la superficie massima
ciascuna di mq 0,50 ogni mq 30,00 di falda e non siano visibili dalle vie
pubbliche contigue al comparto cui appartiene l’unità immobiliare, né da
luoghi, ancorché esterni al Centro Storico, dai quali quest’ultimo è
apprezzato nelle sue qualità paesaggistiche complessive.
Non sono consentiti cambi di destinazione dei piani abitativi, mentre i piani
terreni potranno essere destinati ad attività commerciale, direzionale ed a
garage.
In sede di revisione del piano particolareggiato del centro storico, potranno
essere consentiti ulteriori cambiamenti di destinazione d’uso o di modalità
esecutive e costruttive, fermi restando i limiti sopra indicati.
Restano al momento valide le prescrizioni del Piano Particolareggiato
vigente, così come integrato dalle indicazioni del presente articolo.
Le destinazioni compatibili con il centro storico, sono quelle residenziali,
turistiche-ricettive per piccole locande, commerciali e direzionali ai piani
terra, produttive nel limite di piccole attività né nocive né moleste.
Per interventi estesi a più edifici, potrà essere presentato un progetto
unitario di ristrutturazione con i limiti delle prescrizioni precedenti, che
dovrà riportare l’approvazione del Ministero ai Beni culturali secondo
quanto previsto dalla legge n°490/99. Non necessitano di alcuna
autorizzazione gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria alle
facciate, che prevedano il rifacimento delle stesse, senza modifiche ed
alterazioni, dei colori e dei particolari costruttivi.
Art. 11 – Zona B - Edilizia prevalentemente residenziale satura e di
completamento
Vi sono comprese le aree già edificate o in parte edificate di più recente
attuazione ed esterne al Centro Storico.
Appartengono a questa zona omogenea:
-
le zone considerate sature in loc. San Giuseppe, Via delle Vigne-Via
Nemorense, Le Piaggie;
-
le zone in via di completamento con intervento edilizio diretto in loc. Le
Ville di Nemi, Vigna Grande;
-
le zone in via di completamento da sottoporre a Piano Attuativo in loc.
Le Colombe, I Corsi, Parco dei Lecci.
17
Nella fase transitoria sarà possibile l’intervento edilizio diretto nei soli lotti
interclusi di cui alla definizione del Regolamento Edilizio nel rispetto dei
seguenti parametri:
a) lotto minino mq 1.000 e massimo di mq 3.000;
b) che la volumetria massima, non sia superiore a mc 600;
c) che il progetto preveda la cessione, con atto d’obbligo di almeno un
terzo della superficie del lotto interessato da destinare a parcheggi,
verde pubblico strade e servizi;
d) che in caso di ridotte dimensioni e disinteresse del Comune ad
acquisire l’area di cui al punto 4, il richiedente si impegni a
corrispondere a titolo di indennizzo per i maggiori costi di
urbanizzazione una quota pari agli oneri concessori ex art.5 legge
10/77 (in pratica in questi casi si dovranno corrispondere oneri di
urbanizzazione doppi, ovvero in proporzione in caso di ridotta
acquisizione, entro il limite conseguente al punto 7 di cui appresso);
e) che la recinzione sia arretrata rispetto al ciglio opposto di almeno ml
12,20 in caso che il lotto opposto sia edificato e di almeno ml 9,20 in
caso che il lotto opposto sia inedificato, il tutto come prescritto nel
regolamento edilizio. In tal caso il distacco verso strada del nuovo
fabbricato potrà essere contenuto nel limite di tre metri.
Le limitazioni di cui al punto d) dovranno essere adottate anche in caso
di ampliamenti superiori al 25% del fabbricato esistente, quelle degli
altri punti saranno cogenti in presenza di ampliamenti superiori al 50%.
Per l’intera zona omogenea dovranno essere rispettati i seguenti
parametri minimi:
1) indice di fabbricabilità territoriale pari a 0,20 mc/mq;
2) indice di fabbricabilità fondiario max 0,30 mc/mq;
3) superficie coperta pari a 1/15 della superficie del lotto;
4) coperture a tetto;
5) sottotetti di altezza max pari a ml 2,50 e pendenza pari al 35%;
6) recinzioni di altezza max di ml 2,20 di cui solo ml 1,20 in muratura;
7) recinzioni arretrate ml 1,00 dal marciapiedi;
8) distacchi dai confini pari a ml 6,00;
9) distacchi di aggetti e cornicioni minimo ml 4,80;
10) distacchi del piano interrato dai confini minimo ml. 2,00;
18
11) pavimentazioni dei piazzali interni permeabili;
12) strade di nuova realizzazione larghe ml 6,00 oltre a marciapiedi sui
due lati larghi ml 1,20
13) parcheggi e verde pubblico in ragione di 40 mq ogni 80 mc;
14) spazi per attività direzionali, turistico-ricettivo, commerciali, sportive
e di servizio fino ad un massimo del 20% della superficie dei lotti di
superficie maggiore di mq 5.000. Per tale motivo le indicazioni di
tracciati viari, verde e servizi indicati in queste zone e nelle altre,
hanno carattere indicativo in quanto la loro precisa ubicazione sarà
individuata in sede di redazione dei piani attuativi;
Gli incrementi di volume residenziali previsti per tali zone sono quelli
riportati nella tabella allegata. Il volume delle attività non residenziali è
quello indicato nella stessa tabella.
Gli edifici esistenti potranno essere incrementati in ragione del 10% delle
volumetrie legittime realizzate alla data di adozione del presente piano, nel
rispetto dei distacchi sopra indicati ridotti in caso di impossibilità del 10%,
per gli adeguamenti igienico-sanitari o di visitabilità e comunque non potrà
superare il volume massimo di mc 100.
La destinazione d’uso è quella d’abitazione: è consentita la destinazione
commerciale ed attività a servizio della residenza nella misura del 20%
della cubatura utile totale.
La tipologia edilizia è libera.
Sono consentiti interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di
ristrutturazione edilizia, anche con demolizione e ricostruzione con il
mantenimento della volumetria preesistente; nella ricostruzione l’altezza
degli edifici non potrà comunque superare il numero di piani abitabili
attualmente esistenti; potranno essere realizzati piani interrati, di ingombro
pari al massimo ingombro della copertura dell’edificio, destinati a
parcheggi a servizio della residenza.
Per la Lottizzazione Le Ville di Nemi le aree sono edificabili in conformità
alle norme stabilite dalla convenzione relativa anche se in contrasto con il
presente Piano.
L’intera zona omogenea B di completamento prevede un incremento
volumetrico residenziale di mc 11.500 e di non residenziale o altre attività
di mc 15.000.
19
Art.12 – Zona C – Espansione Edilizia
Le zone di espansione da destinare all’edilizia residenziale convenzionata
economica e popolare da sottoporre a Piano Attuativo preventivo
(P.E.E.P) sono individuate nelle sottozone C1 – Unifamiliari aggregate – in
loc. Corsi e C2 – Villini a schiera –in loc. Montecanino.
I Piani Attuativi dovranno rispettare i seguenti limiti minimi:
C1 – Unifamiliari aggregate - in loc. Corsi
-
indice territoriale 0,32 mc/mq;
-
indice fondiario 0,80 mc/mq;
-
superficie del lotto d’intervento edilizio 40%;
-
superficie aree per servizi, verde, parcheggi, viabilità 60%;
-
distacchi dai confini e dalle strade ml 6,00;
-
altezza massima ml 7,00;
-
altezza sottotetto ml 2,20;
-
larghezza strada non inferiore a ml 8,40;
-
spazi di manovra raggio ml 8,5;
-
cubature accessorie entro il 10% del volume ammesso;
-
distacchi piani interrati ml 3,00 dai confini.
Sarà edificabile un volume residenziale complessivo di mc 5.440..
C2– Villini a schiera – in loc. Montecanino
-
indice territoriale 0,14 mc/mq;
-
indice fondiario 0,90 mc/mq;
-
superficie del lotto d’intervento edilizio 15%;
-
superficie aree per servizi, verde, parcheggi, viabilità 80%;
-
distacchi dai confini e dalle strade ml 6,00;
-
altezza massima ml 7,00;
-
altezza sottotetto ml 2,20;
-
larghezza strada non inferiore a ml 8,40;
-
spazi di manovra raggio ml 8,5;
-
cubature accessorie entro il 10% del volume ammesso;
20
-
distacchi piani interrati ml 3,00 dai confini.
Sarà edificabile un volume residenziale complessivo di mc 6.760.
Per i fabbricati esistenti sarà possibile un incremento entro il limite del
10% entro le sagome esistenti per gli adeguamenti e miglioramenti
funzionali (igienico-sanitario, barriere architettoniche) fino ad un volume
massimo di mc 100.
Art.13 – Zona D - Attività Artigianali
Sono comprese le due zone per attività produttive-artigianali-commerciali
ubicate in Corsi-Via dei Laghi e Monte Canino-Via Appia.
Nella realizzazione degli impianti produttivi dovranno essere adottate le
misure atte ad evitare inquinamenti atmosferici del suolo e delle acque.
Dovranno inoltre essere garantite condizioni di salubrità negli ambienti di
lavoro.
Inoltre si dovranno eseguire:
-
per il rilascio della concessione tutti gli adempimenti per la prevenzione
degli inquinamenti atmosferici, del suolo e delle acque;
-
le forme di controllo sugli impianti nuovi e quelli di esercizio;
-
i termini per la sospensione o la revoca della licenza di esercizio o di
agibilità in caso di mancato adeguamento degli impianti alle
prescrizioni che l’Amministrazione darà a seguito dei controlli effettuati.
L’edificazione non residenziale sarà complessivamente mc 6.860 con lotto
d’intervento sul 70% della superficie complessiva rispettando l’indice
territoriale di 0,35 mc/mq e l’indice fondiario di 0,50 mc/mq e con h max di
m 7,50.
L’intervento edilizio sarà ammesso a seguito di strumento attuativo
unitario secondo i parametri del D.Lgs n°1444/68.
Art.14 – Zona E – Parco agricolo della Conca del Lago
La zona comprende le aree di pregio del parco agricolo ed archeologico
della Conca del Lago, ove la speciale peculiarità del sito impone il
mantenimento della destinazione agricola delle colture specializzate e,
riqualificazione dei caratteri del paesaggio.
Non sono previste nuove edificazioni e l’intervento edilizio residenziale è
vietato.
21
E’ consentita la realizzazione di serre e di manufatti precari posti a servizio
dell’attività agricola.
Eliminato capoverso
Nelle aree interessate da incendi o da fenomeni di abbandono delle
culture sono ammessi interventi di rimboschimento con essenze arboree
scelte tra quelle autoctone.
Si fa obbligo alla conservazione e manutenzione delle pavimentazioni a
selci attualmente presenti sia sulla viabilità pubblica che privata. Si fa
inoltre obbligo che eventuali nuove pavimentazioni, sia della viabilità
pubblica che privata, siano eseguite con identico materiale o in materiale
sciolto di cava.
Per gli edifici attualmente esistenti a carattere non precario sono ammessi
interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria e ristrutturazione
edilizia, senza la possibilità della demolizione e ricostruzione. Per tali
edifici sono ammesse le destinazioni d’uso anche differenti da quella
agricola presenti al momento dell’adozione delle presenti norme e
opportunamente documentate.
In considerazione della delicatezza dell’equilibrio ecologico delle acque
del lago si auspica la trasformazione delle pratiche colturali attuali in modo
da renderle biologicamente compatibili. Inoltre si fa obbligo ai proprietari di
immobili a realizzare impianti fognari a tenuta stagna, sostituendo quelli
attualmente esistenti qualora fossero del tipo a dispersione e di
assicurarne la periodica pulitura.
E’ vietata la trivellazione e lo scavo di nuovi pozzi per la captazione di
acque per qualsiasi uso.
Per la delimitazione dei fondi e delle proprietà è ammesso l’innalzamento
di recinzioni leggere di altezza non superiore a ml 1,50, realizzate in
passoni e staccionate di legno o in passoni e rete metallica del tipo a
maglia larga per consentire la libera circolazione della selvaggina.
Art.15 - Zona F - Attrezzature di servizio
Sono comprese le aree destinate alla realizzazione delle attrezzature di
servizio.
Sono divise nelle seguenti sottozone:
-
F1 – Servizi pubblici: di iniziativa pubblica con Idf. 2,00 mc/mq;
22
-
F2 – Servizi privati: di iniziativa privata e con intervento edilizio diretto
e Idf. 0,20 mc/mq;
-
F3 – Parcheggi: di iniziativa pubblica e privata;
-
F4 – Servizi sanitari sovracomunali: di iniziativa privata e sottoposta a
piano attuativo con Idf. 2,00 mc/mq.
Per tutte le sottozone la conformazione e la distribuzione dei volumi deve
essere tale da consentire all’interno dei lotti di pertinenza la realizzazione
di spazi da destinare e vincolare all’uso pubblico con la sistemazione di
alberature autoctone.
Le attrezzature di servizio insediabili sono quelle elencate nell’allegata
relazione descrittiva del Piano.
Per le attrezzature esistenti compresa la struttura sanitaria di Villa delle
Querce, è consentito un incremento del 10% della volumetria per
consentire adeguamenti agli standard previsti e quelli di prossima
programmazione.
Per il Castello sono possibili interventi di manutenzione straordinaria e di
restauro, come approvati dalla competente Soprintendenza, finalizzati ad
una destinazione turistica, culturale, direzionale e ricettiva (quest’ultima in
ragione max del 20% della superficie complessiva) purché siano previste
le corrispondenti dotazioni di parcheggio, sia fuori terra che del centro
abitato.
Art.16 - Zona G - Parco privato vincolato;
Comprende zone di espansione in parte edificate ove realizzare edilizia
residenziale privata ed attività diverse nell’ambito del direzionale, turistico,
impiantistico, sportivo.
L’intervento edilizio è previsto solo dopo l’approvazione dello strumento
urbanistico attuativo.
Essa è suddivisa nelle sottozone:
-
G1 – Verde privato organizzato: loc. Vigna Grande;
-
G2 – Trasformazione urbana: loc. Valle Petrucola;
-
G3 – Ristrutturazione urbanistica: a) loc.Fornaccio
b) loc. Montecanino.
Nelle sottozone G1 – Vigna Grande - sono ammesse le seguenti
destinazioni:
23
-
residenza;
-
attività di supporto all’attività turistica;
-
impianti sportivi.
Il Piano attuativo per preservare i caratteri paesistici del sito dovrà tener
conto che la superficie coperta da edilizia residenziale non potrà essere
superiore al 20% dell’intera estensione con I.d.T pari a 0,06 mc/mq e I.d.F
di 0,40 mc/mq con una cubatura massima di mc 8.000.
Sono ammesse cubature non residenziali la cui disciplina e demandata al
Piano Attuativo e non potrà essere superiore a mc 9.500.
Gli impianti sportivi sono disciplinati come indicati al successivo art.18.
Nella sottozona G2 – Valle Petrucola – sono ammesse le destinazioni di
cui al G1 la cui disciplina e demandata al Piano Attuativo denominato
“Società di Trasformazione Urbana” (S.T.U) ai sensi dell’art.7 della L.
21/01 e comunque la superficie destinata alla residenza sarà il 40%
dell’estensione totale dei lotti liberi per complessivi mc 8.000 da realizzarsi
su I.d.F pari a 0,80 mc/mq
La cubatura per attività non residenziali sarà in questa zona al massimo
pari mc 4.000.
Prima dell’adozione dei piani attuativi, l’edificazione della sottozona G2
sarà possibile su lotti liberi o con fabbricati da demolire, della superficie
minima di mq.3.000, subordinata alla sottoscrizione di atto d’obbligo a
cedere al Comune una superficie pari ad 1/3 del lotto.
Nella sottozona G3, G3a- loc. Fornaccio, G3b- loc.Montecanino, sono
ammesse le destinazioni di cui alla G1, la cui disciplina è demandata al
Piano Attuativo, In questa zona non sono ammesse nuove edificazioni
residenziali.
Per gli edifici esistenti alla data di adozione della presente Variante sono
ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria e
ristrutturazione edilizia, ampliamento per adeguamenti igienico-sanitari o
di visitabilità nella misura del 10% del volume edificato e fino ad un
massimo di mc 100.
I Piani Attuativi saranno finalizzati alla individuazione delle opere
necessarie a modificare l’impianto urbanistico esistente, anche con altro,
diverso, mediante un insieme sistematico di interventi sul disegno dei lotti,
sulla individuazione e distribuzione dei servizi (standard e verde) e della
rete stradale.
24
Art.17 - Zona H - Attività turistico-ricettive
Sono comprese le aree per le attività turistico-ricettive e di ristorazione già
edificate e di nuova edificazione.
In questa zona sono ammessi interventi di manutenzione, ristrutturazione,
e di ampliamento nella misura del 10% della cubatura assentita ai soli fini
degli adeguamenti igienico-sanitari, di abbattimento delle barriere
architettoniche e realizzazione di pertinenze (locali tecnici, parcheggi,
impianti sportivi all’aperto) e nella misura massima del 30% per l’attività
alberghiera con IdF pari a 0,80 mc/mq.
Le destinazioni ammesse sono attrezzature alberghiere e di pensione:
-
ristoranti;
-
bar;
-
attività commerciali;
-
attività culturali;
-
attività ricreative.
Art.18 - Zona I - Verde pubblico
Questa zona è destinata alla costituzione di verde pubblico naturale o
attrezzato.
Sia nelle aree già individuate nella zonizzazione, sia in quelle da reperire
nelle zone soggette a strumento attuativo, che nei progetti di utilizzazione
estesi ad ambiti territoriali più vasti (Conca del Lago, pendici del cratere)
saranno definite le specifiche destinazioni d’uso (parco pubblico, aree per
il gioco, attrezzature sportive) ai fini di predisporre le relative attrezzature
nonché le costruzioni necessarie per ospitare particolari attività che
rivestono i caratteri di pubblica iniziativa e di pubblico interesse.
Tali costruzioni non devono arrecare alcun pregiudizio al godimento e
all’agibilità del verde pubblico da parte della cittadinanza, alle alberature
esistenti e alle caratteristiche panoramiche ed ambientali del complesso.
Per gli impianti sportivi, Circolo di Canoa sulle rive del lago e Campo di
calcio in loc. Corsi, salvo casi eccezionali, valgono le norme seguenti:
a) per gli impianti sportivi al coperto: la superficie edificata non deve
essere superiore ad 1/10 della superficie totale; la restante superficie
libera deve essere riservata a parcheggi, strade e zone verdi pertinenti
esclusivamente all’impianto; l’altezza delle costruzioni non deve
superare i 6,00 ml misurati dal piano di campagna al piano di imposta
25
della copertura; il distacco dai confini non deve essere inferiore a tre
volte l’altezza massima della costruzione;
b) Per gli impianti all’aperto; le costruzione accessorie all’impianto – quali
spogliatoi, servizi per il pubblico, abitazione per il custode, biglietterie,
gradinate – quando siano alte più di 2,50 ml misurati dal piano di
campagna alla sommità del manufatto, non debbono coprire un area
maggiore di 1/20 della superficie totale; l’altezza delle costruzioni
accessorie non deve superare i 4 ml dal piano di campagna alla linea
di gronda, facendo eccezione per le sole gradinate che potranno
raggiungere i 6,00 ml misurati dal piano di campagna alla sommità dei
manufatti; il distacco dai confini non deve essere inferiore a 3 volte la
massima altezza della costruzione misurata dal piano di campagna al
punto più alto della copertura;
c) Per la determinazione delle aree da destinare a parcheggio dovranno
essere tenuti presenti i seguenti dati di proporzionamento: 20 mq per la
superficie occupata da una macchina; una macchina per ogni tre
persone.
Essi possono anche essere temporaneamente realizzati e gestiti da CRAL
aziendali, società sportive, altri enti, organizzazioni e privati in base ad
apposita concessione comunale, che dovrà stabilire anche la durata e le
modalità di utilizzazione nel pubblico interesse.
Art.19 - Zona L - Attività agroforestali
Nella zona ricadono tutte le aree consistenti le pendici interne e parte delle
esterne del cratere.
In esse è ammessa l’attività agro-forestale, silvopastorale e zootecnica.
Dato il pregio naturalistico e paesaggistico in tali zone non sono ammesse
nuove costruzioni a meno di manufatti precari così come definiti nel
Regolamento Edilizio strettamente connessi alle attività suddette.
Per le edificazioni esistenti sono consentiti interventi di manutenzione
ordinaria, straordinaria, ristrutturazione edilizia, restauro e ampliamenti
nella misura del 10% per gli adeguamenti igienico-sanitari e comunque
nella misura massima di mc 100.
26
Art.20 – Aree vincolate
Indipendentemente dalla destinazione di zona di cui ai precedenti articoli,
alcune parti del territorio comunale sono, inoltre, soggette alle limitazioni
imposte dai seguenti vincoli:
-
vincolo cimiteriale, ai sensi dell’art.338 del T.U. delle leggi sanitarie
27.07.34 n°1265 e L.n°983 del 17.10.57 (indicato in planimetria di
P.R.G. in scala 1:5000) ridotto a ml 50 con deliberazione del Consiglio
Comunale n° 32 del 28.06.72;
-
vincolo paesistico, ai sensi della L. 490/90 ex L. n°1497 del 29.06.39 e
regolamento n°1357 del 3.06.40 indicato in planimetria di P.R.G. ;
-
vincolo derivante dalla perimetrazione di inclusione al Parco Regionale
dei Castelli Romani (L. n°29/98);
-
vincolo di rispetto monumentale: in corrispondenza di località
interessate da presenza di reperti archeologici ovvero delle costruzioni
di interesse storico monumentale o ambientale, nessuna concessione
edilizia, di ampliamento o trasformazione può essere rilasciata ne
alcun intervento infrastrutturale può essere realizzato senza il
preventivo benestare della Soprintendenza ai Monumenti e, ove
trattasi di ruderi archeologici, anche della Soprintendenza delle
Antichità competenti.
Ciascuna di dette Soprintendenze potrà disporre che vengano
preventivamente effettuati saggi di ricognizione e rilevanti a carico del
proprietario;
-
vincolo di rispetto della viabilità principale (indicata nelle planimetrie di
P.R.G.).
In tutte le zone sottoposte a tale vincolo è vietata ogni costruzione
anche di carattere provvisorio;
E’ vietato anche ogni accesso da abitazione o da strada secondaria
all’infuori di quelle indicate nel P.R.G. e nei Piani Particolareggiati.
Salvo maggiori vincoli derivanti dalle indicazioni della planimetria di
P.R.G lungo le strade statali e provinciali non possono sorgere
costruzioni nelle fascia laterali alle strade stesse per una profondità di
ml 30 dal ciglio stradale.
Per le strade comunali il vincolo è ridotto a ml 10.
27
Art.21 – Disposizioni relative alla viabilità
Le caratteristiche planimetriche delle sedi viarie indicate nella planimetria
di P.R.G. sono vincolanti.
Allo scopo di ottenere il massimo rispetto dell’eventuale alberatura
esistente, le caratteristiche planimetriche e altimetriche (piste separate,
ecc.) saranno definite in sede di Piano Attuativo, o in sede esecutiva; gli
eventuali scostamenti dalle previsioni di P.R.G. dovranno essere contenuti
nella fascia di vincolo di rispetto stradale, ove sia prevista nei singoli casi
nella planimetria di P.R.G.
Art.22 - Aree di Protezione Civile
In adempimento di quanto disposto dalla Regione Lazio, Assessorato
all'
Utilizzo, Tutela e Valorizzazione delle Risorse Ambientali - Settore 7 Protezione Civile "Pianificazione d'
emergenza del 22.12.97 n°3426/7, ai
sensi della L.n°225/92 e L.R. n°54/96 sono individuate le aree da riservare
alle esigenze della Protezione Civile in caso di emergenza per il primo
ricovero delle popolazioni, attraverso l'
insediamento di tendopoli, ovvero
per l'
installazione di moduli abitativi di media e lunga durata e per
l'
ammassamento delle risorse di forze e risorse, così come previsto negli
indirizzi dettati dal Ministero dell'
Interno - Direzione Generale della
Protezione Civile e dei Servizi Antincendio con circolare n°2551
02/OR/(8628) del 22.08.95 ed il Dipartimento della Protezione Civile con
nota n°2404/065 - Emer del 12.06.96.
Sono state individuate due aree, una in loc. Corsi, destinata a verde
pubblico e coincidente con l'
area di occupata dal campo di calcio, l'
altra
lungo la via Nemorense e sempre destinata a verde pubblico.
Entrambe le aree sono pianeggianti e dotate dei servizi primari a rete
richiesti per l'
area sicura genericamente utilizzabile e l'
area sicura dotata
di servizi tecnologici.
Art.23 – Accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.
Nell’ambito degli strumenti attuativi del P.R.G. le aree destinate ad
attrezzature e servizi pubblici o aperti al pubblico sono scelte preferendo
quelle che assicurano la progettazione di edifici e spazi privi di barriere
architettoniche.
La progettazione e la realizzazione di opere relative all’attuazione diretta
del P.R.G. e degli strumenti urbanistici attuativi, in particolare per gli spazi
28
con fruizione pedonale, sono eseguite in conformità della normativa
vigente per l’accessibilità e il superamento delle barriere architettoniche.
Allo scopo vanno rispettate le prescrizioni ed i criteri di cui al D.M. LL.PP
n°236/89, alla L. n°104/92 e al DPR n°503/96.
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DISPOSIZIONI DELLE NORME TECNICHE DI

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