inail direzione regionale per la lombardia

INAIL
DIREZIONE REGIONALE PER LA LOMBARDIA
APPARTAMENTO EX/GUARDIOLA INT.2,
F.435, MAPP.255, SUB.21
PIANO T-S1 - VIA ARIBERTO 1/CORSO GENOVA 20 - MILANO
STIMA DEL “PIU’ PROBABILE” VALORE DI MERCATO
APRILE/MAGGIO 2015
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ASPETTI GENERALI ................................................................................................................................................... 5
ESTREMI DELL’INCARICO RICEVUTO E CRITICITÀ RISCONTRATE ..................................................................................................... 5
SCOPO DELLA VALUTAZIONE ................................................................................................................................................ 5
NOTA BENE ..................................................................................................................................................................... 5
DATI DISPONIBILI E/O REPERITI................................................................................................................................ 5
UBICAZIONE DELL’IMMOBILE (COLLOCAZIONE NEL CONTESTO URBANO) ....................................................................................... 5
DESCRIZIONE GENERALE DELL’EDIFICIO .................................................................................................................................. 6
PRINCIPALI CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE E DI FINITURA DELL’APPARTAMENTO: .......................................................................... 8
STATO LOCATIVO ............................................................................................................................................................. 10
CONSISTENZA DELL’UNITÀ ABITATIVA .................................................................................................................................. 11
DOCUMENTAZIONE DISPONIBILE O REPERITA........................................................................................................ 12
PROPRIETÀ/PROVENIENZA ................................................................................................................................................ 12
SITUAZIONE CATASTALE .................................................................................................................................................... 15
CLASSE ENERGETICA......................................................................................................................................................... 17
CRITERI DI STIMA ADOTTATI ..................................................................... ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO.
PROCESSI ANALITICI SEGUITI E DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA . ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO.
QUADRO DI SINTESI ED ELEMENTI LIMITANTI/CONDIZIONANTI LA VALIDITÀ’ DELLA VALUTAZIONE ........ ERRORE. IL
SEGNALIBRO NON È DEFINITO.
ALLEGATI ................................................................................................................................................................ 29
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ASPETTI GENERALI
Estremi dell’incarico ricevuto e criticità riscontrate
 Soggetto che ha conferito l’incarico: Direttore Regionale per la Lombardia;
 Data del conferimento: 21 aprile 2015;
 Oltre l’incarico di stima è stato affidato anche l’onere per le verifiche e gli
accertamenti ritenuti necessari per la dismissione delle unità immobiliari oggetto
d’incarico.
Scopo della valutazione
 Dismissione con procedura aste.
Nota Bene
 E’ d’obbligo innanzi tutto fare osservare che per quanto potuto accertare presso
l’ufficio “Gestione Immobili”, l’unità sarebbe libera. Però attualmente gli
ambienti sono utilizzati, in maniera molto disordinata, come magazzino/depo_
sito/locali di servizio dal condominio. Tale uso - e conseguentemente un potenziale
atteggiamento ostruzionistico del condominio - potrebbe costituire una forte
criticità per la dismissione. D’altra parte, sulla scorta della documentazione in
possesso di questa CTER, è pur vero che l’unità possiede un valore millesimale
(int.2 millesimi di proprietà 2,62). Se si intendesse procedere alla vendita si
consiglia quindi di far liberare/sgomberare i locali prima delle operazioni di
dismissione. Una soluzione, nel caso di controversia, potrebbe essere quella di
dividere il mini-alloggio lasciando il “gabbiotto” - con vetrate ed accesso
sull’androne - al condominio e mettendo in dismissione il locale residuo con
annesso disimpegno e wc, avente peraltro l'accesso indipendente dal cortile
interno. In tale scenario, oltre all’onere dei lavori edili necessari alla divisione si
dovrà riformulare la relazione di stima.
Dati disponibili e/o reperiti
Ubicazione dell’immobile (collocazione nel contesto urbano)
 Indirizzo: via Ariberto1- corso Genova 20, Milano.
 L’edificio che comprende l’unità immobiliare in esame fa parte dell’ex-complesso
INAIL denominato via Ariberto-corso Genova. Questo è situato nella zona centrale
sud del comune di Milano, in posizione prossima alla circonvallazione interna
(cerchia dei bastioni), al parco archeologico dell’anfiteatro romano, al parco delle
basiliche ed all’Università Cattolica1. La zona è caratterizzata dalla prevalente
presenza di fabbricati adibiti ad abitazione, ad attività commerciali e terziarie
(uffici, negozi, istituti di credito, etc.). L’area gode di tutte le infrastrutture
primarie/secondarie e risulta ben collegata dalla rete viaria e metropolitana alla
fascia esterna del comune di Milano. Unico dato negativo è l’estrema difficoltà di
parcheggio. Da un punto di vista localizzato, infatti, si possono individuare sparute
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In diversi annunci immobiliari è messa in evidenza la vicinanza all’Università Cattolica quale motivo per un buon
investimento.
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possibilità di aree a sosta destinate prevalentemente allo scarico/carico merci (a
patto che non si considerino le autorimesse a pagamento).
Se le numerose attività commerciali rendono corso Genova una strada di forte
passaggio, via Ariberto, piccola e interna, risulta molto più tranquilla. Le suddette
diverse caratteristiche possono essere dedotte dalle foto seguenti.
Via Ariberto
Corso Genova
Descrizione generale dell’edificio
L’unità immobiliare in esame, nata come guardiola completa dei locali di servizio,
fa parte di un edificio realizzato nel periodo 1950-19522. Quest’ultimo, a
destinazione prevalentemente residenziale, è composto da un corpo alto a 18 piani
fuori terra3, da una piastra a due piani fuori terra destinata prevalentemente ad
attività commerciali e terziarie, da un piano cantinato. Inoltre al suo interno è
presente un piccolo cortile di accesso ad uno sparuto numero di box, al monolocale
in stima ed al piano interrato (destinato prevalentemente a cantine e locali
tecnologici). Il cespite confina per due lati (sud-est e nord-est) con il corso Genova
e la via Ariberto, per gli altri due con altri edifici.
L’ingresso principale, di rilievo da un punto divista architettonico, è su via
Ariberto.
I collegamenti verticali sono garantiti da cinque vani scala e cinque ascensori.
Le strutture sono costituite da telai in c.a. gettato in opera, con chiusure opache
verticali presumibilmente realizzate da muri a cassetta. Gradevole è il movimento
di forma del prospetto principale, completato da un rivestimento (prevalente) in
lastre di marmo bianco. Non sono stati rilevati elementi utili alla coibentazione
dell’involucro.
Gli orizzontamenti presumibilmente sono realizzati con solai di tipo misto
latero/cemento; la copertura, su più livelli, è piana.
Pregevole la sistemazione dell’area relativa all’accesso principale, appaiono
ordinate le finiture delle parti comuni.
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Licenza Edilizia n.27498/5115/1950 dell’1 giugno 1950, Licenza di occupazione a decorrere dal 15 gennaio 1952,
rilasciata il 18 gennaio 1952.
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L’edificio era considerato uno dei primi “grattacieli” di Milano.
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Principali caratteristiche costruttive e di finitura dell’unità immobiliare.
Entrando nel particolare l’appartamento, posto al piano T, è nato come guardiola
dell’edificio. E’ peculiare infatti il vano con parete vetrata sull’androne
condominiale. Un lato, privo di aperture, confina con il corsello carraio di accesso
ai box. Un accesso è posto sul retro, dal cortile interno, l’altro in corrispondenza
dell’androne principale. Da un punto divista planimetrico lo stesso è di piccola
pezzatura (circa 43 mq commerciali) ed
è composto da un locale
soggiorno/cucina/letto, da un disimpegno, da un WC, da un vano ex/guardiola con
superfici vetrate sull’androne condominiale, da una cantina posta al piano 1°
interrato. Le condizioni edili ed impiantistiche risultano molto degradate, il minialloggio può essere classato tra quelli “vetusti e/o da ristrutturare”.
Si evidenzia che attualmente gli ambienti appaiono utilizzati come magaz_
zino/deposito e locali di servizio dal condominio. Allo stesso modo, durante il
sopralluogo è stata individuata la cantina riportante il numero “42” sulla porta,
in realtà secondo il regolamento di condominio corrisponde all’int.44. La cantina
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era chiusa con lucchetto per cui lo scrivente non ha potuto verificare se la stessa
fosse libera o occupata abusivamente.
Si riporta una descrizione sintetica delle rifiniture e della dotazione
impiantistica:
 Pavimenti:
in scaglie di marmo di vecchia tipologia;
 Rivestimenti: tinteggiature di scarsa fattura, rovinata in diversi punti
anche a causa di infiltrazioni;
 Serramenti: in legno e vetro singolo di antica concezione, cassonetti e
tapparelle; porta d’ingresso dal cortile in ferro di scarsa
fattura (non blindata), porta di accesso dall’androne in
vetro singolo e metallo; porte interne e cornici di vecchia
generazione.
 Impianto elettrico: vetusto e di vecchia concezione, da rifare ex novo;
 Impianto termico: Sistema di emissione costituito da radiatori in ghisa,
centrale termica condominiale, è stato rilevato un
boiler per la produzione di acqua calda sanitaria,
apparentemente non funzionante.
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Stato locativo
Per quanto potuto accertare presso l’ufficio “Gestione Immobili” di questa
Direzione Regionale, l’unità sarebbe libera. Si evidenzia, però, che attualmente gli ambienti
sono utilizzati, in maniera molto disordinata, come magazzino/deposito/locali di servizio dal
condominio. Tale uso - e conseguentemente un potenziale atteggiamento ostruzionistico del
condominio - potrebbe costituire una forte criticità per la dismissione. D’altra parte, sulla
scorta della documentazione in possesso di questa CTER, è pur vero che l’unità possiede un
valore millesimale (int.2 millesimi di proprietà 2,62). Se si intendesse procedere alla vendita
si consiglia quindi di far liberare/sgomberare i locali prima delle operazioni di dismissione.
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Una soluzione, nel caso di controversia, potrebbe essere quella di dividere il mini-alloggio
lasciando il “gabbiotto” - con vetrate ed accesso sull’androne - al condominio e mettendo
in dismissione il locale residuo con annesso disimpegno e wc, avente peraltro l'accesso
indipendente dal cortile interno. In tale scenario, oltre all’onere dei lavori edili necessari
alla divisione si dovrà riformulare la relazione di stima.
Consistenza dell’unità abitativa
In base alla documentazione catastale, sulla scorta dei rilievi eseguiti ed in base ai
criteri previsti dal DPR 138/984, si è dedotta una consistenza dell’unità abitativa, avente
altezza netta pari a 3.20 ml (2.90 nel vano vetrato sull’androne comune), di circa 43 mq.
TIPOLOGIA
p.T appartamento - C ragg .1.00
p.S1 cantina - C ragg . 0.25
Superficie
lorda
Superficie
DPR138/98
(mq)
(mq)
41
41
7
1.75
Sommano (in cifra tonda) ≈ 43 mq
4
Vedi anche le “Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati
dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare” pubblicate dell’Agenzia del Territorio.
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Documentazione disponibile o reperita
Proprietà/Provenienza
Da quanto potuto accertare il complesso in esame pervenne all’INAIL con atto a
rogito del dr.Giuseppe Pietromarchi, Notaio in Roma (via del Tritone 169), in data 10
agosto 1951, Repertorio n.1790, fascicolo 969. Si riporta l’estratto della licenza di
occupazione da cui si evincono gli estremi della licenza edilizia rilasciata alla società
venditrice.
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Situazione catastale
Si espone la visura storica e la scheda catastale dell’appartamento.
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Scheda catastale appartamento (non in scala)
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Classe energetica
Ad oggi non risulta redatto alcun attestato di prestazione energetica. Prima della
dismissione si dovrà procedere ad una sua redazione.
Rilievo fotografico dell’edificio e del monolocale
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