cascina merlata, una sfida vinta

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Cascina Merlata, una sfida vinta
Cascina Merlata,
una sfida vinta
Pronti 600 appartamenti in housing sociale
a cura di Guglielmo Pelliccioli
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Alessandro Pasquarelli quando è cominciata l’avventura di
Cascina Merlata, con quali obiettivi e quali partner?
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PERSONA
anno EuroMilano promuovere la realizzazione di un innovativo habitat metropolitano progettato secondo avanzati principi di sostenibilità ambientale. Il nuovo quartiere ha una sucommerciali, residenziali, servizi pubblici. Il quartiere sarà
interamente a emissioni zero impiegando le più importanti
tecnologie di gestione del calore e risparmio energetico. Uno
degli obiettivi principali è stato quello di realizzare un investimento attraverso l’organizzazione di concorsi che hanno
visto partecipare decine di architetti che si sono impegnati
agli alloggi del social housing".
alessandro
pasquarelli
SOCIETà
euromilano
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Cascina Merlata, una sfida vinta
Come vi siete mossi per coinvolgere gli architetti in questo
progetto che insiste su un’area di 600 mila mq?
"Dopo il planivolumetrico frutto del concorso vinto ex aequo
dagli studi Antonio Citterio Patricia Viel and Partners, Mario
Cucinella Architects e Caputo Partnership, Cascina Merlatà architettonica generale e il coordinamento degli interventi
-
chitetti Cino Zucchi Architetti, C+S Associati, MCA di Mario
Cucinella Architects, Teknoarch, B22 e Pura. Questi ultimi
sono architetti under 35 che si sono affermati nei concorsi
AAA architetticercasi. Saranno realizzate residenze (52.500
zia, una elementare e una media inferiore, due asili nido, spazi pubblici attrezzati, cinque parchi giochi, il recupero della
Cascina per funzioni di interesse pubblico e il Villaggio Expo
2015 che sarà riconvertito in residenze e servizi, un centro
Perché oltre all’edilizia libera e a quella convenzionata avete
pensato a un insediamento di Edilizia Privata Sociale, l’ormai celebre housing sociale? Questo strumento, come certamente sa, non è particolarmente sviluppato in Italia per le
resistenze dei soggetti promotori.
"Il concetto di social housing si è evoluto nel tempo. In passato l’idea correva subito a quartieri dormitorio e a un’edili-
L’intero quartiere è immerso in un parco pubblico attrezzato di oltre
200 mila mq con oltre 10
km di piste ciclabili che
collegheranno Expo alla
città di Milano attraverso
il Raggio verde n. 7.
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zia riconoscibile perché sempre uguale a se stessa, con livelli
re chi vuole progettare housing sociale oggi. Nel progetto di
Cascina Merlata EuroMilano muove dalla convinzione che
costruire case a prezzi contenuti non sia l’unica risposta al
tema dell’abitare: l’housing sociale può completarne l’offerta,
aggiungendo soprattutto integrazione e qualità di vita. Il valore che si può generare con interventi di questo tipo è inserire
più quartieri dormitorio ma veri e propri pezzi di città con servizi, infrastrutture, aree verdi e commercio, sport e cultura. Al
primo posto la qualità del vivere e dell’abitare basata su un
mix che coniughi equilibrio tra differenti gruppi etnici e sociali
residenti nello stesso quartiere".
Cascina Merlata, una sfida vinta
EuroMilano, impegnata
nel recupero di grandi
aree metropolitane dimesse, sviluppa i suoi
interventi
guardando
alla creazione di un
benessere
collettivo
che metta al primo posto,
innanzitutto, giovani e
famiglie.
Quali sono le caratteristiche del comparto di Cascina Merlata dedicato all’housing sociale?
Merlata è l'insediamento residenziale di housing sociale svi-
Con Cassa Depositi e Prestiti, EuroMilano e i Fondi Pensione
di Commercialisti e Ragionieri, è stato costituito un fondo immobiliare per la gestione di un mix funzionale di alloggi così
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SGR è il gestore del Fondo.
Nella prima fase, gennaio 2013 - dicembre 2014 saranno re30.500 mq, che durante Expo 2015 ospiteranno il Villaggio
Expo, con gli alloggi per staff e delegazioni provenienti da tut-
i numeri del
social housing
di cascina merlata
52.500 mq
11 edifici
690 alloggi
608 posti auto
104 box
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saranno realizzate le altre 4 torri con 293 alloggi, pari a circa
21.000 mq, come già detto, a emissioni zero, progettato con
le più avanzate tecnologie per ridurre l'impatto ambientale,
teleriscaldamento e geotermia".
Abbiamo avuto modo di visitare nelle scorse settimane il
complesso ormai già a buon punto e ci è stata mostrata
un’abitazione tipo. A partire dall’insonorizzazione, ai comcerto un’unità destinata all’housing sociale. Come è possibile garantire questo elevato standard di qualità?
"Il pool di architetti ha progettato secondo precise linee guida
che EuroMilano ha messo a punto con l’obiettivo di diffondere standard qualitativi a tutto l’intervento, contenendo i costi
ma riservando particolare attenzione alla qualità del paesaggio urbano attraverso i materiali impiegati, i dettagli degli elementi di arredo urbano e di disegno dello spazio pubblico ma
anche il disegno delle facciate e la composizione delle cortine
stradali. Al primo posto quindi la qualità del vivere e dell’abitare, ripensando gli spazi urbani intervenendo in ogni segmento
gliata dei servizi, valorizzando gli spazi esistenti secondo i
migliori standard architettonici e ambientali".
Come verranno assegnati questi alloggi? Ho sentito parlare
"Il mix funzionale di alloggi, gestito dal fondo Fondo Social
Housing Cascina Merlata è composto da appartamenti de-
dalla convenzione con il Comune di Milano, che siamo riusciti
a migliorare in termini di prezzi e numero di appartamenti destinati a formule alternative alla vendita, per venire incontro al
bisogno abitativo esistente".
I prezzi dell'housing
sociale sono stati così
fissati:
t affitto annuo: 65€/
mq, pari a 5.200 euro
all'anno per un appartamento di 80
mq;
t vendita a partire
da 2.061 €/mq, pari
164.880 euro per un
appartamento di 80
mq;
t patto di futura vendita: 97 €/mq annui
pari a 7.760 euro
all'anno per 80 mq, di
cui il 70% in acconto
prezzo.
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Esiste da anni in Italia un acceso dibattito tra i fautori della fattibilità delle iniziative di housing sociale e i detrattori.
Evidentemente dal suo esempio si deduce che è possibile.
Tuttavia le vorremmo chiedere quali saranno i vostri vanzioni agevolate?
pubblico a sostegno. EuroMilano ha conferito al fondo l’area
e la volumetria ai costi (pari sostanzialmente all’incidenza
degli oneri urbanizzativi e aggiuntivi previsti dalla convenzioche, in relazione all’avveramento delle previsioni del business
plan del fondo, garantiranno a EuroMilano un modesto ren-
quanto l’intervento consente di dare attuazione a una parte
mobiliare".
La vostra compagine sociale ha al proprio interno il gruppo bancario Intesa. Pensa che un operatore privato avrebbe
potuto realizzare la stessa opera senza l’equity della banca?
"L’offerta abitativa dovrebbe rivolgersi non solo a chi è in grado di fare un investimento per la vita, ma anche a chi vorrebbe fare il primo passo e troppo spesso è costretto ad abbandonare questi desideri per i costi proibitivi. Cascina Merlata è
sicuramente un esempio virtuoso in questo senso, un caso
unico nel panorama nazionale, dove diversi soggetti hanno
po: investire in un progetto di edilizia residenziale a costi con-
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residenziale, commerciale e servizi, con infrastrutture, scuole
di euro e saranno pronte entro il 2015.
Il mondo dell’immobiliare può fare la sua parte nel promuovere formule di investimento mirate e innovative, coinvolgendo
le banche, le imprese di costruzioni, le cooperative di abitanti,
i progettisti, a patto che si abbia la voglia di lavorare a nuove
proposte di edilizia attraverso forme di credito incentivanti, ricerca di nuovi materiali, progettazioni e costruzioni all’altezza
delle aspettative".
Quanto è stato importante industrializzare il prodotto e le
procedure per non passare nell’area della perdita economica?
"Negli interventi di housing sociale l’industrializzazione del
prodotto e dei processi gioca un ruolo fondamentale, dovendo
contenere i costi nei limiti molto ristretti imposti dalla fattibilità economica del programma. A maggior ragione questo vale
nell’intervento di Cascina Merlata, dove si è voluto dimostrare che tutto ciò è possibile garantendo al contempo elevati
standard di qualità architettonica, ambientale e funzionale,
e un ampia dotazione di servizi. In questo caso EuroMilano,
attraverso un attento controllo dei progetti, delle tecnologie
e delle procedure in tutte le fasi (dallo studio di fattibilità alla
verso il controllo e coordinamento dei progettisti esterni, è
riuscita a garantire questo risultato al fondo, assumendosene
la piena responsabilità. Attraverso un contratto di “contraenne, dell’ottenimento delle autorizzazioni e della realizzazione
Tutti gli edifici sono in
classe A e l'intero quartiere è zero gas, servito
esclusivamente da fonti
di energia rinnovabili: il teleriscaldamento
proveniente dal termovalorizzatore, il raffrescamento dalla geotermia
attraverso le pompe di
calore e l'energia necessaria dal solare, il riutilizzo e l’immissione in loco
di tutte le acque meteoriche. Completa l’intervento il cablaggio in fibra ottica dell’intero comparto
e degli edifici di housing
sociale.
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Mi pare che la realizzazione di opera in housing sociale presupponga che il developer abbia una visione globale e di sistema. Pensa che se così non fosse si potrebbero lo stesso
condurre in porto iniziative di Edilizia Privata Sociale?
"Lo sviluppo degli interventi deve innanzi tutto guardare alla
creazione del benessere collettivo: non sempre si è riusciti
a evitare la nascita di nuovi quartieri dormitorio, con livelli
qualitativi bassi, che nell’epoca postindustriale hanno visto
scomparire tutto quel sistema di servizi che favoriva l’aggregazione sociale. Edilizia accessibile con standard qualitativi
elevati, da integrare con housing sociale di qualità. Potrebbe
essere questo il modo giusto per anticipare una serie di bisogni prima che diventino emergenza.
Occorre che gli sviluppatori immobiliari pensino che il mix
di funzioni destinate a interventi di grandi dimensioni sia
sa che restituisca alle città aree servizi, infrastrutture, spazi commerciali, scuole, aree verdi, spazi sportivi e ludici. Al
primo posto quindi la qualità del vivere e dell’abitare, ripensando gli spazi urbani intervenendo in ogni segmento della
dei servizi, valorizzando gli spazi esistenti secondo i migliori
standard architettonici e ambientali e garantendo anche lo
loro tenuta e sostenibilità sociale".
partamenti. Con quali vantaggi? Non ritenete che chi verrà
dopo penserà di entrare in locali di seconda mano?
"Quando ci è stato chiesto di realizzare il Villaggio Expo a
spazio adatto a ospitare persone provenienti da tutto il mondo, capace di interpretare le esigenze dell’abitare tempo-
Cascina Merlata, una sfida vinta
Per il post Expo il bando pubblico delineerà
obiettivi ed interventi,
per quanto ci riguarda
sicuramente i servizi, la
viabilità, il commercio,
il parco, i collegamenti
ciclopedonali e l’offerta
residenziale
potranno
essere di supporto e ad
integrazione di quanto si
vorrà sviluppare.
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raneo. Allo stesso tempo lasciare alla città di Milano, dopo
EXPO 2015, un’eredità di valore, un progetto immobiliare contemporaneo, capace di rispondere alle esigenze abitative che
l’attuale contesto economico sociale richiede, che realizza
degli spazi abitativi e la scelta degli arredi del Villaggio, che
sviluppate tenendo conto dei due tipi di utilizzo e destinazione degli appartamenti del complesso Cascina Merlata: una
fase temporanea durante i mesi dell’Expo 2015 e un uso permanente negli anni successivi. Il progetto degli interni degli
spazi domestici del Villaggio prevede, infatti, la possibilità di
Al termine di Expo 2015,
il Villaggio Expo presente
a Cacina Merlata sarà ri-
convertito in residenze di housing sociale:
spazi multifunzionali destinati ad accogliere i servizi per gli
ospiti del Villaggio Expo. Tra i servizi previsti: portineria, assistenza medica, locali lavanderia, palestra, spazio interreligioso, sala riunioni attrezzata, sala living ed emeroteca. Contiamo di mantenere attivi questi servizi anche al termine di Expo
Milano 2015, per le residenze di housing sociale. Numerosi,
quindi, i vantaggi di cui potranno godere i futuri abitanti di
queste residenze".
Tornando al progetto generale di Cascina Merlata voi siete
partiti dalla realizzazione delle infrastrutture per poi procedere alla costruzione dei building e delle altre funzioni. Perché questa scelta innovativa ma non certo usuale?
"Entro il 2015, quando avremo realizzato solo una parte
dell’intero progetto di sviluppo dell’area di Cascina Merlata,
gli alloggi saranno oggetto di un moderno processo di refurbishment
che permetterà ai nuovi
inquilini di entrare in appartamenti nuovi.
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parte del parco pubblico. Questo consentirà a chi verrà ad
abitare a Cascina Merlata di avere tutte le infrastrutture e tutti
i servizi già funzionanti occorrerà attendere solo la consegna
della casa. Questo è il modo di operare di EuroMilano, questo
è uno dei capisaldi che orientano il nostro modo di intervenire
di argomentare ampiamente nelle domande precedenti".
società che sviluppa e gestisce centri commerciali. In questo caso avete semplicemente venduto un’area. Perché
questa scelta di non sviluppare voi e poi semmai cedere a
terzi o a dei fondi?
"La realizzazione diretta di un grande centro commerciale e
di intrattenimento, come quello che sarà costruito sull’area
in adiacenza all’autostrada A4, richiede un ingente impegno
attraverso una consistente quota di capitale proprio, sia ricorrendo all’indebitamento bancario. Cascina Merlata è un
anche per la scelta che è stata fatta di realizzare anticipatamente – rispetto alla costruzione della residenza - l’infrastrutturazione e i servizi: si è quindi preferito dedicare a questo, e allo sviluppo della residenza, le risorse già disponibili.
notevolmente i tempi di incasso del valore dell’area stessa,
che viceversa seguirebbe i tempi di realizzazione e vendita
di qualche anno dalla sua apertura".
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Strategicamente l’area di Cascina Merlata è estremamente interessante. Ci vuole riassumere i vantaggi ‘logistici’ di
questa collocazione?
drati situata a Nord-Ovest di Milano, in prossimità del quartiere Gallaratese. Cascina Merlata è in una posizione strategica: collegata all’A4 Torino-Venezia da un nuovo svincolo,
alla Tangenziale Ovest attraverso una nuova viabilità; è vicino
mente collegata attraverso un ponte ciclopedonale. Cascina
Merlata è raggiungibile con la metropolitana linea M1 ferma-
un percorso di oltre 10 km di piste ciclabili che si collegano al
lato Nord, in adiacenza al Centro Commerciale Merlata Mall,
la viabilità si connetterà con l’A4 Torino-Venezia attraverso
uno svincolo dedicato, mentre sul lato Sud saranno creati diversi accessi diretti con Via Gallarate. Cascina Merlata sarà
inoltre servita da una nuova viabilità che attraversa in tunnel
l’area, collegando la Tangenziale Ovest con l’Autostrada A4
Torino-Venezia e la Tangenziale Rho-Monza A52, e da una
nuova strada denominata Zara-Expo che la connette con la
parte Nord di Milano".
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