perizia estimativa immobiliare

COMUNE DI SARNICO
Provincia di Bergamo
PERIZIA ESTIMATIVA IMMOBILIARE
Immobile oggetto di stima:
FABBRICATO posto in comune di Sarnico, Via Vittorio Veneto n. 42/b.
Immobile: “Ex Uffici Sebinia”
A seguito dell’incarico professionale ricevuto dall’Amministrazione Comunale di Sarnico il
sottoscritto Pianificatore Territoriale Gian Pietro Vitali, iscritto all’albo professionale degli Architetti
Pianificatori Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Bergamo al n°2818, in qualità di
Responsabile del Servizio n. 1 Lavori Pubblici e Patrimonio del Comune di Sarnico redige la
presente perizia di stima, dell’immobile di cui all’oggetto.
Premesse
per l’espletamento dell’incarico il sottoscritto ha effettuato sopralluoghi presso l’immobile oggetto di
stima. Durante il sopralluogo si è preso visione dell’immobile e del suo stato, inoltre sono state
raccolte tutte le informazioni e le documentazioni ritenute utili.
A completamento del quadro delle documentazioni di supporto alle valutazioni estimative, sono
state assunte le necessarie informazioni e reperita la documentazione inerente la situazione
urbanistica dell’immobile.
Ubicazione
L’area è situata nel Comune di Sarnico in Via Vittorio Veneto 42/b, in una zona a ridosso del centro
urbano di Sarnico.
Il tessuto urbano di questa zona, oggi prevalentemente a destinazione residenziale si è
consolidato a partire dagli anni 60’-70’, la composizione urbanistica dell’edificato si caratterizza per
edifici singoli monofamiliari e complessi residenziali a condominio, l’edificato mediamente si
sviluppa con tre - quattro piani fuori terra.
Nell’area è attualmente presente la più importante area dismessa industriale del territorio,
denominata come area Stoppani dalla omonima industria. L’area dismessa attualmente è
individuata come ambito di trasformazione (ADT/7) nel vigente PGT ed è oggetto di Piano di
Caratterizzazione per la sua bonifica. Sempre in questa parte di territorio è presente un’ulteriore
area produttiva ancora in attività, individuata nel PGT come ambito di trasformazione (ADT/8).
Questa parte di territorio risulta essere distante circa 500 m dall’area urbana più centrale di
Sarnico, dove vi sono il centro storico, Via Roma, Viale Libertà, Piazza XX Settembre, che
compongono la parte di territorio dove si concentrano i maggiori servizi locali quali: uffici pubblici,
negozi di vendita al dettaglio, banche, servizi commerciali, l’ospedale ecc..
I servizi scolastici, che a Sarnico sono costituiti dalla scuola: dell’infanzia, primaria, secondaria
inferiore e secondaria superiore, risultano essere distanti circa 900 m.
Caratteristiche del Febbricato
Il fabbricato oggetto di stima ha una forma rettangolare lunga e stretta, il fabbricato non ha alcuna
area di pertinenza. L’edificio la cui costruzione risale a prima dell’anno 1967 (risulta infatti già
individuato nelle planimetrie contenute nelle pratiche edilizie n. 343-1 del 1963 e 538-1 del 1966),
confina a sud e a ovest con la pubblica via Vittorio Veneto, mentre a nord e a est risulta essere in
aderenza con altri edifici di differenti proprietà private.
L’edificio ha una pianta regolare di forma rettangolare, lunga e stretta, il lato lungo infatti misura
35,00 m per una larghezza di 11,80 m, nello stato di fatto il fabbricato si sviluppa su due piani, oltre
ad un sottotetto con altezza media inferiore al 1,50 m, misurata all’intradosso del punto medio della
falda inclinata. La copertura dell’edificio è un tetto a capanna con due falde inclinate sull’asse nord
– sud, la superficie in pianta del fabbricato è pari a 413,00 mq.
Il fabbricato ha una altezza misurata dal paino di calpestio del piano terreno al punto medio
dell’intradosso della copertura di 9,40 m.
Il fabbricato sul lato ovest prosegue con una ulteriore porzione di edificio di più piccole dimensioni,
sempre di pianta regolare a forma rettangolare e che risulta libero su tre lati, quelli sud, ovest e
nord. Questa porzione di edificio si sviluppa su due piani, oltre a un sottotetto non praticabile, le
dimensioni in pianta di questa parte di fabbricato sono 9,50 m di lunghezza per una larghezza di
7,00 m, e una superficie in pianta di 66,50 mq e un’altezza massima di 7,00 m.
Il fabbricato realizzato oltre cinquant’anni fa, non presenta segni evidenti d’interventi di
ristrutturazione o manutenzione straordinaria, risulta essere chiuso e in disuso da oltre 15 anni.
Gli impianti tecnologici nello stato di fatto non sono utilizzabili e sono presenti evidenti infiltrazioni
d’acqua da precipitazioni meteoriche che provengono dalla struttura del tetto.
In generale lo stato di conservazione lo si può giudicare mediocre per quanto riguarda gli spazi
interni, mentre si presenta in condizioni sufficienti di sicurezza per quanto concerne gli affacci sulle
pubbliche vie e rispetto alle proprietà private adiacenti.
Di fronte al fabbricato sul lato sud, al di là della pubblica via, oggi è presente l’insediamento
industriale dismesso della Stoppani, oggetto di Piano di Caratterizzazione e individuato nel
Documento di Piano del PGT come ambito di trasformazione (ADT/7).
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Attualmente l’edificio risulta essere destinato ad Ufficio Direzionale della categoria D7 – Fabbricati
costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione
diversa senza radicali trasformazioni.
Bisogna tenere in considerazione che il fabbricato ha le seguenti limitazioni: a) non è dotato di
aree di pertinenza; b) ha due lati in aderenza con altri fabbricati senza che si abbia la possibilità di
poter aprile luci e vedute; c) essendo intercluso su due lati (prospetto nord e sud) non sono
permesse modifiche alla sagoma e alla distribuzione dell’attuale volume, se non in riduzione
rispetto alle condizioni dello stato di fatto.
Le misure riportate nella presente stima, sono state ricavate dai rilievi presentati con la pratica
edilizia n.2361/1 del 2003 dell’allora proprietà Sebinia Immobiliare Srl.
Destinazione urbanistica e Vincoli
Il P.G.T. vigente del Comune di Sarnico, pubblicato sul B.U.R.L. in data 06.06.2012, e modificato
con la Variante n. 1 pubblicata sul B.U.R.L. in data 17.02.2016 fa ricadere l’immobile in zona
omogenea: “Zona residenziale consolidata di riqualificazione morfologica”,
Principali indici e parametri di zona:

Uf
0,70 mq/mq

Rc
40 %

Dc, De, Ds
v. art. 2

H
15,00 (n. 4 piani f.t. più sottotetto)

Af
vedi art. 2.15
Il fabbricato risulta essere in zona di vincolo paesaggistico ai sensi del D.lgs. 42/2004, per tanto
qualsiasi intervento che riguarda la modifica delle parti esterne del fabbricato è soggetto alla
presentazione di richiesta di autorizzazione paesaggistica.
Identificazione catastale
L’immobile di proprietà comunale è così identificato:
porzione di fabbricato identificato al catasto (N.C.E.U.) nel comune di Sarnico:
1.
Sezione SA Foglio 107 particella 4589, categoria D7 – rendita di 5.340,00 €
Indirizzo: Via Vittorio Veneto 42/b
Criterio di stima per stabilire il valore di mercato dell’immobile
Per stabilire il valore del mercato dell’immobile procederò con il metodo di stima sintetica, basata
sull’aspetto economico del valore di mercato. Il procedimento di stima consiste nel confrontare
l’immobile oggetto con realtà immobiliari simili, oggetto di compravendita negli ultimi anni.
3
Il confronto viene effettuato in base al parametro comunemente usato nelle compravendite
immobiliari per i lotti di terreno edificabile e cioè quello della volumetria edificabile espressa al mc.
In considerazione di quanto sopra esposto, in particolare tenuto conto delle caratteristiche
intrinseche dell’immobile oggetto della stima e in considerazione delle contrattazioni verificatesi
recentemente per aree edificabili simili per dimensione e per ogni altra caratteristiche, site sul
territorio di Sarnico, si ritiene corretta una stima del valore per metro cubo edificabile così
determinato:
-
Valore unitario volume edificabile ai fini impositivi (I.M.U.): 240,00 €/mc
Come da delibera di Giunta Comunale n.180 del 23/11/2011
-
Coefficiente di deprezzamento:
Sulla base delle caratteristiche intrinseche dell’immobile
-
Valore unitario volume edificabile:
240 €/mc x 0,75 = 180,00 €/mc
Volumetria dell’immobile = 4.347,75 mc
Immobile principale
= 413,00 mq x h 9,40 m
Immobile di pertinenza
= 66,50 mq x h 7,00 m
Valore dell’immobile
25 %
= 3.882,20 mc
= 465,55 mc
180,00 €/mc x 4.347,75 mc = € 782.595,00
Valore di stima arrotondato per eccesso
= € 785.000,00
Con ciò il sottoscritto tecnico ritiene di aver adempiuto integralmente e con obiettività all’incarico
che gli è stato affidato.
Sarnico, 20 Aprile 2016
Il Responsabile del Servizio 1
Pianificatore Territoriale Gian Pietro Vitali
Documentazione allegata alla perizia di stima:

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Estratto Mappa
Visura Catastale
Estratto PGT – Tavola 13 Disciplina del territorio (Piano delle Regole)
Documentazione Fotografica degli esterni
4
Estratto PGT – Estratto Mappa
5
Estratto PGT – Visura Catastale
6
Estratto PGT – Tavola 13 Piano delle Regole
7
Documentazione Fotografica degli Esterni
Vista prospetto Ovest edificio di pertinenza
Vista prospetto Nord-Ovest edificio di pertinenza
8
Vista prospetto Sud edificio principale
Vista prospetto Sud edificio principale
9
Vista prospetto Sud edificio principale
Ortofoto con individuazione dell’immobile oggetto di vendita
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