Perizia

TRIBUNALE DI CREMONA
Esecuzione Immobiliare n.149/2012
Esecutato: sig. ZERHOUINI AZZOUZ
sig.ra EL YAHYAOUI NAJAT
Procedente: “UNICREDIT S.P.A.”
Giudice Delegato: Dott.ssa C.Calubini
C.T.U.: Geom. Bolsi Simone
Via Ottolini n.4 – 26100 Cremona
Tel.0372 750087 – Fax 0372 750087
P.IVA 01232100196
E-mail [email protected] – [email protected]
1.-DATI ESECUTATO
Signor Zerhouni Azzouz, c.f. ZRH ZZZ 63C18 Z330B, nato a Taza (Marocco) il 18/03/1963 e la
sig.ra El Yahaoui Najat, c.f. LYH NJT 75P54 Z330R, nata a B.Ensar (Marocco) il 14/09/1975 ,
entrambi residenti in Motta Baluffi (CR), via San Rocco n.35.
2.-ACCERTAMENTO
CORRISPONDENZA
DEI
BENI
IMMOBILI
ALL’ATTO
DI
PIGNORAMENTO CON GLI IMMOBILI POI DESCRITTI NELLA PERIZIA
I due beni oggetto del pignoramento sono entrambi classificati catastalmente come abitazioni
popolari (A/4), ma nella realtà solo uno di questi può soddisfare le esigenze abitative di un nucleo
famigliare in quanto è evidente lo stato pericolante e di degrado dell’abitazione di cui al mapp.85,
questo fatto suggerisce al sottoscritto perito di farne un unico lotto con l’abitazione di cui al
mappale 86, di fatto il mappale 85 è una cantina e soffitta di pertinenza dell’abitazione principale.
I dati esposti nell’atto di pignoramento coincidono con quelli oggetto di stima per quanto riguarda
sia le visure catastali che le schede catastali, con le seguenti eccezioni:
• Costruzione in prismi di cemento non autorizzata e non aggiornata catastalmente nel
terreno di cui al mapp.98;
• Nella visura catastale è riportato il civico n.12 anziché quello corretto che è il numero 35;
Attualmente l’immobile oggetto di perizia è occupato stabilmente dal proprietario, che coincide con
l’esecutato, ed è ammobiliato.
3.-UBICAZIONE DELL’IMMOBILE
L’immobile è sito in Motta Baluffi (CR) in via San Rocco n.35. L’unità immobiliare è inserita in un
agglomerato di case di vecchio impianto, risalenti circa agli anni 20. La zona dove è ubicato il bene
oggetto di stima è all’ingresso del paese. L’immobile occupato dai proprietari è arretrato dalla via
principale, nascosto da un corpo accessorio anch’esso oggetto della presente perizia ed in pessimo
stato conservativo.
Il terreno di cui al mappale 98 non è a confine con l’abitazione bensì ubicato a circa 25 ml in linea
d’aria con la casa.
4.-DESCRIZIONE
La destinazione dei due beni è di civile abitazione, seppur, come detto nel paragrafo 2) l’effettiva
destinazione del bene di cui al mappale 85 è di accessorio all’abitazione principale.
Il lotto oggetto di stima è diviso in due corpi, il principale è arretrato rispetto alla strada e disposto
su due piani fuori terra, con struttura in mattoni pieni, divisori interni anch’essi in muratura ed
intonacati al civile. La copertura è con struttura in legno, manto di copertura in parte in coppi e in
parte in eternit contenente fibre di amianto. Le facciate esterne sono intonacate al civile e
tinteggiate. Al piano terra si trova il soggiorno, la cucina, il bagno, oltre al cortile esterno e ad una
piccola area lasciata ad orto; al piano primo si trovano due camere. I due piani sono collegati con
scala interna.
Il corpo adibito a cantina (pur essendo accatastato come civile abitazione) è in uno stato di
manutenzione assai precaria, al limite del crollo per quanto concerne i solai interni in legno, privo
di ogni impianto tecnologico, con pavimenti divelti al piano primo, serramenti in pessimo stato di
manutenzione, intonaci ammalorati, struttura del tetto da sostituire in quanto fatiscente.
L’alloggio (fg.11 Mapp.85 Sub.504) si presenta come segue:
-
Intonaci al civile originari;
-
Tinteggiatura interna con idropittura;
-
Scala interna in graniglia
-
Serramenti esterni in legno, con vetro singolo;
-
Avvolgibili in plastica
-
Cassettoni in legno;
-
Porte interne in legno tamburato
-
Portoncino d’ingresso blindato;
-
Pavimenti in gres porcellanato;
-
L’impianto elettrico NON è conforme alle norme vigenti;
-
L’impianto idraulico NON è conforme alle norme vigenti ed è composto da boiler elettrico
per la fornitura di acqua calda sanitaria;
-
L’impianto di riscaldamento è INESISTENTE;
-
Tetto in legno in pessimo stato di conservazione con una parte di manto di copertura in
coppi e una parte in lastre di eternit contenenti amianto;
-
L’approvvigionamento dell’acqua avviene attraverso un pozzo (e non tramite l’acquedotto
comunale) a cui attingono anche le abitazioni limitrofe.
5.-IDENTIFICAZIONE CATASTALE
L’unità immobiliare di cui sopra è attualmente allibrata nel N.C.E.U. della Provincia di Cremona,
comune di Motta Baluffi, intestata a:
-
Zerhouni Azzouz, c.f. ZRH ZZZ 63C18 Z330B, nato a Taza (Marocco), il 18/03/1963,
proprietà per ½, in regime di separazione dei beni;
-
El Yahaoui Najat, c.f. LYH NJT 75P54 Z330R, nata a B.Ensar (Marocco), il 14/09/1975,
proprietà per ½, in regime di separazione dei beni;
nel modo che segue:
- APPARTAMENTO A
fg. 11 mapp. 85 sub. 503, Via San Rocco n.12, p. T-1, cat. A/4, cl. 1, vani 4,5, R.C.€ 104,58;
- APPARTAMENTO B
fg. 11 mapp. 85 sub. 504, Via San Rocco n.12, p. T-1, cat. A/4, cl. 1, vani 6, R.C.€ 139,44;
graffato al fg. 11 mapp. 86 e fg. 11 mapp.98;
6.-ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA
L’immobile oggetto di stima non risulta essere oggetto di Attestato di Prestazione Energetica in
quanto privo impianto di riscaldamento, si allega quindi la dichiarazione del sottoscritto, in qualità
di Certificatore Energetico, che i presenti beni non hanno l’obbligo dell’Attestato di Prestazione
Energetica.
7.-CONFINI
La proprietà considerata nel suo insieme è così coerenziata:
ABITAZIONI:
a nord:
ragioni mappale 83;
ad est:
ragioni mappale 92;
a sud:
la pubblica via San Rocco;
ad ovest:
prima ragioni mappale 85 sub.503, poi ragioni mappale 84;
TERRENO:
a nord:
ragioni mappale 347;
ad est:
ragioni mappale 103;
a sud:
ragioni mappale 100;
ad ovest:
ragioni mappale 93;
8.-SPESE CONDOMINIALI
L’immobile non fa parte di nessun condominio o complesso, non è soggetto quindi a nessuna
spesa condominiale.
9.-PROVENIENZA
A tutto il 19 giugno 2012 gli immobili risultavano di proprietà di ZERHOUNI AZZOUZ nato il 18
marzo 1963 a Taza (Marocco), EL YAHYAOUI NAJAT nata il 14 settembre 1975 a B. Ensar
(Marocco) come si evince dalla seguente cronistoria:
a)
al ventennio gli immobili, nella loro originaria individuazione e consistenza, appartenevano a
Puvioni Rosina (nata il 23 maggio 1911 a San Daniele Po - Cr), Lodi Rosa (nata il 24 febbraio
1931 a Motta Baluffi - Cr), Lodi Paolo (nato il 9 ottobre 1933 a Motta Baluffi - Cr), Lodi
Franca (nata il 24 novembre 1936 a Motta Baluffi - Cr), Lodi Carmela (nata il 30 gennaio
1940 a Motta Baluffi - Cr), Lodi Rolando (nato il 27 marzo 1944 a Motta Baluffi - Cr) e
Brambati Lucia Maruska (nata il 18 ottobre 1972 a Cremona) in forza di acquisto anteriore al
ventennio;
b)
A seguito della successione per legge in morte di Lodi Paolo, deceduto l'1 giugno 1992,
denunciata a Milano il 10 ottobre 2002 al n. 6158 volume 2001 /1 e trascritta a Cremona il
18 gennaio 2003 ai nn. 683/480, la proprietà della sua quota pari a 2/36 viene trasmessa, in
parti uguali, a Lodi Massimo (nato il 4 settembre 1959 a Casalmaggiore - Cr) e Ghilardi
Giovanna (nata il 23 febbraio 1935 a Fontanella - Bg).
c)
A seguito della successione per legge in morte di Puvioni Rosina, deceduta il 5 luglio 2000,
denunciata a Cremona il 20 dicembre 2000 al n. 26 volume 1258/1 e trascritta a Cremona il
4 settembre 2003 ai nn. 9288/5932, la proprietà della sua quota pari a 4/36 viene
trasmessa, in parti uguali, a Lodi Rosa, Lodi Franca, Lodi Carmela, Lodi Rolando, Lodi Mirella
e Lodi Massimo.
d)
Con atto di compravendita in data 29 giugno 2001 n. 14942/2476 di repertorio del Notaio
Carmine Mario Gaudio, registrato a Casalmaggiore il 13 luglio 2001 al n. 294 e trascritto a
Cremona l'11 luglio 2001 ai nn. 6656/4343 la proprietà viene trasferita a Bridi Hamid (nato il
2 dicembre 1962 a Casablanca – Marocco) e Msaih Milouda (nata l'8 maggio 1971 a
Casablanca - Marocco).
e)
Con atto di compravendita in data 14 novembre 2006 n. 36031/9023 di repertorio del Notaio
Mauro Acquaroni (dati di registrazione non reperiti), trascritto a Cremona il 27 novembre
2006 ai nn. 13179/7681 la proprietà viene trasferita a Zerhouni Azzouz e El Yahyaoui Najat,
in regime di separazione di beni come dichiarato in atto.
10.-FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI DELL’IMMOBILE
Sono presenti le seguenti formalità sul bene oggetto di stima:
•
Ipoteca volontaria iscritta a Cremona il 27 novembre 2006 ai nn. 13180/3198 a favore della
Banca "Unicredit Banca per la Casa spa" con sede in Milano, codice fiscale n. 13263030150 e
domicilio ipotecario eletto in Milano, via Tortona n. 33, e a carico di Zerhouni Azzouz e El
Yahyaoui Najat di Euro 170.000,00 di cui Euro 85.000,00 per capitale, al tasso di interesse
annuo del 5,25 % e scadenza 26 anni, in forza di atto 14 novembre 2006 n. 36032/9024 di
repertorio del Notaio Mauro Acquaroni (dati di registrazione non reperiti).
•
Pignoramento trascritto a Cremona il 19 giugno 2012 ai nn. 4737/3326 a favore della Banca
"Unicredit spa" con sede in Roma e a carico di Z.erhouni Azzouz e El Yahyaoui Najat di Euro
96.018,88 in forza di atto del Tribunale di Cremona in data 28 maggio 2012 n. 1223.
11.-RIFERIMENTI URBANISTICI
In seguito all’accesso agli atti presso il Comune di Motta Baluffi, ed in seguito a colloquio con il
Tecnico Comunale, nulla è stato trovato tra le autorizzazioni e permessi comunali riferiti agli
immobili oggetto del pignoramento.
12.-VALORE DI MERCATO
Il sottoscritto Tecnico con buona conoscenza del mercato immobiliare della zona in
considerazione al fatto che sta già operando da tempo nel territorio circostante e valutati
alloggi con caratteristiche simili a quello oggetto di stima, attribuisce un valore
commerciale all'intero bene pari a:
€. 59.360,00 (diconsicinquantanovemilatrecentosessanta/00euro)
così risultante:
alloggio
abitazione (coeff. 1)
mq. 106,40
accessori (orto, cortile, cantine… coeff. 0,3)
mq.
36,00
terreno (coeff 0,10)
mq.
6,00
Totale mq. commerciali 148,40 x €. 400,00/mq.= €. 59.360,00
Totale Importo
=
€. 59.360,00
Spese da detrarre
-Demolizione fabbricato abusivo (mapp.98) con traporto
€. 2.000,00
in discarica delle macerie
-Comunicazioni presso il Comune di Motta Baluffi
compreso le sanzioni amministrative
€. 1.500,00
Tanto dovevasi relazionare in merito.Cremona, 25.11.2014
IL TECNICO
geom. Simone Bolsi