9. Legislazione urbanistica dell`Emilia-Romagna, 3

Transcript

18.5.2007
LR20/2000
“DISCIPLINA GENERALE SULLA
TUTELA ED USO DEL TERRITORIO”
Integrazioni e approfondimenti
Giulia Angelelli, Servizio coordinamento e promozione della Pianificazione Urbanistica, Regione Emilia Romagna
ValSAT
Nel DPR 616/77 la protezione dell’ambiente
rientra tra le funzioni relative alla materia
urbanistica in quanto concernente la disciplina
dell’uso del territorio
La LR 20/00 richiede che per la formazione dei
Piani gli enti provvedano alla valutazione
preventiva della sostenibilità ambientale e
territoriale degli effetti derivanti dalla
attuazione delle scelte strategiche e
strutturali dei Piani stessi
ValSAT
La pianificazione:
promuove un uso ed un consumo consapevole
delle risorse (fisiche, biotiche naturali ed
antropiche-culturali) in relazione alla loro
consistenza:
– per garantirne qualità e quantità, la
disponibilità e la durevolezza nel tempo
– per impedirne o mitigarne la pericolosità
potenziale
ValSAT
e
concorre,
concorre attraverso le azioni del
proprio campo di competenza,
competenza, alla
salvaguardia del valore naturale,
ambientale e paesaggistico ed al
miglioramento dello stato dell’ambiente
e del territorio
ValSAT
La ValSAT è lo strumento:
• per valutare le interazioni tra le scelte di
piano ed i settori sensibili dei sistemi
ambientali e territoriali;
• per individuare misure idonee ad impedire,
ridurre e compensare gli impatti negativi
ValSAT
6 Fasi essenziali del processo di ValSAT
e del processo di piano (delibera CR 173/2001)
• Analisi dello stato di fatto
• Definizione degli obiettivi
• Definizione degli scenari di progetto e degli effetti
• Assunzione delle scelte definitive di piano e delle
eventuali mitigazioni
• Esiti della valutazione di sostenibilità
• Monitoraggio degli effetti
ValSAT
La ValSAT
La procedura di ValSAT è lo strumento di
valutazione preventiva della coerenza delle
scelte di pianificazione con lo stato del
territorio e del sistema della pianificazione
ValSAT
La ValSAT nel processo del piano
urbanistico comunale (PSC)
• Accertamento preventivo fino
all’approvazione del PSC (valutazione ex ante)
• Valutazione in itinere in occasione dei Piani
operativi o varianti al RUE
• Bilancio del piano alla fine di ogni POC e prima
di varianti al PSC (valutazione ex post)
ValSAT
1. Analisi dello stato di fatto
Il Quadro Conoscitivo del PSC predispone:
• La ricognizione e valutazione dello stato di fatto
e delle sue tendenze evolutive dei sistemi
naturali ed antropici e delle loro interazioni
• La ricognizione e valutazione dell’insieme delle
disposizioni normative vigenti nel territorio
• La sintesi interpretativa di riferimento per
ambiti territoriali significativi / scenari
territoriali di base
ValSAT
La pianificazione, anche attraverso la ValSAT:
• Accerta vincoli, limiti e condizioni alle
trasformazioni del territorio inerenti alla qualità
intrinseca del bene o alla garanzia per ogni
cittadino del bene primario della salute e della
sicurezza e per assicurare la sostenibilità
ambientale e territoriale.
• Tali vincoli, limiti e condizioni operano senza
limite temporale e non sono oggetto di indennizzo
ValSAT
SETTORI SENSIBILI principali dei sistemi antropici e naturali
COMPONENTI
ACQUA
SUOLO
Salute e salubrità
Cultura
Qualità insediativa e benessere
Sicurezza
Acque superficiali e
Acque sotterranee
Gestione integrata del ciclo idrico:
approvvigionamento idrico, smaltimento
Pericolosità idraulica
Criticità rete scolante reticolo di
Acque costiere
trattamento e depurazione reflui
bonifica
Mareggiate ingressione marina
Permeabilità
Spazi rurali e periurbani
Fertilità del suolo
Materiali da costruzione
Dissesto idrogeologico
Sismicità
Siti contaminati
Desertificazione
Subsidenza
Erosione marina
ARIA - CLIMA
SFERA BIOTICA
Flora e fauna
SFERA ANTROPICA
(sistema insediativo)
Fisica e Sociale
Qualità dell’aria
Microclima aree urbane e periurbane:
termoregolazione e ricambio d’aria
Biodiversità
Massa biotica (ambiti vegetazionali e
faunistici)
Habitat naturale rurale ed urbano
Dotazione di spazi di compensazione e
rigenerazione ambientale
Reti ecologiche di connessione
Aree protette
Paesaggi urbani e rurali quale permanenza
Sistema delle dotazioni territoriali per la
Rumore
storica culturale da valorizzare
Beni culturali e archeologici
Insediamenti edifici ed infrastrutture
storiche urbane e rurali
qualità urbana ed ecologica-ambientale
Smaltimento e recupero dei rifiuti
Distribuzione energia
Sistema della mobilità e accessibilità al
territorio ed i servizi
Riqualificazione urbana
Elettromagnetismo
Incidenti industriali rilevanti
Rifiuti solidi urbani, industriali e tossici
Incidenti stradali
Popolazione:
struttura e distribuzione territoriale,
solidarietà e
PAESAGGIO
(interaz.tra comp.
fisiche, biotiche naturali
e antropiche )
Alterazioni del clima
Eventi meteorologici estremi:
Emarginazione fasce popolazione deboli
ed a rischio
coesione
Integrità fisica ed identità culturale del
Indirizzi normativi per Unità di
territorio
paesaggio
ValSAT
Valutazioni delle interazioni sui 4 SISTEMI
STRATEGICI della pianificazione
•
•
•
Sistema ambientale
Sistema insediativo (urbano, rurale)
Sistema della qualità insediativa
(qualità urbana ed ecologico ambientale, sistema
insediativo storico)
•
Sistema della mobilità
ValSAT
ed inoltre:
• Aspetti demografici e socio economici
• Aspetti economici e fiscali
• Sistema della pianificazione vigente,
sovraordinata e settoriale
ValSAT
dai sistemi e settori sensibili
alla sintesi interpretativa per unità
territoriali di riferimento
Analisi dello stato di fatto per scenari
territoriali di riferimento con
riferimento al:
• Sistema ambientale, territoriale, sociale di appartenenza
sovracomunale (o esterno alla associazione)
• Territorio comunale o di associazione
• Sito (Unità
Territoriali Omogenee Elementari) di
(
riferimento per gli ambiti territoriali del PSC
Sintesi interpretativa
•
•
•
•
•
Il QC generale e le carte tematiche di
settore
Selezione dei settori tematici che
interagiscono con la pianificazione
Estratto per le unità terr.li interessate
Restituzione cartografica finalizzata al
campo di competenza della pianificazione
Sintesi interpretativa/valutativa per unità
terr. urbane e rurali
Per valutare occorrono indirizzi:
Stato unità terr./azioni
parametri e soglie
Valutazione stato/azioni progetto
parametri e soglie
ValSAT
ValSAT
Bilancio unità terr., criticità, opportunità, presenza di elementi di:
esclusione
limitazioni /condizioni
attrazione
ValSAT
2. Definizione degli obiettivi
• Assume gli obiettivi di sostenibilità ambientale e
territoriale, di qualificazione paesaggistica e di
protezione dell’ambiente e della salute stabiliti
dalla normativa e dalla pianificazione
sovraordinata
• Dichiara gli obiettivi strategici di pianificazione
nonché gli scenari obiettivo di futuro assetto
territoriale che intende perseguire.
ValSAT
3.
Definizione degli scenari di progetto ed
individuazione degli effetti
• Definisce scenari di progetto:
progetto quale insieme di
azioni del campo di competenza della
pianificazione per realizzare gli scenari
obiettivo.
• Analizza, anche attraverso modelli di
simulazione,
simulazione le interazioni e gli effetti attesi sia
delle strategie che delle conseguenti azioni di
trasformazione significative dell’assetto
strutturale del territorio;
ValSAT
Fonte: Cagnoli – ARPA E-R
Definizione di uno Scenario obiettivo
ValSAT
ValSAT
•
La Valsat valuta e confronta le
prestazioni dei diversi scenari di
progetto,
progetto tenendo conto dei loro impatti
potenziali sui sistemi ambientali,
paesaggistici, insediativi, delle rete
infrastrutturali per l’urbanizzazione degli
insediamenti e della mobilità
ValSAT
• Provvede al progressivo affinamento
delle azioni negli scenari di progetto
con la parallela valutazione dell’efficacia
delle loro prestazioni
• Integra i risultati delle valutazioni nella
riformulazione dei contenuti degli scenari
di progetto
ValSAT
ValSAT
4. Assunzione
delle scelte definitive di piano
e delle eventuali mitigazioni
• seleziona tra gli scenari di progetto quelli
comunque preferibili, sulla base di una
metodologia di prima valutazione di
costi/benefici o quanto meno in termini di
presenza di elementi negativi-positivi
• individua le misure atte ad impedire gli
eventuali effetti negativi ovvero quelle idonee a
mitigare, ridurre o compensare gli impatti
negativi delle scelte di piano.
ValSAT
5. Esiti
della valutazione di sostenibilità
La ValSAT illustra in una dichiarazione di sintesi gli
esiti delle valutazioni in relazione alla sostenibilità
dei contenuti del PSC con l’indicazione eventuale delle
condizioni cui è subordinata la attuazione delle singole
previsioni (tra cui la contestuale realizzazione di
interventi di mitigazioni e compensazione)
Esplicitazione delle motivazioni poste a fondamento
delle scelte
ValSAT
ValSAT
6.
Monitoraggio degli effetti
Definizione di un set di indicatori per predisporre un
sistema di monitoraggio degli effetti nel tempo del PSC
sull’ambiente
Redazione di bilanci in relazione all’efficacia delle
scelte e delle azioni, ai risultati dall’attuazione del
piano;
I monitoraggi sono svolti dagli enti istituzionalmente
competenti
Il processo di piano
La pianificazione deve:
• garantire la coerenza tra le caratteristiche e
lo stato del territorio e le destinazioni e gli
interventi di trasformazione previsti
• verificare nel tempo l’adeguatezza e
l’efficacia delle scelte operate
• esplicitare le motivazioni poste a fondamento
delle scelte di piano
La natura plurale del PRG si traduce,
con la LR 20/00, nella separazione
dello strumento generale in :
PSC, POC e RUE
Il PSC
• Valenza a tempo indeterminato, riguarda tutto il
territorio comunale
• Valuta la consistenza,la localizzazione, la vulnerabilità
delle risorse
• Fissa vincoli, limiti e condizioni di sostenibilità delle
trasformazioni (conformativo del territorio)
• Classifica territorio urbanizzato, suscettibile di
urbanizzazione, rurale
• Individua ambiti territoriali per le politiche di
intervento
urbanistico:
conservare,
consolidare,
riqualificare, nuovo insediamento
• Trasformazioni da attuare in POC (piano preventivo) o
nel RUE (interventi diretti)
Componente strategica
della Pianificazione
• La parte del piano a prevalente contenuto
programmatico, che indica il valore delle
risorse presenti nel territorio e lo scenario
obiettivo di tutela e sviluppo urbano e
territoriale, che si intende perseguire e che
sviluppa obiettivi e strategie per conseguirlo
Componente strutturale
della Pianificazione
• Organizzazione ed assetto del territorio
nelle sue forme fisiche, materiali e
funzionali prevalenti conformanti il
territorio stabilmente, per realizzare gli
obiettivi strategici che si intendono
perseguire:
aspetti strutturali di tutela e valorizzazione di spazi e
immobili in rapporto al valore intrinseco dei luoghi “statutario”: vincoli, limiti e condizioni alla trasformazione
aspetti di assetto generale delle politiche di intervento
urbanistico di medio lungo periodo: conservare, consolidare,
riqualificare, trasformare (nuovi insediamenti).
I contenuti strutturali:
Ripartizione tradizionale
Agricola, Residenziale, industriale, artigianale,
terziario commerciale per tipologia di vendita,
terziario direzionale, ricettivo, ricreativo, ecc.
vs
Riaccorpamento delle funzioni e attività disciplinate
dalla pianificazione in tre macro aree funzionali:
• mix di funzioni urbane compatibili con la residenza
• funzioni specializzate per attività produttive non
compatibili con la residenza
• rurale
Il POC
Ha validità per un arco temporale di 5 anni
Individua e disciplina gli interventi con valore
conformativo della proprietà per i diritti
edificatori:
edificatori
•
di valorizzazione e tutela
•
di trasformazione e organizzazione del territorio
Il POC
•
•
•
•
•
•
•
Delimitazione, assetto urbanistico, destinazioni del suolo;
Modalità di attuazione
Modalità di intervento e contenuti fisico – morfologici
Dotazioni territoriali da realizzare o riqualificare
Localizza opere e servizi pubblici da realizzare
(dichiarazione pubblica utilità - esproprio)
Applica criteri di perequazione
Si coordina con altri strumenti di programmazione e
pianificazione comunale e programma triennale opere
pubbliche
Attiva procedure concorsuali di evidenza pubblica per
selezionare gli interventi di nuova urbanizzazione,
sostituzione o riqualificazione tra quelli individuati dl PSC
Il RUE
• Disciplina le trasformazioni urbanistiche
non sostanziali del territorio urbanizzato
(ambiti territoriali C.S. e consolidati,
specializzati produttivi esistenti) e rurale
• Interventi edilizi diretti e assegna diritto
edificatorio
• Aspetti fiscalità comunale (oneri , costi di
costruzione, monetizzazioni)
• Definizione parametri edilizi ed urbanistici
• Norme igieniche ,
• modalità attuative interventi
REGIONE
IlEMILIA
campo
– ROMAGNA
di azione
Servizio
diMonitoraggio
PSC, POC
del Sistema
e RUE
Insediativo
Territorio urbanizzato
Storico e consolidato
Art. A- 8
PSC + RUE
PSC
+ POC
+ RUE
Territorio rurale
PSC + RUE
Art. A -17
Art. A - 20
POC
Territorio urbanizzato
Da riqualificare
PSC + POC
Territorio da urbanizzare
PSC + POC
La “zonizzazione” per rappresentare
i contenuti della pianificazione
• La pianificazione urbanistica disciplina le
trasformazioni e gli usi attraverso la tecnica della
“zonizzazione”
• La zonizzazione fissa obiettivi, scelte, azioni e regole
omogenee per Ambiti territoriali
• Gli Ambiti territoriali sono parti del territorio,
identificate in forma unitaria dal piano, e sottoposte a
politiche urbanistiche omogenee a fronte di medesime
caratteristiche sostanziali del territorio (indicate dal
quadro conoscitivo).
In sintesi, le 4 fasi del processo di piano
ANALITICA VALUTATIVA (QC e VALSAT)
CONCERTATIVA
(conferenza di panificazione)
FORMALIZZAZIONE AMMINISTRATIVA
(adozione e approvazione PSC)
GESTIONALE OPERATIVA (POC, RUE e PUA)
le criticità
la LR 20/00 nasce con lo scopo preciso di dare
sistematicità alle azioni di governo del territorio dal
momento che, in passato, le scelte urbanistiche si
sono rivelate fortemente impattanti su tutti i subsistemi territoriali
la LR 20/00 introduce,
ai diversi livelli della pianificazione,
alcuni strumenti
atti a superare le criticità e i limiti
espressi dalla pianificazione tradizionale
le criticità
UN BILANCIO
DELLA PIANIFICAZIONE URBANISTICA
ALCUNE RIFLESSIONI CRITICHE
le criticità
SISTEMA INSEDIATIVO
- crescita del sistema insediativo in forma diffusa
(sprawl)
- crescenti esternalità delle scelte insediative
(effetti sovracomunali non controllati)
- morfologie caotiche e assenza di disegno
strategico urbano
le criticità
SISTEMA INFRASTRUTTURALE
- si è assistito con sempre maggiore frequenza ad
una sottovalutazione degli impatti del sistema
infrastrutturale e della mobilità sul sistema
territoriale
- sistematico aumento della congestione a seguito
dell’uso diffuso del mezzo privato
le criticità
SISTEMA AMBIENTALE
- insufficiente integrazione e coordinamento con
leggi del settore ambiente
- scarsa qualità urbana ed ecologico ambientale
delle trasformazioni
le criticità
SISTEMA ECONOMICO SOCIALE
- Riduzione delle risorse finanziarie degli EELL per la
realizzazione della “città pubblica”, e conseguente
- Ricorso ad entrate fiscali connesse con le scelte della
pianificazione urbanistica per il sostegno del welfare
urbano
- Diffusione di procedure di negoziazione con soggetti
privati (al di fuori del disegno strategico di piano) per
realizzare opere e servizi pubblici
- Incremento costi dei servizi e della loro gestione (sprawl)
- Competizione tra comuni nell’offerta di aree edificabili e
l’accaparramento delle funzioni più remunerative
le criticità
STRUMENTAZIONE URBANISTICA
- rigidità operativa e unicità di procedure per la
formazione di piani con contenuti e finalità diversi
- attribuzione dei diritti edificatori al momento
della formazione del piano
- tempi incerti nella realizzazione delle
trasformazioni (sia private che pubbliche)
i principi
I PRINCIPI DELLA LEGGE 20
Sussidiarietà
Adeguatezza
Solidarietà ed Equità sociale e territoriale
Sostenibilità ambientale e territoriale
gli strumenti
alcuni strumenti di sicuro interesse
Strumenti urbanistici in forma associata
Perequazione territoriale
Perequazione urbanistica
Politiche di welfare urbano
strumenti urbanistici in forma associata
LR 20/00 - “Disciplina generale sulla tutela e l’uso del
territorio”
Art. 9 – I comuni possono esercitare le funzioni pianificatorie in forma
associata
Art. 13 – PTCP può prevedere forme di cooperazione tra comuni negli
ambiti che presentano una elevata contiguità insediativa o nei casi in cui le
scelte pianificatorie comunali comportano significativi effetti di rilievo
sovracomunali
Art. 15 – I comuni possono concordare con Accordi territoriali obiettivi e
scelte strategiche comuni
Art. A-4 – Il PTCP indica gli ambiti territoriali sub provinciali entro cui
sviluppare forme di coordinamento degli strumenti di pianificazione,
programmi e politiche di integrazione funzionale
LR11/01 - “Disciplina forme associative …”
Associazione intercomunali per la gestione associata di funzioni e servizi
propri dei comuni
La pianificazione urbanistica in forma
associata nasce dalla consapevolezza
dell’insufficienza della dimensione locale
nella pianificazione rispetto a sistemi
territoriali di area vasta
Le potenzialità offerte dalla pianificazione in
forma associata:
ü Dimensione amministrativa e territoriale minima per
l’esercizio e la gestione efficiente delle scelte urbanistiche
complesse
ü Coordinamento temporale e finanziario nell’attuazione dei
POC
ü Unica sede negoziale nei POC (criteri negoziali condivisi)
ü Fiscalità locale condivisa (es. oneri e ICI)
e ancora:
ü
Semplificazione del linguaggio e degli
aspetti regolamentari
ü
Bilancio delle dotazioni territoriali a scala
di Associazione
ü
Perequazione urbanistica tra aree dei comuni
associati (trasferimenti dei diritti
edificatori)
Attualmente il 62% dei 256 comuni che hanno predisposto o
stanno predisponendo l’adeguamento del proprio strumento
urbanistico alla LR 20/00 lo fa in forma associata
Si tratta di 158 comuni (pari a circa la metà dei comuni
della Regione) suddivisi in 35 associazioni e con una
popolazione di circa 1.243.000 ab (poco meno di un terzo
della popolazione regionale).
dei
-
158 comuni interessati:
25 hanno approvato,
4 adottato
33 sono nella fase concertativa della Conferenza
di Pianificazione,
96 comuni (il 60%) sono ancora in fase di
elaborazione dei documenti per la Conferenza
E’ possibile riconoscere tre tipologie di Associazioni
1.
una città superiore ai 30.000 abitanti, epicentro di un
sistema locale del lavoro, e una parte consistente dei suoi
comuni di cintura (associazioni più grandi)
2.
agglomerati di piccoli comuni (il più delle volte sotto i
10.000 abitanti) con un unico centro maggiore (tra i
30.000 ed i 15.000 residenti); alcune di tali associazioni
sono a loro volta ‘satelliti’ di un capoluogo di provincia
3.
piccoli o piccolissimi comuni con caratteristiche
dimensionali molto simili.
perequazione territoriale
LR 20/00 - “Disciplina generale sulla tutela e l’uso del territorio”
Art. 15 – introduce la nozione di perequazione territoriale prevedendo la
possibilità di “costituire un fondo finanziato dagli enti locali con risorse
proprie o con quote dei proventi degli oneri di urbanizzazione e delle entrate
fiscali conseguenti alla realizzazione degli interventi concordati”
Art. A-13 – stabilisce che per gli “ambiti produttivi di rilievo sovracomunale”
e i “poli funzionali”, gli “oneri di urbanizzazione relativi alle aree produttive di
rilievo sovracomunale sono destinati al finanziamento degli impianti, delle
infrastrutture e dei servizi necessari indipendentemente dalla collocazione
degli stessi anche al di fuori dei confini del comune nel cui territorio è
localizzata l’area produttiva.
Gli Accordi Territoriali stabiliscono le modalità di versamento e gestione
degli oneri e ne programmano in maniera unitaria l’utilizzo ….”
- Ridistribuzione equa delle entrate,
ed equa ripartizione delle spese
- Sostenibilità sociale/politica dell’assegnazione
di ruoli differenti ai diversi comuni (rapporto
pubblico/pubblico)
- Controllo della frammentazione delle scelte
urbanistiche (selezione delle scelte allocative)
- Sostenibilità ambientale e territoriale
politiche
Condivisione concertata del gettito fiscale:
Fondo di compensazione (LR 20/00 per ambiti
produttivi di rilievo sovracomunale e poli
funzionali)
Trasferimento di diritti edificatori tra comuni
diversamente vincolati da politiche di area vasta
Cofinanziamento di infrastrutture locali tramite
“distretti di prelievo” (es. PMP della Provincia di Bologna)
politiche
“Quote eque” di interventi intrusivi (per tradurre
l’impatto/il danno in punteggio e mitigare il sovraccarico
locale degli impianti intrusivi ed esplicitare l’obbligo di
contribuire al risarcimento o alla mitigazione)
Incrementi nelle imposte immobiliari per la valorizzazioni
patrimoniali dovute ai nuovi interventi e reimpiego del nei
comuni che soffrono le maggiori esternalità negative
perequazione urbanistica
Perequazione urbanistica
LR 20/00 - “Disciplina generale sulla tutela e l’uso del territorio”
Art. 7 – Perequazione urbanistica
La perequazione urbanistica persegue l'equa distribuzione, tra i
proprietari degli immobili interessati dagli interventi dei diritti
edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli oneri
derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali.
Il PSC può riconoscere la medesima possibilità edificatoria ai diversi
ambiti che presentino caratteristiche omogenee.
(…)
tradizionalmente (P.R.G.)
la pianificazione urbanistica creava:
ü
regime unico dei suoli
ü
disparità di trattamento tra i proprietari delle aree
di trasformazione
ü
inefficacia delle previsioni urbanistiche per la “città
pubblica” (esproprio, rapporto pubblico/privato)
Meccanismo perequativo
1. Riconoscimento delle edificabilità spettante ai
terreni indipendente dalla loro destinazione d’uso
2. Localizzazione dell’edificabilità privata in una parte
dell’ambito di trasformazione (PUA)
3. Cessione gratuita al Comune delle aree destinate
alla città pubblica (dotazioni territoriali, aree per
edilizia sociale, …)
Ambito di trasformazione
(comparto perequativo)
area destinata alla
cessione gratuita per
dotazioni territoriali
area in cui si
concentrano
le superfici
edificabili
private
aree destinate alla
cessione gratuita per
dotazioni territoriali
è possibile trasferire diritti
edificatori da altri ambiti di
trasformazione nelle aree in cui
si prevede la concentrazione delle
superfici edificatorie private
con la perequazione urbanistica:
ü Principio etico della giustizia distributiva
ü Principio politico in base al quale la proprietà dei
suoli non comprende automaticamente il diritto
all’edificazione
ü Metodo scientifico delle classificazione del territorio
(secondo lo stato di fatto e di diritto) e dell’analisi dei
caratteristiche degli edifici e degli insediamenti
ü Modo di acquisizione del suolo necessario agli usi di
interesse pubblico e sociale.
ü Trasferimento dei diritti edificatori
1. Esistono differenti modelli perequativi
2. Compiti diversi attribuiti a PSC, POC, RUE
3. Necessità di un coordinamento sovracomunale
(indirizzi per la classificazione, criteri per
l’attribuzione degli indici perequativi, …)
4. Perequazione vs. negoziazione (strumenti distinti
ma integrabili)
politiche di welfare urbano
Meccanismi concorsuali e negoziali
Concorrono al raggiungimento degli obiettivi
del piano e alle politiche di welfare urbano, sono:
ü di natura materiale (accrescere la dotazione di aree
ed attrezzature pubbliche, realizzazione di opere pubbliche e di
edilizia residenziale sociale, …)
ü di natura “immateriale” (tempestività degli
interventi, livelli di qualità più elevata, gestione delle
attrezzature e dell’E.r.s., …)
Sussidiarietà “orizzontale”
edilizia residenziale sociale
La pianificazione territoriale ed urbanistica, nel concorrere alla
realizzazione delle politiche abitative, persegue anche obiettivi di
coesione sociale e di riequilibrio territoriale
Per Edilizia Residenziale Sociale (ERS) si intendono le
forme di edilizia che rispondono coerentemente agli
obiettivi di integrazione sociale individuati dagli
strumenti di pianificazione territoriale ed urbanistica, e
sono rivolte alle fasce sociali che il mercato locale, da
solo, non è in grado di offrire
Analisi e distribuzione della popolazione in base
alla dimensione del nucleo familiare
Effetti della distribuzione territoriale delle
famiglie in base del reddito
Variazione percentuale 1991-2001
del numero delle famiglie
Numero medio di componenti per famiglia
Percentuale di famiglie con un solo componente
sul totale famiglie
Percentuale di coppie con figli sul totale
Percentuale di famiglie > 5 componenti
sul tot. delle famiglie
Percentuale di residenti che vivono in famiglie unipersonali
(classe d’età 25-44 anni)
Percentuale delle famiglie unipersonali,
unipersonali straniere e degli stranieri residenti
10.000 €/anno
15.000€/anno
€/anno
15.000
distribuzione delle
classi dimensionali
degli alloggi accessibili
in base al reddito
familiare
22.500 €/anno
Un approfondimento sulla Provincia di Bologna
per l’analisi del fabbisogno abitativo
Valentina Ballotta
1)
Fabbisogno di residenza sociale
(LATO DOMANDA)
2)
Disponibilità di stock accessibile
(LATO OFFERTA)
3)
Rapporto accessibilità alloggio/capacità di spesa
(PROPRIETA’ E LOCAZIONE)
DATI UTILIZZATI:
Redditi da Agenzia delle Entrate
(imponibile Irpef Comune di Bologna e su base regionale, solo ora il
dato è disponibile dal Ministero delle Finanze a scala comunale)
numero
contribuenti
%
ammontare
imponibile
(mila €)
%
reddito imponibile medio
per contribuente
< 7.746,84
90754
29,69%
499.836
7,90%
5.508
da 7.746,84 a 15.493,71
61970
20,27%
804.478
12,71%
12.982
da 15.493,71 a 30.897,41
111604
36,51%
2.368.792
37,43%
21.225
da 30.897,41 a 69.721,68
31868
10,43%
1.394.346
22,04%
43.754
9485
3,10%
1.260.384
19,92%
132.882
> 69.721,68
totale
305681
6.327.836
20.701
Reddito disponibile
delle famiglie dell’Emilia Romagna
Fasce di reddito Irpef comunali
(per fasce di reddito)
IRPEF comunale: percentuale per fasce di reddito
30,0%
25,0%
20,0%
15,0%
10,0%
5,0%
fino
a1
da
.00
1.0
0
00
a2
.
0
da
00
2.0
00
a3
.00
da
0
3.0
00
a4
.00
da
0
4.0
00
a5
.00
da
0
5.0
00
a6
.00
da
0
6.0
00
a7
da
.50
7.5
0
00
a1
da
0.0
10
0
0
.00
0a
15
da
.00
15
0
.00
0a
20
da
.00
20
0
.00
0a
25
da
.00
25
0
.00
0a
29
da
.00
29
0
.00
0a
32
da
.60
32
0
.60
0a
35
da
.
00
35
0
.00
0a
40
da
.00
40
0
.00
0a
50
da
.00
50
0
.00
0a
60
da
.00
60
0
.00
0a
da
7
0
70
.00
.00
0
0a
10
0.0
00
oltr
e
10
0.0
00
0,0%
Minerbio %
Vergato %
Zola Predosa %
Savigno %
Sasso Marconi %
Sant'Agata Bolognese %
San Lazzaro di Savena %
Camugnano %
Anzola %
Bologna %
San Giovanni in Persiceto %
Imola %
Fasce di reddito Irpef comunali (percentuale cumulativa)
IRPEF comunale: percentuale cumulativa
100,0%
90,0%
80,0%
70,0%
60,0%
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
fin
oa
1.0
da
00
1.0
00
a2
da
.00
2.0
0
00
a3
.00
da
0
3.0
00
a4
da
.00
4.0
0
00
a5
da
.00
5.0
0
00
a6
da
.00
0
6.0
00
a7
da
.50
7.5
0
00
a1
da
0.0
10
00
.00
0a
da
15
.00
15
0
.00
0a
da
20
.00
20
.00
0
0a
da
25
.
00
25
0
.00
0a
da
29
.00
29
.00
0
0a
da
32
.60
32
.60
0
0a
da
35
.00
35
0
.00
0a
da
40
.00
40
.00
0
0a
da
50
.00
50
.00
0
0a
60
da
.00
60
0
.00
0a
da
70
70
.
0
.00
00
0a
10
0.0
00
oltr
e1
00
.00
0
0,0%
Minerbio % cumulativa
Vergato % cumulativa
Zola Predosa % cumulativa
Savigno % cumulativa
Sasso Marconi % cumulativa
Sant'Agata Bolognese % cumulativa
San Lazzaro di Savena % cumulativa
Camugnano % cumulativa
Anzola % cumulativa
Bologna % cumulativa
San Giovanni in Persiceto % cumulativa
Imola % cumulativa
Se, in prima istanza, lo studio è stato condotto
su 4 fasce di reddito, si restituisce il risultato delle
tre fasce più rappresentative:
•
•
•
7.749 €/annui
15.493 €/annui
30.897 €/annui
(Escludendo i 69.721€/annui)
DATI UTILIZZATI:
Valori immobiliari
da Agenzia del territorio
(Dati OMI primo semestre 2006)
Sono stati considerati solo i valori ordinari degli alloggi
escludendo cioè l’edilizia di particolare pregio e quella degradata
I dati sono suddivisi per:
• Civile abitazione e abitazione Economica in un buono stato di
conservazione (Intervallo minimo e massimo dei valori
immobiliari)
• Zone centrali, periferia, suburbano (solo per Bologna)
• La superficie considerata è sempre la superficie LORDA
DATI UTILIZZATI:
Classi dimensionali degli alloggi
da Agenzia del Territorio
•
•
•
•
•
Monolocali fino a 45 mq
Piccola da 45 a 60 mq
Medio-piccola da 60 a 90 mq
Media da 90 a 120 mq
Grande > 120 mq
Dati normalizzati con coefficienti correttivi
Monolocale +20%;
Piccola abitazione +10%;
Media e medio/piccola = valore esatto
Grande -10%
DATI UTILIZZATI:
Accessibilità economica:
1)
Solvibilità
2)
Mutui
del nucleo familiare pari al 30% del
reddito (indagine Cresme-Anci 2004). Anche se, per
quanto riguarda i mutui, le rate possono variare
solitamente dal 35 al 50% del reddito
trentennali al tasso fisso del 4,8%
(Il Sole 24 ore marzo 2007)
Accessibilità alla
LOCAZIONE
0
ZOLA PREDOSA
PERIF_LOC_max
PERIF_LOC_min
38mq
50mq
60mq
80mq
> 100mq
GRANAGLIONE
CASTEL DI CASIO
SAVIGNO
GAGGIO MONTANO
PORRETTA TERME
€/mq/mese
GALLIERA
80mq
SALA BOLOGNESE
Locazione in zone periferiche
MONTEVEGLIO
60mq
SAN GIOVANNI PERSICETO
CASTEL DEL RIO
50mq
BARICELLA
MALALBERGO
38mq
MINERBIO
MOLINELLA
BUDRIO
CENTRO_LOC_min
MORDANO
MONTE SAN PIETRO
CASALFIUMANESE
CASTELLO D'ARGILE
CENTRO_LOC_max
BORGO TOSSIGNANO
BAZZANO
CASTEL GUELFO BOLOGNA
OZZANO DELL'EMILIA
MONTERENZIO
DOZZA
CRESPELLANO
BOLOGNA suburbana
GRANAROLO DELL'EMILIA
CAMUGNANO
GRIZZANA MORANDI
MARZABOTTO
CASTIGLIONE DEI PEPOLI
CASTELLO DI SERRAVALLE
CASTEL D'AIANO
IMOLA
MEDICINA
CALDERARA DI RENO
SANT'AGATA BOLOGNESE
VERGATO
LIZZANO IN BELVEDERE
PIEVE DI CENTO
FONTANELICE
SAN PIETRO IN CASALE
PIANORO
ANZOLA DELL'EMILIA
CREVALCORE
LOIANO
MONZUNO
SAN GIORGIO DI PIANO
BENTIVOGLIO
SASSO MARCONI
ARGELATO
CASTEL SAN PIETRO TERME
SAN LAZZARO DI SAVENA
CASALECCHIO DI RENO
ZOLA PREDOSA
0
CASALECCHIO DI RENO
Locazione in zone centrali
7.749 €/anno
€/mq/mese
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
> 100mq
7.749 €/anno
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
ZOLA PREDOSA
PERIF_LOC_max
PERIF_LOC_min
38mq
50mq
60mq
CASTEL DEL RIO
80mq
SALA BOLOGNESE
> 100mq
GRANAGLIONE
CASTEL DI CASIO
SAVIGNO
GAGGIO MONTANO
€/mq/mese
80mq
PORRETTA TERME
GALLIERA
60mq
MONTEVEGLIO
CAMUGNANO
GRIZZANA MORANDI
MARZABOTTO
CASTEL D'AIANO
IMOLA
MEDICINA
CALDERARA DI RENO
VERGATO
PIEVE DI CENTO
FONTANELICE
PIANORO
ANZOLA DELL'EMILIA
CREVALCORE
LOIANO
MONZUNO
BENTIVOGLIO
SASSO MARCONI
ARGELATO
€/mq/mese
50mq
BARICELLA
MALALBERGO
38mq
MINERBIO
MOLINELLA
CENTRO_LOC_min
BUDRIO
MORDANO
MONTE SAN PIETRO
CASALFIUMANESE
CASTELLO D'ARGILE
CENTRO_LOC_max
BORGO TOSSIGNANO
BAZZANO
OZZANO DELL'EMILIA
MONTERENZIO
DOZZA
CRESPELLANO
BOLOGNA suburbana
CASALECCHIO DI RENO
ZOLA PREDOSA
0
CASALECCHIO DI RENO
15.493 €/anno
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
> 100mq
15.493 €/anno
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
ZOLA PREDOSA
PERIF_LOC_max
PERIF_LOC_min
38mq
50mq
60mq
CASTEL DEL RIO
80mq
SALA BOLOGNESE
> 100mq
GRANAGLIONE
CASTEL DI CASIO
SAVIGNO
GAGGIO MONTANO
€/mq/mese
80mq
PORRETTA TERME
GALLIERA
60mq
MONTEVEGLIO
CAMUGNANO
GRIZZANA MORANDI
MARZABOTTO
CASTEL D'AIANO
IMOLA
MEDICINA
CALDERARA DI RENO
VERGATO
PIEVE DI CENTO
FONTANELICE
PIANORO
ANZOLA DELL'EMILIA
CREVALCORE
LOIANO
MONZUNO
BENTIVOGLIO
SASSO MARCONI
ARGELATO
€/mq/mese
50mq
BARICELLA
MALALBERGO
38mq
MINERBIO
MOLINELLA
CENTRO_LOC_min
BUDRIO
MORDANO
MONTE SAN PIETRO
CASALFIUMANESE
CASTELLO D'ARGILE
CENTRO_LOC_max
BORGO TOSSIGNANO
BAZZANO
OZZANO DELL'EMILIA
MONTERENZIO
DOZZA
CRESPELLANO
BOLOGNA suburbana
CASALECCHIO DI RENO
ZOLA PREDOSA
0
CASALECCHIO DI RENO
30.897 €/anno
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
> 100mq
30.897 €/anno
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
170
165
160
155
150
145
140
135
130
125
120
115
110
105
100
95
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
ZOLA PREDOSA
CENTRO_LOC_min
BENTIVOGLIO
PERIF_LOC_min
SUBURB_LOC_min
mq access centro min
CAMUGNANO
GRIZZANA MORANDI
MARZABOTTO
metri quadrati accessibili
CASTEL D'AIANO
IMOLA
MEDICINA
CALDERARA DI RENO
VERGATO
SUBURB_LOC_min
PIEVE DI CENTO
FONTANELICE
PIANORO
ANZOLA DELL'EMILIA
PERIF_LOC_min
CREVALCORE
LOIANO
MONZUNO
CENTRO_LOC_min
SASSO MARCONI
ARGELATO
CAMUGNANO
GRIZZANA MORANDI
MARZABOTTO
CASTEL D'AIANO
IMOLA
MEDICINA
CALDERARA DI RENO
VERGATO
PIEVE DI CENTO
FONTANELICE
PIANORO
ANZOLA DELL'EMILIA
CREVALCORE
LOIANO
MONZUNO
BENTIVOGLIO
SASSO MARCONI
ARGELATO
CASALECCHIO DI RENO
ZOLA PREDOSA
0
CASALECCHIO DI RENO
7.749 €/anno
85
80
9
75
70
8
65
60
7
55
50
6
45
40
5
35
4
30
25
3
20
15
2
10
5
1
mq access perif min
0
mq access perif min
mq access suburb min
15.493 €/anno
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
9
8
7
6
5
4
3
2
CENTRO_LOC_min
PERIF_LOC_min
CAMUGNANO
MARZABOTTO
GRIZZANA MORANDI
IMOLA
CASTEL D'AIANO
MEDICINA
CALDERARA DI RENO
VERGATO
FONTANELICE
SUBURB_LOC_min
PIEVE DI CENTO
PIANORO
ANZOLA DELL'EMILIA
LOIANO
CREVALCORE
MONZUNO
BENTIVOGLIO
ARGELATO
SASSO MARCONI
ZOLA PREDOSA
1
CASALECCHIO DI RENO
250
245
240
235
230
225
220
215
210
205
200
195
190
185
180
175
170
165
160
155
150
145
140
135
130
125
120
115
110
105
100
95
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
30.897 €/anno
mq access perif min
0
Distribuzione territoriale dei dati
indice di accessibilità alla locazione
è il rapporto tra il range dei valori immobiliari e la
solvibilità per redditi annui fissati, per diverse classi
dimensionali prese in esame
(se la distribuzione dello stock abitativo fosse uniformemente
distribuito all’interno del range, ciò equivarrebbe alla % del n. di
alloggi )
l’indice varia da 0 a 1
l’indice rappresenta la soglia minima dell’accesso
all’alloggio
il numero all’interno delle aree è l’effettivo stock di
alloggi di quella dimensione
reddito Irpef 7.746 €/anno
Rappresentazione su 5 macroaree
provinciali
Bologna
1a e 2a cintura e via Emilia
Imola
Pianura
Montagna
totale degli alloggi accessibili in
locazione (Σ delle tipologie dimensionali)
n. famiglie mediamente presenti con
quel reddito
7.749 €/anno
% classi dimensionali
in ogni zona
sovracomunale rispetto
al totale di alloggi
accessibili provinciali
15.493 €/anno
in ogni zona
30.879 €/anno
in ogni zona
Accessibilità alla
PROPRIETÀ
rata del mutuo per reddito e dimensione dell’alloggio
- CENTRO -
rata del mutuo per reddito e dimensione dell’alloggio
- PERIFERIA -
durata mutuo per tipologia di alloggi
Distribuzione territoriale dei dati
indice di accessibilità alla proprietà
è il rapporto tra il range dei valori immobiliari e la
solvibilità per redditi annui fissati, per diverse classi
dimensionali prese in esame
(se la distribuzione dello stock abitativo fosse uniformemente
distribuito all’interno del range, ciò equivarrebbe alla % del n. di
alloggi )
l’indice varia da 0 a 1
l’indice rappresenta la soglia minima dell’accesso
all’alloggio in proprietà
il numero all’interno delle aree è l’effettivo stock di
alloggi di quella dimensione
Rappresentazione su 5 macroaree
provinciali
Bologna
1a e 2a cintura e via Emilia
Imola
Pianura
Montagna
totale degli alloggi accessibili in
proprietà (Σ delle tipologie dimensionali)
n. famiglie mediamente presenti con
quel reddito
7.749 €/anno
in ogni zona
15.493 €/anno
in ogni zona
30.879 €/anno
in ogni zona
costo dello stock abitativo necessario al
soddisfacimento del fabbisogno (lato offerta)
Incidenza del costo dell’area sul valore di vendita
degli immobili
Vi = A+ Kp + Kamm + Kcomm + Of + I
dove:
Vi
Kp
Kamm
Kcomm
Of
I
= valore del bene immobiliare
= costo di produzione dei fabbricati e oneri di vario tipo
= costi amministrativi
= costi commerciali
= oneri finanziari, spese tecniche generali, utili operatore
= imposte
Comuni considerati
Valori immobiliari
Costo delle aree
Incidenza
GAGGIO MONTANO
1.750€/mq di Sc
63,20€/mq di Sc
4%
SAN GIOVANNI IN PERSICETO
2.500€/mq di Sc
813,20€/mq di Sc
33%
PIANORO
2.750€/mq di Sc
1.063,20€/mq di Sc
39%
CASALECCHIO - Zona semicentrale
3.300€/mq di Sc
1.613,20€/mq di Sc
49%
BOLOGNA - quartiere BOLOGNINA
4.000€/mq di Sc
2.313,20€/mq di Sc
58%

9. Legislazione urbanistica dell`Emilia-Romagna, 3

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