Investire in Fondi Immobiliari - FIMIT Fondi Immobiliari 2010

Seminario, 24 Aprile 2009
Investire in Fondi Immobiliari:
un percorso da seguire in tempi di crisi
Massimo Caputi – Amministratore Delegato Fimit
E’ ARRIVATO IL CIGNO NERO !
Evidenze teoriche sull’asset class immobiliare
Alla luce del nuovo contesto di mercato, l’asset class immobiliare, per le sue caratteristiche peculiari,
rappresenta un investimento sempre più appetibile, anzi obbligatorio, per gli Investitori Istituzionali.
Infatti:
ƒ presenta un rapporto rischio rendimento particolarmente favorevole, offrendo una bassa
volatilità a fronte di interessanti ritorni attesi;
ƒ nel lungo periodo il trend dei prezzi degli immobili risulta sempre superiore all’inflazione;
ƒ mostra una bassa correlazione con le altre asset class;
ƒ se inclusa tra i propri investimenti, comporta effetti positivi per l’intero portafoglio.
Effetti positivi per la diversificazione con miglioramento della frontiera efficiente
Fonti: Elaborazioni Fimit SGR su NCREIF, IPD, MSCI
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Investimento immobiliare diretto vs investimento
immobiliare indiretto
Caratteristiche
Investimento immobiliare diretto
Investimento immobiliare indiretto
Selezione
investimenti
Selezione di specifici asset
immobiliari
Selezione di operatori specializzati
che operano su vari mercati
Valutazione
Scarsa frequenza di valutazione
Elevata frequenza di valutazione
(max 6 mesi)
Modalità di
strutturazione
Libertà di strutturazione ma scarsa
possibilità di accesso ad operazioni
di ampio respiro
Limitata libertà di strutturazione, ma
con maggiori possibilità di
partecipare ad operazioni club deal
Peculiarità
investimento
ƒ Orizzonte temporale lungo periodo
ƒ Elevati costi di transazione
ƒ Scarsa liquidità
Governance
ƒDiretto controllo investimenti
ƒGestione interna scarsamente
efficiente
ƒ Orizzonte temporale di medio
periodo
ƒ Limitati costi di transazione
ƒ Maggiore liquidità
ƒ Controllo indiretto mediante
appositi organi rappresentativi dei
partecipanti
ƒ Gestione “operativa” affidata a
soggetti specializzati
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L’investimento immobiliare mediante fondi immobiliari
ƒ
In Italia, da qualche anno, è possibile usufruire dei “benefici del mattone” non più solo direttamente,
ma anche in modo indiretto, mediante fondi immobiliari chiusi.
Caratteristiche fondi chiusi immobiliari
ƒ Profilo di investimento di medio/lungo periodo
ƒ Ridotto mark-to-market (con abbattimento del rischio di volatilità ed incremento della stabilità dei
rendimenti)
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Potenziale decorrelazione rispetto ad asset class tradizionali
Meccanismi di governance che consentono un monitoraggio diretto della gestione
Possibilità concreta di effettuare investimenti anche a sostegno del territorio
Chiarezza dei rendimenti
L’utilizzo di strumenti di investimento immobiliare indiretto permette di conservare i vantaggi tipici
dell’asset class immobiliare e di eliminare o diminuire in maniera significativa gli svantaggi
dell’investimento diretto. In particolare:
9 la finanziarizzazione degli asset immobiliari aumenta la liquidità, la diversificazione e la
divisibilità degli investimenti, riducendone contestualmente il profilo di rischio;
9 la gestione operativa è delegata ad operatori specializzati, conservando adeguati meccanismi
di controllo e di governance.
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Cosa succede nei mercati esteri - L’esempio olandese
Investimenti immobiliari indiretti dei Fondi Pensione Olandesi
(in % rispetto al totale degli investimenti immobiliari)
La % di investimento
in Italia!!
(ca. 9%)
Fonte: Prometeia e Dutch Central Bureau of Statistics (CBS)
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È necessario valutare il livello di rischio dei propri
investimenti indiretti
Le principali componenti di rischio da analizzare per l’identificazione di un investimento coerente
con le proprie attese sono principalmente riconducibili ai seguenti fattori:
Fattore
Spiegazione
Asset allocation
per destinazione
d’uso
La tipologia degli immobili (es: uffici, retail, logistica, ecc) incide
particolarmente sul “rischio mercato” (variazione del valore degli
immobili).
Asset allocation
geografica
Mercati emergenti comportano un rischio più elevato rispetto ai
mercati più evoluti.
Classi di
investimento
Immobili a reddito (core/core plus) comportano un rischio minore
rispetto ad operazioni di sviluppo/riqualificazione immobiliare
(value added/opportunistic).
Ricorso alla leva
finanziaria
L’eccessivo ricorso al debito incrementa il grado di rischio
dell’investimento.
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Strumenti semplici e trasparenti continuano ad attrarre gli
Investitori Istituzionali
Quota investita in fondi immobiliari
Investimento in fondi immobiliari (€ mln)
Tipologia di
Investitore
Istituzionale
ƒ
ƒ
2006
% del
Portafoglio
Esternalizzato
2007
% del
Portafoglio Var % YoY
Esternalizzato
Fondazioni Bancarie
310
1,4%
417
1,90%
35%
Casse Pivate
304
2,6%
1.257
9%
314%
Fondi Pensione Preesistenti
87
0,5%
332
1,90%
284%
Altri Fondi Pensione
-
-
-
-
-
Per effetto della crescente instabilità attesa sui principali mercati finanziari ed alla luce della
conseguente adozione di nuove politiche di asset allocation incentrate sulla stabilità dei flussi di
cassa, si prevede un futuro incremento della quota investita in fondi immobiliari per tutte le tipologie
di investitori, in primis fondi pensione di nuova istituzione che ancora non hanno investito in tale
asset class.
Il successo di Omicron Plus, fondo immobiliare da 800 mln, deliberato da Unicredit il 18/12/08 e
collocato entro il…… 29/12/08 e’ la dimostrazione di come prodotti seri e trasparenti trovino
sempre Investitori pronti. E speriamo di ripetere un’analoga operazione con Unicredit nel 2009.
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Stabilire le proprie attese di rendimento … realisticamente
…
pito bene …..
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… Fammi ve
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e ne garantisci
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….. Ti do una s
settimana?
per la prossima
…E’ così
semplice…
Giorno 1… Madoff dietro le sbarre
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