Allegato A alla relazione - Comune di Venezia

Allegato A alla relazione
METODO DI CALCOLO PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE MEDIO INDICATIVO
VENALE IN COMUNE COMMERCIO DELLE AREE FABBRICABILI
acquisizione dei valori di mercato immobiliare mediante la banca dati dell’OMI (osservatorio del mercato
immobiliare) in base a indagini di mercato e comparazione dei valori dichiarati negli atti di compravendita nelle
zone previste nel comune, con l’utilizzo di indici e coefficienti di abbattimento necessari per la fattispecie che si
riassume nella seguente formula:
VVA = (SP x OMI x IA x CT) x KA
dove
VVA = valore venale area
SP = superficie di pavimento realizzabile
OMI= valore medio per la zona di ubicazione dell’immobile secondo i valori OMI
IA = indice di abbattimento (percentuale di incidenza dell’area nuda)
CT = coefficiente teorico fisso (percentuale dei costi d’acquisto/oneri fiscali e finanziari/utile del costruttore
ecc)
KA = coefficiente ottenuto dal prodotto dei singoli coefficienti di adeguamento
Per l’individuazione dell’indice di abbattimento (IA) e del coefficiente teorico fisso (CT) il riferimento è agli
indici riportati dalla rivista specializzata “Il consulente immobiliare” de “Il Sole 24 ore” che per la zona di
Venezia e Mestre Terraferma indica i seguenti coefficienti:
I.A.: Centro Storico 68%
Isole 45%
Terraferma 36%
C.T.: 65%
Dove IA x C.T. = incidenza dell’area nuda o costo netto prima dell’inizio della costruzione.
Per la stima vengono presi in considerazione i seguenti KA:
à
-
(KA=0,90) si considera il 90% del valore base per l’area fabbricabile la cui superficie superi i 2000
mq
-
poichè l’unica voce relativa allo stato conservativo degli immobili sempre presente nelle schede OMI è
quella di “OTTIMO” tale valore sarà ridotto in base alla vetustà degli edifici stessi:
-
(KA=0,95) si considera il 95% del valore base per l’area fabbricabile qualora gli edifici realizzati
abbiano una vetustà di oltre 10 anni
-
(KA=0,90) si considera il 90% del valore base per l’area fabbricabile qualora gli edifici realizzati
abbiano una vetustà oltre 20 anni;
-
(KA=0,85) si considera il 85% del valore base per l’area fabbricabile qualora gli edifici realizzati
abbiano una vetustà di oltre 40 anni
(KA =0,90) si considera il 90% del valore base per l’area fabbricabile qualora sia a carico del
concessionario/proprietario la manutenzione dell’area pubblica
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à
i valori soggetti a variazione saranno aggiornati annualmente, facendo riferimento alle quotazioni contenute
nella banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) dell’Agenzia delle Entrate mentre per
l’indice di abbattimento (IA) e per il coefficiente teorico fisso (CT) viene fatto riferimento ai valori
individuati dalla rivista specializzata “Il consulente immobiliare” de “Il Sole 24 ore”. Tale aggiornamento
avverrà con disposizione dirigenziale.
à
la tabella “B” che segue comprende i valori OMI di cui avvalersi per l’anno 2015
à
è prevista la riduzione degli importi così determinati in misura pari al 60%, come previsto dall’art. 31
comma 48 della Legge 448/1998
à
è prevista la sottrazione degli oneri già versati per la concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla
base della variazione, accertata dall’I.S.T.A.T., dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e
impiegati (F.O.I.) verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di stipula dell’atto
di cessione delle aree
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