Rapporto di valutazione

Transcript

Società Credito Cooperativo
Sede Legale Piazza San Marco, 33, Venezia
Committente
ROSSI Marco
Codice Fiscale
RSS MRC 56T54 J785 R
Lotto
UNICO
Valutatore incaricato
Romano geom. Francesco
Redatta il
Pratica numero
626.2016
CRM numero
Regione
Veneto
Comune
E
CERTIFICATO DI VALUTAZIONE
Provincia
Treviso
Indirizzo
via San Pio X 45
17/11/2016
3333
M
IL
Mogliano Veneto
RIEPILOGO VALUTAZIONE
Più probabile valore
cauzionale
€
238.960,00
assicurabile
€
244.600,00
Tipologia immobile
Usato
ATTUALE di mercato
€
Caratteristiche generali
dell’immobile
Villino
Descrizione sintetica
Trattasi di villetta singola disposta su un piano rialzato fuori terra, garage al piano
seminterrato, ed area scoperta di pertinenza.
"Giudizio" sulla
commerciabilità
Normale
C-
SI
298.700,00
"Giudizio" sulla immediata
commerciabilità
Immediata
NOTE
FA
Legittimità edilizia
Legittimità catastale
Note
Nessuna nota
Nessuna nota
Ipotizzata classe energetica "G".
IDENTIFICAZIONE CATASTALE - FABBRICATI
Ufficio provinciale di
Sezione
Treviso
C
Comune
Foglio
Ubicazione
Foglio
Particella
Sub
Classamento
Classe
Volpago del Montello,
via San Pio X, P. S1-T
C/2
283
1
A/7
2
via San Pio X, P. T
C/2
283
2
Mogliano Veneto
55
Consistenza Rendita
Vani 10
€ 1.110,38
Area urbana di mq 1422
Note:
Easystima srl
Sede legale Via A.Da Corona n.1/q, 31100 Treviso (TV) Sede operativa Via Belvedere n.1/a, 31032 Casale sul Sile (TV)
Tel-Fax 0422 820912 P.IVA 04445620265 REA 350541 TV www.easystima.com - [email protected]
Partita
Altri dati
Rapporto di Valutazione Lotto nr.UNICO
ROSSI Marco nr. 626.2016
RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE
In applicazione agli IVS/EVS, al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa
ed alle Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
Società Credito Cooperativo
Sede Legale Piazza San Marco, 33, Venezia
1) Committente
ROSSI Marco
M
IL
Committente
Codice Fiscale/P.IVA
RSS MRC 56T54 J785 R
2) Valutatore incaricato
Lotto nr.
Romano geom. Francesco
SI
3) Immobile (lotto)
E
A. Anagrafica
UNICO
FA
C-
Descrizione sintetica
Trattasi di villetta singola disposta su un piano
rialzato fuori terra, garage al piano seminterrato,
ed area scoperta di pertinenza.
Ubicazione - Provincia
Treviso
Ubicazione - Comune
Mogliano Veneto
Ubicazione - Località
Zerman
Ubicazione - Indirizzo
via San Pio X
Ubicazione - Numero civico/barrato
45
Zona rischio sismico
Zona 3: zona caratterizzata da bassa sismicità,
ma in particolari contesti può vedere amplificati i
propri effetti.
N. 2 di 44
B. Premessa - Scopo della valutazione
M
IL
E
La presente valutazione immobiliare è un rapporto estimativo oggettivo, basato su procedimenti scientifici,
principi e criteri estimativi univoci, che possono condurre a risultati certi, condivisibili e replicabili secondo
gli IVS (International Valuation Standard) ed EVS (European Valuation Standard).
Essa riflette le opinioni personali dei periti estimatori e quindi la presente valutazione è una stima, non un
fatto.
Il presente rapporto di valutazione mira a comunicare al lettore il più probabile valore di mercato
dell’immobile suddiviso in lotti omogenei.
Inoltre il presente rapporto espone il procedimento estimativo adottato ed indica le eventuali assunzioni
alla base della valutazione e le eventuali condizioni limitanti.
L’attività peritale è stata supportata dai due componenti la Direzione Tecnica:
Geom. Romano Francesco, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di
Treviso n. 1856, iscritto Geo.Val. (albo nazionale): n° 1714,
Valutatore Europeo qualificato da TEGoVA al REV-IT/CNGeGL/2020/27.
SI
Geom. Alessandro Benvegnù, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di
Vicenza n. 1295, iscritto Geo.Val. (albo nazionale): n° 1771, Certificato ISO
17024: CRIF Cert. Serv. - n° B01/0278,
C-
Valutatore Europeo qualificato da TEGoVA al REV-IT/CNGeGL/2020/7.
FA
Il titolo REV, in linea con i principi di armonizzazione e di libertà di
circolazione propri della Comunità Europea, è garanzia di un elevato
standard di qualità e di esperienza dei valutatori dei Paesi membri, al fine di
assicurare alla clientela e al mercato in generale valutazioni che rispettino a
pieno le linee guida, le regole, le metodologie e le procedure definite dagli
EVS – European Valuation Standards.
Ispezioni ipotecarie
Il presente Rapporto di Valutazione NON prevede visure presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari al fine di verificare la presenza di trascrizioni od iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche,
pignoramenti, ecc.) o a qualsivoglia altro gravame e/o diritto reale (diritto di superficie, l'enfiteusi,
usufrutto, uso, abitazione, servitù prediali, prelazione di terzi, sequestri, riservati domìni e simili)
sull’immobile qui peritato.
Tali ispezioni saranno successivamente compiute dal Notaio incaricato di redigere la relazione
notarile preliminare ventennale.
Si rinvia alla succitata relazione per ogni verifica.
N. 3 di 44
C. Quesiti Estimativi
La committenza e l'istituti bancario erogante il finanziamento hanno posto i seguenti quesiti
estimativi
1) determinare il più probabile Valore ATTUALE di libero mercato;
2) determinare il Valore Cauzionale;
SI
M
IL
4) determinare il grado di commerciabilità ATTUALE dell'immobile;
E
3) determinare il Valore di Assicurazione / Valore di Ricostruzione a nuovo;
FA
C-
Altro:
N. 4 di 44
D. Fasi - Accertamenti e date delle indagini
Nella tabella sottostante sono indicate le principali fasi ed accertamenti peritali espletati
dall'esperto valutatore, indispensabili per la stesura del rapporto di valutazione
Data
18 Ottobre 2016
Descrizione
Incarico
Sopralluogo presso l'immobile
18 Ottobre 2016
Richiesta documentazione mancante
26 Ottobre 2016
Ricezione documentazione mancante
M
IL
26 Ottobre 2016
E
Fase 1: analisi documentale e attività di accertamento e verifica
Accessi agli atti depositati presso la Pubblica Amministrazione 1
Ulteriore sopralluogo presso l'immobile
Fase 2: indagine di mercato e eleborazione dei dati
26 Ottobre 2016
Verifica e studio del mercato immobiliare locale e sua segmentazione
26 Ottobre 2016
Verifica dei dati attraverso l'analisi del mercato ed i database online
SI
Fase 3: redazione del rapporto di valutazione
Redazione rapporto di valutazione (prima bozza)
27 Ottobre 2016
Redazione certificato di valutazione
C-
26 Ottobre 2016
27 Ottobre 2016
Bozza definitiva
Eventuale richiesta di revisione
FA
3 Novembre 2016
4 Novembre 2016
Rapporto di valutazione
Firma digitale rapporto di valutazione
Invio rapporto di valutazione
Note:
1 L'accesso agli atti depositati presso la Pubblica Amministrazione si rende obbligatorio solo nel
caso di acclarata mancanza documentale
N. 5 di 44
E. Analisi del Segmento di Mercato
Urbana
Localizzazione
Centrale
B1
Zona Omi
Mogliano Veneto
E
Centrale
Residenziale
Destinazione urbanistica dell'immobile
Tipologia edilizia del fabbricato
Tipologia edilizia unità immobiliare
M
IL
Tipologia edilizia prevalente nella zona
Residenziale
Fabbricato unifamiliare
Villino
Indipendente
Dimensione
Villino
SI
Caratteristiche generali dell'immobile
Lato acquirente
C-
Caratteri domanda e offerta
Grande
Lato venditore
Intermediari
Concorrenza monopolistica
Filtering
Up
Fase del mercato immobiliare
Recupero
FA
Forma di mercato
Altro
N. 6 di 44
C-
SI
M
IL
OGGI
E
FA
OGGI
da 1 a 2 :
CRESCITA
da 2 a 3:
RALLENTAMENTO
aumento delle transazioni e dei prezzi;
aumento dei prezzi e diminuzione transazioni;
da 3 a 4:
da 4 a 5 : DECREMENTO
STASI
stasi dei prezzi e diminuzione transazioni;
da 5 a 6:
RECUPERO
diminuzione dei prezzi ed aumento transazioni;
calo dei prezzi e diminuzione transazioni;
da 6 a 1:
RIPRESA
stazionarietà dei prezzi e aumento transazioni;
N. 7 di 44
1) Indagini presso i professionisti locali
M
IL
E
Easystima srl può contare sull’ampio bacino di professionisti che hanno partecipato ai
convegni/seminari di IVS DATA srl durante la presentazione, lo scorso anno, della Banca Dati dei
Geometri Italiani.
Inoltre si è provveduto a contattare alcuni agenti immobiliari locali.
Le domande che sono state poste sono servite a determinare la segmentazione del mercato e la
variazione dei prezzi e delle transazioni.
RISULTATI DELL'INDAGINE
C-
SI
Settembre 2016
I prezzi e le compravendite sono rimasti accentuati anche
durante i primi anni di crisi ( 2009-2011).
Tra il 2012 ed il 2013 la crisi immobiliare ha cominciato a gravare
sia sui prezzi che sui tempi di compravendita /aspettativa di
vendita ( calo nelle NTN del 13,8%- Nota Territoriale Agenzia del
Territorio) .
Dal 2015 c’è qualche segnale positivo di inversione di tendenza.
VIENE SEGNALATA L’IMPORTANZA DI CONOSCERE LA
CLASSE ENERGETICA DELL’UNITA’ IMMOBILIARE.
FA
Inoltre è stato chiesto ai periti, geometri, ed agli agenti immobiliari il rapporto tra l’asking price ed il
prezzo reale di compravendita (sulla base della loro esperienza).
N. 8 di 44
FA
C-
SI
M
IL
E
2) Quotazioni OMI
N. 9 di 44
F. Descrizione dell'unità immobiliare, art. 2826 C.C.
1) Scheda- Quartiere (intorno edificato)
Indicare la posizione dell'immobile rispetto al centro
abitativo cittadino
Urbana
Centrale
E
Valutare circa la posizione in cui si colloca l'immobile nella
Normale
zona, località, quartiere
Tipologia edilizia prevalente della zona in cui è ubicato
Residenziale
l'immobile
Inquinamento atmosferico
Inquinamento acustico
Fonti di inquinamento
M
IL
Inquinamento elettomagnetico
Altro
Intensità del traffico
Traffico medio/intenso
Tram
Autobus
Indicare i mezzi pubblici raggiungibili in 5-10 minuti a
piedi dall'immobile
SI
2) Fabbricato
Metropolitana
Treno
Usato
Tipologia unità del fabbricato
Fabbricato unifamiliare
C-
Tipologia immobiliare del fabbricato
N. Unità edificio 2
FA
N. Piani edificio 2
Solo in caso di villetta, villino e villa
Pertinenze del fabbricato
N. abitazioni 1
N. uffici 0
N. Negozi 0
Indipendente
Ascensore No
0
Scale condominiali No
0
N. 10 di 44
Tipologia costruttiva fabbricato
Epoca - Anno di costruzione
Ante 1990
Epoca - Anno di ristrutturazione
Nessuna
Edificio antisismico
No
Tipologia struttura
Struttura in muratura portante
Normali
Rivestimenti pareti interne
M
IL
Rivestimenti pareti esterne
E
Finiture del fabbricato
Normali
Legno
Serramenti
Livello/qualità dell'ingresso che possiede l'edificio
Medio livello
Accessibilità
Assente
Medio
SI
Stato visibile dell'immobile
3) Unità immobiliare
Nessuna
Stato locativo dell'unità immobiliare
Occupato dal proprietario
Livello di piano
S1-T
C-
Epoca - Anno di ristrutturazione
FA
1981
Classe energetica
N.P.
Stato manutentivo dell'unità immobiliare
Livello manutentivo
Medio
Livello finiture
Medio
Stato degli impianti
Medio
N. 11 di 44
Medio
Ubicazione
Medio
Funzionalità
Medio
Panorama
Medio
Scuri esterni
Legno
Sanitari
Normali
Con vetrocamera
Vetri e finestre
Pavimentazione zona giorno
Pavimentazione zona notte
Piastrelle
Parquet di legno - legno
Legno
Legno
SI
Serramenti interni
Serramenti esterni
M
IL
Esposizione
E
Qualità dell'unità immobiliare
Normale
Rivestimenti pareti interne - zona notte
Normale
C-
Rivestimenti pareti interne - zona giorno
Medio
FA
Livello complessivo finiture e impianti
N. 12 di 44
4) Impianti speciali
Impianti speciali
Climatizzazione su
canalizzazione
Illuminazione
Termocamino
Impianto d'allarme
Impianto d'allarme
perimetrale
Videosorveglianza
Piscina
Impianto
geotermico
Domotica
0
Impianto TV
satellitare
0
Fotovoltaico
Altro (indicare)
M
IL
Solare termico
E
Climatizzazione a
split
SI
5) Note al sopralluogo
C-
6) Descrizione dell'immobile
FA
L'immobile oggetto di stima è un villino disposto su su due piani di cui uno interrato, con garage e
scoperto di pertinenza sito a Mogliano Veneto, località Zerman, in via San Pio X, n. 45. Localizzato
in zona urbana centrale, l'immobile ha una dimensione grande ed è costituito da ingresso,
soggiorno, cucina, 3 camere da letto, bagno, corridoio, vano scale, cantina, lavanderia, centrale
termica, ed un portico. Per la misurazione della superficie è stato usato il metodo SEL. Il fabbricato
risale all'anno 1981 e presenta ad oggi uno stato manutentivo normale con delle finiture di medio
livello. Risultano essere installati scuri esterni in legno, sanitari normali, vetri con vetrocamera e
pavimenti in piastrelle e parquet. La classe energetica non è stata pervenuta, ma è stata ipotizzata
una classe "G"; non sono presenti fonti di energia rinnovabile e non sono presenti fonti di
inquinamento esterne.
N. 13 di 44
7) Composizione unità immobiliare
L'unità immobiliare, NEL SUO STATO ATTUALE, è composta da:
Numero piani interni:
2
Tipologia di misurazione: SEL
M
IL
E
Misura il perimetro dell'immobile, mura comprese, compreso le mura confinanti con altri immobili
conteggiate al 50%. Ogni piano va conteggiato a se. Si conteggiano le superfici che hanno un
altezza minima di 1,50 cm, per la soffitta vale l'altezza media considerata l'altezza massima quella
del vertice del tetto e la minima quella del muro perimetrale.
Descrizione
MQ.
Locali o vani principali
210
Indici
mercantili
1,00
Superficie
commerciale
210
0
1,00
0
140
0,40
56
0
0,30
0
0
0,50
0
30
0,25
7,5
68
0,50
34
1369
0,15
205,35
0
0,10
0
0
0,00
0
Ingresso, soggiorno, pranzo, cucina, studio e camere da letto
Locali o accessori diretti
Angolo cottura, bagni e w.c., corr., disimp., rip., vano scale, mansarde
Mag., soff., cantine, lav., legnaie, c.t.
SI
Locali o vani accessori indiretti comunicanti
Locali o vani accessori indiretti non comunicanti
Locali o vani accessori diretti (SNR)
C-
Taverna e sottotetto
Pertinenze esclusive di ornamento
Terrazze, balconi, portici, patii, verande e logge
Locali o accessori autonomi
Garage
FA
Altre pertinenze esclusive comunicanti a servizio
dell'u.i.
Giardino
Altre pertinenze esclusive non comunicanti a
servizio dell'u.i.
Posti auto
Altri locali
1817
N. 14 di 44
8) Numero e descrizione vani unità immobiliare
Cosi suddivisi
ACCESSORI INDIRETTI
COMUNICANTI
ACCESSORI DIRETTI
ACCESSORI INDIRETTI
NON COMUNICANTI
1
Angolo cottura
0
Magazzino
0
Magazzino
0
Soggiorno
1
Disimpegno
0
Soffitta
0
Soffitta
0
Pranzo
0
Bagni e w.c.
2
Cantine
1
Cantine
0
Cucina
1
Mansarda
abitabile
0
Lavanderie
1
Lavanderie
0
Studio
0
Corridoi
Legnaie
0
Camera da letto
3
Ripostigli
0
Vano scale
0
Mansarda e
soppalchi
Legnaie
0
Centrale termica 1
Centrale termica 0
1
0
0
0
0
0
SI
0
Terrazze
0
1
0
Balconi
0
0
0
0
Portici
1
0
0
0
Patii
0
0
0
0
Verande
0
0 NON COMUNICANTI
0
Logge
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
C-
PERTINENZE ESCL. DI
ORNAMENTO
FA
Sottotetto
1
0
ACC. DIRETTI SUP.
NON RESIDENZIALI
Taverna
M
IL
Ingresso
E
VANI PRINCIPALI
LOCALI ACCESSORI
AUTONOMI
Garage
ALTRE PERTINENZE
ESCL. COMUNICANTI
Giardino
Posti auto
1
0
N. 15 di 44
G. Audit documentale e Due Diligence
1) Legittimità Edilizia - Urbanistica
Anno di costruzione
Ante 1990 - 1981
Anno di ristrutturazione
Nessuna Licenza di Costruzione prot. n. , n.
del 25/05/1976; Concessione per
l'esecuzione di opere edili pratica
n. di Variante a concessione in
data 04/06/1976 n. del
20/09/1978; Permesso di
Abitabilità n. - del 16/04/1981.
Concessione per l'esecuzione di
opere edili per costruzione di
recinzione prot. n. 3204 pratica n.
del 22/12/1986.
C-
Vincoli urbanistici
SI
Situazione urbanistica (indicare)
M
IL
E
Titoli autorizzativi
Vincoli ambientali
FA
Vincoli paesaggistici
Verifica degli atti di provenienza per riscontro eventuali
limitazioni, servitò, vincoli e/o gravami
Confini
Note
N. 16 di 44
2) Dichiarazione di rispondenza Urbanistico/Edilizia
Il sottoscritto perito in qualità di esperto valutatore incaricato, in
funzione alla documentazione visionata presso la pubblica
amministrazione
No
ed in base a quanto rilevato in lo, con la presente DICHIARA
Si
E
la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità
della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati
M
IL
Nel caso di accertata irregolarità, specificare se le difformità edilizie ed
urbanistiche sono sanabili
ed i costi per la pratica in sanatoria e l’oblazione sono quantificati in €. :
€
FA
C-
SI
SI PRECISA CHE LE INDICAZIONI QUI FORNITE RELATIVE ALLA CONFORMITA'
DELL'IMMOBILE, AD EVENTUALI ABUSI EDILIZI PRESENTI ED ALLA LORO SANABILITA' (IVI
COMPRESI I COSTI EVIDENZIATI) DERIVANO ESCLUSIVAMENTE DALLA VERIFICA
COMPIUTA SULLA DOCUMENTAZIONE FORNITA DALLA COMMITTENZA E/O
DALL'ISTITUTO BANCARIO E DURANTE IL SOPRALLUOGO, SALVI I CASI ESPRESSAMENTE
INDICATI NELL'INCARICO; DI CONSEGUENZA SI RINVIA AD ULTERIORI
APPROFONDIMENTI, DA COMPIERE DA TERZI SOGGETTI RISPETTO AD EASYSTIMA srl,
PRESSO I COMPETENTI UFFICI COMUNALI ED ENTI TERRITORIALE COMPETENTI
N. 17 di 44
H. Identificazione Catastale
Immobile così censito presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di: Treviso
del Territorio.
Catasto dei Fabbricati
Comune di Mogliano Veneto
Sezione:
C
Foglio:
2
Sub
C/2
283
1
via San Pio X, P. T
C/2
283
2
Note:
Note:
Catasto dei Terreni
2
Vani 10
Altri dati
€ 1.110,38
Area urbana di mq 1422
FA
C-
Comune di
Sezione:
Foglio:
A/7
Partita
SI
via San Pio X, P. S1-T
Classamento Classe Consistenza Rendita
E
Foglio Particella
M
IL
Ubicazione
Note:
N. 18 di 44
1) Dichiarazione di rispondenza Catastale
Il sottoscritto perito in qualità di esperto valutatore incaricato, in
funzione alla documentazione visionata presso l’Agenzia delle
Entrate - Ufficio provinciale del Territorio
ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente
DICHIARA
Visura telematica
Si
E
la REGOLARITÀ catastale rispetto allo stato attuale dell’immobile
M
IL
Si
Nel caso di accertata irregolarità, i costi per la variazione della
pratica catastale, compresi i diritti catastali e le eventuali sanzioni
sono quantificati in €. :
FA
C-
SI
Note:
N. 19 di 44
I. Analisi estimativa
Utilizzo della valutazione
FA
C-
SI
M
IL
E
L’utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce che il valore di
stima dipende, o se si vuole è in funzione, dello scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo
ogni valutazione un proprio movente o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso
dei rapporti che intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene, il servizio o il diritto oggetto di
valutazione.
Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione dei seguenti valori :
1. Il “più probabile valore in libero mercato”
2. il “valore di assicurazione”
3. il “valore cauzionale” .
Il più probabile valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 1, nota 3.1)
ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene definito come segue:
“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere
compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i
soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di
marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza
alcuna costrizione.”
Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
– (edizione 05/2011 – R.1.2) il valore di mercato viene così definito:
“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione
svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo
un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con
cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.”
Il valore di assicurazione secondo gli EVS (European Valuation Standard, settima edizione 2012)
viene definito come segue:
"l’ importo dichiarato nel contratto di assicurazione relativo all’immobile per il quale l’assicuratore è
responsabile nel caso in cui l’assicurato subisca un danno o una perdita pecuniaria causati da un
rischio specifico nel contratto di assicurazione e verificatosi per l’immobile. Il valutatore che riceve
istruzioni di determinare il valore assicurabile deve determinare l’importo che garantisce una
copertura assicurativa adeguata all’immobile in esame."
Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
– e Tecnoborsa, Codice delle Valutazioni, III Edizione, capitolo 5, nota 2.10.1:
“Il valore assicurabile è talvolta definito con stima del costo di riproduzione di un nuovo bene
identico a quello esistente, come definito nella polizza assicurativa, meno il costo di riproduzione
di eventuali elementi o parti del bene, considerati identici e nuovi, specificatamente esclusi dalla
polizza.”
Nel caso specifico l’Istituto Bancario erogante il credito/finanziamento non ha posto a conoscenza
il Valutatore su particolari rischi, particolari elementi, esclusi dalla copertura assicurativa.
Il valore cauzionale come indicato nella nota esplicativa sul valore cauzionale (mortgage lending
value, MLV) dell’European Mortgage Federation può essere utilizzato dal settore dei servizi
finanziari nell’ambito dell’attività di finanziamento garantito da proprietà immobiliari.
N. 20 di 44
Il MLV fornisce un limite al valore sostenibile a lungo termine, che guida le scelte decisionali interne
alle banche in merito alla concessione dei crediti (a titolo esemplificativo: loan to value, struttura di
finanziamento, durata dei prestiti) o nel settore del risk-management);
1) Assunzioni limitative
Nessuna nota
E
Assunzioni limitative
Nessuna nota
FA
C-
SI
Condizioni limitative
M
IL
2) Condizioni limitative
N. 21 di 44
L. Valore di Mercato
1) Verifica del migliore e più conveniente uso (HBU)
SI
E
L’attuale valore di mercato dell’immobile
rappresenta il massimo valore tra il valore di
mercato nell’uso attuale ed i possibili valori di
trasformazione degli usi prospettati
2) Scelta del criterio di valutazione
FA
C-
SI
M
IL
Il corretto criterio di valutazione, in caso di immobili a destinazione residenziale è il Metodo del
confronto comparativo al mercato.
N. 22 di 44
M. Metodo del confronto - Approccio comparativo al mercato
1) Dati immobiliari puntuali
Comparabili
Subject
A
B
C
Riferim.
232.2016 S
275.2016 S
254.2016 S
Data
marzo-16
aprile-16
aprile-16
9
8
8
Differenza mesi
€ 170.300,00 € 205.000,00 € 151.300,00
M
IL
Prezzo
E
17/11/2016
Saggio mensile di
rivalutazione/svalutazione
0,20%
Prezzo attualizzato
€ 173.365,40
2) Tabella dei dati
Prezzi e caratteristica
Subject
€ 173.365,40
Ingresso, soggiorno, pranzo, cucina, studio e
camere da letto
C
€ 208.280,00 € 153.720,80
Urbana
Extraurbana
Urbana
Extraurbana
Centrale
Residenziale
Centrale
Agricola
mq. 210,00
mq. 137,00
mq. 150,00
mq. 96,00
mq. 140,00
mq. 27,00
C-
Tipo Zona
0,20%
€ 208.280,00 € 153.720,80
B
SI
Prezzo
A
0,20%
Locali o accessori diretti
FA
Angolo cottura, bagni e w.c., corr., disimp., rip.,
vano scale, mansarde
Locali o vani accessori indiretti
comunicanti
mq. 90,00
non comunicanti
mq. 31,00
Locali o vani accessori diretti
(SNR)
mq. 21,00
Taverna e sottotetto
Terrazze, balconi, portici, patii, verande e logge
mq. 30,00
mq. 4,00
N. 23 di 44
Locali accessori autonomi
Garage
Altre pertinenze esclusive
comunicanti a servizio dell'u.i.
mq. 68,00
mq. 38,00
mq. 20,00
mq. 1.369,00
mq. 100,00
mq. 200,00
mq. 1.072,00
Giardino
Altre pertinenze esclusive non
Posti auto
Altri locali
E
Indicare
Ascensore
M
IL
Livello di piano
3
Stato di manutenzione
Normale
3
Normale
1
Classe energetica
3
Normale
4
3
Normale
5
1
D
C
G
Esposizione
Medio
Medio
Medio
Medio
Ubicazione
Medio
Medio
Massimo
Medio
Medio
Medio
Medio
Medio
Medio
Massimo
Medio
2
2
3
2
Luminosità
Medio
C-
Panorama
SI
G
Funzionalità
Numero di affacci
FA
Inquinamento elettromagnetico
Ascensore
Servizi igienici (bagni e w.c.)
Impianti pannelli solari
Impianto fotovoltaico
N. 24 di 44
Impianto geotermico
Impianto termo sanitario
Impianto elettrico
Impianto idraulico
Impianto antifurto
Medio
Minimo
2
Prezzo medio a Mq
Presente
Assente
Medio
Minimo
M
IL
Livello complessivo finiture e
impianti
Presente
E
Impianto di climatizzazione
1
€
960,00
2
€
1.250,00
€
1
780,00
FA
C-
SI
Il prezzo marginale unitario scelto per la comparazione è il minore dei prezzi medi
N. 25 di 44
3) Prezzi e rapporti mercantili
RAPPORTO
MERCANTILI
PREZZO MARGINALE
UNITARIO
1,00
€
780,00
0,50
€
390,00
0,40
€
312,00
Locali o vani accessori indiretti non
comunicanti
0,30
€
234,00
Locali o vani accessori diretti SNR
0,50
€
390,00
M
IL
0,25
€
195,00
0,50
€
390,00
Altre pertinenze esclusive comunicanti (giardino)
€
40,00
Altre pertinenze esclusive non comunicanti
0,15
€
117,00
Altri locali
0,10
€
78,00
Ascensore
C-
Caratteristica
SI
Perrinenze esclusive di ornamento
E
Prezzo unitario
Livello di piano
B
C
€ 1.730,00
€ 2.080,00
€ 1.540,00
€
20.000,00
Classe energetica
€
10.000,00
Esposizione
€
10.000,00
Ubicazione
€
15.000,00
€
15.000,00
FA
1,00%
A
Luminosità
Panorama
Funzionalità
Numero di affacci
N. 26 di 44
Impianti
Costo
Anni (t)
Durata (n)
Servizi igienici
€
€
Impianto geotermico
Impianto termo
sanitario
Impianto antifurto
C-
Impianto di
climatizzazione
Livello complessivo di
finiture e impianti
35
SI
Impianto elettrico
Impianto idraulico
30
€
500,00
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
M
IL
Impianti pannelli
solari
3.500,00
-
E
Ascensore
Costo deprezzato
3.000,00
30
35
€
430,00
€
25.000,00
30
35
€
3.570,00
FA
€
N. 27 di 44
4) Tabella di valutazione
A
B
C
Prezzo attualizzato
€ 173.365,40
€ 208.280,00
€ 153.720,80
€
€
€
€
€
Locali o vani accessori indiretti non comunicanti
€
35.256,00
-
€
€
€
43.680,00
88.920,00
€
-
€
15.600,00
-€
7.254,00
E
-
46.800,00
-
M
IL
Locali o vani accessori diretti (SNR)
56.940,00
-€
8.190,00
€
€
5.850,00
€
5.850,00
€
5.070,00
€
11.700,00
€
18.720,00
€
26.520,00
Altre pertinenze esclusive comunicanti (giardino) €
50.760,00
€
46.760,00
€
11.880,00
-
€
-
€
-
€
-
€
-
Altri locali
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
Stato di manutenzione STM (n)
€
-
€
-
€
-
Classe energetica (n)
-€
30.000,00 -€
€
-
Esposizione
€
-
€
€
-
Ubicazione
€
-
-€
€
-
Luminosità
€
-
€
-
€
-
Panorama
€
-
€
-
€
-
Funzionalità
€
-
-€
€
-
Numero di affacci
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
FA
C-
Livello di piano
SI
Altre pertinenze esclusive non comunicanti
40.000,00
15.000,00
15.000,00
N. 28 di 44
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
Ascensore
€
-
€
-
€
-
Servizi igienici (bagni e w.c.)
€
-
-€
500,00
€
-
Impianti pannelli solari
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
Impianto geotermico
€
-
€
-
€
-
M
IL
Impianto termo-sanitario
Impianto elettrico
Impianto idraulico
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
430,00
€
-
-
€
-€
430,00 -€
SI
Impianto antifurto
Impianto di climatizzazione
E
€
Prezzi corretti (€uro)
€ 298.821,40
€ 299.160,00
€ 298.026,80
Grado di similarità
1
1
1
Grado di affidabilità
1
1
1
33,33%
33,33%
33,33%
FA
C-
Livello complessivo finiture ed impianti
Peso
3.570,00
€
3.570,00
Valore di stima
Più probabile valore ATTUALE di mercato
€
298.700,00
Valore unitario al mq.
€
970,00
Divergenza % assoluta 0,38%
N. 29 di 44
N. Income Approach - Metodo reddituale finanziario
Non necessaria.
1) Dati immobiliari
Non necessaria.
3) Determinazione saggio di capitalizzazione / GRM
Non necessaria.
O. Cost Approach - Metodo dei costi
Non necessaria.
M
IL
4) Tabella di valutazione
Non necessaria.
E
2) Tabella dei dati
Non necessaria.
1) Identificazione dei lavori e del metodo (CME o sintetico)
SI
a) Computo metrico estimativo
Non necessaria.
b) Tipologie edilizie
Non necessaria.
C-
2) Tempistica presunta
Non necessaria.
3) Diagramma di Gantt (sintetico)
Non necessaria.
FA
4) Altri lavori od opere
Non necessaria.
N. 30 di 44
P. Valore di Assicurazione / Ricostruzione
Stima del costo di ricostruzione complessivo A NUOVO, delle eventuali spese tecniche e di
sgombero del lotto. E’ chiaro che i costi dello sgombero devono essere attentamente valutati in
funzione del costo di lievo e trasporto a rifiuto di tutti gli arredi e le macerie.
Ai fini del rapporto di valutazione si deve considerare quanto stabilito dagli EVS :
EVA4 , la valutazione del valore assicurabile ,
punto 3.8
punto 3.9
punto 5.7
SI
punto 6.3
E
punto 3.5
la reintegrazione nel caso in cui l’immobile è stato distrutto significa la
ricostruzione dell’immobile in condizioni uguali a quelle che aveva quando era
nuovo, ma non condizioni migliori…
nel contesto del concetto di reintegrazione, per ricostruzione, riparazione e
restauro, si intende il ripristino ottenuto mediante l’utilizzo di tecniche e
materiali che soddisfano gli attuali requisiti di legge in materia di edifici, incendi
ed altri eventuali regolamenti.
l’importo deve comprendere anche la stima del costo di demolizione, sgombero
del sito, puntellamento e sostegno oltre agli oneri professionali e di legge
dovuti per la ricostruzione.
se occorre utilizzare il costo di riproduzione deprezzato, ….il valutatore stima il
costo di sostituzione per un nuovo edificio e poi sottrae un importo che riflette
l’usura e l’invecchiamento della struttura…..
occorre inoltre prevedere i costi di rimozione dei detriti e del materiale di scarto
prima della ricostruzione. I costi di depositi in discarica o negli eco-centri sono
aumentati in misura notevole negli ultimi anni, particolarmente nel caso di
materiali nocivi o contaminati.
quando si determina il costo di ricostruzione deprezzato bisogna pensare solo al
deprezzamento dovuto all’usura fisica ma non all’obsolescenza funzionale o
economica, dato che la finalità è quella di sostituire ciò che è andato
fisicamente perduto.
M
IL
punto 3.3
FA
C-
Si sono utilizzati i prezzi delle Tipologie edilizie , come da pubblicazione del Collegio Ingegneri ed
Architetti di Milano, edito da Tipografie del Genio Civile DEI (A-edilizia residenziale) o dalla
Regione Veneto, di cui alla L.R. 27/2003 (A-edilizia residenziale civile).
N. 31 di 44
1) Costo dell'opera a nuovo
Tipologia edilizia DEI
A7
Superficie
Costo unitario
Rapp.
Costo
Mercantile ragguagliato
Costo
210,00
1,00
1150,00
€
0,00
0,50
241.500,00
140,00
0,40
0,00
580,00
€
460,00
€
0,30
350,00
€
-
0,00
0,50
580,00
€
-
30,00
0,25
290,00
€
8.700,00
68,00
0,50
580,00
€
39.440,00
SI
comunicanti
non comunicanti
(SNR)
M
IL
€./mq
E
Tipologia
1150
Altri locali
0,00
0,00
€
-
0,00
0,15
170,00
€
-
0,10
120,00
€
-
0,00
FA
COSTO dell'OPERA (a nuovo)
Percentuale d'incidenza
64.400,00
1369,00
C-
Altre pertinenze esclusive
Altre pertinenze esclusive non
-
Strutture
€ 354.000,00
Finiture
Impianti
50,00%
35,00%
15,00%
50,00%
35,00%
15,00%
N. 32 di 44
Categorie di lavoro: STRUTTURE
€
177.000,00
100%
90%
80%
T=Vetustà media (anni)
35,00
70%
60%
N=vita economica (anni)
100
Deprezzamento %
18,75%
STRUTTURE
deprezzamento
(%)
C=costo di costruzione a nuovo
50%
40%
30%
20%
Categorie di lavoro: FINITURE
€
143.800,00
0
123.900,00
35,00
90%
70%
60%
Deprezzamento %
50%
50
SI
20
40
60
80
100
100%
80%
ANNI
0%
FINITURE
deprezzamento
(%)
€
M
IL
Costo deprezzato STRUTTURE
E
35;
18,75%
10%
40%
35;
55,00%
30%
55,00%
20%
10%
€
55.800,00
€
53.100,00
ANNI
0%
C-
Costo deprezzato FINITURE
0
10
20
30
40
50
100%
90%
80%
35,00
70%
60%
35
Deprezzamento %
100,00%
50%
IMPIANTI
deprezzamento
(%)
FA
Categorie di lavoro: IMPIANTI
35;
100,00%
40%
30%
20%
10%
Costo deprezzato IMPIANTI
€
-
ANNI
0%
0
5
10
15
20
25
30
35
N. 33 di 44
€
199.600,00
Sgombero delle macerie
€
15.000,00
Puntellamento ed altri interventi
€
15.000,00
Costo deprezzato
€
199.600,00
Progettazione, DL, spese ed oneri vai
€
15.000,00
VALORE ASSICURABILE
€
E
COSTO DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATO
M
IL
244.600,00
FA
C-
SI
Note:
N. 34 di 44
Q. Valore cauzionale
E
Ai fini del rapporto di valutazione si deve considerare che gli IVS 2007 al capitolo “Valutazioni ai
fini della concessione del credito” (IVA2, nota 2.5) stabiliscono che il Valore Cauzionale (MLV
Mortgage Lending Value) è “il valore di un immobile determinato mediante una stima prudenziale
della commerciabilità futura dell’immobile, tenendo conto degli aspetti di sostenibilità a lungo
termine dell’immobile, delle ordinarie condizioni del mercato locale, dell’uso corrente dell’immobile
stesso e dei suoi appropriati usi alternativi. Gli elementi speculativi non devono essere presi in
considerazione per la stima del valore cauzionale. Il valore cauzionale deve essere stabilito in maniera
trasparente e chiara ”.
M
IL
Analogamente sia la legislazione europea (Direttiva 98/32/CE del Parlamento Europeo e del
Consiglio Europeo in data 22/06/1998) che gli EVS (EVS2 punto 7) che, infine, il Codice delle
Valutazioni Immobiliari forniscono simili definizioni.
In merito al valore cauzionale si evidenzia che:
• è un concetto di valore a rischio ai fini dei prestiti per le proprietà immobiliari;
SI
• si basa sugli aspetti sostenibili e limita la valutazione del valore dell’immobile alle caratteristiche
economiche permanenti dello stesso e al reddito che qualsiasi locatario potrebbe trarne mediante
una corretta gestione;
• la definizione del valore cauzionale introduce, tra l’altro, una nozione che può essere descritta
come attenuazione delle tendenze del mercato, dei canoni e dei tassi di capitalizzazione;
C-
• la sostenibilità del valore cauzionale può richiedere di apportare aggiustamenti all’effettivo
reddito dell’immobile, al tasso di sconto o di capitalizzazione ed ai costi di gestione e
amministrazione dell’immobile;
FA
• per evitare dubbi sull’applicazione del valore cauzionale va osservato che il valore cauzionale non
può essere calcolato con una semplice decurtazione percentuale del valore di mercato;
• le assunzioni utilizzate per la stima del valore cauzionale devono derivare dalla conoscenza
approfondita dell’andamento storico del mercato immobiliare e da un esame critico delle
condizioni attuali e delle tendenze soprattutto sotto il profilo del rischio;
N. 35 di 44
Valore attuale di Mercato
€
298.700,00
Valore di mercato
Si è applicato L'HBU?
No
€
-
Determinazione
€
-
I dati comparabili utilizzati si ritengono nella media
dei valori riscontrati nel mercato locale
Determinazione
0,00%
M
IL
Incremento/decremento percentuale
€
Ubicazione
Si
-5,00%
C-
SI
Si ritiene che nel medio-periodo l’ubicazione
dell’immobile possa influire sul valore di mercato
Determinazione
E
Incremento dipeso dall'HBU
-€
-
14.935,00
FA
Si ritiene che nel medio-periodo lo stato di
manutenzione dell’immobile possa influire sul
valore di mercato
Si
-10,00%
Determinazione
-€
29.870,00
Grado di riconvertibilità
Si ritiene che nel medio-periodo l’immobile possa
essere facilmente riconvertibile
Determinazione
0,00%
€
-
N. 36 di 44
Redditualità previsionale
Si
-5,00%
Determinazione
-€
Situazione economica del mercato locale
Uguale
0,00%
Determinazione
€
€
-
238.960,00
SI
VALORE CAUZIONALE
M
IL
Si ritiene che nel medio-periodo la situazione
economica del mercato locale sarà:
14.935,00
E
Si ritiene che nel medio-periodo la redditività
dell’immobile non influirà sul valore di mercato
(rimanendo stabile)
FA
C-
Note:
N. 37 di 44
R. Giudizio sulla commerciabilità
1) Grado di commerciabilità
Si ritiene che la commerciabilità dell'immobile sia attualmente Normale
2) Motivi sulla commerciabilità immediata
FA
C-
SI
M
IL
E
S. Geolocalizzazione
N. 38 di 44
FA
C-
SI
M
IL
E
N. 39 di 44
T. Dichiarazione di rispondenza
Il sottoscritto perito in qualità di valutatore incaricato, in applicazione agli IVS/EVS , in conformità
al Codice delle Valutazioni Immobiliari ed alle Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in
garanzia delle esposizioni creditizie, con la presente
DICHIARA
FA
C-
SI
M
IL
E
• Di non aver agito in modo ingannevole e fraudolento.
• Di non aver agito in conflitto di interesse.
• Di non aver utilizzato ne fatto affidamento su conclusioni non fondate.
• Di aver svolto l’incarico con indipendenza, obiettività ed imparzialità.
• Di sapere che la presente valutazione può essere sottoposta a riesame.
• I fatti qui riportati sono corretti al meglio delle conoscenze dello stesso perito.
• Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e dalle condizioni riportate.
• Non ha alcun interesse verso il bene in questione.
• Ha agito in accordo agli standard etici e professionali.
• E' in possesso dei requisiti formativi previsti.
• Possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato
l’immobile.
N. 40 di 44
U. Bibliografia
FA
C-
SI
M
IL
E
• IVSC : International Valuation Standards. Ottava edizione anno 2007 GEOVAL Associazione
Geometri Valutatori Esperti, Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati.
• Stima dei Beni Produttivi, Graziano Castello, edizioni Grafill, 2013
• Stima dei Beni Residenziali, Graziano Castello, edizioni Grafill, 2013
• EVS : European Valuation Standards. Settima edizione anno 2012 .
• Codice delle valutazioni immobiliari. Italian property valuation standard. Roma, IV edizione,
Tecnoborsa.
• Linee guida ABI – Dic. 2015 - Associazione Bancaria Italiana: Codice per le valutazione degli
immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
• Simonotti. M : Manuale delle stime immobiliari.
• Manuale di estimo immobiliare. Stime con applicazione degli IVS. A cura di Geo.Val Associazione
Geometri Valutatori esperti – Editore Utet Scienze tecniche
• La valutazione immobiliare: le basi della valutazione e i metodi di stima – Corso Geo.Val.Esperti ,
Associazione Geometri Valutatori Esperti
• LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE Le basi della valutazione e i metodi di stima,(Corso
Geoval)2010 e 2011.
• - Estimo, Manlio Baccichetto - Domenico Tantulli, 1° Edizione Gennaio 2005.
• - Prontuario di Estimo, Manlio Baccichetto - Domenico Tantulli, 1° Edizione Gennaio 2005.
• - ESTIMO per lezioni (appunti), Tiziano Venturelli.
• - Compendio di Economia ed Estimo, Dino Franchi – Gian Carlo Ragagnin, Prima Edizione
Febbraio 2004.
• - FONDAMENTI DI ESTIMO TEORIA E PRATICA DELLE STIME, D. Franchi – G.C. Ragagnin 1993.
• - L’ESTIMO in esercizi, Paolo Rebasti – Teresio Nardi.
• - ESTIMO rurale, civile e catastale, Igino Micheli.
• - Corso di ESTIMO e STATISTICA, prof. Maurizio Bertoldo.
• PRINCIPI METODOLOGICI PER LA COSTRUZIONE DI INDICI DEI PREZZI NEL MERCATO
IMMOBILIARE, Vincenzo Del Giudice – Maurizio D’ Amato, Settembre 2008.
• VALUTAZIONE VALORIZZAZIONE E SVILUPPO IMMOBILIARE, Oliviero Tronconi - Liala Baiardi,
Giugno 2010.
• La misurazione delle superfici immobiliari, Giampiero Bambagioni, Ottobre 2008.
• - Linee Guida per la Gestione Sistematica della Manutenzione degli Edifici, 2009.
• - Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, ABI, Maggio
2011.
• - La stima degli immobili urbani “approfondimenti su casi di stima”, Dr.Ing. Antonio Iovine – Dr.
Ing. Massimo Curatolo.
• - Uno standard italiano per la misurazione delle superfici, Nomisma , Dicembre 2007.
• - STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE, Tecnoborsa, Giampiero
Bambagioni.
• MODELLI PER IL MASS APPRAISAL, Paolo Rosasco, Settembre 2010.
• Contibuti e riflessioni economiche, estimative, finanziarie per le professioni immobiliari,
Leopoldo Sdino.
N. 41 di 44
FA
C-
SI
M
IL
E
• Manuale della banca dati dell’ osservatorio del mercato Immobiliare e Appendici(Allegati),
Agenzia del Territorio, Area Osservatorio Del Mercato Immobiliare, Versione 1.3 anno 2008.
• Manuale operativo delle stime immobiliari, Agenzia del Territorio, Franco Angeli, 2011.
• Gli investimenti immobiliari nei fondi pensione e nelle casse di previdenza, Claudio Cacciamani,
Novembre 2008.
• PREZZI TIPOLOGIE EDILIZIE, Collegio degli Ingegneri ed Architetti di Milano,Tipografia del
Genio Civile DEI srl, 2010 e 2012.
• DUE DILIGENCE IMMOBILIARE, Analisi e controllo tecnico per la valutazione degli immobili,
Tipografia del Genio Civile DEI, Vincenzo Acunto 2012.
• UNI 11558 , Valutatore immobiliare. Requisiti di conoscenza, abilità e competenza, 2014
• UNI U98000240 :“Stima del valore di mercato degli immobili” , 2015
• UNI U870017 “Valore del credito ipotecario immobiliare”, draft 2014
• UNI EN ISO 9000:2005, GESTIONE PER LA QUALITA’ E TECNICHE DI SU, 13/12/2005.
• UNI EN ISO 9001:2008, CEN Comitè Europèen de normalisation, Novembre 2008.
• UNI EN ISO 9004:2009, UNI Ente Nazionale Italiano di Unificazione, Novembre 2009.
• Organizzare e gestire progetti “Competenze per il project management”, Enzo Baglieri -Alfredo
Coffetti -Claudio Ondoli - Nicola Pecchiari - Massimo Pilati.
• Standard professionali di valutazione, RICS, Marzo 2012
N. 42 di 44
V. SOMMARIO
F.
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
G.
1)
2)
H.
1)
I.
1)
2)
L.
FA
1)
2)
E
1)
2)
M
IL
B.
C.
D.
E.
SI
1)
2)
3)
Anagrafica
Committente
Immobile (lotto)
Premessa – scopo della valutazione
Quesiti Estimativi
Fasi – Accertamenti e date delle indagini
Analisi del Segmento di Mercato
indagini presso i professionisti locali
Quotazioni OMI
Descrizione dell’unità immobiliare, art. 2826 C.C.
Quartiere ( intorno edificato)
Fabbricato
Unità immobiliare
Impianti speciali
Note al sopralluogo
Descrizione dell’immobile
Composizione unità immobiliare
Numero e descrizione vani unità immobiliare
Audit documentale e Due Diligence
Legittimità Edilizia – Urbanistica
Dichiarazione di rispondenza Urbanistico / Edilizia
Identificazione Catastale
Dichiarazione di rispondenza Catastale
Analisi Estimativa
Assunzioni limitative
Condizioni limitative
Valore di Mercato
Verifica del migliore e più conveniente uso (HBU)
Scelta del criterio di valutazione
Metodo del confronto – Approccio comparativo al mercato
Dati immobiliari puntuali
Tabella dei dati
Prezzi e rapporti mercantili
Tabella di valutazione
Income Approach – Metodo reddituale finanziario
Dati immobiliari
Tabella dei dati
Determinazione saggio di capitalizzazione /GRM
Tabella di valutazione
C-
A.
M.
1)
2)
3)
4)
N.
1)
2)
3)
4)
N. 43 di 44
2)
3)
4)
P.
1)
Q.
R.
1)
2)
FA
C-
SI
S.
T.
U.
Identificazione dei lavori e del metodo (CME o sintetico)
a) Computo metrico estimativo
b) Tipologie edilizie
Tempistica presunta
Diagramma di Gantt (sintetico)
Altri lavori od opere
Valore di Assicurazione / Ricostruzione
Costo dell’opera a nuovo
Valore cauzionale
Giudizio sulla commerciabilità
Grado di commerciabilità
Motivi sulla commerciabilità immediata
Geolocalizzazione
Dichiarazione di rispondenza
Bibliografia
M
IL
1)
E
O.
Cost Approach – Metodo dei costi
N. 44 di 44

Rapporto di valutazione

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