Perizia stima01

TRIBUNALE DI BELLUNO
SEZIONE FALLIMENTARE
FALLIMENTO n. 7/2013
Società
Sentenza del 24/04/2013
G.D. Dott.ssa Anna Travia
Curatore Dott. Mario De Poli
PERIZIA DI STIMA
*****
INCARICO
Il sottoscritto Dott. Ing. Sergio De Toffol, libero professionista iscritto all’Ordine degli Ingegneri
della Provincia di Belluno al n. 617, con studio professionale in Belluno, Via E. B. Mondin n. 35,
nominato perito estimatore al fine di effettuare la stima dei beni appresi al fallimento in oggetto,
con la presente produce la seguente perizia.
ESPLETAMENTO DELL’INCARICO
Accettato l’incarico conferitogli il sottoscritto, alla presenza del Curatore Fallimentare Dott. Mario
De Poli e del rappresentante legale della società
, Sig.
, effettuava in data 23 maggio 2013 sopralluogo presso il capannone della ditta sito in
Alleghe (BL) via Nazionale n. 1.
In tale occasione avevano inizio le operazioni si stima dei beni immobili e mobili.
DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE
L’unità immobiliare in questione, identificata catastalmente al N.C.E.U. al foglio 9 mapp. 84 ed
ubicata in via Nazionale nel comune di Alleghe, è costituita da un fabbricato, da due tettoie e da un
deposito, con destinazione d’uso produttiva, sviluppata al solo piano terra ad eccezione dell’ufficio
che presenta un piano primo. Gli immobili ricadono in ambito riconducibile al tessuto urbano
artigianale e rispetto alla viabilità principale (via Nazionale) la posizione del fabbricato risulta
leggermente interna ma ben visibile. L’unità principale in questione è costituita da due corpi di
fabbrica di forma rettangolare, con altezza costante, ai quali sono stati aggiunti delle piccole
appendici e tettoie. L’edificio è dotato solamente di finestrature verticali, sufficienti alla
destinazione d’uso dell’immobile.
Strutturalmente risulta composto da 6 campate, aventi luce di circa 10 ml. cadauna, poggianti su
muratura portante e pilastrini in acciaio, tamponamenti perimetrali in blocchi di cemento,
cordolature in cemento armato e tetto a botte in latero-cemento tirantato alla base. Il manto di
copertura si presenta in lastre di lamiera preverniciata deteriorata.
All’interno del volume principale è stato realizzato un vano che si sviluppa su due livelli: al pian
terreno trova ubicazione un ufficio e dei servizi igienici mentre al piano primo un archivio. Tali
ambienti risultano realizzati con solaio in legno, scale di collegamento in acciaio-legno, pavimenti e
rivestimenti in legno truciolare ad eccezione del bagno che è in piastrelle.
Il capannone si articola in tre macro destinazioni costituite da: garage, officina e magazzino, a sua
volta corredate da varie appendici di servizio quali servizi, locali di deposito, forgia, ricambi, e
deposito lubrificanti.
Lo stato manutentivo dell’immobile si presenta degradato e bisognoso di un intervento
riqualificativo, ma ciò nonostante la struttura non presenta sintomi di dissesti statici né particolari
lesioni. L’aspetto complessivo appare semplice ma funzionale: pavimenti in battuto di cemento,
infissi esterni in profilati metallici; l’immobile inoltre è corredato dei normali impianti tecnologici
di servizio tra cui , idrico sanitario, elettrico, telefonico.
L’edificio principale è contornato dal piazzale di accesso e manovra, da un area fabbricabile, da un
deposito e da varie tettoie. Quest’ultime sono molto semplici, in parte in aderenza al capannone e in
parte in adiacenza al deposito posizionato sul retro dell’edificio. Sono costituite da pilastrini in
acciaio di modeste dimensioni, travi di collegamento in acciaio e orditura di ripartizione in legno
atta a sostenere un manto di copertura in lamiera ondulata.
Il piazzale sviluppa una superficie di circa 4.800 mq. ed è pavimentato parte in conglomerato
bituminoso, parte in battuto di cemento e per la rimanente porzione in ghiaino lavato, conferendo
all’immobile una buona fruibilità nella movimentazione delle merci. La corte risulta delimitata da
recinzione metallica e l’ingresso alla proprietà avviene da cancello pedonale o passo carraio, per
intercludere l’accessibilità ad eventuali avventori non autorizzati.
Il fondo di proprietà sviluppa una superficie scoperta di circa 8.000,00 mq. di cui 4.800,00 mq.
ricadono in Z.T.O. “D1-A” zone produttive industria ed artigianato-di completamento del quale fa
parte anche l’edificato, e la rimanente porzione edificabile risulta individuata dal P.R.G. in vigore in
Z.T.O. “D1-B” zone produttive industria ed artigianato-nuova espansione.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
L'unità immobiliare in oggetto (di seguito U.I.) al Catasto Fabbricati del Comune di Alleghe , in Via
Nazionale, è identificata nel foglio 9 mappale 84 con iseguenti dati di classa mento:
- categoria D/7 con una rendita pari ad euro 5.406,00 e risulta intestato a
IMPIANTI TECNOLOGICI
L'unità immobiliare è dotata dei seguenti impianti tecnologici:
- impianto elettrico con linea su canalette, illuminazione e forza, conforme alle normative
vigenti;
- impianto idro-sanitario;
- impianto telefonico.
CRITERIO DI VALUTAZIONE
Il criterio di stima adottato è quello della domanda e dell’offerta sul libero mercato di beni simili a
quello adottato.
Il procedimento si basa sul metodo diretto sintetico-comparativo che consiste nell’individuare il
prezzo noto per beni simili espresso in termini di parametro unitario (mq.) che tenga conto dei
fattori di indagine effettuati come quelli intrinsechi ed estrinsechi. Per il reperimento dei prezzi noti
sono stati utilizzati i dati riportati dai borsini immobiliari in particolare all’Osservatorio del Mercato
Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio, che è l’organo preposto per la valutazione dei beni
immobili oggetto di compravendita da parte delle pubbliche amministrazioni, ritenendo che questi
ultimi sintetizzino i dati rilevati sistematicamente da operatori del settore.
STIMA DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO
Nel corso del 2012 e nei primi mesi del 2013, l’indirizzo generale del mercato immobiliare, in
particolare per gli edifici produttivi, continua a mostrare un andamento negativo con un ulteriore
calo di compravendite con aspetti di volatilità che riflettono un’oggettiva incertezza del mercato,
dovuta anche all’attuale situazione economica in bilico tra tiepidi segnali di ripresa, riconducibili
prevalentemente ad iniziative di incentivazione, ed il perdurare di condizioni di crisi e di sofferenza
soprattutto sul fronte dell’occupazione e strettamente correlati alla contrazione del sistema
creditizio da parte dei primari istituiti di credito. Pertanto per l’immobile in esame, visto l’attuale
stato di conservazione, considerato l’anno di costruzione del fabbricato risale all’anno 1963,
considerate le caratteristiche intrinseche con riguardo al tipo di costruzione, al grado delle finiture,
alle caratteristiche architettoniche e funzionali e alla distribuzione degli ambienti e alla destinazione
d’uso , considerate inoltre le caratteristiche estrinseche, nonché l’andamento attuale dei prezzi e
delle condizioni del mercato in generale, si ritiene congruo adottare come valore di mercato quello
espresso nel paragrafo seguente:
STIMA
CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE DELL' UNITA’ IMMOBILIARE
CAPANNONE ml. (42,00 x 20,00) + ml. (25,00 x 10,50) + ml. (4,30x 9,50) + ml. (10,00 x 4,00) +
+ ml. (2,20 x 4,00) = mq. 840,00 + mq. 262,50 + mq. 40,85 + mq. 40,00 + mq. 8,80= mq. 1.192,15
mq 1.192,15 x €/mq. 350,00 =
= € 417.252,00
TETTOIE ml. (41,00 x 4,00) + ml. (25,00 x 5,50) + ml (1,00 x 2,00) =
= mq. 164,00 + mq. 137,50 + mq.2,00 = mq. 303,50
mq 303,50 x €/mq. 150,00 =
= € 45.450,00
DEPOSITO ml. 15,00 x 4,00 = mq. 60,00
mq 60,00 x €/mq. 200,00 =
= € 12.000,00
PIAZZALE mq. 4.800
mq 4.800,00 x €/mq. 15,00 =
= € 72.000,00
AREA FABBRICABILE mq. 3.150,00
mq 3.150,00 x €/mq. 40,00 =
= € 126.000,00
Valore totale dell’unità immobiliare = € 672.702,00
STIMA BENI MOBILI
La valutazione dei beni mobili dell’impresa
è stata condotta
sulla base dei prezzi correnti di beni simili. Il criterio è quello del valore di mercato ovvero di
presunto realizzo di una compravendita dell’usato. Stante le caratteristiche, il numero e la
funzionalità complementare dispiegata da alcuni beni oggetto della presente disamina, il
sottoscritto, al fine di identificare lotti commercialmente appetibili, ha ritenuto opportuno
suddividere detti beni per categorie merceologiche e/o funzionali affini.
In base alle precedenti considerazioni sono stati quindi identificati n° 2 lotti, distinti in:
•
LOTTO A mobilio e attrezzatura da ufficio:
- n° 3 armadi metallici ad ante mobili per archivio;
- n° 1 armadio metallico basso per archivio;
- n° 1 macchina da scrivere Olivetti ET 2500;
- n° 1 fax Oki Okifax 4500;
- n° 1 mobiletto metallico basso a 2 ripiani;
- n° 1 computer con video Hitachi;
- n° 2 casse audio Multi-Media Ms 691;
- n° 2 poltroncine ufficio;
- n° 1 stampante Samsung ML 2010 P;
- n° 1 scanner EPSON V 330 Photo;
- n° 1 stampante HP officejet K 7100;
- n° 1 calcolatrice Olivetti Logos 382;
- n° 2 scrivania con angolo;
- n° 2 schedari a colonna;
- n° 1 tavolo da disegno tecnico;
- n° 1 sedia per tavolo da disegno tecnico;
- n° 1 mobile porta oggetti per disegnatore;
- n° 2 sedie ufficio;
- n° 2 poltroncine ufficio con appoggia braccio;
- n° 1 mobile libreria in legno;
- n° 2 scaffali in legno, uno con ante in vetro;
- n° 1 calcolatrice Olivetti Logos 62;
- n° 6 scaffalature per archivio;
- n° 1 armadio bianco da bagno;
- n° 2 scaffali metallici per archivio;
- n° 1 scaffalatura;
- n° 4 armadietti metallici uso spogliatoio;
VALORE ATTUALE COMPLESSIVO LOTTO A
€ 2.000,00
LOTTO B materiale ed attrezzatura varia da cantiere:
- n° 1 lotto di materiale vario da cantiere;
- n° 2 compressori;
- n° 1 autovettura Suzuki Vitara JLX;
- n° 1 saldatrice CEA 250;
- n° 1 carica batterie CIFES Electronics;
- n° 1 armadio in legno;
- n° 1 scala metallica;
- n° 1 lotto bulloneria varia pesante e materiale vario officina;
- n° 14 gomme per automezzi pesanti;
- n° 3 gomme da camion/tir con cerchi;
- n° 1 gomma da trattore;
- n° 16 gomme da furgone;
- n° 1 lotto di gomme varie;
VALORE ATTUALE COMPLESSIVO LOTTO B
€ 1.000,00
IL TECNICO
Ing.Sergio De Toffol
Belluno, 27 agosto 2013