ESECUZIONI IMMOBILIARI E DELEGA AI PROFESSIONISTI dott

ESECUZIONI IMMOBILIARI E DELEGA AI PROFESSIONISTI
dott. Gaetano Cappuccio
QUADRO NORMATIVO
Legge 80/2005, modificata dalla legge n.263/2005 e successivamente dalla legge 51 del 23
febbraio 2006
INTRODUZIONE
Come chiarisce la legge 263/2005 il nuovo assetto delle aste scatterà dal 1 marzo 2006 non solo per le
nuove procedure ma anche per quelle pendenti. Fanno eccezione quelle per cui è stata già ordinata la
vendita per cui continueranno ad applicarsi le vecchie norme.
La riforma ha due scopi di fondo. Il primo è quello di aprire il più possibile al pubblico le aste
giudiziarie un tempo riservate a pochi operatori professionali attraverso la pubblicità obbligatoria su
internet e attraverso il ruolo di primo piano dato alla vendita senza incanto .Il secondo è quello di
accelerare gli iter processuali anche attraverso l’estensione delle deleghe dai notai ad altri professionisti
tra cui avvocati e commercialisti.
Nell’art. 591-bis, c.p.c., in materia di vendite di beni immobili, si autorizza infatti il giudice
dell’esecuzione a delegare le operazioni di vendita, oltre che a notai, anche ad avvocati, dottori
commercialisti o esperti contabili iscritti in appositi elenchi formati secondo le modalità di cui all’art.
179-ter delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile.
Un decreto del Ministero della Giustizia, di concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze,
sentiti il Consiglio nazionale del Notariato, il Consiglio nazionale dell’Ordine degli avvocati e il
Consiglio Nazionale dell’Ordine dei dottori commercialisti ed esperti contabili, stabilirà ogni triennio
la misura dei compensi dovuti ai professionisti per le operazioni di vendita di beni immobili. Il
compenso viene direttamente liquidato al professionista dal giudice dell’esecuzione con specifica
determinazione della parte relativa alle operazioni di incanto e alle successive che sono poste a carico
dell’aggiudicatario.
In attesa dell’adozione di una tariffa unica, i parametri di riferimento,pertanto, potrebbero essere quelli
adottati per la determinazione dei compensi dei notai impegnati nelle operazioni di vendita di beni
immobili stabiliti dal D.M. 25/05/1999, n. 213.
LA VENDITA
Tra le novità più importanti della riforma delle aste giudiziarie c’è il ruolo dato alla vendita senza
incanto: solo in caso di mancato successo si ricorre infatti a quella con incanto.
La vendita senza incanto è una procedura più snella . A differenza della vendita con incanto, ciascuno
presenta la sua offerta ma non può rilanciare.
Le norme di riforma hanno voluto precisare la procedura dell’offerta in busta chiusa che prevede
l’annotazione del nome di chi la fa, di quello del giudice o del professionista delegato e della data
dell’udienza.
Si dichiarano inefficaci le offerte pervenute oltre il termine fissato dal giudice( da un minimo di 90 ad
un massimo di 120 giorni dall’ultima udienza tra le parti) e si stabiliscono i casi in cui esse possono
essere revocate (quando sono trascorsi 120 giorni dalla presentazione senza accoglimento, oltre che nei
casi in cui si proceda all’incanto o alla gara tra gli offerenti).
Se l’offerta è unica e supera di un quinto il prezzo base, l’immobile è senz’altro aggiudicato. Se non lo
supera, i creditori possono opporsi alla vendita o il giudice può optare per un’altra udienza con vendita
all’incanto. Se vi sono più offerenti si indice seduta stante la gara tra gli offerenti a cui partecipano
coloro che hanno presentato offerte valide.
Quando, per uno dei casi previsti, l’asta senza incanto non ottiene risultati si passa a quella con incanto.
Se l’offerente non partecipa senza giustificato e documentato motivo perde un decimo della somma
depositata. Chi entro dieci giorni dall’udienza presenta un’offerta più alta di un quinto rispetto al
prezzo raggiunto, deve prestare una cauzione doppia (20% del prezzo base d’asta). Sia lui che gli altri
che si candidano alla nuova gara che viene indetta perdono la cauzione se non partecipano, salvo che
ricorra un documentato e giustificato motivo.
Se anche l’asta con incanto non ha esito il giudice può stabilire un nuovo incanto ad un prezzo inferiore
di un quarto o stabilire l’amministrazione giudiziaria. Secondo alcune interpretazioni potrebbe anche
ritornare al meccanismo della vendita senza incanto.
L'AGGIUDICAZIONE
L’immobile viene aggiudicato con decreto del giudice solo dopo che il prezzo è stato interamente
saldato.Il pagamento del prezzo deve avvenire nei termini prescritti dall’ordinanza di vendita e al
massimo dopo 60 giorni dall’aggiudicazione.
Nel decreto è contenuto l’ordine di cancellare le ipoteche successive alla trascrizione. Il decreto dovrà
anche indicare se l’aggiudicatario ha contratto un mutuo per l’acquisto garantito da ipoteca
sull’immobile (che sarà di primo grado) e contiene l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare
l’immobile venduto. E’ il professionista delegato alla procedura a doversi occupare delle formalità di
registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazione dello
stesso a pubbliche amministrazioni, alla cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle
iscrizioni ipotecarie. Il professionista delegato può anche predisporre il progetto di distribuzione del
ricavato e la sua trasmissione al giudice dell’esecuzione che può apporvi variazioni.
PROCEDURA E TERMINI
PROCEDURA
TERMINI
Pubblicazione. Avviso di vendita sui quotidiani e Almeno 45 giorni prima dell’udienza
dell’ordinanza e della perizia su Internet
Offerta in busta chiusa. Termine per il deposito Fissato dal giudice tra 90 e 120 giorni dalla data
dell’ordinanza di vendita
Udienza senza incanto. Per l’esame delle offerte Un giorno dopo il termine per il deposito delle
e aggiudicazione tra gli offerenti
offerte
Nuova udienza con incanto. In caso di asta Alla data già indicata nella prima ordinanza
deserta o di offerte non valide
Rialzo. Eventuale offerta in busta chiusa superiore di Entro 10 giorni dalla conclusione dell’incanto
un quinto del prezzo di aggiudicazione
Incanto ristretto. Riservato a chi ha fatto l’offerta Alla data fissata dal giudice che indica pure data
di un quinto superiore, ad altri eventuali offerenti al dell’udienza ristretta, termini di presentazione delle
offerte, pubblicità
rialzo, oltre a chi ha partecipato all’asta precedente
Aggiudicazione. Definizione del diritto
10 giorni dalla conclusione dell’incanto, senza
offerta con aumento del quinto
Secondo incanto. A prezzo base d’asta che può In caso di primo incanto deserto
essere inferiore ad un quarto di quello precedente
Entro 60 giorni dall’aggiudicazione definitiva (con e
Saldo. Pagamento dell’importo
senza incanto)
La proprietà. Decreto di trasferimento
Dopo il pagamento del prezzo
LA DELEGA AL PROFESSIONISTA
In merito alla delega delle operazioni di vendita – senza incanto – di beni immobili, il giudice
dell’esecuzione con l’ordinanza con cui provvede sull’istanza di vendita può, sentiti gli interessati
delegare ad uno dei professionisti iscritto nell’elenco il compimento delle operazioni di vendita. Con
tale ordinanza il giudice dell’esecuzione indica un termine non inferiore a novanta e non superiore a
centoventi giorni entro il quale possano essere proposte offerte d’acquisto e fissa, al giorno successivo
alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti..
Con la medesima ordinanza il giudice stabilisce:
•
il termine per lo svolgimento delle operazioni delegate al professionista;
•
•
•
le modalità della pubblicità;
il luogo in cui dovranno essere presentate le offerte;
il luogo in cui si dovrà procedere all’esame delle offerte e all’espletamento della gara tra gli
offerenti;
il luogo dove eventualmente si dovrà svolgere l’incanto.
•
GLI ADEMPIMENTI DEL PROFESSIONISTA DELEGATO
Il professionista provvede:
• alla determinazione del valore dell’immobile anche tramite l’ausilio di un esperto nominato dal
giudice dell’esecuzione;
• ad autorizzare l’assunzione dei debiti da parte dell’aggiudicatario o dell’assegnatario: l’istituto è
previsto nel caso in cui il bene sia gravato da pegno o ipoteca; in questo caso l’aggiudicatario o
l’assegnatario del medesimo bene, con l’autorizzazione del professionista, può concordare col
creditore pignoratizio o ipotecario di assumersi il debito con le garanzie ad esso inerenti e
liberare, conseguentemente, il debitore originario. In tal caso nel provvedimento di vendita o di
assegnazione va fatta menzione dell’assunzione del debito;
•
sulle offerte pervenute dopo l’incanto (aumento del quinto) a norma dell’art. 584, c.p.c., e sul
versamento del prezzo nella ipotesi di cui all’art. 585, co. 2, c.p.c.. Alla luce della disposizione
qui citata il professionista si dovrà sostituire al giudice dell’esecuzione nell’espletamento delle
operazioni da compiersi nel caso in cui dopo l’incanto, entro dieci giorni, pervengano offerte
d’acquisto. Le offerte in questione, sono effettuate tramite deposito in cancelleria secondo le
modalità indicate nell’art. 571, c.p.c., prestando cauzione per una somma pari al doppio della
cauzione versata. Il professionista, dunque, dopo aver verificato la regolarità delle offerte, dovrà
indire la gara della quale il cancelliere sarà tenuto a dare pubblico avviso e comunicazione
all’aggiudicatario, fissando un ulteriore termine perentorio, entro il quale potranno essere fatte
nuove offerte. Alla gara potranno partecipare oltre agli offerenti di cui sopra e all’aggiudicatario
c.d. provvisorio anche gli offerenti al precedente incanto che, entro il termine fissato dal
giudice, abbiano integrato la cauzione nella misura del doppio. Nel caso in cui la gara vada
deserta, l’aggiudicazione diventa definitiva ed il professionista delegato deve pronunciare a
carico dei nuovi offerenti la perdita della cauzione il cui importo è trattenuto come rinveniente a
tutti gli effetti dall’esecuzione;
•
alla fissazione degli ulteriori incanti o sulla istanza di assegnazione: i nuovi incanti, pertanto,
verranno fissati un caso di inadempienza dell’aggiudicatario, di incanto andato deserto, ovvero
in caso di assenza di domande di assegnazione all’udienza fissata dopo l’incanto andato deserto;
•
alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di
trasferimento, alla comunicazione del medesimo a pubbliche amministrazioni nei casi previsti
per la comunicazione di atti volontari di trasferimento nonché all’espletamento delle formalità
di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al
decreto di trasferimento pronunciato dal giudice. In proposito, si rammenta che il giudice
dell’esecuzione, avvenuto il versamento del prezzo, può sospendere la vendita quando ritiene
che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col
quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta
nell’ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei
pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni
assunte dall’aggiudicatario a norma dell’art. 508, c.p.c.. Il giudice con il decreto ordina anche
la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla
trascrizione del pignoramento. Il decreto contiene altresì l’ingiunzione al debitore o al custode
di rilasciare l’immobile venduto e costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri
fondiari e titolo esecutivo per il rilascio;
a ricevere o autenticare la dichiarazione di nomina effettuata dal procuratore legale che è
rimasto aggiudicatario per persona da nominare (la dichiarazione va effettuata entro tre giorni
dall’incanto)
•
•
alla formazione del progetto di distribuzione ed alla sua trasmissione al giudice dell’esecuzione
•
al pagamento delle quote risultanti dal progetto: se il progetto è approvato o si raggiunge
l’accordo tra tutte le parti, se ne dà atto nel processo verbale e il professionista deegato – in
alternativa al giudice dell’esecuzione – ordina il pagamento delle singole quote.
Nell’ ipotesi di vendita all’incanto di beni immobili il professionista provvede alla redazione
dell’avviso(vedi art. 576, co. 1, c.p.c.), e alla sua notificazione ai creditori di cui all’art. 498 c.p.c., non
intervenuti, nonché a tutti gli adempimenti previsti dagli artt. 576 e ss., c.p.c..
Nell’avviso il professionista dovrà specificare che tutte le attività che a norma dell’art. 576 e ss., c.p.c.,
devono essere compiute in cancelleria o davanti al giudice dell’esecuzione o dal cancelliere o dal
giudice dell’esecuzione, saranno effettuate da esso stesso presso il suo studio ovvero nel luogo da lui
indicato.
Il professionista delegato sarà tenuto a redigere il verbale d’incanto da cui dovranno risultare le
circostanze di luogo e di tempo nelle quali l’incanto si svolge, la generalità delle persone ammesse
all’incanto, la descrizione delle attività svolte, la dichiarazione di aggiudicazione provvisoria con
l’identificazione dell’aggiudicatario. Il verbale deve essere sottoscritto esclusivamente dal
professionista delegato.
Se il prezzo non è stato versato nel termine, il professionista delegato ne dà tempestivo avviso al
giudice trasmettendogli il fascicolo.
Avvenuto il versamento del prezzo il professionista delegato predispone il decreto di trasferimento e
trasmette al giudice dell’esecuzione il fascicolo. Al decreto, nei casi previsti dalla legge, deve essere
allegato il certificato di destinazione urbanistica dell’immobile quale risultante dal fascicolo
processuale. Il professionista delegato provvede alla trasmissione del fascicolo al giudice
dell’esecuzione in un’ulteriore ipotesi: quando, cioè, non faccia luogo all’assegnazione o ad ulteriori
incanti ai sensi dell’art. 591, c.p.c.. Contro il decreto di trasferimento è possibile fare opposizione ai
sensi dell’art. 617, c.p.c.
Le somme versate dall’aggiudicatario sono depositate presso una banca indicata dal giudice. Infine, si
specifica che i provvedimenti di cui all’art. 586, c.p.c., restano riservati al giudice dell’esecuzione
anche in caso di delega al professionista delle operazioni di vendita.
Come su accennato, spetta al professionista procedere alla redazione dell’avviso che ai sensi del
richiamato art. 576, co. 1, c.p.c., dovrà indicare:
•
•
•
•
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•
•
se la vendita si deve effettuare in uno o più lotti;
il prezzo base dell’incanto;
il giorno e l’ora dell’incanto;
il termine che deve intercorrere tra il compimento delle forme di pubblicità e l’incanto, nonché
le eventuali forme di pubblicità straordinaria;
l’ammontare della cauzione in misura non superiore al decimo del prezzo base d’asta e il
termine entro il quale tale ammontare deve essere prestato dagli offerenti;
la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte;
il termine non superiore a sessanta giorni dall’aggiudicazione entro il quale il prezzo deve
essere depositato e le modalità del deposito.
L’art. 591-ter, c.p.c., prevede la possibilità per il professionista di rivolgersi al giudice dell’esecuzione
quando nell’espletamento delle operazioni insorgano difficoltà. In questo caso, il giudice
dell’esecuzione provvederà con decreto.
La norma, inoltre, riconosce alle parti e agli interessati il diritto di proporre reclamo avverso detto
decreto e avverso gli atti compiuti dal professionista con ricorso allo stesso giudice dell’esecuzione il
quale, in questo caso, provvederà con ordinanza. Il ricorso non produce effetti sospensivi delle
operazioni di vendita salvo che la sospensione delle medesime sia disposta dal giudice quando
ricorrano gravi motivi.
I diritti di terzo opponibili
a)
Diritti reali di godimento
Uusufrutto, uso e abitazione. Il diritto non è opponibile se il titolo costitutivo risulta trascritto nei
registri immobiliari successivamente al pignoramento, mentre se stato è trascritto antecedentemente il
pignoramento ha per oggetto la nuda proprietà. E’ necessario però ricordare l’art. 2812, c.c., che
stabilisce la non opponibilità al creditore ipotecario dei diritti reali minori trascritti successivamente
all’iscrizione dell’ipoteca. Ne discende che se l’azione esecutiva è svolta dal creditore ipotecario i
diritti reali di godimento trascritti prima del pignoramento ma dopo l’iscrizione dell’ipoteca, pur
risultando opponibili agli altri creditori non sono opponibili al titolare dell’ipoteca: quindi l’azione
espropriativa investe la piena proprietà, il bene è venduto libero dal diritto reale minore, il decreto di
trasferimento è titolo per la liberazione immediata del bene.
Diritto di abitazione ai sensi dell’art. 540, co. 2, c.c., sulla casa adibita a residenza familiare a favore
del coniuge superstite.Se l’immobile è gravato da ipoteca il creditore ha diritto di espropriare la piena
proprietà (art. 2812, c.c.) per cui l’immobile è venduto libero dal gravame. Riguardo ai creditori del
decuius non ipotecari in caso di insufficienza dell’asse ereditario il diritto di abitazione non può essere
opposto ai creditori. Al di fuori di queste ipotesi, l’occupazione da parte del coniuge superstite
dell’immobile destinato ad abitazione familiare corrisponde ad un diritto opponibile in sede di
esecuzione forzata.
b)
Diritto personale di godimento in forza di contratto di locazione
Le norme a cui fare riferimento per determinare quando si è in presenza di un contratto di locazione
opponibile sono quelle desumibili dall’art. 560, c.p.c., e dall’art. 2923, c.c.
L’art. 560, co. 2, c.c., prevede per il debitore esecutato il divieto di concedere in locazione l’immobile
pignorato senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.La mancanza dell’autorizzazione
comporta l’inopponibilità ai creditori e quindi all’acquirente del contratto stipulato dopo il
pignoramento.
Se il contratto è munito di data certa anteriore al pignoramento, il conduttore, nel limite massimo di
nove anni, ha diritto a godere l’immobile per tutta la durata pattuita. Per l’opponibilità della
pattuizione di una durata superiore ai nove anni non è invece sufficiente la data certa perché nell’art.
2923, co. 2, è richiesta la trascrizione del contratto antecedente alla trascrizione del pignoramento: in
mancanza della trascrizione il contratto è opponibile nel limite di un novennio dall’inizio della
locazione.
Rispetto ai contratti scritti con data certa anteriore al pignoramento si è posto il problema
dell’operatività dei meccanismi di rinnovazione automatica previsti nella legislazione speciale.
Alla luce dell’elaborazione giurisprudenziale e dottrinale, si può affermare che i contratti di locazione
ad uso abitativo redatti in forma scritta e registrati in data anteriore al pignoramento, nel caso di stipula
sotto il regime ex L. 392/78, scadono pacificamente al quarto anno dall’inizio della locazione senza
possibilità di rinnovo mentre, nel caso di stipula dopo l’entrata in vigore della L. 431/98 (1 gennaio
1999 ) dovrebbero scadere al quarto anno (se a canone libero) o al terzo anno (se a canone
convenzionato) a condizione tuttavia che il custode giudiziario invii, almeno sei mesi prima della
scadenza, la disdetta di cui all’art. 3, lett. g), intervenendo altrimenti il rinnovo automatico (o proroga
ex lege) rispettivamente per un altro quadriennio e per un altro biennio. Invece, in base alla disciplina
di cui agli artt. 27-28-29, L. 392/78, i contratti di locazione relativi ad immobili ad uso industriale,
artigianale e commerciale o all’esercizio di attività di lavoro autonomo, con data certa anteriore al
pignoramento, alla scadenza dei primi sei anni si rinnovano, senza alcuna possibilità di disdetta per il
custode giudiziario, per altri sei anni. Analogamente si rinnovano per altri nove anni i contratti relativi
ad immobili a destinazione alberghiera.
Quando l’occupazione non risulta fondata su contratto con data certa anteriore al pignoramento l’art.
2923, co. 4, consente al conduttore di provare l’inizio della detenzione prima del pignoramento.Il
conduttore dovrà provare non solo l’occupazione materiale del bene ma anche il pagamento di un
corrispettivo.
Se è fornita la prova indicata, il conduttore ha diritto di godere l’immobile pignorato “per la durata
stabilita per le locazioni a tempo indeterminato”.
Fino all’entrata in vigore della L. 392/78 la norma è stata interpretata come un rinvio alla durata
prevista nell’art. 1574, c.c. (durata di un anno per gli immobili non arredati). Successivamente si è
ritenuta applicabile in questi casi la disciplina dell’art. 1, L. 392/78 (durata di quattro anni per le
locazioni ad uso abitativo senza possibilità di rinnovo) .
Con la L. 431/98, riguardante le locazioni ad uso abitativo, la questione non è stata ancora oggetto di
pronuncia giurisprudenziale. In dottrina si sono confrontate due tesi.
Quella prevalente opta per la durata fissata nell’art. 1574, c.c., per i contratti che abbiano forma scritta
ma non presentino una data certa anteriore al pignoramento. Secondo l’altra tesi occorre fare
riferimento alla disciplina dell’art. 2, co. 3, che prevede la durata minima di anni 3 prorogati ex lege di
anni 2.
c)
Diritto personale del coniuge in base a provvedimento di assegnazione della
casa ex art. 6, L. 898/70 ed ex art. 155, c.c.
In ordine al regime dell’opponibilità si sono confrontati due orientamenti formatisi con riferimento a
trasferimenti di beni per normale atto negoziale e non a seguito di vendita giudiziaria, ma i termini
della questione non mutano se non per il fatto che il termine di riferimento in un caso è la trascrizione
dell’atto di compravendita e nell’altro il decreto di trasferimento. La divergenza ha riguardato
l’interpretazione dell’espressione “l’assegnazione, in quanto trascritta, è opponibile al terzo
acquirente ai sensi dell’art. 1599 c.c.”: secondo la tesi più rigorosa il provvedimento di assegnazione
non trascritto in data anteriore alla trascrizione dell’atto di acquisto del bene è inopponibile al terzo;
secondo l’orientamento opposto il provvedimento non trascritto ma comunque emesso in data anteriore
alla trascrizione dell’atto di acquisto è opponibile, come la locazione, nel limite di nove anni.
Il contrasto è stato sciolto dalle Sezioni Unite che hanno optato per la seconda soluzione.
Cass. civ., Sez. un., 26/07/2002, n.11096
Ai sensi dell'art. 6, 6° comma, della L. 1° dicembre 1970, n. 898 (nel testo riformato dall'art. 11 della legge n. 74 del 1987) - dettato con riguardo al
procedimento di divorzio, ma applicabile anche in caso di separazione personale dei coniugi - il provvedimento giudiziale di assegnazione in uso della casa
familiare, in quanto avente data certa, è opponibile al terzo acquirente l'immobile (in data successiva al provvedimento di assegnazione), anche se non
trascritto nei limiti di un novennio, decorrenti dalla data del provvedimento, ovvero anche dopo i nove anni, ove il titolo sia in precedenza trascritto.
PIGNORAMENTO IMMOBILIARE ED INTERVENTO DEI CREDITORI
(artt. 555-569 cpc)
TITOLO ESECUTIVO
(art.474 cpc)
↓
NOTIFICAZIONE DEL TITOLO ESECUTIVO E DEL PRECETTO
Trascorsi almeno 10 giorni ma entro 90 giorni (artt. 480 e 481 cpc)
↓
NOTIFICAZIONE AL DEBITORE DI UN ATTO DI PIGNORAMENTO
CONTENENTE (art. 555)
a)ingiunzione al debitore di non disporre dell’immobile e dei diritti immobiliari
b) indicazione del bene e dei diritti immobiliari che si intendono sottoporre ad
esecuzione
↓
TRASCRIZIONE DELL’ATTO NEI REGISTRI IMMOBILIARI
ad opera dell’uff. giudiziario o della parte (art.555)
TRASCORSI ALMENO 10 GIORNI
ISTANZA DI VENDITA (art.567)
Se dai registri immobiliari risultano iscritte ipoteche(o
altre cause legittime di prelazione) a favore di altri
creditori
↓
Entro 5 giorni
entro 10 giorni
DEPOSITO IN CANCELLERIA DI:
*titolo esecutivo e precetto
↓
notificazione ai creditori di un avviso (art.498
cpc)contenente: *indicazione del creditore procedente * del
credito per cui si procede*del titolo*delle cose pignorate
↓
entro 120 giorni (prorogabile)
deposito dell’estratto del catasto, nonché i certificati delle
iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate
nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale
documentazione può essere sostituita da un certificato notarile
attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri
immobiliari. (art.567 )
→ entro 30 giorni
→ decreto di nomina esperto e fissazione udienza
di comparizione delle parti e dei creditori con diritto
di prelazione che non siano intervenuti
↓
IN DIFETTO ESTINZIONE DELLA
PROCEDURA
↓ entro 90 giorni
•
•
UDIENZA DI AUDIZIONE DELLE PARTI
DETERMINAZIONE DELLE MODALITA’
DELLA VENDITA
↓
IL GIUDICE DISPONE CON ORDINANZA LA VENDITA FISSANDO UN TERMINE NON
INFERIORE A 90 GIORNI E NON SUPERIORE A 120 GIORNI PER LA PRESENTAZIONE
DELLE OFFERTE DI ACQUISTO SENZA INCANTO
VENDITA SENZA INCANTO
(artt. 570-575 cpc)
AVVISO DELLA VENDITA
(artt. 490 e 570 cpc)
↓
VI SONO OFFERTE
NESSUNA OFFERTA
↓
↓
PIU OFFERTE
↓
↓
GARA TRA GLI OFFERENTI
↓
IL GIUDICE DISPONE LA
VENDITA CON INCANTO
↑
UNA SOLA OFFERTA
↓
SUPERA DI 1/5 IL VALORE DETERMINATO
OFFERTA PIU’ ALTA
↑
art. 572 cpc
NON SUPERA DI 1/5 IL VALORE
DETERMINATO
↓
↓
↑
c’è dissenso del creditore procedente o
il giudice ritiene che vi è seria probabilità di migliore vendita all’incanto
↓
Versamento del prezzo
↓
DECRETO DI TRASFERIMENTO
Mancato versamento del prezzo→
Decreto di decadenza
dell’aggiudicatario e perdita della
cauzione
↓
IL GIUDICE DISPONE LA VENDITA CON INCANTO
A DANNO DELL’AGGIUDICATARIO INADEMPIENTE
VENDITA CON INCANTO
(artt. 576-591 cpc)
ORDINANZA CON CUI VIENE DISPOSTO L’INCANTO E NEVENGONO FISSATE
LE MODALITA’, LA DATA IL PREZZO BASE
↓
PUBBLICITA’ DELL’INCANTO
↓
INCANTO MANCANZA DI OFFFERTE
↓
↓
↓
ESITO POSITIVO
↓
AGGIUDICAZIONE
↓
entro 10 gg /doppio cauzione
↓
aumento di 1/5
↓
↓
↓
domande di assegnazione
↓
avviso della vendita
nessuna domanda
o mancato accoglimento
↓
↓
↓
↓
assegnazione
↓
( possono partecipare: gli offerenti in
aumento, l’aggiudicatario, gli offerenti
al precedente incanto)
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
IL GIUDICE
DISPONE
amministrazione giudiziaria
O NUOVO INCANTO
(con prezzo base
inferiore di 1/4)
↓
gara tra gli offerenti e
aggiudicazione al più
alto offerente
non deve essere versato
deve essere versato
un conguaglio
un conguaglio
↓
versamento
mancato vers.
↓ ← ← conguaglio
conguaglio
↓
ENTRO 60 GIORNI
mancato
versamento
del prezzo
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
versamento
del prezzo →
↓
→
↓
↓
↓
↓
il giudice ritiene che
il prezzo offerto
↓
↓
non sia notevolmente
sia notevolmente
inferiore a quello giusto inferiore a quello giusto
↓
↓
DECRETO
DI
TRASFERIMENTO
↓
↓
DECRETO DI
SOSPENSIONE
DELLA
VENDITA
↓
↓
↓
↓
•
•
•
DECRETO DI DECADENZA DELL’AGGIUDICATARIO
PERDITA DELLA CAUZIONE
IL GIUDICE DISPONE LA VENDITA CON INCANTO A DANNO
DELL’AGGIUDICATARIO INADEMPIENTE
Art. 591 bis (Delega delle operazioni di vendita)
Il giudice dell'esecuzione, con l'ordinanza con la quale provvede sull'istanza di vendita (ART. 569 terzo comma
provvedimento per l’autorizzazione alla vendita), può, sentiti gli interessati, delegare ad un notaio avente preferibilmente sede
nel circondario o a un avvocato ovvero a un commercialista, iscritti nei relativi elenchi (ART. 179-ter disp. att.CPC elenco
dei professionisti che provvedono alle operazioni di vendita), il compimento delle operazioni di vendita.Se non vi sono
opposizioni o se su di esse si raggiunge l'accordo delle parti comparse, il giudice dispone con ordinanza la
vendita, fissando un termine non inferiore a novanta giorni, e non superiore a centoventi, entro il quale possono
essere proposte offerte d'acquisto.(Art. 571 Offerte d'acquisto)
Ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l'acquisto dell'immobile pignorato personalmente o a mezzo
di procuratore legale.L'offerente deve presentare nella cancelleria dichiarazione contenente l'indicazione del
prezzo, del tempo e modo del pagamento e ogni altro elemento utile alla valutazione dell'offerta.
L'offerta non è efficace se perviene oltre i centoventi giorni(articolo 569, terzo comma), se è inferiore al prezzo
determinato a norma dell'articolo 568(Art. 568 Determinazione del valore dell'immobile) o se l'offerente non presta cauzione,
con le modalità stabilite nell'ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto.
L'offerta è irrevocabile, salvo che:
2) il giudice ordini l'incanto;
3) siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta.
L'offerta deve essere depositata in busta chiusa all'esterno della quale sono annotati, a cura del cancelliere
ricevente, il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito, il nome del giudice
dell'esecuzione o del professionista delegato e la data dell'udienza fissata per l'esame delle offerte. Se è stabilito
che la cauzione è da versare mediante assegno circolare lo stesso deve essere inserito nella busta. Le buste sono
aperte all'udienza fissata per l'esame delle offerte alla presenza degli offerenti.
Il giudice con la medesima ordinanza stabilisce le modalità con cui deve essere prestata la cauzione, fissa, al
giorno successivo alla scadenza del termine, l'udienza per la deliberazione sull'offerta e per la gara tra gli
offerenti (Art. 573 Gara tra gli offerenti).
Sull'offerta il giudice dell'esecuzione sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti.
Se l'offerta è superiore al valore dell'immobile , aumentato di un quinto, la stessa è senz'altro accolta. Se l'offerta
è inferiore a tale valore, il giudice non può far luogo alla vendita se vi è il dissenso del creditore procedente,
ovvero se il giudice ritiene che vi è seria possibilità di migliore vendita con il sistema dell'incanto (Art. 572 terzo
comma).
Provvede altresì per la vendita all’incanto (Art. 576), per il caso in cui non siano proposte offerte d'acquisto entro il
termine stabilito, o per il caso in cui le stesse pervengano oltre centoventi giorni(Art. 571), o per il caso,in cui la
vendita senza incanto non abbia luogo per qualsiasi altra ragione.
Se vi sono più offerte, il giudice dell'esecuzione invita gli offerenti a una gara sull'offerta più alta
Se la gara non può avere luogo per mancanza di adesioni degli offerenti il giudice può disporre la vendita a
favore del maggiore offerente oppure ordinare l'incanto.
Con la medesima ordinanza il giudice stabilisce il termine per lo svolgimento delle operazioni delegate, le
modalità della pubblicità, il luogo di presentazione delle offerte, il luogo ove si procede all'esame delle offerte,
alla gara tra gli offerenti e alle operazioni dell'eventuale incanto.
Il professionista delegato provvede:
1) alla determinazione del valore dell'immobile (art. 568, terzo comma,) tenendo anche conto della relazione redatta
dall'esperto nominato dal giudice(art. 569, primo comma), e delle eventuali note depositate dalle parti (art. 173 bis, quarto
comma,disp.att.cpc);
2) agli adempimenti previsti nel caso di vendita senza incanto (art. 570) e, in caso di vendita all’incanto alla
pubblicazione della relativa ordinanza(art. 576, secondo comma);
3) alla deliberazione sull'offerta: se l’offerta supera di 1/5 il valore determinato essa è accolta, se è inferiore e c’è
il dissenso del creditore procedente o si ritiene che vi è seria possibilità di migliore vendita si procede all’incanto
(art. 572 ); alla gara tra gli offerenti (art. 573) e ai provvedimenti relativi alla vendita(art. 574);
4) alle operazioni dell'incanto e alla aggiudicazione dell'immobile (art. 581);
5) a ricevere o autenticare la dichiarazione di nomina:aggiudicazione per persona da nominare(art. 583);
6) sulle offerte dopo l'incanto:aumento di 1/5 entro 10 giorni dall’incanto (art. 584) ; sul versamento del prezzo
nella ipotesi di aggiudica ad un creditore ipotecario o se l’aggiudicatario è stato autorizzato ad assumersi un
debito garantito da ipoteca (art.585, secondo comma);
7) sulla istanza di assegnazione (art. 590);
8) alla fissazione del nuovo incanto e del termine per la presentazione di nuove offerte d'acquisto(art. 591);
9) alla fissazione dell'ulteriore incanto nel caso di inadempienza dell’aggiudicatario (art. 587);
10) ad autorizzare l'assunzione dei debiti da parte dell'aggiudicatario o dell'assegnatario (art. 508);
11) alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento,
alla comunicazione dello stesso a pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti
volontari di trasferimento nonché all'espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei
pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice
dell'esecuzione (art. 586);
12) alla formazione del progetto di distribuzione ed alla sua trasmissione al giudice dell'esecuzione che, dopo
avervi apportato le eventuali variazioni, provvede (art. 596);
13) ad ordinare alla banca o all'ufficio postale la restituzione delle cauzioni e di ogni altra somma direttamente
versata mediante bonifico o deposito intestato alla procedura dagli offerenti non risultati aggiudicatari. La
restituzione ha luogo nelle mani del depositante o mediante bonifico a favore degli stessi conti da cui sono
pervenute le somme accreditate.
Nell'avviso della vendita(art. 570) è specificato che tutte le attività, che, a norma degli articoli 571 e seguenti,
devono essere compiute in cancelleria o davanti al giudice dell'esecuzione, o dal cancelliere o dal giudice
dell'esecuzione, sono eseguite dal professionista delegato presso il suo studio ovvero nel luogo indicato
nell'ordinanza di vendita. All'avviso si applica l'articolo 173-quater delle disposizioni di attuazione del
presente codice.
Il professionista delegato provvede altresì alla redazione del verbale delle operazioni di vendita, che deve
contenere le circostanze di luogo e di tempo nelle quali le stesse si svolgono, le generalità delle persone presenti,
la descrizione delle attività svolte, la dichiarazione dell'aggiudicazione provvisoria con l'identificazione
dell'aggiudicatario.
Il verbale è sottoscritto esclusivamente dal professionista delegato ed allo stesso non deve essere allegata la
procura speciale dei mandatari(art. 579, secondo comma).
Se il prezzo non è stato versato nel termine, il professionista delegato ne dà tempestivo avviso al giudice,
trasmettendogli il fascicolo.
Avvenuto il versamento del prezzo con le modalità stabilite , il professionista delegato predispone il decreto di
trasferimento e trasmette senza indugio al giudice dell'esecuzione il fascicolo. Al decreto, se previsto dalla legge,
deve essere allegato il certificato di destinazione urbanistica dell'immobile quale risultante dal fascicolo
processuale. Il professionista delegato provvede alla trasmissione del fascicolo al giudice dell'esecuzione nel
caso in cui non faccia luogo all'assegnazione o ad ulteriori incanti ai sensi dell'articolo 591. Contro il decreto di
trasferimento è proponibile l'opposizione di cui all'articolo 617.
Le somme versate dall'aggiudicatario sono depositate presso una banca o su un conto postale indicati dal giudice.
I provvedimenti di cui all'articolo 586 restano riservati al giudice dell'esecuzione in ogni caso di delega al
professionista delle operazioni di vendita.