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I DIRITTI REALI IN GENERE
Caratteristiche
I diritti reali sono diritti che un soggetto ha sulle cose (ius in rem).
S.
Capitolo
i
Le caratteristiche principali dei diritti reali sono:
br
Assolutezza: i diritti reali sono dotati di una pretesa erga omnes, possono cioè farsi valere nei
confronti di tutti i consociati sui quali incombe un dovere negativo di astensione.
Immediatezza: il titolare soddisfa il suo diritto direttamente dalla cosa senza che occorra la cooperazione o l’adempimento altrui.
li
Tipicità: i diritti reali sono espressamente previsti dalla legge, sono quindi un numerus clausus. Da
segnalare che questa caratteristica è attualmente oggetto di profonde revisioni da parte della dottrina.
Classificazione dei diritti reali
Es
2
se
Tutela: sono dotati di azioni erga omnes, inoltre i diritti reali su cosa altrui (vedi infra) sono caratterizzati dal diritto di seguito, cioè il diritto inerisce alla cosa ed è opponibile a qualsiasi proprietario cui
venga trasferita.
I diritti reali si distinguono in due grandi gruppi:
2.1.
• Diritti su cosa propria ( iura in re propria)
• Diritti su cosa altrui (iura in re aliena)
ht
2.2.
©
Diritto di proprietà: è il diritto che attribuisce al titolare le facoltà più ampie e che riconosce il
massimo grado di appartenenza.
䉴 Superficie
yr
ig
Diritti reali di godimento:
sono diritti in base ai quali
un soggetto ha il potere di
trarre utilità da beni di proprietà di un altro soggetto
C
op
Diritti di garanzia: attribuiscono al titolare il diritto di farsi assegnare
con prelazione il ricavato
dell’alienazione di un
bene, in caso di inadempimento di un obbligo pattuito
䉴 Enfiteusi
䉴 Usufrutto
䉴 Uso
䉴 Abitazione
䉴 Servitù
— specialità: la proprietà è la regola, essi sono una eccezione
•
Caratteri
— numerus clausus
— limitatezza del contenuto rispetto al diritto di proprietà
䉴 Pegno
䉴 Ipoteca
Capitolo 10 • I diritti reali in genere
79
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Differenza tra diritti reali e diritti di credito
䉴 Immediatezza
S.
䉴 Assolutezza
䉴 Possesso
Diritti reali
䉴 Prevalenza sui diritti di credito
䉴 Perpetuità (con eccezione di usufrutto, uso e abitazione)
i
䉴 Cooperazione del debitore
䉴 Relatività
䉴 Subordinazione ai diritti reali
4.1.
Obbligazioni propter rem ed oneri reali
se
4
li
䉴 Temporaneità
br
䉴 Possesso inconcepibile (pertanto non è possibile l’usucapione)
Diritti di credito
• Obbligazioni reali o propter rem
4.2.
Es
Le obbligazioni reali o propter rem consistono in prestazioni accessorie ad un diritto reale e ad esso
strumentali (es. dovere di manutenzione di una strada adibita a servitù di passaggio). Sono vere e proprie
obbligazioni poiché il rapporto con la cosa rileva solo come mezzo per determinare la persona del debitore.
• Oneri reali
Oneri reali sono prestazioni a carattere periodico dovute ad un soggetto in quanto è nel godimento
di un determinato bene e consistono nel dare o nel fare qualche cosa (es. canone enfiteutico).
©
䉴 Inerenza ad un fondo
Caratteristiche
䉴 Insorgenza automatica una volta acquistata la titolarità del diritto reale
• Distinzione tra obbligazioni reali e oneri reali
op
yr
Oneri reali
ig
4.3.
ht
Alcuni autori ritengono che il nostro ordinamento non preveda oneri reali (tale non sarebbe il
canone enfiteutico perché sprovvisto di garanzia reale a favore del concedente).
C
Obbligazioni reali
80
䉴 La proprietà è gravata da un peso
䉴 Il soggetto passivo risponde anche delle prestazioni maturate precedentemente
䉴 Consiste sempre in una prestazione positiva
䉴 È tutelato con azione reale
䉴 La proprietà è il mezzo per individuare l’obbligato
䉴 Il soggetto passivo risponde solo delle prestazioni maturate dopo l’inizio del rapporto con il bene
䉴 Può consistere anche in un non facere
䉴 È tutelata con azione personale
Parte Terza • I diritti assoluti
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IL DIRITTO DI PROPRIETÀ
S.
Capitolo
Nozione
L’art. 832 del codice civile afferma che il proprietario «ha diritto di godere e disporre delle cose in
modo pieno ed esclusivo». Da tale definizione si evince che al proprietario vanno riconosciuti:
2
li
br
i
a) il diritto di godere, ossia di decidere se, come e quando utilizzare la cosa nell’ambito della destinazione assegnata dal legislatore e a seconda dello «statuto» disposto per il bene (si pensi al
diverso regime che caratterizza un’area edificabile o un fondo agricolo);
b) il potere di disporre della cosa, che si concreta nel potere del proprietario di alienare la cosa,
lasciarla per testamento, costituire sulla stessa diritti reali limitati a favore di altri etc.
Caratteri
se
La proprietà è il diritto con le facoltà più ampie riconosciuto dal nostro ordinamento. Il proprietario
ha infatti diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico (832).
Pienezza: il diritto di proprietà
consente ogni lecita utilizzazione del bene. I limiti che comprimono la libertà del proprietario
possono derivare
Es
I caratteri del diritto di proprietà possono così schematizzarsi:
䉴 Da un atto di disposizione del privato (che può costituire un
diritto reale di godimento)
䉴 Da disposizioni di legge, dirette a tutelare finalità di ordine pubblico o a realizzare un contemperamento di interessi
ht
©
Elasticità: le facoltà del proprietario possono essere limitate dalla concorrenza di altrui diritti di
minor portata sulla medesima cosa (ad esempio una servitù), ma essi pur comprimendola non possono intaccare l’integrità della proprietà; appena i limiti vengono meno la proprietà riprende automaticamente la sua ampiezza originale.
Autonomia ed indipendenza: non presuppone, al contrario degli altri diritti reali, la coesistenza
sulla cosa di un diritto altrui di maggior portata.
ig
Esclusività: carattere che assume il duplice significato di poter escludere chiunque altro dal godimento del bene ed impossibilità di coesistenza sulla stessa cosa di più diritti di proprietà.
Imprescrittibilità: la proprietà non si perde per “non uso”.
yr
Perpetuità: non possono esistere limiti temporali alla proprietà; da segnalare che la dottrina più
moderna non ritiene più esistente questa caratteristica.
3
Limiti legali al diritto di proprietà
C
op
Nozione: limiti posti dalla legge che comprimono le facoltà che costituiscono il contenuto del
diritto.
Capitolo 11 • Il diritto di proprietà
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• Caratteristiche
p.
3.1.
Reciprocità: i limiti riducono reciprocamente i poteri di proprietari confinanti.
S.
Essenzialità: sono essenziali al concetto stesso di proprietà; lo delineano e ne definiscono il
contenuto.
Gratuità: non presuppongono la corresponsione di alcun compenso.
Intrinsecità: sono limiti che nascono insieme al diritto, quindi non ne sono autonomi.
i
Perpetuità: essendo i limiti intrinseci al diritti di proprietà ne condividono anche la perpetuità.
• Tipi
䉴 Espropriazione per pubblica utilità
Limiti posti nell’interesse pubblico
(limiti interni): dipendono dalla funzione sociale che la Costituzione assegna alla proprietà (42, co. 2 Cost.)
䉴 Requisizione
li
3.2.
br
Appaiono evidenti, quando si tengono presenti tali caratteristiche, le differenze con le servitù (vedi
cap. 15).
se
䉴 Occupazione d’urgenza
䉴 Distanze nelle costruzioni (873-899)
䉴 Luci (900-904)
Osservazioni
䉴 Stillicidio (908)
䉴 Acque private (909 e ss.)
䉴 Divieto di immissioni, cioè di cagionare propagazioni indirette di fumo, calore, rumore, da un fondo all’altro, quando
queste superino la normale tollerabilità tenendo conto della
situazione dei luoghi
ht
©
Es
䉴 Vedute e prospetti (905-907)
Limiti posti nell’interesse privato: riguardano la proprietà immobiliare e
regolano i rapporti tra proprietà vicine
C
op
yr
ig
È discussa, in dottrina, la possibilità che esista una proprietà temporanea. Da un lato vi è chi (DE
MARTINO) nega una tale possibilità, in quanto la stessa essenza giuridica della proprietà verrebbe
ad essere snaturata nei suoi elementi caratteriali, quali, ad esempio, la pienezza; ed è per tale
motivo che il legislatore ha disciplinato dettagliatamente le ipotesi tipiche di proprietà temporanea,
conformando il carattere della pienezza alle peculiarità delle singole fattispecie; così, ad esempio,
nell’ipotesi di vendita con patto di riscatto , la norma di cui all’art. 1504 dispone che il venditore il
quale ha esercitato il diritto di riscatto può ottenere il rilascio della cosa anche nei confronti di
eventuali subacquirenti.
La dottrina prevalente ammette, però, la proprietà temporanea; si afferma (MESSINEO) che la
perpetuità non è carattere essenziale, ma solo normale. I casi di diritto reale ad tempus, esclusa la
perpetuità, hanno tutti i rimanenti caratteri del diritto di proprietà; in particolare, non resta menomata la disponibilità del bene in proprietà temporanea, né può obiettarsi che nella specie vi sarebbero
due titolari, uno a termine finale ed uno a termine iniziale; in realtà, quando esiste l’una proprietà
non esiste l’altra e viceversa.
Sono casi di proprietà temporanea: la vendita con patto di riscatto (art. 1500); il legato a tempo
finale (art. 637); la proprietà superficiaria a tempo determinato (art. 953).
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Parte Terza • I diritti assoluti
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Gli atti emulativi
S.
Nozione: atti che non hanno altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri (833),
come ad esempio innalzare un muro o piantare alberi al solo scopo di togliere una veduta ad un
vicino.
Disciplina: sono vietati, secondo una autorevole dottrina, in applicazione del generale principio
che vieta l’abuso del diritto soggettivo.
䉴 Elemento soggettivo: l’intenzione di arrecare danno o molestia ad
altri (c.d. animus nocendi). Debbono concorrere: volizione e previsione
dell’evento
i
Caratteristiche
Estensione della proprietà
li
5
br
䉴 Elemento oggettivo: la mancanza di utilità per il proprietario
6
䉴 Caccia e pesca, nei limiti stabiliti dalla legge
䉴 Compimento di opere necessarie al vicino
䉴 Recupero di cose o animali da parte del vicino
Es
In senso orizzontale:
nell’ambito dei confini.
Deve però consentirsi
l’accesso ai terzi per:
se
In senso verticale: teoricamente all’infinito, ma l’art. 840, co. 2, pone un limite costituito dallo
sfruttamento utile: il proprietario non può opporsi ad attività di terzi che si svolgono a distanza tale (nel
sottosuolo o nello spazio sovrastante) che egli non abbia interesse ad escluderle.
Modi di acquisto
©
Nozione: sono i fatti giuridici (di cui alcuni previsti dall’art. 922) che hanno per effetto l’acquisto
della proprietà di un bene.
ht
A titolo originario: l’acquisto del diritto non deriva dal trasferimento da parte del precedente
titolare (es. il pescatore che acquista la proprietà del pescato).
䉴 Cose inanimate (res nullius e res derelictae)
䉴 Animali (oggetto di caccia e pesca, v. l. n. 157/1992)
ig
Occupazione: presa di
possesso di cose mobili
con l’animo di farle proprie (923-926)
yr
Invenzione: ritrovamento di cose smarrite che devono essere consegnate al proprietario, se questi è ignoto al sindaco del luogo del ritrovamento.
Se entro un anno il proprietario non si presenta, la proprietà delle cose smarrite passa a colui che
le ha trovate. Norme particolari disciplinano l’invenzione del tesoro (932, 826).
C
op
Accessione: il proprietario di una cosa principale (ad esempio il suolo) acquista la proprietà delle
cose accessorie (alberi) che si uniscono a questa.
L’acquisto è indipendente dalla volontà del proprietario e si verifica in omaggio al principio della
prevalenza della cosa principale (accessorium cedit principale).
Capitolo 11 • Il diritto di proprietà
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䉴 Il suolo attrae alberi e costruzioni (935-938)
Mobile a immobile
䉴 Alluvione: incrementi impercettibili e successivi portati dalle acque di
un fiume ad un fondo posto lungo la sua riva (941)
䉴 Avulsione: distacco da un fondo di una parte considerevole e riconoscibile di terreno che si unisce ad un altro fondo (944)
S.
Immobile a immobile
䉴 Alveo abbandonato: rimane assoggettato al regime del demanio (946)
䉴 Isola formata nel fiume: appartiene al demanio (945)
br
i
䉴 Unione o commistione: due o più cose mobili, appartenenti a proprietari diversi, si uniscono formando un sol tutto. Divengono o di proprietà comune o di proprietà del titolare della cosa principale (939)
Mobile a mobile
䉴 Specificazione: si crea, mediante lavoro, una cosa nuova con materia
appartenente ad altri (940)
7
7.1.
se
䉴 Contratti traslativi della proprietà (es. compravendita).
䉴 Trasferimenti coattivi.
䉴 Successioni mortis causa.
Es
A titolo derivativo: l’acquisto dipende dall’esistenza di un diritto di
proprietà di un precedente titolare
li
Usucapione: (1158) (vedi cap. 17).
Azioni a difesa della proprietà
• Generalità
— le azioni possessorie;
— le azioni petitorie.
©
Il proprietario di un bene, qualora qualcuno turbi o contesti il suo pacifico diritto può agire con due
tipi di azioni:
ig
ht
La differenza tra i due tipi di azione è evidente se si considera che con le azioni possessorie il
proprietario agisce in giudizio quale semplice possessore di un bene, mentre con le azioni petitorie
agisce spendendo la sua qualità di proprietario.
Le azioni possessorie assicurano una tutela rapida ma provvisoria del possesso dei beni, quindi
sono azioni rapide e senza particolari oneri probatori.
Le azioni petitorie tutelano la proprietà, sono gravate da incisivi oneri probatori (probatio diabolica), in quanto accertano definitivamente la titolarità di un diritto reale e non un semplice stato di fatto
quale è il possesso.
Per una maggiore chiarezza si rinvia al capitolo sul possesso.
• Azioni petitorie
yr
7.2.
C
op
Azione di rivendicazione (948): è concessa a
chi si afferma proprietario di una cosa, che è
posseduta da altri. Essa
è una:
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䉴 Azione petitoria
䉴 Azione reale: esperibile erga omnes.
䉴 Azione ad effetti reali: il giudicato fa stato erga omnes.
䉴 Azione di condanna: mira alla condanna del convenuto alla restituzione
䉴 Azione imprescrittibile
Parte Terza • I diritti assoluti
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Fondamento: diritto di sequela.
Funzione: accertare il diritto di proprietà e reintegrare il proprietario nel possesso del bene.
Legittimato passivo: chi possiede o detiene la cosa senza titolo.
S.
Legittimato attivo: il proprietario.
br
i
Prova: la prova è particolarmente onerosa per l’attore, se l’acquisto del diritto di cui si richiede
l’accertamento non avvenne a titolo originario, l’attore deve fornire la prova del suo titolo di acquisto e
quello dei precedenti proprietari fino ad arrivare ad un acquisto a titolo originario.
Ad alleggerire l’onere soccorrono due istituti del diritto civile: l’usucapione e la successione nel
possesso.
Se il bene rivendicato è un bene immobile è sufficiente dimostrare che tra lui e i suoi dante causa il
bene è stato posseduto per il tempo necessario ad usucapirlo. Se il bene è mobile è sufficiente provare
di aver ricevuto il possesso del bene in buona fede, in base a un titolo astrattamente idoneo (1153).
Effetti: il possessore o detentore abusivo è tenuto a restituire al proprietario il bene ed i frutti (1148).
li
䉴 Azione di restituzione: presuppone l’esistenza di un titolo che sia
venuto meno. L’azione di restituzione non è reale ma personale
se
䉴 Azione negatoria (949): è l’azione con la quale il proprietario tende a
far dichiarare l’inesistenza dei diritti che altri affermano avere sulla cosa,
quando ha motivo di temerne pregiudizio, e a far cessare le eventuali
turbative e le molestie che altri arrechi alla cosa
䉴 Azione di regolamento di confini (950): è l’azione mediante la quale
ciascuno dei proprietari di fondi confinanti può chiedere che sia giudizialmente stabilito il confine tra i fondi allorché esso sia incerto
Es
Altre azioni
䉴 Azione per l’apposizione di termini (951): ciascuno dei proprietari
limitrofi può chiedere che siano posti o ripristinati a spese comuni i
segni del confine, che in tal caso è già determinato in modo incontestato
• Azioni possessorie
©
7.3.
Differenze
ht
Si rinvia al capitolo sul possesso.
Differenza fra rivendica e figure affini
ig
a) Azione di rivendica e azione di accertamento della proprietà
L’azione di rivendica va distinta dall’azione di accertamento della proprietà (che, pur non essendo espressamente prevista, generalmente si ritiene ammissibile), con la quale il soggetto
mira solo a far accertare il suo diritto; infatti:
C
op
yr
— l’azione di rivendica è azione di condanna; l’altra è azione di mero accertamento;
— l’azione di rivendica presuppone che il proprietario sia stato spogliato del bene; l’azione di
accertamento no;
— nella rivendica l’attore deve provare il suo diritto nel modo sopra detto; nell’azione di mero
accertamento deve solo provare l’inesistenza del diritto vantato dal convenuto e non anche
l’esistenza del suo;
— la rivendica mira al recupero del bene; l’azione di mero accertamento no.
Capitolo 11 • Il diritto di proprietà
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b) Azione di rivendica ed azione di restituzione
La comunione e il condominio
br
8
i
S.
L’azione di rivendica presuppone, come detto, l’assoluta inesistenza di un titolo nel possessore
o detentore del bene; l’azione di restituzione, invece, presuppone l’esistenza di un titolo al
possesso o alla detenzione che sia venuto meno (es.: scadenza del termine di durata del
comodato).
Nell’azione di restituzione, pertanto, l’attore non deve provare il suo diritto di proprietà, ma solo
il cessare di efficacia del titolo che legittimava il possesso del convenuto; proprio per ciò l’azione di restituzione non è reale ma personale.
li
Nozione: un diritto soggettivo può appartenere ad una singola persona, così come a due o più
persone; in questo caso si ha un fenomeno di contitolarità di diritti. Se il diritto soggettivo è un diritto
reale, la figura si qualifica comunione.
Nella comunione il diritto del singolo comunista investe la cosa nella sua totalità ed incontra un
limite nell’uguale diritto degli altri. La misura in cui ciascuno è ammesso al godimento del bene è data
dalla quota (comunione di tipo romano).
• Tipi
se
8.1.
䉴 Volontaria: la comunione nasce per volontà delle parti.
䉴 Forzosa: si costituisce per volontà della legge obbligatoriamente (es.
1117)
Es
Circa la costituzione
䉴 Incidentale: si costituisce in forza di un atto indipendente dalla volontà
dei partecipanti (es. comunione ereditaria)
yr
Fonti
C
op
Diritti e obblighi
dei singoli
86
•
o per legge (es. comunione forzosa del
muro 874-875)
•
o per volontà delle parti. Il patto di rimanere in comunione è valido per un
tempo non maggiore di dieci anni
(1111)
• Disciplina
ig
8.2.
䉴 Vincolata: non è previsto
lo scioglimento
ht
Circa lo scioglimento
©
䉴 Libera: quando ogni comunista può, in ogni momento, chiedere lo scioglimento. Tale è la regola generale
䉴 Volontà dei costituenti
䉴 Norme legislative per i vari tipi di comunione.
䉴 Norme generali di cui agli artt. 1100 e ss. (tali norme hanno carattere
suppletivo)
䉴 Diritto all’uso della cosa comune: ogni comunista può servirsi della
cosa comune senza alterarne la destinazione e senza impedire che gli
altri contitolari la usino (1102)
䉴 Diritto di disposizione della quota: ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della
sua quota (1103)
Parte Terza • I diritti assoluti
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䉴 Diritto al godimento degli utili: in proporzione alla quota
䉴 Diritto a chiedere la divisione: salvo patto contrario o divieto legislativo. È il caso della comunione vincolata
Diritti e obblighi
dei singoli
S.
䉴 Obbligo di partecipare alle spese necessarie: in proporzione alla
propria quota
Quanto alle decisioni che investono la cosa comune queste sono prese:
i
Amministrazione: è affidata a tutti i comunisti che possono formare un regolamento per disciplinare il godimento del bene comune.
br
— a maggioranza semplice (metà più uno) delle quote per gli atti di ordinaria amministrazione;
— a maggioranza qualificata (due terzi) delle quote per le innovazioni della cosa comune e per
alcuni atti eccedenti l’ordinaria amministrazione;
— all’unanimità per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sulla cosa comune.
9
se
li
Scioglimento: ciascuno dei partecipanti ha facoltà di chiedere lo scioglimento della comunione
senza che gli altri comunisti vi si possano opporre.
Il condominio negli edifici
Es
Nozione: comunione forzosa e perpetua delle parti comuni di un edificio (il suolo, le fondazioni, i
muri maestri, le scale).
䉴 La quota di partecipazione di ciascun condomino è espressa in
millesimi che corrispondono ad una misura corrispondente alla cubatura occupata dalla singola abitazione
䉴 Non è ammessa la divisione del condominio né l’abbandono liberatorio della quota da parte del condomino
©
䉴 I poteri e gli obblighi di spese di ciascun condomino sono in proporzione delle loro quote
䉴 La gestione delle cose comuni è intrapresa dalla assemblea dei condomini
ht
Disciplina
䉴 Se i condomini sono più di dieci è necessaria la formazione di un
regolamento condominiale
䉴 Per le controversie circa l’uso delle parti comuni la competenza è
del giudice di pace
yr
ig
䉴 Se i condomini sono più di quattro è necessaria la nomina di un
amministratore
op
Estinzione: il condominio, avendo carattere necessario, ha durata perpetua. Esso, tuttavia, si
estingue quando tutto l’edificio diventi proprietà della stessa persona.
10
La multiproprietà immobiliare
C
Nozione: accordo, della durata di almeno tre anni, con il quale, verso il pagamento di un prezzo
globale, si costituisce, si trasferisce o si promette di costruire o trasferire, direttamente o indirettamen-
Capitolo 11 • Il diritto di proprietà
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te, un diritto reale ovvero un altro diritto avente ad oggetto il godimento di uno o più beni immobili, per
un periodo determinato o determinabile dell’anno non inferiore ad una settimana. L’art. 72 del Codice
del consumo dispone poi che il termine multiproprietà può essere utilizzato solo quando il diritto oggetto del contratto è un diritto reale.
Natura: figura di discussa collocazione sistematica che ha dato origine a diverse posizioni dottrinali, in particolare si è ritenuto che la multiproprietà sia:
— comunione speciale;
— forma speciale di proprietà, i cui limiti anziché essere spaziali sono temporali;
— diritto reale atipico.
br
i
Importanti norme a tutela dell’acquirente sono state introdotte dal d.lgs. 9-11-1998, n. 427, confluito nel d.lgs. 6-9-2005, n. 206 ( Codice del consumo), che, in particolare, ha previsto il diritto di questi di
recedere entro determinati termini dal contratto.
In sintesi
Es
se
li
Il concetto di proprietà può essere considerato come l’elemento idoneo a qualificare il sistema
politico economico in cui si afferma.
Nel nostro diritto l’istituto assume una connotazione diversa da quella del diritto romano pur conservandone alcune reminiscenze: infatti l’affermazione contenuta nell’articolo 42 della Costituzione
«la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge» evoca una concezione della proprietà
come diritto sacro ed inviolabile, ma a questa affermazione se ne accompagna un’altra che, assegnando alla proprietà una funzione sociale, legittima la creazione di limiti alle facoltà del proprietario.
Il codice civile e le leggi speciali, in aderenza al dettato costituzionale, predispongono una fittissima
rete di vincoli e limiti alle facoltà del proprietario, che differiscono qualitativamente a seconda del
bene oggetto del diritto, tanto da far dubitare della inviolabilità del diritto stesso.
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note
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Parte Terza • I diritti assoluti