Nota territoriale Napoli - Andamento del mercato immobiliare nel I

NAPOLI
NOTA TERRITORIALE
a cura dell’Ufficio Provinciale di NAPOLI
Giuseppe Saviano (referente OMI)
Manlio Petagna (collaboratore)
Andamento del mercato immobiliare nel I semestre 2011
Settore residenziale
con la collaborazione della
Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi
Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare
data di pubblicazione: 28 novembre 2011
Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell’Agenzia del Territorio. Non è
consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni
verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel
caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.
2
Indice
Introduzione ............................................................................................................................. 3
Mercato regionale ...................................................................................................................... 4
Mercato provinciale.................................................................................................................... 8
Mercato del comune di Napoli ................................................................................................... 18
Indice delle tabelle .................................................................................................................. 38
Indice delle figure.................................................................................................................... 38
Introduzione
La presente Nota Territoriale, relativa al I semestre 2011, è stata realizzata dall’Ufficio Provinciale di
Napoli, in collaborazione con l’Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione
Centrale OMISE dell’Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del
mercato residenziale della provincia di Napoli.
Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall’Osservatorio del
mercato immobiliare della regione Campania con approfondimenti sulla provincia di Napoli ed in
particolare sul capoluogo.
I dati analizzati e presentati nella nota sono:
◊ il numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni e relative variazioni di periodi;
◊ le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004;
◊ lo stock1 e NTN per dimensione delle abitazioni.
Il territorio della regione Campania presenta una molteplicità di contesti immobiliari, spaziando da aree
a ridotta densità abitativa lungo la dorsale appenninica alla conurbazione urbana del capoluogo che
presenta in alcuni tratti la densità abitativa maggiore dell’intera nazione (non solo Napoli2, ma anche
Portici e San Giorgio a Cremano3).
La provincia di Napoli annovera alcune tra le città più popolose d’Italia non capoluogo: Torre del Greco,
Pozzuoli e soprattutto Giugliano in Campania4. Il divario di quotazione immobiliare tra la periferia
degradata dell’hinterland partenopeo e le residenze sull’isola di Capri non conosce pari in nessun’altra
provincia italiana. Lo stesso divario si ritrova anche nel solo capoluogo, confrontando la differenza di
valore delle ville di Posillipo e degli appartamenti popolari delle “Vele di Scampia”, almeno quelle ancora
in piedi. In base a queste premesse, è stato indispensabile suddividere il territorio della provincia e di
Napoli città in macroaree provinciali e macroaree urbane, caratterizzate al loro interno, per quanto
possibile, da un’omogeneità dei parametri fondamentali per una lettura organica del mercato
immobiliare.
1
Per le definizioni di NTN e stock si veda il Glossario a fine Nota
Napoli è la città d’Italia con oltre 60.000 abitanti con la densità abitativa maggiore (fonte ISTAT al 1/1/2010), intorno a 8.500
abitanti/kmq con la punta di quasi 35.000 ab./kmq nel quartiere San Lorenzo. Con una popolazione di circa 50.000 residenti, pur
essendo in “zona rossa” per la estrema vicinanza al Vesuvio, Portici (prima assoluta in Italia) e San Giorgio presentano valori di
12.000 ab./kmq circa. La densità media nazionale è 200 ab./kmq
3
Nel seguito, per brevità, i nomi composti dei comuni verranno abbreviati: San Giorgio per San Giorgio a Cremano. Giugliano in
luogo di Giugliano in Campania, Castello e non Castello di Cisterna, ecc.
4
Giugliano (fonte ISTAT) è per popolazione 38° in Italia con quasi 118.000 abitanti, per intenderci più di città come Trento,
Vicenza e Novara. E’, comunque, in atto una proposta di enucleare la parte costiera (località Licola, Varcaturo, Lago Patria) per
costituire un nuovo comune a sé, probabilmente con l’antico nome di Liternum.
2
3
Mercato regionale
In questa sezione si analizza il comportamento del mercato immobiliare residenziale della provincia di
Napoli nel primo semestre 2011 in relazione alle altre province della Campania e agli anni precedenti5.
Si riportano di seguito due tabelle inerenti NTN e quotazioni medie riferite alle cinque province
campane e ai soli capoluoghi. La sezione è poi completata con dei grafici inerenti la distribuzione delle
compravendite in ambito regionale e l’andamento del NTN e delle quotazioni a partire dal primo
semestre 2004.
Tabella 1: NTN, quotazioni medie e variazioni % - province
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
N. indice
quotazioni I
sem 2011
(base = I sem
2004)
0,48%
845
0,2%
115,3
0,30%
1.265
0,3%
224,4
-4,4%
1,13%
1.159
-0,6%
168,1
8.696
-8,2%
2,93%
2.002
-0,8%
134,4
3.493
-15,0%
1,18%
1.425
-3,1%
140,0
17.846
-8,6%
6,01%
1.601
-1,1%
140,2
296.792
-5,3%
100,00%
1.588
0,5%
129,9
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 / I
sem 2010
Quota % NTN
Italia
1.417
-4,8%
887
-6,9%
Caserta
3.354
Napoli
Salerno
Province
Avellino
Benevento
Campania
Italia
Il mercato immobiliare campano con poco meno di 18.000 compravendite normalizzate nel primo
semestre 2011 ha rappresentato il 6% del totale italiano, incrementando significativamente (quasi un
punto percentuale) tale percentuale rispetto al semestre precedente. E’ indice che, non solo la
perdurante fase di stallo immobiliare è comune all’intero territorio nazionale, ma ci sono altre regioni in
cui il trend è anche peggiore di quello locale.
Tuttavia, rispetto al corrispondente semestre 2010 – fase in cui tra gli operatori di mercato ci si era
illusi di intravedere la fine della fase negativa6 - la regione ha fatto registrare una riduzione significativa
di NTN (-8,6%) superiore al dato nazionale (-5,3%), contrariamente a quanto era avvenuto nel
semestre immediatamente precedente, in cui la tendenza positiva (+6,6%) aveva alimentato delle
speranze non suffragate dai fatti. C’è da aggiungere che il dato negativo, verificatosi in tutte le cinque
province, è stato più marcato nelle province più rilevanti, Napoli e Salerno. Mentre il comprensorio di
Napoli (-8,2%), che rappresenta la metà circa delle compravendite regionali complessive, è in linea col
dato regionale, la provincia più meridionale della regione marca una diminuzione da un anno all’altro
del 15,0%, pervenendo come numero di transazioni ad un livello quasi pari alla meno vasta provincia
casertana. Al contrario, proprio l’area di Terra di Lavoro, che nel semestre precedente aveva denotato
riduzioni significative negli scambi residenziali, è stata nel primo semestre 2011 quella che ha meno
risentito della congiuntura sfavorevole.
Oltre a quella partenopea, anche le province di Salerno e Caserta superano la soglia dell’1% come
percentuale nazionale di compravendite.
Permane una quotazione residenziale media regionale leggermente più elevata di quella globale
italiana, anche se dovuta unicamente alla provincia di Napoli, risultando inferiore quella delle altre
province.
Di lieve entità, oltre che con segni discordi, le oscillazioni nei valori economici delle medie provinciali nel
confronto col semestre precedente (2° 2010), con l’eccezione di quella di Salerno, contraddistintasi in
senso negativo da una flessione superiore al 3,0%. Tale dato, letto unitamente a quello
5
Per il parametro NTN si è considerato significativa la comparazione con l’omologo semestre dell’anno precedente (primo 2010),
mentre le quotazioni sono state rapportate al semestre immediatamente precedente (secondo 2010). Inoltre, al fine di avere una
omogenea lettura dei dati delle diverse province, nel presente paragrafo il valore medio residenziale calcolato per Napoli non è
pesato con lo stock della singola Zona OMI. Il valore medio pesato viene elaborato nell’analisi del mercato comunale.
6
Nel 2010 il volume di compravendite di abitazioni è aumentato dello 0,5% rispetto al 2009 (dopo tre anni consecutivi in cui si
erano registrate diminuzioni medie intorno al 10%). Ma tale incremento è interamente ascrivibile ai dati della prima metà
dell’anno. Infatti, il tasso tendenziale trimestrale del settore residenziale (rapporto tra i valori del NTN di trimestri omologhi) ha
mostrato segnali positivi nei primi due trimestri (+4,3% e + 4,5%) e quindi nuovamente negativi negli ultimi due trimestri
dell’anno (-2,7% e -4,1%), disattendendo le attese suscitate.
4
precedentemente esposto di una contrazione dei flussi immobiliari residenziali non può non far squillare
un campanello di allarme nel corrispondente mercato.
Rispetto al primo semestre 2004 l’incremento delle quotazioni nella provincia di Napoli, e di
conseguenza nell’intera regione, è stato superiore, anche se non di molto, alla media nazionale.
Tabella 2: NTN, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi
Capoluoghi
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 / I
sem 2010
Quota % NTN
Italia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
N. indice
quotazioni I
sem 2011
(base = I sem
2004)
Avellino
232
8,7%
0,24%
1.375
0,1%
125,8
Benevento
223
11,9%
0,23%
1.723
0,6%
196,9
Caserta
317
-2,1%
0,33%
2.015
-1,5%
186,1
Napoli
3.402
-4,7%
3,57%
2.531
-1,5%
127,3
Salerno
492
-13,4%
0,52%
2.771
-2,4%
129,3
4.667
-4,3%
4,90%
2.430
-1,5%
131,5
95.296
-2,9%
100,00%
2.299
0,5%
130,7
Campania
Italia
Concentrando l’attenzione sui soli capoluoghi (tabella 2), il cui mercato è corrisposto a oltre un quarto
dell’intero panorama regionale, lo scenario delle transazioni manifesta qualche segnale positivo: a
differenza degli altri (variazioni negative) Avellino7 e Benevento8 hanno denotato una crescita
dell’ordine del 10%. Si potrebbe essere portati a giustificare tale fenomeno ricordando che i due
capoluoghi più interni - al contrario di Napoli, Caserta e Salerno che godono di una pletora di cittadine
limitrofe più o meno sviluppate - non sono caratterizzati da un’intensa conurbazione nell’immediato
ambito dei confini comunali, dove, a parità di caratteristiche intrinseche, i valori immobiliari sono di
norma inferiori, per cui maggiormente appetibili in periodi di congiuntura economica negativa. Invece,
seppur negative, le diminuzioni di compravendite nei capoluoghi sono state inferiori a quelle delle
rispettive province. Potrebbe essere una motivazione (come visualizzabile dalla successiva figura 3) il
superiore rafforzamento delle quotazioni negli ultimi anni dei comuni della provincia rispetto ai
capoluoghi, per cui la maggiore convenienza economica non risulta più compensata dalla minore
quantità di servizi.
Dal confronto delle due tabelle si ricava che numericamente, con l’eccezione di Napoli9, in riferimento
alle percentuali nazionali la quota NTN dei singoli capoluoghi campani è sensibilmente inferiore a quella
della corrispondente provincia (ad esempio Caserta capoluogo 0,33%, tabella 2; Caserta provincia
1,13%, tabella 1).
Il valore immobiliare residenziale medio dei capoluoghi campani è maggiore di oltre la metà rispetto a
quello regionale, limite non superato a livello nazionale, segnale della forte valenza economica del
centro amministrativo rispetto all’hinterland10. Come riscontrato anche per l’intera regione, quotazioni
globalmente in leggera flessione rispetto al semestre precedente, di segno discorde, quindi, con la
tendenza media nazionale. Diminuzione più significativa solo a Salerno, in linea con gli altri dati negativi
già discussi, probabilmente in virtù di quotazioni precedenti sovrastimate per una città di circa 150.000
abitanti, che permane, però, il capoluogo regionale con la quotazione maggiore11. Il capoluogo
regionale rispetto al semestre base del primo 2004 presenta una crescita non difforme dal dato
regionale e nazionale.
7
Nell’analisi del semestre precedente, invece, Avellino e Benevento avevano presentato andamenti opposti: Avellino un
incoraggiante +20,2%, mentre Benevento era stato l’unico capoluogo con marcato risultato negativo (-7,2%).
8
Sarebbe da analizzare più approfonditamente la discrepanza profonda tra dato provinciale e comunale per Benevento, in
considerazione che nell’ ambito provinciale non esistono comuni significativi oltre al capoluogo: Montesarchio e Sant’Agata dei
Goti sono gli unici che superano di poco i 10.000 residenti. Tanto che Benevento città, similmente a Napoli, presenta una
popolazione nell’ordine del 30% del totale provinciale, mentre gli altri tre capoluoghi della regione rientrano nell’ordine del 10%
della popolazione complessiva della provincia.
9
Napoli provincia costituisce meno della metà del NTN regionale, ma Napoli città rappresenta quasi i ¾ del NTN totale dei
capoluoghi.
10
Il dato è ancora più rimarchevole se si ricorda la presenza nella regione di località turistiche dalle quotazioni ben superiori ai
capoluoghi (Capri, Ischia, Sorrento, Amalfi, Positano, ecc.).
11
In realtà, il valore pesato con le singole zone OMI per Napoli è ampiamente superiore a quello di tabella 2, ma non è possibile
effettuare un confronto con l’analogo valore per Salerno.
5
La distribuzione del NTN nei cinque ambiti provinciali non riserva particolari sorprese, con quello
partenopeo che vale quasi la metà del mercato regionale, seguito dalle altre due province che si
affacciano sul mare, Caserta e Salerno, con circa il 20% del totale. Le province interne contribuiscono
in maniera notevolmente minore, in particolare Benevento rappresenta solo un ventesimo degli scambi
immobiliari residenziali della regione.
Figura 1: Distribuzione NTN I semestre 2011 per provincia
7,9%
19,6%
5,0%
18,8%
48,7%
Avellino
Benevento
Caserta
Napoli
Salerno
Le figure successive descrivono l’andamento degli indici dei volumi di compravendita e delle quotazioni
nei capoluoghi e nelle province campane a confronto con i corrispondenti indici regionali e nazionali.
A partire dal I semestre 2004 (base di confronto in tutto il presente lavoro) i volumi di compravendita
(Figura 2) hanno mostrato per i non capoluoghi un andamento simile a quello medio nazionale, mentre
fino al 2008 per i capoluoghi la linea spezzata ne è stata costantemente al di sotto, in alcuni tratti
anche in misura rilevante, determinando un andamento analogo anche per il dato regionale
complessivo (tranne poche eccezioni, come quella del primo semestre 2010). Dopo un paio di anni di
sostanziale stabilità come NTN, dal II semestre 2006 si è registrata una progressiva diminuzione delle
compravendite, che ha segnato i minimi nel II semestre 2008 per i capoluoghi e nel II sem. 2010 per i
non capoluoghi, con perdite massime rispettivamente nell’ordine del 40% e del 30% rispetto al 2004.
Negli ultimi semestri entrambi gli indici si sono contraddistinti per un’oscillazione costante senza
mostrare una decisa linea di tendenza a lungo termine. In ogni caso, per il semestre sotto esame, sia
per i capoluoghi che il resto delle province, gli indici sono risultati comparabili con il dato medio
nazionale.
L’andamento altalenante degli ultimi due anni non ha avuto riscontro a livello nazionale, dove si è
registrata una tendenza quasi costante.
In Figura 3 è possibile apprezzare l’andamento delle quotazioni medie delle abitazioni che mostra un
andamento più monotono rispetto al grafico precedente. Fino al 2006 le tre curve di interesse regionale
hanno proseguito sovrapposte con valori superiori a quella nazionale. Nei due anni successivi si sono
aperte a ventaglio, con l’incremento delle quotazioni dei non capoluoghi maggiormente marcato. In
realtà, mentre le quotazioni dei centri maggiori rimanevano pressoché invariate, sono aumentate quelle
dei centri minori in virtù della maggiore domanda di alloggi a prezzi sostenibili al di fuori delle città.
6
Figura 2: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi
120
110
100
105,5
108,4
104,6
106,4 101,4 100,9
104,5 103,8
101,5
101,6
101,0
98,1
97,4 97,3
92,6
97,2
98,4
100
90
86,5
86,5 87,5
87,6
82,5
80
Italia
70
81,7
77,0 75,0
80,0
73,5
Campania
74,9
74,1
Capoluoghi
Non capoluoghi
60
79,3
71,6
75,0
72,3
75,1
69,5
64,9
69,0
73,1
71,9
68,1
65,5
62,6
I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11
Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi
155
148,1 148,3 148,0
146,2 146,2
144,8
143,3
140,8
141,8
144,2 143,5
141,5
141,7
140,2
138,2
133,4
131,5
135,0 136,8134,5 134,6
133,4
133,4
145,0
145
134,3
135
128,3
132,8
127,6
120,3
120,0
125
115
105,2
110,2
109,3
103,9
105
100
103,2
114,0
113,8
108,8
130,2
126,2
119,8
113,6
Italia
Campania
Capoluoghi
Non capoluoghi
95
I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11
Negli ultimi due anni e mezzo si registra un generalizzato leggero calo delle quotazioni12, confermato
nel primo semestre 2011, grosso modo in linea col dato nazionale, che, seppur sempre al di sotto dei
numeri indici campani, risulta in fase di leggerissimo recupero.
12
Per i capoluoghi il massimo si è avuto nel II sem. 2008, per gli altri comuni nel semestre successivo
7
Mercato provinciale
Come già per i precedenti rapporti, l’intero territorio della Provincia di Napoli è stato suddiviso in 8
macroaree più il capoluogo: Acerra-Pomigliano, Area Flegrea, Giuglianese, Nolano, Napoli Nord,
Penisola Sorrentina, Vesuviana Costiera e Vesuviana Interna. In figura 4 è riportata la suddivisione con
il nome di ogni comune e la numerosità per macroarea.
Figura 4: Macroaree provincia di Napoli
La suddivisione tiene conto delle peculiarità socio-economico-ambientali dei diversi ambiti provinciali,
anche se, per contenerle in una numerosità congrua con gli scopi dello studio, alcune macroaree
possono racchiudere realtà non del tutto omogenee13.
Nella presente sezione, oltre ai dati più evidenti dell’ultimo semestre, sono stati inseriti alcuni spunti
sull’andamento degli indicatori immobiliari, precipuamente delle compravendite, nel corso degli ultimi
anni di macroaree o di singoli comuni della provincia.
In tabella 3, analogamente a quanto riportato per la regione in tabella 1, sono indicati valori e
variazioni di NTN e quotazioni di ogni singola macroarea.
Nel primo semestre 2011 si è riscontrata una diminuzione di compravendite rispetto all’anno precedente
in tutte le macroaree provinciali, con l’unica eccezione del Giuglianese14, seppur praticamente in
13
Ad esempio nella macroarea Flegrea il comune di Quarto, limitrofo a Napoli, dal quale ha ricevuto una consistente fetta di
immigrazione, non presenta molte analogie con i comuni dell’isola d’Ischia, così come nella Penisola Sorrentina, Casola di Napoli
non gode dei medesimi flussi turistici di Sorrento.
8
pareggio. Molto alte le perdite di NTN nelle aree Flegrea e Napoli Nord, ben oltre il 20%, il primo per i
vincoli che vi limitano l’edificazione, il secondo per l’alto grado di saturazione edilizia del territorio.
Stranamente si riscontrano perdite contenute nelle altre zone sature o vincolate (Napoli, Vesuviana
Costiera e Penisola Sorrentina), mentre sono superiori al 10% nelle aree interne (Nolano e Vesuviana
Interna) dove i prezzi sono più contenuti15. Escluso Napoli solo la macroarea Vesuviana Costiera ha
superato le 1.000 transazioni semestrali. In valore assoluto la città partenopea ha rappresentato circa il
39% delle compravendite totali, con una percentuale leggermente superiore in confronto ai semestri
precedenti. Il saldo NTN del capoluogo, ma non eccessivamente (-4,7%), ha contribuito con il suo
notevole peso a non rendere troppo critico il dato medio provinciale.
Tabella 3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali
Macroaree provinciali
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 / I
sem 2010
Quota % NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
N. indice
quotazioni I sem
2011 (base = I
sem 2004)
Acerra-Pomigliano
815
-8,0%
9,37%
1.345
-1,2%
135,8
Flegrea
432
-22,3%
4,97%
2.544
-0,4%
163,4
Giuglianese
918
0,6%
10,55%
1.431
-0,6%
140,5
Napoli città
3.402
-4,7%
39,12%
2.531
-1,5%
127,3
Napoli Nord
624
-25,6%
7,18%
1.410
-0,2%
134,4
Nolano
364
-15,5%
4,19%
1.020
0,4%
119,3
Penisola Sorrentina
292
-1,9%
3,36%
3.588
-0,1%
160,1
Vesuviana Costiera
1.276
-3,9%
14,67%
1.836
-0,2%
127,6
Vesuviana Interna
572
-12,0%
6,58%
1.169
-0,5%
125,6
Provincia Napoli
8.696
-8,2%
100,00%
2.002
-0,8%
134,4
Di entità trascurabili le variazioni delle quotazioni, con solo Acerra-Pomigliano e il capoluogo con
riduzioni superiori all’1%, e l’eccezione del Nolano, in leggerissima crescita. Pertanto, non mutano i
rapporti di valore tra le diverse macroaree, con la Penisola Sorrentina ampiamente al di sopra delle
altre16, seguita dalle altre due uniche sopra la media provinciale, macroarea Flegrea e Napoli, in ordine
invertito rispetto al semestre precedente. Il Nolano si conferma la macroarea con il valore inferiore,
poco sopra 1.000 €/mq, mentre a livello intermedio si collocano tutte le altre, comprese in una fascia
che va dai quasi 1.150 €/mq della Vesuviana Interna ai circa 1.850 €/mq della Vesuviana Costiera.
Le macroaree più vicine al capoluogo non sature dal punto di vista edilizio e quelle a maggiore
vocazione turistica sono quelle che dal 2004 hanno fatto registrare i maggiori incrementi delle
quotazioni.
Può risultare interessante comparare le curve della figura 5, riportante gli andamenti di NTN e
quotazioni per Napoli e gli altri 91 comuni della provincia dal primo semestre 2004, con i grafici delle
figure 2 e 3. Nel più ristretto ambito provinciale non si nota il forte divario rilevato a livello regionale
(fig. 2) tra l’andamento delle compravendite del capoluogo e del suo hinterland, tanto che le due linee
si sono più volte intersecate negli ultimi anni. Tale segnale indica che il mercato immobiliare provinciale
può ritenersi oramai influenzato dai medesimi fattori, a differenza di quello regionale, dove in passato i
capoluoghi avevano esercitato un forte ruolo come polo d’attrazione residenziale.
Entrambe le curve di NTN hanno raggiunto un massimo nel primo semestre 2006, di poco superiori ai
dati del semestre di base, per poi crollare letteralmente nei due anni successivi. Napoli ha proseguito
per un altro semestre con la “picchiata”, pervenendo ad inizio 2007 ad un minimo che ha comportato in
solo due anni e mezzo una contrazione dei flussi immobiliari superiore al 40%. Il resto della provincia
ha subito un rallentamento più graduale, toccando il minimo solo nel semestre scorso17, sempre con
una riduzione del 40% rispetto al massimo di inizio 2006. Infatti, la spezzata relativa al NTN di Napoli
14
Negli ultimi cinque anni, cioè dal primo semestre 2006 in cui aveva toccato il suo massimo con 1.511 transazioni, il Giuglianese
ha perso quasi il 40% delle transazioni, concentrata interamente dal 2006 al 2009.
15
La Macroarea Vesuviana Interna aveva denotato incrementi significativi negli ultimi due semestri, con un saldo netto positivo di
oltre il 15% nell’anno 2010, rispetto al 2009.
16
Escludendo i comuni di Capri e Anacapri il valore residenziale medio della Penisola Sorrentina precipiterebbe a 2.909 €/mq,
nonostante l’isola di Capri rappresenti meno del 13% dello stock totale della macroarea.
17
Come era da immaginarsi, i minimi di Napoli e relativa provincia si riscontrano nei medesimi semestri di capoluoghi campani e
resto regione di figura 2, ricoprendo la provincia di Napoli metà del mercato campano.
9
risulta nel grafico sopra quella degli altri comuni nel momento iniziale in cui il mercato era in crescita
(fino al primo semestre 2006), per poi comparirne costantemente al di sotto nei successivi quattro anni
di crisi immobiliare; negli ultimi tre semestri, invece, si è ritornati alla gerarchia dei primi anni.
Approfondendo gli andamenti delle singole macroaree si constata che hanno subito tutte notevoli
diminuzioni di compravendite dal primo semestre 2004, tra il 30 e il 46%, ad eccezione della Vesuviana
Interna18 che non raggiunge (si fa per dire) il 20%. Nelle otto macroaree dell’hinterland i minimi si sono
verificati tra il secondo semestre 2009 e quello in esame.
Conforme, invece, alla tendenza regionale (fig. 3) l’evoluzione delle quotazioni, simile per Napoli città e
resto provincia fino al 2006, con massimo raggiunto simultaneamente a fine 200819, per poi posizionarsi
nel corso di un paio d’anni a livelli diversi. La disamina di dettaglio delle nove macroaree manifesta un
calo di quotazioni abbastanza contemporaneo, leggermente ritardato per i comprensori di maggior
valenza turistica. Le aree non particolarmente distanti dal capoluogo con maggiori potenzialità
edificatorie (Giuglianese e Acerra-Pomigliano) hanno registrato i cali maggiori rispetto al momento di
picco delle quotazioni.
Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia
150
141,3 144,0 142,7 141,3
137,5
140
127,0
120
113,3
111,1
129,2
100
90
125,2 126,3
129,2 130,2
127,3
117,2
86,8 87,3
79,1
Quotazioni Napoli
60
128,7
113,0
110,1
102,4
103,6
104,8 100,1
94,4
102,4
92,2
99,4
90,1
95,3
92,0
80
70
131,1 129,3 129,3
105,5
110
100
140,3 139,8
130,9
130
119,4
140,4
74,4
Quotazioni Resto provincia
NTN Resto provincia
NTN Napoli
69,8 70,8
72,9
65,6 66,3
66,3
60,3
69,4
64,0
72,1
62,6
62,2
61,8
64,7
50
I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11
Di fatto il mercato residenziale provinciale permane in una fase di incertezza, e in linea generale i tempi
necessari per portare a compimento una transazione immobiliare rimangono molto elevati, anche se in
linea con la media nazionale. Molti acquirenti prediligono un atteggiamento di riflessione e di attesa,
nonostante il valore di richiesta iniziale degli immobili sia mediamente inferiore a quella degli anni
scorsi: la domanda non è affatto diminuita, ma resta, per così dire, “sospesa”. La possibilità di un
margine di trattativa superiore favorisce, comunque, il ribasso dei prezzi richiesti, seppur solo di
qualche punto percentuale.
Non molto da aggiungere sulla distribuzione del NTN nelle nove macroaree provinciali. A parte Napoli,
che da sola costituisce quasi il 40% delle transazioni totali, altre due superano la soglia del 10%,
18
19
Era arrivata ad oltre il 30% in meno nel II sem. 2009.
Cioè nel momento di maggior crisi per le transazioni a Napoli e negli altri capoluoghi.
10
nell’ordine Vesuviana Costiera e Giuglianese20. Nolano e Penisola Sorrentina contribuiscono per meno
del 5%, soglia appena superata dalla Flegrea.
Figura 6: Distribuzione NTN I semestre 2011 per macroaree provinciali
6,6%
9,4%
5,0%
14,7%
10,6%
3,4%
4,2%
7,2%
39,1%
Acerra-Pomigliano
Napoli città
Penisola Sorrentina
Flegrea
Napoli Nord
Vesuviana Costiera
Giuglianese
Nolano
Vesuviana Interna
Nelle mappe di seguito riportate (figure 7 e 8) sono evidenziati con differente grado cromatico per i 92
comuni della provincia i valori del NTN e del differenziale delle quotazioni rispetto alla media provinciale
nel primo semestre 2011.
Dalla figura 7 si nota come il numero di compravendite sia più consistente, oltre che a Giugliano, sulla
fascia litoranea da Pozzuoli a Castellammare e lungo la congiungente verso i capoluoghi interni che
attraversa la provincia da Casoria ad Acerra, passando per Casalnuovo ed Afragola.
Dietro Napoli, con oltre 3.400 transazioni nell’ultimo semestre, c’è Giugliano con 432; molto distanziate
le altre città, con solo Torre del Greco e Portici che superano a stento le 200 compravendite, così come
nel semestre precedente. Solo altri 13 comuni superano quota 100 transazioni residenziali nel semestre.
Il minimo assoluto si è riscontrato a Liveri e Comiziano nel Nolano con appena due compravendite Ci
sono altri 8 comuni, tra cui Anacapri21, con meno di dieci transazioni. Fino a tutto il 2009 erano i
comuni del Nolano che occupavano gli ultimissimi posti nella graduatoria del NTN, mentre, similmente
ai due semestri 2010, se ne rinvengono solo tre tra gli ultimi dieci, tanti quanto in Penisola Sorrentina.
In confronto al primo semestre 2010 il maggior incremento percentuale di compravendite si riscontra
nel poco significativo comune di Pimonte22 (150%); già più di un certo rilievo quello di Boscoreale (oltre
20
Nel secondo semestre 2010, anche Acerra-Pomigliano superava quota 10%.
Mentre ad Anacapri gli scambi immobiliari sono diminuiti di quasi il 60% negli ultimi sette anni, il comune di Capri è uno dei
pochi della provincia dove nello stesso periodo le compravendite sono aumentate.
22
In realtà ci sono state tre compravendite in più, essendone solo due nel I sem. 2010
21
11
62% in più), Poggiomarino23 e, tra i comuni con NTN superiore a 100, gli exploit superiori al 30% di
Villaricca e, in maniera sorprendente, di Caivano24, con un valore di transazioni che non si registrava dal
2007. Poggiomarino, 143,1% in più con quasi 79 transazioni. La diminuzione maggiore, quasi il 68%, si
è verificata a Terzigno, tristemente nota per l’annosa problematica delle discariche in pieno Parco
Nazionale del Vesuvio. Dei comuni col maggior numero di transazioni, Casoria25 è quello che ha visto
maggiormente decrescere la quantità di scambi (35,0%), mentre tra gli altri comuni di un certo rilievo
si segnalano con diminuzioni superiori al 30% anche Frattamaggiore26 e Nola.
Da quando l’Osservatorio ha iniziato a monitorare con dettaglio i flussi immobiliari, cioè dal 2004, solo
sedici comuni hanno incrementato le compravendite, tra cui solo Boscoreale, Poggiomarino e Cercola
con NTN iniziale superiore a 50. Ben 23 hanno visto, invece, diminuire le transazioni di oltre il 50%, tra
cui Frattamaggiore, Sant’Antimo, Melito e Marigliano con una base di partenza (ora non più) superiore
a 100 come NTN27.
Figura 7: Mappa della distribuzione NTN comunale I semestre 2011
23
Anche nel semestre precedente Poggiomarino aveva visto di molto incrementare le transazioni, tanto da far desumere che oltre
alla ripresa dei flussi immobiliari ci sia stata una iniezione di nuove costruzioni.
24
A Pascarola, frazione di Caivano, c’è da tempo un centro CDR (combustibile da rifiuti), ma è abbastanza lontano dal centro
cittadino per influenzarne così marcatamente le dinamiche immobiliari, anche se risulta abbastanza fantasioso definirlo CDR e non
centro di rifiuti tal quale (depositi di ecoballe).
25
A ben guardare, nel semestre di confronto il numero di transazioni di Casoria era stato molto anomalo, superiore a 300. Il
valore del I sem. 2011, molto prossimo a 200, a parte quello già citato del primo 2010, non si verificava dall’inizio del 2008.
26
Anche nel II semestre 2010 aveva in maniera preoccupante segnato un decremento rispetto all’anno prima di oltre il 50%. La
motivazione più probabile di questo fenomeno è che le quotazioni degli immobili, destinati soprattutto ad un mercato interno,
fossero in realtà sovrastimate rispetto al reale valore intrinseco in riferimento ai comuni limitrofi. La crisi perdurante ha fatto
emergere quest’anomalia ingiustificata.
27
Solo Villaricca, Mugnano, Caivano e Portici tra i comuni attuali con NTN in tripla cifra negli ultimi sette anni hanno perso meno
del 30% di compravendite.
12
Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale
In termini di quotazioni, Capri e Anacapri hanno presentato ovviamente valori medi residenziali per il
primo semestre 2011 di molto superiori alla media provinciale (rispettivamente 4,66 e 3,24), seguiti da
Sorrento e tutte le altre località turistiche della Penisola Sorrentina e dell’isola d’Ischia28.
Napoli a parte, che presenta rispetto alla provincia una quotazione media superiore del 26%, tra le città
non imperniate sul turismo le più care dal punto di vista immobiliare si sono rivelate Pompei e
Castellammare, seguite dai comuni marini immediatamente ai lati del capoluogo: da Monte di Procida a
Portici, passando per Bacoli, Pozzuoli e San Giorgio. I tredici comuni con i valori inferiori appartengono
o al Nolano o all’area Vesuviana Interna. Complessivamente sono ventitré i comuni della provincia con
quotazione residenziale media superiore a 2.000 €/mq e diciotto quelli con quotazione inferiore a 1.000
€/mq, tra cui ben undici comuni del Nolano.
Il minimo provinciale semestrale è stato rilevato ancora a Terzigno, a causa della diminuzione delle
quotazioni dovuto alla gravissima problematica delle cave per lo smaltimento rifiuti ubicate nel suo
territorio, con il susseguirsi di scontri tra la popolazione e le forze dell’ordine.
Le variazioni rispetto al semestre precedente sono state contenute in un ± 3%, con agli estremi Arzano
(aumento delle quotazioni) e Somma (diminuzione).
Nelle tabelle da 4 a 12 (formata dalle nove sottotabelle di macroarea) sono mostrati i valori di NTN e
quotazioni per il primo semestre 2011 dei comuni all’interno di ogni macroarea e le loro variazioni
rispetto al precedente semestre significativo, completati con il differenziale per ogni comune rispetto al
valore medio comunale della provincia, esplicitato graficamente in figura 8.
28
Ai primi 14 posti ci sono solo comuni della Penisola Sorrentina e dell’Area Flegrea
13
Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Acerra-Pomigliano
Comune
NTN I sem
2011
Var % NTN
Quota % NTN
I sem 2011 /
provincia
I sem 2010
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
1.344
-1,7%
0,67
Acerra
188
-13,8%
2,16%
Afragola
140
-19,6%
1,61%
1.283
-1,0%
0,64
31
-12,4%
0,36%
1.099
0,0%
0,55
Brusciano
Caivano
110
36,7%
1,26%
1.165
-1,7%
0,58
Cardito
45
-20,6%
0,52%
1.113
0,0%
0,56
128
-20,5%
1,47%
1.633
-1,7%
0,82
Casalnuovo di Napoli
Castello di Cisterna
37
-28,9%
0,42%
1.053
0,0%
0,53
Mariglianella
38
106,5%
0,43%
999
0,0%
0,50
Pomigliano d`Arco
99
9,8%
1,14%
1.634
-0,7%
0,82
815
-8,0%
9,37%
1.345
-1,2%
0,67
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
Acerra-Pomigliano
Tabella 5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Flegrea
Comune
NTN I sem
2011
Var % NTN
Quota % NTN
I sem 2011 /
provincia
I sem 2010
Bacoli
41
-35,4%
0,48%
2.302
0,9%
1,15
Barano d`Ischia
17
-8,5%
0,19%
2.458
0,0%
1,23
7
-62,9%
0,09%
3.213
0,0%
1,60
Forio
33
-32,1%
0,38%
3.288
0,4%
1,64
Ischia
28
-22,7%
0,32%
3.528
0,0%
1,76
Lacco Ameno
12
68,1%
0,14%
3.473
0,0%
1,74
Monte di Procida
15
38,2%
0,17%
2.147
0,0%
1,07
Pozzuoli
176
-24,2%
2,03%
2.277
-1,7%
1,14
Procida
23
51,2%
0,26%
2.778
0,0%
1,39
Quarto
76
-20,6%
0,87%
1.699
0,0%
0,85
4
-49,6%
0,05%
3.146
0,0%
1,57
432
-22,3%
4,97%
2.544
-0,4%
1,27
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
1.296
0,0%
0,65
Casamicciola Terme
Serrara Fontana
Flegrea
Tabella 6: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Giuglianese
Comune
Calvizzano
NTN I sem
2011
20
Var % NTN
Quota % NTN
I sem 2011 /
provincia
I sem 2010
-13,9%
0,23%
Giugliano in Campania
432
2,7%
4,97%
1.376
0,0%
0,69
Marano di Napoli
157
-15,8%
1,80%
1.593
-1,6%
0,80
Mugnano di Napoli
104
1,3%
1,20%
1.590
0,0%
0,79
60
-13,1%
0,69%
1.254
0,0%
0,63
Villaricca
145
30,8%
1,67%
1.348
-2,5%
0,67
Giuglianese
918
0,6%
10,55%
1.431
-0,6%
0,72
Qualiano
14
Tabella 7: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Napoli Città
Comune
Napoli città
NTN I sem
2011
3.402
Var % NTN
Quota % NTN
I sem 2011 /
provincia
I sem 2010
-4,7%
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
2.531
-1,5%
1,26
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
39,12%
Tabella 8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Napoli Nord
Comune
Arzano
NTN I sem
2011
Var % NTN
Quota % NTN
I sem 2011 /
provincia
I sem 2010
71
-5,9%
0,82%
1.446
2,8%
0,72
Casandrino
34
-46,5%
0,39%
1.168
0,0%
0,58
Casavatore
43
-27,8%
0,50%
1.540
0,0%
0,77
Casoria
198
-35,0%
2,28%
1.577
0,0%
0,79
Crispano
19
17,7%
0,22%
1.081
0,0%
0,54
Frattamaggiore
59
-33,4%
0,67%
1.631
-1,4%
0,82
Frattaminore
18
-48,0%
0,21%
1.133
0,0%
0,57
Grumo Nevano
31
-27,5%
0,36%
1.110
0,0%
0,55
Melito di Napoli
93
-2,3%
1,07%
1.402
-1,2%
0,70
Sant`Antimo
Napoli Nord
57
0,2%
0,66%
1.226
-1,6%
0,61
624
-25,6%
7,18%
1.410
-0,2%
0,70
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
0,0%
0,44
Tabella 9: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Nolano
Comune
Camposano
NTN I sem
2011
11
Var % NTN
Quota % NTN
I sem 2011 /
provincia
I sem 2010
-48,7%
0,13%
886
Casamarciano
10
8,2%
0,11%
1.082
0,0%
0,54
Cicciano
32
28,8%
0,36%
936
0,0%
0,47
Cimitile
15
-19,4%
0,17%
1.098
0,0%
0,55
2
-25,0%
0,03%
873
0,0%
0,44
Comiziano
Liveri
2
-61,2%
0,03%
838
0,0%
0,42
Marigliano
64
-1,6%
0,73%
1.136
1,7%
0,57
Nola
76
-39,9%
0,88%
1.163
0,0%
0,58
Roccarainola
12
-55,4%
0,14%
848
0,0%
0,42
0,48
San Paolo bel Sito
13
-4,2%
0,15%
968
0,0%
San Vitaliano
41
94,0%
0,48%
905
0,0%
0,45
Saviano
39
11,4%
0,44%
912
0,0%
0,46
Scisciano
22
-35,8%
0,26%
877
0,0%
0,44
Tufino
0,42
17
88,8%
0,19%
837
0,0%
Visciano
7
-52,3%
0,08%
816
0,0%
0,41
Nolano
364
-15,5%
4,19%
1.020
0,4%
0,51
15
Tabella 10: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Penisola Sorrentina
Var % NTN
Quota % NTN
I sem 2011 /
provincia
I sem 2010
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
Comune
NTN I sem
2011
Agerola
15
1,1%
0,18%
918
0,0%
0,46
Anacapri
7
-29,0%
0,08%
6.486
0,0%
3,24
23
12,8%
0,26%
9.325
0,0%
4,66
0,57
Capri
Casola di Napoli
4
-52,4%
0,05%
1.148
0,0%
Gragnano
56
-9,2%
0,65%
1.940
0,0%
0,97
Lettere
13
119,3%
0,14%
1.146
0,0%
0,57
Massa Lubrense
44
48,6%
0,51%
3.070
0,0%
1,53
Meta
16
-25,3%
0,18%
3.489
0,0%
1,74
Piano di Sorrento
27
25,0%
0,31%
3.675
0,0%
1,84
5
150,0%
0,06%
968
0,0%
0,48
Sant`Agnello
24
-6,3%
0,28%
4.076
0,0%
2,04
Sorrento
41
11,4%
0,47%
5.302
-0,4%
2,65
Vico Equense
17
-56,2%
0,20%
3.042
0,0%
1,52
292
-1,9%
3,36%
3.588
-0,1%
1,79
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
0,57
Pimonte
Penisola Sorrentina
Tabella 11: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Vesuviana Costiera
Comune
NTN I sem
2011
Var % NTN
Quota % NTN
I sem 2011 /
provincia
I sem 2010
Boscoreale
81
62,1%
0,93%
1.144
0,0%
Boscotrecase
18
-38,2%
0,21%
1.115
0,0%
0,56
Castellammare di Stabia
176
5,5%
2,02%
2.394
-0,7%
1,20
Ercolano
134
-2,6%
1,55%
1.610
-0,2%
0,80
Pompei
41
-1,9%
0,47%
2.413
0,0%
1,21
Portici
213
-0,9%
2,45%
2.122
0,0%
1,06
San Giorgio a Cremano
142
-9,0%
1,63%
2.053
1,2%
1,03
Sant`Antonio Abate
19
-46,3%
0,22%
1.316
0,0%
0,66
Santa Maria la Carita`
14
-6,5%
0,16%
1.458
0,0%
0,73
Torre Annunziata
146
19,0%
1,68%
1.512
0,4%
0,76
Torre del Greco
258
-22,6%
2,97%
1.773
-1,3%
0,89
Trecase
Vesuviana Costiera
34
34,7%
0,39%
1.172
0,0%
0,59
1.276
-3,9%
14,67%
1.836
-0,2%
0,92
16
Tabella 12: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Vesuviana Interna
Comune
Carbonara di Nola
NTN I sem
2011
Var % NTN
Quota % NTN
I sem 2011 /
provincia
I sem 2010
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
7
-53,2%
0,08%
824
0,0%
0,41
Cercola
60
4,4%
0,69%
1.493
0,0%
0,75
Massa di Somma
12
-20,2%
0,13%
1.347
0,0%
0,67
Ottaviano
48
-25,8%
0,56%
1.078
0,0%
0,54
Palma Campania
53
-26,0%
0,61%
1.063
-0,7%
0,53
Poggiomarino
63
33,2%
0,73%
917
0,0%
0,46
Pollena Trocchia
36
-3,0%
0,42%
1.263
0,0%
0,63
San Gennaro Vesuviano
25
-7,3%
0,28%
1.053
0,0%
0,53
San Giuseppe Vesuviano
38
-15,8%
0,44%
1.079
0,0%
0,54
San Sebastiano al Vesuvio
28
40,7%
0,32%
1.909
0,0%
0,95
Sant`Anastasia
67
-7,8%
0,78%
1.287
0,0%
0,64
Somma Vesuviana
64
-19,4%
0,73%
1.196
-3,1%
0,60
Striano
12
-23,4%
0,14%
834
0,0%
0,42
8
-67,8%
0,09%
804
0,0%
0,40
51
-10,8%
0,58%
1.507
0,0%
0,75
572
-12,0%
6,58%
1.169
-0,5%
0,58
Terzigno
Volla
Vesuviana Interna
17
Mercato del comune di Napoli
Napoli è una delle più antiche città d’Europa e l’attuale conformazione urbanistica conserva gli elementi
di tutto il suo straordinario percorso storico ricco d’eventi. Il suo sistema di strade, la coesistenza delle
tracce di epoche e stili diversi, che si alternano e si mescolano, integrandosi come le tessere di un
mosaico, la ricchezza e la varietà dei suoi edifici di varie epoche storiche, la sua collocazione nel golfo,
le attribuiscono uno straordinario e unico valore senza confronti.
Napoli conserva ancora in buona parte intatto il tessuto edificato del periodo borbonico29, “intaccato”
solo da due eventi principali. Il primo è lo sventramento – per dirla come la celebre giornalista Matilde
Serao – dei quartieri Porto, Pendino e Mercato a seguito dell’epidemia di colera del 1884, cioè il
cosiddetto “Risanamento” di Napoli, fondato soprattutto su assi rettilinei; il secondo è stato la guerra,
che con i bombardamenti degli alleati ha compromesso irrimediabilmente l’intera fascia edilizia
antistante la zona portuale e l’area tra via Medina e via Roma.
Negli ultimi cinquant’anni, fino al recente Piano Regolatore, il mercato immobiliare napoletano è stato
caratterizzato da degrado e incuria di molte infrastrutture cittadine30, spesso abbandonate a se stesse.
A ciò si è aggiunto l’abusivismo, che negli anni della speculazione edilizia ha creato dal nulla interi
quartieri privi delle regole urbanistiche di base31, e il microabusivismo che ha deteriorato il patrimonio
immobiliare esistente.
Lo sviluppo puntuale ed eterogeneo è avvenuto sia in maniera centripeta che centrifuga per motivi di
carattere territoriali, politici, sociali ed economici. Quindi, la città non si presenta con un unico centro,
semicentro e periferia come altre città italiane, ma in sé racchiude più centri semicentri e periferie, che
si irradiano dal mare alla collina.
Nella tabella sotto riportata è inquadrato il comune di Napoli fra le 8 maggiori città italiane, costituenti
nel semestre quasi la metà del mercato nazionale dei capoluoghi. Il capoluogo partenopeo rappresenta
il 3,6% della quota di NTN di tutti i capoluoghi d’Italia, registrando la peggiore variazione percentuale
delle transazioni (-4,7%) tra le maggiori città italiane rispetto al primo semestre del 2010.
Approfondendo l’esame della tabella si nota che le variazioni negative riguardano tutte il centro-sud.
Tabella 13: NTN, quotazioni e variazioni delle principali città italiane
Principali Capoluoghi
Var % NTN
NTN I sem 2011 I sem 2011 /
I sem 2010
Quota % NTN capoluoghi ITALIA
BOLOGNA
2.428
1,8%
2,5%
FIRENZE
2.341
0,2%
2,5%
GENOVA
3.576
3,8%
3,8%
MILANO
9.855
1,2%
10,3%
NAPOLI
3.402
-4,7%
3,6%
PALERMO
2.807
-3,5%
2,9%
16.599
-3,5%
17,4%
ROMA
TORINO
6.126
4,7%
6,4%
Principali Capoluoghi
47.134
-0,6%
49,5%
Italia Capoluoghi
95.296
-2,9%
100,0%
29
Nel XVIII secolo era arrivata, molto probabilmente, ad essere la più popolosa città d’Europa.
Solo ad inizio degli anni ’90 si è iniziato una stagione di recupero, purtroppo breve, degli spazi pubblici, che ha restituito alla
cittadinanza molte piazze, tra cui Piazza del Plebiscito, inopinatamente adibite a parcheggio a tappeto.
31
Emblematico il celebre film di Francesco Rosi del 1963 “Le mani sulla città”, dove pur non nominando quasi mai il nome di
Napoli, i panorami e gli accenti dei protagonisti la individuavano univocamente. La didascalia del film diceva: «I personaggi e i
fatti sono immaginari, ma autentica è la realtà che li produce».
30
18
Come già per le altre maggiori città italiane32, si è provveduto a suddividere il territorio del Comune di
Napoli in dieci macroaree urbane (figura 9), intese come aggregati di zone OMI contigue con
caratteristiche similari dal punto di visto edilizio, storico o sociale. L’elenco dettagliato delle macroaree,
con denominazione e zone OMI che le compongono, è riassunto nella tabella 1433.
Sono denominati “sobborghi”, per distinguere dalla “periferia”34, i comprensori delle frazioni inglobate
nel periodo Fascista al comune di Napoli, dove è possibile rinvenire ancora degli autonomi nuclei di
edilizia antica35.
Sarebbe stato comodo considerare come macroaree le dieci Municipalità36 in cui è stata
amministrativamente suddivisa Napoli, ma non ci sarebbe stata la sovrapponibilità con la partizione
delle zone OMI. Inoltre, le Municipalità sono state create con la finalità di avere ambiti con numero di
abitanti il più possibile similare, piuttosto che omogeneità di apprezzamento immobiliare37.
Nel seguito sono esplicitati numericamente i fenomeni immobiliari, intesi come valori e variazioni di
NTN38 e quotazioni, per queste maggiori aggregazioni territoriali urbane, da cui saranno enucleati
successivamente i dati delle singole zone OMI.
Figura 9: Mappa delle macroaree urbane di Napoli
32
Ad esempio, a Roma le zone OMI sono ben 308, raggruppate in 23 macroaree.
Nella conclusiva tabella 26 è riportata la denominazione di tutte le zone OMI
34
In linea approssimativa coincidente con la distinzione OMI di fascia periferica e suburbana
35
Soccavo, Pianura, Chiaiano, Marianella, Piscinola, Miano, Secondigliano, San Pietro a Patierno, Barra, Ponticelli e San Giovanni
a Teduccio.
36
Aggregati dei 30 Quartieri in cui era da tempo suddivisa la città
37
La IV Municipalità (S. Lorenzo, Vicaria, Poggioreale, Zona Industriale) racchiude simultaneamente l’acropoli della Citta Greca, il
Moderno Centro Direzionale, la Stazione Ferroviaria, il Porto, l’Area Cimiteriale e la Zona Industriale: francamente “troppo
variegata” per poter essere individuata come un’area con una parvenza di omogeneità ai fini del mercato immobiliare.
38
Per Napoli il numero di transazioni e lo stock immobiliare sono stati ricavati dalle banche dati di catasto e conservatoria,
associando gli immobili alle diverse zone OMI mediante gli identificativi catastali (vedi Nota metodologica). Per errori imputabili
all’inesatta identificazione degli immobili, tale associazione non ha ricoperto il 100% degli immobili. Tuttavia, le considerazioni
esposte si possono ritenere di indubbio valore, in quanto il mancato abbinamento ha riguardato solo lo 0,48% delle transazioni.
33
19
La quotazione comunale di Napoli presentata in questa sezione di approfondimento comunale differisce
da quella di Tabella 2, poiché calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente
in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile39.
Tabella 14: Dettaglio macroaree urbane con denominazione e elenco zone OMI
MACROAREA
Denominazione (dettaglio quartieri)
1
Sobborghi Occidentali - Zone C15-D08-D12-E10-E11-E12-E13-E14-E19-E21
Pianura, Soccavo, Agnano
2
Periferia Occidentale - Zone C16-C18-D13-D14-D15-D16-D17-D18-D19
Fuorigrotta, Bagnoli
3
Zona Pregiata - Zone B05-B06
Posillipo, Chiaia, San Ferdinando
4
Zona Collinare - Zone B01-B03-C01-C09
Vomero, Arenella, Colli Aminei
5
Periferia Nord - Zone E07-E23-E25
Camaldoli, San Rocco
6
Sobborghi Settentrionali - Zone E01-E02-E03-E04-E05-E24
Chiaiano, Miano, Piscinola, Secondigliano, San Pietro
7
Semicentro storico - Zone B02-B07-C02-C03-C04-C05-C06-C07-C08-C10-C17-C19-D05
Quartieri Spagnoli, Materdei, Sanità, Carlo III, Vicaria
8
Centro Antico - Zone B04-C11-C12-C13-C20
Centro Antico, Piazza Municipio
9
Periferia Orientale - Zone C14-D01-D02-D04-D06-D07-D09-D10-D20-E06-E26
Poggioreale, Centro Direzionale, Zona Industriale, Calata Capodichino
10
Sobborghi Orientali - Zone E08-E15-E17-E18-E20
Barra, san Giovanni, Ponticelli
Dall’analisi della tabella 15 emerge, così come già nei semestri precedenti, che il 40% del mercato
partenopeo è costituito da due sole macroaree, rispettivamente con NTN nel primo semestre 2011 pari
a 644 e 745, Zona Collinare (Vomero in senso lato), e Semicentro Storico (ampia fascia residenziale di
costruzione prevalentemente anteguerra che avvolge a ferro di cavallo la città antica, dai Quartieri
Spagnoli alla Ferrovia). Le altre macroaree, ad eccezione della più piccola Periferia Nord (meno dell’1%
delle transazioni comunali), sono comprese nel ristretto range tra 235 e 347 transazioni.
La diminuzione del NTN comunale rispetto al primo semestre 2010 (-4,7%) è dovuta, più che ad una
flessione del mercato, al dato anomalo di confronto, relativo ad un periodo in cui si era formata una
leggera euforia che aveva fatto presagire un’inversione di tendenza. Il numero di compravendite, con
l’eccezione dell’anomalo primo semestre 2010, è risultato comparabile, e spesso superiore, ai dati degli
ultimi sette semestri: l’incertezza amministrativa e finanziaria ha controbilanciato le due tendenze ad
aspettare tempi migliori per l’acquisto e ad investire nel “mattone” come bene sicuro. Eppure,
analizzando le diverse macroaree si riscontra un’oscillazione non indifferente: si passa dai notevoli cali,
superiori al 20%, del Centro Antico e dei Sobborghi Orientali e Settentrionali, agli incrementi rilevanti
dei Sobborghi Occidentali e, in particolare, della Periferia Orientale (27,9%). Quindi, non è possibile
rintracciare alcuna linea di tendenza, rinvenendo segni diametralmente opposti sia per tipologia di area
(sobborghi), sia per comprensori confinanti (Periferia e Sobborghi Orientali).
39
Per Napoli è stata eseguita la media pesata utilizzando lo stock immobiliare 2010 delle singole zone OMI; solo lo 0,05% è
risultato non associabile ad alcuna zona. Per il numero indice delle quotazioni si sono considerati per Napoli valori non pesati con
il diverso stock delle zone OMI, non essendo possibile compiere tale operazione per il 2004. Tra l’altro, trattandosi di rapporti e
non di valori assoluti, il discorso riveste una minore importanza.
20
Tabella 15: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Napoli
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 /
I sem 2010
Quota % NTN
comune
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I sem
2011 rispetto alla
media comunale
265
-20,6%
7,78%
3.232
-2,2%
1,10
Semicentro Storico
745
-10,8%
21,90%
2.581
-2,2%
0,88
Zona Collinare
644
7,0%
18,94%
4.151
-3,2%
1,41
Zona Pregiata
238
-2,8%
6,99%
5.746
-2,7%
1,96
Periferia Nord
33
-9,5%
0,98%
2.354
0,0%
0,80
Periferia Occidentale
347
-1,8%
10,21%
3.137
-1,9%
1,07
Periferia Orientale
297
27,9%
8,72%
1.829
-0,2%
0,62
Sobborghi Settentrionali
264
-20,7%
7,77%
1.798
0,8%
0,61
Sobborghi Occidentali
318
16,3%
9,34%
2.244
-0,2%
0,76
Sobborghi Orientali
235
-21,7%
6,91%
1.645
1,5%
0,56
16
-
0,48%
-
-
-
3.402
-4,7%
100,00%
2.934
-1,8%
1,00
Macroaree urbane
Centro Antico
N.D.
Napoli
Dalla cartina nella successiva figura 10, relativa al NTN per zone OMI, non è facile a colpo d’occhio
rilevare l’exploit di compravendite verificatosi già negli ultimi due anni, della macroarea Semicentro
Storico, in quanto aggregato di ben 13 piccole zone OMI40. C’è da tener presente che tale macroarea
comprende in buona parte una fascia cittadina orograficamente in pendenza (Quartieri Spagnoli,
Sanità, Miracoli), per cui è attraversata da pochi assi viari rilevanti. Si tratta, pertanto, di un tessuto
urbano molto antico41, privo, però, di quei caratteri di monumentalità che interessano i flussi turistici. Di
conseguenza, pur essendo in concreto limitrofa alla zona centrale, verso cui si riversa quotidianamente
la gran massa dei pendolari, quest’ambito territoriale è contraddistinto da valori immobiliari meno
elevati, che attraggono investimenti per l’alta redditività42. Importante anche l’incremento degli scambi
nella Zona Collinare (7,0%), storicamente tra gli ambiti maggiormente interessati dalle dinamiche
immobiliari cittadine per la qualità medio-alta della tipologia residenziale e per la bassa incidenza
percentuale di edilizia economica o popolare. Di rilievo la constatazione che per il secondo semestre
consecutivo la macroarea Periferia Orientale abbia denotato il maggior incremento assoluto di
compravendite nei confronti dell’omologo semestre dell’anno precedente, in entrambi i casi oltre il
25%. Difficile concludere che si tratti di una coincidenza; più probabile che si sia creata un’aspettativa
economica degli investitori in attesa delle trasformazioni e riqualificazioni che dovranno avvenire
nell’area in un prossimo futuro (riqualificazione e conversione delle aree industriali dismesse, Porto
turistico di Vigliena).
Importante per gli operatori di settore, come “termometro” del mercato, monitorare la tendenza di due
aree strategiche della città: la parte con l’edilizia più datata e quella pregiata. Il primo ambito, formato
principalmente da Centro Antico e Semicentro Storico, ha evidenziato riduzioni di compravendite,
nonostante la seconda permanga quella con NTN più elevato: può essere un indicatore che gli
investitori stiano attentamente valutando la convenienza a investire nel settore delle ristrutturazioni, in
un momento in cui sono aumentate le spinte per produrre edilizia nuova, cronicamente limitata in
ambito cittadino, sia per mancanza oggettiva di spazi, sia per vincoli di ordine storico-ambientale. La
Zona Pregiata, invece, ha sostanzialmente confermato il livello di transazioni (-2,8%), ed è un segnale
importante, perché manifesta che in un momento in cui è proprio la liquidità uno dei problemi maggiori
del mercato, il “mattone” costituisce, comunque, il settore dove “parcheggiare” con minori rischi il
capitale.
40
Ad esempio la macroarea Zona Collinare è formata da solo quattro zone OMI e la Pregiata da due. Tale discrepanza è figlia
della suddivisione in Microzone, a cui si è dovuta adeguare la partizione in zone OMI, operata dal Comune di Napoli per il DPR
138/98.
41
Napoli ha il centro antico ancora abitato risalente al ‘700 più esteso d’Europa. Si pensi, inoltre, che al momento dell’Unità
d’Italia, aveva circa il doppio degli abitanti di Roma e Milano.
42
All’interno di quest’area si rinvengono porzioni (Cavone, Moiariello) ad alta concentrazione di immigrati più o meno regolari, con
fitti temporanei superiori alle normali medie.
21
La Zona Pregiata Chiaia-Posillipo è ovviamente quella con la quotazione maggiore, quasi doppia rispetto
alla media comunale, seguita a grande distanza dalla Zona Collinare. Anche la Periferia Occidentale
(zona di Fuorigrotta-Bagnoli) e il Centro Antico marcano quotazioni superiore alla media. Sobborghi
Settentrionali e Periferia e Sobborghi Orientali, cioè la fascia da Scampia a San Giovanni includendo la
Zona Industriale, sono le macroaree con le quotazioni inferiori, 40-45% inferiori alla media. Nelle
macroaree con quotazioni residenziali maggiori si è avvertito maggiormente il fenomeno del lieve calo
di prezzi, che ha toccato la punta nella Zona Collinare (-3,2%). Come evidenziato in precedenza, però,
proprio il ribasso delle quotazioni sarà stato il fattore principale per la ripresa del volume di transazioni.
Scendendo nell’analisi di dettaglio per singola zona OMI i grafici delle figure 10 e 11 illustrano NTN e
differenziale rispetto alla quotazione media del comune di Napoli43.
La zona C01 (Vomero Alto, Camaldolilli, Colli Aminei, via Castellino), come si è regolarmente verificato
negli ultimi cinque semestri44, presenta il valore di NTN maggiore nel primo semestre 2011, costituendo
oltre l’8% del totale comunale, unica con 285 compravendite ad oltrepassare quota 200, seguita da B01
(Arenella, via Cilea) e C18 (Fuorigrotta). Oltre 150 NTN anche in zone eterogenee come la E08
(periferie di Ponticelli, Barra e San Giovanni, Zona Industriale), E10 (Pianura) e B05 (Chiaia) 45.
Complessivamente nel periodo in esame sono undici le zone OMI di Napoli con oltre 100 compravendite
e sedici quelle che non arrivano a dieci compravendite.
Figura 10: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI I semestre 2011
Per quanto concerne gli incrementi rispetto al primo semestre 2010, tralasciando le zone scarsamente
significative per una bassa densità edilizia, tra quelle con NTN semestrale superiore a 100 la “palma del
migliore” spetta alla zona E10 (Pianura)46, con un importante +35,2%, seguita dalla C01 già più volte
citata, quasi il 20% in più. Ben 41 zone OMI hanno evidenziato un saldo NTN negativo, contro 31 e 19
43
Per Napoli l’omogeneità della zona OMI, così come riportata nella definizione del Glossario a fine Nota, è un concetto
sicuramente più flessibile rispetto ad altri comuni con meno storia e, purtroppo, meno abusivismo e speculazione edilizia.
44
La differenza rispetto alla zona OMI seconda come NTN è però enormemente aumentata rispetto a prima. Si è passato dalle
poche transazioni in più dei semestri del 2009 a quasi il 50% in più in quello in esame: 285 contro 194 della seconda, zona B01.
45
In linea di massima sono anche le zone OMI con lo stock immobiliare residenziale più rilevante, superiore alle 17.000 unità. Il
massimo si riscontra nella E08 con oltre 28.000 unità censite.
46
Nel II semestre 2010, al contrario, oltre il 10% in meno rispetto al II 2009.
22
dei due semestri precedenti. Si annotano come rilevanti i cali superiori al 25% della E04 (Corso
Secondigliano) e, soprattutto, della C10 (Stella, via Carbonara). Oltre il 20% in meno, confermando il
trend sfavorevole del semestre precedente, anche Corso Umberto (C12) e area orientale (E08). La
disamina delle variazioni di segno opposto consolida il discorso già intrapreso per i valori assoluti delle
transazioni: nel primo semestre 2011 non si è palesato un orientamento univoco del mercato nel
privilegiare le transazioni di una determinata fascia territoriale (semicentrale, periferica, ecc.)
Per le quotazioni delle diverse zone OMI47, si propone in figura 11 un grafico con evidenziati i
differenziali rispetto alla media residenziale comunale. Si sono apprezzati alcuni aggiustamenti nelle
quotazioni di mercato, principalmente al ribasso, anche in zone di rilievo per il mercato, dove l’offerta
tende ancora a sopravvalutare i reali valori immobiliari, non contestualizzati al particolare momento
economico. I prezzi restano alti anche rispetto alla qualità degli immobili offerti, non incoraggiando la
domanda di abitazioni, che resta elevata ma insoddisfatta, soprattutto per la taglia medio piccola (7080 mq), in posizione centrale e con buone qualità contestuali. Sul versante opposto si sono notati
leggeri incrementi delle quotazioni di alcune zone suburbane dove, probabilmente, ha influito
l’immissione sul mercato di edilizia di più recente costruzione.
Figura 11: Mappa dei differenziali delle quotazioni rispetto alla media comunale nelle zone OMI I semestre 2011
I valori più alti si rinvengono, com’era lecito aspettarsi, nella zona B06, la collina di Posillipo, con una
quotazione media di 6.450 €/mq e un differenziale pari a 2,26 rispetto alla media residenziale della
città, seguita dall’altra zona OMI della macroarea urbana Pregiata, la B05 (zona di Chiaia) con rispettivi
valori pari a 5.310 €/mq e 1,86. Completano il novero delle aree più appetite le zone B03, B04, B01 e
B07 (nel’ordine di quotazione decrescente), interessando complessivamente una vasta area cittadina
che dalla collina del Vomero scende alla Riviera di Chiaia e a Piazza Municipio. Valori intermedi si
rilevano nell’arco tra i Colli Aminei e Fuorigrotta e nella zona antica intorno via Roma e via
Monteoliveto. Nella fascia periferica, a cui afferiscono unicamente per un discorso territoriale, si
distinguono come valori immobiliari le aree di Soccavo e Bagnoli.
47
Vedi nota metodologica
23
Nella zona E02 sono stati riscontrati i valori immobiliari residenziali inferiori (1.427 €/mq)48.
Si tratta della zona di Scampia nella periferia nord di Napoli49. In ogni caso, come si può evincere,
l’intera fascia suburbana nord-orientale presenta dei valori mediamente inferiori a quella occidentale,
dove solo le zone collinari ai confini con Quarto e Marano (E07, E11 e E12), ricadono tra le zone OMI
con quotazioni basse.
48
Come esposto nelle Note Metodologiche, le medie di zona sono ottenute computando con ugual peso tutte le diverse tipologie
residenziali (abitazioni civili, abitazioni economiche e, laddove presenti, anche abitazioni signorili e villini), cioè come se fossero
equiripartite sul territorio nella medesima percentuale. Pertanto, dove è ampiamente prevalente la tipologia economico-popolare,
la media ricavata potrebbe risultare falsata in eccesso, perchè si conferisce alla quotazione della tipologia civile un peso superiore
a quello dell’effettiva presenza sul territorio.
49
Ad onor del vero, potenzialmente, Scampia avrebbe tutti, o quasi, i fattori posizionali tipici di una zona residenziale ambita:
strade larghe, massima densità di verde stradale, edilizia non intensiva, assenza di traffico, alta concentrazione di trasporti su
gomma e rotaia, immediata vicinanza ai collegamenti stradali a scorrimento veloce, prossimità alla zona Ospedaliera, all’aeroporto
e ai grandi Centri Commerciali, presenza di un grande parco urbano attrezzato, servizi quali ASL, teatri, scuole, piscine, ecc.
Inoltre, a fianco dell’edilizia economica e popolare (le famigerate “Vele” in parte già abbattute), ci sono parchi costituiti da
cooperative di enti pubblici (almeno in passato) quali Poste, Ferrovie, Telefoni di Stato, con campi da tennis e di basket,
strutturalmente non inferiori alla coeva edilizia del Vomero degli anni ’70-80’. Tali comprensori sono anche abitati da strati sociali
non disomogenei con altri contesti borghesi della città. E’ vero, da Scampia non si vede il mare, ma neanche dalla stragrande
maggioranza dei palazzi del Vomero.
24
Di seguito (tabelle da 16 a 25) sono esposti i medesimi indicatori riguardanti NTN50, IMI e quotazioni51
della tabella 15 per tutte le zone OMI di Napoli, suddivise nelle dieci macroaree urbane.
Inoltre (figure da 12 a 21) per ogni macroarea urbana è sviluppata una comparazione tra NTN e stock
per cinque diverse classi dimensionali52.
Tabella 16: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Antico
Zone OMI
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 /
I sem 2010
Quota %
NTN
comune
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I sem
2011 rispetto alla
media comunale
35
0,2%
1,03%
4.625
0,0%
1,58
16
-14,7%
0,47%
3.192
-3,5%
1,13
B04 C11 C12 C13 C20 123
-22,7%
3,61%
2.992
-3,5%
1,06
33
-31,3%
0,96%
3.642
-3,3%
1,28
58
-20,5%
1,70%
2.617
0,0%
0,89
Centro Antico
265
-20,6%
7,78%
3.232
-2,2%
1,10
Figura 12: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Centro Antico
31,8%
29,4%
Stock
28,9%
NTN
23,3%
19,7%
16,4%17,1%
14,3%
11,2%
7,8%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
La macroarea Centro Antico53 ha presentato ingenti diminuzioni nel numero di transazioni in quasi tutte
le sue zone, accompagnate spesso anche da una diminuzione delle quotazioni di un certo rilievo da un
semestre all’altro. Le due zone principali, la C12 (Università, Mercato, Corso Umberto, Porta Nolana) e
la C20 (via Tribunali) hanno costituito oltre il 5,3% del mercato cittadino contro il quasi il 4,5% del
semestre precedente, a conferma che una diminuzione dei prezzi tende a spostare sovente i flussi
immobiliari in senso positivo. I valori medi vanno decrescendo da ovest verso est all’interno della
macroarea, che nella sua interezza si colloca al di sopra della media. Essendovi ubicati diversi complessi
universitari, è molto fiorente il mercato delle tipologie di minor dimensione, monolocali compresi,
suscettibili di locazione a studenti fuori sede e, quindi, caratterizzati da una presunta rendita potenziale.
Si conferma il forte ribasso della domanda per gli appartamenti di media e grande dimensione ubicati
50
Laddove nel primo semestre 2010 o 2011 in una zona OMI non ci sono state transazioni, si è indicato il dato di variazione
2011/2010 con “nd” (non definibile).
51
Per le zone OMI D16 e D10 (Italsider e Darsena) non ci sono valori OMI residenziali: “nd” (non definito). Pertanto, si è riportato
con “nd” anche la variazione rispetto al semestre precedente e il differenziale confrontato con la media cittadina.
52
Per un maggiore dettaglio sulle ampiezze di tali classi si fa riferimento alla tabella in “Note Metodologiche”.
53
Con la locuzione “centro antico” intendiamo il perimetro originario della Napoli Greco-Romana e tardo-medievale, per
distinguerlo dalle aree delle successive edificazioni extra-moenia a partire dal periodo vicereale.
25
lungo i principali assi viari (Corso Umberto, via De Pretis, ecc.), che hanno evidentemente perso parte
del fascino di cui godevano.
A differenza di quanto avviene nelle altre principali città storiche (Roma, Firenze, Venezia), il Centro
Antico non presenta le quotazioni cittadine più alte, essendo appena del 10% superiori alla media54.
Tabella 17: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentro Storico
Zone OMI
B02 B07 C02 C03 C04 C05 C06 C07 C08 C10 C17 C19 D05 Semicentro Storico
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 /
I sem 2010
Quota %
NTN
comune
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I sem
2011 rispetto alla
media comunale
83
-17,3%
2,44%
3.217
-4,2%
1,14
128
-6,4%
3,77%
4.017
-4,7%
1,44
19
-9,4%
0,55%
2.542
0,0%
0,87
12
-33,8%
0,34%
2.683
0,0%
0,91
47
-26,3%
1,39%
2.013
-3,0%
0,71
25
-23,1%
0,73%
1.838
0,0%
0,63
89
2,8%
2,62%
1.963
0,0%
0,67
50
-18,1%
1,46%
2.038
0,0%
0,69
124
8,3%
3,63%
2.088
0,0%
0,71
60
-34,7%
1,77%
2.175
0,0%
0,74
58
11,3%
1,72%
2.088
0,0%
0,71
42
-5,4%
1,25%
3.058
-2,4%
1,07
8
-33,3%
0,24%
1.863
-2,6%
0,65
745
-10,8%
21,90%
2.581
-2,2%
0,88
Figura 13: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Semicentro Storico
32,3%
30,6%
Stock
NTN
26,7%
23,3%
19,2%
18,3%
19,9%20,1%
6,2%
3,4%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
Come già informato, la macroarea urbana Semicentro Storico presenta la maggior quota di transazioni,
54
Eppure è patrimonio dell’UNESCO per la quantità e varietà di tesori artistici e archeologici racchiusi. Le potenzialità sono
enormi, ma per tanti motivi, la cui disamina esula da una Nota Territoriale incentrata su dati statistici, purtroppo non vengono
messe a frutto.
26
quasi il 22% del totale, vantando anche lo stock più elevato55. Tuttavia è somma di ben tredici zone
OMI di diversa grandezza, nessuna tra le primissime come NTN. Globalmente ha fatto registrare una
diminuzione di compravendite, mentre incentrando l’analisi sulle singole zone OMI ci si accorge che la
parte orientale della macroarea formata dall’area oltre Corso Garibaldi (C08 e C17), ha incrementato di
circa il 10% le transazioni. Non si è verificato il fenomeno, riscontrato in altri ambiti, che ad una
diminuzione delle quotazioni corrisponde un aumento dei flussi immobiliari. Le quotazioni variano
spostandosi tra le zone del comprensorio, esibendo il massimo gap all’interno di una macroarea: si
passa dal valore 0,63 come differenziale rispetto alla media comunale della zona dell’Ospedale San
Gennaro (C05) al 1,44 dei Quartieri Spagnoli56 (B07), alla cui quotazione contribuiscono, però, le
prestigiose arterie di confine, via Toledo e Corso Vittorio Emanuele. Possiede la più ampia percentuale
di monolocali della città, generalmente molto richiesti per la vicinanza al centro e la relativa
economicità, anche se nell’ultimo semestre la tipologia che ha maggiormente incontrato il favore
relativo degli acquirenti è stata il taglio piccolo.
Tabella 18: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Collinare
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 /
I sem 2010
Quota %
NTN
comune
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I sem
2011 rispetto alla
media comunale
B01 B03 C01 C09 195
-2,7%
5,72%
4.263
-3,1%
1,50
143
-0,3%
4,22%
4.963
-4,2%
1,77
285
18,6%
8,39%
3.558
-2,5%
1,24
21
18,8%
0,62%
3.225
0,0%
1,10
Zona Collinare
644
7,0%
18,94%
4.151
-3,2%
1,41
Zone OMI
Figura 14: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Collinare
42,5%
Stock
NTN
39,8%
21,7%
13,2%
6,7%
16,5%
19,5%
18,0%
13,8%
8,2%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
La Zona Collinare rappresenta in massima parte il frutto della prima speculazione edilizia postbellica di
Napoli al punto da costituirne il nuovo centro residenziale57. E’ costituita da solo quattro zone, tra cui,
però, quelle con numero di transazioni maggiori, B01 e C01 (fascia collinare da via Cilea al Bosco di
Capodimonte) e quella di maggior valore, B03 (Vomero storico) dopo le zone pregiate, importante
55
Oltre 76.000 unità abitative, poco più del 18% del totale cittadino, però in larga misura di bassa quadratura, anche più del
Centro Antico, con oltre il 32% di monolocali. Le tre taglie inferiori costituiscono il 73,9% dello stock complessivo, contro il 69,2%
del Centro Antico e, ad esempio, il 38,0% della Zona Collinare.
56
In realtà c’è da tener presente che la zona B07 (Quartieri Spagnoli) è costituita essenzialmente da abitazioni economiche, ma la
media di zona è calcolata senza poter considerare gli stock delle singole tipologie (nota 41).
57
Napoli si può considerare, differentemente dalle altre principali metropoli italiane, una città policentrica.
27
anche per numero di transazioni. Come macroarea è seconda sia nelle quotazioni, sia come NTN, ma
insieme le tre zone sopra citate (B01, C01 e B03), su 68 totali, costituiscono oltre il 18% dell’intero
mercato cittadino nel primo semestre 201158, con la C01 che da sola copre ben l’8,39%. L’area, ambito
di elezione della media borghesia cittadina, può tranquillamente considerarsi il fulcro nevralgico del
mercato immobiliare partenopeo per quantità e qualità dei flussi immobiliari, vero termometro per poter
valutare con oculatezza gli scenari futuri. La circostanza che in un momento così sfavorevole per il
mercato globale, seppur a fronte di un calo delle quotazioni, si sia verificato un incremento delle
compravendite nella macroarea del 7,0% induce gli operatori di settore locali ad un cauto ottimismo.
Predomina la tipologia media, ben oltre il 40%, con un’incidenza superiore agli altri ambiti cittadini, ma
si registra, chiaro sintomo della minore disponibilità economica, una più scarsa incidenza di scambi per
le due tipologie abitative di maggiore quadratura59. Sono risultati nel semestre più ricercati i tre tagli di
minore ampiezza, non particolarmente apprezzati negli anni scorsi, tanto da non far intravedere in
passato la necessità di edificare alloggi di bassa quadratura60.
Tabella 19: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Pregiata
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 /
I sem 2010
Quota %
NTN
comune
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I sem
2011 rispetto alla
media comunale
B05 B06 161
-2,2%
4,74%
5.310
-2,7%
1,86
77
-4,1%
2,25%
6.450
-2,6%
2,26
Zona Pregiata
238
-2,8%
6,99%
5.746
-2,7%
1,96
Zone OMI
Figura 15: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Pregiata
Stock
30,1%
NTN
31,3%
26,0%
21,4%
17,4%
15,5%
18,0%
15,1%
Monolocali
Piccola
12,1%13,1%
Medio piccola
Media
Grande
L’ultima macroarea, Zona Pregiata, che include tutta la fascia costiera dall’ex Zona Industriale
dell’Italsider di Bagnoli al Porto, è costituita da appena due zone, entrambe di discreta ampiezza
territoriale61, rappresentanti però il salotto-buono della città con valori medi molto elevati, anche in
riferimento assoluto rispetto al panorama nazionale, con ben oltre 5.000 €/mq, in particolare per l’area
di Posillipo (zona B06). Il comprensorio, a fronte di un piccolo ribasso nelle quotazioni, ha marcato una
variazione di compravendite negativa ma non troppo, che abbinata al leggero incremento del semestre
precedente dà conferma del discreto grado di tenuta del mercato degli immobili di qualità. La zona
58
Rappresentano il 15,7% dell’intero stock immobiliare residenziale.
Ovvero, l’imperativo è “Non rinuncio alla casa al Vomero. Piuttosto, mi adatto con un vano in meno”.
60
L’incidenza nello stock delle due tipologie di taglia inferiore (monolocali e piccola) è la più bassa delle dieci macroaree.
61
In realtà la zona B05 (Chiaia, via Caracciolo, via Partenope) presenta anche al suo interno zone nettamente di minor valore
intrinseco (Monte di Dio est, zona a nord della Torretta), ma che non è stato ritenuto conveniente, anche per la non favorevole
suddivisione in fogli catastali, enucleare dal maggiore contesto.
59
28
pregiata di Chiaia e Posillipo presenta caratteristiche peculiari rispetto alle altre: è l’unica in cui le
abitazioni medio-piccole risultano percentualmente le meno numerose, e addirittura le abitazioni di
grande dimensione sono quelle più frequenti, oltre il 30% del totale. In ogni caso, come può emergere
solo da un’analisi di questo tipo, proprio queste ultime hanno risentito enormemente della congiuntura
(dieci punti percentuali in meno tra stock e NTN), con spostamento delle preferenze degli investitori
distribuito tra gli altri quattro tagli, in particolar modo verso il taglio medio62.
Tabella 20: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Nord
Zone OMI
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 /
I sem 2010
Quota %
NTN
comune
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I sem
2011 rispetto alla
media comunale
0,0%
0,51
E07 E23 E25 0
nd
0,00%
1.500
12
-30,0%
0,34%
2.292
0,0%
0,78
22
12,6%
0,64%
2.408
0,0%
0,82
Periferia Nord
33
-9,5%
0,98%
2.354
0,0%
0,80
Figura 16: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Periferia Nord
Stock
NTN
39,1%
23,0%
26,3%
24,2%
29,1%
16,5%
13,7%
12,0%
10,0%
6,0%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
La macroarea Periferia Nord incide per meno dell’1% nel mercato delle compravendite. E’ una zona
cuscinetto tra gli insediamenti residenziali di maggior valore intrinseco del comprensorio VomeroArenella-Colli Aminei e i sobborghi dell’estrema periferia settentrionale: con incoerenza tutta italiana,
non essendo stata una scelta imputabile solo al Comune, nel raggio di pochi chilometri racchiude la
porzione maggiore dell’ampia Zona Ospedaliera63, cioè il più vasto ambito nosocomiale del sud, e le
controverse Cave di Chiaiano, utilizzate come discarica. Sono risultate molto apprezzate in questa
macroarea le abitazioni di taglio piccolo, all’incirca i due vani degli annunci immobiliari, a scapito delle
tipologie di quadratura più ampia. E’ vero che i numeri di compravendite sono talmente esigui da
conferire validità molto limitata a ragionamenti di questo tipo, però le medesime statistiche si erano
riscontrate anche nei due semestri precedenti. Complessivamente presenta valori abbastanza inferiori
alla media cittadina, ma annovera le due zone OMI in fascia suburbana con le quotazioni maggiori64, tra
i 2.300 e i 2.400 €/mq, racchiudendo approssimativamente l’area a monte e a valle del Nuovo
Policlinico.
Mutatis mutandis (cioè la disponibilità economica) è un discorso completamente analogo a quello del Vomero (Zona Collinare),
dove la media-borghesia ha gioco forza dovuto accontentarsi di appartamenti di taglio medio piccolo e non più medio. La fascia
alta della società partenopea, invece, è migrata dal taglio grande al medio.
63
Solo per una questione di confini di fogli catastali ne è esclusa l’Azienda Ospedaliera Cardarelli.
64
Non a caso la macroarea è stata appellata come “periferia”. Delle rimanenti 20 zone in fascia suburbana, solo un’altra presenta
valori superiori ai 2.000 €/mq.
62
29
Tabella 21: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Occidentale
Zone OMI
C16 C18 D13 D14 D15 D17 D18 D19 D16 Periferia Occidentale
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 /
I sem 2010
Quota %
NTN
comune
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I sem
2011 rispetto alla
media comunale
15
13,4%
0,44%
2.788
-3,9%
0,99
182
-5,8%
5,36%
3.475
-1,7%
1,20
71
-12,9%
2,07%
3.050
0,0%
1,04
70
24,5%
2,05%
2.450
-5,3%
0,88
1
0,0%
0,02%
1.700
0,0%
0,58
9
10,7%
0,27%
2.663
0,0%
0,91
0
nd
0,00%
1.613
0,0%
0,55
0
nd
0,00%
3.150
0,0%
1,07
0
nd
0,00%
nd
nd
nd
347
-1,8%
10,21%
3.137
-1,9%
1,07
Figura 17: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Periferia Occidentale
Stock
36,9%
35,0%
NTN
25,5%
23,1%
26,9%27,7%
7,1% 7,3%
Monolocali
5,9%
Piccola
Medio piccola
Media
4,5%
Grande
La macroarea Periferia Occidentale, comprendente le zone di Fuorigrotta e Bagnoli, è da intendersi solo
geograficamente65 come periferia, non in senso funzionale, né tantomeno con le accezioni negative del
termine, tanto da avere valore globale superiore alla media. L’area di Bagnoli, poi, con la dismissione
delle acciaierie dell’Italsider sta acquisendo un valore intrinseco progressivamente crescente. La zona
OMI C18 (Fuorigrotta) è una delle tre zone OMI di Napoli con oltre il 5% delle transazioni totali; con la
D13 (Bagnoli) e D14 (Cavalleggeri) rappresentano quasi il 93% delle compravendite nella macroarea, in
quanto le altre zone sono costituite principalmente da aree demaniali, militari o industriali dismesse.
Dalla tabella superiore si evince come anche in questa macroarea si sia riscontrato un aumento di
compravendite dove le quotazioni sono diminuite, zone D14 e C16 (Bagnoli e l’area all’uscita della
Galleria Laziale). Si conferma un sostanziale equilibrio tra percentuale stock e numero di compravendite
per le diverse classi di ampiezza, trattandosi di un’area con un equilibrato mix di tessuto residenziale
civile ed economico, industriale e terziario.
65
Infatti, per l’Osservatorio del Mercato Immobiliare Fuorigrotta è inserita nella fascia semicentrale
30
Tabella 22: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Orientale
Zone OMI
C14 D01 D02 D04 D06 D07 D09 D20 E06 E26 D10 Periferia Orientale
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 /
I sem 2010
Quota %
NTN
comune
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I sem
2011 rispetto alla
media comunale
40
61,5%
1,17%
2.125
0,0%
0,72
62
16,9%
1,81%
2.100
0,0%
0,72
20
622,4%
0,59%
1.513
0,0%
0,52
25
-29,6%
0,74%
1.817
0,0%
0,62
14
-25,5%
0,40%
1.613
0,0%
0,55
19
18,8%
0,56%
2.275
-2,7%
0,80
27
43,3%
0,79%
1.613
0,0%
0,55
11
-27,1%
0,33%
1.453
0,0%
0,50
20
-3,2%
0,60%
1.483
0,0%
0,51
59
121,4%
1,74%
1.667
0,0%
0,57
0
nd
0,00%
nd
nd
nd
297
27,9%
8,72%
1.829
-0,2%
0,62
Figura 18: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Periferia Orientale
Stock
NTN
33,9%
30,2%
30,4%
24,6%
20,4%
21,8%
19,2%
14,3%
2,9% 2,1%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
La macroarea Periferia Orientale, pur essendo composta da undici zone OMI, non presenta un numero
di compravendite elevato66. La parte meridionale è costituita principalmente da terreni anticamente
paludosi storicamente adibiti a terziario e industriale, per cui non ha mai partecipato allo sviluppo
residenziale intensivo. La parte settentrionale comprende i territori di Poggioreale e Capodichino,
separati dalle aree cimiteriali, che non sono mai stati rappresentativi di un’edilizia di particolare valore.
Ciò nonostante, confermando in pieno la tendenza del semestre precedente67, ha fatto registrare una
variazione notevolmente positiva (27,9%), favorita in questo momento di scarsa liquidità dalla
propensione all’acquisto di immobili di minor valore, contemplando ben cinque zone nelle ultime
quattordici posizioni come quotazioni di mercato. Il taglio abitativo piccolo e medio-piccolo, caratteristici
normalmente di un’edilizia economico-popolare, sono stati quelli maggiormente oggetto di scambio, a
scapito non solo delle ampiezze maggiori, ma anche dei monolocali: si tratta di una residenzialità per
famiglie dalle non elevate disponibilità economiche. Da notare che, tra tutte le dieci macroaree urbane,
66
massimo NTN semestrale pari a 62 nella D01.
Incremento nella seconda metà del 2010 pari al 25,9% rispetto al II sem. 2009, mentre al contrario ad inizio 2010 aveva
denotato una profonda flessione, oltre il 36%, rispetto al I sem. 2009.
67
31
presenta la maggior percentuale di unità residenziali di taglio piccolo (unica oltre il 30%) e la minore di
taglio grande (unica sotto il 3%).
Tabella 23: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Sobborghi Settentrionali
Zone OMI
E01 E02 E03 E04 E05 E24 Sobborghi Settentrionali
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 /
I sem 2010
Quota %
NTN
comune
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I sem
2011 rispetto alla
media comunale
65
-8,4%
1,90%
1.850
2,8%
0,61
11
-20,7%
0,33%
1.427
0,0%
0,49
19
-33,7%
0,56%
1.700
0,0%
0,58
99
-27,8%
2,90%
1.967
0,0%
0,67
12
-42,9%
0,35%
1.658
0,0%
0,57
58
-5,5%
1,72%
1.725
0,0%
0,59
264
-20,7%
7,77%
1.798
0,8%
0,61
Figura 19: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Sobborghi Settentrionali
Stock
33,1%34,0%
NTN
19,9%
16,8%
21,3%
20,1%
21,4%
19,3%
7,6% 6,5%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
La macroarea Sobborghi Settentrionali, come già nel semestre precedente, ha segnato decrementi di
NTN anche significativi in tutte le sue zone OMI, di particolare rilievo per l’area dominante sia come
quotazioni sia come numerosità abitativa, la E04 (principalmente intorno Corso Secondigliano), che con
una contrazione non distante dal 30% è scesa al di sotto di 100 NTN. Vi è compreso anche il quartiere
di Scampia (zona E02), dove si registrano le quotazioni medie minime della città. Logicamente le
quotazioni, escludendo la E02, sono tutte ben al di sotto della media con valori abbastanza prossimi tra
loro nelle altre cinque zone OMI. L’attenzione delle compravendite è stata accordata, in raffronto allo
stock immobiliare, preferenzialmente alle abitazioni di taglio centrali, con minor interesse per i
monolocali e il taglio grande.
32
Tabella 24: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Sobborghi Occidentali
Zone OMI
C15 D08 D12 E10 E11 E12 E13 E14 E19 E21 Sobborghi Occidentali
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 /
I sem 2010
Quota %
NTN
comune
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I sem
2011 rispetto alla
media comunale
9
-33,3%
0,26%
2.138
-5,5%
0,77
122
8,2%
3,60%
2.850
0,0%
0,97
2
19,8%
0,06%
1.888
0,0%
0,64
158
35,2%
4,63%
1.925
0,0%
0,66
1
-78,3%
0,03%
1.463
0,0%
0,50
0
n.d.
0,00%
1.463
0,0%
0,50
8
62,6%
0,24%
1.825
0,9%
0,62
15
0,0%
0,44%
2.167
0,0%
0,74
3
-7,3%
0,08%
1.560
-4,5%
0,56
0
n.d.
0,00%
1.633
0,0%
0,56
318
16,3%
9,34%
2.244
-0,2%
0,76
Figura 20: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Sobborghi Occidentali
Stock
41,2%
39,0%
NTN
28,3%
25,1%
20,9%
18,0%
9,5% 8,9%
5,1% 4,0%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
La macroarea Sobborghi Occidentali è rappresentata dai quartieri di Soccavo e Pianura, con le zone
OMI D08 ed E10 che ne costituiscono l’ossatura: entrambe hanno denotato da un anno all’altro
un’incremento negli scambi; molto ragguardevole quello dell’area centrale di Pianura, la più alta tra le
zone OMI con NTN superiore a 100, quinta in assoluto, con oltre il 35% in più. Le quotazioni sono tutte
inferiori alla media comunale, con l’area di Soccavo intorno a Via Epomeo (D08) molto vicina al
pareggio. Anche se la taglia media costituisce quasi il 40% del patrimonio abitativo residenziale, è la
macroarea con la maggiore presenza di tipologia residenziale medio-piccola, dovuta alla massiccia
presenza di edilizia economico-popolare, specie in zona D1268, la cui alienazione è dal punto di vista
statistico sicuramente più improbabile della tipologia civile. Il diagramma stock/NTN non evidenzia
particolari fenomeni: è confermato, seppur non con differenze particolarmente marcate, il concetto
esposto in precedenza della maggiore predisposizione alla compravendite di appartamenti di taglia
media, rispetto ai medio-piccoli.
68
La zona D12, pur vantando uno stock tutt’altro che esiguo, oltre mille unità residenziali, presenta regolarmente un NTN
bassissimo.
33
Tabella 25: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Sobborghi Orientali
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 /
I sem 2010
Quota %
NTN
comune
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I sem
2011 rispetto alla
media comunale
E08
154
-25,1%
4,52%
1.650
2,5%
0,55
E15
12
-31,8%
0,36%
1.500
0,0%
0,51
E17
31
-29,5%
0,90%
1.767
0,0%
0,60
E18
9
44,9%
0,28%
1.608
-1,0%
0,55
E20
29
6,3%
0,86%
1.533
0,0%
0,52
235
-21,7%
6,91%
1.645
1,5%
0,56
Zone OMI
Sobborghi Orientali
Figura 21: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Sobborghi Orientali
Stock
27,7%27,4%
NTN
22,2%21,3%
23,0%
21,5%
24,8%
23,0%
4,1% 4,9%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
La macroarea urbana Sobborghi Orientali corrisponde ai territori delle frazioni di San Giovanni a
Teduccio, Barra e Ponticelli, con le enclavi dei tre centri storici e dell’area denominata “167 di Ponticelli”
(E18) conglobate nella zona OMI E08, non solo la più estesa del panorama cittadino, ma anche quella
con lo stock più elevato. Nonostante ciò, avvalorando il trend marcatamente negativo della precedente
rilevazione, quest’ultima zona non è risultata nel semestre in esame neanche tra i primi cinque mercati
cittadini, avendo segnato una notevole contrazione rispetto al primo semestre 2010 (oltre il 25%),
trascinandosi di conseguenza tutta la macroarea, oltre il 20% in meno. La regressione in termini di
compravendite della zona E08 è stata in parte compensata da un leggero aumento delle quotazioni. E’
la macroarea con il valore medio residenziale inferiore, attestandosi con sufficiente uniformità tutte le
zone OMI tra il 50 e il 60% della quotazione media. Altro tratto peculiare è dato, non considerando la
tipologia di più ampia dimensione, da una distribuzione dello stock immobiliare uniformemente
distribuito nelle altre quattro categorie, senza evidenziare neanche differenze apprezzabili nelle
propensioni degli acquirenti.
34
Tabella 26: Denominazione delle sessantotto zone OMI del comune di Napoli
zona OMI
B01
B02
B03
B04
B05
B06
B07
C01
C02
C03
C04
C05
C06
C07
C08
C09
C10
C11
C12
C13
C14
C15
C16
C17
C18
C19
C20
D01
D02
D04
D05
D06
D07
D08
D09
D10
D12
D13
D14
D15
D16
D17
D18
D19
D20
E01
E02
E03
E04
E05
E06
E07
E08
E10
E11
E12
E13
E14
E15
E17
E18
E19
E20
E21
E23
E24
E25
E26
denominazione
ARENELLA, P.zza Medaglie d'Oro, via Cilea
via S. Rosa, CAVONE
P.zza Vanvitelli, San Martino, Floridiana
P.zza Plebiscito, MUNICIPIO, POSTA CENTRALE
via Caracciolo, Piazza Amedeo, via Partenope, via Tasso (lato sud), MONTE DI DIO
POSILLIPO
QUARTIERI SPAGNOLI
VOMERO ALTO, CAMALDOLILLI, COLLI AMINEI, via Castellino
Sant'Eframo, via Carlo de Marco
Parco Villa Teresa
P.zza G.B. Vico, P.zza S. Ferdinando
OSPEDALE SAN GENNARO
SANITA', OSSERVATORIO ASTRONOMICO
MIRACOLI, ORTO BOTANICO
ARENACCIA, VASTO, Corso Garibaldi (parte bassa)
via Pigna
STELLA, via Carbonara
POLICLINICO VECCHIO, via Costantinopoli
UNIVERSITA', MERCATO, Corso Umberto, Porta Nolana
P.zza del Gesù, P.zza Borsa, Molo Beverello
via Vespucci
LA LOGGETTA
via Fuorigrotta
Corso Garibaldi (parte alta)
FUORIGROTTA, via Piave, via Caravaggio
MATERDEI
via Tribunali
DOGANELLA, calata Capodichino, via Masoni
RIONE LUZZATTI
Calata Capodichino (parte alta), via Ponti Rossi
SAN GIOVANNIELLO
Nuovo complesso INAIL
CENTRO DIREZIONALE
SOCCAVO, viale Traiano
via Ferraris, via Gianturco, Ponte della Maddalena
Darsena
via Cintia (zona bassa), via Giustiniano (zona bassa)
via Terracina, BAGNOLI
via Campegna, CAVALLEGGERI
ARSENALE MILITARE
ex ITALSIDER
ARENILE BAGNOLI
Area Militare Costone Coroglio
NISIDA
Via Don Bosco, via De Giaxa
MIANO, PISCINOLA, MARIANELLA, Cimitero Chiaiano, via S. Maria a Cubito
167 Secondigliano
S. PIETRO A PATIERNO
Corso Secondigliano, BOSCO CAPODIMONTE, AEROPORTO
CHIAIANO
ZONA ARPINO
Cave di Chiaiano
PONTICELLI, BARRA, SAN GIOVANNI (escluso centri storici), ZONA INDUSTRIALE
PIANURA, via Croce di Piperno
via Marano-Pianura
PERIFERIA PIANURA
PARCO CAMALDOLI, EREMO
via Beccadelli, via Sartania
PONTICELLI CENTRO
corso S. Giovanni a Teduccio
167 PONTICELLI
IPPODROMO e TERME di AGNANO
BARRA CENTRO
NUOVA UNIVERSITA' di MONTE S. ANGELO
via san Rocco, via Toscanella
Carcere di Secondigliano, via del Cassano, Don Guanella
NUOVO POLICLINICO, via Guantai ad Orsolona
VIA Stadera, ex Macello, CIMITERO
35
Note metodologiche
Le fonti utilizzate
I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e
dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio.
Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti
delle unità immobiliari censite come abitazioni.
Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative
alle compravendite.
Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle
tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini).
I criteri metodologici adottati
L’elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli
immobili, impone l’adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla
consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle
categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni.
Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali
Categoria catastale Descrizione
Settore residenziale
A1
A2
A3
A4
A5
A6
A7
A8
A9
A11
Abitazione di tipo signorile
Abitazioni di tipo civile
Abitazioni di tipo economico
Abitazioni di tipo popolare
Abitazioni di tipo ultrapopolare
Abitazioni di tipo rurale
Abitazione in villino
Abitazione in villa
Castelli, palazzi di pregio artistici o storici
Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale
Monolocali
Fino a 2,5 vani catastali
Piccola
Tra 2,5 e 4 vani catastali
Medio piccola
Tra 4 e 5,5 vani catastali
Media
Tra 5,5 e 7 vani catastali
Grande
Maggiore di 7 vani catastali
Esistono unità, sia per lo stock sia per il NTN, per le quali non è disponibile l’informazione sulla
consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione.
Glossario
NTN:
n. di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le
compravendite dei diritti di proprietà sono “contate”
relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della
quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se
di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di
quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata
come una transazione, ma come 0,5 transazioni).
36
Stock di unità immobiliari:
n. di unità immobiliari censite negli archivi
relativamente ad un determinato ambito territoriale.
catastali
IMI (Intensità del Mercato Immobiliare): rapporto percentuale tra NTN e stock di unità immobiliari,
indica la quota percentuale di stock compravenduto in un
determinato periodo.
Quotazione media comunale:
La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni
italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa 31.000 zone
omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia
delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili,
economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di
fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box
e posti auto. L’aggiornamento delle quotazioni avviene con
cadenza semestrale. La quotazione in €/mq a livello comunale
è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di
tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI
appartenente al comune. La media comunale delle quotazioni
OMI può subire modifiche, rispetto quanto già pubblicato nei
precedenti rapporti e note, in alcuni comuni per effetto della
ricostruzione della serie storica laddove, nel semestre in
esame, è stata modificato il dettaglio delle quotazioni delle
tipologie residenziali (ad esempio con l’introduzione di nuovi
intervalli di valore riferiti a ulteriori stati di conservazione e
manutenzione degli immobili).
Quotazione media pesata:
Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia,
macroarea geografica, regione, provincia, macroarea
provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate
pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente
in ogni comune, rapportato allo stock totale dell’aggregazione
considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi
nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le
quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona,
rapportato allo stock comunale.
Differenziale valore medio:
Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune,
macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato
dell’aggregazione di livello superiore.
37
Indice delle tabelle
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
1: NTN, quotazioni medie e variazioni % - province.......................................................................4
2: NTN, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi ...................................................................5
3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali....................................................9
4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Acerra-Pomigliano ......................................14
5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Flegrea......................................................14
6: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Giuglianese................................................14
7: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Napoli Città................................................15
8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Napoli Nord ...............................................15
9: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Nolano ......................................................15
10: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Penisola Sorrentina...................................16
11: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Vesuviana Costiera ...................................16
12: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Vesuviana Interna ....................................17
13: NTN, quotazioni e variazioni delle principali città italiane ........................................................18
14: Dettaglio macroaree urbane con denominazione e elenco zone OMI .......................................20
15: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Napoli.......................................21
16: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Antico................................25
17: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentro Storico ........................26
18: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Collinare ..............................27
19: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Pregiata ...............................28
20: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Nord ...............................29
21: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Occidentale .....................30
22: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Orientale .........................31
23: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Sobborghi Settentrionali ................32
24: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Sobborghi Occidentali....................33
25: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Sobborghi Orientali .......................34
26: Denominazione delle sessantotto zone OMI del comune di Napoli...........................................35
Indice delle figure
Figura 1: Distribuzione NTN I semestre 2011 per provincia........................................................................6
Figura 2: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi .......................................7
Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi ....................7
Figura 4: Macroaree provincia di Napoli ....................................................................................................8
Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia .........10
Figura 6: Distribuzione NTN I semestre 2011 per macroaree provinciali....................................................11
Figura 7: Mappa della distribuzione NTN comunale I semestre 2011 ........................................................12
Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale
...........................................................................................................................................................13
Figura 9: Mappa delle macroaree urbane di Napoli..................................................................................19
Figura 10: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI I semestre 2011 .........................................22
Figura 11: Mappa dei differenziali delle quotazioni rispetto alla media comunale nelle zone OMI I semestre
2011 ....................................................................................................................................................23
Figura 12: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Centro Antico ..............................................25
Figura 13: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Semicentro Storico.......................................26
Figura 14: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Collinare .............................................27
Figura 15: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Pregiata ..............................................28
Figura 16: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Periferia Nord ..............................................29
Figura 17: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Periferia Occidentale ....................................30
Figura 18: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Periferia Orientale........................................31
Figura 19: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Sobborghi Settentrionali ...............................32
Figura 20: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Sobborghi Occidentali ..................................33
Figura 21: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Sobborghi Orientali ......................................34
38