detrazione interessi acquisto o costruzione abitazione

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detrazione interessi acquisto o costruzione abitazione
730, Unico 2016 e Studi di settore
Pillole di aggiornamento
N. 7
15.03.2016
730: detrazione interessi acquisto o
costruzione abitazione principale
Categoria: Dichiarazione
Sottocategoria: 730
Il concetto di abitazione principale si riferisce al luogo in cui si ha effettivamente la propria residenza, o
meglio la dimora abituale. La condizione di dimora abituale prevale su quello di residenza anagrafica,
ossia parliamo di abitazione principale anche quando il soggetto ha la residenza in un comune diverso
da quello in cui dimora abitualmente. Le agevolazioni previste per l’abitazione principale fanno
riferimento a:

esenzione dal pagamento IMU;

la possibilità di detrarre gli interessi passivi dei mutui stipulati per l'acquisto o la costruzione di
una casa destinata ad abitazione principale;

non imponibilità della rendita catastale in sede di calcolo IRPEF;

altre agevolazioni previste da alcune amministrazioni comunali, come quelle per la stipula dei
nuovi contratti relativi alle utenze domestiche (acqua, luce, gas) o per tasse e tariffe locali. Un
immobile avente i requisiti di prima casa può non essere la propria abitazione principale.
In questo speciale dichiarativo vogliamo soffermarci sulla detrazione degli interessi passivi collegati al
mutuo contratto per l’acquisto o la costruzione di un immobile destinato ad essere adibito ad abitazione
principale.
Analizzeremo una serie di differenti situazioni, quali ad esempio la detraibilità in caso di mutuo con più
intestatari, nuda proprietà, usufrutto, perdita di residenza e vedremo quali sono i risvolti a livello di
compilazione del modello 730.
Premessa
Quando si stipula un mutuo ipotecario, garantito da ipoteca, per acquistare
l’abitazione principale, propria o di suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo
grado e affini entro il secondo), è possibile detrarre dall'Irpef il 19% degli
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interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione, pagati
all’istituto di credito. La detrazione va calcolata su un importo annuo massimo
di 4.000 euro e ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo. Per avere diritto alla
detrazione
è
necessario
essere
intestatari
del
mutuo
e
proprietari
dell'abitazione. Inoltre, la detrazione spetta:

dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale, e
comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori
di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione
edilizia o da un atto equivalente;

nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi
dall’acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto d’intimazione di
licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio,
l’immobile è adibito ad abitazione principale. La detrazione è fruibile
anche se il mutuo è acceso in un momento differente rispetto
all’acquisto. In sostanza, l’acquisto dell'abitazione può avvenire nei 12
mesi precedenti o successivi alla stipula del mutuo.
Regime di
detraibilità
Ai fini dell’individuazione del regime di detraibilità è necessario fare riferimento
alla data di stipula del contratto di mutuo ed al momento in cui il contribuente
ha iniziato a risiedere nell’immobile, ossia ha stabilito la sua residenza abituale;
è opportuno andare a considerare le condizioni alla base della possibilità di
detrazione degli interessi collegati ai mutui fondiari. Per i contratti di mutuo
stipulati antecedentemente al 1° gennaio 1993 è stabilito che l’abitazione
principale doveva configurarsi entro l’8 dicembre 1993, e che a partire da questa
data il contribuente non doveva cambiare la propria abitazione principale, se non
solo per motivi di natura lavorativa; la detrazione massima va calcolata su un
importo di interessi non superiore a 4.000 euro per ciascun intestatario.
Mutui stipulati fino al
1° Gennaio 1993.
Detrazione
massima
va
calcolata su € 4000, per ogni
intestatario del mutuo.
Per i contratti di mutuo risalenti al periodo che va dal 1 gennaio 1993 fino al 31
dicembre 2000, l’importo massimo della detrazione è calcolato su € 4.000
complessivi, ed è ammessa solo se l’immobile sia diventato abitazione
principale entro sei mesi dall’acquisto e che lo stesso acquisto sia avvenuto
entro sei mesi antecedenti alla stipula del mutuo o nei sei mesi successivi.
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Mutui
stipulati
dal
1°
Detrazione
gennaio 1993 fino al 31
calcolata
dicembre 2000.
complessivi.
massima
su
€
4000
Per i contratti di mutuo accesi a partire dal 1 gennaio 2001, la detrazione è
definita sulla base di un importo massimo relativo agli interessi pari a € 4000
complessivi, se l’immobile è diventato abitazione principale entro un anno
dall’acquisto, e se l’acquisto è avvenuto entro l’anno antecedente o successivo
all’accensione del mutuo.
Mutui
stipulati
dal
1°
Detrazione
massima
gennaio 1993 fino al 31
calcolata su € 4.000 €
dicembre 2000.
complessivi.
Oltre gli interessi passivi pagati, possono essere portati in detrazione anche
oneri accessori relativi alla stipula del mutuo con la banca, eventuali oneri
fiscali e spese aggiuntive come l’imposta di iscrizione o cancellazione di
ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato. Anche la provvigione per
lo scarto rateizzato, le spese notarili sostenute per l’istruzione della pratica di
mutuo e di eventuali perizie tecniche rientrano nel conteggio, così come
l’apertura di un conto corrente accessorio. In ogni caso, l’importo massimo
sul quale calcolare la detrazione è di 4.000 euro, somma che va ripartita tra
tutti gli intestatari del mutuo. Sono escluse invece eventuali polizze
sull’immobile o polizze vita.
Come opera la
detrazione
Andiamo ora ad analizzare i diversi casi che possono dare o meno diritto alla
detrazione, e qualora sia possibile beneficiarne, metteremo in risalto i risvolti
pratici collegati alla compilazione del modello.
Nella tabella di seguito, con l’intento di dare un maggiore risvolto pratico
all’elaborato evidenziamo quelli che sono i soggetti e le operazioni di acquisto
dell’abitazione principale con mutuo, che determinano il perfezionarsi del diritto
alla detrazione o il suo mantenimento.
Soggetti/
Detrazione
proprietario
19% si/no
Nudo proprietario
Si
Condizioni d’accesso
La detrazione spetta anche al “nudo
proprietario” (e cioè al proprietario
dell’immobile gravato, ad esempio,
da un usufrutto in favore di altra
persona) sempre che ricorrano tutte
le condizioni richieste.
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Usufruttario
No
Non compete mai all’usufruttuario in
quanto lo stesso non acquista l’unità
immobiliare.
Coniugi cointestatari
Si
Ognuno potrà portare in detrazione la
propria quota di interessi sempre nel
limite massimo di 2.000 € per ogni
coniuge.
Coniugi cointestatari
Si
Nel caso in cui il contratto di mutuo
di cui uno a carico
sia cointestato a entrambi i coniugi e
dell’altro
uno dei due sia fiscalmente a carico
dell’altro, quest’ultimo ha diritto alla
detrazione di entrambe le quote (cfr.
Circolare 18 maggio 2006, n. 17). Lo
stesso meccanismo non si applica
nel caso di soggetti fiscalmente a
carico diversi dal coniuge e non si
applica, come si vedrà più avanti al
caso di contrazione di mutuo per la
costruzione/ristrutturazione
dell’abitazione principale.
Coniuge legalmente
Si
separato
Finché non interviene l’annotazione
della sentenza di divorzio, rientra tra i
familiari.
Coniuge divorziato
Si
In caso di divorzio, al coniuge che ha
trasferito la propria dimora abituale
spetta comunque il beneficio della
detrazione
per
la
quota
di
competenza, se presso l’immobile
hanno la propria dimora abituale i
suoi familiari.
Soggetti che acquistano
Si
in comproprietà ma solo
Solo il contraente del mutuo potrà
beneficiare
della
detrazione,
in
uno è contraente del
questo caso al 100%, ossia calcolata
mutuo
al massimo su un importo di 4.000 €.
Genitori e figlio per
Si
acquisto prima casa di
proprietà del figlio al
Il figlio è l’unico dei tre mutuatari
cointestati
(intestazione
ad
avere
del
i
requisiti
mutuo
ed
100%.
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intestazione dell'abitazione) per la
detrazione.
Contribuente
Si
acquirente ed
La detrazione spetta al contribuente
acquirente
intestatario del
contratto
ed
di
intestatario
mutuo,
del
anche
se
contratto di mutuo, e
l’immobile è adibito ad abitazione
immobile adibito ad
principale
abitazione principale
(coniuge, parenti entro il terzo grado
di un suo familiare
Soggetti ricoverati in
di
un
suo
familiare
ed affini entro il secondo grado).
Si
La detrazione spetta anche in base
maniera permanente
all’articolo 15, comma 1, lett. b), TUIR
in istituti
in caso di contribuente ricoverato in
maniera permanente in istituti di
ricovero e cura, indipendentemente
dal fatto che il contribuente dimori
nell’immobile in maniera abituale o
meno; è necessario che l’immobile
non sia locato.
Forze armate di polizia
Si
La detrazione è riconosciuta anche
per gli interessi passivi corrisposti da
soggetti appartenenti al personale in
servizio
permanente
armate
e
Forze
ordinamento
delle
di
militare,
Forze
polizia
ad
nonché
a
quello dipendente dalle Forze di
polizia ad ordinamento civile, in
riferimento ai mutui ipotecari per
l’acquisto di un immobile costituente
unica
abitazione
prescindendo
dal
di
proprietà,
requisito
della
dimora abituale.
Lavoratore che
Si
La Circolare del 23 aprile 2010, n. 21
trasferisce la sua
(punto 4.5) chiarisce che è consentito
dimora per motivi di
continuare a fruire della detrazione
lavoro in un altro
nei
casi
in
comune italiano
dell’abitazione
cui
la
variazione
principale
risulti
oggettivamente attribuibile all’attuale
situazione
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lavorativa
del
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contribuente (che deve permanere), a
prescindere dal luogo in cui il
contribuente
pone
la
nuova
residenza.
Lavoratore residente
Si
Con la Circolare n. 17/E del 24 aprile
all’estero per motivi di
2015 l’Agenzia delle Entrate ha
lavoro
precisato che il diritto a detrarre gli
interessi passivi sul mutuo per
l’acquisto dell’unità immobiliare da
adibire
ad
abitazione
principale
spetta pure al contribuente che ha un
rapporto di lavoro in uno Stato estero,
anche se la stessa abitazione risulti
locata;
permangano
le
esigenze
lavorative che hanno determinato lo
spostamento della dimora abituale e
il contribuente non abbia acquistato
un immobile da adibire ad abitazione
principale
nello
Stato
estero
di
residenza.
Casi pratici
1° esempio - Supponiamo un contribuente che ha sostenuto nel 2015 spese
per interessi collegati al mutuo a lui intestato per acquisto abitazione
principale di sua unica proprietà; gli interessi ammontano ad € 2.700 quindi
la detrazione spettante sarà pari a 2700*19/100= 513 €.
Come va compilato il modello?
2° esempio - Mutuo cointestato a due coniugi di cui uno fiscalmente a carico
dell’altro. Supponiamo che un mutuo ipotecario stipulato nel 2015 per
l’acquisto della prima casa sia intestato ad una coppia di coniugi e che gli
interessi passivi su tale mutuo siano pari ad € 4.800,00. Supponiamo inoltre
che la moglie sia fiscalmente a carico del marito. Le quote interessi verranno
così suddivise:

quota interessi max imputabile al marito € 4.000,00;

quota interessi massima imputabile alla moglie: € 0,00.
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3° esempio - Mutuo cointestato genitori e figlio per acquisto prima casa di
proprietà del figlio al 100%.
Il figlio è l’unico dei tre mutuatari cointestati ad avere i requisiti (intestazione
del mutuo ed intestazione dell'abitazione) per la detrazione.
Supponiamo che

interessi passivi: € 3200 : 3 (mutuatari)= € 1.067 Detrazione € 1067 x
19% = € 442,83.
Quindi solo il figlio potrà portare la sua quota di interessi in detrazione nel
modello 730.
4° esempio - Due proprietari, A e B, non sposati con quote di proprietà del
bene e del mutuo, rispettivamente, al 75% e al 25%.
La detrazione, in questa ipotesi, è commisurata alla ripartizione del
finanziamento, proporzionale alla percentuale di intestazione del mutuo.
Supponiamo che il totale degli interessi ammonta ad € 3700, come avviene in
termini pratici la detrazione e l’inserimento nel modello 730?
Calcoliamo gli interessi pro – quota.
3700*75/100= 2775 € per soggetto A.
La detrazione Soggetto A sarà uguale a 2775*19/100% = 527,25 soggetto A.
Per il soggetto B: 3700*25/100= 925 €.
Detrazione= 925*19/100= 175,75.
Detrazione
interessi per
costruzione
abitazione
principale
La detrazione riguarda gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di
rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari
contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità
immobiliari da adibire ad abitazione principale.
Condizione per usufruire della detrazione
La stipula del contratto di mutuo da parte del possessore a titolo di proprietà
o di altro diritto reale dell’unità immobiliare deve avvenire nei sei mesi
antecedenti, o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione.
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Il beneficio spetta su un importo massimo di 2.582,28 euro. L’importo deve
comprendere gli interessi passivi sui mutui ipotecari indicati nella sezione
“Oneri detraibili” della Certificazione Unica con il codice onere 10.
Importo massimo su cui calcolare la detrazione
€ 2.582,28
Anche in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di
mutuo.
Esempio di compilazione
Contribuente che nel 2015 ha pagato interessi sul mutuo costruzione
abitazione principale per un totale di 1800, la detrazione spettante
ammonterà a: 1800*19/100: 342 €.
Per poter usufruire della detrazione in questione è necessario che vengano
rispettate le seguenti condizioni:

l’unità immobiliare che si costruisce deve essere quella nella quale il
contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente;

l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal
termine dei lavori di costruzione;

il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il
possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale;

il mutuo deve essere stipulato non oltre sei mesi antecedenti, ovvero nei
diciotto mesi successivi alla data di inizio dei lavori di costruzione.
Se si tratta di mutui stipulati in data antecedente al 1° dicembre 2007, i termini
sono di sei mesi, antecedenti o successivi, alla data di inizio dei lavori di
costruzione.
La condizione del trasferimento della dimora abituale nell’immobile destinato
ad abitazione principale non è richiesta per il personale in servizio
permanente appartenente alle Forze armate ed alle Forze di polizia ad
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ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia ad
ordinamento civile.
La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi
relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione
principale soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione
dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al
termine dei lavori stessi. Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal
periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più
utilizzato per abitazione principale.
È opportuno evidenziare che la detrazione spetta solo relativamente agli
interessi calcolati sull’importo del mutuo effettivamente utilizzato per il
sostenimento delle spese relative alla costruzione dell’immobile. Pertanto, nel
caso in cui l’ammontare del mutuo sia superiore alle menzionate spese
documentate, la detrazione non spetta sugli interessi che si riferiscono alla parte
di mutuo eccedente l’ammontare delle stesse. Qualora per questi ultimi per gli
anni precedenti si è fruito della detrazione è necessario che siano dichiarati nella
Sezione II “Redditi soggetti a tassazione separata” del quadro D.
I CASI RISOLTI DALLA PRASSI
Circ. n. 11/E del 21 maggio 2014
ACCORPAMENTO DI DUE IMMOBILI ACQUISTATI IN MOMENTI DIVERSI
Un contribuente acquista in un primo momento un immobile con contrazione
di mutuo, il tutto per acquisto di abitazione principale, rispettando le regole
previste per gli immobili considerati “prima casa”(cambio di residenza,
detrazione degli interessi in maniera commisurata al corrispettivo di
acquisto) e successivamente in un secondo momento acquista altro
immobile dichiarando in atto che il secondo immobile verrà accorpato al
primo al fine dell’ampliamento dell’abitazione principale; a seguito di tale
secodno acquisto viene contratto un secondo mutuo.
LA RISPOSTA DELL’AGENZIA
Il contribuente che acquista un’unità immobiliare adiacente alla propria
abitazione principale, con l’intenzione di accorparle, può fruire della
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detrazione per gli interessi passivi relativi al mutuo contratto per detto
acquisto, ai sensi dell’art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR, dopo che sia stato
realizzato l’accorpamento, risultante anche dalle variazioni catastali relative
ad entrambe le unità immobiliari, in modo da risultare un’unica abitazione
principale (cfr. Risoluzione n. 117/E del 2009).
Nel caso in esame, il limite di euro 4.000 deve essere riferito all’ammontare
complessivo degli interessi e oneri accessori relativi ai due mutui accesi per
l’acquisto delle unità immobiliari accorpate.
LE INDICAZIONI DELL’AGENZIA:

gli interessi sui due mutui sono detraibili contemporaneamente solo
dopo l’avvenuto accorpamento delle due unità immobiliari

il limite massimo di spesa per interessi passivi resta euro 4.000
sull’ammontare degli interessi corrisposti per i due mutui e non si
sdoppia in relazione al singolo mutuo contratto.
MUTUO PER LA COSTRUZIONE DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE E CONIUGE
A CARICO
I coniugi che contraggono mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale
detraggono pro quota gli interessi del medesimo. Nel caso in cui uno dei due
coniugi sia fiscalmente a carico dell’altro, quest’ultimo può portare in
detrazione anche la quota del coniuge a carico.
Viene richiesto chiarimento circa il fatto che si possa applicare la medesima
regola
anche
in
caso
di
contrazione
di
mutuo
per
la
ristrutturazione/costruzione dell’abitazione principale.
LA RISPOSTA DELL’AGENZIA
L’art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR riconosce una detrazione IRPEF del 19
per cento per gli interessi passivi e relativi oneri accessori corrisposti in
dipendenza di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione
principale, per un importo non superiore a euro 4.000. La medesima
disposizione riconosce la detrazione, a decorrere dalla data in cui l’unità
immobiliare è adibita a dimora abituale.
Ciò anche nel caso in cui l’immobile acquistato sia oggetto di lavori di
ristrutturazione edilizia, comprovata da concessione edilizia o atto
equivalente. Nelle predette ipotesi, a seguito delle modifiche introdotte dalla
Legge n. 388 del 2000, con effetto dal 2001, l’ultimo periodo della disposizione
in esame (attuale art. 15, comma 1, lett. b, del TUIR), dopo aver precisato che
in caso di mutuo cointestato a entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire
della detrazione unicamente per la propria quota di interessi, stabilisce altresì
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che, in caso di coniuge fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a
quest’ultimo per entrambe le quote.
Il comma 1-ter dell’art. 15 del TUIR, inserito dall’art. 3, comma 1, della Legge
n. 449 del 1997, riconosce la detrazione del 19 per cento per gli interessi
passivi e relativi oneri accessori corrisposti in dipendenza di mutui ipotecari
stipulati per la costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione
principale, per un importo non superiore a euro 2.582,28.
Ciò premesso, si ritiene che, in mancanza di una disposizione analoga a quella
introdotta dalla Legge n. 388 del 2000 in relazione alle tipologie di mutuo
contemplate dalla lettera b) dell’art. 15, comma 1, del TUIR, in caso di mutuo
contratto per la costruzione dell’abitazione principale, la quota di interessi del
coniuge fiscalmente a carico non può essere portata in detrazione dall’altro
coniuge.
LE INDICAZIONI DELL’AGENZIA

Qualora i coniugi non siano uno a carico dell’altro, essi, in caso di
contrazione di mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale
potranno detrarre pro-quota gli interessi a decorrere dalla data in cui
l’immobile diviene abitazione principale. Nel caso invece uno di essi
sia fiscalmente a carico dell’altro, quest’ultimo potrà portare in
detrazione la quota non detratta dall’altro;

in caso di mutuo contratto da coniugi uno fiscalmente a carico
dell’altro per la costruzione o ristrutturazione dell’abitazione
principale, trattandosi di norma diversa da quella di cui al punto
precedente (l’ammontare massimo degli interessi detraibili non è
infatti euro 4.000 ma euro 2.582,28)NON è possibile, mancando
l’effettiva disposizione, che il coniuge fiscalmente a carico “ceda
all’altro coniuge” la propria quota di detrazione.
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Speciale dichiarazioni: le uscite precedenti…
Speciale dichiarazioni
Uscito il…
N. 1 - Modello 730_ 2015. Ultime news
07.03.2016
N. 2 - 730. Contribuenti tenuti alla presentazione
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N. 3 - 730. Novità oneri detraibili e deducibili 1^ parte
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N. 4 - 730. Novità oneri detraibili e deducibili 2^ parte
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N. 5 - 730. Spese diversamente abili
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N. 7 - 730. Abitazione principale. Detrazione interessi
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