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BILANCIO CONSUNTIVO
ESERCIZIO 2014
BILANCIO CONSUNTIVO
ESERCIZIO 2014
∗ Relazione del Direttore Generale sulla gestione
∗ Stato patrimoniale
∗ Conto economico
∗ Nota integrativa
∗ Piano dei conti economici
∗ Relazione Società di Revisione
∗ Relazione del Collegio Sindacale
∗ Bilancio ASSET S.r.l. in liquidazione
∗ Bilancio C.S.I. S.r.l. in liquidazione
Approvato con delibera presidenziale n. MI/30/15 del 30/06/2015 8/06/2012
MI01/09 del 29/06/2009
ORGANI SOCIALI
Presidente e Amministratore Unico
Gian Valerio Lombardi
Collegio Sindacale
Presidente
Federica Moro
Sindaci effettivi
Luigi Bartoli
Maurizio Bocca
Direzione Generale
Direttore
Lorella Sossi
BILANCIO CONSUNTIVO ESERCIZIO 2014
LA RELAZIONE SULLA GESTIONE DEL DIRETTORE GENERALE
Sommario
INTRODUZIONE ............................................................................................................... 4
PREMESSA ...................................................................................................................... 4
CASH FLOW CONSUNTIVO DEL CONTO CORRENTE DI TESORERIA- ESERCIZIO
2014................................................................................................................................... 5
SITUAZIONE DEBITORIA ................................................................................................ 6
CAUSE DELLA ATTUALE SITUAZIONE FINANZIARIA E DEBITORIA ......................... 7
AZIONI INTRAPRESE ...................................................................................................... 7
CONSIDERAZIONI SULLA CONTINUITA’ AZIENDALE ............................................... 12
VENDITA DEL PATRIMONIO ERP – artt. 46 e 47 L.R. 27/09. ....................................................................... 27
VENDITA IMMOBILI COMMERCIALI ................................................................................................................. 29
LA GESTIONE DEL PATRIMONIO DEL COMUNE MILANO ........................................ 30
GESTIONE DEL PATRIMONIO FUORI ERP .................................................................. 33
LE ATTIVITÀ DI CONTROLLO ....................................................................................... 34
INTERNAL AUDIT........................................................................................................... 34
SVILUPPO DI STRUMENTI ED APPLICAZIONI INFORMATICHE................................ 35
TUTELA DEL PATRIMONIO .......................................................................................... 37
ANALISI DELLA MOROSITA’ E AZIONI INTRAPRESE ................................................ 39
MOROSITA’ EXTRAGIUDIZIALE E GIUDIZIALE ............................................................................................. 39
AZIONI INTRAPRESE PER IL RECUPERO DELLA MOROSITA’ EXTRA-GIUDIZIALE ........................... 39
Relazione sulla gestione A.L.E.R. Milano al 31.12.2014
1
RECUPERO CREDITI IN FASE GIUDIZIALE ................................................................................................... 42
IL CONTENZIOSO .......................................................................................................... 43
INFORMAZIONI ATTINENTI L’AMBIENTE ED IL PERSONALE................................... 44
Tot ............................................................................................................................................................................. 47
ATTIVITA’ DI MANUTENZIONE E SVILUPPO ............................................................... 47
“MESSA IN SICUREZZA DEGLI EDIFICI” - INTERVENTI PER OBSOLESCENZA
TECNICO-FUNZIONALE DEGLI EDIFICI E PER RICHIESTE DI COMUNI ED ENTI
COMPETENTI IN MATERIA (A.S.L., VIGILI DEL FUOCO, ECC…) ANCHE PER
PROCEDIMENTI DI CUI ALL’ART. 650 DEL CODICE PENALE. .................................. 55
ATTIVITA’ DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA ............................................................................................. 56
TELERISCALDAMENTO E SERVIZIO CALORE ............................................................................................ 56
C.P.I – D.P.R. 151/2011 ........................................................................................................................................ 56
PIANO BONIFICA AMIANTO ......................................................................................... 57
INIZIATIVE DI NUOVA COSTRUZIONE E DI INCREMENTO ABITATIVO CON
RECUPERO SOTTOTETTI ............................................................................................. 59
AUTOCOSTRUZIONE – D.G.R. N. VII/19718 DEL 3/12/2004 ........................................ 59
INIZIATIVE PER CONTO DEL COMUNE DI MILANO ................................................... 60
LE CONTROLLATE E LE PARTECIPATE ..................................................................... 61
ASSET............................................................................................................................. 61
CSI................................................................................................................................... 63
RAPPORTI INTRATTENUTI CON PARTI CORRELATE ............................................... 65
OBIETTIVI E POLITICHE DELLA SOCIETA’ IN MATERIA DI GESTIONE DEI RISCHI
......................................................................................................................................... 68
RISCHI VARI ED INCERTEZZE...................................................................................... 68
RISCHI NORMATIVI ....................................................................................................... 68
RISCHIO DI CREDITO .................................................................................................... 69
2
FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL’ESERCIZIO ED
EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE ........................................................ 74
3
INTRODUZIONE
Nel corso dell’esercizio 2014 l’Azienda ha vissuto un cambiamento radicale, attuando la riforma
che Regione Lombardia ha voluto imprimere nella governance delle Aler.
Nell’attesa di una riforma globale della legislazione regionale che regolamenta l’edilizia
residenziale pubblica, la Regione il 23.12.2013 ha sostituito il Collegio Commissariale
procedendo alla nomina del Presidente, amministratore unico in luogo del precedente Consiglio
di Amministrazione.
Nel febbraio 2014 è stato inoltre nominato il nuovo Collegio dei Sindaci formato dal Presidente
Dott.ssa Federica Moro e dai sindaci effettivi Dott. Luigi Bartoli e Dott. Maurizio Bocca.
Nel corso del 2014 è avvenuta infine la nomina del nuovo Direttore Generale attualmente in
carica.
PREMESSA
La gravissima e preoccupante crisi finanziaria, aggravatasi ulteriormente nel corso della gestione
degli anni 2012 e 2013, ha portato l’Azienda a dover presentare a Regione Lombardia nel 2014
un piano di risanamento, approvato con D.G.R. X/2835 del 5.12.2014, in funzione del quale
Regione ha deliberato la concessione di contributi per 66 milioni di euro da erogarsi in più
tranche.
La prima tranche, per un valore totale di circa 21,2 milioni di euro, è stata erogata tra la fine del
mese di dicembre 2014 e l’inizio del mese di gennaio 2015, in linea con quanto previsto dalla
delibera regionale.
La seconda tranche di 20 milioni di euro, da versarsi interamente entro il mese di gennaio 2015,
non è stata erogata a causa di vincoli di bilancio imposti alla Regione dalla legge dello Stato
n.190 del 23.12.2014 (Legge di stabilità 2015), La terza ed ultima tranche di 24,8 milioni di euro è
prevista per il mese di ottobre 2015 subordinatamente agli esiti delle attività di verifica e
monitoraggio del raggiungimento degli obiettivi previsti dal piano di risanamento e riepilogati
all’interno di una relazione predisposta sull’andamento dei primi 5 mesi dell’anno e inviata in
Regione in data 15 giugno 2015, in ottemperanza a quanto previsto dalla DGR X/2464 in merito
alle verifiche periodiche sull’andamento del piano stesso..
4
Il temporaneo mancato incasso delle somme del contributo previste a gennaio 2015 (seconda
ntranche) ha, ovviamente, comportato per l’Azienda, l’acuirsi della tensione finanziaria che ha
avuto come conseguenza l’incremento dei decreti ingiuntivi emessi dai fornitori (soprattutto
amministratori di condominio ove Aler ha proprietà residuali anche consistenti) e delle azioni di
pignoramento dei crediti presso terzi, quali Regione Lombardia e la Banca Popolare di Sondrio,
nostro tesoriere.
L’azienda, infatti, pur avendo utilizzato completamente anche nel 2014 sia lo scoperto di cassa
che l’apertura di credito in essere presso la Banca Popolare di Sondrio, non è stata in grado di far
fronte all’ingente massa dei debiti maturati in passato nei confronti dei fornitori aziendali nonché
dei condomini e delle autogestioni. Nel dicembre 2014, utilizzando le risorse pervenute da
Regione Lombardia, l’Azienda ha potuto sostenere il pagamento delle rate di mutuo relative agli
investimenti e nel gennaio 2015 ha provveduto a sanare un parziale arretrato relativo a costi di
manutenzione ordinaria e straordinaria.
Il prospetto seguente è relativo al cash flow aziendale del 2014 che, riportando i valori dell’anno,
testimonia le difficoltà vissute dall’Azienda nell’esercizio trascorso. La rilevazione dei flussi in
entrata e in uscita riguarda il solo conto corrente di tesoreria.
CASH FLOW CONSUNTIVO DEL CONTO CORRENTE DI TESORERIA- ESERCIZIO
2014
Flusso
1 RICAVI VENDITE(no Lg.27/09)
2 CANONI DI LOCAZIONE
3 RIMBORSO ANTICIPAZ.DIVERSE
4 RIMB.PROV.AMM.NE STABILI
5 RIMB.PROV.MANUTEN.STABILI
6 CORRISPETTIVI DIVERSI
7 RIMBORSI ATT.TECNICHE
8 PROVENTI DIVERSI
11 COMPENSO COM.MILANO/TERZI
12 COFIN.REG/COM/ENTI/STATO
Totale entrate operative
A. ATTREZZ. E MAT. DI CONSUMO
B. SPESE GENERALI
C. SPESE AMMINISTRATIVE
D. SPESE MANUTENZIONE
E. SPESE SERVIZI A RIMBORSO
F. SPESE INTERVENTI EDILIZI
G. LOCAZIONE PASSIVA
H. SALARI E STIPENDI
I. IVA NS.CREDITO
L. TFR
M. IMPOSTE E TASSE
R. IRES-IRAP
Consuntivo
Totale
5.405.739,16
161.980.232,82
116.703,68
289.737,86
660,38
24.703,54
890.436,58
7.901.618,61
6.946.512,35
5.366.839,03
188.923.184,01
-76.320,15
-11.303.982,89
-9.078.733,69
-6.603.146,12
-65.105.964,67
-684.664,19
-1.186.017,72
-30.770.786,58
-13.374.125,4
-1.761.707,82
-17.926.153,81
-7.502.932,34
5
T. DEB.PREV-FISC-TERZI
V. IMMOBILIZZAZ. MATERIALI
Z. IMMOBILIZZAZ. IMMATERIALI
J. CONTRIBUTO SOLIDARIETA'
X. VERSAMENTI LEGGI DIVERSE
Totale uscite operative
CASH FLOW OPERATIVO
10. PROVENTI FINANZ. DIVERSI
14. TRAS.DA CC 15000 Lg.27/09
Totale entrate non operative
N. INTER./ALTRI ONERI FINANZ.
O. INTERESSI SU ALTRI DEBITI
P. RATE MUTUI-INT.PREAMM.TO
Q. ALTRI ONERI STRAORDINARI
W.RIMBORSO CREDITI DI TERZI
Totale uscite non operative
TOT.GESTIONE ENTRATE
TOT.GESTIONE USCITE
CASH FLOW DI GESTIONE
13.TRAS.DA CC IPOT
S. TRAS.A CC IPOTE
SALDO TRAS. A CC 632 PIGNORAM.
TOT. MANOVRA FINANZIARIA
TOTALE GENERALE
-22.033.332,93
-10.856.293,36
-535.488,94
-670.090,65
-600.000,00
-200.069.741,26
-11.146.557,25
16.709.676,66
8.000.000,00
24.709.676,66
-940.607,75
-883.610,92
-19.448.594,3
-6.327.281,95
-4.293.396,06
-31.893.490,98
213.632.860,67
-231.963.232,24
-18.330.371,57
151.650.000,00
-146.600.000,00
4.878.599,24
9.928.599,24
-8.401.772,33
SALDO BANCA INIZIALE C/C
SALDO BANCA FINALE C/C
sbilancio saldi
-11.397.340,27
-19.799.112,6
-8.401.772,33
I valori sopra esposti si riferiscono alla movimentazione in entrata ed uscita dei flussi di cassa
rilevati nell’anno 2014 e riferiti al conto corrente di tesoreria, che è il conto disponibile per la
gestione operativa.
SITUAZIONE DEBITORIA
La grave situazione finanziaria vissuta da Aler perdura anche nel 2014, come si deduce oltre che
dall’esame dei flussi registrati nell’anno nel conto corrente di tesoreria, anche dall’ammontare del
debito verso i fornitori, che alla fine del 2014 ammontava a circa 67 milioni di euro di cui si deve
aggiungere il debito nei confronti dei condomini per altri 17 milioni di euro. L’aggravarsi della
situazione finanziaria di Aler ha determinato un significativo allungarsi delle scadenze dei
pagamenti effettuati. Nei primi mesi del 2015, l’esposizione debitoria si è leggermente
decrementata in conseguenza della prima tranche del contributo ricevuto da Regione tra fine
dicembre 2014 e inizio 2015 e che ha consentito il rientro di alcune posizioni critiche. Si evidenzia
che il finanziamenti ricevuti tramite Regione Lombardia nel 2014 hanno consentito di ridurre le
posizioni debitorie più datate.
Comprendendo anche tali importi l’Azienda ha effettuato pagamenti per circa 52 milioni di euro su
6
debiti ante 2014.
CAUSE DELLA ATTUALE SITUAZIONE FINANZIARIA E DEBITORIA
Come già riportato nei precedenti Bilanci Consuntivi e Preventivi, le cause della situazione di crisi
in cui versa l’Azienda sono molteplici e possono essere ricondotte sia a fattori esogeni che
endogeni ad Aler.
Tra i fattori esogeni all’Azienda, rilevante importanza è, ovviamente, da attribuirsi alla crisi
generale vissuta dal paese che ha determinato nel corso dell’ultimo triennio il consolidarsi della
morosità di competenza degli inquilini ad un valore superiore al 30% ed il rallentamento dei
processi di vendita, incidendo fortemente in modo negativo sul lato delle entrate.
La morosità incide in modo sostanziale e profondo sulla situazione finanziaria dell’Azienda
perché, se per quanto riguarda il canone di locazione si può parlare di mancato introito, per
quanto attiene ai servizi (riscaldamento, pulizie, etc,) si tratta di un vero e proprio drenaggio di
liquidità, essendo l’Azienda costretta ad anticipare le fatture degli erogatori dei servizi.
Ad una situazione già critica si sono aggiunti ulteriori motivi di difficoltà connessi sia ai numerosi
ed onerosi interventi di riqualificazione del patrimonio sociale (Contratti di Quartiere, PRU; etc) la
cui possibilità di ritorno degli investimenti è calcolata in un lungo periodo, sia alla numerosa
presenza di alloggi sfitti, che oltre a costituire un mancato introito degli affitti sono un doppio
danno per l’Azienda, costretta a sostenere integralmente il costo dei servizi erogati agli stabili,
oltre al pagamento delle imposte e tasse. Lo stesso vale per il loro mancato recupero a causa
dell’elevata morosità.
Altro fattore che ha contribuito in modo negativo all’attuale situazione finanziaria è stato, senza
dubbio, il percorso vissuto da Asset in questi ultimi anni: il prolungarsi dei tempi connessi allo
sviluppo dell’intervento di Pieve Emanuele, l’insuccesso, ad oggi, delle operazioni di vendita dei
comparti che lo compongono e gli impegni finanziari assunti dalla controllata, che hanno
determinato per Aler la necessità di destinare alla stessa importanti iniezioni di capitale,
rinunciando, anche quest’anno a importanti risorse, anche in termini di liquidità.
AZIONI INTRAPRESE
Si ricorda che in seguito alle osservazioni sullo stato di dissesto finanziario contenute in una Due
Diligence sull’Azienda effettuata nel 2013. Aler ha individuato una serie di azioni da esperire, sia
7
sull’Azienda stessa che sulle controllate, per recuperare l’equilibrio finanziario.
Inoltre la Regione, dopo aver disposto in data 19 giugno 2013 la nomina di un Collegio
Commissariale, era intervenuta con L.R. N. 17 del 2 dicembre 2013, a riformare la governance
delle Aler modificandone gli organi, oggi individuati nel Presidente e Amministratore Unico, nel
Direttore Generale, nel Consiglio territoriale e nel Collegio dei Sindaci. Pertanto, il precedente
Consiglio d’Amministrazione è stato sostituito con un unico Amministratore.
Con successiva D.G.R. n. X/1272 del 24/01/2014, Regione Lombardia, nel definire le direttive per
l’anno 2014, ha prescritto ad Aler Milano l’obbligo di adottare, entro il 30 giugno 2014, un Piano di
risanamento aziendale coerente con le indicazioni fornite dalla Due Diligence. Tale piano di
risanamento è stato presentato in Regione entro i termini stabiliti e approvato dalla stessa con
D.G.R. n. X/2835 del 5 dicembre 2014, che ha provveduto ad immettere liquidità nell’Azienda per
cercare di compensare almeno parzialmente gli oneri di manutenzione sostenuti nel corso
dell’ultimo decennio.
Ciò in quanto, come,chiaramente evidenziato dalle risultanze della Due Diligence, gli interventi di
manutenzione straordinaria, tanto quelli in essere quanto quelli previsti, non possono e non
potranno essere finanziati attraverso l’attività caratteristica legata alla gestione del patrimonio,
ma tramite le entrate non ricorrenti derivanti dalle vendite del patrimonio ovvero da specifiche
contribuzioni regionali,. Peraltro è da evidenziare che le vendite, negli ultimi anni, hanno subito
un forte rallentamento per effetto della crisi economica del Paese, che ha avuto inevitabili riflessi
sulla capacità economica degli utenti dell’Azienda ad accedere all’acquisto degli alloggi nei quali
risiedono.
Prevedere che l’Azienda possa allo stato attuale (e nel prossimo futuro) reperire, ulteriori risorse
finanziarie sul mercato del credito, risulta una soluzione oggi impraticabile.
Come da previsioni effettuate nel piano di risanamento si è intervenuti in misura considerevole
con la rimodulazione dei programmi di spesa in essere, riducendo significativamente i rilevanti
investimenti sul recupero e la riqualificazione del patrimonio. Ciò si può già rilevare anche nelle
risultanze del bilancio ove, tra gli interventi in corso imputati tra le immobilizzazioni, sono state
effettuate svalutazioni importanti per tener conto della decisione di non procedere al
completamento di alcuni interventi avviati (o in fase di avvio per i quali erano già stati sostenuti
oneri di progettazione e di eventuali acquisti di aree) ritenuti non più strategici al momento. Le
gravi difficoltà vissute dall’Azienda per la mancata messa in sicurezza dei fabbricati e degli
alloggi e l’impossibilità finanziaria di procedere alla realizzazione di interventi derivanti da obblighi
normativi ha inoltre determinato l’avvio di procedimenti dell’Autorità Giudiziaria ex art. 650 Codice
8
Penale.
E’ stata, quindi, svolta con Regione Lombardia un’importante e significativa attività di ricognizione
degli interventi oggetto di programmazione negoziata cofinanziati da Regione stessa, tenuto
conto che Aler non dispone concretamente delle risorse a suo tempo preventivate per il loro
completamento e la conseguente necessità di individuare pertanto proposte di rimodulazione
delle iniziative stesse e dei loro finanziamenti.
La D.G.R. X/1346 del 7/2/2014, con la quale è stata istituita la Cabina di Regia, costituita da
Regione Lombardia, Comune di Milano ed Aler, ha individuato quale esigenza prioritaria il
completamento delle iniziative in corso, con le attività tecnico-amministrative di rimodulazione di
tutti i programmi complessi compresi negli strumenti di programmazione negoziata, per la
conseguente riduzione degli oneri finanziari a carico di Aler.
E’ anche necessario segnalare a tal fine che, nel Piano di Risanamento, erano previste entrate
straordinarie atte a consentire il completamento di altre opere definite “incagliate” per 15,5 milioni
di euro, che ad oggi non risultano disponibili, permanendo quindi, per alcune iniziative, criticità a
fini operativi per il riavvio dei lavori.
E’ stato necessario pertanto rimodulare le iniziative in corso e quelle future per tener conto delle
limitate disponibilità finanziarie. Tale attività è stata effettuata tramite:
-
Il lavoro svolto dal Gruppo Tecnico e dalla Cabina di Regia;
-
l’intesa, sancita in data 15/05/2014 dalla Conferenza Unificata, ai sensi dell'art. 8, comma 6
della Legge 5/06/2003, n. 131, sul documento concernente “Misure per la semplificazione
procedurale finalizzata alla conclusione del programma innovativo in ambito urbano
denominato “Contratti di Quartiere II”, che individua modalità operative finalizzate alla
conclusione del programma;
-
le decisioni del Comitato Paritetico del 23/6/2014;
-
le successive decisioni ed atti di cui alla D.G.R. X/2414 del 26/9/2014.
Gli esiti di tali attività sono confluiti nel quadro ricognitivo riportato nel Piano di Risanamento e
vengono aggiornati di continuo, in ordine al lavoro che svolge la citata Cabina di regia e/o da
parte degli altri Organismi preposti.
Si riportano in sintesi i dati e prospetti relativi all’evoluzione delle risorse finanziarie necessarie ad
Aler per realizzare tutti gli interventi avviati o da avviare, partendo dalla situazione esistente ante
approvazione del piano di risanamento (Situazione Iniziale) per poi evidenziare quanto avrebbe
potuto effettivamente essere realizzato qualora le condizioni indicate nel piano di risanamento
9
fossero tutte verificate (Piano di Risanamento) e, infine, la situazione ad oggi, più realisticamente
prevedibile per la loro realizzazione (Situazione attuale):
Situazione Iniziale:
-
216 milioni di euro (142 nella città di Milano e 74 in Provincia), ridotte, con l’esclusione di
iniziative concluse, non più attuabili o sospese, in 156,5 milioni di euro ( 86.4 nella città di
Milano e 70,1 in Provincia).
Piano di Risanamento.
-
104 milioni di euro (47,3 nella città di Milano e 56,7 in Provincia). Rispetto a tale importo la
quota relativa a spese ancora da sostenere risultava pari a 66 milioni di euro ( 26 nella città di
Milano 40 in Provincia).
PROSPETTO RELATIVO ALLA SOLA QUOTA DI COFINANZIAMENTO A CARICO ALER
PROGRAMMA
SITUAZIONE INIZIALE
2° PROGRAMMA CDQ
AQST
CDQ II
INIZIATIVE RILEVANTI
PNEA
PRU
PRU - CDQ I
ADP
AUTOCOSTRUZIONI
Totale complessivo
STUAZIONE SENZA
INIZIATIVE CONCLUSE,,
NON PIU' ATTUABILI O
SOSPESE
€
9.032.103,00
€
€
24.401.101,41
€
64.080.874,64
€
€
DI CUI: SPESE ALER DA
SOSTENERE PER
COMPLETAMENTO
DEGLI INTERVENTI
PIANO DI
RISANAMENTO
9.032.103,00
€
265.523,84
€
-
€
16.614.276,79
€
14.260.939,13
€
4.678.364,16
€
50.413.373,05
€
16.694.037,99
€
9.824.026,48
59.242.795,83
€
59.624.667,99
€
59.927.408,14
€
42.075.727,57
6.561.534,30
€
6.561.534,30
€
-
€
-
€
14.109.777,64
€
6.892.993,20
€
5.647.250,80
€
5.647.250,80
€
7.354.076,21
€
7.354.076,21
€
7.304.449,98
€
3.945.076,21
€
27.496.011,26
€
-
€
-
€
-
€
3.678.106,87
€
-
€
-
€
-
€
215.956.381,16
€
156.493.024,54
€
104.099.609,88
€
66.170.445,22
E’ proseguita quindi l’attività della Cabina di Regia che ha determinato una riduzione degli oneri a
carico di Aler ed il seguente esito ad oggi. Di seguito la situazione attuale:
Situazione attuale
85,3 milioni di euro (33,8 nella città di Milano e 51,5 in Provincia). Rispetto a tale importo
la quota relativa a spese ancora da sostenere risulta pari a 41,5 milioni di euro di cui
11,7 nella città di Milano e 29,8 in Provincia.
PROSPETTO RELATIVO ALLA SOLA QUOTA DI COFINANZIAMENTO A CARICO ALER
10
PROGRAMMA
SITUAZIONE ATTUALE
DI CUI: SPESE ALER DA
SOSTENERE PER
COMPLETAMENTO
DEGLI INTERVENTI
2° PROGRAMMA CDQ
€
265.523,84
€
-
AQST
€
13.707.288,49
€
-
CDQ II
€
9.127.175,25
€
58.270.689,90
PNEA
€
25.130,47
€
-
PRU
€
637.125,00
€
-
PRU - CDQ I
€
3.359.373,77
€
-
€
-
ADP
€
AUTOCOSTRUZIONI
€
Totale complessivo
€
85.392.306,72
€
1.163.050,90
€ 40.419.009,33
€
€
41.582.060,23
Si evidenzia che ad oggi tale spesa residua è sostanzialmente relativa agli interventi in Milano –
Q.re Zama Salomone e Pieve Emanuele e che non è stato consentito procedere ad oggi alla
rimodulazione per le ragioni di seguito riportate:
-
Milano – Q.re Zama Salomone: trattasi di area di proprietà del Comune di Milano concessa
ad Aler in diritto di superficie, senza che fosse stata evidenziata la contaminazione dei terreni,
il cui costo delle bonifiche ha impedito di potersi procedere al riguardo. La Cabina di Regia
ha ad oggi rinviato le decisioni circa lo sviluppo ed il completamento dell’iniziativa, precisando
che risultano intervenute decisioni da parte del Collegio di Vigilanza in data 19/12/2012 per
dar corso al completamento dell’opera;
-
Pieve Emanuele: sono in corso valutazioni per interesse nell’ambito del lavoro in atto dalla
Cabina di Regia - F.I.L. – Decreto n. 9213 del 07/10/2014 per il Programma “Abit@rolling”,
con una diversa articolazione dell’intervento con verifiche da svolgersi con il Comune e
Regione Lombardia.
Nella situazione attuale, si evidenzia che, comunque, nonostante le difficoltà finanziarie e a fronte
di una riduzione della quota a carico di Aler da 156,5 milioni di euro a 41,5 milioni di euro, tenuto
conto della spesa già sostenuta pari a 43,8 milioni di euro, si è proceduto al riavvio delle attività
sospese, pari a n° 26 interventi per circa 95 milioni di euro di costo totale di intervento come
meglio di seguito riportato:
.
interventi riavviati n° 18 per un costo di intervento pari a 77 milioni di euro;
.
interventi in appalto n° 3 per un costo di intervento pari a 6,6 milioni di euro;
.
interventi in progetto n° 5 per un costo di intervento pari a 11,8 milioni di euro.
11
Infine si pone in evidenza che, nell’ambito delle attività di cui sopra e per dar corso al
completamento delle opere senza oneri a carico di Aler, si è altresì:
- presentata con il Comune di Milano a Regione Lombardia per la successiva approvazione da
parte del Comitato Paritetico, la proposta relativa al C.d.Q II al Q.re Mazzini – Studentato sulla base delle indicazioni preliminari del Comitato stesso;
- presentata al Comune di Pioltello ed a Regione Lombardia la proposta per il completamento
dell’opera di Nuova Costruzione.
CONSIDERAZIONI SULLA CONTINUITA’ AZIENDALE
Come anticipato in premessa, a seguito dell’emanazione della L.R. 17 del 2 dicembre 2013 e
della D.G.R. X/1207 del 23/12/2013, nel 2014 Aler ha modificato completamente la propria
governance.
I nuovi organi Aziendali, preso atto della situazione di forte squilibrio finanziario in cui versa
l’Azienda, si sono immediatamente dedicati alla predisposizione del Piano di Risanamento
aziendale (di seguito il “Piano”) che è stato presentato ufficialmente a Regione Lombardia il 30
giugno 2014.
Le principali linee guida in cui il Piano risulta articolato hanno previsto:
1. Definizione di un nuovo assetto organizzativo funzionale finalizzato al contenimento
dei costi aziendali e all’efficientamento della struttura.
Al fine di rendere più snella la struttura organizzativa e ridurre così i costi del personale e le
spese generali, è stata avviata la riorganizzazione delle strutture attraverso, innanzitutto, la
definizione del nuovo organigramma aziendale che ha previsto l’accorpamento di
numerose funzioni e attività in precedenza separate. Si è passati, di conseguenza, da sette
direzioni centrali a tre macro aree (Area Gestionale, Area Affari Generali e Area Tecnica);
A tale riorganizzazione segue, inoltre, la riduzione prevista negli anni di Piano, del numero
dei dirigenti aziendali che dai 15 presenti al 31 dicembre 2013 sono passati a 11 al 31
dicembre 2014 (di cui due cessati al 31 dicembre 2014), con una previsione di 8 entro
dicembre 2015.
Questo organico è stato previsto in modo praticamente forzoso per cercare di contenere il
costo degli stipendi, anche se si ritiene una misura che esponga l’Azienda a potenziali
12
rischi in considerazione delle sue dimensioni e complessità.
Per quanto riguarda il personale, l’Azienda sta valutando le diverse opzioni. Posto che
l’obiettivo irrinunciabile è quello del raggiungimento delle riduzioni di spesa previste nel
Piano, è quasi pronta la fase necessaria ad attivare il piano di esubero. Inoltre si sta
valutando anche una soluzione che consenta di ovviare ai licenziamenti, mantenendo
invariato il costo complessivo della spesa per il personale, prevista dal Piano (solo per
inciso si ricorda che il rapporto numerico “addetti – immobili” è comunque in media con
quello della Lombardia e più favorevole rispetto ad altre aziende italiane, ad esempio
Roma e Napoli). Con l’adozione di specifici strumenti (contratti di solidarietà, blocco del
turn over, riduzione del lavoro straordinario, sospensione dei premi incentivanti) sarebbe
possibile congelare o ridurre al minimo i licenziamenti. Per tale ipotesi sono stati
organizzati svariati incontri di approfondimento con la struttura dell’Assessorato regionale
alla Casa. L’adozione di forme diverse dal piano di esubero originariamente contenuto nel
Piano di risanamento presentato a Regione Lombardia, richiederebbe necessariamente
una variazione del Piano stesso approvato da Regione Lombardia in data 5 dicembre
.2014.
Si evidenzia una sensibile riduzione del costo per il personale interinale nel 2014 rispetto al
2013, per effetto del mancato rinnovo dei contratti, oltre che di quello - seppure più
modesto - relativo al personale a tempo indeterminato e si sta procedendo al
pensionamento dei dipendenti che si trovano nelle condizioni previste dalla normativa.
Il nuovo modello organizzativo avviato nel 2014, realizzando la riduzione della catena di
comando, dovrebbe consentire una maggiore efficienza operativa con un risparmio totale
di circa 2 milioni di Euro rispetto all’attuale costo del personale.
Un maggior dettaglio sarà possibile solo dopo una più avanzata definizione delle suddette
azioni con Regione Lombardia e con le OO.SS. dei lavoratori. L’Azienda ha sollecitato il
coinvolgimento del Comune di Milano affinchè, attraverso Metropolitana Milanese, assuma
l’impegno ad assorbire i lavoratori in esubero, a seguito dell’affidamento alla stessa della
gestione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica del Comune di Milano.La risposta
da parte del Comune di Milano non è stata sino ad ora favorevole. Un intervento della
Regione in tal senso potrebbe risultare di grande utilità.
Preoccupante, inoltre, è l’ammontare delle spese legali che l’Azienda deve sostenere,
13
dovuto sia ai numerosi procedimenti per il contenzioso con i lavoratori interinali non
rinnovati, che al potenziamento delle azioni di recupero della morosità dell’inquilinato ed
all’incremento dei decreti ingiuntivi notificati. L’Azienda ha anche compiuto e sta tuttora
compiendo un grosso sforzo per contenere e, laddove possibile, annullare le consulenze di
varia natura, facendo ricorso alle capacità professionali interne, sforzo che rischia, tuttavia,
di essere vanificato dall’esigenza di ridurre il personale.
2. La dismissione delle società partecipate.
Aler ha in corso procedure di dismissione di tutte le Società controllate o partecipate. Le
procedure sono disciplinate per legge e richiedono – nella maggior parte dei casi –
numerosi mesi di svolgimento. Di seguito il dettaglio:
• ASSET Srl in liquidazione
Asset Srl è la società controllata di Aler attivata nel 2005, su istanza di Regione Lombardia,
per procedere alla valorizzazione degli interventi di Pieve Emanuele e Garbagnate Milanese.
Gli interventi, nonostante abbiano riguardato posizioni qualificate come socialmente rilevanti,
non risultano ulteriormente sostenibili finanziariamente da parte dell'Azienda. Pertanto, si sta
definendo la strategia necessaria per l'utilizzo degli immobili.
Nel corso del 2014 è stata realizzata la riduzione dei costi della governance della
partecipata, con la sostituzione del Consiglio di Amministrazione con un Amministratore
Unico, individuato nel Direttore Generale di Aler senza compenso alcuno, e riducendo il
Collegio Sindacale ad un unico Sindaco.
L’Assemblea di Asset Srl ha messo in liquidazione la società il 25 marzo 2015, con la
nomina del Liquidatore, individuato in un dirigente di Aler che svolgerà l’incarico senza alcun
compenso.
La dismissione della Società è prevista entro il 31 dicembre 2015 e sono in atto le procedure
per giungere alla fusione per incorporazione della Società stessa in Aler Milano. Nel
contempo sono in corso attività finalizzate alla cessione di quote del patrimonio immobiliare
di proprietà di Asset per consentire il rientro, almeno parziale, dall’esposizione finanziaria.
• CSI Srl in liquidazione
CSI Srl era stata costituita nel 2007 per lo sviluppo del patrimonio impiantistico. Oggi il
percorso individuato quale più economico e conveniente è quello di procedere alla gestione
14
ed alla valorizzazione dello stesso esternalizzando il servizio ad operatori specializzati nel
settore.
Pertanto, con delibera del 15 settembre 14 la società è stata posta in liquidazione ed è stato
nominato il Direttore Generale di Aler quale Liquidatore, senza riconoscimento di
compenso. Le relative attività sono state progressivamente ricondotte all’interno di Aler con
subentro nei rapporti ancora attivi con i fornitori.
A seguito della messa in liquidazione, sono state avviate le procedure per l'interruzione
del rapporto di lavoro a tempo indeterminato dei dipendenti, che concluderanno il rapporto
di lavoro con scadenze contrattualmente differenziate (fine maggio, fine giugno e fine
ottobre 2015). Va aggiunto che gli stessi hanno già impugnato il provvedimento di
licenziamento.
E’ prevista la cessazione definitiva dell’attività operativa al 30 giugno 2015.
• VIVERE INSIEME Srl
VIVERE INSIEME Srl è una società partecipata da Aler, costituita nel 2000, che ha
realizzato due residenze sanitarie per anziani in Milano, nel quartiere Gallaratese – via
Quarenghi ed al Gratosoglio – via Baroni. Aler ha partecipato a tali società con il
conferimento, nel 2002, delle aree su cui sorgono queste strutture. Ha aderito a tale società
per ampliare e differenziare la propria attività in settori innovativi rispetto a quelli consolidati,
in modo da contribuire alla domanda di servizi socio-abitativi degli anziani della città, come
attività riferibile ai propri compiti istituzionali.
Per Vivere Insieme, partecipata da Aler al 35%, sono state attivate le procedure per la
cessione delle quote. La decisione è stata assunta per l'impossibilità, nell'attuale momento
di crisi finanziaria, di effettuare nuovi investimenti finalizzati alla manutenzione straordinaria
delle RSA realizzate ovvero allo sviluppo di nuove importanti iniziative, come richiesto dal
socio di maggioranza. Poiché l’Azienda non è in grado di chiudere l'attività direttamente,
perché socio di minoranza, è stata acquisita la perizia del valore attuale della quota
detenuta da Aler nella società ed è in fase di pubblicazione il bando per la cessione della
quota Aler.
• PIEVE ENERGIA Srl in liquidazione
Pieve Energia Srl era sorta nell'ambito dell'Accordo di Programma per lo sviluppo
dell'iniziativa immobiliare di Pieve Emanuele, con l'obbiettivo della realizzazione della rete di
teleriscaldamento degli immobili da realizzare. Il Comune di Pieve Emanuele aveva,
peraltro, proposto di estendere l'ambito allo sviluppo di una rete di teleriscaldamento a
15
livello cittadino. Con la crisi del mercato immobiliare l'operazione di Pieve non ha
conseguito i risultati auspicati e, conseguentemente, con verbale dell'Assemblea dei Soci
del 10 dicembre 2014, la società è stata posta in liquidazione. La procedura di cessazione e
di cancellazione dal Registro delle Imprese è in fase di conclusione.
• INARCHECK Spa
Aler ha acquisito nel 2004 una partecipazione azionaria della società per utilizzare le
strutture per la verifica e la validazione dei propri progetti. La partecipazione era stata
autorizzata da Regione Lombardia con D.G.R. VII/18090 del 2/7/2004.
E’ in corso il tentativo di offrire la propria quota dello 0,033% in opzione agli altri soci.
3. Manutenzione del patrimonio: fabbisogni ed azioni attivate
Per quanto attiene le attività e le azioni relative all’argomento della manutenzione del
patrimonio si riportano gli aggiornamenti in ordine alle iniziative sviluppate ed in atto e si
richiama quanto già indicato nel Piano di Risanamento relativamente alle criticità che hanno
determinato l’impossibilità a procedersi o a garantire continuità nel tempo di interventi
manutentivi. Era stato a tal fine riportato un quadro articolato delle esigenze e dimensionato
nel Piano di Risanamento il fabbisogno manutentivo complessivo.
Lo sviluppo e l’attuazione dei Programmi di Manutenzione ha infatti risentito del quadro
generale di accertata difficoltà economica e della mancanza di risorse, che non hanno
consentito né di effettuare una efficace attività di adeguamento normativo e messa in
sicurezza del patrimonio, né di garantire la conservazione nel tempo dello stesso per
prevenire l’insorgere di patologie edilizie.
In particolare le mancate risorse per la messa in sicurezza dei fabbricati e degli alloggi, non
consentendo nemmeno interventi richiesti da obblighi normativi, hanno determinato un
incremento di procedimenti da parte dell’Autorità Giudiziaria ex art. 650 Codice Penale.
Tali forti criticità, riconducibili sostanzialmente alla elevata morosità; non hanno consentito
di garantire le necessarie opere di manutenzione e conservazione degli edifici, accelerando
quindi il processo di obsolescenza tecnico-funzionale delle componenti edilizie, degli
impianti e delle strutture tecnologiche a maggiore rischio di sicurezza.
°
°
°
E’ quindi opportuno ribadire in questa sede che l’assoluta impossibilità dell’Azienda di
autosostenersi a causa dell’elevata morosità derivante dalla mancata entrata da canoni e
16
servizi (stiamo parlando anche di importi di notevole entità, anticipati da Aler e non
recuperati dagli inquilini) e della contrazione delle entrate dalle vendite, ha determinato la
sostanziale impossibilità di generare risorse in grado di sostenere gli investimenti
necessari per poter procedere nell’arco degli ultimi anni con programmi di
conservazione dell’efficienza dei beni e di adeguamento normativo degli stessi.
Questo aspetto è stato peraltro rappresentato più volte a Regione Lombardia nel corso di
apposite audizioni ed alla Quinta Commissione Consiliare di Regione Lombardia il 7 maggio
u.s..
In tale occasione il Presidente di Aler ha avuto modo di rappresentare la realtà paradossale
della nostra Azienda, portando un esempio emblematico relativo alle assegnazioni dei n.
640 alloggi ristrutturati con finanziamenti regionali.
In Commissione è stato evidenziato che la riqualificazione dei suddetti alloggi anziché
procurare redditività e/o vantaggi economici all’Azienda ha, invece, generato un ulteriore
disavanzo di oltre centomila euro, senza contare il costo del personale ed il rimborso dei
finanziamenti ricevuti da Regione Lombardia; tutto ciò dimostra la natura sociale della
mission aziendale. Riguardo a questi temi sarà necessaria una puntuale e completa
riflessione da parte del legislatore regionale. Ciò è ancor più indispensabile anche alla luce
della ricognizione sugli stati di pericolo relativi al degrado del patrimonio di Edilizia
Residenziale Pubblica sito sul territorio di Milano e Provincia che il Responsabile del
presidio per le emergenze manutentive, istituito in attuazione delle direttive regionali DGR
X/1272 del 24/01/2014 ed individuato con Deliberazione Presidenziale MI/018/2014 del
28/03/2014, ha puntualmente elaborato.
Da tale ricognizione sono emerse forti criticità già rese note oltre che a Regione anche ai
Sindaci dei Comuni interessati in ordine agli inderogabili obblighi di messa in sicurezza e
per la conservazione dell’agibilità del patrimonio, con particolare riguardo ai temi della
Bonifica Amianto (Legge 257/92 e C.P.I. D.P.R. 151/2011). Emerge l’indifferibilità, l’urgenza
e la necessità della messa a disposizione di risorse quantomeno per gli interventi prioritari.
a) Recupero alloggi sfitti
Tale iniziativa, che ha rilevanza strategica ed esito straordinario per l’interesse pubblico che
ne deriva, consente di rispondere alla forte domanda, per l’emergenza abitativa in atto, di
locazione di alloggi a canone sociale e consente peraltro la messa a reddito del patrimonio.
Il recupero del patrimonio sfitto consente inoltre di ridurre i rischi di occupazioni abusive.
Gli interventi di recupero alloggi sfitti sono attuati sulla base dei programmi di cui ai
finanziamenti di seguito indicati, precisando che sono stati già recuperati,a partire dal 2014
17
e fino al 31 maggio 2015, circa n° 1.000 alloggi e che per ulteriori 400 alloggi si sono
avviate le attività di di recupero a partire da agosto 2014 come meglio risulta nel seguito:
D.G.R. X/401 del 12 luglio 2013 - sono stati recuperati n° 604 alloggi in Milano e
Provincia per un costo complessivo con Q.T.E. finale di € 5.142.251,01;
D.G.R. X/1505 del 13 marzo 2014 - sono stati recuperati n° 352 alloggi in Milano e
Provincia per un costo complessivo previsto di € 4.829.998,96;
Legge 222/2007 - sono stati recuperati n° 50 alloggi in Milano e Provincia per un costo
complessivo finale di circa € 1.700.000,00.
Come sopra indicato nel 2014 è stato avviato si l’appalto per il recupero di circa 400 alloggi
in Milano di cui al P.N.E.A. - DPCM 16 luglio 2009 e D.M. 8 marzo 2010 per un costo
complessivo previsto di € 10.643.465.
Una ulteriore e significativa azione a sostegno del recupero del patrimonio sfitto si potrà
avviare con il programma di cui alla L. 80/2014 e alla D.G.R. n. X/3577 del 14/5/2015 che
prevede una dotazione finanziaria di 84 milioni di euro a disposizione di Regione Lombardia
per le due linee di finanziamento di seguito indicate:
15 milioni di euro circa per il recupero di alloggi sfitti per costo inferiore a 15 mila euro;
69 milioni di euro circa per interventi di recupero alloggi con opere di manutenzione
straordinaria e di efficientamento energetico nonché per l’adeguamento alla conformità
normativa, con un costo unitario ad alloggio pari od inferiore a 50 mila euro.
b) Bonifica Amianto
Ai fini delle attività finalizzate alla manutenzione, conservazione del patrimonio ERP e per la
funzionalità dei beni, proseguono i lavori di bonifica già avviati in anni precedenti con una
spesa già sostenuta di circa 7 milioni di euro, rispetto al fabbisogno complessivo stimato ad
oggi in 69 milioni di euro.
Nel piano di risanamento era indicato uno stanziamento quale contributo regionale di 17
milioni di euro, in ordine al quale con D.G.R. n. X/3577 del 14 maggio 2015 si rende noto
che con successivo provvedimento verrà data attuazione agli interventi con tali risorse,.
Tali criticità verranno parzialmente affrontate con le risorse approvate dalla D.G.R. n°
IX/3756 del 11 luglio 2012 modificata con D.G.R. n° X/2586 del 31 ottobre 2014, che ha
ammesso a finanziamento n° 11 iniziative per circa 6 milioni di euro.
Trattasi di lotti di intervento relativi a quartieri importanti e significativi in Milano ed in alcuni
Comuni della Provincia dai quali sono pervenute ordinanze con rilevanza penale per la
bonifica dei luoghi.
18
Si prevede di avviare tali opere entro il corrente anno, che consentirebbe la risoluzione in
misura pari a circa il 35%, delle situazioni che necessitano di bonifica da amianto con
priorità 1 (situazione più critiche e urgenti).
c) Interventi di Manutenzione del Patrimonio - Legge 27/2009
Come indicato nel Piano di Risanamento il quadro delle esigenze economiche complessive
per il solo adeguamento degli impianti tecnologici circa la piena efficienza e funzionalità
degli impianti stessi e per la bonifica amianto del patrimonio alla conformità normativa e per
l’adeguamento resta dimensionato in 750 milioni di euro circa.
Con le limitate disponibilità di cassa a valer sui fondi relativi ai proventi da vendite di cui alla
Legge Regionale 27/2009 – si interverrà su alcune tra le principali emergenze di
Manutenzione del Patrimonio. A tal fine sono state finanziate iniziative per un ammontare
complessivo di 2,2 milioni di euro, di seguito indicate:
Eliminazione Barriere Architettoniche per circa € 520.000,00;
Lotto San Siro - Via Morgantini 1 e Tracia 3 - progetto Bonifica Amianto per circa
420.000 euro;
Intervento di deguamento impianti autonomi, caldaiette, canne fumarie in quartieri vari
in Milano e provincia per circa 380.000 euro;
C.P.I. D.P.R. 151/2011 via Saponaro 36 per circa 885.000 euro.
Per gli interventi di eliminazione barriere architettoniche, di adeguamento impianti autonomi,
caldaiette, canne fumarie per circa 380.000 euro e per il C.P.I. - D.P.R. 151/2011 – in via
Saponaro 36, al 31 maggio 2015 sono stati assunti gli atti per l’avvio dei lavori.
Quale rilevante prospettiva in atto per ulteriori interventi di recupero del patrimonio si
evidenzia che a seguito della D.G.R. n. X/1916 del 30/5/2014 e della D.G.R. n. X/2692 del
21/11/2014 sono stati sottoscritti alcuni atti con Regione Lombardia e Comune di Milano,
per dare attuazione al Programma Comunitario 2014/2024 – POR,FESR ed
FSE in
coordinamento con il PON-Metro.
Tali atti prevedono un intervento di rigenerazione urbanistica e di forte riqualificazione
sociale al quartiere Lorenteggio con un finanziamento significativo da parte di Regione a
valere sul programma comunitario per l’ERP di circa 45 milioni di euro.
Per lo stesso programma è altresì previsto che si dia attuazione ad analogo intervento in
Comune di Bollate – Via Turati 40 per una dotazione finanziaria di circa 5 milioni di euro ad
19
integrazione ed a completamento dell’attuale programma in essere (2° Programma Contratti
di Quartiere II).
d) F.I.L. Fondo Immobiliare di Lombardia
La consistenza e l’articolazione territoriale del patrimonio, nonchè le caratteristiche
costruttive ed infine le criticità in essere circa lo stato conservativo dei beni, pongono in
evidenza la necessità di procedere con interventi/misure ed azioni diversificate per
programmare il recupero del patrimonio stesso e della sua piena funzionalità, anche ai fini
dell’efficienza energetica, della riduzione del costo dei servizi e, non ultimo, della messa in
sicurezza.
Per integrare le iniziative già in atto sul tema del recupero del patrimonio sfitto, si segnala
che, sulla base di quanto previsto dalla D.G.R. X/1979 del 26/06/2014, con successivo
Decreto n. 9213 del 07/10/2014 - F.I.L. – sono state individuate, per il programma
Abit@rolling, n. 6 iniziative per n. 700 alloggi circa in Milano, articolate in tre apporti del
Fondo, oltre a n. 243 alloggi di “riserva” in Milano.
Si determina quindi l’opportunità di poter recuperare e valorizzare parte del patrimonio
individuato, favorendo da un lato il mix sociale-abitativo attraverso l’inserimento di diverse
categorie d’utenza in quartieri che ad oggi risentono di forte disagio sociale per la presenza
significativa di soli alloggi E.R.P., e dall’altro rispondendo ad un fabbisogno abitativo in
locazione per famiglie, che ad oggi non viene soddisfatto dal libero mercato.
4.
Esclusione dall’ERP di 1000 alloggi da valorizzare (Progetto “1000 alloggi”).
Nel piano di risanamento aziendale tra le diverse misure vi e’ anche la previsione del
progetto speciale “1000 alloggi”. L’attuazione di detto progetto sta avvenendo per tranche e
prevede entro il 2015 l’esclusione dall’ERP di circa n. 500 unità immobiliari da destinare alla
locazione a canone concordato a diverse categorie di utenti con lavori minimi a loro carico,
successivamente da scomputare sui futuri canoni di locazione.
Prima tranche
Con deliberazione presidenziale n. MI/049/14 del 09/12/2014 è stata chiesta a Regione
Lombardia in data 14/12/2014 l’esclusione dall’ERP di una prima tranche di n. 200 alloggi
che e’ stata autorizzata con DGR 3121/2015 del 06/02/2015.
Per tali alloggi e’ stato indetto un avviso pubblico con preferenza del 30% degli alloggi alle
categorie: sfrattati per finita locazione, genitori separati e lavoratori precari.
Entro il termine di chiusura dell’avviso previsto per il 29/05 u.s. sono state presentate n.
20
812 domande. Dal giorno 6 maggio 2015 e’ stato avviato lo scorrimento della graduatoria in
ordine cronologico, con offerta degli alloggi con lavori minimi agli aventi titolo. Sono già
pervenute:
n. 47 visioni di alloggio in corso
n. 7 rinunce
n. 3 mancate presentazioni
n. 8 scritture private sottoscritte.
Seconda tranche
Con deliberazione presidenziale n. MI/019/2015 del 15/05/2015 e’ stata chiesta a Regione
Lombardia in data 26/05/2015 l’esclusione dall’ERP di una seconda tranche di n. 189
alloggi da offrire, attraverso un ulteriore avviso, alle seguenti categorie:
n. 90
alloggi destinati alle associazioni no profit, onlus ed organizzazioni similari
n. 98
alloggi destinati alla generalità di richiedenti, con preferenza del 30% degli alloggi
alle categorie sfrattati per finita locazione, genitori separati, lavoratori precari.
Successive tranches
L’Azienda si riserva di procedere con ulteriori stocks di richieste.
5. Piano straordinario di dismissioni.
All’interno del Piano è stata inserita la previsione di un piano straordinario di vendite che
prevede l’alienazione, nel triennio 2015-2017, di circa 6.700 unità immobiliari per un valore
di realizzo di circa Euro 450 milioni. Tali unità, corrispondono al limite massimo di unità
vendibili che è stato stimato sulla base degli indirizzi preliminari ricevuti da Regione
Lombardia e sono state puntualmente identificate attraverso la prima ricognizione
effettuata a seguito dell’invio di specifiche manifestazione di interesse agli inquilini. Il Piano
di dismissioni straordinarie, sulla base delle previsioni dell’azienda, vede la sua effettiva
attuazione a partire dal 2015, come riportato nel Piano di Risanamento. Il piano vendite è
in effetti iniziato nel 2015 e l’individuazione delle unità immobiliari coinvolte ha comportato
la riclassificazione delle stesse tra le rimanenze.
Nei primi cinque mesi del 2015 i risultati sono stati i seguenti:
-
1° invio di lettere agli inquilini: 2.886
Scadenza indicata per la manifestazione d’interesse: 30.6.2015.
21
SINTESI ATTIVITA’ PROGETTO STRAORDINARIO VENDITE
TELEFONATE RICEVUTE
3.822
APPUNTAMENTI FISSATI
1.083
ASSEGNATARI INTERVISTATI (COMPRENSIVO DI
ASSEGNATARI
CONTATTATI
DIRETTAMENTE
DAGLI ASSISTENTI)
1.574
ESITI ATTIVITA’ ASSEGNATARI INTERVISTATI
ADERISCE (PERSONALMENTE/FAMILIARE) di cui
n. 131 in attesa di concessione mutuo
335
ADESIONE SUBORDINATA ALLA CONCESSIONE
DI FINANZIAMENTO
195
NON ADERISCE
688
INCONTATTABILI / NON SI PRESENTA
217
TITOLARE DECEDUTO
INDECISI, VALUTANO NEI 3 ANNI
TOTALE
5
134
1.574
Con atto del 31 marzo 2015 è stato, inoltre, effettuato il terzo apporto al Fondo Immobiliare
di Lombardia di n. 50 unità immobiliari e di n. 6 box nell’ambito dell’iniziativa Abit@giovani,
per un valore di apporto al Fondo stesso pari ad Euro 3,9 milioni, che verrà introitato al
termine della locazione a canone calmierato per 8 anni tramite la formula affitto/acquisto da
parte dei futuri assegnatari.
Criticità
Le principali criticità nell’andamento del piano vendita registrate in questo primo periodo
riguardano essenzialmente la mobilità e la concessione dei mutui.
Per quanto attiene alla mobilità, Aler Milano ha inviato le relative proposte di vendita,
richiamando – così come previsto dalla vigente legislazione - il disposto del co. 8 dell’art. 46
della L.R. 27/2009 che prevede, in caso di non accettazione della proposta di vendita da
22
parte dell’assegnatario o del familiare avente titolo, di ottenere l’assegnazione di altra unità
abitativa idonea al nucleo familiare in mobilità nel medesimo quartiere o in prossimità.
Naturalmente l’attivazione della mobilità costituisce una facoltà e non un obbligo da parte
di Aler, con valenza strategica in alcune circostanze specifiche. Nella generalità dei casi
Aler non attiverà la mobilità, anche perché l’uso massiccio di tale istituto postulerebbe la
disponibilità di un ingente stock di alloggi disponibili per la locazione che – com’è noto –
l’Azienda al momento non possiede.
In ogni caso i funzionari di Aler che gestiscono le vendite, nel corso degli appuntamenti,
forniscono tutte le rassicurazioni necessarie per evitare impatti negativi su coloro che
rappresentano fragilità economiche e sociali ed appartengono all’area di protezione, ai quali
vengono fornite garanzie di permanenza nel proprio alloggio.
La criticità relativa alla concessione dei mutui è effettivamente stata rilevata in diverse
situazioni ed è essenzialmente causata dall’età anagrafica dell’Utenza. Per tale situazione
assume particolare rilevanza il contributo che Regione Lombardia e Finlombarda potranno
fornire a seguito della pubblicazione del decreto ministeriale sul fondo garanzia prima casa.
E’, inoltre da evidenziare, a tale proposito, che la definizione della misura di sostegno
regionale, tramite Finlombarda S.p.A., agli assegnatari in area di protezione a copertura
delle spese notarili, comprensive delle relative spese d’imposta e tasse riferite all’acquisto
dell’alloggio ed all’eventuale stipula di mutuo ipotecario, è stata approvata da Regione
Lombardia solo in data 14.5.2015 con la D.G.R. X/3576. Lo studio di tale possibilità ha
però comportato lo slittamento della stipula dei relativi rogiti, con conseguente segno
negativo sulle entrate finanziarie previste.
6. Il piano straordinario di recupero della morosità.
L’Azienda si è dotata in questo ultimo periodo di strategie nuove per contrastare questo
fenomeno degenerativo:
a. Riorganizzazione della struttura preposta
Sono stati riorganizzati gli uffici preposti in modo da concentrare al meglio le risorse sulle
attività di verifica e recupero dei crediti, distinguendo alla base i casi di vero bisogno dagli
altri, rafforzando altresì la struttura che si occupa della verifica delle autocertificazioni rese.
Viene così potenziata la fase cognitiva, anche se le maggiori difficoltà di intervento si
registrano nella fase esecutiva, la cui gestione richiede l’indispensabile lavoro di concerto
23
con le altre istituzioni competenti. Per tutte le 16 mila famiglie sarà operato un confronto tra
i redditi autocertificati e quelli invece risultanti dalle banche dati attualmente disponibili.
Verrà, inoltre, intensificato anche il controllo sugli occupanti abusivi di immobili e saranno
studiati processi che possano favorire il lavoro recupero.
b. Manager del credito
Per affrontare nel modo più idoneo il delicato problema della morosità incolpevole, nei casi
dubbi è stata creata la figura del manager del credito, che dovrà anche effettuare
sopralluoghi anche a casa dell’inquilino, in modo da riportare una visione concreta e
veritiera delle condizioni sia sociali che economiche dello stesso.
In fase sperimentale i nostri manager del credito hanno già realizzato 500 sopralluoghi per i
quali sono emerse:
- 150 situazioni di morosità colpevole
- 200 situazioni di morosità incolpevole
- 150 casi delicati che richiedono approfondimenti più accurati
c. Denunce nei confronti di false autocertificazioni
L’autocertificazione mendace costituisce illecito penale. Aler – quando rileva differenze fra
dichiarato e accertato – ha l’obbligo di inoltrare denuncia alla competente autorità
giudiziaria. In questa prima fase gli ispettori hanno già inviato 20 denunce nei confronti di
inquilini che hanno dichiarato il falso.
In alcuni casi, oltre alle segnalazioni obbligatorie, verrà avviata anche la procedura di
decadenza dell’assegnazione.
d. Accordo con i Sindacati dell’utenza per il recupero della morosità
Per quanto riguarda il contrasto alla morosità, l’impegno dell’Azienda è diventato
una
priorità assoluta. In questa logica l’Azienda ha recentemente sottoscritto un Accordo con i
Sindacati dell’Utenza che prevede la stipula di piani di rientro nei confronti degli inquilini
morosi.
Tale Accordo, già trasmesso a Regione Lombardia, definisce alcune azioni straordinarie
finalizzate al contenimento di questo fenomeno, regolamentandone le procedure
amministrative, come previsto nel piano di risanamento
I principi contenuti in questo testo si possono sintetizzare in:
24
•
possibilità di rientro personalizzata sulla condizione economica dei morosi che vogliono
mettersi in regola con i pagamenti e che presentano condizioni economiche adeguate.
In mancanza di adesione, decorsi 60 giorni dall’invito, l’Azienda attiva le procedure
legali per il recupero del credito ritenendo questa morosità colpevole e quindi trattata
con grande attenzione e severità, compatibilmente con gli strumenti offerti dalla legge.
•
in caso di inquilini appartenenti all’area di protezione si rende necessario effettuare una
serie di approfondimenti con le banche dati dell’Agenzia delle Entrate, scambio di
informazioni con i Servizi Sociali dei rispettivi Comuni e finanche sopralluoghi con i
nostri Manager del Credito per completare – ictu oculi – la valutazione delle condizioni
socio – economiche del nucleo familiare.
Laddove dovessero emergere situazioni di fragilità sociale, e quindi di morosità incolpevole,
l’Azienda si riserva di attivare ulteriori strumenti di garanzia sociale in sinergia con i Comuni
e Regione Lombardia.
Tuttavia, esaurita la fase cognitiva, se non ci sarà il necessario supporto per la fase
esecutiva da parte degli organi di giustizia e delle forze di polizia, qualsiasi strategia per
recuperare la morosità potrebbe rivelarsi inefficace o solo parzialmente produttiva.
Sul problema della morosità l’Azienda ha condiviso la strategia con i sindacati dell’utenza,
per ottenerne il coinvolgimento nel duplice intento di:
• evitare attività di contrasto all’azione dell’Azienda da parte delle OO.SS.;
• garantire l’inquilinato con un percorso chiaro e trasparente.
e. Il piano per il recupero della morosità per gli immobili ad uso commerciale
L’azienda ha in corso la messa a punto di un piano per il recupero della morosità per i
canoni degli immobili ad uso commerciale.
L’attenzione si focalizza su una prima tranche di circa 150 posizioni contrattuali per le quali
l’analisi delle pratiche legali consente una qualche forma di intervento. Laddove risulti
impraticabile il recupero del credito per mancanza di beni su cui fare l’esecuzione, l’Azienda
si ripromette comunque di recuperare gli immobili e di venderli o di riaffittarli con le
necessarie garanzie.
--------------------
25
Si ricorda che, nel corso del 2014 l’Azienda è stata impegnata, non solo nella
predisposizione e successiva attuazione, avviata nel 2015, del piano di risanamento
aziendale, dovendo anche gestire altre situazioni critiche come quella legata alla
Convenzione col Comune di Milano. Si ricorda, a tal proposito, che in data 29/05/2014, il
Presidente di Aler Milano ha comunicato al Comune la decisione di considerare conclusa la
fase sperimentale della Convenzione stipulata nel 2009 per la gestione di circa 30.000 unità
immobiliari di proprietà comunale. Nel quadro degli interventi per il risanamento aziendale,
tale scelta si è resa necessaria in quanto le condizioni imposte dalla Convenzione per la
fase sperimentale, come meglio specificato nel paragrafo dedicato alla gestione del
patrimonio comunale, non erano infatti più considerate sostenibili ed economiche per
l’Azienda. Da qui la decisione di interrompere la Convenzione e la richiesta al Comune di
vagliare la possibilità di una nuova convenzione per il passaggio a regime della gestione da
parte di Aler ovvero avviare la fase di riconsegna del patrimonio prevista dalla Convenzione
appena cessata. Con nota del 17 settembre 2014, il Comune di Milano ha poi comunicato la
decisione di non procedere nell’affidamento ad Aler della gestione del proprio patrimonio,
confermando indirettamente la riconsegna dello stesso in data 30 novembre 2014.
Come più volte richiamato, la situazione di squilibrio finanziario dell’Azienda è frutto del
divario tra le entrate effettive (principalmente in canoni) e le uscite che, in un contesto di
elevata morosità, è diventato sempre più ampio e preoccupante.
Tali considerazioni trovano conferma nella stima del cash flow a regime presentato nel
Piano di risanamento che evidenzia uno sbilancio di Euro 62,1 milioni prima delle entrate
previste dal Piano straordinario di vendite per il triennio 2015-2017.
Come già precisato in precedenza, tali flussi prendono in considerazione la sola gestione
delle locazioni e la gestione finanziaria, escludendo i flussi in entrata da imputarsi al piano
delle vendite già approvato ai sensi degli artt. 46 e 47 della L.R. 27/2009.
Inoltre, le necessità di investimenti per manutenzioni da effettuarsi sul patrimonio aziendale,
richiedono il reperimento di ingenti risorse finanziarie che, allo stato attuale, non possono
essere reperite solo attraverso una gestione più efficiente e virtuosa dell’Azienda.
Pertanto, in relazione al quadro economico attuale dell’Azienda e ai flussi finanziari
effettivamente disponibili, la positiva attuazione degli interventi previsti nel Piano di
risanamento, implica il necessario e responsabile coinvolgimento degli enti locali anche nel
sostenimento dei costi. Diversamente il sistema delle Aler in generale, e dell’Azienda in
26
particolare, non sarà verosimilmente sostenibile anche a fronte di tagli rilevanti ai costi della
struttura.
Di conseguenza, la realizzazione del Piano si fonda sull’assunto che Regione Lombardia
garantisca il suo supporto strutturale e continuativo all’Azienda in termini di risorse
finanziarie necessarie a bilanciare i mancati introiti delle entrate.
Il positivo orientamento di Regione a garantire supporto strutturale e continuativo all’Azienda
per l’attuazione degli obiettivi inseriti nel Piano di risanamento risulta confermato dagli eventi
occorsi nel secondo semestre 2014 che hanno, dapprima portato alla delibera della Legge
Regionale n.24 del 5 agosto 2014, contenente la previsione dell’adozione di misure a
sostegno delle Aler che versino in condizioni di disequilibrio economico-finanziario e,
successivamente, all’approvazione in data 5 dicembre 2014 del Piano di Risanamento
dell’Azienda e contestuale decisione di Regione di procedere con il riconoscimento di un
contributo straordinario di Euro 66 milioni da erogarsi in più tranche come meglio descritto in
precedenza.
In aggiunta a quanto sopra delineato e agli obiettivi specifici delineati all’interno del Piano, il
supporto finanziario di Regione Lombardia può essere confermato anche attraverso altri
interventi di Regione quali, ad esempio, la messa a disposizione di risorse finanziare (Euro 6
milioni) atte a coprire il fabbisogno di Aler in relazione ad interventi di rimozione amianto dal
patrimonio ERP sulla base di specifici progetti presentati dall’Azienda e approvati con D.D.S.
del 31 marzo 2015.
Pertanto, sulla base delle azioni intraprese dall’Azienda in attuazione del Piano di
risanamento approvato da Regione Lombardia in data 5 dicembre 2014 e del positivo
orientamento dimostrato dalla stessa a garantire il suo supporto economico e finanziario
continuativo all’Azienda, il Direttore Generale ha ritenuto soddisfatto il presupposto della
continuità aziendale nella predisposizione del bilancio al 31 dicembre 2014.
PROGRAMMI DI VENDITA
VENDITA DEL PATRIMONIO ERP – artt. 46 e 47 L.R. 27/09.
Nel corso dell’anno 2014 si è proseguito nella vendita degli alloggi liberi collocati in stabili
27
condominiali, in particolare sono state esperite 3 aste proponendo in totale n. 168 alloggi a
seguito delle quali sono stati stipulati entro l’anno i rogiti per 47 alloggi e per 6 box/posti auto con
un incasso totale di 4,9 milioni di euro .
Nel corso dell’anno 2014 si è proseguito nella vendita degli alloggi regolarmente assegnati (l.r.
27/2009 art. 46) relativi ai programmi in essere e ha proceduto alla lavorazione di tutte le pratiche
tecniche pervenute per un totale di n. 66. Pertanto nel corso dell’anno l’Azienda ha proceduto alla
vendita e alla stipula dei rogiti di n. 87 alloggi e n. 3 box/posti auto per un valore complessivo pari
ad 6,4 milioni di euro .
Riepilogando in totale sono stati venduti nel corso dell’anno 2014 n. 134 immobili e n. 9 box/posti
auto con un introito complessivo pari a 11 milioni (comprensivo degli acconti relativi anche ad
anni precedenti). Sono state altresì lavorate tutte le pratiche relative agli immobili che l’Azienda
ha deciso di apportare al Fondo FIL (211 iniziali – 207 confermati) definendo e realizzando due
successivi atti di apporto, rispettivamente in data 11/04/2013 e 30/07/2013, per un totale di 154
alloggi e 21 box per un valore totale di apporto pari ad Euro 12.300.000 (246 quote D).
Per l’apporto di 56 per i quali, sulla base degli accordi sottoscritti con Polaris (S.G.R. che gestisce
il FIL), è stato necessario procedere, preliminarmente alla trasformazione del diritto di superficie
in piena proprietà con il Comune di Milano.
Nel corso dell’anno sono stati definiti i termini per l’acquisizione da parte dell’Azienda della piena
proprietà su detti immobili ma la procedura si è conclusa nel 2015 con la stipula dell’atto per il
terzo apporto al FIL in data 31 marzo 2015 per un valore di apporto al Fondo pari ad 3,9 milioni
di euro che verrà introitato al termine della locazione a canone calmierato per 8 anni tramite la
formula affitto/acquisto da parte dei futuri assegnatari.
L’introito derivante dall’estinzione del diritto di prelazione complessivamente incassato è stato
pari a 1,5 milioni di euro.
Attività di rendicontazione degli interventi finanziati con risorse ex artt. 46 e 47 L.R. 27/09
La presenza all’interno del Programma Triennale di necessari interventi di manutenzione
straordinaria finanziati con risorse Aler e derivanti da entrate ordinarie ha contribuito ad
aggravare significativamente la situazione finanziaria dell’Azienda.
I canoni di locazione non si sono infatti rivelati negli anni, nonostante la riforma intervenuta con la
L.R. 27/07, sufficienti a garantire la copertura degli interventi di manutenzione straordinaria già
avviati o da avviare, come del resto comprovato dai saldi della gestione caratteristica degli anni
dal 2010 al 2014.
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Differenza
produzione
tra
valore
della
e
costi
della
2010
2011
2012
2013
2014
-€ 5.460.607
-€ 10.712.038
-€ 15.028.911
-€ 7.096.179
- € 28.056.844
produzione al netto delle vendite e
del contributo straordinario.
Per il 2014 la differenza tra valore della produzione e costi della produzione, al netto dell’effetto
vendite, e dell’imputazione a ricavo del contributo straordinario susseguente all’approvazione del
piano di risanamento è di Euro - 28.056.844.
Nel corso dell’ultimo triennio si è provveduto ad una significativa contrazione degli interventi
previsti nel Programma Triennale e ad una parziale rivisitazione delle fonti di finanziamento
connesse agli stessi che non si è però rivelata sufficiente.
All’interno del Programma stesso sono rimasti indicati come finanziati con risorse Aler gli
interventi di manutenzione straordinaria sui condomini costituiti.
Tali oneri, sostenuti anche per il 2014 per un ammontare complessivo pari ad 4.977.645 euro,
sono stati pagati, in assenza di altre risorse disponibili e stante la corrispondenza con gli
obbiettivi di reinvestimento previsti dalla normativa (riqualificazione di patrimonio ERP), con il
ricorso alle entrate da vendite, unica fonte di entrata esistente per la copertura delle attività
straordinarie avviate.
Nell’ambito dei prospetti F e G di rendicontazione dei reinvestimenti delle vendite richiesto da
regione contestualmente all’approvazione del, bilancio di esercizio, si fornisce il quadro
aggiornato dei reinvestimenti da vendite alla luce di quanto sopra riportato.
VENDITA IMMOBILI COMMERCIALI
Anche per l’anno 2014 è proseguita l’attività di vendita delle unità immobiliari diverse - U.I.D. - in
base alla delibera n° MI/040/12 del 01/03/2012 approvata dal C.d.A. dell’Azienda nonché in base
ai provvedimenti della Direzione Generale.
Boxes affittati a proprietari di alloggio
Per la vendita di box affittati ai proprietari di alloggio, nell’anno 2014 non si è proceduto a
nessuna vendita. Tutti i box a piano vendita negli anni precedenti eranto stati totalmente coperti
dalle adesioni all’acquisto pervenute negli anni 2012 e 2013.
Solamente nel mese di novembre 2014 è stato deliberato il piano vendita straordinario e si è
potuto predisporre un nuovo elenco di box da poter proporre in vendita agli affittuari, attività
29
iniziata nel mese di gennaio 2015.
Boxes sfitti
Le
vendite
di
box
sfitti
hanno
avuto
luogo
tramite
aste
pubbliche.
Nel corso del 2014 sono state programmate n.2 aste riferite a quartieri siti in Milano, in cui sono
stati aggiudicati n.7 box. L’incasso della vendita di tutte le unità è stato realizzato nell’anno 2014
e corrisponde ad 107.330 euro a cui vanno sommati 2.562 per rimborso spese tecniche, per un
totale di 109.892 euro.
Sono anche stati effettuati n.2 rogiti riferiti ad aggiudicazioni del 2013, che hanno generato un
incasso di 24.660 euro a cui vanno aggiunti 732 euro di spese tecniche, per un totale di 25.392
euro.
Pertanto l’incasso globale per la vendita di box sfitti al 31/12/2014 è stato di 135.284 euro.
Vendite immobili commerciali
Nell’anno 2014 sono stati pubblicati n.2 bandi d’asta. Tutte le n.6 unità commerciali aggiudicate
sono state vendute entro la fine dell’anno 2014 ed hanno generato un incasso di 589.500 euro
oltre
a
3.660
euro
di
spese
tecniche,
per
un
totale
593.160
euro.
Sono anche stati effettuati n.3 rogiti riferiti ad aggiudicazioni del 2013, che hanno generato un
incasso di 201.879 euro a cui vanno aggiunti 1.830 euro di spese tecniche, per un totale di
203.709 euro.
Pertanto l’incasso globale per la vendita di immobili commerciali al 31/12/2014 è stato di 796.869
euro.
Vendita supermercati
Nell’anno 2014 si è provveduto inoltre alla vendita diretta dell’immobile sito a Milano in via
Uruguay 6 per un incasso totale di 2.500.000.
LA GESTIONE DEL PATRIMONIO DEL COMUNE MILANO
In assenza di determinazioni da parte del Comune di Milano sul passaggio a regime,
originariamente previsto dalla Convenzione sottoscritta il 28/09/2009 per il 1/1/2012 e più volte
rinviato nel corso degli anni, in data 29/05/2014, Aler ha comunicato all’Amministrazione
Comunale di ritenere conclusa la fase sperimentale di gestione, avviando contestualmente la
fase di riconsegna del patrimonio prevista dalla Convenzione e proponendo al Comune la
redazione di una nuova Convenzione.
30
Le condizioni economiche imposte dalla stessa per la fase sperimentale, previste per un lasso
temporale assai più ristretto, non erano infatti più sostenibili né gestionalmente né
economicamente dall’azienda.
Con nota del 17 settembre 2014, il Comune di Milano ha poi comunicato la decisione di non
procedere nell’affidamento ad Aler della gestione del proprio patrimonio, confermando
indirettamente la riconsegna dello stesso in data 30 novembre 2014.
Tale decisione ha pertanto portato le strutture a concentrare in pochi mesi attività che
precedentemente erano state pianificate con tempi più lunghi e ad eseguire tutte le attività
propedeutiche alla riconsegna del patrimonio.
Prima di tale disdetta si era comunque proceduto ad eseguire alcune attività, quali il rilascio della
funzionalità informatica di gestione dell’Anagrafe dell’Utenza, che ha permesso di avviare e
concludere nel corso del 2014 il censimento anagrafico reddituale degli utenti (anagrafe 2013
redditi 2012) ed il conseguente adeguamento delle aree e classi di appartenenza e dell’importo
del canone di locazione.
Sono stati inoltre realizzati i consuntivi e relativi conguagli delle spese reversibili relativi agli anni
2009 e 2010. Tale attività ha comportato un particolare impegno organizzativo ed operativo, in
quanto è stato necessario operare esclusivamente fuori sistema, non essendo mai stato
realizzato un modulo informatico funzionante per la gestione delle spese reversibili. Oltre a tale
problematica occorre sottolineare che i dati patrimoniali disponibili nel database comunale, non
essendo storicizzati, hanno dovuto essere modificati per poterli attualizzare agli anni di
elaborazione dei consuntivi.
Relativamente all’anno 2009 si è conseguentemente provveduto, per i conguagli elaborati, anche
alla creazione, elaborazione, stampa ed invio delle lettere di interruzione dei termini di
prescrizione agli utenti.
Per l’anno 2010 il consuntivo e relativo conguaglio sono stati consegnati al Comune di Milano a
ridosso della scadenza della convenzione e, pertanto, non si è provveduto alle attività relative alla
comunicazione agli utenti e all’interruzione dei termini di prescrizione.
Sempre in ottica di recupero degli importi dovuti per gli anni precedenti, si è provveduto inoltre ad
elaborare le comunicazioni di messa in mora agli utenti che presentavano morosità al
31/12/2007.
Un’altra attività che ha richiesto grande impiego di risorse ha riguardato la bonifica dei dati a suo
tempo forniti dal Comune di Milano. Oltre alle necessarie modifiche sui dati patrimoniali, dei quali
abbiamo accennato sopra, è stato infatti necessario attivare diversi “progetti dati” con l’obiettivo di
correggere quanto più possibile le anomalie relative alle informazioni non corrette registrate a
sistema e di integrare i dati mancanti, in particolar modo riguardo a:
31
-
registrazione dei contratti presso l’Agenzia delle Entrate: tale attività ha permesso di
ricostruire un quadro aggiornato delle problematiche che negli anni passati avevano
comportato l’impossibilità da parte di Aler Milano di provvedere al rinnovo in via telematica
delle registrazioni dei contratti effettuate prima della gestione Aler, e di consolidare i dati
recuperati da varie fonti per permettere, in futuro, di poter riallineare la situazione dei
pagamenti;
-
revisioni canone: a causa di malfunzionamenti del sistema fornito dal Comune di Milano si
è dovuto provvedere ad una approfondita analisi e correzione di tutte le situazioni che, in
presenza di un’istanza di revisione canone da parte dell’utente con esito positivo, non
avessero fornito il risultato atteso, cioè l’adeguamento del canone secondo quanto
previsto dalla normativa;
-
contratti 392/78: non essendo prevista a sistema la gestione di tali tipologie contrattuali, si
è provveduto a realizzare un database fuori sistema, in modo da poter tracciare tutto l’iter
di gestione; sono state inoltre inviate le disdette a tutti gli utenti con scadenza contrattuale
fino al mese di giugno 2015, e realizzata l’anagrafe reddituale per gli utenti che hanno
risposto positivamente alla convocazione per la verifica dei requisiti di passaggio a
contratto ERP;
-
incassi diversi: sono stati analizzati tutti gli incassi effettuati a fronte di pagamenti da parte
di utenti comunali che hanno, per errore, versato importi su conti correnti di Aler Milano; al
fine di poter determinare l’effettivo importo da restituire al Comune con il relativo dettaglio,
si è provveduto ad elaborare apposita reportistica relativa allo spacchettamento degli
importi sul singolo utente e sulla singola tipologia di spesa (canone, spese reversibili,
ecc.); al 30 novembre 2014 sono stati riconciliati gli importi relativi agli incassi effettuati
con competenza fino al 31 gennaio 2014;
-
contributi di solidarietà: sono stati registrati a sistema tutti gli importi relativi ai contributi di
solidarietà erogati, in modo da poter aggiornare le partite contabili degli utenti; in analogia
a quanto effettuato per gli incassi diversi, si è provveduto a riconciliare il dettaglio degli
importi per singolo utente e voce coperta dal pagamento.
Sempre nell’ottica di restituire al Comune di Milano, in fase di chiusura della Convenzione, un
sistema il più possibile completo e funzionante, Aler ha inoltre fornito il know-how necessario
all’implementazione delle seguenti funzionalità, partecipando attivamente alle attività di analisi
e di testing operativo:
- gestione degli illeciti amministrativi (Art.15 comma 2bis);
- gestione della restituzione crediti e depositi cauzionali (fino allo sviluppo in ambiente di
32
test);
- nuova gestione dello stato manutentivo delle unità immobiliari e nuovo modello verbale di
sloggio;
-
cambio intestazione usi diversi art.36.
Negli ultimi mesi dell’anno, il Comune di Milano e Aler hanno quindi attivato un nuovo tavolo di
gestione con l’obiettivo di definire la pianificazione delle attività necessarie a ridosso della
chiusura della Convenzione.
Ai sensi degli accordi raggiunti, sono state quindi avviate e concluse tutte le necessarie attività di
ricognizione del patrimonio e degli impianti, con relativa verbalizzazione alla presenza di
rappresentanti sia di Aler che del Comune di Milano.
E’ stato inoltre raccolto e catalogato tutto il materiale cartaceo relativo alla gestione, la cui
riconsegna al Comune è avvenuta nella prima settimana di dicembre 2014.
Restano infine pendenti alcune attività in capo all’Azienda, ed in particolare la determinazione dei
consuntivi di spesa e relativi conguagli all’utenza per le annualità 2011, 2012, 2013 e 2014.
In conseguenza di ciò il Comune non ha ancora provveduto al pagamento di 4 mensilità del
compenso previsto per le attività di property management previsto dalla Convenzione.
Si stanno quindi definendo appositi accordi ulteriori che regolamentino le scadenze di consegna
delle attività citate e le conseguenti erogazioni dei compensi.
GESTIONE DEL PATRIMONIO FUORI ERP
L’attività concernente le residenze universitarie è proseguita per quanto riguarda:
-
via Attendolo Sforza n. 6 – Mi – n.176 posti letto ad uso esclusivo dell’Università degli Studi di
Milano
-
via Pitteri 56 – Mi – “Campus Martinitt” n. 439 posti letto di n. 350 convenzionati con il
Politecnico di Milano n. 57 convenzionati con l’Accademia di Belle Arti di Brera n. 32 utilizzati
ad uso foresteria
-
n. 48 alloggi a studenti universitari individuati dall’Agenzia UNI del Comune di Milano
-
residenza Ruisa c/o Q.re Stadera n. 110 posti letto inutilizzati dal luglio 2014 a seguito di
disdetta inviata dal Consorzio Pubblico Universitario per il diritto allo Studio Universitario al
gestore Cooperativa Quadrifoglio.
Su quest’ultima residenza sono in corso nel 2014 tentativi di riutilizzo che consentano la
medesima funzione anche per il futuro, interpellando altre Università Milanesi (Politecnico,
Cattolica).
33
Nel 2014, come previsto, non si è realizzato un aumento della domanda di alloggi per studenti
universitari, in linea con una contrazione della domanda complessiva derivante dai seguenti
fattori:
-
la riduzione generalizzata, più o meno significativa per ciascun Ateneo, del numero delle
iscrizioni alle Università Milanesi, da un lato per la crisi economica che non consente più alle
famiglie di sopportare il costo della residenza per i figli, dall’altro per la sfiducia nell’utilità
della laurea per entrare nel mondo del lavoro;
-
la riduzione del numero delle borse di studio e/o tariffe agevolate ed in genere dei contributi
economici da parte delle Università;
Le disdette ricevute per le strutture abitative realizzate ad hoc per studenti, provocano una
notevole criticità che dovrà essere al più presto affrontata; nel corso del 2014, per le difficoltà
aziendali nell’intervenire per le manutenzioni necessarie sono state restituite, dalle Università, n°
9 unità immobiliari.
E’ necessaria, inoltre, una nuova strategia per la locazione degli immobili fuori ERP che
attualmente resta ancora subordinata ad una comunicazione ai Comuni e all’approvazione della
Regione. Questo duplice passaggio pregiudica notevolmente l’efficacia di tale iniziativa, limitando
fortemente la valorizzazione di numerosi immobili non coerenti con le assegnazioni per nuclei
familiari provenienti dalle graduatorie comunali. Si propone di modificare la legge attuale
prevedendo un percentuale di alloggi sul totale E.R.P. che l’Azienda possa utilizzare fuori E.R.P.
per necessità connesse all’esigenza di riscuotere i canoni e di utilizzare tutto il patrimonio per
assegnare alloggi nello stato di fatto e per prevenire le nuove occupazioni. La forte rigidità delle
modalità di assegnazione fuori E.R.P. non consente ad Aler di valorizzare il patrimonio,
nell’attuale e difficile momento di criticità.
LE ATTIVITÀ DI CONTROLLO
Internal Audit
Nel corso dell’anno di competenza di questo bilancio, la funzione Internal Audit ha ulteriormente
affinato il Framework di riferimento secondo gli International Standards for the Professional
Practice of Internal Auditing e quindi redatto il Piano di Audit, ha completato tutte le attività in
esso programmate riuscendo peraltro, nel corso dell’anno di competenza di questo bilancio, ad
affrontarne e concluderne ulteriori.
L’azione di verifica della funzione ha ampliato il proprio campo di azione e si è sviluppata
34
focalizzandosi oltre che, in modo ricorrente, sui temi di natura generale tipici dell’attività svolta
dall’azienda, anche su questioni inerenti, ad esempio, le proroghe contrattuali ed alcuni dei
processi caratteristici del patrimonio non di edilizia residenziale pubblica.
Tutta l’attività di analisi svolta sui temi testè richiamati ha permesso di individuare una serie di
elementi di sintesi grazie ai quali desumere una generale positiva evoluzione dell’azienda,
ancorché passibile di un ulteriore importante miglioramento per quanto concerne, a titolo
esemplificativo, la formulazione e l’aggiornamento di procedure e di prassi operative standard,
quali elementi portanti del Sistema di Controllo Interno. Tale risultato positivo è stato ottenuto
attraverso la formulazione di segnalazioni, nonché di specifici e puntuali suggerimenti, alle
strutture coinvolte nello specifico oggetto di audit.
Nel corso dell’anno di competenza di questo bilancio si è inoltre consolidata l’azione della
funzione Compliance andando così ad integrare e ad completare le attività di controllo svolte dal
Settore Internal Audit dal quale dipende funzionalmente. Tale ufficio ha strutturato e formalizzato
un proprio metodo di lavoro utile alla programmazione delle attività.
Internal Audit e Compliance, con cadenza semestrale, producono al Direttore Generale un
Executive Summary, strumento manageriale di sintesi utile quale supporto integrativo al processo
decisionale sottostante il governo dell’azienda.
SVILUPPO DI STRUMENTI ED APPLICAZIONI INFORMATICHE
Le attività del Settore Infrastrutture Tecnologiche, nel corso del 2014, hanno pesantemente
risentito della grave crisi finanziaria che ha colpito l’Azienda.
Nel 2014 è quindi continuata la necessità Aziendale di ridurre al minimo la spesa, comprimendo
ed in alcuni casi azzerando i servizi di gestione/manutenzione ed acquisizione di nuovo
Hardware per il normale adeguamento tecnologico.
Pertanto le attività di sviluppo di strumenti ed applicazioni informatiche, nel corso del 2014, sono
state influenzate da fattori fortemente impattanti sulla possibilità per l’Azienda di esprimere
progettualità nuove, in un settore, quello dei sistemi, dove l’obsolescenza della tecnologia e delle
soluzioni è rapidissima e l’aggiornamento degli strumenti è condizione vitale per la sopravvivenza
dell’Azienda stessa.
La piena attuazione delle Direttive Regionali emanate a fine 2012 (DGR IX/4356 del 26/10/2012)
35
sul tema, in particolare, dei Sistemi Informativi delle Aler, oltre a fermare alcune attività già
avviate e a impedire l’avvio di quelle già pianificate, ha bloccato la possibilità di reperire risorse
specialistiche da impegnare nelle attività di evoluzione del sistema informativo Aziendale
(progetto definito e da realizzarsi mediante gara per l’acquisizione di team specialistico, già
preparata e bloccata).
Lo stato di sofferenza finanziaria dell’Azienda ha indotto alcuni fornitori a rallentare, o addirittura
fermare, le attività rendendosi indisponibili alla prosecuzione di un rapporto che li aveva visti
protagonisti fin dall’inizio.
In particolare, a seguito del rapporto di Due Diligence della società BDO Spa, che indicava
eccessive le spese per la gestione delle postazione Informatiche, si è chiuso il contratto di
esternalizzazione dei servizi di gestione e manutenzione, ed il nuovo servizio di gestione (esclusa
la manutenzione) è stato interamente eseguito con l’impiego di risorse interne al Settore
Infrastrutture Tecnologiche.
La prospettiva di sviluppo si è dovuta attestare, scalando, sull’obiettivo di consolidamento,
stabilizzazione e miglioramento delle applicazioni esistenti e della documentazione disponibile al
fine di massimizzare la produttività delle poche risorse specialistiche presenti nella struttura, ma
anche nell’ottica di rendere i sistemi, le piattaforme e le applicazioni aperte a recepire le
opportunità sistemistiche, tecnologiche ed infrastrutturali oggi a disposizione e che rappresentano
la più logica ed economica evoluzione dei sistemi.
I risultati comunque ottenuti, nonostante le difficoltà operative e di contesto, non sono di poco
conto, soprattutto se valutati rispetto alla loro valenza strategica, in un momento difficile.
Sono stati efficacemente presidiati e migliorati dal punto di vista operativo i processi di
fatturazione bimestrali (in tutte le loro forme) e le attività di contrasto della morosità (solleciti e
messe in mora).
La piattaforma di pianificazione della manutenzione (Patrimonialer) ha acquisito nel corso del
2014 la piena operatività mediante il completamento del caricamento dei dati al completamento
della predisposizione dei parametri necessari alla quantificazione strategica dei costi di
intervento. La piattaforma è stata completata con l’integrazione con il prezziario personalizzato
per ciascun composto presente nelle schede fabbricato.
Tale prezziario, elaborato e distribuito in esclusiva ad Aler Milano dalla Camera di Commercio di
Milano, consente la determinazione della preventivazione strategica dei costi di intervento su
parti o sull’intero patrimonio, su base ufficiale e riconosciuta.
36
Riassumendo, anche per il 2014, si sono tarate le attività su obiettivi indirizzati alla creazione di
condizioni di stabilità, documentazione e portabilità delle piattaforme in essere per rendere
possibile l’adozione di soluzioni finalizzate alla valorizzazione del sistema informativo,
tecnologico e funzionale e contestualmente alla riduzione dei costi.
Stante l’elevato grado di incertezza sulla utilizzabilità futura dei software aziendali, nell’esercizio
2014 l’Azienda ha optato per effettuare la capitalizzazione di alcuni software considerati
strategicamente rilevanti come il progetto FA di implementazione del software Oracle per la
gestione integrata dei cespiti immobili procedendo a imputare direttamente a conto economico
tutte le spese che pur contenendo una parte di sviluppo del software (soprattutto sui programmi
sviluppati internamente) potevano essere considerati più vicini alla manutenzione e al
mantenimento piuttosto che allo sviluppo incrementativo della vita utile residuo dei beni
immateriali.
Anche per le motivazioni relative all’incertezza sulla possibile vita utile residua dei beni, l’Azienda
ha optato per ridurre, a partire dalle spese sostenute nel 2014, l’ammortamento dei predetti beni
in 3 anni anziché in 5.
Per quanto attiene il versante hardware, nel 2014 l’Azienda ha necessariamente dovuto limitare
gli acquisti all’approvvigionamento di nuovi apparati di rete dati, necessari per le nuove sedi di via
Calvairate, via Polesine e la sostituzione di apparati mal funzionanti. La crisi finanziaria e
l’incertezza sui tempi di passaggio alle piattaforme software regionali (es. SIREAL) comportano
anche l’obsolescenza tecnologica delle attrezzature informatiche, che come noto e come indicato
in precedenza, per il settore informatica è particolarmente rapida.
TUTELA DEL PATRIMONIO
Sulla scorta dell’attività svolta negli anni precedenti l’attività del Gruppo Tutela Patrimonio
finalizzata a combattere le occupazioni abusive senza titolo in flagranza e mitigare il degrado
socio ambientale, ha avuto, per l’anno 2014, risultati sostanzialmente positivi, che hanno
consentito il recupero e la messa in sicurezza di 425 alloggi.
Tali risultati sono stati raggiunti pur in presenza delle difficoltà vissute nel procedere alle
estromissioni in flagranza a causa di gravi problemi di ordine pubblico, con un totale di 765
mancate estromissioni, che hanno visto una parziale risoluzione in data 18.11.2014, quando è
stato sottoscritto da Prefettura, Regione Lombardia, Comune di Milano e Aler Milano, alla
37
presenza del Presidente della Regione Lombardia On.le Roberto Maroni e del Sindaco del
Comune di Milano Avv. Giuliano Pisapia, il “Piano Operativo di Azione per la prevenzione ed il
contrasto alle occupazioni abusive di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica”: documento che
ha il fine di raccordarle azioni di contrasto all’illegalità con le azioni di assistenza e con quelle di
messa in sicurezza degli alloggi liberati, e con il procedere regolare dell’esecuzione degli
sgomberi programmati presso la Prefettura di Milano, al tavolo interistituzione tra Prefettura,
Questura, Aler e Comune di Milano. Tale protocollo è stato recentemente completato - con nota
del 28.5.2015 del Prefetto - con alcune indicazioni applicative, condivise al fine di ottimizzare le
procedure di intervento in flagranza.
Medesima situazione si è registrata anche negli stabili del Comune di Milano, la cui gestione è
terminata il 30/11/14, sui quali si è proceduto a recuperare 141 unità immobiliari, si sono
realizzati 91 interventi di messa in sicurezza su alloggi precedentemente recuperati, rimanendo
impossibilitati ad operare in 198 casi, per le motivazioni sopra riportate.
Su tutto il patrimonio è stata garantita la presenza continuata del personale ispettivo 7 giorni su 7,
festivi compresi ed è sempre attivo il servizio di reperibilità notturna (dalle ore 22.00 alle ore
8.00), nonché il servizio di reperibilità diurno durante le festività da calendario.
Regione Lombardia, con D.G.R. X/2740 del 18.11.2014 ha concesso un contributo di €
533.000,00 per l’attuazione del piano operativo di azione per la prevenzione ed il contrasto alle
occupazioni abusive suddetto, che viene utilizzato a partire dal 13.2.2015, data di attivazione del
nuovo contratto con il fornitore, per il finanziamento di azioni di sgombero e di messa in sicurezza
di alloggi recuperati a seguito di tali interventi.
Le azioni intraprese nel 2014 e le occupazioni senza titolo.
Di seguito si riepiloga l’attività svolta dal Gruppo Tutela Patrimonio nel corso dell’anno 2014.
Stabili ALER: 2014
3.212 richieste di intervento pervenute che hanno comportato:
-
1.190 interventi per occupazioni abusiva (425 alloggi recuperati e 765 alloggi non recuperati
per motivi sociali);
-
112 sgomberi programmati con la Questura;
-
466 interventi per false segnalazioni;
38
-
425 interventi di messa in sicurezza di alloggi oggetto di nuovi tentativi di occupazione
abusiva dopo che erano già stati posti in sicurezza;
-
1.019 interventi per accertamenti vari.
Gli interventi effettuati unitamente alle Forze dell’Ordine sono stati 766, di cui:
-
533 con la Polizia di Stato;
-
196 unitamente ai Carabinieri;
-
17 con la Polizia Locale.
Gli alloggi recuperati senza la presenza delle Forze dell’Ordine sono 144.
Stabili del Comune di Milano (dall’1/1/14 al 30/11/14)
987 richieste di intervento pervenute che hanno comportato:
-
339 interventi per occupazioni abusiva (141 alloggi recuperati e 198 alloggi non recuperati per
motivi sociali);
-
67 sgomberi programmati con la Questura;
-
142 interventi per false segnalazioni;
-
91 interventi di messa in sicurezza di alloggi oggetto di nuovi tentativi di occupazione abusiva
dopo che erano già stati posti in sicurezza;
-
348 interventi per accertamenti vari.
Gli interventi effettuati unitamente alle Forze dell’Ordine sono stati 243, di cui:
-
190 con la Polizia di Stato;
-
37 unitamente ai Carabinieri;
-
16 con la Polizia Locale.
Gli alloggi recuperati senza la presenza delle Forze dell’Ordine sono 84.
Nei sopraccitati interventi non sono compresi gli interventi su sfratti (eseguiti dalle Filiali e
contabilizzati dal Gruppo Tutela Patrimonio), nonché gli interventi di mobilità forzosa.
ANALISI DELLA MOROSITA’ E AZIONI INTRAPRESE
MOROSITA’ EXTRAGIUDIZIALE E GIUDIZIALE
AZIONI INTRAPRESE PER IL RECUPERO DELLA MOROSITA’ EXTRA-GIUDIZIALE
I risultati dell’attività relativa all’obiettivo primario del recupero della morosità sono stati resi
39
particolarmente difficili e condizionati dalla difficile situazione economica. Lo sforzo che l’Azienda
deve comunque perseguire anche in relazione a quanto evidenziato nel piano di risanamento
dovrà essere incentrato in primo luogo sul recupero della morosità in via extragiudiziale e a tal
fine si evidenzia che tale attività non può prescindere dal supporto anche delle organizzazioni
sindacali degli inquilini. Per raggiungere tale scopo è stato siglato, nei primi mesi del 2015, con
tali soggetti, un accordo per il recupero della morosità che prevede la possibilità di sottoscrivere
piani di rientro agevolati e personalizzati alle condizioni economiche dei nuclei familiari.
E’ stata inoltre costituita la commissione per la valutazione della morosità incolpevole, per il
riconoscimento, esclusivamente agli assegnatari di alloggi erp a canone sociale, collocati
nell’area di protezione e nella classe 1 dell’area di accesso B1, di cui all’allegato C della L.R.
27/2009, del titolo di incapacità al pagamento totale e/o parziale del canone e degli oneri
accessori che abbiano maturato morosità con riferimento a canoni e alle spese.
Le richieste di contributo di solidarietà, che alla data del 31/12/2014, sommano a n. 4411,
saranno pertanto trattate secondo l’accordo sindacale, pertanto, n. 3743 posizioni di utenti
collocati nelle aree di protezione ed accesso B1 saranno sottoposte alla Commissione, mentre, n.
668 richieste saranno archiviate per mancanza dei requisiti previsti dall’accordo.
La procedura in vigore nel 2014 per il recupero della morosità ha portato all’’emissione di n.2336
messe in mora per un totale di 9.230.059 euro. Tale azione ha portato i conduttori a regolare la
propria posizione pagando immediatamente un totale di 325.110 euro.
CONTRATTI IN ESSERE
Sono state inviate n. 2336 messe in mora per un importo complessivo pari ad 9.230.059 euro.
Sono stati emessi n.1015 piani cambiari per 8.140.358 euro. Tuttavia, nonostante un piano di
azioni puntuali ed incisive anche nel corso dell’esercizio 2014 la percentuale complessiva della
morosità si è stabilizzata su valori importanti.
Dopo l’invio delle messe in mora, si è iniziato ad affidare ai Legali Esterni tutte quelle posizioni
che, nonostante rinvitate e sollecitate dai Credit Manager a sanare il debito, non hanno risposto,
ovvero, non hanno voluto accordarsi bonariamente per una corresponsione del dovuto. Sono
state, pertanto, affidate n° 80 posizioni per un importo pari ad 1.576.052 euro. Poiché alcune di
queste posizioni avevano anche delle cambiali protestate, per impegno di pagamento del debito
preso in precedenza e non pagato, si è proceduto ad affidare insieme al debito corrente anche le
cambiali protestate per un importo pari ad 386.498 euro.
Le cause di ciò sono da ascrivere principalmente a due fattori, cioè alla situazione economica del
40
Paese ed alla mancata partecipazione all’erogazione del contributo di solidarietà da parte dei
Comuni. Infatti la crisi economica, che nel corso del 2014 non ha fatto che acuirsi, ha causato la
perdita del lavoro per molte famiglie, fattore ancora più evidente per quelli che, come gli inquilini
di Aler, appartengono alle fasce meno abbienti, e, conseguentemente, ha comportato un
incremento della cosiddetta “morosità incolpevole”.
Occorre sottolineare poi come, con la conclusione del 2013, sia scaduto l’Accordo vigente
dall’01/01/2011 con le Organizzazioni Sindacali che prevedeva i seguenti interventi a sostegno
dell’utenza:
•
abbattimenti del valore locativo e conseguentemente del canone, in base ai livelli di
degrado scaturiti dall’anagrafe del patrimonio (condizioni delle parti edilizie e impianti),
così come previsto L.R. 27/2007;
•
l’erogazione del contributo di 5,16€/mq sul costo del riscaldamento o in alternativa dei
servizi sulla base del comma 3 lettera d) L.R. 27/2009 all’area di protezione.
Tale sconti e contributi non sono stati più riconosciuti all’utenza a partire dal 1 gennaio del 2014.
Sempre nell’ambito di recupero della morosità, si elencano di seguito altre attività relative alla
chiusura dei contratti di ex titolari o ex occupanti abusivi.
CONTRATTI CHIUSI EX TITOLARI
Nel corso dell’esercizio 2014 è stata avviata l’analisi e la verifica di posizioni sloggiate nell’anno
2012 al fine di procedere all’invio della messa in mora , che è stata spedita nel marzo 2015. Le
posizioni analizzate hanno riguardato 1813 alloggi di cui 586 con saldo capitale a debito per €
1.639.918 e n. 907 con saldo capitale a zero, al fine di individuare la presenza di eventuali danni
e/o variazioni del saldo. N. 561 posizioni relative ad unità immobiliari ad uso diverso di cui n. 162
per €. 268.323,32 con saldo capitale a debito; n. 325 con saldo capitale a zero e n. 74 per €.
21.159,31 con saldo a credito , salvo verifiche di cui sopra.
Sono state, inoltre, avviate la verifica e la valutazione di circa 384 posizioni per € 988.647,22 di
utenti sloggiati negli anni 2010 e 2011. Tali posizioni si riferiscono a quei titolari debitori che,
nonostante l’invio della messa in mora, non hanno provveduto al pagamento della somma dovuta
e lo scopo dell’attività consiste nel poter prendere la decisione se procedere al passaggio a
perdita del debito o se affidare il recupero del credito ad un legale.
CONTRATTI CHIUSI EX OCCUPANTI ABUSIVI
Sempre nel corso dell’esercizio 2014 è stata avviata l’analisi e la conseguente attività finalizzata
all’invio della messa in mora e/o al passaggio a perdita di circa n. 119 posizioni per 4.330.160
sloggiate nel 2013 e 2014 ed è proseguita la lavorazione (invio messa in mora e/o valutazione
41
esigibilità) avviata negli anni precedenti riferita a posizioni sloggiate negli anni 2010, 2011 e
2012.
RECUPERO CREDITI IN FASE GIUDIZIALE
In capo al Settore Crediti si incentra l’attività di recupero dei crediti, attraverso procedure legali,
relativi ad inquilini ERP, a conduttori di immobili ad uso diverso dall’abitativo, ad utenti sloggiati, e
dal marzo 2015 ad inquilini del fuori ERP.
Per l’anno 2014 si sono registrate in carico al Settore Crediti 4053 pratiche legali, di cui 2442 in
fase giudiziale e 1611 in fase stragiudiziale.
All’anzidetto numero si sono sommate ulteriori 148 pratiche legali - di cui 60 in fase giudiziale e
88 in fase stragiudiziale - relative al fuori ERP e assegnate al Settore Crediti dal marzo 2014,
determinando così per l’anno 2014 complessive 4201 pratiche.
Nell’anno in discorso sono state affidate 773 nuove pratiche ai legali esterni e ne sono state
definite 246, registrando un incasso di complessivi € 3.235.813 di cui € 1.786.739 in contanti ed €
1.449.073 a mezzo cambiali.
Anche nel corso del 2014 è perdurata l’interruzione dell’erogazione dei contributi di solidarietà ex
art. 35 L.R. 27/2009 nei confronti di assegnatari di ERP, bloccando le azioni giudiziali già in corso
ed impedendo di intraprenderne di nuove.
Tuttavia, al fine di contenere al massimo le conseguenze negative dell’elevato numero di istanze
di contributo di solidarietà, si è proceduto con il respingimento “d’ufficio” delle domande
evidentemente prive dei requisiti.
Nel 2014 è stata assunta la decisione di introdurre il ricorso per decreto ingiuntivo
congiuntamente o alternativamente - a seconda dei casi specifici – all’intimazione di sfratto per
morosità in tutti i casi in cui la consultazione delle banche dati disponibili in Azienda dia esito
positivo in relazione all’esistenza di redditi da lavoro dipendente o da pensione, o in relazione a
proprietà immobiliari in capo al debitore.
Tale tipologia di azione giudiziale, già impiegata nei confronti di utenti sloggiati ( ex assegnatari e,
in alcuni casi, anche di ex occupanti abusivi), viene introdotta, oggi, anche agli altri utenti di
ALER, alternativamente o congiuntamente all’intimazione di sfratto – a seconda dei casi specifici
42
– allo scopo di colpire in modo mirato e fruttuoso l’utente che, pur avendo capacità reddituale
non paghi canone e spese.
Per quanto attiene le pratiche già affidate precedentemente ai legali per il recupero della morosità
si segnala che dall’analisi delle risposte degli stessi, sono state individuate n°890 pratiche per le
quali la possibilità del credito è stata ritenuta dai legali pari a zero.
Si è pertanto proceduto al passaggio a perdita di tali posizioni per € 25.594.691.. Analogamente
per quanto attiene le cambiali protestate affidate, si è riscontrata la possibilità di passare a
perdita l’importo di € 1.558.188 in quanto anche per tali titoli di credito la percentuale di recupero
è pari a zero.
IL CONTENZIOSO
L’attività ha riguardato tutto il contenzioso attivo e passivo dell’Azienda, ivi compresi i
procedimenti penali per occupazione abusiva di alloggi, le ordinanze ingiunzioni emesse dai
Comuni e dalle Asl, quelle nei confronti del legale rappresentante per inottemperanza all’ordine
delle autorità, quali ordinanze contingibili ed urgenti e ordinanze in materia di sanità, con
esclusione del contenzioso in materia di lavoro (relativo ai colleghi).
Nel 2014, a seguito della nota situazione finanziaria dell’Aler, di particolare rilievo è stata inoltre
l’attività connessa alla gestione dei decreti ingiuntivi; sono stati infatti notificati n. 264 decreti
ingiuntivi da parte di creditori di Aler, imprese e soprattutto condominii, per un importo
complessivo di 21, 1 milioni di euro oltre spese legali per 0.5 milioni di euro.
E’ continuato il supporto dell’Avvocatura anche per le attività di consulenza legale riguardanti il
Comune di Milano ed in generale nei settori di competenza dell’area gestionale.
La vertenza più rilevante degli ultimi anni che nel 2014 ha visto aggiornamenti significativi
riguarda la causa a suo tempo promossa dalla società Immobiliare Bergamella II, III e IV per una
nuova determinazione dell’indennità di esproprio e di occupazione di una vastissima area di
Sesto San Giovanni, oggetto di un intervento Gescal del 1975.
Nel suddetto giudizio era stata espletata una consulenza tecnica d’ufficio che aveva quantificato
le indennità di espropriazione e di occupazione nonché la rivalutazione monetaria all’1/10/2008
complessivamente in € 5.299.781,00.
Nel suddetto giudizio era stata espletata una consulenza tecnica d’ufficio che aveva quantificato
le indennità di espropriazione e di occupazione nonché la rivalutazione monetaria all’1/10/2008
complessivamente in € 5.299.781,00. Con sentenza n. 1892/13 la Corte d’Appello ha condannato
43
l’Azienda a depositare presso la Cassa Depositi e Prestiti l’importo di € 2.930.923,30 per capitale,
interessi e rivalutazione monetaria, oltre agli interessi legali sull’importo di € 2.883.116,30 da
gennaio 2012 al saldo. Avverso tale sentenza è stato proposto ricorso in cassazione per
censurare la parte relativa alla liquidazione della rivalutazione monetaria.
In data 25.2.2015 è stata pubblicata la sentenza n. 3794/15 con la quale la Corte di Cassazione
ha accolto il ricorso proposto dall’Aler, rigettando il ricorso incidentale proposto dalle società
resistenti. Ha quindi cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha dichiarato dovuta
la rivalutazione monetaria sulle indennità con decorrenza dalla proposizione del giudizio di
opposizione alla stima (22/12/1986).
Di conseguenza si è ridotto in misura considerevole l’importo dovuto che secondo le controparti
ammonterebbe ad € 870.180 mentre secondo l’Azienda ammonterebbe ad € 362.087. La
risoluzione della controversia è ora rimessa al Tribunale di Milano in veste di Giudice
dell’esecuzione davanti al quale l’Azienda ha proposto opposizione avverso la procedura di
esecuzione forzata avviata dalle controparti.
E’ stato pertanto parzialmente liberato il fondo rischi legali.
Inoltre sono ancora pendenti due giudizi a suo tempo instaurati dall’impresa Icor 80 s.r.l.
In particolare nel 2006 l’impresa Icor 80 s.r.l. ha chiesto il riconoscimento di riserve ammontanti
ad € 2.400.000 circa, oltre ad interessi e rivalutazione monetaria a fronte di un importo
contrattuale di € 2.302.37, relative all’intervento di manutenzione straordinaria al Q.re La Spezia
in Milano, di proprietà del Comune di Milano.
Il giudizio di primo grado si è concluso con il rigetto integrale delle domande proposte
dall’impresa e con il riconoscimento in favore di Aler dell’importo di € 1.010.323 per capitale, oltre
interessi legali e spese di lite.
L’impresa, che nel frattempo è stata ammessa a concordato preventivo, ha proposto appello in
data 16.6.2014 riproponendo le medesime domande.
Altro giudizio economicamente rilevante è quello instaurato con atto di citazione notificato il
9.4.2014 da Quadrifoglio srl che ha chiesto la condanna dell’Azienda al pagamento della somma
di € 1.027.203 pari alle riserve iscritte in relazione all’intervento di M.S. e recupero sottotetti degli
edifici 14 e 15 in Via Pomposa 8 e Via dei Panigarola 4 nell’ambito del CdQ II in Milano, Q.re
Mazzini.
La causa è attualmente in istruttoria. Verosimilmente verrà disposto l’espletamento di C.T.U..
INFORMAZIONI ATTINENTI L’AMBIENTE ED IL PERSONALE
Il costo del personale di competenza del 2014 è pari a € 44.039.373 per salari, stipendi, contributi
44
e TFR del personale dipendente cui si aggiunge l’importo di € 3.039.463 per il personale assunto
con contratto di somministrazione.
Tra i costi del personale vengono esposti inoltre l’importo dell’accantonamento al fondo pensione
ex dipendenti Aler di 1,4 milioni di euro..
I soli costi del personale (al netto dell’accantonamento per fondo pensione) risultano in
diminuzione rispetto a quelli del 2013. A tali importi, vanno aggiunti gli altri costi del personale
(contributi associativi diversi; rimborso chilometrico; tickets e varie) inclusi tra le spese generali e
corrispondenti, nell’ammontare, a quanto risulta nel conto di contabilità.
I valori sopra esposti sono al lordo dei rimborsi che Aler percepisce per i custodi sociali e per i
custodi operanti negli stabili del Comune di Milano dal Comune di Milano stesso e, per il
personale comandato presso le Società controllate, dalla controllate.
L’ammontare dei ricavi imputati a bilancio (comprensivi degli oneri accessori oltre al costo puro di
salari, stipendi, contributi e TFR) è pari a € 4.485.982 ed è così composto:
RECUPERI PER DIPENDENTI
Ricavi per riaddebito costi per custodi che prestano
la loro opera presso immobili di proprietà del Comune
di Milano
Ricavi per riaddebito costi personale interinale di
custodia che prestano la propria opera presso gli
stabili di proprietà del Comune di Milano
Ricavi per riaddebito costi personale comandato in
Asset
Ricavi per riaddebito costi personale comandato in
CSI
Ricavi per custodi sociali
Totale
1.043.768
2.344.917
290.220
331.274
475.802
4.485.982
Inoltre,viene imputato tra i ricavi (per servizi reversibili) il costo del personale di custodia, sia
assunto direttamente da Aler sia assunto con contratto di somministrazione (personale
interinale).
45
Tale costo è così suddiviso:
CUSTODI ALER
€ 4.669.471
CUSTODI MANPOWER
€ 436.638
CUSTODI OPENJOBMETIS
€ 150.269
TOT
€ 5.236.378
Il ricavo per Servizi Reversibili (importo richiesto all’utenza) pari ad € 4.730.740 è il 90% di tale
importo.
Al 31/12/2014, il numero dei dipendenti in forza presso l’Azienda era pari a 1097 unità di cui 24
comandati in altri Enti o Società e risultava così formato:
31/12/2013
31/12/2014
Dirigenti
15
11
Impiegati
892
880
Operai
27
26
Custodi
211
166
10
14
1.155
1.097
Custodi Sociali
Totale
Di questi, 1.080 erano dipendenti a tempo indeterminato e 17 a tempo determinato.
Nel corso dell’esercizio si sono registrate le dimissioni di 76 dipendenti (2 Dirigenti, 3 Quadri, 4
Funzionari, 16 Impiegati e 51 Custodi - 45 di stabili del Comune di Milano e 6 di stabili Aler) e si
sono effettuate 18 assunzioni di cui 12 a tempo determinato (3 Dirigenti e 4 custodi sociali e 5
custodi a seguito di conciliazioni) e 6 a tempo indeterminato a seguito di sentenza del Tribunale
di Milano.
Rispetto al 2013 si è registrata una riduzione di 58 unità dovuti alla riduzione delle posizioni a
tempo indeterminato (passate da 1.142 a 1.080) e all’aumento di quelle a tempo determinato
(passate da 13 a 17).
Alla stessa data del 31/12/2014 il personale dipendente da Società Interinali ed in forza, risultava
così distribuito:
46
Società
impiegati custodi
Adecco
custodi sociali
8
3
Tot
11
Manpower
5
5
Openjobmetis
3
3
Tot
8
8
3
19
I valori corrispondenti e le relative distribuzioni numeriche, per settore di attività e per qualifica,
sono evidenziati nei “prospetti n° 9” allegato al presente Bilancio.
Relativamente a Amministratori, Sindaci la spesa complessiva sostenuta nell’anno 2014
ammonta a € 391.449 ed è così suddivisa:
•
Amministratori: € 87.160 per compensi;
•
Sindaci: € 304.289 per compensi e rimborsi spese e per contributi;
Per quanto attiene i collaboratori si evidenzia che il costo totale è stato pari a € 450.284,
suddiviso in € 375.527 nei confronti di collaboratori che svolgono attività professionale e €
74.757 per compensi imputati a bilancio per collaboratori non professionisti (Ex CO.CO.CO).
ATTIVITA’ DI MANUTENZIONE E SVILUPPO
Il 2014 conferma il quadro delle notevoli criticità operative che hanno investito gli interventi di
manutenzione dell’Azienda per la accertata difficoltà economica della stessa, ed in generale del
comparto E.R.P.
La diminuzione significativa delle entrate, stante il trend crescente anche per il 2014 di morosità
che Aler Milano vive da ormai un quadriennio ed il calo delle vendite del patrimonio legato alla
crisi del comparto immobiliare, ha determinato infatti la necessità di intervenire in misura
significativa con la rimodulazione dei Programmi in essere, riducendo significativamente i rilevanti
investimenti sul Recupero e la Riqualificazione del Patrimonio. In particolare si sottolineano le
gravi difficoltà vissute dall’Azienda per la messa in sicurezza dei fabbricati ed alloggi;
l’impossibilità di procedere alla realizzazione anche di interventi derivanti da obblighi normativi ha
quindi determinato l’avvio di procedimenti dell’Autorità Giudiziaria ex art. 650 Codice Penale.
Si è svolta una importante e significativa attività di ricognizione degli interventi oggetto di
programmazione negoziata cofinanziati da Regione Lombardia, tenuto conto che Aler non
47
dispone delle risorse a suo tempo previste e la necessità di individuare pertanto proposte di
rimodulazione delle iniziative stesse.
Le proposte inserite nel Piano di risanamento hanno riguardato n. 170 iniziative per complessivi
670 milioni circa di costo di intervento in Milano e Provincia; di questi 378 milioni erano posti
originariamente a carico di Regione, 256 milioni a carico di Aler e 36 da parte di altri soggetti.
Tale lavoro è stato oggetto di valutazioni con Regione e Comune di Milano, addivenendo
all’approvazione, nel Collegio Commissariale del 6/12/2014, dello Schema di Accordo di
collaborazione tra la Regione Lombardia – Comune di Milano e Aler Milano per il coordinamento
e monitoraggio delle reciproche azioni in materia di edilizia residenziale sociale.
Tale attività è proseguita per la individuazione delle iniziative prioritarie, da completarsi e per le
quali sono in corso lavori per la condivisione da parte del Gruppo Tecnico Regione Aler e
Comune di Milano e per le decisioni in merito da parte della Cabina di Regia.
Quale dato positivo e di interesse si rileva che già nel 2013 è stato conseguito l’importante
obiettivo di disporre di finanziamenti per circa 10 milioni di euro per dare nuovo impulso e riavvio
al Programma di Recupero di alloggi sfitti e/o inagibili.
Riavvio che si fonda sull’ottenimento dei seguenti finanziamenti per il recupero di circa 660
alloggi da ultimarsi per l’assegnazione entro la fine dell’anno 2014:
D.G.R. X/401 del 12 luglio 2013 per circa € 6.000.000,00
Residui Legge 222/07 per circa € 3.500.000,00
Anche nel 2014 si sono registrate forti criticità operative che hanno caratterizzato l’attività
costruttiva e manutentiva straordinaria, anche se si sono accertati elementi positivi per i risultati
conseguiti nel 2014 per le attività amministrative svolte e di seguito riportate:
•
rimodulazione, da aprile 2014, sotto il profilo tecnico ed economico, ed ai fini del rientro delle
quote finanziarie a carico di Aler, degli interventi in Milano oggetto di “Programmazione
negoziata”, a seguito delle attività espletate da parte della Cabina di Regia, nel rispetto dei
contenuti del Protocollo di Intesa, approvato da Regione Lombardia con D.G.R. X/1346 del
7/02/2014, (quali ad es. Contratti di Quartiere II, Programma di Riqualificazione Urbana,
Accordi di Programma, Piano Operativo Regionale etc.);
•
rimodulazione di numerosi interventi in Provincia e per le medesime esigenze sopra indicate
di completamento dei programmi, Regione Lombardia e i Comuni interessati per attività
finalizzate alla verifica della sostenibilità economica e conseguente rimodulazione
ridefinizione degli interventi entro i limiti dei cofinanziamenti pubblici.
48
Tali rimodulazioni sono state approvate dal Comitato Paritetico Ministeriale nella seduta del 23
giugno 2014 rilevandosi ad oggi il rientro dall'impegno della quota residua di spesa, prevista a
carico di Aler, da 156 a circa 104 milioni di euro, di cui già spesi 37 milioni, con una quota residua
di 66 milioni che deve essere oggetto di ulteriore trattazione/rimodulazione con Regione e
Comuni, con valutazioni e decisioni da adottarsi per dare esito ai relativi interventi interessati. Si
deve segnalare che si determinano criticità a procedere per la rimodulazione di detti ultimi
interventi in quanto, per alcuni, risultano già incassati da Aler i cofinanziamenti ed è altresì
necessario concordare con Regione Lombardia e con i Comuni alcuni passaggi amministrativi in
ordine agli impegni assunti, tenuto anche conto di quanto previsto dalla D.G.R. X/456 del 30
luglio 2014 - punto 4.4.1 per quanto ivi indicato circa il completamento delle iniziative oggetto di
programmazione negoziata.
Con l’approvazione del Piano di Risanamento da parte di Regione Lombardia, si è data ufficialità
allo stato di consistenza e conservazione del patrimonio e sono state individuate le esigenze
finanziarie per il recupero della funzionalità del patrimonio nel suo complesso, con particolare
riguardo a quelle derivanti da obblighi normativi – L.257/92, D.P.R. 151/2011, C.P.T e D.M.
37/08, dall’adeguamento ed efficientemente degli impianti tecnologici, soggetti ad obsolescenza
funzionale, e dalla messa in sicurezza delle principali componenti edilizie, più soggette a
degrado, ed infine riportati i costi che si determinano per l’assolvimento degli impegni assunti per
gli interventi in essere di riqualificazione del patrimonio nonché una quota residua a finire
distribuita nel triennio 2015÷2017.
A tal fine si deve evidenziare che, a seguito delle citate attività svolte con Regione Lombardia, è
altresì prevista nel Piano di Risanamento l’erogazione di una quota di finanziamento per le citate
iniziative “incagliate”, al fine del completamento di alcune iniziative non rimodulabili che al
momento della redazione del presente bilancio non sono state ancora erogate.
Risulta altresì importante segnalare lo stanziamento previsto con “Fondo rotativo” costituito da
Regione presso Finlombarda S.p.A. con D.G.R. 11 luglio 2012 n° IX/3756, modificata con D.G.R.
n° X/2586 del 31/10/2014, a copertura dei costi di alcuni interventi di Bonifica Amianto del
Patrimonio classificati di priorità 1.
Il bando, rimodulato rispetto al precedente, ha previsto uno stanziamento di fondi pari ad euro
8.137.000,00. Aler Milano ha predisposto i progetti definitivi delle iniziative che verranno
candidate per la totalità della priorità 1 del Programma generale formulato, per un importo
complessivo pari a circa 17 milioni di euro, con particolare riguardo agli interventi in priorità 1,
nonché, sottoposti ad Ordinanze ed Ingiunzioni emesse dalle Amministrazioni Comunali, al fine di
49
affrontare con significativo risultato le forti criticità attuali, per le quali sono pervenuti anche
procedimenti di carattere penale.
E’ proseguita altresì proficuamente e significativamente l’attività di recupero alloggi sfitti con
riassegnazione dei medesimi, a valere sui programmi finanziati da Regione e dallo Stato, come
meglio precisato nello specifico paragrafo.
E’ necessario altresì rammentare che, a seguito della cessazione della Convenzione con il
Comune di Milano dal 1 dicembre 2014 e della liquidazione di C.S.I., ha comportato l’esigenza di
rivedere le modalità di gestione degli impianti (Centrali termiche, Impianti Ascensori, Autoclavi,
Antincendio e Caldaiette Autonome).
Nel 2014 si è quindi proceduto, in sintesi, per le attività costruttive e di manutenzione
straordinaria con le seguenti attività:
1. Prosecuzione di interventi inseriti nei Programmi Complessi in essere;
2. Recupero di alloggi sfitti e inagibili per una risposta alla domanda di alloggi in locazione;
3. “Messa in sicurezza degli edifici”, con particolare riguardo al tema della Bonifica Amianto e in
alcuni casi per i C.P.I. ed in misura assai limitata per rispondere a richieste di Comuni ed
Enti competenti in materia, (A.S.L., Vigili del Fuoco, ecc…);
4. Attività e Servizi Tecnologici per gli impianti.
In particolare l’attività di recupero degli alloggi e le correlate azioni amministrative consentono di
assicurare da un lato una risposta più efficace alla domanda di alloggi in locazione e la messa a
reddito del patrimonio stesso e dall’altro di evitare il fenomeno delle occupazioni abusive con un
rientro dei canoni e delle quote di servizi a carico di Aler.
Il quadro attuale dei programmi/iniziative in carico all’Area Tecnica è di seguito riportato:
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STATO ATTUAZIONE
INTERVENTO
N.
INTERVENTI
TOTALE
STIMA DEI COSTI
7
€
30.622.758,59
PROGETTAZIONE
43
€
935.406.076,51
APPALTO E/O
AGGIUDICATI
4
€
15.675.624,75
RIAPPALTO
5
€
22.246.181,60
ESECUZIONE
152
€
280.086.843,54
SOSPESI
15
€
117.599.717,44
COLLAUDO
27
€
66.800.349,83
ULTIMATI
45
€
64.650.519,20
QTE FINALI
119
€
165.506.555,13
TOTALE
417
€
1.698.594.626,59
Di seguito si illustra in sintesi l’elenco delle attività, tenendo conto delle criticità sopra riportate
che hanno influenzato l’operatività per l’anno 2014.
SVILUPPO E COMPLETAMENTO DEI PIANI COMPLESSI IN ESSERE – RECUPERO
E MANUTENZIONE STRAORDINARIA DEL PATRIMONIO
Come già indicato si è proceduto con la rimodulazione di numerose iniziative che erano state
interrotte nel corso dell’anno 2013 a causa delle note difficoltà economiche e che in parte sono
state riavviate nel corso del 2014 mentre altre saranno riavviate nel 2015 come meglio indicato
nei paragrafi successivi. Si è in attesa delle valutazioni del Gruppo Tecnico e delle decisioni della
Cabina di Regia per il riavvio ed il completamento delle opere prioritarie.
Le iniziative attivate dall’Azienda per il recupero del patrimonio hanno riguardato i seguenti
programmi:
-
Contratti di Quartiere II
-
A.d.P. – Accordi di Programma
-
2° Programma Regionale Contratti di Quartiere
-
A.Q.S.T. - Accordo Quadro di Sviluppo Territoriale sul patrimonio esistente
-
P.R.U. – Programmi di Recupero Urbano
Tali programmi attengono alla complessità delle problematiche riscontrabili in vari contesti del
patrimonio di E.R.P. nella città, laddove a processi di degrado edilizio e a carattere tecnologicofunzionali, si associano fenomeni di criticità sociale e di disagio ambientale, determinando
l’esigenza di disporre di programmi complessivi di riqualificazione che si sviluppano su interi
quartieri o ambiti di città, con processi di riqualificazione complessiva ed integrazione urbana.
51
CONTRATTI DI QUARTIERE II
E’ proseguita nel 2014 l’attuazione delle iniziative di cui ai Contratti di Quartiere in argomento,
che riguardano n. 15 Comuni, per la riqualificazione sociale ed edilizia
dei quartieri E.R.P.
individuati nel programma stesso, il cui costo complessivo è pari a 263,6 milioni di euro con il
riavvio dei lavori in Comune di Milano per i quartieri Calvairate, San Siro e Mazzini ed in
Provincia per i Comuni di Sesto San Giovanni e Bollate.
L’avanzamento medio al 31/12/2014 è stato pari a circa l’80%.
In particolare si segnala che, con tali iniziative, viene adeguato il patrimonio interessato sotto il
profilo funzionale – tecnologico e prestazionale energetico, nonché in misura parziale e
limitatamente alle risorse disponibili, alle norme di sicurezza ed impiantistiche.
Per il Q.re Gratosoglio si segnala altresì che proseguono i lavori, con le economie/minori spese
derivanti dagli interventi ultimati, di un secondo lotto di intervento – Lotto Sud Q.re Gratosoglio –
che prevede il rifacimento delle coperture con interventi puntuali sui giunti dei fabbricati,
evidenziando criticità per adeguamenti non inseriti D.L. 257/1992 , DPR 151/2011, DM 37/2008
2° PROGRAMMA REGIONALE CONTRATTI DI QUARTIERE II
Si è proceduto alla rimodulazione di numerose iniziative ed, a seguito delle attività sopra
segnalate, si segnala che:
Sesto San Giovanni
Per l’intervento di nuova costruzione per la realizzazione di n° 46 alloggi e per gli inadempimenti
dell’aggiudicatario si è dovuto procedere alla risoluzione in danno e si sono avviati atti per
l’eventuale aggiudicazione al successivo in graduatoria.
Per la presenza di proprietari e per le problematiche rilevate non è stato possibile procedere
invece per lo sviluppo dell’iniziativa, così come prevista, di Recupero sottotetti a fini abitativi e di
manutenzione straordinaria per gli immobili di Via Catania 40-50-90.
Regione ha autorizzato l’utilizzo del proprio finanziamento disponibile per opere di Manutenzione
Straordinaria, da avviarsi
Bollate
E’ stato avviato l’intervento in Comune di Bollate – Via Turati 40 – per la riqualificazione edilizia e
sociale dell’ambito e l’incremento abitativo.
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ACCORDI DI PROGRAMMA
Nell’ambito degli Accordi di Programma si evidenzia, per il Q.re Spaventa, che proseguono i
lavori di una delle due iniziative da completarsi di cui all’Accordo stesso, a seguito di criticità
inerenti i fallimenti e le risoluzioni contrattuali con precedenti imprese. Per la seconda iniziativa si
prevede di riavviare i lavori nel 2015.
P.R.U. MI-Stadera
E’ stato completato in misura significativa il programma di recupero e prosegue il lotto in
esecuzione. Resta da avviarsi nel 2015 l’ultima delle iniziative previste per il piano di
riqualificazione del quartiere.
A.Q.S.T. – Accordo Quadro di Sviluppo Territoriale sul patrimonio esistente e nuova
costruzione
Per quanto riguarda gli A.Q.S.T. si segnala che si è in attesa di decisioni in merito alle proposte
formulate per la rimodulazione delle iniziative e per la riallocazione dei fondi inizialmente previsti
ai Q.ri Mazzini e Vittoria, nonché a Segrate.
PROGRAMMI DI RECUPERO URBANO
Tali Programmi riguardano diverse località, per i quali si riportano le sintesi delle iniziative di
maggiore rilevanza:
A.d.P. P.R.U. Pieve Emanuele – Q.re Ex Incis – Comparto Ex Empam
L’attività di sviluppo è ad oggi sospesa, tenuto conto anche delle decisioni assunte dal Collegio di
Vigilanza nella seduta del 06/11/2014.
Con la sottoscrizione del protocollo di intesa tra Regione Lombardia, Aler, Fondazione Cariplo,
CDP Investimento SRG e Fondazione Housing Sociale, tra le varie proposte sono in corso
valutazioni da parte del Fondo di Investimento Lombardo in merito a questa iniziativa.
P.R.U. Milano – Q.re Zama Salomone
L’attività ad oggi risulta sospesa a seguito degli elevati oneri di bonifica necessari per la
realizzazione del programma previsto per la realizzazione di n. 190 alloggi circa.
L’iniziativa è stata sottoposta alla Cabina di Regia unitamente alla proposta di rimodulazione
dell’intervento e si è in
attesa della convocazione di una nuova seduta per le necessarie
indicazioni e decisioni al riguardo.
P.R.U. MI-San Siro
53
Si è in attesa che la citata Cabina di Regia assuma decisioni in ordine alla realizzazione
dell’ultima opera Mar Jonio 9, considerato lo stralcio di quella relativa agli spazi denominati ex
OMNI.
P.R.U. Legnano Q.re Robino
L’attuazione dell’intervento di recupero del patrimonio è subordinata alle decisioni che devono
essere assunte con Regione e Comune.
RECUPERO DI ALLOGGI SFITTI E/O INAGIBILI
Sono stati ultimati i lavori entro i termini previsti e si sta procedendo alla rendicontazione tecnicoeconomica del Programma di recupero alloggi sfitti della deliberazione in argomento, che ha
finanziato, con € 6.444.047,44, la manutenzione ordinaria di n° 400 alloggi in città di Milano e n°
40 alloggi in Provincia.
Quale esito finale sono stati recuperati, nel complesso, n° 607 alloggi di cui n° 539 alloggi in città
e n° 68 alloggi in provincia, utilizzando anche le economie.
Si evidenzia altresì che si è proceduto all’ultimazione delle n° 440 unità originariamente previste
con un anticipo di 3 mesi rispetto al termine previsto del 31.12.2014.
D.G.R. 1505/2014
Il Programma di recupero alloggi sfitti della deliberazione in argomento ha finanziato, con €
4.829.998,72, la manutenzione ordinaria di n° 259 alloggi in città di Milano e n° 63 alloggi in
Provincia, da completarsi entro aprile 2015 per complessivi n° 322 alloggi.
I lavori sono stati avviati ad ottobre con ultimazione prevista entro aprile 2015, precisando che
entro il 31.12.2014 sono state ultimate n° 139 unità in Milano e n° 31 unità in Provincia per
complessive 170 unità ultimate.
Restano n° 152 unità da ultimarsi entro aprile 2015.
LEGGE 222/07 - residui
L’intervento prevede l’utilizzo delle economie del Programma di cui si è già data ultimazione, pari
ad € 3.561.344,42 con il recupero di ulteriori n° 105 alloggi nella città di Milano entro aprile 2015.
I lavori sono stati avviati ad ottobre con ultimazione prevista entro aprile 2015, precisando che
entro il 31.12.2014 sono state ultimate n° 25 unità.
PIANO NAZIONALE EDILIZIA ABITATIVA
54
Nel 2014 sono stati ammessi a finanziamento interventi per circa 10,5 milioni di euro relativi a
P.N.E.A. – D.P.C.M. 16/07/2009 - per il recupero di almeno 400 alloggi in Milano ed a seguito
dell’approvazione con deliberazione dello Schema di Convenzione, si procederà per agosto 2015
all’appalto per l’avvio dei lavori.
COMUNE DI MILANO
Nel 2014, sono stati riattati e resi disponibili per la riassegnazione n. 65 alloggi di proprietà del
Comune di Milano dallo stesso finanziato con precedenti impegni di spesa. Allo stato tutte le
iniziative per conto dell’Amministrazione ed afferenti gli alloggi sono state completate.
Parimenti e nell’ambito dei Collegi di Vigilanza delle diverse iniziative e della Cabina di Regia si è
provveduto alla trattazione amministrativa delle cosiddette “iniziative rilevanti”, che prosegue al
fine di poter individuare le soluzioni atte ad assicurare lo sviluppo ed il completamento delle
stesse oppure per altre decisioni al riguardo, per raggiungere gli obiettivi di interesse pubblico.
Tali iniziative riguardano:
•
A.d.P. , via ADRIANO, 60;
•
P.N.E.A. q.re Mazzini;
•
P.R.U. Barzoni Casette.
“MESSA IN SICUREZZA DEGLI EDIFICI” - INTERVENTI PER OBSOLESCENZA
TECNICO-FUNZIONALE DEGLI EDIFICI E PER RICHIESTE DI COMUNI ED ENTI
COMPETENTI IN MATERIA (A.S.L., VIGILI DEL FUOCO, ECC…) ANCHE PER
PROCEDIMENTI DI CUI ALL’ART. 650 DEL CODICE PENALE.
Il quadro attuale derivante dai vincoli di bilancio e dalla forte contrazione delle
risorse
straordinarie per l’attuazione del programma di riqualificazione ed adeguamento impiantistico ha
determinato anche nel 2014 criticità nella fase gestionale. L’efficienza della gestione ordinaria
degli impianti è infatti strettamente correlata alla possibilità di assicurare gli interventi parimenti
indispensabili dì manutenzione straordinaria e di adeguamento normativo i cui oneri sono in capo
alla proprietà.
Tale situazione determina un progressivo deterioramento fisico-prestazionale degli impianti
ascensori, idrici e meccanici, che potrebbe compromettere la gestione ordinaria e la sicurezza
degli stessi.
Particolare rilievo va posto altresì all’acuirsi delle criticità riguardanti la dotazione di C.P.I. del
55
patrimonio, dovuta anche alle rilevanze penali per inosservanza alla norma D.P.R. 151/2011,
oltre che per l’utilizzo dei beni. Si deve necessariamente far presente che il problema riguardante
la dotazione di C.P.I. a tutti i fabbricati interessati non può essere affrontata con le previsioni di
budget, così come già segnalato a Regione Lombardia ed indicato nei documenti di
programmazione aziendale.
ATTIVITA’ DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Con la DGR N. IV/2555 del 24/11/2011, la Regione Lombardia ha concesso agli enti pubblici la
facoltà di avvalersi dei propri tecnici dipendenti interni per la certificazione energetica degli edifici
del proprio patrimonio a tempo indeterminato.
Prosegue l’attività di certificazione per la quale è stato costituito apposito Settore.
TELERISCALDAMENTO E SERVIZIO CALORE
Ad oggi risulta allacciato alla rete di teleriscaldamento circa un terzo del patrimonio residenziale –
pari a circa 22.000 alloggi, evidenziando che è pervenuta nel 2014 una proposta di A2A per
allaccio di nuovi quartieri alla rete di teleriscaldamento di cui si procederà per valutazioni e
decisioni, con l’obiettivo di:
-
migliorare il servizio e riqualificare le reti esistenti di Aler senza investimenti diretti;
-
uniformare le tariffe del teleriscaldamento almeno sul territorio del Comune di Milano;
Si procederà per l’appalto del servizio calore per le circa 160 centrali termiche di Aler, tenendo
anche conto delle nuove e diverse modalità che recepiscono i criteri innovativi di cui al “Contratto
Servizio Energia” ai sensi del DLgs 115/2008.
C.P.I – D.P.R. 151/2011
A seguito del censimento del patrimonio ALER in attuazione di quanto prescritto dal DPR 1
agosto 2011 N.151, si riporta il numero dei fabbricati, centrali termiche ed autorimesse
interessati:
•
n. 680 fabbricati coinvolti
•
n. 157 di sole centrali termiche
•
n. 292 di sole autorimesse che costituiscono n. 198 pratiche di prevenzione incendi;
•
n. 339 di soli fabbricati di altezza tale da essere ricompresa nella norma che costituiscono n.
224 pratiche di prevenzione incendi.
per un costo di investimento stimato in 27 milioni di euro.
Si precisa inoltre che per quanto riguarda le Centrali Termiche le stesse risultano nella quasi
56
totalità dotate di C.P.I., mentre per quanto riguarda i fabbricati e le autorimesse essi sono in
generale sprovvisti di C.P.I., tranne gli edifici di recente costruzione.
IMPIANTI FLUIDI – MECCANICI E IMPIANTI AUTONOMI DI RISCALDAMENTO
Nel 2014, tenuto conto delle limitate disponibilità economiche, sono proseguite le attività
ordinarie di:
•
Messa a norma di impianti termici al D.M. 37/2008 in ottemperanza alle Ordinanze ed
Ingiunzioni Comunali;
•
Completamento dei lavori già avviati.
Tali attività si sono svolte tenendo conto della procedura in vigore per quanto attiene la
gestione amministrativa e legale delle Ordinanze ed Ingiunzioni stesse che pervengono
all’Azienda da Comuni, ASL, ed Enti competenti.
PIANO BONIFICA AMIANTO
Nel 2014 si è condotta la prevista campagna ricognitiva di “Monitoraggio e controllo ” dei
materiali contenenti Amianto a partire da quelli in matrice friabile sul patrimonio Aler. I
campionamenti eseguiti di tipo ambientale hanno ad oggi restituito un quadro generale
aggiornato e soddisfacente sotto il profilo dei limiti imposti dalla normativa di riferimento. Dagli
stessi si è potuto riscontrare che nonostante i materiali friabili destino maggiori criticità di
lastre e pannelli in genere, non si trovano in condizioni di poter rilasciare in modo spontaneo
fibre negli ambienti in cui sono localizzati.
Si è dato corso alla comunicazione prescritta per Legge a tutti gli inquilini del patrimonio ERP che
risiedono in fabbricati gestiti in via diretta dall’Azienda. Si è altresì accertato, a seguito di esposto
all’ASL, la presenza di amianto in un alloggio del q.re Gratosoglio, - pavimentazioni in vinile evidenziando che tale problematica potrebbe riguardare anche altri alloggi del quartiere o di altri
quartieri con analoghe caratteristiche.
Il Programma generale degli interventi di bonifica amianto messo a punto da Aler, studiato e
condiviso per le modalità operative e di intervento con Regione Lombardia D.G. Casa e Sanità
oltre ad Asl Milano, risente delle citate difficoltà economiche, data la rilevanza
dell’investimento stimato in residui circa 69 milioni di euro cosi articolato:
o
Ordinanze e Ingiunzioni - € 2.068.330,00;
o
Priorità 1 - € 15.086.848,59
57
o
Priorità 2 - € 39.295.956,50;
o
Priorità 3 - € 12.927.580,00
Come già segnalato attraverso i finanziamenti che verranno resi disponibili dal citato bando di
Regione Lombardia, che prevede la costituzione di un fondo riservato al finanziamento a
fondo perduto, per le iniziative volte al risanamento ambientale ed alla riqualificazione
energetica del patrimonio di edilizia residenziale pubblica sarà possibile affrontare le maggiori
criticità
che,
nel
particolare,
riguardano
Ordinanze
ed
Ingiunzioni
emesse
dalle
Amministrazioni Comunali.
Aler Milano ha predisposto progetti e candiderà interventi per complessivi circa 17 milioni di
euro circa, definendo altresì gli atti finali per l’ammissione a finanziamento, nonché l’avvio dei
lavori entro il 2015, tenuto anche conto dei tempi tecnici procedurali per l’esperimento
dell’appalto.
Vengono indicati gli interventi individuati in Priorità 1 e le Ordinanze.
PRIORITA' 1
CESANO BOSCONE
LEGNANO
MILANO
n. edifici
90
14
3
71
n. alloggi
4874
842
35
3939
ALZAIA PAVESE
BARACCA
CHIESA ROSSA
FORZE ARMATE
GRATOSOGLIO
LORENTEGGIO
MILITE IGNOTO
MILITE IGNOTO LG. 457/78
PIRELLI
SOLARI
SPAVENTA
14
3
1
2
6
26
9
1
1
7
1
730
259
76
259
558
1296
374
75
2
271
39
PADERNO DUGNANO
SAN GIULIANO MILANESE
1
1
30
28
ORDINANZE
BRESSO
BUCCINASCO
CASSANO D'ADDA
CASSINA DE' PECCHI
CASTANO PRIMO
CASTANO PRIMO
CESATE
COLOGNO MONZESE
CORMANO
INZAGO
MELZO
MELZO
NOVATE MILANESE
PAULLO
PAULLO
PIOLTELLO
RHO
RHO
21
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
3
2
1
1
Totale complessivo
111
58
importo lavori
€
12.823.821,30
importo qte
€
15.086.848,59
813
50
70
22
60
10
34
32
96
28
24
24
26
43
33
80
85
48
48
€
1.758.080,50
€
2.068.330,00
5687
€
14.581.901,80
€
17.155.178,59
ELIMINAZIONE BARRIERE ARCHITETTONICHE
Nel 2014 non è stato possibile procedere per interventi rispondenti a tali finalità. E’ necessario
prevedere quantomeno nelle attività di recupero alloggi da adeguare in quota parte da
destinarsi a tali finalità.
INIZIATIVE DI NUOVA COSTRUZIONE E DI INCREMENTO ABITATIVO CON RECUPERO
SOTTOTETTI
A.d.p. - Programma Sperimentale Sottotetti
Sono sempre rinviate le decisioni per quanto riguarda il completamento degli interventi di
recupero dei sottotetti ai fini abitativi e delle opere di M.S. ai quartieri Mazzini – Genova ed in
parte per il q.re Friuli, segnalando che per quest’ultima iniziativa si è pervenuti all’ultimazione dei
lavori per n. 15 alloggi ed al recupero dei volumi ad uso abitativo per le restanti n. 8 mansarde.
AUTOCOSTRUZIONE – D.G.R. n. VII/19718 del 3/12/2004
Le iniziative hanno riguardato n° 4 Comuni:
BAREGGIO
PADERNO DUGNANO
TREZZO SULL’ADDA
VIMODRONE
L’iniziativa in Comune di Paderno Dugnano è stata ultimata e gli alloggi risultano assegnati.
Sono interrotte le attività relative alle autocostruzioni nei Comuni di Trezzo sull’Adda e
Vimodrone, in quanto a seguito del fallimento dell’ATI - Imprese Alisei / Innosense Consulting
S.r.l., e nonostante le attività svolte circa la fattibilità non si sono accertate le condizioni per
potersi procedere al completamento dei lavori.
Per quanto riguarda l’iniziativa in Comune di Bareggio resta da definirsi con il Comune l’utilizzo
dell’area.
Attività art. 5 bis – Conclusione iniziative
59
Nel corso del 2014 l’attività non ha avuto ulteriore sviluppo in quanto molte delle 58 iniziative
ancora da concludersi sono in capo ai Comuni cosiddetti “silenti” che non hanno mai riscontrato
le comunicazioni di Aler. Restano peraltro da concludersi anche 20 iniziative in capo ad Aler,
delle quali 4 tutt’ora in corso. In totale restano da chiudere n° 78 iniziative.
INIZIATIVE PER CONTO DEL COMUNE DI MILANO
Come per le precedenti annualità, si è proceduto per le seguenti attività sino al 30/11/2014.
Impianti di Riscaldamento Centralizzato
La gestione ha riguardato n° 122 centrali termiche per un importo di € 8.978.965,37 IVA esclusa.
Non si sono rilevate criticità operative e gestionali.
Impianti Ascensori
E’ proseguita l’attività di manutenzione ordinaria degli impianti elevatori, montacarichi,
piattaforme elevatrici e montascale di tutto il parco ascensori di proprietà Comunale comprese le
verifiche periodiche biennali in scadenza. La gestione ha riguardato complessivi n. 809 impianti
elevatori di cui n 788 Ascensori/Montacarichi e n. 21 Servoscala per disabili.
Caldaiette autonome.
E’ proseguita l’attività di Manutenzione Ordinaria e di primo intervento sui sistemi autonomi di
riscaldamento e produzione acqua calda sanitaria con verifiche di efficienza delle canne
evacuazione fumi della combustione mediante video ispezione e prove di tiraggio con interventi
di adeguamento normativo. Si è provveduto per l’esecuzione di n° 76 interventi di M.S. di cui 57
sostituzioni di caldaiette per una spesa totale pari ad € 123.204,00 IVA compresa e n° 19
interventi sulle altre parti della rete impiantistica.
Impianti Autoclavi – Antincendio – Pompe di sollevamento
Sono proseguite le attività di gestione dei contratti di appalto relativi agli impianti autoclave,
antincendio e pompe di sollevamento.
Per quanto attiene le improrogabili esigenze inerenti la conformità normativa di cui al D.P.R.
151/2011 – C.P.I. si segnala che, come da nota del 25/10/2012 e come indicato nel Piano
Programmatico, si rileva l’esigenza del finanziamento di € 10.000.000,00 per la documentazione
progettuale/amministrativa e per la successiva esecuzione dei lavori di adeguamento dei
fabbricati soggetti alla normativa antincendio e dei box interrati.
Nel corso del 2014 il Comune ha stanziato somme unicamente per via Statuto.
60
Interventi di Manutenzione Straordinaria – finanziamenti Determine Dirigenziali
Come risulta dal Piano Programmatico ed a seguito della individuazione, da parte del Comune,
del necessario finanziamento con Determine Dirigenziali, si è provveduto a predisporre i progetti
delle seguenti iniziative e per quelle di cui ai punti 1 e 6 si è pervenuti alla fase di gara.
1. Recupero di n. 79 alloggi sfitti ERP utenti con ridotta mobilità motoria: importo di €
2.876.150,00;
2. Realizzazione di interventi di manutenzione straordinaria su stabili comunali ERP per
adeguamento
dell’esistente/nuove
realizzazioni
per
abbattimento
barriere
architettoniche: importo di € 2.545.226,29;
3. Interventi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria per messa a norma impianti di
riscaldamento
negli stabili comunali di ERP – Realizzazione di interventi di
ristrutturazione e manutenzione straordinaria per messa a norma stabile di Via Statuto
17: importo di € 681.451,00;
4. Interventi di manutenzione straordinaria per immobili di edilizia residenziale pubblica
interventi di adeguamento canne fumarie di Via Zecca Vecchia e Via Pontaccio: importo
di €126.802,71;
5. Interventi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria negli stabili comunali di ERP
per adeguamento canne fumarie via Caltagirone 9: importo di € 457.335,99 di cui
97.335,99 da reperire;
6. Intervento di manutenzione ordinaria relativa al ripristino degli alloggi sfitti di ERP:
importo di € 52.732,00.
Trattandosi di attività non comprese nella Convenzione, si è in attesa del perfezionamento di un
atto con il Comune che disciplini modalità e criteri attuativi.
Le controllate e le partecipate
ASSET
La società è stata messa in liquidazione il 25 marzo 2015.
L'esercizio chiuso al 31.12.2014 evidenzia un risultato negativo pari a Euro 25.003.343, dopo
aver effettuato una svalutazione del patrimonio immobiliare per € 12.730.083, aver accantonato
61
un Fondo rischi per il terreno di Garbagnate per l’importo di € 7.204.269, aver accantonato fondi
per rischi su crediti per € 1.242.000 e un Fondo rischi per cause diverse per € 1.002.347 ed
appostato ammortamenti per € 274.698.
Il risultato è stato principalmente determinato dalla necessità di adozione dei criteri di liquidazione
in ordine alle singole poste componenti lo Stato Patrimoniale, determinandosi in tal modo
un’apprezzabile e significativa svalutazione dei beni costituenti l’attivo della Società. Lo stesso è
stato sensibilmente influenzato dalle svalutazioni imputate al bilancio 2014 del patrimonio
immobiliare e della rivisitazione delle posizioni creditorie che ha comportato l’appostazione nel
bilancio del corrente esercizio di € 1.859.000 a titolo di fondo rischi su crediti.
Nel corso dell’anno la perdurante crisi del settore immobiliare ha poi impedito il manifestarsi di
flussi finanziari adeguati provenienti dall’attività di dismissione, determinandosi in tal modo la
cessione di fabbricati per l’importo complessivo di soli € 1.387.196 euro.
Le entrate derivanti dalle cessioni effettuate sono risultate assai inferiori rispetto alle previsioni, in
particolare a causa del mancato compimento della trattativa immobiliare avviata per la cessione
di 130 appartamenti appartenenti al complesso immobiliare di Garbagnate Milanese – via Milano
125. Dei 130 alloggi citati sono state infatti effettivamente alienate solo 12 unità immobiliari e non
si sono pertanto realizzati gli attesi flussi finanziari che avrebbero consentito un primo riequilibrio
della struttura finanziaria della società.
Nel contempo il grave momento economico e finanziario vissuto da Aler ha indotto la controllante
alla rivisitazione del contratto di servizi in essere tra le due società, riducendo significativamente
da un lato i servizi acquisiti dalla controllata, limitandoli alla sola fornitura del servizio di
elaborazione dei cedolini paga, ed altresì recedendo dal contratto di locazione dell’immobile sito
in Milano in Via Attendolo Sforza 8. Tali scelte hanno pertanto generato una ulteriore riduzione
delle entrate della Società, aggravando ulteriormente la già compromessa situazione economicofinanziaria.
Nelle more dell’attivazione della predetta attività dismissiva delle partecipazioni, ed in continuità
con gli interventi di sostegno assunti da Aler nel corso degli anni a favore di Asset, la controllante
ha proseguito nel supportare la Società mediante l’erogazione nel 2014, a titolo di finanziamento
infruttifero, di ulteriori € 8.102.900 finalizzati a far fronte alle esigenze finanziarie della Società,
prevalentemente originate dall’obbligo di pagamento dei mutui correnti.
62
Stante dunque il perdurare delle condizioni di estrema difficoltà della Società, della
contemporanea crisi vissuta da Aler, e permanendo i presupposti di cui all’art. 2482 ter,
l’Assemblea dei Soci ha deliberato, come detto, in data 25 marzo 2015 la messa in liquidazione
volontaria della Società.
L’Azienda ha provveduto a stanziare in Bilancio un apposito fondo copertura perdita della
controllata registrata per Euro 23.714.000allineando il valore di carico al patrimonio netto
negativo di Asset e, comunque, continuerà a sostenere finanziariamente la società fino al
momento della sua incorporazione.
CSI
L'esercizio chiuso al 31.12.2014 riporta un risultato negativo pari a Euro 589.785.
La società è stata posta in liquidazione volontaria con verbale di assemblea straordinaria del
15.09.2014 – Notaio Ray in Milano Rep 6844/3478, a fronte di un piano di riorganizzazione della
controllante che prevede la dismissione di tutte le società controllate e partecipate.
Con medesimo verbale, l’assemblea provvedeva a nominare il Direttore Generale alla carica di
liquidatore.
Nell’ambito dell’attività propria del liquidatore di rivisitazione dei valori contabili ai fini liquidatori, si
è ritenuto di:
- svalutare integralmente le immobilizzazioni immateriali, essendo principalmente costituite da un
software gestionale personalizzato, ed in quanto tale senza un valore commerciale;
- accantonare ad apposito fondo un importo di 560.000 euro, a fronte dei rischi connessi alle
procedure contenziose in corso nei confronti dei dipendenti dimessi e nei confronti di alcuni
fornitori.
Conformemente al piano di riorganizzazione aziendale ed alle disposizioni del codice civile, si è
proceduto in primo luogo alla riconduzione dell’ingente esposizione nei confronti dei fornitori,
Fin dalla data di inizio di liquidazione si è proceduto, inoltre, compatibilmente con le esigenze di
gestione di cui sopra, a chiudere progressivamente i contratti di collaborazione esterna e di
consulenza, ed a ridurre la base occupazionale sia relativamente a personale dipendente sia a
perdonale con contratto di somministrazione che cesserà la propria attività con il mese di giugno
2015.
Durante quest’ultimo vi è stata una rivisitazione della ripartizione delle competenze gestionali
delle centrali termiche.
A seguito di ciò, durante l’esercizio 2014, la Società C.S.I. ha esercitato l’attività di gestione di n.
63
144 centrali così suddivise:
Gestione completa (tecnica ed amministrativa):
- n. 47 provenienti da esiti di gara ad evidenza pubblica svolta nell’anno 2010;
- n. 1 del Quartiere Comasina e per la quale è in essere una convenzione pluriennale sottoscritta
con A2A Calore & Servizi;
Gestione solo tecnica:
- n. 89 relative ai contratti “Servizio Gestione Riscaldamento” Repp. 001/002/003-2011;
- n. 2
dei Quartieri San Siro e Zama Salomone di Milano e per le quali è in essere una
convenzione sottoscritta da ALER con A2A Calore & Servizi, nel cui ambito CSI svolge attività di
supervisione;
- n. 5 del Quartiere Sant’Eusebio di Cinisello Balsamo e per le quali è in essere una convenzione
sottoscritta da ALER con la Società SMEC S.r.l., nel cui ambito CSI svolge attività di
supervisione.
La gestione di tali contratti, a seguito della messa in liquidazione della società, sono in corso di
trasferimento ad Aler.
VIVERE INSIEME S.R.L. – PIEVE ENERGIA S.R.L. – INARCHECK S.p.A.
Anche in merito alle partecipate occorre considerare come le stesse costituiscano oggetto di
analisi ed intervento del Piano di risanamento aziendale, prevedendosi la progressiva uscita di
Aler dalle stesse.
Vivere Insieme ha mantenuto purtroppo nel corso del 2014 il trend negativo fatto registrare a
partire dal 2012.
Aler ha ritenuto pertanto opportuno effettuate la svalutazione della partecipazione per € 9.351 per
adeguare il valore contabile della partecipazione al valore del suo patrimonio netto.
Per Vivere Insieme, partecipata da Aler al 35%, sono state attivate le procedure per la cessione
delle quote. Poiché l’Azienda non è in grado di chiudere l'attività direttamente, perché socio di
minoranza, è stata acquisita la perizia del valore attuale della quota detenuta da Aler nella
società ed è in fase di pubblicazione il bando per la cessione della quota Aler.
Lo sviluppo dell’attività di Pieve Energia, nata con la finalità di costruire e gestire l’impianto di
cogenerazione per la fornitura di calore nel Comune di Pieve Emanuele, ha risentito
pesantemente delle tempistiche connesse alla realizzazione del progetto di recupero urbano
(PRU) dell’ex comparto ENPAM.
64
Anche per quanto attiene la Società Pieve Energia, si è proceduto alla svalutazione con
azzeramento della partecipazione (per Euro 15.663 in quanto la società è stata posta in
liquidazione).
L’origine della perdita della società deriva dall’assenza di ulteriori contributi dei soci rispetto a
quelli (pari a Euro 75.000 annui) erogati fino a tutto l’esercizio 2012, dalla svalutazione delle
spese pluriennali di impianto e, per la restante residua parte, per costi di funzionamento della
società.
Con la crisi del mercato immobiliare l'operazione di Pieve non ha conseguito i risultati auspicati e,
conseguentemente, con verbale dell'Assemblea dei Soci del 10.12.2014, la società è stata posta
in liquidazione. La procedura di cessazione e di cancellazione dal Registro delle Imprese è in
fase di conclusione.
Nel corso dell'esercizio 2014, Inarcheck S.p.A. nonostante abbia proseguito nel consolidare le
strategie di stabilizzazione dei costi e di riduzione dell'indebitamento e nel focalizzarsi sullo
sviluppo dell'attività commerciale ha chiuso l’esercizio con una perdita di € 358.284 non
raggiungendo gli obiettivi previsti dal Piano industriale studiato per riportare in equilibrio la
società.
Prospettive positive si sono comunque manifestate verso la fine dell’esercizio durante il quale la
società ha raggiunto l’equilibrio economico della gestione.
La partecipazione è già stata peraltro quasi completamente svalutata negli esercizi precedenti ed
è attualmente pari allo 0,033%. E’ in corso il tentativo di offrire tale quota di Aler in opzione agli
altri soci.
Rapporti intrattenuti con parti correlate
Per Aler Milano possono essere definite parti correlate la Regione (ente di riferimento “controllante” - attraverso l’azione del Presidente/Amministratore Unico, la cui nomina è di propria
emanazione), le società controllate al 100% Asset Srl, CSI Srl, le società collegate Vivere
Insieme Srl e Pieve Energia Srl (per le quali la partecipazione detenuta è rispettivamente del 35 e
del 40%) la società Cispel Lombardia Services Srl (detenuta al 49% da Asset Srl).
Possono essere considerate inoltre parti correlate in quanto sotto il comune controllo di Regione
Lombardia anche le Aziende Lombarde per l’Edilizia Residenziale della provincia di Lodi e della
Provincia di Monza e Brianza con le quali Aler Milano intrattiene rapporti derivanti dalle
devoluzioni dei patrimoni immobiliari ricadenti nell’ambito di tali province. Le devoluzioni sono
state effettuate dopo che, con l’istituzione delle nuove province di Lodi e di Monza e Brianza,
65
sono state costituite l’Aler di Lodi e l’Aler di Monza e Brianza.
Con Aler Lodi, inoltre, non sono più in corso i rapporti di tipo commerciale relativi alla gestione
di patrimonio immobiliare di proprietà di Aler Milano in quanto conclusi nel 2014 a seguito di
cessazione della convenzione di gestione degli immobili di proprietà dell’Azienda.
Ulteriore soggetto da considerare tra le parti correlate è la società Finlombarda Spa, società
controllata da Regione Lombardia, dalla quale è stato ottenuto un finanziamento di Euro
30.000.000, di cui l’importo residuo dopo la prima erogazione avvenuta nel 2013, di Euro
9.000.000 milioni erogati nel 2014, nonché la società Infrastrutture Lombarde Spa che ha fornito
prestazioni varie in (soprattutto tecnico manutentive) anche negli esercizi precedenti.
I rapporti di natura commerciale intrattenuti con le parti correlate sono improntati a valutazioni
ancorate alle normali condizioni di mercato.
§§§
I rapporti economico patrimoniali tra Aler Milano e Regione Lombardia si riferiscono
essenzialmente a erogazioni di contributi per la manutenzione e per la costruzione di immobili da
destinare all’Edilizia Residenziale Pubblica e pertanto non hanno natura commerciale.
Saltuariamente vengono poste in essere operazioni immobiliari votate alla razionalizzazione del
patrimonio della Regione e dell’Azienda in base alle politiche attuate dalla Regione stessa. Nel
2014 non sono state poste in essere operazioni di natura commerciale con Regione Lombardia.
Nell’ambito della Locazione temporanea, Regione Lombardia ha erogato un finanziamento
soggetto a restituzione per il quale Aler Milano (oltre alla rendicontazione dei canoni) effettua il
rimborso in funzione dei piani prestabiliti.
§§§
Nel 2014 non sono stati acquisiti servizi da CLS da parte di Aler Milano per prestazioni di
selezione e formazione specialistici.
§§§
I ricavi conseguiti ed i costi sostenuti da Aler nei rapporti con le controllate al 100% promanano
da:
ricavi
riaddebito degli oneri per il personale dipendente in comando e dei costi per utenze ed altri
servizi forniti alle controllate.
costi
compensi per le attività svolte afferenti la fornitura di servizi (es. del personale, di gestione delle
centrali termiche di proprietà della controllante, canoni di locazione di immobili).
Si dettagliano di seguito, le più rilevanti operazioni effettuate nell’esercizio 2014 generate dai
rapporti tra la ALER, Asset, C.S.I., CLS, Finlombarda e Regione Lombardia, specificando che,
comunque, i rapporti tra le parti, qualora siano di tipo commerciale, sono sempre conclusi a valori
66
di mercato.
Le operazioni rilevanti con parti correlate realizzate dalla Azienda, hanno la seguente natura:
con la Società controllate Asset Srl: le transazioni si riferiscono essenzialmente alle attività di
gestione immobiliare per il primo trimestre 2014 e alla gestione delle paghe per conto di Aler
tramite la Società partecipata CLS.
Sono state erogate anticipazioni finanziarie per consentire alla società di procedere al pagamento
delle rate di mutuo, degli stipendi, delle imposte e tasse e dei fornitori. Tali anticipazioni sono
state erogate a titolo gratuito.
Con la Società controllata CSI Srl le transazioni si riferisco all’acquisto di servizi di riscaldamento
che viene riaddebitato agli inquilini degli stabili di proprietà o in gestione. CSI, sino alla data della
messa in liquidazione, effettuava l’attività di gestione di tutti i rapporti con i fornitori di servizi di
riscaldamento di una centrale termica in Milano e per tutta la provincia. La gestione delle restanti
centrali era già stata riassunta da Aler. A seguito della messa in liquidazione, anche gli ultimi due
contratti gestiti da CSI sono stati assunti da Aler. Il compenso di CSI per la gestione e il supporto
tecnico delle Centrali termiche era parametrato, in linea di massima alla potenza di ciascuna
centrale termica ed è congruo rispetto a costi di mercato. Il corrispettivo è stato erogato fino alla
messa in liquidazione presupponendo che dopo la stessa, le attività della società si riducessero
in modo molto significativo (come in effetti è avvenuto) tale da non giustificare ‘erogazione di un
compenso specifico.
Oltre alle predette operazioni Aler, Asset e CSI, per lo svolgimento delle attività delle società
hanno in corso contratti di servizio che prevedono l’istituto del comando del personale Aler
presso le società stesse. Tale costo viene rimborsato ad Aler dalle società senza ricarico.
Crediti
Finanziari
Debiti
finanziari
Crediti
Commerciali
Debiti
Commerciali
Altri Crediti
Altri Debiti
ricavi
costi
Controllanti
Regione Lombardia ex
Gestione speciale
2.020
23.339.137
Regione Lombardia
(altri rapporti)
48.903.783
30.000.000
totale controllanti
48.905.803
53.339.137
854.533
854.533
-
1.948.488
27.617.715
1.948.488
27.617.715
-
controllate
Asset Srl
CSI Srl
totale controllate
854.533
854.533
175.232
48.283
142.890
10.418.024
318.122
10.466.307
2.592.288
388.340
-
5.846.427
24.288.537
2.980.627
30.134.964
collegate (dirette e
indirette)
Vivere insieme
-
-
67
Pieve Energia
98.268
-
CLS
-
totale collegate
-
98.268
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
altre imprese
Inarcheck
Provalida
totale Altre imprese
-
-
Altre Aler
Aler Monza e Brianza
1.063.751
Aler Lodi
12.383
totale Aler
12.383
-
-
98.589
3.434.653
3.700.465
98.589
4.498.403
3.700.465
98.589
-
98.589
Altri soggetti
Infrastrutture
Lombarde
-
2.085.196
-
Finlombarda
totale Altri soggetti
199.916
-
-
-
2.085.196
-
-
-
199.916
OBIETTIVI E POLITICHE DELLA SOCIETA’ IN MATERIA DI GESTIONE DEI RISCHI
Nell’esercizio della sua attività l’Azienda è sottoposta da un lato ai rischi connessi a modifiche
legislative, ai rischi di mercato, in particolare per quanto attiene il possibile mancato rinnovo
dell’affidamento della gestione del patrimonio del Comune di Milano, ed infine a rischi finanziari,
in particolare il rischio di credito ed il rischio di tasso, con l’esclusione dei rischi di cambio in
quanto Aler Milano opera esclusivamente in euro.
Rischi vari ed incertezze
Rischio rilevante, che si ripropone anche quest’anno, è rappresentato dalle risultanze delle
valutazioni comunali rispetto alla proposta avanzata da Aler di procedere ad una significativa
revisione della Convenzione o di avviare la fase di riconsegna del patrimonio.
Tale affidamento costituisce infatti una importante fonte di risorse economico-finanziarie per
l’Azienda.
Rischi normativi
L’Azienda opera con criteri di efficacia, di efficienza, di economicità nell’ambito dei poteri di
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coordinamento, indirizzo e di controllo esercitati dalla Regione. In considerazione della natura
dell’attività svolta e delle sue finalità (attuazione interventi di edilizia residenziale pubblica),
l’Azienda è soggetta al rischio derivante dal rispetto e dall’applicazione di norme e regolamenti
specifiche del settore di riferimento e di emanazione sia regionale che statale.
Per fronteggiare tale rischio, l’Azienda ha posto in essere politiche di attento e costante
monitoraggio delle evoluzioni normative del proprio settore di riferimento. Tra queste si rileva
anche il costante e continuo dialogo con Regione Lombardia al fine, anche, di partecipare alla
elaborazione di eventuali provvedimenti da parte del legislatore ovvero essere tempestivamente
informata ed aggiornata di quelli in corso di adozione.
Rischio di credito
Analizzando tali rischi rispetto ad Aler Milano occorre innanzitutto distinguere i crediti nei
confronti dell’utenza di E.R.P. dai restanti rapporti in essere.
La clientela di Aler Milano è infatti costituita, nella sua grande maggioranza, da soggetti che
presentano gravi difficoltà economico-sociali tali da veder riconosciuto un diritto all’assegnazione
ed alla permanenza all’interno degli alloggi pubblici di edilizia residenziale.
Sebbene pertanto il canone di locazione richiesto sia commisurato alle capacità reddituali e
patrimoniali dei nuclei familiari, esiste comunque una elevata rischiosità nel grado di riscossione
legata alle particolari situazioni della clientela che ha portato l’Azienda a dotarsi di procedure da
un lato volte ad un attento controllo dei flussi di incassi e, dall’altro, all’avvio delle opportune
azioni di recupero con l’invio di solleciti di pagamento a seguito di un bimestre di ritardo e
l’eventuale attivazione delle procedure di messa in mora e di persecuzione giudiziale dei crediti
insoluti in caso di protrarsi della situazione debitoria.
Per fronteggiare tale rischio Aler provvede annualmente ad appostare all’interno del proprio
bilancio appositi accantonamenti al Fondo Svalutazione Crediti, svalutando gli stessi in funzione,
da un lato, dell’esistenza e delle permanenza di un rapporto contrattuale regolare (quasi
totalmente svalutati risultano infatti i crediti nei confronti sia degli occupanti abusivi che degli
sloggiati, svalutati rispettivamente al95% e al 100%),e, dall’altro, dell’anzianità del credito,
dell’eventuale presenza di contenzioso in essere e dell’eventuale esistenza o meno di messa in
mora.
Per quanto attiene i rapporti che non includono l’utenza E.R.P., le controparti si ritengono in
genere solvibili in funzione della natura spesso istituzionale delle stesse, mentre, nel caso dei
crediti diversi, nella maggioranza verso proprietari per interventi di manutenzione, gli stessi sono
recuperabili aggredendo i beni immobili di proprietà del debitore; in ogni caso l’Azienda pone in
69
essere opportune azioni di monitoraggio anche di tali crediti.
Rischi finanziari
Aler Milano ha in essere mutui prevalentemente a tasso variabile con debito residuo complessivo
pari ad € 233.733.575,97 come risultante dalla seguente tabella, ed è pertanto soggetta al rischio
della variazione dei tassi di interesse.
banca
scadenza
mutuo
debito residuo
durata
(anni)
condizioni
CASSA DD.PP.
3.596,04
31/12/16
35
TASSO FISSO
CASSA DD.PP.
3.965.489,25
31/12/19
15
TASSO FISSO
CASSA DD.PP.
3.030.086,42
31/12/19
15
TASSO FISSO
B.CA POPOLARE MILANO
2.034.102,61
31/12/17
15
EURIBOR 6 MESI(360gg)+0,30
30/06/21
15
B.CA POPOLARE MILANO
1.038.524,32
INTESA SANPAOLO S.p.A.
3.803.539,03
30/06/22
15
TASSO VARIABILE
contributo in c/to interessi CER
B.CA POPOLARE SONDRIO
1.490.198,43
31/12/23
20
4.080.850,06
31/12/24
20
2.977.372,36
31/12/24
20
1.566.119,32
31/12/25
20
1.231.572,20
30/06/26
20
2.876.473,71
30/06/26
20
3.691.395,06
30/06/26
20
7.651.962,15
31/12/27
20
EURIBOR 6 MESI(360 gg)+0,70
6.248.305,78
30/06/28
20
9.046.752,48
30/06/29
20
8.261.293,36
31/12/30
20
EURIBOR 6 M(360 gg)+0,50 per 10 mil.
8.275.979,14
31/12/30
20
8.783.263,14
31/12/31
20
INTESA SANPAOLO S.p.A. (ex
BIIS-OPI SpA.)
13.731.482,26
30/06/39
30
EURIBOR 6 MESI + 0,65
(con copertura rischio rialzo tassi)
INTESA SANPAOLO S.p.A.(ex
OPI SpA)
1.919.603,22
31/12/18
15
70
INTESA SANPAOLO S.p.A (ex
OPI SpA)
5.598.911,35
30/06/27
20
OPI SpA)
17.375.949,91
28/06/28
20
OPI SpA)
20.185.750,12
30/06/28
20
OPI SpA)
9.970.213,19
30/06/28
20
(con copertura rischio rialzo tassi)
B.CA POPOLARE NOVARA
1.382.552,49
30/06/24
15
1.789.963,24
31/12/23
15
3.555.589,65
31/12/24
15
1.733.749,59
30/06/24
15
B.CA MONTE PASCHI SIENA (ex
BAM)
2.410.542,48
30/06/38
30
BAM)
2.185.514,79
30/06/38
30
BAM)
1.103.232,66
30/06/38
30
BAM)
2.185.570,78
30/06/38
30
BAM)
1.765.588,01
30/06/40
30
BAM)
1.086.517,02
30/06/38
30
BAM)
2.496.481,81
30/06/38
30
BAM)
1.032.191,17
30/06/38
30
BAM)
707.091,91
30/06/38
30
BAM)
2.485.616,64
30/06/38
30
BAM)
18.778.140,19
30/06/39
30
EURIBOR 6 MESI(365gg)+0,80 - Copertura
IRS fino al 30/6/16:Eurib6m infer.5,28: 4,28 Eurib6m uguale o magg. 5,28: meno 1%
DEXIA CREDIOP S.p.A.
11.604.264,47
30/06/37
30
EURIBOR 6 MESI + 0,625
DEXIA CREDIOP S.p.A./ BNL
215.625,77
30/06/42
30
2.231.257,94
30/06/42
30
2.235.923,00
30/06/42
30
468.751,68
30/06/42
30
215.625,77
30/06/42
30
23.225.000,00
30/06/31
20
BANCA NAZIONALE DEL
LAVORO S.p.A.
EURIBOR a 6 mesi maggiorato di 1,00 punti
percentuali annui (calcolo giorni: giorni
effettivi/360).
effettivi/360).
effettivi/360).
effettivi/360).
effettivi/360).
71
effettivi/360).
233.733.575,97
L’Azienda in passato ha adottato una strategia di copertura parziale dei mutui a tasso variabile
mediante l’utilizzo di prodotti finanziari derivati su tre operazioni quale alternativa alla stipula di
atti di finanziamento a tasso fisso e mettendo al riparo l’Azienda da eccessive oscillazioni dei
tassi di interesse.
Di seguito sono indicati il fair value e le informazioni sull’entità e sulla natura di ciascuna
categoria di prodotti finanziari derivati posti in essere dalla Azienda, suddivisi per classe tenendo
in considerazione aspetti quali le caratteristiche dei prodotti stessi e le finalità del loro utilizzo. Si
specifica che gli unici contratti derivati sottoscritti dall’Azienda hanno finalità di copertura del
rischio tassi di interesse e non sono stati utilizzati a fini speculativi.
Operazione con Banca Intesa San Paolo (ex Banca Opi) su valore nozionale di € 12.662.518
Il contratto è stato stipulato nel 2007 con efficacia dal 31/12/2008 e data di risoluzione
30/06/2028 ed è a copertura delle oscillazioni del tasso di interesse in relazione al finanziamento
erogato dalla banca. Liquidazione semestrale al 30/06 e al 31/12 di ogni anno fino alla data di
scadenza. L’Aler paga il tasso fisso del 4,50% pari al floor, e riceve dalla banca euribor sei mesi
act 360. Nel corso dell’esercizio 2014 il contratto di copertura ha comportato oneri finanziari per €
435.703. Il fair value al 31/12/2014 su capitale in vita di € 9.972.788 come comunicato dall’Istituto
di Credito, è pari ad € - 2.877.406.
Operazione con Banca Monte Paschi di Siena (ex BAM) su valore nozionale di € 22.000,000
scadenza. L’Aler paga il tasso fisso del 4,28% e riceve euribor sei mesi act 360. Nel corso
dell’esercizio 2014 il contratto di copertura ha comportato oneri finanziari per € 785.307.
Il fair value al 31/12/2014 sul capitale in vita di € 19.356.901 come comunicato dall’Istituto di
Credito, è pari ad € - 1.194.283.
Operazione con Banca BIIS – Banca Infrastrutture Innovazione e Sviluppo su valore nozionale di
€ 15.000.000
72
scadenza. L’Aler paga il tasso fisso del 4,13% pari al floor e riceve dalla banca euribor sei mesi
act 365. Nel corso dell’esercizio 2014 il contratto di copertura ha comportato oneri finanziari per €
526.002.
Il fair value al 31/12/2014 sul capitale in vita di € 13.731.482, come comunicato dall’Istituto di
Credito, é pari ad € - 4.957.307.
Per le tre operazioni, il valore riportato è stato calcolato tenendo conto delle condizioni di mercato
esistenti al momento in cui la valutazione è stata effettuata. Peraltro, in considerazione della
dinamica di dette condizioni, detto valore deve essere considerato come meramente indicativo e
non come riferimento operativo per negoziazioni, estinzioni od altre transazioni.
Rischio di liquidità
Il rischio, connesso all’eventuale difficoltà dell’Azienda nell’adempiere alle future obbligazioni
associate alle obbligazioni finanziarie e commerciali nei termini e nelle scadenze prestabiliti, è
gestito sia attraverso la redazione del bilancio previsionale (derivante dai budget di spesa di
ciascuna struttura) sia attraverso la gestione ed il monitoraggio in corso d’anno del cash-flow,
rilevando gli scostamenti tra i budget previsionali ed i movimenti effettivi.
Le difficoltà finanziarie dell’Azienda, generate sia dall’accresciuta morosità che dal peso della
fiscalità, hanno comunque determinato una diminuzione del livello di liquidità gestito attraverso la
disponibilità di linee di credito particolarmente flessibili quali i conti correnti ipotecari ad oggi in
essere, il cui scoperto al 31/12/2014 è pari ad € 33.618.358.
Rischio di mercato
Nell’attuale contesto di crisi economica la società risulta esposta al rischio di mercato legato sia
al rallentamento del processo di dismissione, anche a causa delle difficoltà incontrate dagli
inquilini nell’accensione di finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione condotta, che all’eventuale
decremento dei valori immobiliari registrato sul mercato.
Poiché infatti il valore di vendita degli alloggi di E.R.P., tanto ai sensi dell’art. 46 che ai sensi
dell’art. 47, è determinato sulla base delle valutazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare
dell’Agenzia del Territorio, l’Azienda è chiamata alla gestione del rischio connesso all’andamento
dei valori del mercato che possono, in caso di trend negativo, determinare una diminuzione degli
incassi attesi e pertanto delle conseguenti risorse da reinvestire ai sensi della normativa
regionale.
Ugualmente, non essendo vincolanti per gli assegnatari le manifestazioni d’interesse, vi è
l’ulteriore rischio della rinuncia da parte dell’acquirente all’acquisto, spesso motivata dalle attuali
73
difficoltà di accesso al credito bancario, che può intervenire in qualsiasi fase del processo di
vendita.
Tali rischi vengono fronteggiati attraverso un attento monitoraggio dell’andamento dei valori
stessi nonché attraverso ampliamenti dei Piani Vendita, approvati dall’Amministratore Unico e
Regione Lombardia, con l’obiettivo di mantenere invariato l’ammontare complessivo dei rientri
attesi e degli impegni conseguenti.
FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL’ESERCIZIO ed
EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE
Comune di Milano
A seguito dell’avvenuta conclusione del rapporto convenzionale per la gestione del patrimonio in
essere con il Comune di Milano ed essendo tuttora pendenti alcune attività di competenza
dell’Azienda che hanno determinato il blocco dei pagamenti di quattro mensilità dei compensi per
il property management previsti dalla Convenzione sottoscritta il 28/09/2009, si sta definendo un
apposito accordo per regolamentare le scadenze di consegna delle attività stesse e delle
erogazioni dei compensi citati.
In particolare, rimane da concludere l’attività di determinazione dei consuntivi di spesa e relativi
conguagli all’utenza per le annualità 2011, 12, 13 e 14 che vengono effettuate al di fuori del
sistema gestionale comunale che non è stato mai consegnato ad Aler completo dell’apposita
funzionalità.
Con tale accordo si definirà altresì la mancata applicazione dei meccanismi incentivanti e
disincentivanti previsti nel business plan per la persecuzione della morosità degli inquilini
comunali, come più volte richiesto da Aler Milano all’Amministrazione Comunale nel corso degli
anni.
L’impossibilità di una persecuzione massiva della morosità, connessa per tutta la gestione alla
mancanza dei dati certi e puntuali afferenti la partita contabile degli utenti, oggetto di
rielaborazione e pulizia fino agli ultimi mesi di gestione, determina infatti l’inapplicabilità, ormai
condivisa, delle previsioni convenzionali che erano basate, ovviamente, su un passaggio
puntuale di informazioni dalla proprietà al gestore.
Riduzione dei costi tramite liquidazione delle società controllate
E’ stata, come indicato anche in vari punti della relazione, posta in liquidazione Asset SRL con
74
l’intento di addivenire alla fusione entro il 2015 della stessa in Aler.
È cessata con il 30 giugno 2015 l’attività operativa di CSI.
E’ stato inoltre indetto il bando per la cessione delle quote della Società Vivere Insieme srl.
Recupero morosità
Nel corso dei primi 6 mesi del 2015 le azioni di contrasto contenute nell’ambito del Piano di
Risanamento sono state tradotte in procedure operative.
Di particolare rilevanza l’accordo con i Sindacati dell’utenza siglato il 20/05/2015.
Il punto qualificante di tale accordo riguarda la differenziazione delle azioni di contrasto nei
confronti della morosità ritenuta colpevole rispetto a quella incolpevole.
In particolare, sono stati definiti i parametri per individuare e valutare i casi di fragilità economica
e sociale, rispetto invece ad inaccettabili fenomeni di abuso, che frequentemente caratterizzano
l’inquilinato dei caseggiati popolari, e che saranno rigorosamente perseguiti.
Attualmente, dalla banca dati di Aler Milano, risultano:
•
n. 6.700 inquilini morosi per un importo pari a € 91 milioni collocati nelle aree di accesso,
permanenza e decadenza, che sono da considerarsi a tutti gli effetti morosi colpevoli e
quindi sarà compito ed onere di questa Azienda avviare tutte le azioni per contrastare
tale fenomeno;
•
n. 9.900 inquilini morosi per un importo pari a € 91 milioni appartenenti all’area di
protezione.
Di questi ultimi, almeno il 30% risulta essere in uno stato di totale incapacità al pagamento del
canone e dei servizi, che deriva da svariate condizioni sociali ed economiche, quali:
•
Disoccupazione;
•
Licenziamento;
•
Altri eventi che comportano la mancata capacità di produrre reddito: malattie invalidanti,
tossicodipendenza, detenzione.
In presenza di questi disagi diventa necessario affrontare la questione del servizio abitativo in
una chiave esclusivamente di sostegno socio-assistenziale, che come ovvio non può essere
posto in carico a questa Azienda, tenuta all’erogazione dei servizi e al pagamento dei fornitori.
75
Unitamente ai Sindacati dell’Utenza l’Azienda ha costituito una Commissione con il compito di
valutare i casi di fragilità economica dei nostri inquilini, richiedendo peraltro l’attestazione dei
Servizi Sociali dei Comuni, per comprovarne l’eventuale presa in carico.
Peraltro la fattispecie dell’incapacità di sostenere i pagamenti del canone e dei servizi è stata
esaurientemente disciplinata all’art. 35 della L.R. 27/2009, che ha previsto appunto la procedura
per l’erogazione del Contributo di Solidarietà, da parte dei Comuni a favore di tutti gli inquilini
senza alcuna distinzione rispetto alla proprietà immobiliare.
Ad oggi purtroppo non è stato possibile raggiungere alcun accordo nonostante le nostre reiterate
richieste di sostegno a favore dei nostri inquilini, che rimangono comunque cittadini delle
Amministrazioni Comunali.
Nel
contempo questa Azienda ha continuato a riversare nelle casse comunali significative
risorse per il pagamento di diversi tributi provenienti comunque da un patrimonio con
destinazione sociale.
Negli ultimi due anni l’Azienda ha raggiunto e superato ogni limite massimo di sopportabilità del
carico sociale e della conseguente morosità, che ha causato preoccupanti e gravi ritardi nei
pagamenti ai fornitori, mettendo a rischio l’erogazione dei servizi essenziali per i nostri caseggiati.
Al fine di evitare situazioni dalle significative ricadute sociali, quali la mancata erogazione del
riscaldamento a partire dal mese di settembre, si confida nella disponibilità dei rispettivi Comuni
ad aprire un tavolo di confronto, finalizzato ad individuare le soluzioni e le risorse necessarie alle
politiche di sostegno sociale ai nostri inquilini.
Riduzione costi
Nell’ambito della riduzione dei costi, così come previsto nel Piano di Risanamento, nel corso dei
primi mesi del 2015 l’Azienda ha adottato una serie di significative scelte coerenti con tale
esigenza.
Sono state avviate le procedure per la riduzione dei costi del personale delle società controllate
(CSI Srl), sono stati disdettati tutti i contratti di somministrazione con le Società di lavoro
interinale e continuamente e coerentemente aggiornata la riorganizzazione aziendale, al fine di
rendere più snella la struttura organizzativa e ridurre così i costi del personale e le spese
generali.
Ulteriore tema di fondamentale importanza per la riduzione dei costi, come anche detto in
precedenza, attiene all’erogazione dei servizi reversibili forniti all’utenza che, a seguito dell’alta
morosità registratasi, ricadono in modo gravoso sulla situazione finanziaria aziendale.
A tale proposito sono state avviate le procedure e le attività ricognitive per verificare le modalità
76
tecniche di sospensione del servizio di riscaldamento per coloro che risultano in una situazione di
morosità colpevole.
Mentre per quanto riguarda le situazioni di morosità incolpevole sono state rinnovate ai rispettivi
Comuni le richieste di contribuzione ai sensi e per gli effetti dell’art. 35 della L.R. 27/2009.
Anche sul versante dei servizi di pulizia si è avviata un’ iniziativa particolarmente significativa
mediante la riduzione del 50% delle attività previste su ogni stabile: pulizia delle scale da
settimanale a quindicinale.
Ovviamente queste misure rappresentano delle soluzioni emergenziali giustificate dall’attuale
contesto di crisi di liquidità aziendale che è messa a dura prova da continui Decreti Ingiuntivi
provenienti dai diversi fornitori per i servizi agli stabili di Aler.
Sostegno finanziario da parte dell’Ente controllante
L’evoluzione della gestione nel prossimo futuro non potrà prescindere, indipendentemente dalle
azioni che l’Azienda porrà in essere per il recupero dell’efficienza operativa e finanziaria, dal
supporto della Regione Lombardia e degli enti locali che dovranno comunque sostenere i costi
della socialità attraverso immissioni di finanziamenti e/o contributi che possano consentire di
garantire l’equilibrio economico finanziario posto che, come evidenziato oltre che garantire la
possibilità di mantenere un patrimonio immobiliare datato e che abbisogna di interventi di
riqualificazione e di adeguamento normativo. I recenti interventi di Regione sia in campo
finanziario che in campo fiscale sono da considerarsi come un segnale del positivo orientamento
volto a consentire all’Azienda di poter svolgere la propria mission. Si sottolinea come tali azioni
dovranno essere mantenute costanti nel tempo, in quanto il sistema dell’ERP non può
sopravvivere qualora debba contare solo sulle proprie forze.
Alienazione del patrimonio
Anche in questo ambito, la cessione di parte del patrimonio potrà contribuire al risanamento
dell’Azienda consentendo di poter disporre di risorse utili all’effettuazione della manutenzione del
patrimonio e del ripianamento graduale del fabbisogno finanziario a copertura delle spese
correnti ma non potrà essere considerata nel medio lungo termine l’unica fonte aggiuntiva ai
canone di locazione per consentire all’Azienda di operare efficacemente.
In conclusione si può ragionevolmente affermare che per il 2015 le azioni intraprese con
l’adozione del piano di risanamento potranno portare benefici strutturali all’Azienda in termini di
77
riduzione di costi e recupero di efficienza, soprattutto per quanto attiene l’area del recupero
credito,ma che tali azioni se non accompagnate da finanziamenti strutturali e da politiche fiscali
di vantaggio nei confronti dell’Edilizia Residenziale Pubblica, non consentiranno all’Azienda di
poter superare la fase di emergenza e di tensione finanziaria in cui si è ritrovata in questi ultimi
anni.
§§§
RELAZIONE AL BILANCIO CONSOLIDATO
L’Azienda si è avvalsa della facoltà prevista dall’art 40 comma 2 bis del D. Lgs 127/91 che
consente in caso di predisposizione del bilancio consolidato, di presentare un’unica relazione
relativamente al Bilancio consuntivo 2014 e al Bilancio consolidato in quanto i rapporti tra la
controllante e le controllate sono evidenziate anche nella relazione sulla gestione al presente
bilancio.
Il Bilancio Consolidato chiuso al 31 dicembre 2014 evidenzia un Utile dell’esercizio pari ad Euro
2.721.658 che così si riassume:
STATO PATRIMONIALE CONSOLIDATO
Esercizio 2014
Esercizio 2013
Totale ATTIVO
1.653.501.143
Totale PASSIVO
1.183.603.342
1.127.263.541
469.897.801
467.756.181
2.721.658
2.306.795
PATRIMONIO NETTO
di cui UTILE dell’Esercizio Consolidato
1.595.019.722
CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO
Valore della Produzione
258.827.271
269.361.456
Costi della Produzione
250.396.354
273.820.812
8.430.668
(4.459.356)
(6.292.618)
(7.950.844)
(25.014)
0
8.892.088
26.316.716
Differenza Valore e Costi Produzione
Proventi ed Oneri finanziari
Rettifiche di valore di attività finanziarie
Proventi ed Oneri Straordinari
Risultato prima delle Imposte
13.906.515
11.005.12422
Oneri da Consolidato - Imposte dell’Esercizio
78
8.283.466
11.599.720
Imposte differite ed anticipate
UTILE dell’Esercizio Consolidato
2.721.658
2.306.795
Non è stata redatta una specifica relazione sulla gestione del Gruppo in quanto, le risultanze
economico finanziarie del bilancio derivano in massima parte da operazioni poste in essere dalla
Capogruppo.,posto che le società controllate oggetto di consolidamento integrale sono state
poste entrambe in liquidazione ed hanno avuto nel corso dell’
Inoltre, una specifica relazione sulla gestione, non apporterebbe valore
aggiunto rispetto a
quanto evidenziato nella relazione al presente bilancio predisposta dell’Azienda posto che le
società controllate oggetto di consolidamento integrale sono state poste entrambe in liquidazione.
La prevedibile evoluzione del Gruppo porterà, con la liquidazione di CSI e con la fusione per
incorporazione nella Capogruppo di Asset prevista nel 2015, al venir meno del Gruppo stesso.
Aler Milano si prenderà in carico tutte le attività in precedenza delegate alle controllate.
IL DIRETTORE GENERALE
LORELLA SOSSI
79
STATO PATRIMONIALE
CONTO ECONOMICO
A.L.E.R.
MILANO
AZIENDA LOMBARDA EDILIZIA RESIDENZIALE
BILANCIO AL 31.12.2014
ATTIVO
31/12/2014
31/12/2013
A) Crediti per capitale di dotazione deliberato da versare
Totale (A)
B) Immobilizzazioni
I.
II.
III.
Immobilizzazioni immateriali
1) Costi di impianto e di ampliamento
2) Costi di ricerca, di sviluppo e di pubblicità
3) Diritti di brevetto industriale e di utilizzazione di opere dell'ingegno
4) Concessioni, licenze, marchi e diritti simili
5) Avviamento
6) Immobilizzazioni in corso e acconti
7) Altre
Totale immobil. immateriali I
Immobilizzazioni materiali
1) Terreni e fabbricati
2) Impianti e macchinari
3) Attrezzature industriali e commerciali
4) Altri beni
5) Immobilizzazioni in corso e acconti
Totale immobil. materiali II
Immobilizzazioni finanziarie
1) Partecipazioni in:
a) Imprese controllate
b) Imprese collegate
c) Altre imprese
2)
3)
Crediti
a) verso imprese controllate
di cui esigibili entro l'esercizio successivo
b) verso imprese collegate
c) verso Regione
d) verso altri Enti Pubblici
e) verso altri
di cui esigibili entro l'esercizio successivo
Altri titoli
Totale immobil. finanziarie III
Totale immobilizzazioni (B)
950.325
2.184.915
7.620.445
8.570.770
7.923.832
10.108.747
1.028.255.540
21.407
1.307.498
28.850.452
1.058.434.897
1.171.416.946
25.794
1.746.868
28.554.565
1.201.744.173
40.201
-
1.439.300
-
-
-
1.052.000
8.614.335
1.052.000
7.642.621
12.300.000
22.006.536
12.300.000
22.433.921
1.089.012.203
1.234.286.841
63.041
212.632.283
63.041
84.159.607
212.695.324
84.222.648
C) Attivo circolante
I.
Rimanenze
1) Materie prime, sussidiarie e di consumo
2) Prodotti in corso di lavorazione e semilavorati
3) Lavori in corso su ordinazione
4) Prodotti finiti (immobili ultimati e destinati alla vendita)
5) Acconti
Totale rimanenze I
ATTIVO
II.
III.
IV.
31/12/2014
Crediti
1) Verso utenti e clienti
di cui esigibili oltre l'esercizio successivo
2) Verso imprese controllate
3) Verso imprese collegate
4) Verso Regione per Gestione Speciale
5) Verso altri:
a) Stato
b) Regione
c) altri Enti terrritoriali
d) Comune di Milano
di cui, per fatture da emettere
e) diversi
f) verso consociate (altre Aler lombarde)
g) verso altri finanziatori
Totale crediti II
Attività finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni
1) Partecipazioni in imprese controllate
2) Partecipazioni in imprese collegate
3) Altre partecipazioni
4) Altri titoli
Totale attività finanziarie III
Disponibilità liquide
1) Depositi bancari e postali
a) Tesoriere
b) Banche
c) Posta
d) Banca d'Italia
2) Assegni
3) Denaro e valori in cassa
Totale disponibilità liquide IV
Totale attivo circolante (C)
D) Ratei e risconti
Totale attivo
Conti d'ordine
31/12/2013
127.672.020
99.676.345
36.498.492
44.923.430
13.445.572
6.050.461
98.268
154.789
2.020
2.020
82.413.444
34.023.905
48.903.783
8.206.729
11.973.189
6.273.214
14.836.014
2.431.591
8.818.956
5.232.154
8.383.429
4.153.457
4.510.786
223.631.324
4.531.249
139.907.520
711.975
711.975
736.989
736.989
35.665.899
31.722.287
934.018
1.128.022
6.428
69.456.654
506.495.278
24.364.651
31.423.918
156.459
1.272.753
7.848
57.225.628
282.092.785
1.498.941
1.551.491
1.597.006.422
1.517.931.117
366.671.275
371.717.047
PASSIVO
A)
31/12/2014
Patrimonio netto:
I.
Capitale di dotazione
IV.
Riserva legale
VI.
Riserve statutarie e regolamentari
VII.
Altre riserve, distintamente indicate:
a) riserva contributi accantonamenti art.55 TUIR
VIII.
IX.
91.335.950
4.905.163
91.335.950
2.684.511
371.017.378
371.017.378
2.553.844
2.220.652
469.812.334
467.258.491
22.980.000
2.974.253
63.792.017
23.700.000
3.112.986
43.395.169
89.746.270
70.208.155
12.561.943
13.189.685
12.561.943
13.189.685
53.778.447
40.261.686
233.733.576
218.940.956
1.411.981
101.985.181
248.188.936
233.728.456
21.043.151
1.363.420
95.969.755
11.323.029
23.339.137
21.583.154
137.978
24.631.907
Utili (Perdite) portati a nuovo
Utile dell'esercizio
Totale patrimonio netto (A)
B)
Fondi per rischi ed oneri
1)
per trattamento di quiescenza
2)
per imposte
3)
altri
Totale fondi per rischi ed oneri (B)
C)
Trattamento di fine rapporto lavoro subordinato
Totale TFR (C)
D)
31/12/2013
Debiti
3)
Debiti verso:
a) Tesoriere
b) Banche
c) Poste
4)
Mutui
5)
Debiti Verso altri finanziatori
6)
Acconti
7)
Debiti verso fornitori
8)
Debiti rappresentati da titoli di credito
9)
Debiti verso imprese controllate
10)
Debiti verso imprese collegate (indirettamente)
11.a) Debiti verso Regione per Gestione Fondi
11.b) Debiti Verso Controllante (Regione Lombardia)
12)
Debiti tributari
13)
Debiti verso Istituti di previdenza e sicurezza sociale
14)
Altri debiti
a) Debiti Verso consociate (altre Aler lombarde)
Debiti verso Comune di Milano (vecchia gestione e loc
15)
temp.)
15 bis) Debiti verso Comune di Milano (nuova gestione)
Totale debiti (D)
E)
Ratei e risconti
Totale passivo
Conti d'ordine
17.771.509
17.652.782
31.948.488
6.132.918
1.967.581
59.700.001
24.835.483
3.789.835
3.861.116
2.167.247
50.690.204
17.041.187
3.829.159
3.792.668
11.599.816
7.713.230
10.686.155
10.684.643
6.151.151
5.890.033
546.900.466
534.057.245
477.985.409
433.217.540
1.597.006.422
1.517.931.117
366.671.275
371.717.047
CONTO ECONOMICO
ESERCIZIO 2014
ESERCIZIO 2013
A) Valore della produzione
1)
2)
3)
4)
5)
Ricavi delle vendite e delle prestazioni
Variazioni di rimanenze di prodotti in corso di lavorazione,
semilavorati e finiti
Variazione dei lavori in corso su ordinazione
Incrementi di immobilizzazioni per lavori interni
Altri ricavi e proventi
a) rimborsi e proventi diversi
b) rimborsi Regione per Gestone Speciale
c) sopravvenienze e insussistenze relativi a valori stimati che non
derivino da errori
e) contributi in conto esercizio
Totale valore della produzione (A)
B) Costi della produzione
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) Per servizi
8) Per godimento di beni di terzi
9) Per il personale:
a) salari e stipendi
b) oneri sociali
c) trattamento di fine rapporto
d) trattamento di quiescenza e simili
e) altri costi
10) Ammortamenti e svalutazioni
a) ammortamento delle immobilizzazioni immateriali
b) ammortamento delle immobilizzazioni materiali
c) altre svalutazioni delle immobilizzazioni
d) svalutazione dei crediti compresi nell'attivo
circolante e delle disponibilità liquide
219.370.921
249.709.440
(1.870.981)
614.579
(7.251.318)
6.628.180
-
9.515.636
8.613.854
7.381.231
36.901.766
8.798.043
270.258.319
1.416.265
269.569.298
65.427
116.144.451
2.927.078
48.620.725
34.122.631
10.127.750
2.828.455
1.419.116
122.773
202.979
133.114.553
3.003.327
53.226.585
35.742.215
10.905.609
2.988.645
3.590.116
0
46.606.519
1.575.359
15.752.064
8.938.512
20.340.585
50.346.519
2.634.917
16.234.247
2.419.806
29.057.548
0
5.919.026
23.714.043
18.509.260
3.316
3.710.651
15.832.649
13.544.253
262.506.529
272.984.831
7.751.790
(3.415.533)
11)
Variaz. delle rimanenze di materie prime, sussid., di consumo e di merci
12) Accantonamento per rischi
13) Altri accantonamenti
14) Oneri diversi di gestione
Totale costi della produzione (B)
Differenza tra valore e costi della produzione
(A-B)
C) Proventi ed oneri finanziari
15) Proventi da partecipazioni
a) in imprese controllate
b) in imprese collegate
c) in altre imprese
16) Altri proventi finanziari
a) da crediti iscritti nelle immobilizzazioni
b) da titoli iscritti nelle immobilizzazioni che non
costituiscono partecipazioni
c) da titoli iscritti nell'attivo circolante che non
d) da proventi diversi dai precedenti, con separata
indicazione di quelli da imprese controllate e collegate
-
-
163.509
168.783
-
-
552.344
0
654.385
CONTO ECONOMICO
17) Interessi e altri oneri finanziari verso:
a) imprese controllate
b) imprese collegate
c) altri
d) interessi su mutui
Totale proventi e oneri finanziari (C)
D) Rettifiche di valore di attività finanziarie
18) Rivalutazioni:
a) di partecipazioni
b) di immobilizzazioni che non costituiscono
partecipazioni
c) di titoli iscritti nell'attivo circolante che non
ESERCIZIO 2014
ESERCIZIO 2013
(2.460.465)
(2.672.343)
(2.181.122)
(4.735.336)
(4.416.955)
(6.093.289)
-
-
-
-
-
-
19) Svalutazioni:
b) di immobilizzazioni finanziarie che non costituiscono partecipaz.
c) di titoli iscritti nell'attivo circolante che non costituiscono
partecipaz.
d) altre
Totale rettifiche (D)
E) Proventi ed oneri straordinari
20) Proventi straordinari
a) plusvalenze patrimoniali da alienazioni di beni
patrimoniali
b) sopravvenienze attive/insussistenze passive
c) quota contributi in conto capitale
d) altri
21) Oneri straordinari:
a) minusvalenze patrimoniali da alienazione di beni
patrimoniali (altri beni)
b) sopravvenienze passive/insussistenze attive
c) rientri da riversare alla Regione per le vendite
(1.424.113)
(3.940.720)
-
-
-
-
(1.424.113)
(3.940.720)
4.589.954
3.436.790
990.582
1.478.613
13.456.979
12.956.521
5.684.530
1.239.198
(5.952)
(1.592.643)
-
(2.701)
(6.156.107)
-
Totale oneri e proventi straordinari (E)
8.897.344
Risultato prima delle imposte (A-B+C+D+E)
10.808.066
13.728.877
22) Imposte sul reddito dell'esercizio
(8.254.222)
(11.508.225)
23) Utile dell'esercizio
2.553.844
2.220.652
27.178.420
A.L.E.R.
AZIENDA LOMBARDA PER L’EDILIZIA RESIDENZIALE
MILANO
***
NOTA INTEGRATIVA AL BILANCIO CHIUSO AL 31 DICEMBRE 2014
***
Premessa
Egr. Presidente,
il presente bilancio, sottoposto al Suo esame ed alla Sua approvazione, evidenzia un
utile d’esercizio pari a Euro 2.553.844.
Attività svolte
L’Azienda svolge la propria attività nel settore dell’Edilizia Residenziale Pubblica e
come previsto dalla legge regionale di riforma n. 13/96 e successive modificazioni e
integrazioni, è un ente pubblico di natura economica, dotato di personalità giuridica, di
autonomia imprenditoriale, organizzativa, patrimoniale e contabile.
L’Aler ha il compito di soddisfare il fabbisogno di edilizia residenziale pubblica, nel
quadro della programmazione regionale, provinciale e comunale anche mediante
realizzazione di attività imprenditoriali e in questi ultimi anni ha concentrato gli sforzi
da un lato nell’attività di costruzione di alloggi, sia nell’ambito ERP, a canone
moderato e sociale destinati esclusivamente alla locazione, sia nell’ambito dell’edilizia
convenzionata, e dall’altro nelle attività di manutenzione ordinaria e straordinaria,
recependo così le indicazioni fornite in questi anni da Regione Lombardia al fine di
conservare e migliorare il patrimonio immobiliare dell’azienda. Negli ultimi anni inoltre
l’Azienda ha intrapreso azioni rivolte ad offrire immobili in locazione per studenti
(Residenze Universitarie) in collaborazione con i maggiori Enti per il diritto allo studio
presenti in Milano.
Per le informazioni relative ai fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell’esercizio e
alle operazioni intercorse con controparti correlate ed all’evoluzione prevedibile della
gestione si rimanda alla Relazione sulla Gestione predisposta dal Direttore Generale
Nota integrativa A.L.E.R. Milano al 31.12.2014
1
a norma dell’art. 2428 del Codice Civile e allo specifico paragrafo della presente Nota
Integrativa.
CONTENUTO E FORMA DEL BILANCIO
ASPETTI DI CARATTERE GENERALE
Il bilancio chiuso al 31 dicembre 2014 è conforme al dettato degli articoli 2423 e
seguenti del Codice civile, ed è costituito dallo stato patrimoniale (redatto in conformità
allo schema previsto dagli artt. 2424 e 2424 bis c.c.), dal conto economico (redatto in
conformità allo schema di cui agli artt. 2425 e 2425 bis c.c.) e dalla presente nota
integrativa, redatta ai sensi dell’articolo 2427 del Codice Civile, che costituisce, ai
sensi e per gli effetti dell’articolo 2423, parte integrante del bilancio d’esercizio. Inoltre,
si è tenuto conto, per la sua redazione, dalle disposizioni della Legge Regionale n. 13
del 10 Giugno 1996 e successive modificazioni ed integrazioni, oggi trasfusa nel Testo
Unico dell’Edilizia Residenziale Pubblica approvato con L.R. 4 dicembre 2009 n. 27.
I valori di bilancio e della nota integrativa sono rappresentati in unità di Euro mediante
arrotondamenti dei relativi importi.
Le modalità gestionali dei servizi dell’Azienda garantiscono la verifica dei risultati, la
trasparenza e l’informazione interna ed esterna, l’assunzione di precise responsabilità
di gestione e l’individuazione ed il rispetto dei tempi procedurali. Il bilancio è stato
redatto oltre che in conformità alle norme di legge, seguendo i principi contabili
elaborati dai Consigli nazionali dei Dottori Commercialisti e dei Ragionieri e
dall’Organismo Italiano di Contabilità (O.I.C.).
Laddove si è proceduto ad effettuare riclassifiche, le variazioni conseguenti sono state
apportate anche per l’esercizio 2013 ed evidenziate e illustrate nei quadri di
riferimento specifici.
Se un elemento dell’attivo o del passivo dello stato patrimoniale ricade sotto più voci
dello schema, nella nota integrativa è segnalata, qualora ciò sia necessario ai fini della
comprensione del bilancio, la sua appartenenza anche a voci diverse da quella nella
quale è iscritto ai sensi dell’art. 2424, c. 2, del Codice Civile.
In tal caso, l’iscrizione è comunque effettuata nella voce che è preminente ai fini della
significatività dell’informativa.
2
Nel presente bilancio sono stati evidenziati i beni/rapporti giuridici (patrimonio)
costituiti come patrimonio separato ex art. 2117 del codice civile. Tale patrimonio è
relativo al Fondo per il personale ex dipendente dello IACP/Aler Milano.
In ottemperanza alle previsioni dell’art. 2423 – ter comma 3 del Codice Civile, si
evidenzia che sono state aggiunte altre voci allo schema di stato patrimoniale e di
conto economico ritenute necessarie per una migliore lettura del bilancio ed in
coerenza agli schemi approvati da Regione Lombardia per il bilancio delle Aler con
delibera giunta regionale 16 maggio 2003 n. 7/13046
In particolare sono state aggiunte, Crediti Vs Regione Lombardia per Gestione
Speciale, Debiti Vs Regione Lombardia per Gestione Fondi, Debiti/crediti Vs Comune
di Milano, Debiti/crediti Vs consociate (altre Aler lombarde), debiti verso altri
finanziatori (Finlombarda) in quanto di rilevante entità.
3
CRITERI DI VALUTAZIONE, PRINCIPI CONTABILI E PRINCIPI DI REDAZIONE
DEL BILANCIO
Nelle valutazioni sono stati osservati i criteri prescritti dall’art. 2426 del Codice Civile,
interpretati ed integrati dai principi contabili emanati dai Consigli nazionali dei Dottori
Commercialisti e Ragionieri e dall’Organismo Italiano di Contabilità (O.I.C.).
Nel corso del 2014 si è concluso il processo di revisione e aggiornamento dei principi
contabili nazionali avviato dall’Organismo Italiano di Contabilità (OIC) a partire dal
2010.
Tale
progetto ha
considerazione
gli
risposto
sviluppi
principalmente
verificatisi
nella
all’esigenza
materia
di
contabile
tenere
per
in
effetto
dell’evoluzione della normativa, della prassi contabile nazionale ed internazionale e
degli orientamenti dottrinali.
Il nuovo set di principi è applicabile ai bilanci chiusi al 31 dicembre 2014. L’adozione
del nuovo set di principi è stata effettuata dall’Azienda considerando le seguenti
disposizioni:
- secondo quanto previsto dall’OIC 29 - Cambiamenti di principi contabili,
cambiamenti di stime contabili, correzione di errori, eventi e operazioni
straordinarie, fatti intervenuti dopo la chiusura dell’esercizio, gli effetti a conto
economico derivanti dall’applicazione di un nuovo principio sono stati rilevati,
laddove presenti, come provento/onere straordinario (voci E20/E21 del conto
economico);
- secondo quanto previsto dall'OIC 12 - Composizione e schemi del bilancio
d’esercizio, in caso di riclassifiche le voci dell’esercizio precedente sono state
coerentemente riesposte, laddove possibile, al fine di garantire la comparabilità
delle voci di bilancio. Qualora non sia stato possibile effettuare la riesposizione del
dato comparativo, è stata fornita adeguata informativa in nota integrativa;
- gli effetti derivanti dall’adozione dei nuovi principi, laddove esistenti, sono stati
evidenziati e commentati nella presente nota integrativa.
Come più ampiamente descritto nella Relazione sulla Gestione al paragrafo
“Continuità aziendale”, la valutazione delle voci di bilancio è stata effettuata
ispirandosi a criteri generali di prudenza e competenza nella prospettiva della
continuazione
dell’attività
nonché
tenendo
conto
della
funzione
economica
4
dell’elemento dell’attivo o del passivo considerato e sul presupposto che l’Azienda
sarà in grado di fronteggiare il proprio fabbisogno finanziario sulla base delle azioni
intraprese in attuazione del Piano di risanamento approvato da Regione Lombardia in
data 5 dicembre 2014 e del positivo orientamento dimostrato dalla Regione stessa a
garantire il suo supporto economico e finanziario continuativo all’Azienda.
In ottemperanza al principio di competenza, l'effetto delle operazioni e degli altri eventi
è stato rilevato contabilmente ed attribuito all'esercizio al quale tali operazioni ed
eventi si riferiscono, e non a quello in cui si concretizzano i relativi movimenti di
numerario (incassi e pagamenti). Pertanto, si è tenuto conto dei proventi e degli oneri
di competenza dell’esercizio, indipendentemente dalla data dell’incasso o del
pagamento, e dei rischi e delle perdite di competenza dell’esercizio, anche se
conosciuti dopo la sua chiusura. La continuità di applicazione dei criteri di valutazione
nel tempo rappresenta elemento necessario ai fini della comparabilità dei bilanci nei
vari esercizi.
La valutazione, tenendo conto della funzione economica dell’elemento dell’attivo o del
passivo, considerato che esprime il principio della prevalenza della sostanza sulla
forma - obbligatoria laddove non espressamente in contrasto con altre norme
specifiche sul bilancio - consente la rappresentazione delle operazioni secondo la
realtà economica sottostante gli aspetti formali.
In particolare, i criteri di valutazione adottati nella formazione del bilancio sono di
seguito illustrati
IMMOBILIZZAZIONI
Immobilizzazioni immateriali
Le immobilizzazioni immateriali, per quanto riguarda software in licenza d’uso,
concessioni, licenze e marchi, sono iscritte all’attivo patrimoniale, sulla base del costo
di acquisto o di realizzazione (per quanto attiene il software sviluppato internamente),
compresi gli oneri accessori di diretta imputazione.
I relativi ammortamenti, effettuati sistematicamente in relazione alla residua possibilità
di utilizzazione, e comunque entro un periodo non superiore ai cinque anni a partire da
5
quello in cui i costi sono stati sostenuti, sono portati direttamente a deduzione delle
singole voci.
Le immobilizzazioni immateriali, per quanto riguarda le migliorie beni di terzi, sono
iscritte all’attivo patrimoniale per un valore pari agli oneri sostenuti per l’ampliamento,
l’ammodernamento, o il miglioramento degli elementi strutturali di immobilizzazioni di
proprietà altrui e sono ammortizzate con aliquote dipendenti dalla durata del contratto.
Le immobilizzazioni il cui valore economico alla chiusura dell'esercizio risulti
durevolmente inferiore al valore di iscrizione, vengono svalutate fino a concorrenza del
loro valore economico. Se negli esercizi successivi vengono meno i motivi della
svalutazione essa viene totalmente o parzialmente eliminata.
Immobilizzazioni materiali
Le immobilizzazioni materiali sono iscritte al costo di acquisto o di produzione,
comprensivo degli oneri accessori di diretta imputazione (eventualmente aumentato
delle rivalutazioni monetarie effettuate in applicazione di leggi specifiche) e rettificato
in diminuzione dai rispettivi ammortamenti cumulati.
Per i fabbricati in diritto di superficie, da devolvere alla scadenza all’Amministrazione
Comunale concedente, è stato calcolato l’ammortamento finanziario in base alla
durata del contratto di concessione. Il contributo ottenuto a fronte di tali investimenti è
imputato nella voce A5 a copertura dell’ammortamento finanziario.
Per gli immobili di proprietà dati in locazione, esclusi quelli in diritto di superficie, negli
esercizi 1997 e 1998 erano calcolati gli ammortamenti sulla base di coefficienti
specifici che tenevano conto delle residua durata di utilizzo dei beni.
Dall’esercizio 1999, considerando che il presumibile valore di cessione degli immobili
risultava superiore ai valori di libro, era stato sospeso il processo di ammortamento.
Dal 2011 si è ripreso il processo di ammortamento, sulla base della vita residua
stimata dei beni, in corrispondenza degli interventi migliorativi relativi agli stabili per i
quali erano stati ricevuti contributi ex L.560/93 per l’esecuzione di opere di
manutenzione straordinaria effettuate nel periodo 2002-2010.
I beni di valore unitario inferiore ad Euro 516,46, qualora non spesati nell’esercizio,
vengono iscritti tra le attività tra le specifiche categorie ed assoggettati alle aliquote di
ammortamento di riferimento.
I costi di manutenzione e riparazione aventi natura ordinaria sono addebitati
integralmente a conto economico nel periodo di sostenimento.
6
I costi per migliorie, ammodernamenti e trasformazioni, aventi natura incrementativa,
sono attribuiti ai cespiti cui si riferiscono.
I costi relativi ai lavori in corso di esecuzione sono contabilizzati sulla base
dell’avanzamento degli stessi con riferimento ai corrispondenti SAL, spese tecniche,
oneri di urbanizzazione ecc.
Qualora,
alla
data
di
bilancio,
indipendentemente
dall’ammortamento
già
contabilizzato, risulti una perdita durevole di valore, l’immobilizzazione viene
corrispondentemente svalutata.
Se in esercizi successivi vengono meno i presupposti della svalutazione viene
ripristinato il valore originario rettificato dei soli ammortamenti
Contributi in conto esercizio
In base al Principio Contabile 12 i contributi in conto esercizio vengono contabilizzati
in funzione della loro natura:
a) nella voce A.5 “Altri ricavi e proventi” in quanto destinati ad integrare ricavi della
gestione caratteristica o a ridurre i relativi costi;
b) nella voce C.17 “Interessi ed altri oneri finanziari” (a riduzione degli interessi passivi
sostenuti), in quanto
finalizzati alla riduzione di costi di natura finanziaria di
competenza dell’esercizio;
c) nella voce C.16 “Altri proventi finanziari”, se finalizzati alla riduzione di oneri
finanziari di esercizi precedenti;
Contributi in conto capitale
I contributi in conto capitale vengono iscritti tra i risconti passivi; la quota di risconto
annua che viene imputata a conto economico è correlata al periodo di ammortamento.
I componenti positivi vengono quindi messi in correlazione con l’ammortamento dei
cespiti o degli incrementi in relazione alla durata della concessione del bene o della
loro vita residua stimata.
Immobilizzazioni finanziarie
Le immobilizzazioni finanziarie sono costituite da partecipazioni in imprese controllate,
collegate e in altre imprese e la valutazione è effettuata al costo di acquisto o di
sottoscrizione. Il costo viene ridotto nel caso in cui si verifichino perdite durevoli di
valore; il valore originario viene ripristinato negli esercizi successivi, se vengono meno
i motivi della svalutazione.
7
ATTIVO CIRCOLANTE
Rimanenze
Le giacenze di magazzino sono costituite da materie prime, sussidiarie di consumo e
di merci, da prodotti in corso di lavorazione relativi ad immobili in costruzione e da
prodotti finiti da riferirsi ad immobili ultimati in piena proprietà e destinati alla vendita.
Sono valutate al minore tra il costo di acquisto ed il valore di realizzazione desumibile
dall’andamento del mercato.
Gli immobili in costruzione, cioè le costruzioni di edilizia agevolata, sono valutati al
minore tra il costo di acquisto, aumentato delle spese incrementative relative agli stati
di avanzamento dei lavori a fine esercizio, ed il valore di presunto realizzo.
Gli immobili ultimati in piena proprietà, destinati alla vendita, sono valutati al minore tra
il costo d’acquisto/realizzazione ed il valore presunto di cessione. Sono rappresentati
da unità immobiliari destinate alla vendita ex art. 46 e 47 della Legge 27/2009 in piena
proprietà e inseriti nel piano straordinario delle vendite, parte integrante del piano di
risanamento approvato da Regione Lombardia con D.G.R. n° X/2835 del 5/12/2014. Il
valore di presunto realizzo dei beni di cui all’art. 46 L. 27/2009 deriva dalle valutazioni
iniziali effettuate sulla base dei prezzi indicati dai bollettini OMI relativi al primo
semestre 2014 e saranno
oggetto di revisione al momento immediatamente
precedente alla stipula dell’atto di vendita come previsto dalla Deliberazione
Presidenziale
n. MI/047/14 del 21/11/2014. I beni di cui all’art 47 Legge 27/2009
(cessione tramite asta) sono valutati in base ai bollettini OMI relativi allo stesso
periodo.
Crediti
I crediti sono iscritti al presunto valore di realizzo, che tiene conto della svalutazione
iscritta in apposito fondo. I criteri di determinazione delle percentuali di svalutazione
sono determinati: i) in considerazione dell’esperienza storica e di dati statistici, ii) sulla
base delle risultanze delle risposte dei legali, sia interni che esterni, in merito alle
probabilità di recupero dei crediti, iii) sulla base delle valutazioni circa le condizioni
economiche generali e di settore.
8
Le disponibilità liquide sono iscritte al valore nominale.
RATEI E RISCONTI
I ratei attivi e passivi sono costituiti da quote rispettivamente di ricavi o proventi e di
costi od
oneri a
manifestazione
numeraria
posticipata
ma
di competenza
dell’esercizio; i risconti attivi e passivi, invece, individuano rispettivamente quote di
costi od oneri e di ricavi o proventi a manifestazione numeraria anticipata nell’esercizio
in corso, ma di competenza futura.
Sono iscritte in tali voci quote di costi od oneri e ricavi o proventi, comuni a due o più
esercizi.
Per i ratei e risconti di durata pluriennale sono state verificate le condizioni che ne
avevano determinato l'iscrizione originaria, adottando, ove necessario, le opportune
variazioni.
PATRIMONIO NETTO
Il patrimonio netto riflette le dotazioni dell’Azienda, nonché i mezzi acquisiti a titolo di
contributo in conto capitale o a titolo di devoluzione (ex Gescal, ex Incis, patrimonio
Erariale). Sono inclusi anche gli utili di esercizi precedenti imputati a Riserva Legale
dopo la coperture delle perdite pregresse derivanti dalla trasformazione dello IACP in
Aler Milano.
FONDI PER RISCHI ED ONERI
I fondi per rischi ed oneri sono destinati a coprire perdite o debiti di natura
determinata, di esistenza certa o probabile, per i quali alla data di chiusura
dell’esercizio sono indeterminati il quantum e/o il tempo dell’accadimento.
Gli
accantonamenti
sono
quantificati
secondo
il
prudente
apprezzamento
dell’Amministratore Unico e in relazione alla migliore stima possibile del rischio,
acquisita sulla base degli elementi a disposizione alla data di approvazione bilancio.
9
TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO DI LAVORO SUBORDINATO E FONDO DI
QUIESCENZA
Il Trattamento di Fine Rapporto di lavoro (TFR) è determinato in conformità a quanto
previsto all’art. 2120 del Codice Civile e al D.lgs 252/05, al netto delle anticipazioni
corrisposte e al netto dei versamenti effettuati a favore dei diversi Enti Pensionistici.
Rappresenta l'effettivo debito maturato verso i dipendenti in conformità di legge e dei
contratti di lavoro vigenti, considerando ogni forma di remunerazione avente carattere
continuativo.
Il TFR corrisponde al totale delle singole indennità maturate fino al 31 dicembre 2006
a favore dei dipendenti alla data di chiusura del bilancio, al netto degli acconti erogati,
ed è pari a quanto si sarebbe dovuto corrispondere ai dipendenti nell'ipotesi di
cessazione del rapporto di lavoro in tale data.
Il TFR non ricomprende le indennità maturate a partire dal 1° gennaio 2007, destinate
a forme pensionistiche complementari ai sensi del D. Lgs. n. 252 del 5 dicembre 2005
ovvero trasferite alla tesoreria dell’INPS.
Il Fondo integrativo di previdenza è determinato sulla base del valore della riserva
matematica attuariale.
DEBITI
I debiti vengono iscritti al valore nominale.
GESTIONE SPECIALE
I Debiti Vs Regione per la Gestione speciale sono corrispondenti al valore di cessione
degli immobili rientranti nel piano vendite ex L. 513/77. Il debito è iscritto al fine di
evidenziare
l’importo
del
reinvestimento
che
l’azienda
deve
effettuare
per
manutenzioni e nuove costruzioni.
Non sono da considerare debiti e crediti di natura commerciale.
10
GARANZIE ED ALTRI CONTI D’ORDINE
Le garanzie prestate, quelle ricevute e gli impegni assunti sono iscritti in calce allo
stato patrimoniale per l’ammontare corrispondente all’impegno dell’Azienda alla data
di chiusura dell’esercizio. Le garanzie sono iscritte al valore nominale e viene data
indicazione in nota integrativa dell’impegno effettivo dell’Azienda a seguito delle
relative riduzioni.
In nota integrativa sono indicate:
1. le
garanzie
prestate
direttamente
o
indirettamente,
distinguendo
tra
fideiussioni, avalli, altre garanzie personali;
2.
le garanzie (per ogni tipologia sopra indicata) prestate a favore di imprese
controllate e collegate, nonché di controllanti e di imprese sottoposte al
controllo di queste ultime;
3. gli altri conti d’ordine.
Non vengono evidenziate nei conti d’ordine le garanzie reali prestate nei confronti
degli istituti di credito a fronte dell’erogazione di mutui in quanto ne viene data
separata indicazione nel paragrafo di commento dei mutui.
RICONOSCIMENTO DEI RICAVI
I ricavi per le vendite degli immobili sono rilevati al momento della cessione degli
stessi che normalmente si identifica con l’atto notarile indispensabile per il
trasferimento.
I ricavi derivanti da prestazioni di servizi (canoni di locazione) sono rilevati per
competenza.
I ricavi dalle vendite degli immobili iscritti tra le rimanenze, in quanto ricavi della
gestione caratteristica, sono rilevati alla voce A1 del Conto economico.
11
PROVENTI E ONERI STRAORDINARI
Comprendono le plusvalenze/minusvalenze da alienazione cespiti nonché le
sopravvenienze attive/insussistenze passive riferite rispettivamente a maggiori ricavi e
minori costi iscritti a Conto Economico di esercizi precedenti.
IMPOSTE
Le imposte correnti sul reddito sono iscritte alla voce “Debiti Tributari” in base alla
stima del reddito imponibile e in conformità alle disposizioni in vigore. Vengono
compensate con i relativi crediti per acconti versati per l’esercizio 2014.
Le imposte differite sono calcolate sulle differenze temporanee tra i valori contabili di
attività e passività del bilancio ed i corrispondenti valori fiscali, applicando le aliquote
fiscali in vigore nell’esercizio nel quale le differenze temporanee si riverseranno,
previste dalla normativa fiscale vigente alla data del presente bilancio. Le imposte
differite sono imputate effettuando calcoli separati ai fini IRES e IRAP.
Le attività per imposte anticipate sono rilevate nel rispetto del principio della prudenza,
ossia solo quando esista la ragionevole certezza del loro futuro recupero. Le imposte
differite, invece, non sono iscritte qualora esistano scarse probabilità che il relativo
debito insorga.
Non disponendo di tali ragionevoli certezza, l’Azienda, prudenzialmente, non provvede
ad imputare a bilancio voci per imposte anticipate.
ALTRE INFORMAZIONI
DEROGHE AI SENSI DEL 4° COMMA ART. 2423 C.C.
Si precisa che nel bilancio allegato non si è proceduto a deroghe ai sensi del 4°
comma dell’art. 2423 C.C.
12
COMMENTO ALLE PRINCIPALI VOCI DELL’ATTIVO E DEL PASSIVO
(I valori sono espressi all’unità di Euro).
ATTIVO
A) Crediti verso soci per versamenti ancora dovuti
Non esistono crediti di tale natura
B) Immobilizzazioni
Le immobilizzazioni ammontano a € 1.090.836.069 e sono così composte.
I) Immobilizzazioni immateriali
Al 31.12.2014 ammontano a Euro 8.570.770.
VOCE
Diritti di
brevetto
industriale e di
utilizzazione
delle opere di
ingegno
Migliorie di
terzi
Totale
Decrem
.
Valore netto
al 31/12/13
Increm.
2.184.915
37.382
7.923.832
-
10.108.747
37.382
svalutazioni
%
-
Amm.to
dell'eserciz
io
Valore netto al
31/12/14
(*)
-
1.271.972
950.325
- (**)
-
303.387
7.620.445
1.575.359
8.570.770
-
(*) La percentuale applicata per effettuare l’ammortamento dei diritti di brevetto
industriale e di utilizzazione delle opere di ingegno è quella del 20% per i costi
sostenuti fino al 2013 mentre è del 33,33% per quelli sostenuti dal 2014.
(**) la percentuale applicata per l’ammortamento delle migliorie su beni di terzi è
rapportata alla durata della concessione del beni cui le migliorie si riferiscono.
Sono relative a programmi software (diritti di utilizzazione delle opere dell’ingegno) e a
migliorie su beni di terzi.
13
-,_
Nell’esercizio 2014 l’Azienda ha optato per effettuare la capitalizzazione di
investimenti effettuati per l’implementazione di software contabili e gestionali.
Sulla base degli indirizzi di Regione Lombardia circa la politica di investimento
su nuovi programmi informatici, tali investimenti sono stati il più possibile
contenuti.
Nel
medio
termine
Regione
Lombardia
prevede
infatti
l’implementazione di un software gestionale unico per tutte le Aler lombarde
per gestire gli immobili di edilizia residenziale pubblica e le attività
amministrative e tecniche correlate. Per tale ragione si è inoltre provveduto già
nel precedente esercizio a rivedere la vita utile residua dei software acquisiti ed
implementati, provvedendo ad ammortizzare gli stessi in tre esercizi anziché in
cinque.
-,_ Le migliorie su beni di terzi si riferiscono a investimenti effettuati su beni di terzi
e, in particolare, in massima parte agli interventi sullo stabile di proprietà del
Pio Albergo Trivulzio (trasformato nella residenza universitaria denominata
“Campus Martinitt”) concesso in utilizzo all’Aler per 50 anni.
Di conseguenza anche gli ammortamenti dell’esercizio si riferiscono quasi
totalmente (Euro 303.100) agli interventi di ristrutturazione e trasformazione
effettuati sul complesso immobiliare. Gli stessi sono stati calcolati per 1/30 del
valore dell’investimento, fino al 31.12.2009, in funzione della durata
trentennale della concessione sino ad allora vigente e, dall’1.1.2010, per 1/50
del valore dell’investimento, sulla base della nuova durata della concessione,
che in detto anno è stata prolungata di ulteriori 20 anni per i maggiori
investimenti effettuati (acquisizione di concessione in uso di una ulteriore
porzione del complesso immobiliare e sua trasformazione/ristrutturazione).
II) Immobilizzazioni materiali
Le immobilizzazioni materiali ammontano a Euro 1.058.434.897 (presentano un
decremento dei valori netti di Euro 143.309.276 rispetto al valore di Euro
1.201.744.173 del 2013) e sono così composte:
14
VOCE
Valore al 31/12/13
terreni e fabbricati
impianti e attrezzature
immobilizzazioni in corso e
acconti
totale
Valore al 31/12/14
1.171.416.946
1.028.255.540
1.772.662
1.328.905
28.554.565
28.850.452
1.201.744.173
1.058.434.897
variazioni
(143.161.406)
(443.757)
295.887
(143.309.276)
Si analizzano di seguito le varie categorie di immobilizzazioni.
Terreni e fabbricati
Al 31.12.2014 ammontano a Euro 1.028.255.540, al netto degli ammortamenti (valore
al 31.12.2013 pari a Euro 1.171.416.946).
La movimentazione è evidenziata nelle seguenti tabelle.
VALORE LORDO
VOCE
31/12/2013
Increm.
Decrementi
svalutazioni
Riclassifiche
31/12/2014
5.314.690
-
(13.333)
-
-
5.301.357
798.807.116
8.888.120
(1.108.147)
(133.510.262)
(5.349.837)
667.726.990
Area stab. di
propr. in loc.
Stab. con
proprietà
superfic. in
locazione
Stab. di
proprietà ad
uso diretto
Area stab. di
propr. uso
diretto
117.469.691
-
(172.303)
(22.144.360)
-
95.153.027
474.906.716
2.149.251
(837.483)
-
(1.483.457)
474.735.026
7.044.981
-
--
-
-
7.044.981
1.131.488
-
-
-
-
1.131.488
Totale
1.404.674.682
11.037.371
(2.131.266)
(155.654.622)
(6.833.294)
1.251.092.870
Terreni
Stabili di
proprietà in
locazione
Il valore dei terreni si è decrementato per Euro 13.333 a seguito della cessione di
alcune proprietà nel quartiere Forlanini di Milano.
-
Gli incrementi registrati nel corso dell’esercizio sono pari a Euro 11.037.371 e
relativi a oneri di manutenzioni straordinarie relativamente ad immobili in piena
proprietà e in diritto si superficie.
15
-
l’importo degli incrementi sul patrimonio in piena proprietà e in diritto di
superficie contiene anche Euro 2.842.677 per trasferimento a immobilizzazione
di SAL imputati a bilancio 2013;
I decrementi dei valori lordi di Euro 2.131.266 sono riferiti alle diminuzione dei valori
storici dei cespiti in relazione alle cessioni degli immobili non considerati come
rimanenze.
Le riclassificazioni di Euro 155.654.622 sono riferite alla diminuzione patrimoniale
degli immobili classificati al 31.12.2013
tra le immobilizzazioni e riclassificati tra le
rimanenze all’1.1.2014 in virtù dell’approvazione del piano straordinario di vendita
previsto dal piano di risanamento I valori degli immobili riclassificati tra le rimanenze
sono dati dai valori netti contabili all’1.1.2014. La riclassificazione riguarda anche
immobili commerciali in piano vendita.
E’ stata operata la svalutazione per Euro 6.833.294 relativamente a beni immobili che,
da un confronto con il valore presumibile di cessione, risultavano avere un valore netto
contabile superiore. La maggiore svalutazione riguarda il complesso immobiliare di
Milano Via Adriano per il quale la svalutazione è pari a Euro 3.230.047
Si evidenziano le movimentazioni dei Fondi Ammortamento Immobilizzazioni Materiali.
Voce
31/12/2013
FONDO AMMORTAMENTO
incrementi
decrementi
ammortamento
riclassifica per
piano vendite
31/12/2014
Stabili di proprietà
in locazione
91.164.020
6.154.201
(217.886)
(21.870.409)
75.229.926
Aree riferite a
stabili in locazione
14.305.238
-
(35.942)
(3.416.768)
10.852.528
stabili di proprietà
superficiaria in
locazione
125.089.635
8.906.992
(151.945)
-
133.844.682
2.459.769
211.349
-
-
2.671.118
239.073
-
-
-
239.073
233.257.736
15.272.542
(405.773)
(25.287.177)
222.837.328
stabili di proprietà
ad uso diretto
Area stabili di
proprietà ad uso
diretto
Totale
Di seguito viene riepilogata la movimentazione dei valori netti degli immobili classificati
come immobilizzazioni patrimoniali rispetto al 2013:
16
MOVIMENTAZIONE VALORI NETTI TERRENI E FABBRICATI
valore netto al
31/12/2013
Voce
Terreni
Stabili di
proprietà in
locazione
Area stabili
di propr. In
locazione
stabili di
proprietà
superficiari
a in
locazione
stabili di
proprietà
ad uso
diretto
Area stabili
di proprietà
ad uso
diretto
Totale
incrementi
decrementi per
riclassifiche
piano vendita
decrementi
valore netto
al 31/12/2014
svalutazioni
5.314.690
-
(13.333)
-
-
5.301.357
707.643.096
8.888.120
(7.044.462)
(111.639.853)
(5.349.837)
592.497.062
103.164.453
-
(136.361)
(18.727.592)
-
84.300.500
349.817.079
2.149.251
(9.592.530)
-
(1.483.457)
340.890.342
4.585.213
-
(211.349)
-
-
4.373.864
892.415
-
-
-
-
892.415
1.171.416.946
11.037.370
(16.998.036)
(130.367.445)
(6.833.294)
1.028.255.540
Attrezzature industriali e commerciali e altri beni
Ammontano al 31/12/2014 rispettivamente a Euro 21.407 e a Euro 1.307.498, per un
totale di Euro 1.328.905, al netto degli ammortamenti.
Nei prospetti seguenti si evidenzia la composizione delle predette voci:
I valori storici sono i seguenti:
17
VALORE LORDO
VOCE
31/12/2013
Incrementi
Decrementi
31/12/2014
Impianti di allarme,
fotografici e audiovisivi
208.503
2.603
-
211.106
Attrezzature
515.837
5.092
-
520.929
sub totale attrezzature
724.340
7.695
-
732.035
6.053.336
27.105
(106.554)
5.973.887
2.224.994
5.436
(12.686)
2.217.744
Arredi (alloggi locazione
temporanea)
3.159.702
-
(1.538)
3.158.164
sub totale altri beni
11.438.032
32.541
(120.778)
11.349.795
Totale
12.162.372
40.236
(120.778)
12.081.830
Macchine elettroniche
per ufficio
Mobili e accessori per
ufficio
I relativi Fondi di Ammortamento sono così movimentati:
FONDI AMMORTAMENTO
31/12/2013
incrementi
decrementi
VOCE
fotografici e
audiovisivi
31/12/2014
196.361
502.186
6.670
5.413
-
203.030
507.598
698.546
5.719.114
12.083
170.168
(103.991)
710.629
5.785.291
2.022.334
1.949.716
9.691.164
70.900
226.371
467.439
2.082.457
2.174.549
10.042.297
Totale
10.389.710
479.522
(10.776)
(1.538)
(116.306)
(116.306)
Attrezzature
sub totale
attrezzature
Macchine per ufficio
Mobili e accessori
per ufficio
Arredi
10.752.926
18
MOVIMENTAZIONE VALORI NETTI
Valore netto al
31/12/2013
VOCE
incrementi
Valore netto al
31/12/2014
decrementi
fotografici e audiovisivi
12.143
(4.067)
-
8.076
Attrezzature
13.651
(320)
-
13.331
25.794
(4.387)
-
21.407
Macchine per ufficio
334.222
(143.064)
(2.563)
188.596
Mobili e accessori per
ufficio
202.660
(65.464)
(1.909)
135.287
1.209.986
(226.371)
-
983.615
1.746.868
(434.898)
(4.472)
1.307.498
Totale
1.772.662
(439.285)
(4.472)
1.328.905
sub totale
attrezzature
Arredi
Anche per quanto attiene le macchine per ufficio (come per il software capitalizzato) si
segnala che le attività di investimento hanno riguardato l’acquisto di hardware di
sistema strettamente necessario per garantire l’operatività dell’Azienda
in funzione
delle direttive regionali e della politica di contenimento delle spese.
Immobilizzazioni in corso e acconti
Il conto al 31/12/2014 riporta un valore di Euro 28.850.452 così suddiviso:
VOCE
Acconti ad
imprese
Anticipi per
interventi
costruttivi
Interventi in
corso
sal di
competenza
da attribuire
Totale
Valore al
31/12/13
Incrementi
decrementi
svalutazione
rettifiche
Valore al
31/12/14
8.277.537
3.170.160
-
-
-
11.447.697
1.518.708
-
-
-
-
1.518.708
15.915.644
307.502
-
(2.093.846)
(358.694)
13.770.606
2.842.677
2.113.441
(2.842.677)
-
-
2.113.441
28.554.565
5.591.103
(2.842.677)
(2.093.846)
(358.694)
28.850.452
19
Non vi sono stati trasferimenti immobilizzazioni dal conto immobilizzazioni in corso al
conto immobilizzazioni materiali (fabbricati).
Nel dettaglio, gli importi di cui sopra, si riferiscono a:
Acconti ad imprese per Euro 11.447.697. L’incremento netto dell’anno si
riferisce all’anticipo corrisposto all’impresa SILE, per l’acquisizione di uno dei
due fabbricati in costruzione in Garbagnate Milanese (comparto B). In funzione
del contratto con l’impresa, i pagamenti di Aler Milano hanno seguito gli stati di
avanzamento della costruzione.
Anticipazioni per interventi costruttivi per Euro 1.518.708. Gli stessi si
riferiscono ad anticipazioni per compensi ALER su interventi L. 560/93 ancora
in corso che verranno capitalizzati alla chiusura dei contratti di appalto.
SAL di competenza 2014 per interventi di Manutenzione Straordinaria per
complessivi Euro 2.113.441. Tali SAL sono riferiti:
o a lavori effettuati al 31.12 non ancora liquidati alle imprese in relazione
ai meccanismi e alle tempistiche di pagamento previsti dal codice degli
appalti;
o a SAL per lavori eseguiti ma per i quali il pagamento non è ancora
avvenuto
a
causa
di
irregolare/mancante
documentazione
amministrativa che consenta di poter procedere alla loro liquidazione;
o a SAL per lavori il cui avanzamento è stato stimato alla data di chiusura
dell’esercizio sulla base dei lavori effettuati.
I decrementi si riferiscono alla trasferimento al conto “Terreni e Fabbricati” degli
importi contabilizzati come SAL di competenza dell’esercizio nel 2014 per
spese incrementative.
Realizzazione di nuove costruzioni e di autocostruzioni per Euro 13.770.606
per lavori in corso su vari stabili. Si evidenza nella tabella sotto riportata la
ripartizione delle tipologie di interventi in corso:
20
VOCE INTERVENTI
Valore al
31/12/13
Trasferimento a
immobiliz.
Incrementi
Valore al
31/12/14
decrementi
L. 457/78
6.033.309
169.943
-
-
6.203.252
Autocostruzioni
2.633.258
10.526
-
-
2.643.784
Contr. Quartiere II
5.940.887
125.140
-
1.614.700
4.451.326
AQST
814.547
-
-
814.547
-
Altri
493.644
1.894
-
23.293
472.245
Totale
15.915.644
307.502
2.452.540
13.770.606
-
Per quanto attiene la valutazione degli interventi in corso, gli stessi derivano dagli stati
di avanzamento lavori certificati dalle imprese.
Nel 2014, in relazione anche a quanto indicato nel piano di risanamento, si è
provveduto ad azzerare le commesse relativi agli interventi che in accordo con
Regione e con i Comuni all’interno della Cabina di regia, non saranno più portati a
compimento per assenza di risorse finanziare adeguate e/o per problemi legati a
inquinamento delle aree che rendono impossibile la realizzazione di alcun intervento
se non dopo la bonifica delle relative aree.
L’importo della svalutazione degli interventi in corso è pari a Euro 2.093.846
ed è
principalmente relativo alle costruzioni che erano in essere nelle aree di Rho, Milano
Q.re Gratosoglio, Bareggio, Rogoredo, Bollate e Segrate. Tra i decrementi si aggiunge
l’importo di Euro 358.694 per rettifiche effettuate sul valore dell’intervento in corso
Q.re Gratosoglio Nuova costruzione Via Baroni per rimborso oneri di urbanizzazione
non dovuti.
III) Immobilizzazioni finanziarie
Ammontano ad Euro 22.006.536 e sono così suddivise:
Partecipazioni in imprese controllate
Ammonta a Euro 40.201 e corrisponde al solo valore della partecipata CSI S.r.l.. Il
valore delle partecipazioni in imprese controllate è stato oggetto di riduzione per tener
conto della svalutazione totale della partecipazione in Asset S.r..l.. La perdita
d’esercizio dalla stessa rilevata nel 2014 è stata infatti considerata come perdita
21
durevole di valore e pertanto non recuperabile, anche sulla base della messa in
liquidazione della società avvenuta in data 25.03.2015.
Si sottolinea come anche CSI S.r.l. sia stata posta in liquidazione in data 15.09.2014.
Si ritiene tuttavia che la società possa comunque essere mantenuta in bilancio al
valore del patrimonio netto risultante dopo la rilevazione della perdita, in quanto ci si
aspetta che al termine del processo di liquidazione risulti un riparto finale da liquidare
al socio unico.
La significativa perdita di Asset è stata principalmente determinata dal fatto che la
società, pur predisponendo il bilancio secondo i criteri di funzionamento, ha adottato
una ottica pre-liquidatoria che ha portato alla valutazione del proprio patrimonio
immobiliare secondo il presumibile valore di realizzo dello stesso in un arco temporale
ristretto. Tale valutazione ha determinato la necessità di procedere a svalutazioni
anche significative del patrimonio immobiliare della controllata.
Per quanto attiene le società controllate, si evidenzia la volontà della controllante di
procedere alla copertura delle perdite delle stesse e a tale riguardo si rimanda
all’iscrizione del fondo rischi su perdite delle società controllate appositamente
costituto per far fronte alle stesse. Si riepiloga la movimentazione dei valori delle
società:
Società
% poss.
Valore di
bilancio
Valore di
bilancio
31/12/2014
31/12/2013
Delta
ASSET S.r.l.
100%
-
1.289.300
(1.289.300)
C.S.I. S.r.l.in liquidazione
100%
40.201
150.000
(109.799)
-
40.201
1.439.300
(1.399.099)
Totale
Viene di seguito riportata la movimentazione delle partecipazioni in imprese controllate
al 31 dicembre 2014:
Saldo
Partecipazione
Asset S.r.l. in
liquidazione
C.S.I. S.r.l. in
liquidazione
totale
31/12/2013
Incrementi
Svaluta-
% di partecip-
Saldo
zioni
azione
31/12/2014
1.289.300
-
1.289.300
100
-
150.000
-
109.799
100
40.201
1.439.300
-
1.399.099
-
40.201
22
La movimentazione dell’anno è data dall’effetto legato a:
1) Svalutazione della partecipazione in Asset per Euro 1.289.300 a seguito della
rilevazione della perdita dell’esercizio 2014 di importo pari a Euro 25.003.343.
Tale perdita è stata determinata, principalmente, dalle valutazioni effettuate
sul patrimonio di proprietà in ottica pre-liquidatoria come previsto dal principio
contabile OIC 5. In tale ottica, Asset ha provveduto a richiedere perizie
estimative a periti indipendenti al fine di poter iscrivere in bilancio il valore di
presumibile realizzo degli stessi. La perdita è inoltre derivante da oneri relativi
all’IMU e dai minori ricavi derivanti dalla riorganizzazione delle attività che
Asset ha svolto per conto di Aler, e dagli oneri delle operazioni relative.
Le variazioni di patrimonio netto di Asset si possono così riassumere:
Patrimonio netto iniziale al 31.12.2013
Euro 1.289.300
Perdita esercizio
(Euro 25.003.343)
Patrimonio netto finale al 31.12.2014
( Euro 23.714.043)
Le transazioni effettuate con Asset e CSI sono di tipo commerciale e regolate in base
a condizioni di mercato. Nel 2014 sono stati erogate ad Asset anticipazioni finanziarie
infruttifere per consentire alla stessa il pagamento delle rate di mutui, delle imposte e
tasse, degli oneri del personale e dei fornitori in quanto la società, non effettuando più
prestazioni di servizi rilevanti nei confronti di Aler, non ha potuto fare affidamento su
altre entrate diverse da quelle dei canoni derivanti dalla locazione degli immobili di
proprietà, non sufficienti a far fronte ai propri impegni finanziari.
Per una più completa informazione sull’effettiva entità del patrimonio delle Società, si
riportano, in allegato, i Bilanci delle predette Società di cui si evidenziano i dati
essenziali nella tabella seguente.
23
Società
%
poss.
Capitale
sociale
Patrimonio
netto di
competenza
Valore di
bilancio
ASSET S.r.l. in
liquidazione
100%
380.000
-
( 23.714.043)
C.S.I. S.r.l. in
liquidazione
100%
150.000
40.201
40.201
-
530.000
40.201
( 23.673.842)
Totale
di cui utile /
(perdita) di
esercizio
Differenza
( 25.003.343) (23.714.043)
(589.785)
-
(25.593.128) (23.714.043)
Si rinvia all’apposito paragrafo della nota che tratta delle transazioni con le parti
correlate (Regione Lombardia, Asset, CSI, Aler Monza e Brianza, Aler Lodi,
Finlombarda Spa, Infrastrutture Lombarde Spa) per una maggiore evidenza delle
operazioni realizzate con le imprese controllate.
Partecipazioni in imprese collegate
In conseguenza a quanto previsto nel Piano di Risanamento, i valori delle imprese
collegate sono state classificate tra le attività finanziarie che non costituiscono
immobilizzazioni (attivo circolante) come già nel precedente esercizio.
Partecipazioni in altre imprese
Anche le partecipazioni in altre imprese (che si riferiscono a partecipazioni in quota
minoritaria nella Società Inarcheck Srl) sono state classificate tra le attività finanziarie
che non costituiscono immobilizzazioni, come già nel precedente esercizio. Il loro
valore è pari a zero in quanto sono state oggetto di precedenti svalutazioni negli
esercizi precedenti.
Crediti verso altri Enti Pubblici
La voce comprende le anticipazioni effettuate da Aler nei confronti del Comune di
Pieve Emanuele per finanziare l’attività di autocostruzione in Via delle Betulle.
Trattasi di finanziamento infruttifero per Euro 1.052.000. Non si è movimentato rispetto
al 2013.
24
Crediti verso altri
Ammontano ad Euro 8.614.335.
La voce comprende:
depositi cauzionali versati a terzi a titolo di garanzia per Euro 1.447.176
credito verso l’I.N.A. per copertura parziale del T.F.R. del personale
dipendente per Euro 7.167.159 derivante dalle due polizze sottoscritte con
INA stessa. La variazione in diminuzione è relativa alla riduzione dei crediti
derivanti dalle liquidazioni delle posizioni dei dipendenti per i quali la polizza
era stata stipulata e che hanno cessato il rapporto di lavoro nel 2014 o hanno
richiesto l’anticipazione del TFR.
Altri titoli
Ammontano a Euro 12.300.000.
Trattasi del valore delle quote del Fondo Comune di Investimento (FIL –
Fondo Immobiliare Lombardia) che Aler ha acquisito a fronte dell’apporto allo
stesso fondo di parte del proprio patrimonio immobiliare (n. 154 alloggi e 21
box) al fine di poterli assegnare nell’ambito del progetto Abitagiovani.
L’apporto è avvenuto in due tranche nel corso del 2014. Il 31.03.2015 si è
provveduto ad effettuare l’ulteriore apporto di 56 alloggi per i quali, sulla base
degli accordi sottoscritti con Polaris (S.G.R. che gestisce il FIL), non è stato
possibile effettuare nel 2014 l’apporto, in quanto occorreva procedere,
preliminarmente alla trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà
con il Comune di Milano. Il valore dell’apporto è pari a Euro 3.900.000.
Le quote del Fondo potranno essere smobilizzate nel medio periodo per poter
ottenere maggiore liquidità da impiegare nelle attività correnti di Aler.
C) ATTIVO CIRCOLANTE
L’attivo circolante è pari a 506.495.278 e, rispetto al 2013 (Euro 282.092.785), è
aumentato di Euro 224.402.493. E’ composto dalle seguenti voci:
I) Rimanenze
25
Le rimanenze, sono costituite da:
giacenze di magazzino, pari ad Euro 63.041, per materiali e scorte localizzate
presso gli uffici/filiali decentrati da utilizzare per la manutenzione degli stabili;
fabbricati ultimati e destinati alla vendita in Legnano per Euro 5.223.443;
alloggi e box destinati alla vendita in base al piano straordinario delle vendite
approvato dall’Azienda e da Regione Lombardia ex legge 27 artt. 46 e 47 per
Euro 207.408.840. L’importo è costituito dalle sole unità immobiliari in piena
proprietà.
Le rimanenze sono così dettagliate:
VOCE
Materie prime,
sussidiarie e di
consumo
costruzioni in
piena proprietà
destinate alla
vendita ex
legge 27/2009
Costruzioni
ultimate
destinate alle
vendita
Totale
31/12/2013
Incrementi
riclassifiche per
piano vendite
Decrementi
31/12/2014
63.041
-
-
-
63.041
78.936.163
-
(1.894.768)
130.367.445
207.408.840
5.223.443
-
-
-
5.223.443
84.222.647
-
(1.894.768)
130.367.445
212.695.324
I prodotti finiti, cioè le costruzioni ultimate di edilizia agevolata destinate alla vendita,
sono valutati al minore tra il costo di acquisto/realizzazione e il valore presunto di
cessione.
Gli incrementi per Euro 130.367.445 si riferiscono a immobili riclassificati tra le
rimanenze all’1.1.2014.
Il decremento totale di Euro 1.894.768 è composto da:
26
variazione delle rimanenze per Euro 1.870.981 relativa alle cessioni effettuate
nell’anno a fronte delle quali sono stati rilevati ricavi da cessione per Euro
10.241.481 come più ampiamente descritto nelle note di commento al conto
economico;
Svalutazione di Euro 11.372 per adeguamento ai valori presumibili di vendita
delle unità immobiliari in piano vendita;
Oneri straordinari per Euro 12.415 per rettifiche valori per variazione superfici.
Alle rimanenze non sono state imputate quote di costi indiretti né oneri finanziari.
II) Crediti
I crediti dell’attivo circolante ammontano a Euro 223.631.324 e sono così composti:
VOCE
31/12/2013
31/12/2014
Crediti netti verso utenti e clienti
99.676.345
127.676.831
28.000.486
6.050.461
13.440.761
7.390.300
Crediti verso imprese
controllate
Crediti verso imprese collegate
Variazioni
154.789
98.268
(56.521)
Crediti verso la Regione per la
Gestione Fondi
-
2.020
-
Crediti verso altri
-
-
-
Regione Lombardia
2.020
48.903.783
48.903.783
Enti territoriali
6.273.214
8.206.729
1.933.515
Comune di Milano
14.836.014
11.973.189
(2.862.825)
Diversi
8.383.429
8.818.956
435.527
consociate (altre Aler della
Lombardia)
4.531.249
4.510.786
(20.462)
totale crediti Vs altri
34.023.905
82.413.444
48.389.539
Totale
139.907.520
223.631.324
83.723.804
Dettaglio Voci che compongono i crediti dell’Attivo Circolante
Crediti verso utenti e clienti
27
Ammontano a Euro 127.672.021 e sono costituiti sia da crediti vantati nei confronti
degli inquilini, degli occupanti abusivi di alloggi per canoni di locazione e servizi a
rimborso scaduti o da richiedere, sia da crediti verso acquirenti di alloggi per rate a
scadere e fatture da emettere.
La loro composizione è la seguente:
VOCE
31/12/2013
31/12/2014
Variazioni
233.594.909
249.240.932
15.646.023
Per conguagli servizi a rimborso
8.006.482
10.244.918
2.238.436
crediti Vs utenti di immobili in gestione
4.073.372
4.401.611
328.238
52.125.463
50.611.272
(1.514.191)
Verso acquirenti di alloggi per rate a
scadere
2.013.727
1.171.269
(842.458)
Verso clienti diversi
1.599.279
1.477.124
(122.155)
Per fatture da emettere verso clienti
4.173.159
1.679.781
(2.493.378)
500
-
(500)
889.454
1.145.113
(255.659)
306.476.345
319.972.020
13.495.675
( 206.800.000)
(192.300.000)
14.500.000
99.676.345
(127.672.020)
27.995.675
Per corrispettivi delle locazioni
Effetti cambiari in portafoglio per
rateizzazione della morosità
cessionari alloggi Legge 6/07 e 27/09
cessionari alloggi con patto di futura
vendita
Totale crediti lordi
Fondo svalutazione crediti
Totale crediti netti
Dal punto di vista temporale il portafoglio cambiario (pari a Euro 50.611.272) e i crediti
per rate a scadere (pari a Euro 2.316.382) verso acquirenti di alloggi garantiti da
ipoteca legale, nonché i crediti Vs cessionari di alloggi in locazione con patto di futura
vendita (Euro 1.145.113) per un totale di Euro 52.927.655, hanno la seguente
composizione:
28
VOCE
Effetti cambiari in portafoglio per
rateizzazione della morosità
Oltre l'esercizio
successivo (entro
5 anni)
Entro l'esercizio
successivo
totale
15.586.705
22.655.125
38.241.830
-
12.369.442
12.369.442
Verso acquirenti di alloggi per rate a
scadere
842.458
328.811
1.171.269
Cessionari alloggi con patto di futura
vendita
-
1.145.113
1.145.113
16.429.163
36.498.492
52.927.655
Effetti protestati
Totale
Nella voce effetti cambiari in portafoglio per la rateizzazione della morosità con
scadenza oltre l’esercizio sono compresi anche Euro 12.369.442 (in diminuzione di
circa Euro 1.000.000 rispetto al corrispondente valore del 2013 di Euro 13.434.166) di
cambiali protestate, quindi già scadute, ma il cui recupero potrebbe non avvenire in
tempi brevi a seconda della strategia che verrà adottata, caso per caso, anche in
funzione della situazione economico-sociale di ciascun debitore (es. solleciti,
affidamento a legali per il recupero, valutazione di richiesta di erogazione del “fondo
sociale”). Tale voce, nell’ambito della determinazione della svalutazione dei crediti per
prevedibile irrecuperabilità ed in funzione delle conseguenze sulla capacità reddituale
e finanziaria di un inquilinato debole nel periodo di crisi economica attraversato dal
paese, è svalutata al 100%.
Si segnala che sono stati portati a perdita tramite utilizzo del fondo svalutazione crediti
per irrecuperabilità circa 35 milioni di euro di crediti di cui circa 25 milioni relativi a
crediti che i legali incaricati hanno dichiarato avere una percentuale di recuperabilità
pari a zero.
Fondo svalutazione crediti
Il Fondo svalutazione crediti è stato determinato sulla base di uno stimato grado di
esazione dei crediti nei confronti dell’utenza per canoni di locazione e servizi.
Posto che l’ammontare dei crediti derivanti dagli immobili di Edilizia Residenziale
Pubblica sono quelli che hanno il maggior grado di rischio di irrecuperabilità poiché la
clientela di Aler Milano è costituita, nella sua grande maggioranza, da soggetti che
presentano gravi difficoltà economico-sociali tali da veder riconosciuto un diritto
29
all’assegnazione ed alla permanenza all’interno degli alloggi pubblici di edilizia
residenziale l’analisi della morosità è stata condotta quasi esclusivamente su tali
soggetti.
In particolare, si è tenuto anche conto delle risultanze delle indagini effettuate dai
legali (sia interni che esterni) che hanno fornito le loro previsioni di incasso
relativamente alle pratiche trattate oltre alle statistiche relative agli incassi sul monte
crediti in sofferenza.
A tali valutazioni si aggiungono le considerazioni sul momento storico attraversato dal
paese; anche il 2014 è stato caratterizzato dalle conseguenze inevitabili della crisi
economica che sta interessando il nostro paese.
Il comparto E.R.P. è sicuramente quello che presenta maggiori rischi di crescita della
povertà, basti pensare alla composizione delle famiglie che in questo contesto
economico subiranno sicuramente tutti gli effetti della crisi.
E’ pertanto prevedibile un aumento della povertà per effetto della diminuzione dei
redditi che determinerebbe, oltre ad un’automatica riduzione dei canoni, una possibile
e preoccupante crescita dell’insolvenza.
Le percentuali di svalutazione utilizzate vengono peraltro ritenute ragionevoli rispetto
anche all’andamento della morosità e del rischio di irrecuperabilità dei crediti,
soprattutto per quelli cosiddetti “incolpevoli”.
La svalutazione dei crediti di inquilini sloggiati (non occupanti abusivi) è stata
effettuata per il 100% del credito esistente in quanto si rileva un difficoltoso recupero
in molti casi ove l’ex inquilino si rende irreperibile; per gli occupanti abusivi (ancora
presenti negli alloggi Aler e per quelli sloggiati) la svalutazione è stata pari al 95% del
credito esistente effettuando una media tra il recupero del credito dagli occupanti
sloggiati (per i quali è quasi certa la irrecuperabilità del 100% del credito) e quelli
ancora presenti in alloggi di proprietà ove la irrecuperabilità è minore); nei confronti
degli inquilini per i quali si sono attivate procedure di recupero legale del credito la
percentuale di svalutazione si attesta al 75% come per l’esercizio 2013; per gli inquilini
che hanno ricevuto solleciti di pagamento e formale messa in mora la irrecuperabilità
è stata stimata nel 63% del credito come per il 2013; sul restante monte crediti
derivante da mancati pagamenti per i quali non sono ancora state attivate procedure
30
di formale messa in mora la irrecuperabilità è stimata nel 40% del credito, quella
relativa agli effetti cambiari insoluti e protestati nel 100%.
Rispetto al monte crediti verso clienti degli inquilini di ERP si è stimato ragionevole un
fondo rischi su tali crediti di Euro 192.300.000 che comprende i 12 milioni di Euro circa
di crediti per cambiali protestate.
Il portafoglio cambiario non ancora in sofferenza viene svalutato del 20% del totale.
Tale dato di svalutazione del portafoglio cambiario trova riscontro in medie derivanti
da analisi statistiche effettuate nel corso degli anni passati e da verifiche effettuate
sull'ammontare dei protesti rispetto alle cambiali sottoscritte nell’esercizio 2014.
Sono state inoltre effettuate svalutazioni (tra l’1% e il 5%) sui crediti verso utenti per
pagamenti rateizzati del prezzo dell’alloggio e sulle fatture da emettere nei confronti di
clienti che hanno avuto un rapporto con Aler diverso dalla locazione di immobili.
Tali svalutazioni minime sono legate alle garanzie sottostanti i crediti stessi che ne
aumentano il grado di ricuperabilità stimato come, ad esempio, i crediti per cessione
alloggi che sono garantiti da ipoteca legale.
In conseguenza di tali valutazioni l’importo accantonato in bilancio al 31.12.2014, a
copertura dei rischi su crediti, è pari a Euro 20.340.585.
L’ammontare
dell’accantonamento
a
fondo
svalutazione
crediti
trova
una
giustificazione nell’incremento dei crediti Vs utenti e clienti per locazioni (sia ERP che
altri immobili).
Il corrispondente Fondo Svalutazione Crediti di stato patrimoniale, che è imputato a
diretta diminuzione dell’ammontare lordo dei crediti, costituito per fronteggiare i rischi
di perdite sui crediti verso utenti, risulta pertanto pari a Euro 192.300.000.
Il Fondo ha avuto la seguente movimentazione nell’anno:
Saldo al 31/12/13
206.800.000
Utilizzi per passaggi a perdita
(34.840.585)
Accantonamento dell'esercizio
Saldo al 31/12/14
20.340.585
192.300.000
31
L’importo di Euro 34.840.585, come detto, riguarda l’avvenuto accertamento di crediti
inesigibili nel corso dell’anno 2014 in conseguenza della constatazione che tutte le
azioni possibili per il recupero degli stessi hanno avuto esito negativo, ad esempio, per
mancanza, in capo al debitore, di attività da aggredire o per irreperibilità dello stesso o
per antieconomicità dell’esperimento di azioni legali per il suo recupero vista la
modesta entità del credito.
Per quanto attiene i passaggi a perdita per antieconomicità, si segnala che sono stati
dichiarati inesigibili crediti per Euro 962.000 riferiti a ex assegnatari ed ex occupanti
abusivi con credito inferiore a Euro 5.000 al 31.12.2014 e con anzianità maggiore di
sei mesi. Il predetto importo contiene anche il passaggio a perdita per Euro 903.000
circa relativi ad occupanti abusivi per i quali non sono pervenuti pagamenti da due
anni pur continuando ad mantenere in essere l’occupazione abusiva e che hanno
importi a debito inferiori a Euro 5.000 scaduti da più di sei mesi al 31.12.2014.
Sono stati infine passati a perdita gli importi derivanti da crediti nei confronti di
posizioni sloggiate con pratica legale per Euro 24.708.836 oltre a passaggi a perdita
su cambiali protestate per Euro 1.396.652 per i quali i legali incaricati del recupero del
credito hanno indicato che gli stessi non potranno essere recuperati.
Crediti verso imprese controllate
Sono rappresentati dai crediti verso ASSET S.r.l. e CSI Srl e ammontano ad Euro
13.445.572 di cui:
Verso ASSET per Euro 13.297.872 così suddiviso:
o Euro 8.102.900 per anticipazioni finanziarie;
o Euro 4.165.206 per fatture emesse;
o Euro 117.888 per fatture da emettere;
o Euro 57.345 per note di credito da ricevere
o Euro 854.533 per finanziamenti da erogare.
.
Verso CSI per Euro 147.700 così suddivisi :
o Euro 138.025 per fatture da emettere;
o Euro 9.675 per note di credito da ricevere.
Si evidenzia la movimentazione dei crediti Verso controllate.
32
CREDITI VERSO CONTROLLATE
al 31/12/2013
al 31/12/2014
variazioni
3.171.095
4.165.206
994.111
540.699
117.888
(422.811)
crediti per note di credito da ricevere
-
57.345
57.345
crediti per anticipazioni finanziarie
Asset
-
8.102.900
8.102.900
ASSET
crediti per fatture emesse
crediti per fatture da emettere
crediti per finanziamenti da erogare
-
854.533
854.533
3.711.794
13.297.872
9.586.078
305.624
138.025
(167.599)
crediti per note di credito da ricevere
-
9.675
9.675
crediti per anticipazioni finanziarie a
CSI
2.033.043
-
subtotale
2.338.667
147.700
(2.190.967)
totale crediti comprensivi degli anticipi
6.050.461
13.445.572
7.395.111
subtotale
CSI
crediti per fatture da emettere
(2.033.043)
Crediti verso imprese collegate:
L’importo di Euro 98.268 è il credito residuo verso la collegata Pieve Energia S.r.l. che
risulta dopo la svalutazione di Euro 56.521 dell’originario credito di Euro 154.789. Tale
svalutazione deriva dalla irrecuperabilità del credito a seguito della messa in
liquidazione della società e dalla comunicazione del’importo da riconoscere ad Aler
pari al predetto credito residuo. Il credito derivava dall’erogazione di Euro 140.000,
importo fruttifero di interessi, in adempimento alla delibera consiliare n° MI/025/08 del
29/05/2008.
Crediti verso Altri:
L’importo totale dei crediti verso altri è pari a Euro 82.413.444 così suddivisi:
33
VOCE 5)
31/12/2013
b) Regione Lombardia
31/12/2014
Variazioni
-
48.903.783
48.903.783
c) altri Enti territoriali
6.273.214
8.206.729
1.933.515
d) comune di Milano
14.836.014
11.973.189
(2.862.825)
e) diversi
8.383.429
8.818.956
435.527
f) Verso consociate (Altre Aler
Lombarde)
4.531.249
4.510.786
(20.462)
34.023.905
82.413.444
48.389.539
Totale
Crediti Verso Regione Lombardia
L’importo del credito è derivante dal residuo contributo straordinario non
ancora erogato da Regione Lombardia rispetto a quanto deliberato con
D.G.R. n° 2835
del 5/12/2014. Con tale deliberazione la Regione ha
approvato il Piano di Risanamento aziendale presentato dall’Azienda ed ha
contestualmente determinato in Euro 66.000.000 l’ammontare complessivo
del contributo straordinario concesso ad Aler, in ragione dell’entità del
disavanzo finanziario aziendale, dell’indebitamento e dell’esposizione nei
confronti dei creditori. All’interno di tale deliberazione Regione ha inoltre
individuato quali spese ammissibili, e dunque pagabili con il suddetto
contributo, la manutenzione ordinaria e straordinaria sugli stabili di
proprietà e le rate dei mutui stipulati per effettuare interventi di
manutenzione straordinaria.
o La voce “Crediti verso Enti Territoriali” per Euro 8.206.729, risulta
essere dettagliata come segue:
34
VOCE
31/12/2013
Crediti verso Comuni diversi
Crediti verso Comune di Legnano
Crediti verso Comune di Paullo
Crediti verso Comuni per interventi di
emergenza abitativa e Contratti Q.re II
Crediti verso Comune di Bareggio
Crediti verso Comune di Busto Garolfo
Crediti verso Comune di Vaprio
d'Adda
Crediti verso Comune di Cesate
Crediti verso Comune di Settimo
Milanese
Crediti verso Comune di Rho
Crediti verso Comune di Pieve
Emanuele
Totale
31/12/2014
Variazioni
239.853
1.530.465
1.290.612
1.639.917
1.639.917
-
90.000
90.000
-
240.959
240.442
(517)
508.279
507.966
(314)
664.061
682.709
18.649
478.882
513.423
34.541
415.916
497.474
81.558
184.216
247.539
63.322
416.256
861.920
445.664
1.394.876
1.394.876
-
6.273.214
8.206.729
1.933.515
I crediti verso Comuni diversi sono rappresentati dalle anticipazioni per gli
interventi eseguiti anche nell’ambito dei contratti di Q.re II.
I crediti verso il Comune di Legnano, di Bareggio, Busto Garolfo e Vaprio
d’Adda, Settimo Milanese sono collegati alle spese sostenute in nome e per
conto dei Comuni in virtù delle convenzioni per la gestione degli immobili di
ERP di proprietà degli stessi.
Il credito verso il Comune di Paullo di Euro 90.000, non ancora corrisposto dal
Comune, nonostante l’atto transattivo in data 16.10.2010, è riconducibile al
fatto che lo stesso ha addotto responsabilità di Aler per quanto riguarda il
funzionamento del Centro Servizi Via S. D’Acquisto. Aler ha respinto
comunque le doglianze del Comune sostenendo la propria estraneità e
ribadendo che l’importo residuo è dovuto da parte del Comune stesso.
Risultano in corso azioni per il recupero di tale credito in quanto lo stesso è
stato richiesto da Aler in via riconvenzionale nella causa promossa dal
Comune di Paullo nei confronti di Aler. Il recupero del predetto credito,
35
pertanto, è legato all’esito del giudizio tutt’ora in corso. Il credito non risulta
prescritto.
I crediti Vs Comune di Legnano verranno regolati alla conclusione delle
operazioni di determinazione dei rendiconti relativi alla gestione del patrimonio
di proprietà dello stesso (convenzione di gestione conclusasi al 31.12.2013).
Il credito nei confronti del comune di Pieve Emanuele verrà utilizzato per
compensare parte degli oneri di urbanizzazione relativi al cosiddetto PRU delle
Rose. Al momento non sono stati ancora richiesti pagamenti per oneri di
urbanizzazione per tale PRU e pertanto permane l’iscrizione di tale credito in
bilancio.
o Crediti Vs Comune di Milano per complessivi Euro 11.973.189 così composti:
Euro 636.091 per crediti da “vecchia gestione” del patrimonio
immobiliare del Comune di Milano terminata nel 2003 così movimentati;
crediti Vs Comune di Milano vecchia gestione
VOCE
Per interventi di manutenzione
straordinaria effettuati sul patrimonio del
Comune di Milano
Crediti verso Comune di Milano
Totale
31/12/2013
31/12/2014
Variazioni
634.529
636.091
1.562
634.529
636.091
1.562
Euro 10.768.510 per crediti da “nuova gestione” del patrimonio
immobiliare del Comune di Milano
VOCE
crediti Vs comune
di Milano (nuova
gestione)
crediti per fatture
da emettere
crediti per
riaddebiti vari per
fatture emesse)
totale
31/12/2013
10.125.949
incemento /
decremento debito
3.933.094
6.192.854
727.854
14.725
742.579
1.643.945
2.189.132
3.833.077
1.729.238
10.768.510
12.497.748
-
saldo totale 2014
-
36
Nel 2014 si è provveduto a rendicontare al Comune di Milano tutte le
spese sostenute per la gestione degli immobili.
Euro 568.587 per crediti nei confronti del Comune per IMU relativi a
maggiori acconti versati a giugno 2014, prima dell’emanazione del Decreto Legge
80/2014 che ha modificato la definizione di alloggio sociale, consentendo
l’esenzione anche degli alloggi destinati ad essere utilizzati come tali e non solo
quelli regolarmente assegnati come previsto dal precedente Decreto Ministero
delle Infrastrutture del 22/04/2008 di per maggiore IMU versata in relazione alla
entrata in vigore delle nuove disposizioni per l’esenzione IMU per gli alloggi
sociali:
Altri crediti
VOCE
31/12/2013
31/12/2014
crediti per Imu 2014
Totale
-
Variazioni
568.587
568.587
568.587
568.587
Crediti per locazione temporanea
Non sono più presenti crediti per locazione temporanea paria Euro 1.703.738
nel 2013 in quanto erano relativi a fatture da emettere al 31.12.2013 emesse
nel 2014
VOCE
crediti vs comune di Milano
per fatture da emettere
locazione temporanea
totale
31/12/2013
incremento /
decremento credito
1.703.738
1.703.738
(1.703.738)
1.703.738
Variazioni
31/12/2014
-
-
Crediti diversi
Ammontano complessivamente ad Euro 8.818.956 così dettagliati:
37
VOCE
31/12/2013
31/12/2014
Variazioni
Crediti Verso Erario
4.229.972
3.586.801
(643.171)
Altri crediti
4.153.457
5.232.154
1.078.697
8.383.429
8.818.956
435.526
Totale
o Crediti verso Erario
Il dettaglio dell’importo di Euro 3.586.801 è il seguente :
VOCE
31/12/2013
Crediti Vs Erario per Anticipo
imposta TFR
Crediti Vs erario per IVA
Crediti Vs Erario per Anticipo
IRES/IRAP
Totale
31/12/2014
Variazioni
27.832
-
(27.832)
301.091
934.141
633.049
3.901.048
2.652.661
(1.248.388)
4.229.972
3.586.801
(643.170)
I crediti Verso Erario sono prevalentemente rappresentati dagli acconti
IRES e IRAP nella misura eccedente il debito sorto nell’esercizio a
seguito del calcolo delle imposte correnti. Le imposte a carico
dell’esercizio ammontano a Euro 4.729.893 per IRES ed a Euro
3.663.061 per IRAP. Si evidenzia che con legge Legge Regionale 30
dicembre 2014 - n. 35 è stato previsto l’azzeramento dell’IRAP per le
Aler della Lombardia a partire dall’esercizio 2015.
o Altri Crediti
Il dettaglio dell’importo di Euro 5.232.154 è il seguente:
38
VOCE
31/12/2013
Crediti verso Cassa DD.PP. per residui
mutui da ricevere
31/12/2014
Variazioni
142.295
142.295
-
2.568
-
(2.568)
Crediti verso proprietari per M.S. e M.O.
1.201.237
1.217.918
16.682
Altri crediti
2.807.357
3.871.941
1.064.584
4.153.457
5.232.154
1.078.698
Anticipazioni a dipendenti
Totale
La voce crediti verso Cassa DD.PP. per residui mutui da ricevere è costituita
dalla differenza tra finanziamenti già deliberati dalla stessa e contabilizzati
nella voce “Mutui” e le erogazioni ricevute.
I crediti verso i proprietari per manutenzione straordinaria e ordinaria si
riferiscono ai rimborsi chiesti a seguito di interventi di recupero su stabili
parzialmente alienati.
Negli altri crediti di Euro 3.871.941 sono compresi, tra gli altri, quelli verso le
Cooperative di Muggiano per opere di urbanizzazione (Euro 224.489), note di
credito da ricevere per Euro1.580.274 anticipi a fornitori per Euro 1.604.300 e
altri crediti di modesto importo.
o Crediti Verso Consociate (altre Aler lombarde)
Il dettaglio dell’importo di Euro 4.531.249 è il seguente:
VOCE
31/12/2013
31/12/2014
Variazioni
Crediti verso ALER di Lodi
3.447.036
3.447.036
-
Crediti verso Aler Monza
1.084.213
1.084.213
-
Totale
4.531.249
4.531.249
-
39
I crediti Verso Aler Lodi si riferiscono alla contabilizzazione dei canoni che Aler
Lodi deve ad Aler Milano a fronte della gestione in nome e per conto degli
immobili di proprietà di Aler Milano stessa.
La voce comprende anche l’importo di Euro 12.383 per crediti derivanti da
mutui che Aler Lodi deve rimborsare ad Aler Milano in seguito alla costituzione
dell’Aler di Lodi e al trasferimento del patrimonio immobiliare insistente nel
territorio della Provincia di Lodi avvenuto negli anni ’90.
I crediti Vs Aler Monza si riferiscono a mutui da rimborsare su immobili oggetto
di passaggio di proprietà, conseguenti alla creazione di Aler Monza e Brianza,
per i quali sono in corso opere di Manutenzione straordinaria e/o di nuova
costruzione e sono stati stipulati da Aler Milano e non accollati ad Aler Monza.
E’ stata
richiesta da Aler Monza la rateizzazione del debito in relazione a
difficoltà finanziarie presenti anche presso la predetta Aler che è stata fusa per
incorporazione nell’Aler di Varese a seguito del programma di accorpamento
delle Aler stabilito con la Legge Regionale n. 17 del 4/12/2013 di riforma delle
Aler.
III) Attività finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni
Partecipazioni in imprese collegate
Ammontano a Euro 711.975 e più precisamente si riferiscono a:
40
Società
Vivere Insieme
S.r.l.
Pieve Energia
S.r.l.
Totale
%
poss.
capitale
sociale
Patrimonio
netto
Valore contabile
% Valore
Patrim. netto
di cui utile/ (perdita)
di esercizio
35%
2.060.931
721.326
2.034.215
711.975
(26.718)
40%
100.000
-
-
-
-
-
-
721.326
2.034.215
711.975
(26.718)
Viene di seguito riportata la movimentazione delle partecipazioni in imprese collegate
al 31 dicembre 2014:
Partecipazione
Vivere Insieme
S.r.l.
Pieve Energia
S.r.l.
Totale
Saldo al
31.12.2013
Svalutazioni
% di
partecipazione
Saldo al
31.12.2014
721.326
9.351
35
711.975
15.663
15.663
40
-
736.989
25.014
-
711.975
Si è provveduto ad effettuare la svalutazione della partecipazione nelle società Vivere
Insieme (Euro 9.351) avendo la stessa un patrimonio netto inferiore al valore contabile
di carico dopo la rilevazione, anche per l’esercizio 2014, di una perdita di Euro 26.718.
Anche per quanto attiene la Società Pieve Energia, si è proceduto alla svalutazione
della partecipazione (per Euro 15.663) per azzerarne il valore in quanto la società è
stata posta in liquidazione nel 2014 e con il 31.12.2014 è cessata l’attività con il riparto
dell’attivo tra i soci. Nel commento relativo ai crediti Vs collegate viene evidenziata
inoltre la svalutazione parziale del credito residuo rispetto all’importo originario di €
154.788 che verrà parzialmente recuperato (Euro 98.268) con il riparto dell’attivo.
Partecipazioni in altre imprese
Si riferiscono a partecipazioni in quota minoritaria nelle Società Inarcheck S.r.l..
41
Il valore della società è stato completamente svalutato negli esercizi precedenti. Sono
in corso valutazioni in base al piano di risanamento per la cessione della quota di
competenza di Aler nella società Inarcheck.
IV) Disponibilità liquide
Sono costituite dalle disponibilità presso le banche ed il Tesoriere per la gestione
corrente, nonché da incassi in transito per accrediti MAV. Ammontano al 31/12/2014
ad Euro 69.456.654 così ripartite:
VOCE
31/12/2013
Depositi bancari
Depositi postali
Cassa
Banca d'Italia (ex crediti Vs
regione per GS)
Totale
31/12/2014
Variazioni
55.788.569
67.388.185
11.599.616
156.459
934.018
777.560
7.848
6.428
(1.420)
1.272.753
1.128.022
(144.730)
57.225.628
69.456.654
12.231.025
La variazione nelle disponibilità liquide si riferisce agli incassi registrati nel 2014 per
quanto attiene le cessioni degli alloggi in base alle disposizioni della legge 27/2009.
Tali incassi vengono accreditati su un conto corrente dedicato (n. 15000). La
disponibilità al 31.12.2014, comprensiva anche degli acconti versati dai futuri
acquirenti, è pari a Euro 7.476.821 che, rispetto alla disponibilità presente al
31.12.2013 di Euro 12.299.537, risulta notevolmente diminuita in funzione della
riduzione delle vendite rilevata nel 2014. Inoltre, la variazione delle disponibilità
liquide, rispetto al 2013, è data anche dai versamenti in conto anticipazioni e in conto
rimborsi che il Comune di Milano ha corrisposto ad Aler in base alla convenzione di
gestione degli immobili di proprietà del Comune stesso (i conti dedicati per la gestione
della convenzione sono il 12000, il 13000 e il 14000).
Nel 2014 si rileva la giacenza di Euro 9.828.018 relativo al contributo straordinario
regionale erogato in relazione alla presentazione del piano di risanamento. Tale
42
importo è il residuo risultante dopo aver pagato le rate di mutuo scadenti il 31.12.2014
stipulati per opere di manutenzione. E’ stato utilizzato nel 2015 per il pagamento dei
debiti Vs fornitori per manutenzione come da D.G.R 2835 del 5/12/2014 in quanto,
essendo stato accreditato il 29 dicembre 2014, non si è potuto procedere con il
pagamento dei debiti verso fornitori entro la chiusura dell’esercizio.
Risulta attivo anche il conto corrente presso BNL ove sono presenti le disponibilità
necessarie alla regolarizzazione del fondo pensione interno degli ex dipendenti Aler.
Si segnala che nel corso del 2014 è stata presentata la documentazione necessaria
per la regolarizzazione del fondo.
Si evidenzia che le disponibilità sui conti correnti BPS n. 12000, 13000 e 14000 non
possono essere utilizzati liberamente dall’Azienda in quanto sugli stessi vengono
accreditate somme di pertinenza del Comune di Milano che devono essere utilizzate
per il pagamento dei fornitori del Comune stesso per le prestazioni eseguite fino al
momento della cessazione della convenzione di gestione degli immobili.
Analogamente la disponibilità sul conto BNL è vincolata all’utilizzo per il pagamento
delle pensioni integrative agli ex dipendenti dello IACP/ALER e su di esso è costituito
un vincolo di separazione patrimoniale ai sensi dell’art. 2117 C.C. in quanto trattasi di
risorse destinate al Fondo Pensione Integrazione di Quiescenza Dipendenti. Si rinvia
al commento in allegato al presente bilancio ove si tratta del rendiconto del Fondo
Pensione Integrazione di Quiescenza per i dipendenti.
D) RATEI E RISCONTI ATTIVI
Ammontano a Euro 1.498.941 e, rispetto al 31/12/2013, risultano essersi così
movimentati:
VOCE
31/12/2013
Ratei attivi
Risconti attivi
Totale
31/12/2014
Variazioni
-
-
-
1.551.491
1.498.941
(52.550)
1.551.491
1.498.941
(52.550)
Non vi sono ratei attivi.
43
La voce “Risconti attivi“ è costituita, per gli importi più significativi, da:
O Euro 1.444.214: residuo da riscontare ancora per 47 anni dell’importo
originariamente pagato al Pio Albergo Trivulzio per la concessione dello stabile
dei “Martinitt”.. Rispetto al 2009, si segnala che, in base a nuovo accordo
stipulato in data 12.04.2010 con il Pio Albergo Trivulzio, a fronte del
pagamento di Euro 500.000 oltre Iva 20% per la concessione in uso di una
ulteriore porzione del fabbricato ex Orfanotrofio, la durata della concessione è
stata aumentata dagli originari 30 anni a 50;
O . Euro 54.727: importo residuale relativo a costi per spese generali di
competenza dell’esercizio 2015 contabilizzati nel 2014.
44
PASSIVO
A) PATRIMONIO NETTO
Il Patrimonio netto risulta essere stato movimentato nel seguente modo:
VOCE
Capitale di
dotazione
Riserva
legale
Altre
Riserve Riserva
contributi
Utili
/(Perdite) a
nuovo
Utile
Esercizio
Totale
Valori al
31/12/13
Destinazione
dell'utile
d'esercizio
Variazioni
Valori al
31/12/14
Utile
esercizio
2014
Riclassifiche
91.335.950
-
-
-
-
91.335.950
2.684.511
2.220.652
-
-
-
4.905.163
371.017.378
-
-
-
-
371.017.378
-
-
-
-
-
-
2.220.652
(2.220.652)
-
-
2.553.844
2.553.844
467.258.491
-
-
-
2.553.844
469.812.334
Utile
esercizio
2013
Valori al
31/12/13
Si riporta anche la movimentazione relativa all’esercizio 2013.
VOCE
Capitale di
dotazione
Riserva
legale
Altre
Riserve Riserva
contributi
Utili/
(Perdite) a
nuovo
Utile
Esercizio
Totale
Destinazione
dell'utile
d'esercizio
Valori al
31/12/12
Variazioni
Riclassifiche
91.335.949
-
-
-
-
91.335.950
-
2.684.511
-
-
-
2.684.511
371.017.378
-
-
-
-
371.017.378
(50.686)
50.686
-
-
-
-
-
-
2.220.652
2.220.652
-
-
2.220.652
467.258.491
2.735.197
465.037.838
(2.735.197)
-
45
I) Capitale di Dotazione
Il capitale di dotazione risulta invariato rispetto a quello esistente nel precedente
esercizio.
Quindi al 31/12/14 il capitale di Euro 91.335.950 risulta composto da:
apporto di capitale proprio
Euro
282.625
devoluzioni ex Gescal, ex Incis
Euro
46.451.481
devoluzioni patrimonio erariale
Euro
44.601.844
IV) Riserva legale
La riserva legale si è incrementata nel 2014 a fronte della destinazione dell’utile al
31.12.2013 come da delibera di approvazione del bilancio 2013 n° 37/14 del
30.06.2014.
VII) Altre riserve
Riserve contributi
Rappresentano i finanziamenti in conto capitale erogati dallo Stato/Regione per la
realizzazione degli interventi di Edilizia Sovvenzionata sul patrimonio di proprietà ai
sensi delle specifiche leggi di riferimento ed ammontano complessivamente ad Euro
371.017.378 di cui Euro 11.311.642 in sospensione di imposta.
VIII) Utili (perdite) portati a nuovo
Non vi sono perdite riportate da esercizi precedenti.
IX) Utile dell’esercizio
L’esercizio rileva utile di Euro 2.553.844.
Ai sensi dello Statuto aziendale, gli utili conseguiti sono destinati, nell’ordine:
a) al ripiano di eventuali perdite di esercizi precedenti,
46
b) alla costituzione della riserva legale,
c) alla costituzione della riserva straordinaria.
Le poste del patrimonio netto sono così distinte secondo l’origine, la possibilità e
l’avvenuta utilizzazione nei tre esercizi precedenti ai sensi dell’articolo 2427, primo
comma, n. 7-bis, C.C. e del Principio Contabile OIC 28.
Patrimonio Netto
descrizione
possibilità di
utilizzazione
importo
riepilogo delle utilizzazioni
effettuate nei tre esercizi
precedenti
quota
disponibile
per copertura
perdite
Capitale di
dotazione
per altre
ragioni
91.335.950
B
-
-
-
-
-
-
-
-
371.017.378
A, B
371.017.378
-
-
4.905.163
A, B
4.905.163
-
-
Altre riserve
-
-
-
-
-
Utili/Perdite portati
a nuovo
-
-
-
-
-
Totale
-
-
375.922.541
-
-
Quota non
distribuibile
-
-
375.922.541
-
-
residua quota
distribuibile
-
-
-
-
-
Riserve di capitale
Riserva contributi
dello Stato
Riserve di utili
(*) Legenda A: per aumento di capitale, B: per copertura perdite.
B) FONDI PER RISCHI ED ONERI
Ammontano a Euro 89.746.270 e sono così composti:
1) Fondo per trattamento di quiescenza
47
Tale voce, pari a Euro 22.980.000, si riferisce ad un fondo integrativo di previdenza
valorizzato nel corso del 1989 ed entrato in vigore all’inizio del 1990.
Il fondo, calcolato secondo metodologie attuariali, è stato costituito al fine di integrare,
all’atto della cessazione del rapporto di lavoro, le pensioni di vecchiaia, di anzianità e
di invalidità erogate dagli Istituti Previdenziali ai dipendenti dell’Azienda.
Il numero dei beneficiari del suddetto fondo, è limitato agli ex dipendenti titolari di
pensione erogata dall’INPS. In relazione alla perizia attuariale al 31.12.2014 è stato
effettuato l’adeguamento del fondo stimato accantonando Euro 1.419.116 per
equiparare l’importo del fondo all’importo della riserva matematica al 31.12.2014.
La valutazione della riserva matematica al 31.12.2014 ha comportato l’adeguamento
del valore complessivo, con relativo accantonamento, per adeguamento del valore in
funzione dei parametri utilizzati dall’attuario (tasso di attualizzazione e rivalutazione
delle pensioni).
Gli utilizzi per Euro 2.139.116 si riferiscono alle pensioni integrative corrisposte nel
2014.
La movimentazione del fondo è riepilogata come segue:
Saldo al 31/12/13
23.700.000
Utilizzi
(2.139.116)
Accantonamento/rilascio per esubero
Saldo al 31/12/14
1.419.116
22.980.000
2) Fondi per imposte
Ammontano al 31/12/2014 a Euro 2.974.253 ed sono costituiti dal solo Fondo per
imposte differite:
48
-
Fondo per imposte differite
Saldo al 31/12/2013
Accantonamento al Fondo Imposte differite per plusvalenze
rateizzate
3.112.986
504.732
Utilizzo del Fondo Imposte Differite per imposte pagate nell'anno e
relative ad anni precedenti (rateazione plusvalenze)
(643.464)
Saldo al 31/12/2014
2.974.253
L’importo è commisurato alle imposte che graveranno sulle variazioni
temporanee future residue calcolate al 31/12/2014, tenendo conto anche di
quanto previsto dal principio contabile n° 25 e dal O.I.C. n° 1.
Le variazioni temporanee sono costituite dal differimento temporale di
plusvalenze.
La movimentazione netta del Fondo imposte differite per Euro – 138.732 è
relativo a:
imposte che verranno pagate tramite la dichiarazione dei redditi 2014
ma che sono già state civilisticamente imputate ai bilanci di anni
pregressi: utilizzo Fondo IRES per Euro 643.464;
imposte di competenza dell’esercizio 2014 ma che verranno pagate in
esercizi futuri in quanto la normativa fiscale consente il differimento del
pagamento delle imposte (esempio per le plusvalenze realizzate sugli
immobili): stanziamento a fondo imposte differite per Euro 504.732
In merito alle imposte anticipate, occorre precisare che secondo una linea
prudenziale e di cautela, le stesse non sono state rilevate a bilancio. Qualora
tali imposte fossero state registrate per la quota dell’anno, avrebbero
comportato effetti positivi sui valori del Patrimonio Netto per Euro 1.857.602. Il
totale delle imposte anticipate non contabilizzate ammonta a Euro 30.847.460.
3) Altri fondi
Tale voce, che ammonta globalmente a Euro 63.792.016, si è così movimentata:
49
VOCE
31/12/2013
Acc.ti
Rilasci
Utilizzi
Fondo
rischi vari
13.680.169
5.919.026
(4.233.249)
fondi
diversi
14.000.000
23.714.043
di cui
-
Fondi per
oneri su
ordinanze e
ingiunzioni
Fondo rischi
partecipate
F.do oneri
per rischi
ambientali
Fondo
incentivo L.
Merloni
Totale
-
31/12/2014
14.877.921
-
(488.025)
4.948
-
-
-
-
14.000.000
-
-
(4.948)
13.995.052
-
23.714.043
23.714.043
4.380.605
(14.510.000)
37.709.095
(129.395)
10.000.000
1.205.000
1.205.000
29.633.069
43.395.169
8.613.854 -
622.368
63.792.016
Al Fondo Rischi Vari, costituito per fronteggiare il contenzioso passivo, è stato
accantonato l’importo di Euro 5.919.026 per adeguare lo stesso alle cause
passive che sono state instaurate nei confronti di Aler Milano. Nel fondo rischi
vari sono compresi anche: l’accantonamento di Euro 1.700.000 effettuato nel
2013 al fine di fronteggiare l’eventuale rischio di rifiuto da parte del Comune
stesso a fronte alla richiesta di Aler di non applicare il meccanismo di
incentivo/disincentivo in merito all’incasso minimo garantito previsto dalla
convenzione; l’accantonamento effettuato nell’esercizio corrente per ILOR anni
1976, 1977, 1978 relativo al 50% dell’imposta accertata con riferimento alle
annualità indicate e oggetto di contenzioso con l’Agenzia delle Entrate (la
stessa ha infatti richiesto in pagamento il totale dell’imposta a suo tempo
accertata senza scomputare i pagamenti avvenuti a seguito delle decisioni
sfavorevoli all’ex IACP in primo e secondo grado).
-
È’ stato inoltre effettuato un “rilascio” di Euro 4.233.249 a seguito
dell’aggiornamento delle previsioni legate al contenzioso passivo che non
prendono in considerazione i rischi considerati possibili e remoti e, per quelli
probabili,
è
stata
effettuata
la
valutazione
dell’esborso
ritenuto
50
ragionevolmente stimabile in relazione allo stato delle cause. La contropartita
di tale utilizzo a conto economico è il Valore della produzione voce “A5) c)
sopravvenienze e insussistenze relativi a valori stimati che non derivino da
errori”;
-
E’ stato utilizzato per Euro 488.025, a seguito di transazioni e pagamenti su
vertenze varie.
-
Gli Altri fondi sono così composti:
1. Fondo per oneri derivanti da ordinanze per adeguamento immobili per
rilascio Certificati Prevenzione Incendi e per ordinanze su adeguamento
canne fumarie e impianti: Euro 13.995.052.
2.
Fondo rischi partecipate: Euro 23.714.043 è stato costituito il fondo, per
l’importo corrisponde al valore negativo del patrimonio netto della società
partecipata Asset posta in liquidazione nel 2015, per fronteggiare le perdite
rilevabili dal proprio bilancio.
3. Il Fondo oneri per rischi ambientali di Euro 10.000.000. Si riferisce all’onere
che l’Azienda dovrà sostenere per lo smaltimento dell’amianto presente nei
propri stabili a seguito dell’avvenuto censimento, effettuato nel 2010, e
aggiornato nel 2014, che ha consentito la mappatura del patrimonio e la
verifica delle opere di bonifica da eseguire. In relazione all’aggiornamento
effettuato è stato rilasciato l’importo di Euro 4.380.605 in quanto il fondo è
stato ritenuto in esubero rispetto alla stima effettuata negli esercizi
precedenti. Per determinare tale onere, si è presa in considerazione la
percentuale di incidenza media, rispetto a un intervento complessivo di
eliminazione dell’amianto (inserito in un programma di Manutenzione
Straordinaria), delle spese di smaltimento. Nell’importo accantonato, sono
inoltre confluiti gli oneri relativi agli interventi di manutenzione ordinaria per
rimozione amianto su parti di edifici ove tale intervento dovrà essere
effettuato in assenza di
interventi più complessi di Manutenzione
Straordinaria. In tali casi poiché si procederà ad una mera rimozione, senza
eseguire opere migliorative della vita utile dell’edificio (la manutenzione
sarà volta a sanare uno stato di pericolo che non sarebbe stata effettuata in
assenza di amianto da bonificare in quanto le parti non sono ammalorate),
le opere dovranno essere considerate di manutenzione ordinaria e i relativi
51
oneri prelevati dal presente fondo. Il fondo è stato valorizzato anche per
l’importo relativo alle opere di rimozione amianto oggetto di notifica di
ordinanze da parte degli enti preposti.
Si evidenzia inoltre che l’Azienda, per il 2014, ha effettuato interventi di
manutenzione, spesati nell’anno, per un importo pari a Euro 15.552.720 a
fronte di necessità urgenti e indifferibili (riparazioni a guasto) oltre agli
interventi di manutenzione reversibili compresi nei costi per servizi forniti ai
fabbricati. Il valore a bilancio delle spese di manutenzione ordinaria è
relativo ad
appalti per manutenzione stabili, manutenzione alloggi in
condominio, appalti per manutenzione impianti, riscaldamento, autoclave e
antincendio, impianti elettrici citofonici e TV, spese per recupero alloggi
sfitti, tutela patrimonio.
4. Fondo incentivo Legge “Merloni” di Euro 1.205.000. L’Azienda ha
mantenuto iscritto in bilancio il suddetto importo a fronte dei futuri impegni
relativi al pagamento dell’incentivo previsto dal Codice dei Contratti (D. Lgs
163/2006 - ex legge Merloni) nei confronti del personale tecnico per
adeguarsi alle prescrizioni regolamentari. L’azienda ritiene di non dover
effettuare ulteriori stanziamenti in relazione ai pagamenti che potrebbe
essere chiamata a effettuare in futuro a fronte delle richieste del personale
ex dipendente o dipendente per il quale, in passato non era stato erogato
l’incentivo.
C) TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO DI LAVORO SUBORDINATO
Al 31/12/2014 ammonta ad Euro 12.561.943, importo che risulta capiente in relazione
agli obblighi contrattuali e di legge in materia.
Il TFR accantonato rappresenta l'effettivo debito maturato verso i dipendenti in
conformità di legge e dei contratti di lavoro vigenti, considerando ogni forma di
remunerazione avente carattere continuativo.
Il TFR corrisponde al totale delle singole indennità maturate fino al 31 dicembre 2006
a favore dei dipendenti alla data di chiusura del bilancio, al netto degli acconti erogati,
ed è pari a quanto si sarebbe dovuto corrispondere ai dipendenti nell'ipotesi di
cessazione del rapporto di lavoro in tale data.
52
Il TFR non ricomprende le indennità maturate a partire dal 1° gennaio 2007, destinate
a forme pensionistiche complementari ai sensi del D. Lgs. n. 252 del 5 dicembre 2005
ovvero trasferite alla tesoreria dell’INPS.
La movimentazione nell’esercizio è stata la seguente:
Fondo al 31/12/2013
13.189.685
Quota accantonamento T.F.R.
Rivalutazione fondo T.F.R. azienda
Rivalutazione anticipazione azienda
Totale accantonamento
2.495.439
188.251
3.441
2.687.131
(391.191)
(2.103.072)
(445.553)
(353.971)
(21.086)
12.561.943
Quota versata al Fondo Pensione
Quota versata al Fondo Tesoreria INPS
Anticipazioni su TFR Azienda
T.F.R. liquidato 2014 Azienda
Imposta su rivalutazione TFR Azienda
Fondo al 31/12/2014
§§§
Al 31/12/2014, il numero dei dipendenti in forza presso l’Azienda è pari a 1.097 unità.
Il numero dei dipendenti in forza presso l’Azienda è pari a 1.097, di cui 4 comandati in
altre Società, rispetto alle 1.155 unità dello scorso esercizio. Nel corso dell’esercizio il
numero dei comandati è stato pari a 20 unità così suddiviso: n. 12 per Asset, dei quali
n. 8 comandi sono cessati durante l’esercizio, e n. 8 per CSI che sono cessati il
30.09.2014).
Nel prospetto seguente viene indicata la composizione del personale al 31.12.2014,
comparata con quella al 31.12.2013.
53
31/12/2013
31/12/2014
Dirigenti
15
11
Impiegati
892
880
Operai
27
26
Custodi
211
166
10
14
1.155
1.097
Custodi Sociali
Totale
Di questi, 1.080 sono dipendenti a tempo indeterminato e 17 a tempo determinato.
Nel corso dell’esercizio si sono registrate le dimissioni di 76 dipendenti (2 Dirigenti, 3
Quadri, 4 Funzionari, 16 Impiegati e 51 Custodi - 45 di stabili del Comune di Milano e
6 di stabili Aler -) e si sono effettuate 18 assunzioni di cui 12 a tempo determinato e 6
a tempo indeterminato.
Rispetto al 2013 si è registrata una riduzione di 58 unità dovuti alla riduzione delle
posizioni a tempo indeterminato (passate da 1.142 a 1.080) e all’aumento di quelle a
tempo determinato (passate da 13 a 17).
Alla stessa data del 31/12/2014 il personale dipendente da Società Interinali ed in
forza, risultava così distribuito:
Adecco:
8 impiegati + 3 custodi sociali
Manpower:
5 custodi
Openjobmetis:
3 custodi
Il costo complessivo del personale interinale di competenza del 2014, ammonta a
Euro 3.058.320 (comprensivo di Euro 122.773 per importi relativi a transazioni
effettuate con il personale somministrato a seguito di vertenze legali volte a richiedere
assunzione a tempo indeterminato) che, rispetto al costo 2013 di Euro 5.261.066, è
diminuito di 2.2 milioni.
§§§
54
D) DEBITI
I debiti ammontano ad Euro 546.900.466 e sono rappresentati dai seguenti importi:
VOCE
31/12/2013
Anticipazioni bancarie
31/12/2014
Variazioni
40.261.686
53.778.447
13.516.761
248.188.936
233.733.576
(14.455.360)
21.043.151
-
(21.043.151)
1.363.420
1.411.981
48.561
Debiti verso fornitori
95.969.755
101.985.181
6.015.425
Debiti verso imprese
controllate
21.583.154
11.323.029
(10.260.125)
137.978
-
(137.978)
24.631.907
23.339.137
(1.292.770)
Debiti Vs Controllante
(Regione Lombardia)
3.789.835
31.948.488
28.158.653
Debiti Tributari
3.861.116
6.132.918
2.271.801
Debiti verso Istituti di Previd.
e Sicurezza Sociale
2.167.247
1.967.581
(199.666)
50.690.204
59.700.001
9.009.797
3.792.668
3.829.159
36.491
16.576.187
17.750.967
1.174.780
534.057.245
546.900.466
12.843.221
Mutui
Debiti Verso altri finanziatori
Acconti
Debiti Verso collegate
(indirettamente)
Debiti verso la Regione per la
Gestione Fondi
Altri debiti
Debiti Vs Consociate (Aler
Lombardia)
Debiti verso Comune di
Milano
Totale
3) Debiti per anticipazioni bancarie
Il totale di Euro 53.778.447 rappresenta lo scoperto di Tesoreria e l’utilizzo dei conti
correnti ipotecari. Sono rispettivamente pari a Euro 20.160.089 ed Euro 33.618.358.
L’importo della garanzia ipotecaria ammonta a Euro 63.287.414.
55
Tale scoperto è legato alle necessità di copertura degli interventi straordinari in essere
ed è determinato, da un lato, dal rallentamento avvertito anche nel 2014 dai processi
vendita rispetto alle previsioni effettuate e, dall’altro, alla necessità dell’Azienda
anticipare i cofinanziamenti pubblici legati alle molteplici iniziative complesse in essere
(ad es. C.D.Q., PRU) la cui erogazione avviene ex post rispetto alla spesa sostenuta
ed a volte con ritardi (nel caso dei cofinanziamenti ex L. 222/08 il problema era stato
già evidenziato nei bilanci degli esercizi precedenti).
La mole degli interventi di riqualificazione avviata negli anni passati determina infatti
importi significativi di cofinanziamenti pubblici connessi agli interventi e se gli stessi
non vengono erogati con la massima tempestività si possono determinare difficoltà di
cassa poi coperte necessariamente col ricorso a tali forme di finanziamento onerose.
Inoltre l’Azienda ha, come evidenziato anche nei bilanci precedenti anticipato ingenti
risorse attingendo dalla gestione caratteristica (canoni) per fronteggiare spese di
manutenzione straordinaria condominiale (ove l’Azienda è proprietaria di residue
porzioni di fabbricati ma gli stessi sono amministrati esternamente, con la
conseguenza di non poter limitare le spese di gestione e manutenzione).
4) Mutui
Ammontano a Euro 233.733.576 e risultano in buona parte assistiti da garanzie
ipotecarie di primo grado su alloggi di proprietà per Euro 216.795.842), ed in parte da
delegazione di pagamento per Euro 154.605.875.
Nel 2014 non sono stati sottoscritti nuovi mutui e sono state rimborsate quote capitali
per Euro 14.455.360 che risultano così dettagliati:
56
INCASSI E RIMBORSI MUTUI 2014
Ente
mutuante
Intervento
Cassa
Depositi e
Prestiti
Pompeo Leoni e
Rubattino, mutui vari
Credito
fondiario
Intesa
Sanpaolo
NC in Vimercate
edilizia agevolata
Intesa
Sanpaolo
Situazione
31/12/2013
Importo
incassato
Rimborso
quota
capitale
Debito residuo al
31/12/2014
8.230.993
-
1.231.821
6.999.172
1.409
-
1.409
-
M.S. q.re Calvairate
(MI)
4.209.457
-
405.918
3.803.539
Intesa
Sanpaolo
(BIIS - ex
OPI)
POR Loc.
Permanente, CdQ II ,
Martinitt, Pieve
Emanuele, M.S. all.
sfitti MI
72.400.141
-
3.618.230
68.781.910
Banca
Popolare di
Milano
NC loc. Muggiano (MI)
3.849.766
-
777.139
3.072.627
Banca
Popolare di
Sondrio
Interventi M.S. in MI,
autocostruzione, PRU
70.174.315
-
3.992.778
66.181.537
Banco
POR Propr. diff.
Popolare (ex Abbiategrasso,
B.ca Pop. di Cologno M., Canegrate
Novara)
e Rho
9.316.074
-
854.219
8.461.855
DEXIA CREDIOP
Acq. Attendolo Sforza,
NC in SegrateTrezzano- RogoredoResid. Q.re
Gratosoglio e p.za
Ferrara
17.377.535
-
406.088
16.971.448
Banca
Nazionale
del Lavoro
regolarizzazione
Fondo pensione ex
dipendenti IACP/Aler
25.100.000
-
1.875.000
23.225.000
Monte dei
Paschi di
Siena (ex
BAM)
Canone Moderato,
CdQ II
37.529.246
-
1.292.758
36.236.488
14.455.360
233.733.576
TOTALE
248.188.936
57
Nel prospetto seguente i mutui in essere vengono distinti per soggetto mutuante ed il
loro importo totale viene suddiviso in quota a breve, quota a medio e a lungo termine:
Quota a breve
scad. 2015
Ente mutuante
Cassa Depositi e Prestiti
Quota a medio
(entro 31.12.2019)
Quota
oltre i 5 anni
Totale
1.283.091
5.716.081
-
6.999.172
427.148
1.945.081
1.431.310
3.803.539
3.754.427
16.153.805
48.873.678
68.781.910
802.323
2.010.483
259.820
3.072.627
4.105.782
17.634.795
44.440.961
66.181.537
859.878
3.491.492
4.110.486
8.461.855
1.311.763
5.400.668
29.524.056
36.236.487
DEXIA CREDIOP
275.033
1.258.335
10.070.897
11.604.264
DEXIA CREDIOP/BNL
148.175
623.017
4.595.992
5.367.184
1.825.000
6.800.000
14.600.000
23.225.000
14.792.620
61.033.756
157.907.200
233.733.576
Intesa Sanpaolo
Intesa Sanpaolo (BIIS - ex OPI)
Banca Popolare di Milano
Banca Popolare di Sondrio
Banco Popolare (ex B.ca Pop.
di Novara)
Monte dei Paschi di Siena (ex
BAM)
Banca Nazionale del Lavoro
Totale
5) Debiti verso Altri Finanziatori
Non vi sono debiti verso altri finanziatori in quanto il finanziamento ricevuto da
Finlombarda, nel 2013 pari ad Euro 21.000.000, incrementato di ulteriori Euro
8.999.701 a seguito dell’incasso nel 2014 della seconda tranche del finanziamento, è
stato riclassificato tra i Debiti verso Regione.
Tale riclassifica è stata effettuata in quanto Regione è subentrata a Finlombarda al
fine di concedere una maggiore dilazione sui tempi previsti per il rimborso rispetto a
quanto originariamente pattuito con Finlombarda. Gli interessi passivi maturati nel
2014 fino al momento del subentro di Regione sono stati corrisposti a Finlombarda e
sono pari ad Euro 199.916. Successivamente al subentro di Regione il finanziamento
è diventato a tasso zero, e pertanto non è più maturato alcun interesse passivo.
6) Acconti
58
Ammontano
a
Euro
1.411.981.
Sono
essenzialmente
relativi
ad
acconti
sull’ammontare stabilito per la cessione alloggi.
7) Debiti verso fornitori
I debiti verso fornitori ammontano a Euro 101.985.181 e risultano così composti:
VOCE
31/12/2013
31/12/2014
Debiti v/fornitori
56.272.978
67.108.419
10.835.442
Fatture da ricevere
37.307.094
32.622.508
(4.684.585)
2.389.684
2.254.253
(135.431)
95.969.755
101.985.181
6.015.425
Note di credito da emettere
Totale
L’ammontare
della
variazione
dei
predetti
debiti
verso
Variazioni
fornitori
è
legato
all’allungamento dei tempi di pagamento da parte di Aler a causa della situazione di
tensione finanziaria in cui si trova l’azienda. Non si è rilevato un effetto di riduzione del
debito verso i fornitori a fronte dall’erogazione del finanziamento straordinario di Euro
66.000.000 deliberato da Regione Lombardia a seguito dell’approvazione del piano di
risanamento, in quanto la prima tranche del finanziamento stesso (di circa Euro
17.000.000) è stata erogata alla fine del 2014 ed è stato possibile effettuarne l’utilizzo
solamente per il pagamento delle rate di mutuo (interessi e quota capitale) connesse a
finanziamenti accesi per far fronte alle spese per interventi di manutenzione sul
patrimonio immobiliare. Si rimanda all’apposito paragrafo ove si commenta
l’andamento del costo degli interessi passivi per maggiori informazioni sulla riduzione
del costo stesso a seguito dell’utilizzo del contributo straordinario.
8) Debiti rappresentati da titoli di credito
Non vi sono debiti rappresentati da titoli di credito.
9) Debiti Verso controllate
Ammontano a Euro 11.323.030 e hanno subito la seguente variazione rispetto al
2013:
59
VOCE
31/12/2013
Debiti Vs Asset
31/12/2014
-
Variazioni
- -
per fatture ricevute (Iva compresa)
734.628
per fatture da ricevere (compreso Iva
indetraibile da pro rata)
227.545
(729.810)
45.655
(181.890)
-
854.533
-
962.173
905.006
(911.700)
per finanziamenti da erogare
sub totale
4.818
Debiti Vs CSI
-
-
per fatture ricevute (Iva compresa)
-
8.129.263
8.129.263
2.288.760
(18.306.153)
per fatture da ricevere (compreso Iva
indetraibile da pro rata)
20.594.913
(26.068)
26.068 -
per note di credito da emettere
subtotale
20.620.981
10.418.023
(10.202.958)
Totale
21.583.154
11.323.029
(11.114.658)
I debiti Vs controllate sono rappresentati da:
debiti Vs Asset per Euro 905.006 costituiti nella maggior parte da
anticipazioni finanziarie deliberate per la copertura delle rate di mutuo, dei
costi del personale assunto direttamente da Asset e comandato in Aler e per il
pagamento di fornitori e spese condominiali;
debiti verso CSI per Euro 10.418.024, relativi a compensi per l’attività
caratteristica svolta dalla controllata ed ai servizi ricevuti per gestione calore e
manutenzione ordinaria impianti.
Il debito effettivo di Aler Milano nei confronti di CSI si è ridotto notevolmente rispetto a
quello al 31.12.2013 in quanto, con la messa in liquidazione della società, Aler è
subentrata nella gestione dei residui contratti di gestione riscaldamento che erano
rimasti in capo a CSI. La riduzione dei debiti Vs la società è congruente con la messa
in liquidazione della stessa e prevede il graduale pagamento degli stessi per
permetterà CSI di ridurre i propri debiti verso fornitori e rientrare dall’anticipazione di
cassa accesa con Banca Popolare di Sondrio.
L’Azienda, come per Asset, coprirà tutti gli oneri e le eventuali perdite della Società.
Non è stato stanziato alcun fondo oneri per rischi per le perdite relative alla società
CSI
in
quanto
la
stessa
presenta
un
patrimonio
netto positivo
dopo
la
contabilizzazione della perdita di Euro 589.000 circa.
60
10) Debiti Verso imprese collegate (anche indirettamente)
Non vi sono debiti verso società collegate anche indirettamente
11.a) Debiti verso Regione per la Gestione Fondi (Gestione Rientri)
Ammontano a Euro 23.339.137 e sono relativi a partite debitorie nei confronti della
Regione, e di seguito dettagliate:
VOCE
31/12/2013
31/12/2014
17.652.812
17.771.509
118.696
433.346
9.526
(423.820)
Finanziamenti per interventi costruttivi
1.288.444
900.798
(387.646)
Debiti Vs B.I per finanziamenti ricevuti
5.257.305
4.657.305
(600.000)
24.631.907
23.339.137
(1.292.770)
Rientri art. 25/513
Debiti per rate da riscuotere da cessionari
di alloggi
Totale
Variazioni
Rientri art. 25/L. 513/77
Nella Gestione Rientri ex art. 25 della L. 513/77, così come modificato dalla DGR n°
9510 del 21/06/2002, l’importo di Euro 17.771.509 corrisponde alle rate residue delle
vendite e di riscatti anticipati incassati dall’Azienda, nonché alle rate residue degli
assegnatari delle cooperative ex-I.N.A. ed ex-GESCAL.
La Gestione dei rientri è dettagliata come segue:
Rientri vincolati al 31/12/2013
Rientri vincolati 2014
Morosità al 31/12/2014 vincolati
Rientri non vincolati al 31/12/2013
Rientri non vincolati anno 2014
Morosità al 31/12/2014 non vincolati
al 31/12/2014
10.516.478
2.848
438
7.135.226
115.849
670
17.771.509
61
La voce “Rientri per destinazioni L. 513/77 a scadere”, corrisponde al debito per rate
da riscuotere nei confronti dei cessionari di alloggi ed esprime la partita passiva
relativa alle vendite, per la parte rateale non ancora incassata, il cui ricavato viene
contabilizzato formalmente come un Debito Vs Regione e viene ridotto con l’utilizzo
degli incassi per il reinvestimento previsto dalla L. 513/77.
VOCE
Rientri per destinazioni L. 513/77 a scadere
al 31/12/2014
9.526
9.526
11.b) Debito Verso Controllante (Regione Lombardia)
Sono stati evidenziati separatamente, per una maggiore chiarezza espositiva, i debiti
di natura commerciale/finanziaria.
Il residuo Debito Vs regione Lombardia è composto da :
Debiti Vs ex Criap (Osservatorio) per Euro 411.905;
Debiti per locazione temporanea per Euro 1.347.629;
Debiti per gestione immobile via Wildt in Milano per Euro 188.954;
Debito
per finanziamento
da rimborsare (ex Finlombarda) per Euro
30.000.000.
Come già indicato nel paragrafo a commento dei debiti verso Altri finanziatori, il
debito di Euro 30.000.000 deriva dalla riclassificazione del finanziamento
ricevuto da Finlombarda, nel 2013 pari ad Euro 21.000.000, incrementato di
ulteriori Euro 8.999.701 a seguito dell’incasso nel 2014 della seconda tranche
del finanziamento dalla predetta società.
Tale riclassifica è stata effettuata in quanto Regione è subentrata a
Finlombarda al fine di concedere una maggiore dilazione sui tempi previsti per
il rimborso rispetto a quanto originariamente pattuito con Finlombarda. Il debito
verso Regione Lombardia è infruttifero di interessi, e l’azienda dovrà restituire il
62
finanziamento in 10 anni mediante rate semestrali. La prima rata scaduta il 31
dicembre 2014 e le successive due rate in scadenza non saranno al momento
rimborsate a Regione Lombardia in accordo con la stessa. E’ in corso di
definizione uno spostamento della prima scadenza utile per effettuare il
rimborso.
12) Debiti tributari
Ammontano ad Euro 6.132.918; sono costituiti come segue:
VOCE
31/12/2013
Debiti tributari per imposte IRES IRAP
3.428.552
1.352.810
48.666
25.802
(22.864)
518.209
1.464.331
946.122
83.674
23.992
(59.682)
1.134.825
1.190.241
55.416
3.861.116
6.132.918
2.271.801
Debito v/Erario per ritenute a Terzi
Debiti per ritenute dipendenti
Totale
Variazioni
2.075.742
Debiti v/Erario per IVA
Debiti v/Erario per IVA differita
31/12/2014
L’onere per imposte è stato calcolato secondo l’attuale imposizione prevista per
l’Azienda, equivalente al 50% dell’aliquota I.R.E.S. in vigore ai sensi del D.P.R. 601
del 29/9/1973, pari al 13,75% alla quale va aggiunto l’effetto dell’I.R.A.P. del 3,9%.
Tra i Debiti tributari sono contabilizzati gli importi dovuti per l’accertamento per IRES e
IRAP relativo al 2007 che l’Agenzia delle Entrate ha notificato nel 2012 proseguendo
le attività di verifica iniziate sull’esercizio 2006. L’importo è il residuo debito per le rate
da corrispondere a seguito dell’adesione al Processo Verbale di Constatazione. Le
contestazioni mosse si riferiscono come per gli esercizi precedenti al trattamento
fiscale degli ammortamenti finanziari degli alloggi, alla deducibilità limitata dell’imposta
di registro e bollo riferibile agli alloggi e ad altri costi (traslochi, spese legali su
recupero morosità, spese per custodi sociali).
Sono inoltre contabilizzati in tale conto i debiti per imposta di registro che l’Azienda ha
nei confronti dell’Erario derivanti dalla impossibilità che perdura dallo scorso esercizio
63
di effettuare i pagamenti dei rinnovi e delle proroghe di parte dei contratti di locazione
per problemi legati al cambiamento dei sistemi informatici dell’Agenzia delle Entrate
che non consente l’accettazione dei pagamenti e a problemi di bonifica dei dati fiscali
necessari per il pagamento. Sono da tempo in corso contatti con l’Agenzia al fine di
poter risolvere le problematiche in questione anche con la società informatica
dell’Agenzia delle Entrate (SOGEI).
13) Debiti verso Istituti di Previdenza e Sicurezza Sociale
I Debiti Verso Istituti di Previdenza Sociale ammontano a Euro 1.967.581 e sono
relativi agli importi dovuti dall’Azienda sugli stipendi erogati nel mese di dicembre 2014
che vengono regolati finanziariamente nel 2015.
14) Altri debiti
Ammontano a Euro 59.700.001 e sono così composti:
VOCE
31/12/2013
31/12/2014
Variazioni
Debiti verso il personale
4.799.060
3.504.281
(1.294.779)
Debiti verso dipendenti per TFR-INA
2.449.614
2.513.048
63.434
307.693
308.038
345
33.766.470
44.079.584
10.313.114
9.367.368
9.295.051
(72.317)
50.690.204
59.700.001
9.009.797
Debiti per canoni
Debiti diversi
Depositi di Utenti
totale
I debiti Vs il personale dipendente contengono anche l’importo dell’onere
relativo agli arretrati da corrispondere al personale a seguito del rinnovo del
contratto di lavoro Federcasa nonché ai relativi contributi e TFR. Inoltre tale
voce, include anche i valori relativi agli oneri stipendiali e ai contributi sui
residui ferie non godute 2014. Tra i debiti verso il personale risulta ancora
valorizzato il residuo premio di competenza del 2012 con relativi accessori,
stanziato come costo del personale 2012 e non ancora erogato al 31.12.2014.
Il premio residuo in questione potrà essere erogato in relazione alle condizioni
64
economiche e agli accordi con le organizzazioni sindacali. Nel costo del
personale 2014 (e nel relativo debito) non è stato compreso alcun premio di
produttività/redditività per i dipendenti riferito al presente esercizio.
I Debiti Vs Dipendenti per TFR-INA si riferiscono agli importi dovuti ai
dipendenti per i quali è stata sottoscritta la polizza a garanzia del TFR con INA,
nel momento del loro pensionamento o nel momento della richiesta di
anticipazioni sul TFR.
I debiti diversi sono così composti:
VOCE
31/12/2013
31/12/2014
Variazioni
Quote amministraz. e manutenz.
alloggi autogest.
3.206.186
1.812.558
(1.393.628)
Debiti amministraz. e manutenz.
all.in condominio
13.519.097
17.431.544
3.912.446
3.709.257
3.723.056
13.799
-
-
-
820.107
863.119
43.012
1.940.248
1.922.580
(17.668)
Debiti vari
1.813.889
1.907.340
93.452
Altri debiti
8.757.686
16.419.388
7.661.702
33.766.470
44.079.584
10.313.114
Depositi vari
Depositi per aste alloggi in
contanti
Depositi di imprese in contanti
Debiti v/Comuni vari per
recupero immobili confiscati
criminalità
Totale
Tra i Debiti Diversi si rileva l’aumento complessivo di Euro 10.313.114,
composto in massima parte dall’aumento dei debiti verso condomini e
autogestioni per quote amministrazione e manutenzione alloggi di proprietà
dell’Azienda amministrati in regime condominiale per 3.912.446 e per altri
debiti residuali che hanno subito un incremento di Euro 7.661.702. Tale
aumento deriva a sua volta in gran parte dall’imputazione a Bilancio 2014 del
debito Vs inquilini per conguagli servizi (Euro 4.068.215) e dei debiti al 31.12
verso comuni vari della provincia per l’importo del saldo TASI 2014 (Euro
2.086.593).
I Depositi di utenti in contanti si riferiscono a depositi cauzionali costituiti dagli
inquilini all’atto della stipula dei contratti di locazione.
65
14 bis) Debiti Verso Consociate (altre Aler della Lombardia)
Sono pari a Euro 3.829.159 così composti:
Debiti Verso Consociate (Altre
Aler della Lombardia)
31/12/2013
31/12/2014
variazioni
Debiti Vs Aler Lodi
3.792.668
3.829.159
36.491
Totale
3.792.668
3.829.159
36.491
La posizione debitoria nei confronti di Aler Lodi, riguarda i debiti di Aler per il rimborso
delle spese sostenute in nome e per conto di Aler Milano per la gestione degli immobili
che sono stati affidati alla stessa. Inoltre, nella voce sono comprese anche i compensi
per la gestione degli immobili di proprietà di Aler Milano. Anche questa voce deve
essere letta in correlazione con la corrispondente voce dell’attivo Crediti Vs Aler Lodi.
15 – 15 bis) Debiti verso il Comune di Milano
Il totale è pari a Euro 17.750.967, di seguito dettagliati.
Debiti Vs il Comune di Milano per “vecchia gestione”:
Ammontano a Euro 3.013.877 e si riferiscono ai debiti derivanti dai rapporti, interrottisi
nel 2003, di gestione del patrimonio immobiliare del Comune di Milano.
Debiti per “Locazione temporanea”:
Ammontano a Euro 4.699.353 e riferiscono ai debiti che Aler ha nei confronti del
Comune di Milano a seguito dell’erogazione da parte dello stesso Comune
del
“contributo” per la gestione dei rapporti di locazione denominati “locazione
temporanea”.
Debiti per TASI:
Ammontano a Euro 3.886.568 e riferiscono ai debiti per la tassa sui servizi indivisibili
che non è stata pagata entro la scadenza prevista del 16.12.2014. Nel febbraio 2015
si è provveduto a sanare il debito attraverso l’istituto del ravvedimento operoso.
Debiti per Nuova Gestione:
66
Ammontano a Euro 6.151.151 e sono relativi ai rapporti derivanti dalla nuova gestione
del patrimonio del Comune di Milano iniziata nel 2009 e terminata alla fine del mese di
novembre 2014.
VOCE
Debiti vs comune di Milano
(vecchia gestione)
Debiti per TASI
(locazione temporanea)
(nuova gestione)
31/12/2013
31/12/2014
3.013.643
3.013.877
234
3.886.586
3.886.586
7.672.512
4.699.353
(2.973.159)
5.890.033
6.151.151
261.118
16.576.188
17.750.967
1.174.779
-
Totale
Variazioni
Di seguito viene evidenziata la composizione degli stessi.
“Vecchia gestione “
I Debiti ammontano a Euro 3.013.877 e sono così suddivisi:
VOCE
Opere urbanizzazione
Quota parte vendita quartieri I.A.C.P. in
diritto di superficie
31/12/2013
Canoni incassati esercizi 2005÷2013
Totale
Variazioni
128.570
128.570
-
1.057.719
1.057.953
234
88.103
88.103
-
1.622.370
1.622.370
-
116.881
116.881
-
3.013.643
3.013.877
234
Saldo rendiconti di gestione es. 1999
Cambiali incassate da Aler
31/12/2014
I debiti verso il Comune di Milano comprendono la quota parte delle vendite degli
alloggi in diritto di superficie, calcolati al netto dei compensi spettanti ad Aler.
Locazione Temporanea
L’importo di Euro 4.699.353 è relativo ai fondi disponibilità messi a disposizione dal
Comune di Milano per la gestione dei contratti di locazione temporanea.
Aler procede locare immobili sulla base di contratti temporanei a specifiche categorie
di lavoratori e utilizza i fondi compensare la differenza tra il canone teoricamente
67
applicabile e quello effettivamente sopportabile. In sostanza, l’importo in parola, si può
definire come un contributo erogato dal Comune di Milano in favore dei soggetti
persone fisiche, che stipulano contratti transitori (a tempo determinato per brevi
periodi) per la locazione di immobili di proprietà di Aler Milano. Aler Milano provvede a
utilizzare il contributo per coprire il differenziale tra canone sopportabile dai locatari e il
canone teoricamente applicabile agli stessi.
Delle tre convenzioni con il Comune di Milano per la locazione temporanea, la prima
stipulata è scaduta a dicembre 2012, mentre le altre sono scadute nel 2013. Per tutte
le convenzioni sono in corso le attività per il loro rinnovo. Si prevede che le
convenzioni vengano prorogate in quanto vi sono comunque contratti di locazione
temporanea tuttora in essere con soggetti che non possono corrispondere il canone
teorico per la locazione degli immobili concessi e non vi sono previsioni di interruzioni
nella di stipula di nuovi contratti, considerando la domanda esistente.
La variazione rispetto all’importo al 31.12.2013 deriva dall’utilizzo dello stesso per
l’erogazione agli inquilini del contributo per la riduzione del canone teorico degli
immobili ad essi locati per la riduzione del deposito cauzionale e per la copertura
dell’eventuale morosità al 31.12, oltre al recupero delle spese sostenute dall’inizio
della convenzione per manutenzione, per danni, per depositi cauzionali e altre voci
previste in convenzione che non erano state rendicontate al Comune negli anni
precedenti.
“Nuova Gestione”
L’importo di Euro 6.151.151 è relativo al debito afferente la nuova gestione degli
immobili del Comune in base alla convenzione 2009. Tale importo deve essere letto in
correlazione con i relativi crediti vantati da Aler per la gestione degli immobili di
proprietà del Comune di Milano pari a Euro 10.768.510 di cui si è parlato descrivendo i
crediti Verso Enti Territoriali.
68
E) RATEI E RISCONTI PASSIVI
Ammontano ad Euro 477.985.409 così suddivisi:
VOCE
31/12/2013
Risconti passivi per contributi in
c/capitale
Altri risconti passivi
Risconti passivi pluriennali
Totale
31/12/2014
Variazioni
403.667.820
449.665.615
45.997.795
5.581.005
4.919.733
(661.272)
23.968.715
23.400.060
(568.654)
433.217.540
477.985.409
44.767.868
Non vi sono ratei passivi.
I risconti passivi di Euro 449.655.615 si riferiscono a contributi in conto capitale
pertinenti ad immobili prevalentemente in diritto di superficie, ed in ossequio al
principio della competenza, imputati al conto economico per la parte maturata,
concorrendo al risultato di esercizio.
La variazione in aumento di Euro 45.997.795 è data dall’imputazione nell’anno dei
contributi che verranno fatti concorrere a conto economico dei prossimi esercizi al
momento del completamento delle opere di nuova costruzione o di manutenzione
straordinaria
degli
stabili
cui
si
riferiscono
cui
corrisponderà
il
correlativo
ammortamento.
La variazione deriva per la massima parte dall’imputazione a risconti di parte
del contributo straordinario deliberato da Regione Lombardia a seguito
dell’approvazione del piano di risanamento. E’ stato infatti imputato a risconti il
residuo di Euro 41.860.127 rispetto all’ammontare di Euro 66.000.000
deliberato in quanto riferibile a spese di Manutenzione straordinaria
capitalizzata nel 2014 (Euro 5.624.837) o in anni precedenti (Euro 7.630.962)
per un totale di Euro 13.255.799 che concorrerà alla formazione del reddito in
quote costanti sulla base del periodo di ammortamento degli immobili cui si
riferiscono (mediamente pari a 30 anni) e della quota di contributo che verrà
utilizzato nel 2015 per il pagamento di spese di manutenzione e rate di mutuo
di competenza dell’esercizio 2015 (Euro 27.670.863).
69
Gli altri risconti passivi, pari a Euro 4.919.733, si riferiscono all’importo residuo da
riscontare nei prossimi esercizi e precisamente trattasi di:
canoni anticipati dall’Università Statale per la residenza universitaria di Milano
Via Attendolo Sforza da riscontare nei prossimi 3 anni, per Euro 1.433.332.
corrispettivo per la concessione in uso della centrale termica di Milano S. Siro
(operazione effettuata nell’ambito del PRU) ad A2A Calore e Servizi per Euro
3.486.399 da riscontare in 19 anni.
Si rilevano altresì € 23.400.060 per residuo plusvalenze da riscontare, riferite alla
permuta con il Comune di Milano dei quartieri in diritto di superficie.
70
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA
Si riporta di seguito la posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2014:
AZIENDA LOMBARDA
EDILIZIA RESIDENZIALE
MILANO 31/12/2014
69.450.226
6.428
69.456.654
AZIENDA LOMBARDA
MILANO 31/12/2013
55.945.028
7.848
55.952.876
711.975
736.989
4.500.000
53.778.447
0
14.792.620
73.071.067
40.261.686
21.043.151
14.460.480
75.765.317
Posizione finanziaria netta a breve termine
48.903.783
46.001.346
-19.075.452
Obbligazioni e obbligazioni convertibili (oltre 12
mesi)
Debiti verso soci per finanziamento (oltre 12
mesi)
25.500.000
Descrizione
Depositi bancari
Denaro e altri valori in cassa
Attività finanziarie che non costituiscono
immobilizzazioni
Debiti verso soci per finanziamento (entro 12
mesi)
Debiti verso banche (entro 12 mesi)
Debiti verso altri finanziatori (entro 12 mesi)
Quota a breve di finanziamenti
Debiti finanziari a breve termine
Crediti finanziari a breve termine
Debiti verso banche (oltre 12 mesi)
Debiti verso altri finanziatori (oltre 12 mesi)
218.940.956
244.440.956
233.728.456
233.728.456
9.666.335
8.694.621
Posizione finanziaria netta a medio e lungo
termine
-234.774.621
-225.033.835
Posizione finanziaria netta
-188.773.275
-244.109.287
Quota a lungo di finanziamenti
Debiti finanziari a medio lungo
Crediti finanziari
Il raffronto tra la posizione finanziaria netta relativa al 2014 rispetto a quella del 2013
presenta un miglioramento che deve però essere letto in relazione al fatto che la
stessa è comprensiva della contabilizzazione dei crediti verso Regione Lombardia
relativi all’erogazione del contributo straordinario e della disponibilità presente sul
relativo conto corrente dedicato in quanto l’erogazione della prima tranche del
71
finanziamento è avvenuta a fine dicembre e non si è potuto provvedere a effettuare
l’immediato utilizzo del totale accreditato. .
Qualora si considerasse la posizione finanziaria netta senza includere la disponibilità
dei conti correnti riferibili al Comune di Milano e la disponibilità vincolata relativa al
Fondo pensione la stessa sarebbe pari a:
Descrizione
Depositi bancari
Denaro e altri valori in cassa
Attività finanziarie che non costituiscono
immobilizzazioni
Debiti verso soci per finanziamento (entro 12 mesi)
AZIENDA LOMBARDA
MILANO 31/12/2014
24.390.183
24.396.611
4.336.182
7.848
4.344.030
711.975
736.989
6.428
4.500.000
Debiti verso altri finanziatori (entro 12 mesi)
Quota a breve di finanziamenti
Debiti finanziari a breve termine
Crediti finanziari a breve termine
Posizione finanziaria netta a breve termine
AZIENDA LOMBARDA
MILANO 31/12/2013
14.792.620
73.071.067
21.043.151
14.460.480
75.765.317
48.903.783
941.303
-70.684.298
Obbligazioni e obbligazioni convertibili (oltre 12 mesi)
Debiti verso soci per finanziamento (oltre 12 mesi)
25.500.000
Debiti verso banche (oltre 12 mesi)
Debiti verso altri finanziatori (oltre 12 mesi)
218.940.956
244.440.956
233.728.456
233.728.456
Posizione finanziaria netta a medio e lungo termine
9.666.335
-234.774.621
8.694.621
-225.033.835
Posizione finanziaria netta
-233.833.318
-295.718.133
Quota a lungo di finanziamenti
Debiti finanziari a medio lungo
Crediti finanziari
Inoltre, il miglioramento della posizione finanziaria netta deriva dai seguenti fattori:
1) dall’allungamento dei termini di pagamento dei fornitori come si può evincere
dal confronto tra il totale dei debiti 2013 e quelli del 2014;
72
2) Delle disponibilità risultanti dall’erogazione parziale della prima tranche del
contributo deliberato da Regione Lombardia, avvenuta in data 29 dicembre;
3) Dei crediti finanziari risultanti dalla differenza tra quanto erogato da Regione e
quanto deliberato con D.G.R. 2835 del 5/12/2014.
CONTI D’ORDINE
Riguardano cauzioni di terzi depositate in titoli, fidejussioni e contanti ricevute da
imprese a titolo di garanzia per i contratti stipulati ammontanti a Euro 198.368.232 di
cui Euro 189.820.786 a favore di Aler Milano ed Euro 8.547.446 a favore del Comune
di Milano, nonché fideiussioni prestate a terzi, in particolare a Regione Lombardia, al
Comune di Milano, a diversi Istituti bancari e a imprese controllate per Euro
168.303.043.
Si segnala che tra i conti d’ordine non sono compresi gli importi delle garanzie
ipotecarie su immobili di proprietà dell’Azienda in quanto evidenziati a parte nel
paragrafo relativo ai mutui.
Si evidenzia che nel suddetto importo sono compresi impegni a favore di Asset
(tramite impegni assunti da Aler con apposite delibere) per Euro 121.110.533 e
impegni a favore di CSI (lettera di patronage) per Euro 6.000.000.
Per quanto attiene le società collegate, si evidenzia l’esistenza di una garanzia a
favore di Vivere Insieme per Euro 22.119.048 in qualità di terzo datore di ipoteca.
RISCHI DI COPERTURA FINANZIARIA
Si forniscono informazioni ai sensi dell’art. 2428 2° comma del Codice Civile
sull’utilizzo di strumenti finanziari:
Di seguito sono indicati il fair value e le informazioni sull’entità e sulla natura di
ciascuna categoria di prodotti finanziari derivati posti in essere dalla Azienda, suddivisi
per classe tenendo in considerazione aspetti quali le caratteristiche dei prodotti stessi
e le finalità del loro utilizzo. Si specifica che gli unici contratti derivati sottoscritti
73
dall’Azienda hanno finalità di copertura del rischio tassi di interesse e non sono stati
utilizzati a fini speculativi.
Derivati utilizzati con finalità di copertura
Rischi – Operazioni in derivati IRS
Operazione con Banca Intesa San Paolo (ex Banca Opi) su valore nozionale di Euro
12.662.518
30/06/2028 ed è a copertura delle oscillazioni del tasso di interesse in relazione al
finanziamento erogato dalla banca. Liquidazione semestrale al 30/06 e al 31/12 di
ogni anno fino alla data di scadenza. L’Aler paga il tasso fisso del 4,50% pari al floor,
e riceve dalla banca euribor sei mesi act 360. Nel corso dell’esercizio 2014 il contratto
di copertura ha comportato oneri finanziari per Euro 435.703. Il fair value al
31/12/2014 su capitale in vita di Euro 9.972.788
come comunicato dall’Istituto di
Credito, è pari ad Euro - 2.877.406.
Operazione con Banca Monte Paschi di Siena (ex BAM): su valore nozionale di Euro
22.000.000
ogni anno fino alla data di scadenza. L’Aler paga il tasso fisso del 4,28% e riceve
euribor sei mesi act 360. Nel corso dell’esercizio 2014 il contratto di copertura ha
comportato oneri finanziari per Euro 785.307.
Il fair value al 31/12/2014 sul capitale in vita di Euro 19.356.901 come comunicato
dall’Istituto di Credito, è pari ad Euro - 1.194.283.
Operazione con Banca BIIS – Banca Infrastrutture Innovazione e Sviluppo su valore
nozionale di Euro 15.000.000
74
ogni anno fino alla data di scadenza. L’Aler paga il tasso fisso del 4,13% pari al floor e
riceve dalla banca euribor sei mesi act 365. Nel corso dell’esercizio 2014 il contratto di
copertura ha comportato oneri finanziari per Euro 526.002.
Il fair value al 31/12/2014 sul capitale in vita di Euro 13.731.482 come comunicato
dall’Istituto di Credito, é pari ad Euro - 4.957.307.
Per le tre operazioni, il valore riportato è stato calcolato tenendo conto delle condizioni
di mercato esistenti al momento in cui la valutazione è stata effettuata. Peraltro, in
considerazione della dinamica di dette condizioni, detto valore deve essere
considerato come meramente indicativo e non come riferimento operativo per
negoziazioni, estinzioni od altre transazioni.
75
COMMENTO ALLE PRINCIPALI VOCI DEL CONTO ECONOMICO
A) VALORE DELLA PRODUZIONE
Il valore della produzione è dato dalle componenti positive tipiche della Azienda. Il
dettaglio per area geografica è irrilevante in quanto, sostanzialmente, tutti i ricavi sono
relativi a operazioni effettuate all’interno della Provincia di Milano ad eccezione dei
ricavi relativi ad un immobile devoluto da Regione Lombardia ad Aler sito in Como.
L’ambito provinciale di operatività è, infatti, quello che delimita le attività dell’Azienda
in funzione della distribuzione delle competenze territoriali previste da Regione
Lombardia per la gestione dell’Edilizia Residenziale Pubblica. I ricavi e i costi derivanti
dalla gestione del predetto immobile sito fuori provincia è irrisorio rispetto al resto del
valore della produzione.
Il valore della produzione, pari a Euro 270.258.319 è così composto:
VALORE DELLA PRODUZIONE
2013
2014
variazioni
Ricavi delle vendite e delle prestazioni
Variazione delle rimanenze di prodotti
finiti
Incrementi di immobilizzazioni per lavori
interni
249.709.440
219.370.921
(30.338.519)
(7.251.318)
(1.870.981)
5.380.337
1.416.265
614.579
(801.686)
Rimborsi e proventi diversi
Contributo straordinario Regione
Lombardia e contributo riattamento
alloggi sfitti
Contributo straordinario Regione
Lombardia riferito a costi anni precedenti
9.515.636
6.628.180
(2.887.456)
-
24.331.659
24.331.659
-
3.106.475
3.106.475
Contributi in conto capitale dello Stato
8.520.321
9.398.272
877.951
277.722
65.360
(212.362)
7.381.231
8.613.854
1.232.623
269.569.298
270.258.319
689.021
Contributi in conto esercizio da altri enti
sopravvenienze e insussistenze relativi
a valori stimati che non derivino da errori
Totale
76
Il valore della produzione è in linea con quello dell’esercizio precedente ma mostra
una composizione profondamente diversa.
Rispetto al 2013, infatti, si rileva una diminuzione significativa dei ricavi delle vendite e
delle prestazioni (meno Euro 30.338.519) mentre si ha un impatto positivo, che
compensa quasi del tutto il decremento dei ricavi delle vendite e prestazioni, dovuto
all’imputazione per competenza di parte del contributo straordinario deliberato da
Regione Lombardia in relazione all’approvazione del piano di risanamento.
L’imputazione per competenza del contributo, indipendentemente dall’incasso effettivo
dello stesso, ha pertanto consentito all’Azienda di compensare l’effetto negativo della
contrazione dei ricavi e di far registrare Euro 7.751.790 di margine positivo della
gestione caratteristica. In mancanza di tale contributo, la gestione caratteristica
avrebbe registrato una valore negativo di circa 20 milioni di Euro.
.
Il valore della produzione, al netto dei servizi a rimborso, è pari a Euro 195.675.652 e,
rispetto al valore di Euro 188.647.699 del 2013, è aumentato di Euro 7.027.952
confermando che la gran parte dell’aumento del valore della produzione non è da
imputare ad un aumento del ricavo per servizi reversibili riaddebitati all’utenza.
Valore della produzione (A)
Servizi a rimborso
Totale valore della produzione
al netto dei servizi a rimborso
2013
2014
Variazioni
269.569.298
270.258.319
689.021
80.921.598
74.582.667
(6.338.931)
188.647.699
195.675.652
7.027.952
Viene di seguito fornita la descrizione delle singole componenti del valore della
produzione:
A.1) I RICAVI PER VENDITE E PRESTAZIONI
Sono pari a Euro 219.370.921, comprendono le seguenti voci:
77
2013
2014
Variazioni
Ricavi di vendita ex L. 27 artt. 4647
39.197.880
10.241.481
(28.956.399)
Canoni di alloggi in proprietà
92.701.948
100.042.210
7.340.262
Canoni locali ad uso diverso
13.313.834
12.433.272
(880.562)
36.758
95.598
58.840
2.307.814
2.511.829
204.015
19.658.817
18.700.349
(958.466)
1.570.793
763.514
(807.279)
Competenze per servizi a rimborso
80.921.598
74.582.667
(6.338.931)
Totale
249.709.440
219.370.921
(30.338.519)
Canoni aree
Canoni diversi
Ricavi per amministrazione
Ricavi per manutenzione
Di seguito si fornisce una descrizione delle principali tipologie di ricavo e delle
variazioni registrate rispetto al precedente esercizio:
Ricavi di vendita ex Legge 27 artt. 46 e 47 - Piani di vendita
I ricavi derivanti dalla cessione degli immobili ex l. 27/2009 sono pari a Euro
10.241.481. L’importo è da leggere in correlazione con l’importo negativo imputato
a variazione delle rimanenze Euro 1.870.981.
Anche nel corso del 2014 l’attività si è concentrata sull’attuazione, da un lato,
della DGR VIII/8054 del 19/9/2008 che ha approvato il programma di vendita degli
alloggi liberi negli stabili condominiali e, dall’altro alla L.R. 8/11/2007 n. 27 per la
vendita di alloggi di ERP agli assegnatari.
La voce evidenzia un decremento di Euro 28.956.399 rispetto allo scorso
esercizio. Per analisi di dettaglio sull’andamento delle vendite ex L. 27/2009 art.
46 e 47 si rimanda alla relazione sulla gestione (si precisa che in tale documento
vengono indicati i dati degli incassi avvenuti nel 2014 per cessioni e acconti e che,
pertanto, gli importi evidenziati non sono quelli di competenza imputati a bilancio
che riguardano solo gli immobili rogitati compresi gli acconti versati in esercizi
precedenti).
78
Canoni alloggi di proprietà
I ricavi per canoni da locazioni degli immobili di proprietà sono aumentati di Euro
7.340.262, passando da Euro 92.701.948 a Euro 100.042.210. Tale aumento è da
imputarsi
principalmente
alle
applicazioni
delle
risultanze
dell’anagrafe
dell’utenza.
Come noto, l’andamento dei canoni non è prevedibile con assoluta certezza in
quanto dipende, nella sua determinazione, da fattori esterni quali l’andamento dei
redditi dei nuclei familiari variabili in funzione di elementi economico sociali,
eventuali
accordi
sindacali
di
riduzione
dei
canoni,
anagrafe
utenza.
Relativamente a tale ultimo fattore, grande rilievo hanno le risposte degli utenti
alle convocazioni per la rilevazione dei redditi ai fini dell’applicazione del canone.
Qualora il numero dei “non rispondenti “ sia elevato, i canoni possono risentire di
ricavi più elevati in un esercizio a causa dell’applicazione del canone riferito
all’Area di decadenza, che dovrà essere rettificato in esercizi successivi quando i
“non rispondenti” presentando comunque la documentazione con ritardo possono
beneficiare del ricalcolo del canone effettivamente dovuto.
I canoni degli immobili commerciali (Canoni locali ad uso diverso) hanno subito
una diminuzione di Euro 880.562 in relazione agli effetti della crisi economica che
si ripercuote pesantemente sulle attività commerciali.
I canoni diversi sono relativi principalmente alle competenze derivanti da immobili
locati ad uso residenze universitarie e comprendono anche la gestione del
Campus Martinitt si sono mantenuti sui livelli dello scorso esercizio.
Ricavi per manutenzione
Comprendono:
a)
La maggiore variazione negativa è relativa ai rimborsi per lavori di
miglioria, per manutenzione e compensi tecnici per manutenzione su stabili di
terzi che hanno subito una drastica diminuzione da Euro 1.062.619 del 2013
a Euro 272.170;
79
b)
altri ricavi di minore entità.
Ricavi per amministrazione
Comprendono:
a) i ricavi per la gestione di immobili di proprietà di terzi in relazione ai
patrimoni del Comune di Milano (convenzione cessata il 30.11.2014), di
Vaprio d’Adda, di Busto Garolfo (convenzione cessata il 31.12.2014), di
Cesate, di Rho e del Comune di Settimo Milanese;
b) il compenso per l’attività svolta nei confronti del Comune di Milano,
dettagliata nella relazione dell’Amministratore, è pari a teorici 9 milioni
annui. Il compenso era variabile in funzione delle attività poste in essere
sia sotto il profilo amministrativo (ad es. forme di incentivazione legate al
recupero della morosità) sia sotto quello manutentivo. La competenza
2014 è risultata pari a Euro 8.060.656 oltre ai compensi per attività
tecniche per Euro 272.170. Si precisa che tale importo non corrisponde a
quanto indicato nel rendiconto annuale dell’anno 2014 elaborato e inviato
al Comune di Milano in quanto le logiche che governano la redazione dei
due documenti sono diverse: il presente bilancio include le rilevazioni dei
ricavi per la gestione del patrimonio comunale imputati per competenza,
inoltre, l’importo esposto nel rendiconto è comprensivo dell’Iva pagata
sulle prestazioni ricevute mentre in bilancio Aler evidenzia solo gli
imponibili.
c) Le competenze per la gestione degli immobili dei restanti comuni è
appostata tra i rimborsi diversi per amministrazione stabili ed è
quantificata in Euro 45.131.
d) Sono incluse nella presenta categoria anche:
i.
i ricavi relativi alle competenze per spese generali e di
amministrazione addebitate agli inquilini per Euro 6.876.445;
ii.
I rimborsi per imposta di bollo e di registro addebitati agli inquilini
in relazione ai contratti di locazione stipulati e ai relativi rinnovi.
80
A2) VARIAZIONI DI RIMANENZE DI PRODOTTI IN CORSO DI LAVORAZIONE,
SEMILAVORATI E FINITI
Trovano allocazione in tale voce le variazione delle rimanenze relative alle
cessione di immobili classificati come rimanenze a seguito dell’approvazione del
piano vendite ex legge 27/2009 art. 46 e 47. L’importo della variazione è pari a
Euro 1.870.981 (negativa) e corrisponde al valore netto contabile all’1.1.2014
degli immobili venduti nel corso dell’esercizio. Il decremento di Euro 5.380.337 si
deve alle minori vendite di immobili iscritti tra le rimanenze.
A4) INCREMENTI DI IMMOBILIZZAZIONI PER LAVORI INTERNI
L’importo di Euro 614.579 è composto dal costo del personale tecnico di cantiere
determinato sulla base delle ore lavorate e residui di competenze tecniche
spettanti dell’azienda in relazione a interventi costruttivi. Rispetto al 2013 non si è
provveduto a capitalizzare interessi passivi relativi a mutui contratti per interventi
costruttivi, in considerazione del fatto che gli interessi passivi del secondo
semestre 2014 sono stati oggetto di riduzione avendo utilizzato il contributo
straordinario erogato da Regione Lombardia per il pagamento degli stessi.
A5) ALTRI RICAVI E PROVENTI
I rimborsi e proventi diversi sono pari a Euro 6.628.180 rispetto a Euro 9.515.636
rilevati nel 2013 e si riferiscono in massima parte (Euro 4.484.950) a rimborsi di
competenza dell’esercizio per il personale distaccato da Aler Milano presso le
società controllate, e al recupero nei confronti del Comune di Milano di costi per il
personale di custodia assunto da Aler Milano e per il personale interinale
impiegato presso le portinerie degli immobili di proprietà del Comune di Milano.
Rientrano in tale voce di ricavo anche i rimborsi dei costi dei custodi sociali, che
sono corrisposti dal Comune di Milano in base a specifico accordo sulla fornitura
di servizi rilevanti socialmente (ad esempio per supporto a personale anziano e
disabile) ai residenti presso gli stabili di Edilizia Economica Popolare di proprietà
di Aler Milano e di proprietà del Comune di Milano.
Il dettaglio del recupero dei costi del personale è il seguente:
81
RECUPERI PER DIPENDENTI
Ricavi per riaddebito costi per custodi
che prestano la loro opera presso
immobili di proprietà del Comune di
Milano
1.043.768€
Ricavi per riaddebito costi personale
interinale di custodia che prestano la
propria opera presso gli stabili di proprietà
del Comune di Milano
2.344.917€
comandato in Asset
290.220€
comandato in CSI
331.274€
Ricavi per custodi sociali
Totale
475.802€
4.485.981€
c) Sopravvenienze e Insussistenze relativi a valori stimati che non derivino
da errori
Nel corso dell’esercizio sono state effettuate rettifiche di valori stimati che hanno
portato al rilascio per esubero di Euro 8.613.854 derivante dalle valutazioni del
fondo Rischi vari (cause passive in cui è coinvolta Aler).
A fronte delle valutazioni effettuate dai legali interni dell’Azienda e, sulla base
degli aggiornamenti ricevuti nel 2014 circa lo status dei contenziosi, si è proceduto
ad una revisione delle stime in precedenza effettuate con conseguente rilascio del
predetto importo del Fondo accantonato al 31 dicembre 2013.
In base all’aggiornamento del censimento amianto, è stato possibile rivedere la
stima dell’accantonamento effettuato negli esercizi precedenti per adeguare lo
stesso all’importo presumibilmente necessario per l’effettuazione degli interventi di
rimozione prioritari (Euro 10.000.000). Di conseguenza è stato rilasciato
l’ammontare di Euro 4.380.605 dopo l’utilizzo di Euro 129.395 per spese
sostenute nel corso dell’esercizio.
e) Contributi in conto esercizio ed in conto capitale
I contributi in conto esercizio e l’utilizzo dei contributi in conto capitale sono pari
complessivamente a Euro 36.901.766 e derivano da:
82
a. Contributo straordinario regionale per Euro 27.438.134: è la quota
parte del contributo straordinario di Euro 66.000.000 deliberato da
Regione Lombardia in relazione all’approvazione del piano di
risanamento. L’importo è suddiviso tra:
i. Euro 13.765.078 è la quota parte del contributo straordinario
che è stato correlato a costi di manutenzione di competenza
dell’esercizio;
ii. Euro 3.106.475 è la quota parte del contributo straordinario che
è stato correlato a costi di manutenzione di competenza di
esercizi pregressi;
iii. Euro 5.394.246 è la quota parte del contributo straordinario che
è stato correlato alle quote capitale dei mutui del secondo
semestre 2014.
iv. Contributo per riattamento alloggi sfitti per Euro 5.172.335:è il
contributo in conto esercizio erogato per il riattamento degli
alloggi sfitti in base alla DGR X/401 del 12 luglio 2013 e alla
DGR X/1505 del 13 marzo 2014
b. Contributo derivante dall’imputazione all’esercizio di risconti passivi per
Euro 9.398.272 e risulta così composto:
i. Euro 8.925.297: è la quota annuale di risconto passivo che
viene imputata a conto economico, per correlare i contributi
erogati in esercizi precedenti per la manutenzione al processo
di ammortamento degli immobili;
ii.
Euro 472.975: è la quota annua del contribuito straordinario
utilizzato che è stato correlato a costi di manutenzione di
competenza di esercizi pregressi;
iii. Euro 65.360 per contributi da altri enti.
83
B) COSTI DELLA PRODUZIONE
Ammontano complessivamente a Euro 262.506.529 e sono così ripartiti:
2013
2014 variazioni
202.979
65.427
(137.551)
138.375.619
116.144.451
(22.231.168)
3.003.327
2.927.078
(76.249)
Personale
47.965.518
48.620.725
655.206
Ammortamenti e svalutazioni
50.346.519
46.606.519
(3.739.999)
3.316
-
(3.316)
3.710.651
5.919.026
2.208.375
Altri accantonamenti
15.832.649
23.714.043
7.881.394
Oneri diversi di gestione
13.544.253
18.509.260
4.965.007
272.984.831
262.506.529
10.478.301
Materie prime
Servizi
Godimento beni terzi
Variazione rimanenze mat.
prime
Accantonamenti per rischi
vari e al Fondo Imposte
Totale
Il dettaglio delle voci principali dei costi della produzione è evidenziato come segue:
B7) COSTI PER SERVIZI
Sono pari a Euro 116.144.451 in diminuzione di Euro 16.970.102 rispetto a costi
sostenuti nel 2013 di Euro 133.114.553 e così riassumibili:
2013
2014
18.625.629
13.073.313
(5.552.316)
1.204.987
450.284
(754.703)
Spese Amministrazione Stabili
23.356.603
15.204.099
(8.152.504)
Spese di Manutenzione Stabili
12.760.749
16.009.284
3.248.534
Spese per servizi a Rimborso
75.927.140
70.472.640
(5.454.490)
1.239.445
934.832
(304.613)
133.114.553
116.144.451
(16.970.102)
Spese Generali
Spese per consulenze
Spese interventi Edilizi
Totale
variazioni
84
Preliminarmente si evidenzia che nel 2014 si è provveduto a imputare nei costi del
personale anche i costi del personale somministrato (interinali) in coerenza con le
indicazioni dei principi contabili OIC 12.In relazione alla diversa classificazione, anche
i costi del personale interinale sostenuti nel 2013 sono stati riclassificati dai costi per
servizi ai costi del personale.
I costi per servizi diminuiscono rispetto al 2013 principalmente per effetto dei seguenti
fattori:
Diminuzione delle spese generali di Euro 5.552.316. Tra le maggiori
diminuzioni si riscontrano:
o Costi per manutenzione uffici (Euro 676.780)
o Costi per auto strumentali (Euro 136.388)
o Costi di gestione sistema informativo (Euro 808.018)
o Costo personale interinale per compenso corrisposto alle
società di somministrazione (Euro 481.208)
o Costi per società controllate (Euro 3.342.982)
Diminuzione delle spese per consulenze per Euro 754.703;
Diminuzione delle spese di amministrazione stabili per Euro 8.152.504 dovuto
principalmente alla diminuzione delle spese per procedimenti legali (Euro
1.002.532), azzeramento del contributo di solidarietà rispetto all’erogato 2013
di Euro 5.888.651, diminuzione delle spese per alloggi sfitti di Euro 1.117.957;
Diminuzione di costi per servizi reversibili per Euro 5.454.490;
Viene di seguito fornita una breve descrizione delle principali tipologie di costo e
delle variazioni registrate rispetto al precedente esercizio:
a) Spese generali
Comprendono tutti i costi amministrativi di gestione dell’Azienda , quali ad
esempio, costi degli Organismi Aziendali (Presidenza, Direzione Generale,
Collegio Sindacale), i servizi per la gestione e manutenzione degli Uffici
della sede e delle sedi periferiche, i costi di gestione informatica e i relativi
beni di consumo, la cancelleria, le spese postali, i costi per noleggi, i costi
85
telefonici, i costi per personale interinale, i buoni pasto.
Si evidenziano i costi per gli organismi di funzionamento Aziendale :
2013
2014
Compensi all’Amministratore Unico
112.028
87.160
Compensi ai Sindaci
170.061
304.289
282.089
391.449
Totale
I compensi per l’Amministratore e per i Sindaci sono relativi ai compensi professionali
e ai compensi stabiliti dalla Regione per l’ Amministratore. E’ compreso tra i costi del
Collegio Sindacale lo stanziamento per fatture da ricevere relativo ai costi per
l’effettuazione delle attività di emissione di parere preventivo sul piano di risanamento.
b) Consulenze e prestazioni professionali
Il costo per consulenze e prestazioni professionali nell’anno 2014 ammonta
a Euro 450.284 in netta riduzione rispetto al valore di Euro 1.204.987 del
2013.
Tale voce è formata dai costi riferiti ad aziende e/o professionisti che
fatturano le proprie prestazioni all’Azienda ed ai costi per le collaborazioni a
progetto.
Le prestazioni effettuate vengono dettagliate nella seguente tabella che
riporta importo di competenza di ciascuna tipologia di consulenza e la sua
incidenza percentuale rispetto al totale delle consulenze 2014.
Per consentire un raffronto con i dati dell’esercizio precedente, si
evidenziano in tabella anche le incidenze percentuali relative al 2013.
86
Settore di riferimento
Importi 2014
Incidenza % sul
totale
Importi 2013
Incidenza % sul
totale
-
0,00%
48.344
4,01%
68.578
15,23%
132.676
11,01%
-
0,00%
110.131
9,14%
121.491
26,98%
167.305
13,88%
auditing, società di revisione,)
74.470
16,54%
108.508
9,00%
Personale/rspp/medico
12.666
2,81%
225.013
18,67%
Tecnico
18.189
4,04%
250.896
20,82%
-
0,00%
50.575
4,20%
Comune di Milano - Informatica
59.318
13,17%
9.650
0,80%
Prevenzione sicurezza
95.491
21,21%
101.251
8,40%
81
0,02%
639
0,05%
450.284
100,00%
1.204.987
100,00%
Comunicazione /consulenze
strategiche
Gestionale/organizzativo
Informatica
Legale/notarile/fiscale/
attuariale
Organismi di controllo
(organismo di Vigilanza,
Tutela patrimonio
Altre
TOTALE
c) Spese di amministrazione stabili
Le
spese
per
amministrazione
stabili comprendono
le
spese di
assicurazione (aumento di Euro 97.081), le spese per procedimenti legali
(diminuzione di Euro 1.002.533), le quote di amministrazione di
competenza dell’Azienda relative agli immobili di proprietà gestiti in
condominio da amministratori terzi (diminuzione di Euro 384.668), le spese
per servizi agli alloggi a carico della proprietà (diminuzione di Euro
1.117.957), le spese per erogazione del contributo di solidarietà (azzerate
con un risparmio di Euro 5.888.651).
d) Spese di manutenzione stabili
Rientrano tra i costi di manutenzione, tutti gi oneri di Manutenzione
Ordinaria a carico dell’Azienda che non siano reversibili nei confronti degli
inquilini e che non comportano un incremento della vita utile dei beni
immobili. Nel dettaglio, essi includono i costi per appalti per manutenzione
stabili di proprietà, oneri di manutenzione stabili autogestiti, costi
87
manutenzione
immobili
in
condominio,
appalti
per
manutenzione
ascensori, impianti di riscaldamento, impianti autoclave e antincendio,
impianti elettrici, TV e citofoni, nonché i costi per recupero alloggi sfitti.
Vi sono ricompresi anche i costi per la tutela del patrimonio (recupero
morosità e tutela occupazioni abusive). Nonostante le difficoltà finanziarie
le spese di manutenzione ordinaria sono aumentate da Euro 12.760.749
del 2013 ad Euro 16.009.284. L’aumento è però sostanzialmente riferibile
al progetto di recupero degli alloggi sfitti che è stato specificamente
finanziato da Regione. Il costo per tale attività di recupero è stata pari a
Euro 5.228.639 in gran parte finanziato con appositi contributi regionali .
Le riduzioni più importanti si sono registrate negli appalti per manutenzioni
alloggi (Euro 1.366.461) e negli appalti per manutenzione impianti di
riscaldamento (Euro 241.767) e di impianti elettrici (Euro 181.079). I costi
per manutenzione alloggi in condominio sono aumentati di Euro 285.342.
e) Spese per servizi a rimborso
Il dettaglio dei costi per servizi a rimborso è indicato nella tabella
sottoriportata:
2013
2014 variazioni
servizi ambientali
13.417.536
13.931.809
514.273
Servizio energia
6.726.892
4.943.757
(1.783.135)
42.399.589
34.128.547
(8.271.042)
Servizi in condominio
5.417.659
7.241.850
1.824.191
Servizio Acqua Potabile
7.109.180
9.628.221
2.519.041
Servizi in autogestione
7.375.925
6.030.453
(1.345.472)
(6.519.641)
(5.431.996)
1.087.645
75.927.140
70.472.640
(5.454.500)
Servizio Riscaldamento
Servizi a carico Aler
Totale
Il costo comprende anche la quota di tali servizi che resta a carico di Aler in quanto
riferita ad alloggi non locati e, quindi, di pertinenza della proprietà.
f) Spese per interventi edilizi
88
Le spese per interventi edilizi si riferiscono a spese di progettazione,
direzione e assistenza lavori, commissioni e collaudi, consulenze tecniche,
oneri connessi alla cessione di unità immobiliari e ad oneri per le indagini
sull’amianto non soggette a capitalizzazione.
In relazione al rallentamento degli interventi edilizi, si è registrata anche la
conseguente diminuzione di tali costi. Inoltre è significativo il decremento
delle spese per la certificazione energetica delle unità immobiliari in
vendita (Euro 330.815) come diretta conseguenza del rallentamento delle
vendite subito anche nel 2014 e della progressiva riduzione dei fabbricati
privi di certificazione.
Informazioni relative ai compensi spettanti al revisore legale
Ai sensi di legge si evidenziano i corrispettivi di competenza dell’esercizio per i servizi
resi dal revisore legale e da entità appartenenti alla sua rete:
- corrispettivi spettanti per la revisione legale dei conti annuali: Euro 47.000 più iva
indetraibile per un costo totale di Euro 55.686
Sono state rilevate come sopravvenienze passive oneri per Euro 53.316 (iva
indetraibile inclusa) per integrazione onorari a seguito delle maggiori attività resesi
necessarie per la revisione legale del Bilancio 2013.
B 8) COSTI PER GODIMENTO BENI DI TERZI
Trattasi dei costi sostenuti dall’Azienda per il pagamento dei canoni di affitto
dell’immobile di Cinisello Balsamo (Imm.re Friuli) nonché i costi di gestione degli Uffici
decentrati e gli oneri relativi al funzionamento del “Campus Martinitt” di proprietà del
Pio Albergo Trivulzio dato in uso ad Aler per 50 anni (Euro 1.408.313).
Il conto include anche l’importo relativo all’affitto dell’l’immobile di Via Attendolo
Sforza, che è stato a sua volta concesso in uso da parte di Aler al Collegio delle
Università Milanesi. Il Collegio ha rescisso unilateralmente il contratto e pertanto Aler
ha avviato una azione di danni nei confronti dello stesso. Si evidenzia che il contratto
89
di locazione dell’immobile è stato stipulato con la società controllata Asset Srl e che lo
stesso prevede la possibilità di trasformare l’importo pagato per canoni di locazione, in
acconti del prezzo dell’immobile qualora Aler decida di acquisire lo stesso nel proprio
patrimonio immobiliare.
Al 30.11.2014 è stata data disdetta del contratto di locazione con eventuale futura
vendita per il predetto immobile per consentire ad Asset di procedere alla vendita dello
stesso.
B9) COSTI DEL PERSONALE
Il costo del personale di competenza del 2014 è pari a Euro 48.620.725 per salari,
stipendi, contributi e TFR, altri costi del personale per Euro 122.773 e comprensivo
anche di Euro 1.419.116 per accantonamento al Fondo pensione ex dipendenti Aler.
Nei costi del personale sono stati inclusi anche quelli relativi al personale interinale
che fino al 2013 venivano inclusi tra i costi per servizi. Per meglio evidenziare
l’andamento dei costi del personale, è stata effettuata la riclassifica anche dei costi del
personale interinale 2013 nella presente area.
I soli costi del personale (al netto dell’accantonamento per fondo pensione) risultano
in diminuzione rispetto a quelli del 2013 per Euro 232.113.
Il costo si suddivide come segue:
2.013
2.014
variazioni
Salari stipendi
35.742.215
34.122.631
(1.619.584
Oneri sociali
10.905.609
10.127.750
(777.858)
2.988.645
2.828.455
(160.190)
-
122.773
122.773
3.590.116
1.419.116
(2.171.001)
53.226.585
48.620.725
(4.605.860)
Trattamento di fine rapporto
Altri costi del personale
Trattamento di quiescenza e simili
(fondo pensione) accantonamento a
fondo
Totale
90
I valori sopra esposti, sono al lordo dei rimborsi per i custodi sociali, per i custodi
operanti negli stabili del Comune di Milano e per il personale comandato presso le
Società controllate e presso altri Enti.
Il costi relativi al personale comandato e al personale che effettua servizi di
“portierato sociale” ammonta rispettivamente a:
personale comandato in Asset: Euro 254.485;
personale comandato in CSI: Euro 313.341;
custodi sociali: Euro 313.017.
I costi relativi al personale assunto da Aler Milano e che opera presso gli stabili di
proprietà del Comune di Milano è pari a Euro 976.577.
A fronte di tali costi vengono rilevati i ricavi correlati (vedasi paragrafo Altri ricavi e
proventi – voce recupero per dipendenti) per Euro 4.485.981 che sono comprensivi,
oltre che del rimborso per salari e stipendi, per contributi e per TFR, anche degli oneri
accessori contabilizzati tra i costi per servizi quali i rimborsi Kilometrici e dei buoni
pasto erogati al predetto personale.
Inoltre, tra i costi del personale viene rilevato anche l’importo di Euro 4.566.697 per i
custodi che prestano servizio presso stabili di proprietà dell’Azienda. Tali costi
vengono contabilizzati per natura tra i costi del personale e sono però oggetto di
riaddebito, per il 90% (Euro 4.110.027) nei confronti degli inquilini, rappresentando un
servizio reversibile a loro carico.
Il costo effettivo del solo personale assunto con contratto a tempo indeterminato
(escludendo il personale interinale) imputabile alle attività svolte da Aler Milano è pari
a Euro 38.071.923
B9 D) TRATTAMENTO DI QUIESCENZA E SIMILI
Si è provveduto ad effettuare l’accantonamento di Euro 1.419.116 in quanto il fondo
pensione per gli ex dipendenti Aler/IACP è stato adeguato all’importo della riserva
matematica determinata dal perito attuariale. Per maggiori dettagli si rinvia al
commento del Fondo di quiescenza indicato nel passivo.
91
B9 E) ALTRI COSTI DEL PERSONALE
Sono stati rilevati costi per Euro 122.773 per oneri riconosciuti al personale interinale
che ha esperito azioni legali per avere il riconoscimento del contratto di lavoro a tempo
indeterminato contestando l’applicazione del termine allo stesso.
L’importo in questione è relativo alle integrazioni monetarie pagate dall’Azienda a tale
personale per evitare il rischio di condanna all’assunzione degli stessi. Alcune persone
sono comunque state reintegrate in Aler da parte del Giudice del Lavoro.
B 10 A, B, C, D) AMMORTAMENTI E SVALUTAZIONI
In totale ammontano a Euro 46.606.529 e sono così composti dettagliati:
2013
2014
variazioni
2.634.917
1.575.359
- 1.059.559
Ammortamenti immobilizzazioni materiali
16.234.247
15.752.064
Altre svalutazioni delle immobilizzazioni
2.419.806
8.938.512
6.518.705
Svalutazione crediti
29.057.548
20.340.585
- 8.716.963
Totale
50.346.519
46.606.519
- 3.739.999
Ammortamenti immobilizzazioni
immateriali
-
482.183
Gli ammortamenti delle immobilizzazioni immateriali si riferiscono in massima parte
agli ammortamenti dei software acquistati o sviluppati internamente fino al 31.12.2014.
Gli ammortamenti delle immobilizzazioni materiali comprendono l’ammortamento degli
immobili utilizzati direttamente per le attività istituzionali dell’Azienda, l’ammortamento
finanziario degli immobili in proprietà superficiaria, calcolato in base alla durata della
concessione del diritto di superficie, per Euro 8.906.992 e l’ammortamento degli
immobili in piena proprietà per Euro 6.154.201.
Sono compresi nella voce anche gli ammortamenti dei beni mobili e delle attrezzature
e macchine per ufficio per Euro 479.521.
Per quanto attiene gli immobili per i quali sono ricevuti contributi per la manutenzione
straordinaria l’Azienda ha operato l’ammortamento degli stessi e, in correlazione
92
all’ammortamento, ha imputato tra i componenti positivi il contributo per la quota
annua di competenza in funzione del periodo di durata residua dei beni.
I valori degli ammortamenti degli immobili ad uso abitativo, sia di tipo finanziario per
quelli in diritto di superficie, sia di tipo “tecnico” per quelli in piena proprietà, sono,
computati ai fini civilistici a Conto Economico, e trovano, in sede fiscale, la ripresa in
aumento in linea con le indicazioni contenute nella verifica fiscale effettuata
dall’Agenzia delle Entrate.
Tra le altre svalutazioni delle immobilizzazioni per Euro 8.938.512 sono state
contabilizzate le svalutazione delle immobilizzazioni materiali (fabbricati) per adeguare
il valore degli immobili a bilancio con il presunto valore di realizzo. In particolare si è
provveduto a effettuare la svalutazione del complesso immobiliare di Milano Via
Adriano per Euro 3.230.047 e ad effettuare altre svalutazioni per Euro 5.708.465.
Le
svalutazioni
hanno
riguardato:
il
patrimonio
immobiliare
dell’azienda
(immobilizzazioni e rimanenze) per Euro 3.614.619 e, poiché nel corso dell’esercizio,
sulla base delle previsioni effettuate nel piano di risanamento, si è intervenuti in
misura considerevole con la rimodulazione dei programmi in essere, riducendo
significativamente i rilevanti investimenti sul recupero e la riqualificazione del
patrimonio, si è provveduto ad effettuare la svalutazione dei valori di alcuni interventi
in corso per Euro 2.093.846. E’ stata inoltre rilevata nel corso del 2014 una rettifica del
valore dell’intervento in corso relativo al Q,re Gratosoglio Nuova Costruzione Via
Baroni) per Euro 358.694 per il rimborso ricevuto da parte del Comune di Milano per
oneri di urbanizzazione non dovuti. L’operazione di svalutazione è stata eseguita in
conseguenza dell’azzeramento delle commesse relativi agli interventi che, in accordo
con Regione e con i Comuni all’interno della Cabina di regia, non saranno più portati a
compimento per assenza di risorse finanziare adeguate e/o per problemi legati a
inquinamento delle aree che rendono impossibile la realizzazione di alcun intervento
se non dopo la loro bonifica.
L’importo dell’accantonamento a fondo svalutazione crediti è stato già oggetto di
commento nel paragrafo relativo ai crediti Verso utenti e al relativo Fondo
Svalutazione Crediti. Esso è pari a Euro 20.340.585.
93
11) VARIAZIONE DELLE RIMANENZE DI MATERIE PRIME E PRODOTTI IN
CORSO DI LAVORAZIONE
Non vi sono variazione delle rimanenze di materie prime, sussidiarie di consumo e di
merci.
12) ACCANTONAMENTI PER RISCHI
Sono pari a Euro 5.919.026 e si riferiscono al solo Accantonamento al Fondo Rischi
Vari (principalmente contenziosi, giuslavoristici e tributari).
L’accantonamento è effettuato per adeguare il valore del Fondo Rischi Vari in funzione
della probabilità che l’Azienda sia chiamata a dover corrispondere oneri e risarcimenti
nei confronti di soggetti che hanno instaurato un contenzioso legale, o per fronteggiare
oneri che l’Azienda potrà probabilmente dover sostenere.
Nel 2014 si è proceduto ad effettuare accantonamenti a fondo rischi vari in base alle
valutazioni effettuate dai legali interni sullo stato del contenzioso in relazione al grado
di giudizio raggiunto dalle varie cause. Sono stati rivisti gli importi degli esborsi
considerati probabili per parte delle cause in corso e per le nuove cause nate nel
2014.
Inoltre tale valutazione ha comportato il rilascio parziale del fondo stesso per
4.233.249 imputato tra i Ricavi voce A5 c) come commentato nel paragrafo
riguardante la consistenza e la movimentazione degli altri fondi imputati al Passivo
dello Stato Patrimoniale.
Il fondo, tra gli altri, contiene come detto la quantificazione del probabile esborso per
contenziosi passivi, comprensivi anche di quelli fiscali e giuslavoristici.
Tra gli importi di maggior rilevanza di cui è composto il fondo, si segnala la causa con
l’Immobiliare
Bergamella
e
l’accantonamento
per
un
accertamento
ricevuto
dall’Agenzia delle Entrate relativo ad ILOR del periodo di imposta 1976,1977 e1978.
Inoltre, l’accantonamento è effettuato per far fronte a richieste di rimborso assicurativo
per importi cosiddetti “sotto franchigia”, da parte di inquilini/proprietari nonché per i
94
rischi derivanti dalla rescissione dei contratti di somministrazione del personale
interinale.
13) ALTRI ACCANTONAMENTI
E’ stato costituito nel corso dell’esercizio un fondo oneri da partecipazioni, costituito
per far fronte al deficit patrimoniale della controllata Asset S.r.l. Tale fondo sarà
utilizzato per coprire le perdite registrate dalla controllata. L’accantonamento è stato
contabilizzato per Euro 23.714.043 (pari al valore del patrimonio netto negativo di
Asset Srl).
Si evidenzia la movimentazione degli altri accantonamenti
altri accantonamenti
Accantonamento al Fondo per rischi ambientali
accantonamento a fondo rischi diversi
di cui
accantonamento per oneri derivanti da
ordinanze per adeguamento normativo dei
fabbricati
accantonamento rischi su perdite società
partecipate
totale
2013
2014
1.832.649
-
14.000.000
23.714.043
-
14.000.000
-
-
23.714.043
15.832.649
23.714.043
14) ONERI DIVERSI DI GESTIONE
Gli oneri diversi di gestione che l’azienda ha sostenuto nel 2014 ammontano a Euro
18.509.260 e sono così dettagliati:
95
oneri diversi di gestione
2013
ICI /IMU
8.468.873
3.589.716
-
10.428.303
4.707.662
4.434.719
367.718
-
-
56.521
13.544.253
18.509.260
TASI
Altre imposte e tasse (non sul reddito)
Fondo Alloggi Fuori ERP DGR 7/13860/2003
Perdite su crediti
Totale
2014
Si evidenziano gli oneri relativi all’IMU che l’Azienda ha corrisposto sulle unità
immobiliari diverse da quelle assegnate destinate ad alloggio sociale.
La diminuzione rispetto al 2013 risiede nel fatto che gli alloggi sociali sono stati
esentati dall’IMU nel 2014
Gli stessi, però, sono stati assoggettati alla TASI (Tassa sui servizi indivisibili) e il
costo di competenza del 2014 è risultato pari a Euro 10.428.303.
Tra le altre imposte e tasse hanno rilevanza l’imposta di registro per Euro 2.723.893
per le registrazioni dei contratti di locazione stipulati in corso d’anno, i rinnovi
contrattuali effettuati per un periodo di 4 anni che comportano il pagamento
dell’imposta minima per contratto di Euro 67,00, l’imposta di bollo per Euro 1.479.879
(di cui Euro 359.000 di competenza del Comune di Milano), le altre imposte varie
ammontano a Euro 792.962 e comprendono anche la COSAP (per
Euro 133.897
relativa agli immobili del Comune di Milano). Il costo per imposta di registro e di bollo
va letto in correlazione con i relativi recuperi (indicati tra i ricavi) in quanto trattasi per
la massima parte di imposte riaddebitare agli inquilini su contratti di locazione
(l’imposta di registro è recuperabile al 50%). Inoltre vi sono tra questi importi anche i
costi per imposta di bollo che Aler anticipa per conto del Comune di Milano in
relazione alle bollette inviate agli inquilini per l’incasso degli affitti. L’importo viene
rimborsato dal Comune ed è iscritto tra i ricavi. Analogo trattamento avviene per la
COSAP di competenza del Comune di Milano.
Sono state imputate a tale voce anche le perdite su crediti relativi al residuo credito di
Euro 56.521 relativo alla differenza tra credito originario e credito rimborsato dalla
Società Pieve Energia Srl al termine della liquidazione.
96
A - B) DIFFERENZA FRA VALORE DELLA PRODUZIONE E
COSTI DELLA PRODUZIONE
La differenza tra valore della produzione e costi della produzione è positiva e risulta
essere pari a Euro 7.751.790.
Come indicato in precedenza il valore della produzione risulta positivo in quanto è
stato imputato tra i ricavi l’importo del contributo straordinario deliberato da Regione
Lombardia a copertura dei costi manutenzione ordinaria e delle quote capitale dei
mutui assunti per finanziare interventi
di manutenzione con scadenza nel secondo
semestre 2014.
97
C) PROVENTI E ONERI FINANZIARI
16 A, B, C, D) ALTRI PROVENTI FINANZIARI
Ammontano a Euro 715.853 e derivano per la maggior parte da interessi attivi su
crediti per rateazione e per interessi di mora nei confronti degli assegnatari e sono
così composti:
altri proventi finanziari
2013
interessi attivi su alloggi ceduti
2014
4.427
22.632
164.356
140.877
168.783
163.509
88.507
205.585
Interessi di mora/rateazione
250.903
221.104
Altri interessi
311.200
125.655
3.775
-
sub totale
654.385
552.344
Totale
823.169
715.853
Indicizzazione Polizza INA
sub totale
Interessi da Banche e PP.TT.
interessi attivi da imprese collegate
17 A, B, C D) INTERESSI E ALTRI ONERI FINANZIARI
Ammontano a Euro 5.132.809. Trattasi di interessi passivi su mutui e anticipazioni
bancarie a breve. Sono così composti:
Interessi su mutui:
Altri interessi:
Euro 2.672.343
Euro 2.460.466
Il raffronto con l’esercizio precedente è il seguente:
2013
2014
Interessi su mutui
4.735.336
2.672.343
Altri Interessi
2.181.122
2.460.466
6.916.458
5.132.809
Totale
98
L’aumento dell’importo relativo agli “Altri interessi” risente della imputazione a tale
voce degli interessi di mora che le imprese hanno addebitato nel 2014 in relazione ai
ritardati pagamenti che l’Azienda ha effettuato a causa della situazione di tensione
finanziaria che l’Azienda sta attraversando. L’importo più significativo deriva dal
riaddebito degli interessi di mora che CSI ha rilevato tra i propri costi in funzione delle
richieste di pagamento pervenute o che perverranno successivamente al 2014, ma
riferiti per competenza all’esercizio in analisi, dai propri fornitori.
Gli interessi passivi derivano anche da decreti ingiuntivi notificati per i ritardati
pagamenti.
La differenza tra proventi ed oneri finanziari, è pari a Euro 4.416.955. Il miglioramento
rispetto alla differenza rilevata nel 2013 per Euro 1.676.334 deriva principalmente
dalla compensazione effettuata per Euro 1.874.076, in base a quanto previsto dall’OIC
12 in tema di trattamento contabile dei contributi, tra il contributo straordinario
regionale erogato per il pagamento di interessi passivi su mutui e gli interessi passivi
maturati.
D) RETTIFICHE DI VALORE DI ATTIVITÀ FINANZIARIE
In relazione alla messa in liquidazione delle società controllate che per CSI è avvenuta
il 15.09.2014 e per Asset il 25.03 2015, si è proceduto alla svalutazione del valore
delle partecipazioni.
La svalutazione di CSI ammonta a Euro 109.799 e come indicato nel paragrafo
relativo alle partecipazioni, la svalutazione è stata effettata per allineare il valore
contabile della società al valore del patrimonio netto dopo le perdite rilevate
nell’esercizio.
La svalutazione di Asset è pari a Euro 1.289.300 ed ha comportato l’azzeramento del
valore in quanto il patrimonio netto della società dopo la rilevazione delle perdite 2014
è negativo.
In relazione alla perdita rilevata dalla Società Asset Srl di Euro 25.003.343, è stato
appostato apposito fondo rischi per copertura perdite della società, in quanto l’Azienda
controllante, come evidenziato anche nella relazione sulla gestione della controllata,
ha comunque la volontà di coprire le perdite e sostenere le necessità finanziarie della
99
società fino al momento in cui la stessa potrà essere incorporata nella controllante,
come anche indicato nel piano di risanamento.
Nell’esercizio è stata effettuata anche la svalutazione delle partecipazioni iscritte
nell’attivo circolante in Vivere Insieme Srl e in Pieve Energia Srl. La prima
svalutazione è stata effettuata per adeguare il valore contabile al valore del patrimonio
netto e la seconda in quanto la collegata è stata posta in liquidazione e non si prevede
di avere alcun riparto finale da liquidare agli azionisti.
svalutazioni di partecipazioni
Totale
2013
2014
3.940.720
1.424.113
3.940.720
1.424.113
Si rinvia al paragrafo Svalutazione Immobilizzazioni Finanziarie per il dettaglio delle
svalutazioni.
E) PROVENTI E ONERI STRAORDINARI
20) PROVENTI STRAORDINARI
Sono di seguito riepilogati i proventi e gli oneri “straordinari”. Si segnala che tali
proventi ed oneri non sono relativi ad eventi eccezionali accaduti durante l’esercizio,
ma si riferiscono a voci che si differenziano dai costi e dai ricavi perché generalmente
non di competenza dell’esercizio.
I proventi straordinari ammontano complessivamente a Euro 10.495.939 e sono così
composti:
2013
2014
Plusvalenze da alienazioni
13.456.979
4.589.954
Sopravvenienze Attive
12.956.521
3.436.790
Quota contributi in c/capitale
5.684.530
990.582
Altri proventi straordinari
1.239.198
1.478.613
33.337.228
10.495.939
Totale
100
a) plusvalenze da alienazioni di beni patrimoniali
Ammontano a Euro 4.589.954 e si riferiscono alla cessione degli alloggi non
inseriti in piano vendite ex L. 27/2009 e, pertanto, non considerati
rimanenze. .
b) Sopravvenienze attive/insussistenze passive
Ammontano a Euro 3.436.790 e si riferiscono, negli importi più rilevanti, a:
Euro 460.490 alla rilevazione del contributo straordinario relativo a
prestazioni di Manutenzione straordinaria imputate per competenza
in esercizi precedenti e per il pagamento delle quali si è utilizzato il
contributo straordinario deliberato da Regione Lombardia a seguito
dell’approvazione del piano di risanamento. Per tali oneri, è stato
infatti, determinato il relativo ammontare
che è stato oggetto di
capitalizzazione negli esercizi precedenti, si è provveduto a
imputare lo stesso a risconti passivi e, di conseguenza, a
determinare l’importo dei risconti da imputare a conto economico in
relazione agli anni in cui le fatture erano state contabilizzate.
Considerando che il periodo di ammortamento dei beni immobili si
attesta su 30 anni, si è calcolato l’importo in trentesimi da imputare
tra le sopravvenienze in relazione al numero di atti trascorsi tra la
contabilizzazione delle fatture e l’ultimo esercizio precedente
l’attuale.
Euro 1.688.053 a seguito dell’azzeramento del debito verso
Regione Lombardia per i canoni incassati al netto delle spese di
gestione sostenute per gli immobili locati il regime di locazione
temporanea in base alla predetta convenzione, durante la vigenza
della stessa. L’azzeramento è stato possibile in conseguenza
dell’approfondimento effettuato sulla convenzione che, in effetti, non
prevedeva la restituzione a Regione Lombardia del differenziale tra
quanto incassato e quanto speso
Per Euro 479.893 per rettifica stanziamenti effettuati per fatture da
ricevere su personale interinale
101
Per Euro 110.005 per svincolo polizza fidejuissoria a garanzia
contratto di appalto il cui incasso è stato effettuato nel 2013 ed
erroneamente imputato a Debiti verso regione Lombardia;;
il residuo importo di Euro 386.590 a fatturazione di spese di
amministrazione di competenza anni precedenti e rettifiche di costi
imputati ad esercizi precedenti (storni di fatture e rimborsi vari anni
precedenti).
Per Euro 280.104 relativi a canoni di esercizi precedenti
Per Euro 31.655 per servizi esercizi precedenti.
c) Contributi in conto capitale
La quota di contributi in c/capitale non ancora interamente riscontata
(poiché relativa a immobili oggetto di alienazione nel 2014 e per i quali,
pertanto non si procederà a terminare il processo di risconto, per
mancanza del bene cui sono “collegati”), ha concorso alla determinazione
del risultato di esercizio per Euro 990.582.
d) altri proventi straordinari
Sono pari a Euro 1.478.613 e si riferiscono agli incassi del diritto di
prelazione su immobili ceduti in precedenti esercizi.
21) ONERI STRAORDINARI
Ammontano a complessivi Euro 1.598.595 e sono così dettagliati:
2013
2014
2.701
5.952
Sopravvenienze passive/insussistenze attive
6.156.107
1.592.643
Totale
6.158.808
1.598.595
Minusvalenze da alienazione di altri beni
a) minusvalenze da alienazione di beni patrimoniali (altri beni)
Si tratta di minusvalenze su beni patrimoniali diversi dagli immobili.
102
Le sopravvenienze passive ammontano ad Euro 1.592.643 e si riferiscono
a:
-
costi relativi a personale interinale (arretrati contrattuali)
-
rettifiche s polizze INA,
-
ravvedimenti operosi
-
il residuo si riferisce a spese relativi a premi assicurativi, scritture di rettifica
su cespiti immobili e per spese varie (anche per servizi reversibili) rilevate
nel 2014 ma di competenza di esercizi precedenti.
Gli altri oneri straordinari Euro 534.519 si riferiscono a rettifiche contabili
effettuate sul patrimonio per tener conto di variazioni delle superfici e dei
relativi valori di alcuni immobili patrimoniali
La differenza tra proventi ed oneri straordinari è pari a Euro 8.897.344.
22) IMPOSTE SUL REDDITO DELL’ESERCIZIO
Per il Bilancio 2014 sono state applicate le aliquote Ires (13,75%) e Irap (3,9%) a
seguito delle riduzioni apportate dalla legge 24.12.2007 n. 244.
Le imposte dell’esercizio sono così composte:
2013
2014
IRES 13,75%
6.605.137
4.729.893
IRAP 3,9%
3.970.598
3.663.061
Accantonamento Fondo Imposte differite
1.480.174
504.732
Utilizzo Fondo Imposte differite
(547.685)
(643.464)
11.508.225
8.254.222
Totale
L’importo dovuto per IRES è diminuito di Euro circa un milione (considerando anche
l’effetto imposte differite) in funzione della diminuzione delle vendite, della diminuzione
dei costi imputabili agli immobili tassati con metodo “catastale” (costi effettivi
indeducibili – costi deducibili calcolati forfetariamente in percentuale sul canone), della
diminuzione di costi indeducibili per IMU, dell’aumento degli accantonamenti per
103
svalutazione crediti e per rischi legali, dell’aumento di svalutazione partecipazioni, del
rilascio di fondi tassati in precedenti esercizi in quanto relativi ad accantonamenti
indeducibili fiscalmente e di un utilizzo significativo del fondo svalutazione credito a
seguito dello stralcio dei crediti ritenuti inesigibili.
La tassazione con il meccanismo catastale non si applica agli immobili che sono stati
riclassificati come rimanenze (immobili destinati alla vendita anche se locati). Qualora
anche i canoni ricavati da immobili destinati alla vendita fossero stati assoggettati al
meccanismo di tassazione catastale, l’importo dell’IRES sarebbe stato notevolmente
superiore per effetto della indeducibilità dei relativi costi.
La diminuzione
dell’IRAP sconta l’effetto congiunto della applicazione delle nuove
detrazioni per cuneo fiscale, della diminuzione dei ricavi di vendita, della diminuzione
delle plusvalenze per cessione immobili (considerati gestione ordinaria) e nella
diminuzione delle sopravvenienze passive non rilevanti ai fini dell’imposta.
Maggiori dettagli sulle risultanze IRES e IRAP sono riportate a commento delle tabelle
che evidenziano il raccordo tra risultato di bilancio e imponibile fiscale.
Si evidenzia che Regione Lombardia con
Legge regionale 30 dicembre 2014 - n. 35
(art. 2 comma 1, lettera h) ha esentato per il 2015 le Aler dal pagamento dell’IRAP.
La voce Accantonamento/Utilizzo Imposte differite esplicita l’effetto del differimento
fiscale di imposte attribuite per competenza all’esercizio. La movimentazione delle
stesse dipende dalla rilevazione in bilancio di plusvalenze sulla alienazione di immobili
detenuti da più di 5 anni, per i quali il legislatore fiscale prevede ad agevolare la
tassazione rateizzandola in 5 anni. Si rinvia per il dettaglio della movimentazione al
paragrafo relativo ai Fondi per imposte del Passivo.
23) RISULTATO DELL’ESERCIZIO
L’utile dopo le imposte d’esercizio è pari a Euro 2.553.844.
Di seguito si riportano, per chiarezza espositiva, le variazioni in aumento e in
diminuzione che hanno portato alla definizione delle imposte di competenza
dell’esercizio per IRES e per IRAP.
104
IRES
utile dell'esercizio
variazioni in aumento
variazioni in diminuzione
reddito imponibile
2.553.844
191.924.227
160.078.849
34.399.222
IRES 13,75%
4.729.893
utilizzo imposte differite
accantonamento imposte differite
(643.464)
504.732
totale IRES di competenza (al netto dell'utilizzo del
fondo imposte differite e compreso
l'accantonamento al fondo imposte differite)
4.591.161
IRAP
componenti positivi
componenti negativi
variazioni in aumento
variazioni in diminuzione
variazione in diminuzione per "cuneo fiscale"
valore delle produzione netta imponibile
IRAP 3,9%
utilizzo fondo imposte differite
accantonamento imposte differite
270.258.319
(154.973.639)
15.058.163
17.305.148
19.113.046
93.924.649
3.663.061
0
0
totale IRAP di competenza (al netto dell'utilizzo del
fondo imposte differite e compreso
l'accantonamento al fondo imposte differite)
3.663.061
totale imposte
8.254.222
L’imponibile fiscale IRES è pertanto pari a Euro 34.399.222 rispetto a Euro 2.533.844
di risultato civilistico.
DESTINAZIONE DEL RISULTATO ECONOMICO
L’utile d’esercizio è pari ad Euro 2.533.844 e se ne propone la destinazione a riserva
legale.
105
Informazioni relative alle operazioni realizzate con parti
correlate
In base al comma 2 dell’articolo 2427, si applica la definizione di parti correlate,
contenuta nei principi contabili internazionali adottati con il Regolamento n. 1606/02
(e successivi regolamenti) relativo all’applicazione dei principi contabili internazionali
(IAS 24, relativo all’informativa di bilancio sulle operazioni con parti correlate). In base
a tale principio, un soggetto viene definito “ parte è correlata” a un’entità se:
“a) direttamente, o indirettamente attraverso uno o più intermediari, la parte:
(i) controlla l’entità, ne è controllata, oppure è sotto comune controllo (ivi incluse le
entità controllanti, le controllate e le consociate);
(ii) detiene una partecipazione nell’entità tale da poter esercitare un’influenza notevole
su quest’ultima; o
(iii) controlla congiuntamente l’entità;
b) la parte è una società collegata (secondo la definizione dello IAS 28 Partecipazioni
in società collegate) dell’entità;
c) la parte è una joint venture in cui l’entità è una partecipante (vedere IAS 31
Partecipazioni in joint venture);
d) la parte è uno dei dirigenti con responsabilità strategiche dell’entità o della sua
controllante;
e) la parte è uno stretto familiare di uno dei soggetti di cui ai punti (a) o (d);
f) la parte è un’entità controllata, controllata congiuntamente o soggetta ad influenza
notevole da parte di uno dei soggetti di cui ai punti (d) o (e), ovvero tali soggetti
detengono, direttamente o indirettamente, una quota significativa di diritti di voto; o
g) la parte è un piano per benefici successivi alla fine del rapporto di lavoro a favore
dei dipendenti dell’entità, o di una qualsiasi altra entità ad essa correlata”.
106
Per Aler Milano possono essere definite parti correlate la Regione (ente di riferimento
- “controllante” - attraverso l’azione del Presidente/Amministratore Unico, la cui
nomina è di propria emanazione), le società controllate al 100% Asset Srl, CSI Srl, le
società collegate Vivere Insieme Srl e Pieve Energia Srl (per le quali la partecipazione
detenuta è rispettivamente del 35 e del 40%) la società Cispel Lombardia Services Srl
(detenuta al 49% da Asset Srl).
Possono essere considerate inoltre parti correlate in quanto sotto il comune controllo
di Regione Lombardia anche le Aziende Lombarde per l’Edilizia Residenziale della
provincia di Lodi e della Provincia di Monza e Brianza con le quali Aler Milano
intrattiene rapporti derivanti dalle devoluzioni dei patrimoni immobiliari ricadenti
nell’ambito di tali province. Le devoluzioni sono state effettuate dopo che, con
l’istituzione delle nuove province di Lodi e di Monza e Brianza, sono state costituite
l’Aler di Lodi e l’Aler di Monza e Brianza.
Con Aler Lodi, inoltre, non sono più in corso i rapporti di tipo commerciale relativi alla
gestione di patrimonio immobiliare di proprietà di Aler Milano in quanto conclusi nel
2014 a seguito di cessazione della convenzione di gestione degli immobili di proprietà
dell’Azienda.
Con Aler Brescia sono intervenuti rapporti relativi a rimborso costi di importo irrisorio
per spese di viaggio.
Ulteriore soggetto da considerare tra le parti correlate è la società Finlombarda Spa,
società controllata da Regione Lombardia, dalla quale è stato ottenuto un
finanziamento di Euro 30.000.000, di cui, solo Euro 21.000.000 milioni erogati nel
2014, nonché la società Infrastrutture Lombarde Spa che ha fornito prestazioni varie in
(soprattutto tecnico manutentive) anche negli esercizi precedenti.
I rapporti di natura commerciale intrattenuti con le parti correlate sono improntati a
valutazioni ancorate alle normali condizioni di mercato.
§§§
I rapporti economico patrimoniali tra Aler Milano e Regione Lombardia si riferiscono
essenzialmente a erogazioni di contributi per la manutenzione e per la costruzione di
107
immobili da destinare all’Edilizia Residenziale Pubblica e pertanto non hanno natura
commerciale.
Saltuariamente
vengono
poste
in
essere
operazioni
immobiliari
votate
alla
razionalizzazione del patrimonio della Regione e dell’Azienda in base alle politiche
attuate dalla Regione stessa. Nel 2014 non sono state poste in essere operazioni di
natura commerciale con Regione Lombardia. Nell’ambito della Locazione temporanea,
Regione Lombardia ha erogato un finanziamento soggetto a restituzione per il quale
Aler Milano (oltre alla rendicontazione dei canoni) effettua il rimborso in funzione dei
piani prestabiliti.
§§§
Nel 2014 non sono stati acquisiti
servizi
da CLS da parte di Aler Milano per
prestazioni di selezione e formazione specialistici.
§§§
I ricavi conseguiti ed i costi sostenuti da Aler nei rapporti con le controllate al 100%
promanano da:
Ricavi
Riaddebito degli oneri per il personale dipendente in comando e dei costi per utenze
ed altri servizi forniti alle controllate.
Costi
Compensi per le attività svolte afferenti la fornitura di servizi (es. del personale, di
gestione delle centrali termiche di proprietà della controllante, canoni di locazione di
immobili).
Si dettagliano di seguito, le più rilevanti operazioni effettuate nell’esercizio 2014
generate dai rapporti tra la ALER, Asset, C.S.I., CLS, Finlombarda
e Regione
Lombardia, specificando che, comunque, i rapporti tra le parti, qualora siano di tipo
commerciale, sono sempre conclusi a valori di mercato.
108
Le operazioni rilevanti con parti correlate realizzate dalla Azienda, hanno la seguente
natura:
1) con la Società controllata Asset Srl: le transazioni si riferiscono essenzialmente
alle attività di gestione immobiliare per il primo trimestre 2014 e alla gestione
delle paghe per conto di Aler tramite la Società partecipata CLS;
2) sono state erogate anticipazioni finanziarie in quanto la società, dopo la
ristrutturazione e la presa ibn carico da parte di Aler delle attività
amministrative e tecniche diverse dalla gestione delle paghe, per poter
consentire alla stessa di procedere al pagamento delle rate di mutuo, degli
stipendi, delle imposte e tasse e dei fornitori. Tali anticipazioni sono state
eroagte a titolo gratuito.
3) Con la Società controllata CSI Srl le transazioni si riferisco all’acquisto di
servizi di riscaldamento che viene riaddebitato agli inquilini degli stabili di
proprietà o in gestione. CSI, sino alla data della messa in liquidazione,
effettuava
l’attività di gestione di tutti i rapporti con i fornitori di servizi di
riscaldamento di una centrale termica in Milano e per tutta la provincia. La
gestione delle restanti centrali era già stata riassunta da Aler. A seguito della
messa in liquidazione, anche gli ultimi due contratti gestiti da CSI sono stati
assunti da Aler. Il compenso di CSI per la gestione e il supporto tecnico delle
Centrali termiche era parametrato, in linea di massima alla potenza di ciascuna
centrale termica ed è congruo rispetto a costi di mercato. Il corrispettivo è stato
erogato fino alla messa in liquidazione presupponendo che dopo la stessa, le
attività della società si riducessero in modo molto significativo (come in effetti è
avvenuto) tale da non giustificare ‘erogazione di un compenso specifico.
4) Oltre alle predette operazioni Aler, Asset e CSI, per lo svolgimento delle attività
delle società hanno in corso contratti di servizio che prevedono l’istituto del
comando del personale Aler presso le società stesse. Tale costo viene
rimborsato ad Aler dalle società senza ricarico.
5) Con la società Finlombarda sono stati allacciati rapporti di finanziamento al fine
di acquisire liquidità per far fronte ai pagamenti nei confronti dei fornitori.
109
6) con la società Infrastrutture Lombarde sono intercorsi rapporti di supporto
tecnico e manutentivo a favore di Aler
110
INFORMAZIONI RELATIVE ALLE OPERAZIONI REALIZZATE CON PARTI CORRELATE
Crediti
Finanziari
Debiti
finanziari
Crediti
Commerciali
Debiti
Commerciali
Altri Crediti
Altri Debiti
ricavi
costi
Controllanti
Regione Lombardia
ex Gestione speciale
2.020
23.339.137
-
-
-
-
-
-
Regione Lombardia
(altri rapporti)
48.903.783
30.000.000
-
-
-
1.948.488
27.438.134
-
totale controllanti
48.905.803
53.339.137
-
-
-
1.948.488
27.438.134
-
8.957.433
854.533
4.340.438
50.473
-
-
2.592.288
-
-
-
147.700
10.418.024
-
-
388.340
8.957.433
854.533
4.48.8.139
10.468.497
-
-
2.980.627
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
controllate
Asset Srl
CSI Srl
totale controllate
collegate (dirette e
indirette)
Vivere insieme
Pieve Energia
98.268
CLS
98.268
-
totale collegate
altre imprese
Inarcheck
-
-
-
-
-
-
-
-
Provalida
-
-
-
-
-
-
-
-
totale Altre
imprese
-
-
-
-
-
-
Altre Aler
Aler Brescia
165
Aler Monza e
Brianza
165
-
-
-
-
1.063.751
-
-
Aler Lodi
12.383
-
-
-
3.434.653
3.829.159
-
totale Aler
12.383
165
-
4.498.403
3.829.159
-
165
Infrastrutture
Lombarde
-
-
-
2.085.196
-
-
-
-
Finlombarda
-
-
-
-
-
-
-
199.916
totale Altri soggetti
-
-
-
2.085.196
-
-
-
199.916
-
Altri soggetti
111
In bilancio sono considerati tutti i costi ed i ricavi, tutti i debiti ed i crediti e tutti i
valori di conti o di operazioni con imprese controllanti, controllate e collegate.
Il Direttore Generale
D.ssa Lorella Sossi
112
PIANO DEI CONTI ECONOMICI
Conto
dic-14
-------------------------------------------------------------------------------------------------
dic-13
-----------------
-----------------
-
-
-
-
-------------------------------
-------------------------------
-
-
-
-
950.325
2.184.915
950.325
2.184.915
4. Concessioni, licenze, marchi e diritti simili
-
-
5. Avviamento
-
-
6. Immobilizzazioni in corso e acconti
-
-
7.620.445
7.923.832
7.620.445
7.923.832
---------------8.570.770
----------------
---------------10.108.747
----------------
1.028.255.540
1.171.416.946
5.301.357
667.726.989
95.153.029
(75.229.927)
5.314.690
798.807.116
117.469.693
ATTIVITA'
A. Crediti per capitale di dotazione deliberato da versare
11001100001 Crediti per cap. dotaz. deliberato da
versare
Totale (A)
B. Immobilizzazioni
I. Immobilizzazioni immateriali
1. Costi di impianto e di ampliamento
2. Costi di ricerca, di sviluppo e di pubblicita'
3. Diritti di brevetto industriale e diritti di utilizzazione
di opere dell'ingegno
11103200001 Software in licenza d'uso
7. Altre
11107100001 Migliorie beni di terzi
Totale immobil. immateriali (I)
II. Immobilizzazioni materiali
1. Terreni e fabbricati
11201100001 Terreni patrimonializzati (non in
edificazione)
11201200001 Stabili di proprietà in locazione
11201200002 Area stabili di proprietà in locazione
11201210001 F.do amm.to stabili di proprietà in
locazione
11201210002 F.do amm.to area stabili di proprietà in
locazione
11201300001 Stabili in prop. superficiaria in
locazione
11201310001 F.do ammo.to stabili in propr.sup.in
locaz.
11201400001 Stabili di propr. ad uso diretto
11201400002 Area stabili di proprietà ad uso diretto
11201410001 F.do amm.to stabili di propr.ad uso
diretto
11201410002 F.do amm.to area stabili di proprietà
ad uso diretto
2. Impianti e macchinari
3. Attrezzature industriali e commerciali
11203100001 Attrezzature
11203110001 F.do amm.to attrezzature
11203200001 Impianti di allarme, fotografici e
audiovisivi
11203210001 F.do amm.to impianti di
allarme,fotografici e audiovisivi
4. Altri Beni
11204100001 Mobili e accessori
11204110001 F.do amm.to mobili e accessori
11204200001 Arredi
11204210001 F.do amm.to arredi
11204300001 Macchine ufficio elettroniche
11204310001 F.do amm.to macch.uff.elettroniche
11204500001 Autovetture
11204510001 F.do amm.to autovetture
11204700002 Beni inferiori a euro 516,46
11204710002 F.do amm.to beni inferiori a euro
516,46
5. Immobilizzazioni in corso e acconti
11205010001 Acconti ad imprese
11205110001 Anticipazioni per interv. costruttivi
11205110002 Sal di competenza da attribuire
11205112600 Zama/Salomone L. 457 Q. 92/95
11205112601 Zama/Salomone L.457 Q.92/95
11205113949 Abbiategrasso - canone moderato
11205113951 Brugherio-canone moderato
11205113953 Buccinasco - canone moderato
11205113954 Cernusco S/N-canone moderato
(91.164.021)
(10.852.527)
(14.305.238)
474.735.026
474.906.715
(133.844.683)
7.044.981
1.131.489
(125.089.636)
7.044.981
1.131.489
(2.671.119)
(2.459.769)
(239.074)
(239.074)
-
-
21.407
25.794
520.930
515.837
(507.599)
(502.186)
211.106
208.503
(203.030)
(196.361)
1.307.498
1.746.868
2.217.745
(2.082.457)
3.158.164
(2.174.549)
5.973.887
(5.785.291)
-
2.224.994
(2.022.334)
3.159.701
(1.949.716)
6.053.336
(5.719.114)
-
-
-
28.850.452
28.554.565
11.447.697
1.518.708
2.113.441
2.529.174
3.674.077
-
8.277.537
1.518.708
2.842.677
2.528.186
3.505.123
-
11205113955 Lazzate - canone moderato
11205113957 Segrate-canone moderato
11205113958 Senago - canone moderato
11205113960 Sesto San Giovanni - canone moderato
11205113970 Abbiategrasso P.O.R.
11205113972 Canegrate P.O.R.
11205113973 Cologno Monzese U.1 P.O.R.
11205113974 Cologno Monzese U.2 P.O.R.
11205113975 Corsico P.O.R. D.S.
11205113976 Lainate - P.O.R.
11205113977 Rho P.O.R.
11205114008 Besana Brianza (autocostruzioni)
11205114009 Trezzo Sull'Adda (autocostruzioni)
11205114010 Paderno Dugnano (autocostruzioni)
11205114088 Gratosoglio C.Q. II
11205114089 Mazzini - Resid. Univ. CQII
11205114093 Cernusco s/n C.Q. II
11205114094 Pioltello C.Q. II
11205114095 Limbiate C.Q. II
11205114096 Rozzano C.Q. II
11205114097 Rho C.Q. II
11205114098 Seregno C.Q. II
11205114101 Abbiategrasso POR lotto B
11205114105 MI Gratosoglio - Loc. temporanea
11205114204 Vimodrone (autocostruzioni)
11205114210 Bareggio (autocostruzioni)
11205114213 Gratosoglio Risparmio Energetico
11205114292 Lissone C.Q. II
11205114296 Bollate A.Q.S.T. canone moderato
11205114297 Bollate A.Q.S.T. canone sociale
11205114298 Segrate AQST Canone moderato
11205114299 Segrate AQST Canone sociale
11205114300 Trezzano s/n AQST can.mod.
11205114301 Trezzano s/n AQST can.soc.
11205114302 MI/Rogoredo A.Q.S.T. canone
moderato
11205114303 MI/Rogoredo A.Q.S.T. canone sociale
11205114418 Garbagnate A.Q.S.T.
11205115077 Sesto S. Giovanni "Casa di Plastica"
11205115125 Legnano C.Q.II
11205115273 C.Q.II Gratosoglio NC Via Baroni
11205133597 Pantigliate
11205133694 Locate Triulzi
11205133706 Legnano - PRU
11205133827 Rozzano P.R.U.
11205133911 Monza - Emergenza abitativa
11205133934 Pieve Emanuele PRU
11205133952 Brugherio-Emergenza abitativa
11205134099 Sesto San Giovanni C.Q. II
909.777
2.386.928
1.445.785
195.372
1.187.016
546.992
-
899.251
1.280.574
2.362.923
1.441.985
195.372
325.288
1.187.016
546.992
20.235
15.817
205.254
123.207
-
159.207
245.004
164.573
285.461
157.313
147.668
313.038
178.237
8.838
313.038
178.237
11205134203 MI - Attendolo Sforza
11205135154 Q.re S. Ambrogio
-
23.293
---------------1.058.434.897
----------------
---------------1.201.744.173
----------------
40.201
1.439.300
40.201
1.439.300
-
-
-
-
-
-
-
-
2. Crediti
a) Verso imprese controllate
-
-
b) Verso imprese collegate
c) Verso Regione
-
-
d) Verso Altri Enti Pubblici
1.052.000
1.052.000
1.052.000
1.052.000
8.614.335
7.642.621
1.447.176
495.784
5.813.589
1.353.570
12.300.000
5.819.807
1.327.029
12.300.000
12.300.000
12.300.000
---------------22.006.536
---------------1.089.012.203
----------------
---------------22.433.921
---------------1.234.286.841
----------------
63.041
63.041
Totale immobil. materiali (II)
III. Immobilizzazioni finanziarie
1. Partecipazioni in:
a) Imprese controllate
11301010001 Partecipazioni in imprese controllate
b) Imprese collegate
11301020001 Partecipazioni in imprese collegate
d) Altre imprese
11301030001 Partecipazioni in altre imprese
11302040001 Crediti verso altri Enti Pubblici
e) Verso altri
11302050001 Depositi cauzionali c/o Enti diversi
11302050002 Cred. v/INA copertura polizza TFR pers.
dip.
11302050003 Crediti v/INA polizza 52152
3. Altri titoli
11303010001 Fondi Comuni di investimento (FIL)
Totale immobil. finanziarie (III)
C. Attivo circolante
I. Rimanenze
1. Materie prime, sussidiarie e di consumo
11401010001 Materiali
2. Prodotti in corso di lavorazione e semilavorati
11402030001 Nuove costr. in corso con mezzi propri
dest. alla vendita
3. Lavori in corso su ordinazione
4. Prodotti finiti
11404010001 Fabb. ultimati di ed.agev.destinati alla
vendita
11404020001 Fabb. ultimati di ed.agev.destinati alla
vendita
5. Acconti
11405010001 Acconti Telecom
Totale rimanenze (I)
63.041
63.041
-
-
-
-
-
-
212.632.283
84.159.607
207.408.840
78.936.163
5.223.443
5.223.443
-
-
-
-
---------------212.695.324
----------------
---------------84.222.648
----------------
127.672.021
99.676.345
249.242.049
233.594.909
(1.117)
-
-
606.812
606.892
218.249
175.819
201.734
277.376
162.093
1.742.228
232.411
249.466
161.580
1.742.228
360.345
832.774
10.244.918
38.241.830
12.369.442
9.526
75.556
988.237
319.318
585.660
8.006.482
38.691.297
13.434.166
431.928
85.797
1.389.071
57.596
65.169
II. Crediti
1. Verso utenti e clienti
11501010001 Crediti verso utenti per le locazioni
11501010003 Crediti verso utenti per addebiti
rateali
11501010004 Crediti verso utenti per canoni di terzi
11501010005 Crediti v/utenti per canoni ISUBOCCONI
11501010006 Crediti v/utenti del Com. di Legnano
11501010007 Crediti v/utenti del Com. di Vaprio
d'Adda
11501010008 Crediti v/utenti del Com. di Busto
Garolfo
11501010009 Crediti v/utenti del Com. di Cesate
11501010010 Crediti v/utenti del Com. di Bareggio
11501010011 Crediti v/utenti all. gestiti Aler Lodi
11501010012 Crediti v/utenti del Com. di Settimo
M.se
11501010013 Crediti v/utenti del Com. di Rho
11501020001 Crediti per servizi generali a rimborso
11501040001 Effetti cambiari in portafoglio
11501040002 Effetti cambiari protestati
11501050001 Cessionari alloggi ceduti L.513
11501050004 Cessionari alloggi in DS quota Comune
Milano
11501050005 Cessionari alloggi edilizia agevolata
11501050006 Cessionari alloggi ceduti L.R. 6/07
11501050007 Cessionari alloggi ceduti L.R. 27/07
11501050008 Cessionari alloggi ceduti in DS quota
comuni vari
11501050009 Cessionari alloggi con patto di futura
vendita
11501080001 Crediti verso clienti diversi
11501080002 Crediti per fatture da emettere
11501100001 Fondo svalutazione crediti
2. Verso imprese controllate
11502010001 Crediti verso imprese controllate
11502010002 Crediti verso imprese controllate per
somme da erogare
3. Verso imprese collegate
11503010001 Crediti verso imprese collegate
4. Verso Regione per Gestione Speciale
11504010001 Cred. v/Cer rate amm.to mutui
Gestione Speciale
11504030001 Cred. v/Cer corrispettivi gestione
rientri (1,50%)
11504060001 Cred. v/ Banca d'Italia c/c 1851 (L. 457)
11504060002 Crediti verso B.ca d'Italia c/c 2728
11504060003 Crediti verso Banca d'Italia c/c 3036
(sottotetti)
11504060004 Crediti B.I. per finanz. non ancora
pervenuti
NB girato tra i debiti Vs regione
5. Verso altri
40.354
-
41.762
-
-
500
-
-
1.145.113
1.477.124
1.679.781
(192.300.000)
889.454
1.599.279
4.173.159
(206.800.000)
13.445.572
6.050.461
12.591.038
6.050.461
854.533
98.268
154.789
98.268
154.789
2.020
1.274.773
-
-
2.020
-
2.020
193.704
156.281
-
922.768
(4.657.305)
4.657.305
(5.257.305)
-
b) Regione
48.903.783
11505020001 Crediti verso Regione
48.903.783
-
8.206.729
6.273.214
1.204.679
634.529
1.530.465
1.639.917
90.000
239.853
1.639.917
90.000
240.442
507.966
682.709
513.423
497.474
240.959
508.279
664.061
478.882
415.916
c) altri Enti territoriali
11505030001 Crediti verso Comune Milano
11505030002 Crediti verso Comuni diversi
(compreso IMU TASI?)
11505030003 Crediti verso Comune di Legnano
11505030004 Crediti verso Comune di Paullo
11505030005 Crediti v/Comuni per
interv.emerg.abitat. e C.Q. II
11505030006 Crediti v/ Comune di Bareggio
11505030007 Crediti v/ Comune di Busto Garolfo
11505030008 Crediti v/ Comune di Vaprio d'Adda
11505030009 Crediti v/Comune di Cesate
11505030010 Crediti v/Comune di Milano (nuova
gestione)
11505030011 Crediti v/Comune di Settimo Milanese
11505030012 Crediti v/Comune di Rho
11505030013 Crediti v/Comune di Pieve Emanuele
6.192.854
247.539
861.920
1.394.876
10.125.949
184.216
416.256
1.394.876
d) comune di Milano (compreso ft da emettere e crediti vs
clienti diversi)
11.973.189
14.836.014
8.818.956
8.383.429
-
-
-
27.832
2.652.661
934.141
-
3.901.048
301.091
-
-
1.611
142.295
142.295
e) diversi
11505050001 I.V.A. ns/ credito
11505050002 Crediti verso Erario per anticipo
imposta TFR
11505050003 Crediti verso Erario per anticipo IRES e
IRAP
11505050004 Crediti verso Erario per I.V.A.
11505050005 Crediti verso Erario per IRES
11505050006 IVA acquisti fatt.pro-forma
11505060001 Crediti v/Cassa DD.PP. per somme da
erogare
11505060002 Crediti v/Finlombarda SPA per
somme da erogare
11505060003 Crediti v/Regione per somme da
erogare
11505070002 Crediti per cause diverse
11505070003 Crediti v/dipendenti per acq.auto
65.232
122.326
323.339
-
2.568
8.018
3.094
12.213
12.383
224.489
1.113
12.383
224.489
1.136.258
35.861
1.119.910
35.655
219.228
217.819
1.580.274
355.233
81.660
1.567.725
432.511
81.327
1.063.751
3.434.653
1.084.213
3.434.653
1.249.067
---------------223.631.324
----------------
---------------141.180.273
----------------
11505070004 Crediti v/Enti previdenziali
11505070005 Fornitori c/anticipi per servizi vari
11505070006 Crediti v/Aler di Lodi per mutui
11505070008 Crediti v/operatori q.re Muggiano
11505070009 Crediti v. proprietari per interventi di
MS
11505070011 Crediti verso Soc.Mutuo Soccorso
11505070012 Crediti v.assegn.per pagam.mutui
ed.agevolata
11505070013 Crediti per buoni carburante in
cassa
11505070014 NC da ricevere
11505070017 Fornitori c/gestione anticipi
11505070018 Crediti v/utenti per interventi MO
11505070019 Crediti v/dipendenti per anticipo
stipendi
11505070020 Crediti v/Aler Monza
11505070021 Crediti v/Aler Lodi
11505070022 Fornitori c/gestione anticipi proforma
Totale crediti (II)
III. Attivita' finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni
1. Partecipazioni in imprese controllate
-
-
711.975
736.989
711.975
736.989
3. Altre partecipazioni
-
-
4. Altri titoli
-
-
---------------711.975
----------------
---------------736.989
----------------
35.665.898
24.364.651
2.870.605
11.538
2.554.946
11.269
9.150
17.136
5.541
-
372
-
-
1.582
24.037
-
36.242
45.462
3.478
-
3.815
-
8.912
19.241
35.512
15.098
3.539
19.684
35.099
15.499
1.590
8.679
2. Partecipazioni in imprese collegate
11602010001 Partecipazioni in imprese collegate
Totale attività finanziarie (III)
IV. Disponibilita' Liquide
1. Depositi bancari e postali
a) Tesoriere
11701010001 C/c 4000/52
11701010002 C/c 263
11701010003 C/c 633
11701010004 C/c 650
11701010005 C/c 4500 (transitorio affitti)
11701010006 C/c 4501 (transitorio affitti patrim. di
terzi)
11701010007 C/to transitorio per pagamenti
11701010008 C/c 10400
11701010009 C/c 10707 Filiale MI NORD-EST
11701010010 C/c 10708 Filiale MI SUD-OVEST
11701010011 C/c 10709 Filiale MI PROVINCIA
11701010012 C/c 10788 Ufficio Certificazione
Patrimonio
11701010013 C/c 11081 Direzione Commerciale
11701010014 C/c 11130 Ufficio Appalti
11701010015 C/c 11145 Area Amministrativa
11701010016 C/c 2601 Ufficio Amm.ne Utenza
11701010017 C/c 2602 DirezioneTecnica
11701010018 C/c 2603 Settore Legale
11701010019 C/c 2717 Direzione Generale
11701010020 C/c 11321 Direzione Manutenzione
11701010021 C/c 3073 Ufficio Acquisti
11701010022 C/c 3261 Segreteria Presidenza
11701010023 C/c 3264 Sett.Rec.Morosita' e F.do
Sociale
11701010024 C/c 3595 Gruppo Tutela Patrimonio
165
11701010025 C/c 3708 Centro Manutentivo Interno
11701010026 C/c 7097 Sett. AmministrativoContabile
11701010028 C/c 11356 Direzione Organizzazione e
Sistemi
11701010029 C/c 11365 Direzione Decentramento
11701010030 C/c 11337 Direzione Politiche
Energetiche
11701010031 C/C 12000X01
11701010032 C/C 13000X31
11701010033 C/c 11690 Area Interventi
11701010034 C/C 11642X31
11701010035 C/C 14000X61
11701010036 C/C 15000X91
11701010037 C/c 11851/46 SETTORE SERVIZI MI.
SUD/OVEST
11701010038 C/c 11852/47 FILIALE 2
-
-
-
-
-
-
3.390.118
4.014.116
5.367.349
3.798.323
1.236
5.176
7.476.821
2.882
86.660
12.299.537
-
732
-
731
-
730
-
733
-
734
-
545
-
2.246
-
1.710
-
2.201
2.119
1.379
447
(24)
1.336
1.403
-
2.277
-
2.284
-
2.414
-
2.417
-
2.416
1.717
3.410
1.955.554
1.699
31.961
11701010039 C/c 11853/48 FILIALE 3
11701010040 C/c 11854/49 FILIALE 4
11701010041 C/c 11855/50 FILIALE 4 VIA LULLI 30/32
11701010042 C/c 11856/51 FILIALE 6
11701010043 C/c 11911 Segreteria Organi Collegiali
11701010044 C/c 11915 Settore Ass. e Contratti
Fuori ERP (Campus Martinitt)
11701010045 C/c 11923 Settore Servizi Provincia
11701010046 C/c 11938 Direzione Risorse Umane
11701010047 C/c 11955 Area Gestionale
11701010048 C/c 11958 Area Officina di Sistema
11701010049 C/c 11982 Settore servizi MI Nord/Est
11701010050 C/c 11994 Coordinamento Filiali MI
11701010051 C/c 12088 Filiale Rho
11701010052 C/c 12094 Filiale Sesto San Giovanni
11701010053 C/c 12095 Filiale Rozzano
11701010054 C/c 5000X82 Transito Leggi Speciali
11701010055 C/c Transitori
11701010056 C/c 16000X24 Riqualif. alloggi sfitti
D.G.R.X/401
11701010057 C/c 17000X54 CdQ II Mazzini - Mi
11701010058 C/c 18000X84 CdQ II Molise
Calvairate
11701010059 C/c 19000X17 CdQ II San Siro
11701010061 C/c 22000X10 CdQ Gratosoglio
5.513
2.387.344
58.849
174.450
11701010062 C/c 12251X58 Direzione Comune di
2.297
Milano
11701010066 C/c 26000X33 ADP Q.re Spaventa MI
11701010067 C/c 27000X63 PRU Stadera - MI
11701010069 C/c 29000X26 CDQ II Cinisello
Balsamo
11701010070 C/c 31000X86 CDQ II Pioltello
11701010072 C/c 33000X49 CDQ II Rozzano
11701010077 C/c 38000X05 Riqualificaz. all. sfitti
MI e PROV - DGR X/1505
11701010079 C/c 41000X95
CONTR.STRAORD.REG. AI SENSI DELL.ART 13 LR 24/14
b) Banche
579.240
1.469.647
23.925
32.107
584.075
661.505
9.828.018
31.722.287
31.423.918
-
(501)
295.826
294.657
1.007
73.683
1.218
73.878
39.491
578.126
5.160
602.966
4.850
555.490
30.173.813
5.028
353.100
31.435
30.056.977
934.018
156.459
897.179
146.475
36.839
9.984
-
-
6.428
7.848
6.428
1.128.022
----------------
7.848
11701020001 Incasso affitti Banche diverse
11701020005 Banca Agricola Mantovana c/c
102366.32
11701020006 Banca Pop. Milano c/c 5075
11701020007 Banca Pop. Novara c/c 21973
11701020008 Banca Pop. Sondrio c/c 5060
11701020009 Banca Reg. Europea c/c 63032004
11701020012 Banca Pop. Sondrio c/c 5050
11701020018 BIIS C/C 2120/27580139
11701020022 Banca Pop.Sondrio c/c 4100
11701020024 BIIS C/C 1000/33
11701020025 BNL C/C 420202
c) Poste
11701030001 C/c postale n. 3202
11701030002 C/c postale n. 37810207
2. Assegni
3. Denaro e valori in cassa
11703030001 Cassa contanti
banca d'italia ex crediti vs regione x gestione speciale
----------------
Totale disponibilità liquide (IV)
D. Ratei e risconti
11801010001 Ratei attivi
11801020001 Risconti attivi
TOTALE ATTIVITA' (A+B+C+D)
Conti d'ordine
77001030001 Depositi e cauzioni di terzi
77002010001 Depositari di cauzioni
PASSIVITA'
A. Patrimonio netto
I. Capitale di dotazione
22101010001 Dotazioni
22102010001 Devoluzioni patrimonio ex Gescal - ex
Incis
22102010002 Devoluzioni patrimonio erariale
III. Riserve di rivalutazione
IV. Fondo Riserva
22401010001 Fondo di riserva (riserva legale)
VI. Riserve statutarie e regolamentari
VII. Altre riserve, distintamente indicate
1) riserva contributi accantonati art. 55 TUIR
69.456.654
---------------506.495.278
---------------1.498.941
----------------
55.952.876
---------------282.092.785
---------------1.551.491
----------------
1.498.941
1.551.491
---------------1.597.006.422
----------------
---------------1.517.931.117
----------------
(366.671.275)
(371.717.047)
(198.368.232)
(168.303.043)
(180.522.682)
(191.194.366)
91.335.950
91.335.950
282.625
282.625
46.451.480
44.601.844
46.451.480
44.601.844
-
-
4.905.163
2.684.511
4.905.163
2.684.511
-
-
371.017.378
371.017.378
264.237.220
264.237.220
106.780.158
106.780.158
-
-
-
-
22701010001 Riserva contributi in c/capitale dello
Stato
22701020001 Riserva contributi in c/capitale di altri
Enti
2) altre riserve
22702010001 Riserve facoltative per destinazione
vendite ex L. 6
VIII. Utili (perdite) portati a nuovo
22802010001 Perdita esercizi precedenti
IX. Utile (perdita) dell'esercizio
Risultato dell'esercizio
22901010001 Utile d'esercizio
Totale patrimonio netto (A)
B. Fondi per rischi e oneri
1) Per trattamento di quiescenza
23201010001 Fondo integrativo di previdenza
2) Per imposte
23202010001 Fondi per imposte
23202020001 Fondi per imposte differite
3) Altri
23203010001 Fondo accantonamento legge merloni
23203010002 Fondo rischi vari
23203010003 Fondi diversi
23203010004 Fondo oneri per manut.ordinaria
Totale fondi per rischi ed oneri (B)
C. Trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato
23301010001 Fondo trattamento di fine rapporto
23301020001 Fondo integrativo di previdenza
Totale TFR (C)
D. Debiti
1) Prestiti obbligazioni
3) Debiti verso:
a) Tesoriere
23403010001 Banca Popolare di Sondrio c/c
Tesoreria 630
-
-
-
-
2.553.844
2.553.844
2.220.652
2.220.652
2.553.844
2.220.652
---------------469.812.334
----------------
---------------467.258.491
----------------
22.980.000
23.700.000
22.980.000
23.700.000
2.974.253
3.112.986
2.974.253
3.112.986
63.792.016
43.395.169
1.205.000
14.877.921
37.709.095
10.000.000
1.205.000
13.680.169
14.000.000
14.510.000
---------------89.746.270
---------------12.561.943
---------------70.208.155
---------------13.189.685
12.561.943
-
13.189.685
---------------12.561.943
----------------
---------------13.189.685
----------------
-
-
53.778.447
40.261.686
20.160.089
11.861.686
ipotecario 5070
ipotecario 5080
ipotecario 5090
ipotecario 5100
10.029.157
10.100.000
4.981.687
5.000.000
9.266.184
9.300.000
9.341.331
4.000.000
b) Banche
-
-
c) Poste
-
-
233.733.576
248.188.936
3.596
-
8.030
-
68.781.910
3.803.539
3.072.627
6.995.576
66.181.537
8.461.855
36.236.487
16.971.449
23.225.000
1.409
72.400.140
4.209.457
3.849.766
8.222.963
70.174.315
9.316.074
37.529.246
17.377.535
25.100.000
1.411.981
1.363.420
48.385
130.556
-
-
-
-
-
-
-
-
-
(0)
130.200
342.200
-
-
1.233.396
890.664
101.985.181
95.969.755
4) Mutui
23404010002 Cassa DD.PP.
23404030001 Credito Fondiario Ist.S.Paolo Torino
23404040001 Credito Fondiario Intesa S.Paolo
23404050001 O.P.I. s.p.a.
23404050002 Credito Fondiario Intesa S.Paolo
23404050003 Banca Popolare di Milano
23404050004 Cassa DD.PP.
23404050005 Banca Popolare di Sondrio
23404050006 Banca Popolare di Novara
23404050007 Banca Agricola Mantovana
23404050008 Regione Lombardia (FRISL)
23404050009 Banca DEXIA CREDIOP spa
23404050010 Banca Nazionale del Lavoro
5) Acconti
23405010001 Acconti da clienti
23405010002 Acconti da inq. COM.MI (permessi di
ingresso)
23405020001 Anticipi da cessionari per acquisto
alloggi L. 513
alloggi L. 31
alloggi L. 560
alloggi L.R. 6/07
alloggi L.R. 27/07
imm.li comm.li L.R. 27/09 art. 46
alloggi con patto futura vendita
6) Debiti verso fornitori
23406010001 Debiti verso Fornitori
23406020001 Fornitori c/to fatture da ricevere
23406020002 Fornitori c/to fatture da ricevere anni
precedenti
23406020003 Fornitori c/to fatture da ricevere sal
anno precedente
23406020004 Debiti V/Forn. per Fatt. da ricevere
23406040001 Note di credito da emettere
7) Debiti rappresentati da titoli di credito
8) Debiti verso imprese controllate
23408010001 Debiti verso imprese controllate
9) Debiti verso imprese collegate
23409010001 Debiti verso imprese collegate
10) Debiti verso Regione per Gestione Fondi
23410010001 Rientri destinati art.25 L.513/77
23410020001 Rientri non vinc. alle destinaz. art.25
L.513/77
23410030001 Rientri per le destinazioni della
L.560/93
23410040001 Rientri destinati art.25 L.513/77 a
scadere
23410060001 Rientri per le destinazioni L.560/93 a
scadere
23410070001 Rientri vincolati art.25 L.513/77
23410070002 Rientri non vincolati art.25 L.513/77
23410070003 Rientri per destinazione L. 560/93
23410080001 Finanziamento CER per interventi
Comuni R.E.
23410080003 Finanziamento per interventi
costruttivi
debiti Vs B.I. finanziamenti ricevuti (girati da crediti
negativi)
11) Debiti Vs Controllante (Regione Lombardia )
23413040002/3/10 Debiti v/Regione Lombardia
12) Debiti tributari
23411010001 I.V.A. ns/debito
23411010002 Imposte diverse
23411010003 Debiti verso Erario per IVA
23411010004 Debiti V/Erario per IVA differita
23411020001 Debiti verso Erario per ritenute
23411020002 Debiti v/Erario per ritenute salari e
stipendi
67.108.419
27.857.210
56.272.978
36.763.753
1.606.805
543.341
3.158.493
2.254.253
2.389.684
-
-
11.323.029
21.583.154
11.323.029
21.583.154
-
137.978
-
137.978
23.339.137
24.631.907
289.908
287.060
1.551.832
1.435.983
-
-
9.526
433.346
10.229.358
5.700.412
-
10.229.358
5.700.412
-
3.182.088
3.462.493
(2.281.290)
(2.174.049)
4.657.305
31.948.488
5.257.305
3.789.835
31.948.488
3.789.835
6.132.918
3.861.116
3.428.552
25.802
1.464.331
23.992
2.075.742
48.666
518.209
83.674
1.152.041
1.114.325
23411020003 Debiti v/ Erario per ritenute TFR
13) Debiti verso Istituti di previdenza e sicurezza sociale
23412010001 I.N.P.D.A.P
23412010002 E.N.P.D.E.P.
23412010003 I.N.A.I.L.
23412010004 I.N.P.S.
23412010005 Enti vari
23412010006 PREVINDAI
23412010007 PREVIAMBIENTE
23412010008 Enti vari per smobilizzo TFR
23412010009 I.N.P.G.I.
14) Altri debiti
23413010001 Quote amministraz. e manutenz.
alloggi autogest.
23413030001 Depositi di utenti in contanti
23413030002 Depositi per cessione alloggi
23413030003 Depositi di imprese in contanti
23413030004 Depositi vari
23413030005 Depositi per custodia mobilio
23413030006 Progetto Abita Giovani
23413030007 Integr.tra dep.cauz.calcolato e quello
sopport. dal conduttore
23413040002 Debiti v/Regione Lombardia
23413040003 Debiti v/Regione Lombardia (ex
CRIACP)
23413040004 Debiti v/I.N.P.S. (Canoni passivi
Cinisello B.)
23413040005 Debiti v/Comune di Monza
23413040006 Debiti verso B.ca Popolare di Sondrio
23413040007 Debiti verso Comune di Legnano
23413040008 DebitI v/ ISU BOCCONI
23413040010 Debiti v/Reg.Lombardia per
locaz.temporanea
23413040011 Debiti per restauro Ab.Chiaravalle
23413040012 Debiti v/Fondazione San Raffaele
23413040013 Debiti v/Comune di Paullo
23413040014 Debiti v/Comuni diversi per
emerg.abitat. e C.Q. II
23413040015 Debiti v/Regione Lombardia per
finanz. da rimborsare
23413040016 Debiti v/Aler Monza
23413040017 Debiti v/Comune di Vaprio d'Adda
23413040018 Debiti v/Comune di Busto Garolfo
23413040019 Debiti v/Comune di Milano (nuova
gestione)
38.200
20.500
1.967.581
2.167.247
1.556.373
6.726
403.600
883
1.617.107
43.230
426.023
33.204
61.606
-
(13.922)
63.529.161
75.526.022
1.812.558
9.295.051
863.119
3.723.056
3.206.186
9.367.368
820.107
3.709.257
9.140
18.000
8.864
31.000
263.905
188.954
263.905
188.954
411.905
411.905
77.015
2.090.373
86.652
2.090.373
632
632
1.347.629
13.339
-
3.078.972
13.339
-
-
-
30.000.000
891.416
874.139
110.005
745.757
876.233
6.151.151
5.597.374
23413040020 Debiti v/Comune di Cesate
23413040021 Debiti v/Comune di Rozzano
(contributo solidarietà)
23413040022 Debiti v/Comune di Bareggio
23413040023 Debiti v/Aler Lodi
23413040024 Debiti v/Comuni vari per vendita trasf.
DS
23413040025 Debiti v/Comune di Settimo Milanese
23413040026 Debiti v/Comuni vari per recupero
immobili confiscati criminalità
23413040027 Debiti v/Comune di Rho
23413040028 Debiti v/Comuni diversi
23413050001 Debiti verso il personale dipendente
23413050002 Debiti per maggior accertamento TFRINA
23413050003 Debiti verso amministratori e
collaboratori
23413060001 Debiti v/utenti per canoni e servizi
23413060002 Debiti v/utenti per canoni incassati e
non attribuiti in partita affitto
23413060003 Debiti amministraz. e manutenz.all.in
condominio
23413060004 Debiti v/comuni per canone moderato
23413060005 Debiti verso sindacati-inquilini
23413060006 Debiti verso soci per dotazioni
integrative
23413060007 Debiti vari
23413060009 Debiti V/cess.per rinuncia acq.all.
23413060010 Debiti V/Federcasa Lombardia
23413060011 Altri Debiti
23413060012 Debiti V/Finlombarda Spa
15) Debiti verso Comune di Milano
23413040001 Debiti v/ Comune di Milano
23413040009 Debiti v/Com.di Milano per
locaz.temporanea
altri debiti (nuova gestione girata)
Totale debiti (D)
E. Ratei e risconti
23501010001 Ratei passivi
23501020001 Risconti passivi
23501030001 Risconti passivi pluriennali
23501040001 Risconti passivi contributi in c/to
capitale L.457
23501040002 Risconti passivi contributi in c/to
capitale L.560
23501040003 Devoluzioni patrimonio erariale in DS
833.308
711.102
5.474
573.778
3.829.159
5.474
573.778
3.792.668
15.975
829.414
106.966
561.980
1.922.580
2.215.793
2.086.593
3.504.281
1.940.248
1.248.331
2.513.048
2.449.614
4.068.215
3.057
-
308.038
307.693
17.431.544
119.961
13.519.097
119.961
(768.024)
(684.500)
0
1.907.340
36.440
2.164.502
17.750.967
0
1.813.889
36.440
1.958.343
21.043.151
16.576.187
6.900.463
3.013.643
4.699.353
6.151.151
---------------546.900.466
---------------477.985.409
----------------
7.672.512
5.890.033
---------------534.057.245
---------------433.217.540
----------------
4.919.733
23.400.060
5.581.005
23.968.715
295.058.027
249.060.232
129.750.660
24.856.929
129.750.660
24.856.929
4.799.060
TOTALE PASSIVITA' (A+B+C+D+E)
Conti d'ordine
77101030001 Depositanti di titoli e cauzioni
77102010001 Depositi cauzionali presso terzi
CE) CONTO ECONOMICO
A. Valore della produzione
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
44101010001 Ricavi vendite ediliz. agevolata e/o
convenzionata
44101010002 Ricavi diritti di prelazione
44101010004 Ricavi vendite L. 27 art. 46-47
44101020001 Canoni alloggi proprietà
(nor. 0, 1,
2, 5, 7, 8)
44101020002 Canoni locali di proprieta adibiti ad uso
diverso
44101020006 Canone sociale
(norm 4) +occ.
Abus.
44101020007 Canone moderato
(norm. 9)
44101020008 Canone per loc. temporanea
(norm 6)
44101020009 Canone per box
(norm 3)
44101020010 Canone per negozi (NOR. 3)
44101030001 Canoni delle aree
44101030002 Altri canoni
(marinitt, coop
quadr. Ecc)
44101040001 Quote amministrazione alloggi
44101040002 Quote amministrazione alloggi gestiti
c/Terzi
44101040003 Compensi per gestioni condominiali
44101040004 Rimborsi per imposta di registro e di
bollo
44101040005 Compensi contabilizzazione rientri G.S.
44101040006 Rimborsi per procedimenti legali
44101040008 Rimborsi diversi per amministrazione
stabili
44101040009 Rimborso spese traslochi e custodia
mobilio
44101040010 Spese generali e amm.ne
44101050001 Rimborso manutenzione alloggi ceduti
in proprieta
44101050002 Rimborsi per lavori di miglioria e danni
44101050003 Rimborsi diversi per manutenzione
---------------1.597.006.422
----------------
---------------1.517.931.117
----------------
366.671.275
371.717.047
198.368.232
168.303.043
180.522.682
191.194.366
219.370.921
249.709.440
10.241.481
39.197.880
5.349.342
5.156.839
3.676.487
4.135.415
91.522.013
1.607.771
84.297.195
1.599.280
1.563.085
2.573.269
6.183.517
95.598
1.648.633
2.709.340
6.469.079
36.758
2.511.829
602.673
2.307.814
586.789
8.060.656
-
8.801.556
40.353
2.495.034
3.106.575
1.808
407.464
1.921
495.333
205.557
252.259
5.582
6.876.445
1.864
6.064.195
(18.447)
117.028
353.994
1.643
105.154
371.260
stabili
44101050004 Compensi tecnici per
manutenz.straord. stabili di terzi
44101050005 Rimborso MS da proprietari
44101060001 Competenze servizi reversibili
44101060002 Comp.per attività amm.ve diverse
272.170
38.770
74.582.667
45.130
1.062.619
30.118
80.921.598
307.971
2) Variazioni di rimanenze di prodotti in corso di
lavorazione, semilavorati e finiti
(1.870.981)
(7.251.318)
44102030001 Variazione fabbricati ultimati per la
vendita
(1.870.981)
(7.251.318)
-
-
614.579
1.416.265
10.530
604.049
-
1.054.908
48.675
-
-
312.682
6.628.180
9.515.636
23.617
-
68.330
-
92.103
442.508
4.484.950
575.922
1.076.600
6.107.816
611
41.806
1.542.586
-
4.961
1.682.007
-
-
-
36.901.766
8.798.043
9.398.272
8.520.321
65.360
277.722
3) Variazioni dei lavori in corso su ordinazione
4) Incrementi di immobilizzazioni per lavori interni
44104010001 Compensi per interventi costruttivi
44104010004 Compensi per altri interventi
44104010005 Manodopera e materiali
44104010006 Capitalizzazione Interessi per Interv. in
corso
5) Altri ricavi e proventi
44105010001 Recupero spese istruttoria pratiche
diverse
44105010002 Recupero spese dall'ANIACAP
44105010003 Rimborsi assicurazione danni ai
fabbricati
44105010004 Rimborsi diversi da assicurazioni
44105010005 Altri proventi e ricavi diversi
44105010006 Recuperi per dipendenti
44105010007 Cessione stampati per appalti
44105010008 Recuperi per cause legali
44105010009 Recupero IVA per differenza pro-rata
44105010010 Ricavi da attribuire
b) rimborsi Regione per Gestione Speciale
c) contributi in conto esercizio
44105030001 Contributi in c/interessi dello Stato
44105030002 Contributi in c/capitale dello Stato
44105040001 Contributi in c/interessi Comune di
Milano
44105040004 Contributi da altri Enti
44105040005 Contributi c/capitale Regione
Lombardia
contributi conto esercizio riferito a spese anni precedenti
24.331.659
3.106.475
d) insussistenze non derivanti da errori di stima
8.613.854
7.381.231
44105050001 Riduzione di fondi per rischi e oneri
esuberanti
8.613.854
7.381.231
---------------270.258.319
----------------
---------------269.569.298
----------------
(65.427)
(202.979)
-
-
(40.368)
(108.697)
(25.059)
(94.281)
(116.144.451)
(133.114.553)
(391.449)
(282.089)
(5.766)
(2.058.386)
(17.928)
(2.733.902)
86.938
(11.562)
(53.324)
(93.381)
(248.795)
(385.183)
(51.164)
(121.070)
(44.884)
(1.926.458)
(24.856)
(2.734.476)
(181.561)
(221.441)
(44.484)
(450.284)
(124.248)
(1.204.987)
(507.197)
(328.292)
(94.811)
(193.588)
(10.725)
(35.379)
(259.375)
(306.608)
(159.955)
(209.716)
(19.357)
(102.627)
Totale valore della produzione (A)
B. Costi della produzione
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
55206030001 Forniture ed appalti per edilizia da
vendere
55206040001 Attrezzature e materiali di consumo
55206040002 Attrezzature e materiali di consumo
informatici
7) Per servizi
55207010001 Inden., compensi e rimborsi
Amministr. e Sindaci
55207010002 Spese di rappresentanza
55207010003 Servizi e manutenzioni uffici
55207010004 Postali
55207010005 Cancelleria e stampati
55207010006 Gestione automezzi strumentali
55207010007 Gestione automezzi non strumentali
55207010008 Manutenzione macchine ufficio
55207010009 Gestione sistema informativo
55207010010 Contributi associativi diversi
55207010011 Formazione personale seminari e
convegni
55207010012 Consulenze e prestazioni professionali
55207010013 Spese bancarie
55207010014 Altre spese generali
55207010015 Spese di pubblicita
55207010016 Canoni noleggio diversi
55207010017 Canoni nolo automezzi strumentali
55207010018 Canoni nolo automezzi non
strumentali
55207010019 Sanzioni diverse
(408.867)
(49.128)
(196.750)
(226.250)
(67.199)
(1.021.560)
(80.211)
(1.045.265)
(177.355)
(228.940)
(12.527)
(24.165)
(1.192.823)
(4.010.358)
(1.674.031)
(7.353.340)
339
4.373
(5.924)
(3.182)
(8.681)
(18.184)
(856)
(1.541.681)
(960)
(1.444.601)
(92.979)
(1.599.707)
(33.907)
(2.602.240)
(4.263.304)
(4.647.971)
(82.213)
(52.486)
(143.892)
(79.929)
-
(761)
(18.641)
(59.955)
(111.060)
(132.477)
(345.504)
(320.268)
(430.797)
(5.490.832)
(1.452.313)
(391.185)
(6.608.789)
(1.169.419)
(816)
-
(5.353)
(5.888.651)
-
(167.418)
(86.923)
(203.935)
(5.782.204)
(7.148.665)
(97.900)
(93.991)
55207010020 Telefonia fissa
55207010021 Telefonia mobile
55207010022 Tickets
55207010023 Altri costi del personale
55207010024 Pubblicazioni
55207010025 Costo personale interinale
compreso compenso
55207010026 Costi per servizi da società controllate
55207010027 Costi per servizi rimborsabili da terzi
55207010028 Costi di certificazione
55207010029 Spese di viaggio
55207010030 Spese di vitto e alloggio
55207020001 Assicurazione degli stabili
55207020002 Bollettazione e riscossione canoni
55207020003 Procedimenti legali
55207020004 Quote amministrazione per alloggi in
condominio
55207020005 Istruttoria pratiche diverse
55207020006 Rimborso quote amm.ne stabili
autogestiti
55207020009 Indennita e rimb. componenti
commissione
55207020010 Spese sociali per l'utenza (per
mobilità)
55207020011 Costo sfratti per recupero morosità
55207020012 Costo tutela patr. per occupaz.abusive
55207020013 Spese protesto e richiamo effetti
55207020014 Spese per alloggi sfitti
55207020016 Spese per alloggi sfitti in condominio
55207020017 Spese per alloggi sfitti in autogestione
55207020018 Contributo di solidarietà
55207020019 Spese amm.ne immobili in
convenzione
55207020020 Contributi diversi a inquilini
55207030001 Appalti per manutenzione stabili di
proprieta
55207030002 Rimborso quote manutenzione stabili
autogestiti
55207030003 Quote manutenzione alloggi in
condominio
55207030004 Spese diverse non revers. per filiali
(1.449.743)
(1.164.400)
(260.218)
(290.854)
(210.593)
(1.454.963)
(1.018.697)
(1.771)
(1.150.023)
(1.260.465)
(142.145)
(164.993)
(378.429)
(559.508)
(5.228.639)
(765.959)
(13.931.809)
(13.417.536)
(4.943.757)
(6.726.892)
(34.128.547)
(7.241.850)
(9.628.221)
(6.030.453)
5.431.996
-
(42.399.589)
(5.417.659)
(7.109.180)
(7.375.925)
6.519.641
-
-
(89.841)
(78.888)
(73.287)
(6.378)
(40.552)
(180.638)
(158.311)
(4.362)
(54.819)
(60.085)
(390.900)
(133.668)
-
(139.109)
-
(2.927.078)
(3.003.327)
(248.005)
(246.526)
(1.270.761)
(1.408.313)
(1.241.410)
(1.515.392)
(34.122.631)
(35.742.215)
(32.092.264)
(32.103.405)
55207030005 MS a carico dei proprietari
55207030006 Appalti per manutenzione ascensori
55207030007 Appalti per manut. riscaldamento
55207030008 Appalti per manut. autoclave e
antincendio
55207030009 Appalti per manut. imp. elettr.TV e
citofoni
55207030011 Spese per recupero alloggi sfitti
55207040001 Servizi ambientali
55207040002 Servizio energia elettrica
55207040003 Servizio riscaldamento
55207040004 Servizi in condominio
55207040005 Servizio acqua potabile
55207040006 Servizi in autogestione
55207040007 Quota servizi per alloggi sfitti
55207040008 Costi per servizi da società controllate
55207050001 Progettazioni
55207050002 Direzione e assistenza lavori
55207050003 Commissioni e collaudi
55207050004 Consulenze tecniche
55207050005 Altre spese tecniche
55207050006 Oneri diversi per vendita unità
immobiliari
55207050007 Oneri diversi per indagine amianto
55207050008 Oneri diversi per demolizioni
8) Per godimento di beni di terzi
55208030001 Sublocazione Cinisello Imm.re Friuli
55208030003 Affitti e Spese per uffici di proprietà di
terzi
55208030004 Costi di gestione Campus Martinitt
9) Per il personale
a) Salari e stipendi
55209010001 Retribuzioni ed indennita
55209010003 Retribuzioni ed indennità lavoro
temporaneo ed interinale
(2.030.367)
(3.638.809)
(10.127.750)
(10.905.609)
(9.363.895)
(9.536.632)
(763.856)
(1.368.977)
(2.828.455)
(2.988.645)
(2.687.131)
(2.735.365)
(141.324)
(253.279)
(1.419.116)
(3.590.116)
(1.419.116)
(3.590.116)
(122.773)
-
55209050001 Altri costi del personale (esodo ecc.)
(122.773)
-
10. Ammortamenti e svalutazioni
a) Ammortamento delle immobilizzazioni immateriali
(1.575.359)
(2.634.917)
(1.271.972)
(2.331.530)
(303.387)
(303.387)
(15.752.064)
(16.234.247)
(6.154.201)
(6.768.344)
(8.906.992)
(8.718.500)
(211.349)
(208.748)
(5.413)
(11.038)
(297.271)
(305.017)
(176.838)
(222.600)
(8.938.512)
(2.419.806)
(8.938.512)
(2.419.806)
(20.340.585)
(29.057.548)
b) Oneri sociali
55209020001 Contributi
55209020002 Contributi lavoro temporaneo ed
interinale
c) Trattamento di fine rapporto
55209030001 Trattamento di fine rapporto
55209030002 Trattamento di fine rapporto lavoro
temporaneo ed interinale
d) Trattamento di quiescenza e simili
55209040001 Accanton. F.do integrativo previdenza
e) Altri costi
55210010002 Amm.to software in licenza d'uso
55210010003 Ammortamento migliorie beni di terzi
b) Ammortamento delle immobilizzazioni materiali
55210020001 Amm.to stabili di proprieta in
locazione
55210020002 Amm.to stabili in proprieta
superficiaria in locaz.
55210020003 Amm.to stabili di proprieta in uso
diretto
55210020004 Amm.to attrezzature
55210020005 Amm.to mobili e arredi
55210020006 Amm.to macchine d'ufficio
c) Altre svalutazioni delle immobilizzazioni
55210030001 Svalutazioni delle immobilizzazioni
d) Svalutazione dei crediti compresi nell'attivo circolante
e delle disponibilita' liquide
55210040001 Accantonamento fondo svalutazione
crediti
(20.340.585)
(29.057.548)
-
(3.316)
prime
-
(3.316)
55211010002 Variazioni delle rimanenze di prod.in
lavorazione
-
-
(5.919.026)
(3.710.651)
(5.919.026)
-
(3.710.651)
-
(23.714.043)
(15.832.649)
-
(1.832.649)
-
(23.714.043)
(14.000.000)
(18.509.260)
(13.544.253)
(1.479.879)
(2.723.893)
(1.787.018)
(2.229.213)
(11.221.266)
(541.766)
562.015
(3.589.716)
(149.665)
(8.468.873)
-
(367.718)
(56.521)
---------------(262.506.529)
----------------
---------------(272.984.831)
----------------
7.751.790
(3.415.533)
-
-
11) Variazione delle rimanenze di materie prime,
sussidiarie, di consumo e di merci
55211010001 Variazioni delle rimanenze di materie
12) Accantonamenti per rischi
55212020001 Acc.to al fondo rischi vari
55212020002 Acc.to al fondo imposte
13) Altri accantonamenti
55213010002 Acc.to al fondo oneri amianto
55213010003 Acc.to incentivo L. Merloni
55213010004 Acc.to fondi diversi
14) Oneri diversi di gestione
55214010001 Imposta di bollo
55214010002 Imposta di registro
55214010004 Altre imposte e tasse
55214010005 I.V.A. indetraibile pro-rata
55214010006 IMU
55214030002 Fondo alloggi fuori ERP
55214040001 Contributi in c/to esercizio a società
controllate e collegate
55214040002 Contributi ad altri enti
55214020001 Perdite su crediti
Totale costi della produzione (B)
Differenza fra valore e costi della produzione ( A - B )
C. Proventi ed oneri finanziari
15) Proventi da partecipazioni
a) in imprese controllate
b) in imprese collegate
-
-
c) in altre imprese
-
-
163.509
168.783
22.632
140.877
-
4.427
164.356
-
b) da titoli iscritti nelle immobilizzazioni che non
-
-
c) da titoli iscritti nell'attivo circolante che non
-
-
552.344
654.385
204.254
88.275
1.331
232
221.104
250.903
125.655
187
311.014
-
3.775
-
-
-
-
(2.460.466)
(2.181.122)
(1.197.262)
(515.739)
(6)
(245.929)
(14)
(1.005.437)
(93.818)
(227.030)
(84.065)
(22.948)
(639.464)
(366.802)
(2)
-
16. Altri proventi finanziari
44316010001 Quote interessi alloggi ceduti
44316010002 Indicizzazione polizza INA
44316010003 Rivalutaz.CR anticipo imposta
d) da proventi diversi dai precedenti, con separata
indicazione di quelli da imprese controllate e collegate
44316040001 Interessi attivi banche
44316040002 Interessi attivi Amministrazione
Postale
44316040004 Interessi su crediti v/assegnatari e
cessionari per indennita di mora
44316040005 Interessi su mutui da erogare
44316040006 Interessi attivi diversi
44316040007 Interessi attivi da imprese collegate
17. Interessi e altri oneri finanziari verso:
c) altri
55317030001 Interessi su scoperti di Tesoreria
55317030002 Interessi su c/c Banche diverse
55317040001 Interessi su debiti verso fornitori
55317040002 Interessi su depositi cauzionali
55317040003 Interessi ed oneri diversi
55317040004 Interessi su anticipazioni bancarie
55317040005 Interessi di preammortamento su
mutui
55317040006 Interessi su altri finanziamenti
(199.918)
(43.151)
(2.672.343)
(4.735.336)
(2.672.343)
(4.735.336)
---------------(4.416.955)
----------------
---------------(6.093.289)
----------------
D. Rettifiche di valore di attivita' finanziarie
18) Rivalutazioni
-
-
b) di immobilizzazioni finanziarie che non costituiscono
partecipazioni
-
-
c) di titoli iscritti nell'attivo circolante che non
-
-
(1.424.113)
(3.940.720)
(1.424.113)
(3.940.720)
b) di immobilizzazioni finanziarie che non costituiscono
partecipazioni
-
-
c) di titoli iscritti all'attivo circolante che non
-
-
-
-
---------------(1.424.113)
----------------
---------------(3.940.720)
----------------
4.589.954
13.456.979
3.403.153
12.887.475
1.185.321
568.654
1.480
850
3.436.790
12.956.521
d) interessi su mutui
55317050001 Interessi su mutui diversi
Totale proventi e oneri finanziari ( 15 + 16 - 17 )
19) Svalutazioni
55419010001 Svalutazioni di partecipazioni
d) altre
Totale rettifiche ( 18 - 19 )
E. Proventi e oneri straordinari
20) Proventi straordinari
a) plusvalenze patrimoniali da alienazione di beni
patrimoniali
44520010001 Plusvalenze da alloggi e locali ceduti
L.513
44520010002 Plusvalenze da alloggi e locali ceduti
44520010003 Plusv.da alloggi e locali costruiti senza
contributo L.31 e piano Aler
44520010004 Plusvalenze da alienazione aree
44520010005 Plusvalenze da alienazione di beni
mobili
b) sopravvenienze attive/insussistenze passive
44520020001 Sopravvenienze attive diverse
44520020002 Insussistenze passive
44520020004 Sopr.attive per canoni es.precedenti
44520020005 Sopr.attive per
serv.revers.es.precedenti
c) quota contributi in conto capitale
44520030001 Contributi riscontati per vendite
d) altri
44520040001 Altri proventi straordinari
21. Oneri straordinari
a) minusvalenze patrimoniali da alienazione di beni
patrimoniali
3.125.031
280.104
12.882.709
-
31.655
73.812
990.582
5.684.530
990.582
5.684.530
1.478.613
1.239.198
1.478.613
1.239.198
(5.952)
(2.701)
(5.952)
(2.701)
(1.592.643)
(6.156.107)
(798.025)
(6.053.665)
0
(534.519)
0
-
(260.099)
(102.443)
-
-
-
-
---------------8.897.344
---------------10.808.066
---------------27.178.420
---------------13.728.877
(8.254.222)
(11.508.225)
(4.729.893)
(3.663.061)
(6.605.137)
(3.970.598)
138.732
-
(932.489)
2.553.844
2.220.652
55521010005 Minus.patrim.da alien.altri beni
55521020001 Sopravvenienze passive diverse
55521020002 Partite Sospese
55521030001 Altri oneri straordinari
55521030002 Oneri diversi per cause legali
c) rientri da versare alla Regione per le vendite
55521010002 Minusvalenze da alloggi e locali ceduti
L.560
Totale oneri e proventi straordinari ( 20 - 21)
Risultato prima delle imposte ( A + B + C + D + E )
22. Imposte sul reddito dell'esercizio
55622010001 Imposta sul reddito d'impresa (IRES)
55622020001 IRAP
55622030001 Accantonamento/Utilizzo F.do imposte
differite
55622030002 Utilizzo F.do imposte
23. Risultato dell'esercizio
BILANCIO DI ESERCIZIO
Informazioni generali sull'impresa
Dati anagrafici
Denominazione:
ASSET SRL -ALER MILANO INIZIATIVE E SVILUPPO
IN LIQUIDAZIONE UNIPERSONALE
Sede: VIALE ROMAGNA 26 20133 MILANO MI
Capitale sociale: 380.000
Capitale sociale interamente versato: si
Codice CCIAA: Milano
Partita IVA: 04904890961
Codice fiscale: 04904890961
Numero REA: MI - 1781020
Forma giuridica: Societa' a responsabilita' limitata con socio unico
Settore di attività prevalente (ATECO):
681000 Compravendita di beni immobili effettuata su
beni propri
Società in liquidazione: si
Società con socio unico: si
Società sottoposta ad altrui attività di direzione e
si
coordinamento:
Denominazione della società o ente che esercita
ALER MILANO
l'attività di direzione e coordinamento:
Appartenenza a un gruppo: si
Denominazione della società capogruppo: ALER MILANO
Paese della capogruppo: ITALIA
Numero di iscrizione all'albo delle cooperative:
Stato Patrimoniale
31-12-2014 31-12-2013
Stato patrimoniale
Attivo
Parte richiamata
-
-
Parte da richiamare
-
-
Totale crediti verso soci per versamenti ancora dovuti (A)
-
-
B) Immobilizzazioni
I - Immobilizzazioni immateriali
Bilancio di esercizio
Pagina 1 di 11
1) costi di impianto e di ampliamento
-
-
2) costi di ricerca, di sviluppo e di pubblicità
-
-
3) diritti di brevetto industriale e diritti di utilizzazione delle opere
dell'ingegno
-
-
1.575
1.725
5) avviamento
-
-
6) immobilizzazioni in corso e acconti
-
-
7) altre
-
-
1.575
1.725
4) concessioni, licenze, marchi e diritti simili
Totale immobilizzazioni immateriali
II - Immobilizzazioni materiali
1) terreni e fabbricati
0 12.508.181
2) impianti e macchinario
-
-
3) attrezzature industriali e commerciali
-
-
4.832
28.261
-
-
4) altri beni
5) immobilizzazioni in corso e acconti.
Totale immobilizzazioni materiali
4.832 12.536.442
III - Immobilizzazioni finanziarie
1) partecipazioni in
-
-
107.800
107.800
c) imprese controllanti
-
-
d) altre imprese
-
-
107.800
107.800
esigibili entro l'esercizio successivo
-
-
esigibili oltre l'esercizio successivo
-
-
Totale crediti verso imprese controllate
-
-
-
-
-
-
Totale crediti verso imprese collegate
-
-
-
-
-
-
Totale crediti verso controllanti
-
-
-
-
Totale partecipazioni
2) crediti
c) verso controllanti
d) verso altri
Pagina 2 di 11
-
-
Totale crediti verso altri
-
-
-
-
-
-
4) azioni proprie
-
-
azioni proprie, valore nominale complessivo
-
-
107.800
107.800
Totale crediti
3) altri titoli
4) azioni proprie
Totale immobilizzazioni finanziarie
114.207 12.645.967
I - Rimanenze
1) materie prime, sussidiarie e di consumo
-
-
2) prodotti in corso di lavorazione e semilavorati
-
-
3) lavori in corso su ordinazione
-
-
4) prodotti finiti e merci
5) acconti
Totale rimanenze
68.034.401 69.714.126
-
-
68.034.401 69.714.126
II - Crediti
1) verso clienti
2.534.188
1.690.014
-
-
2.534.188
1.690.014
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
840.756
952.327
-
-
840.756
952.327
72.474
198.881
-
-
72.474
198.881
Totale crediti verso clienti
2) verso imprese controllate
3) verso imprese collegate
4) verso controllanti
4-bis) crediti tributari
Totale crediti tributari
Pagina 3 di 11
4-ter) imposte anticipate
-
-
-
-
Totale imposte anticipate
-
-
10.094
12.705
-
-
10.094
12.705
3.457.512
2.853.927
1) partecipazioni in imprese controllate
-
-
2) partecipazioni in imprese collegate
-
-
3) partecipazioni in imprese controllanti
-
-
4) altre partecipazioni
-
-
5) azioni proprie
-
-
-
-
6) altri titoli.
-
-
Totale attività finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni
-
-
105.783
13.795
2) assegni
-
-
3) danaro e valori in cassa
0
1.063
Totale disponibilità liquide
105.783
14.858
5) verso altri
Totale crediti
III - Attività finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni
5) azioni proprie
IV - Disponibilità liquide
1) depositi bancari e postali
71.597.696 72.582.911
D) Ratei e risconti
Ratei e risconti attivi
Disaggio su prestiti
Totale ratei e risconti (D)
Totale attivo
5.261
5.603
-
-
5.261
5.603
71.717.164 85.234.481
Passivo
A) Patrimonio netto
I - Capitale
380.000
380.000
II - Riserva da soprapprezzo delle azioni
-
-
III - Riserve di rivalutazione
-
-
76.000
76.000
1.703
1.703
-
-
IV - Riserva legale
V - Riserve statutarie
VI - Riserva per azioni proprie in portafoglio
Pagina 4 di 11
VII - Altre riserve, distintamente indicate
Riserva straordinaria o facoltativa
-
-
Riserva per acquisto azioni proprie
-
-
Riserva da deroghe ex art. 2423 Cod. Civ
-
-
Riserva azioni (quote) della società controllante
-
-
Riserva non distribuibile da rivalutazione delle partecipazioni
-
-
Versamenti in conto aumento di capitale
-
-
Versamenti in conto futuro aumento di capitale
Versamenti in conto capitale
14.234.628 14.234.628
-
-
226.413
226.413
Riserva da riduzione capitale sociale
-
-
Riserva avanzo di fusione
-
-
Riserva per utili su cambi
-
-
Varie altre riserve
-
-
Versamenti a copertura perdite
Totale altre riserve
VIII - Utili (perdite) portati a nuovo
14.461.041 14.461.041
(13.629.444) (9.722.066)
IX - Utile (perdita) dell'esercizio
Utile (perdita) dell'esercizio
Copertura parziale perdita d'esercizio
Utile (perdita) residua
Totale patrimonio netto
(25.003.343) (3.907.378)
-
-
(25.003.343) (3.907.378)
(23.714.043)
1.289.300
-
-
35.671
35.671
3) altri
10.065.616
50.000
Totale fondi per rischi ed oneri
10.101.287
85.671
129.420
164.969
-
-
-
-
Totale obbligazioni
-
-
-
-
-
-
Totale obbligazioni convertibili
-
-
-
-
B) Fondi per rischi e oneri
1) per trattamento di quiescenza e obblighi simili
2) per imposte, anche differite
C) Trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato
D) Debiti
1) obbligazioni
2) obbligazioni convertibili
3) debiti verso soci per finanziamenti
Pagina 5 di 11
-
-
Totale debiti verso soci per finanziamenti
-
-
4) debiti verso banche
15.462.577 17.562.002
54.275.027 58.945.540
Totale debiti verso banche
69.737.604 76.507.542
5) debiti verso altri finanziatori
-
-
-
-
Totale debiti verso altri finanziatori
-
-
287.126
118.434
-
-
287.126
118.434
1.769.296
2.936.163
-
-
1.769.296
2.936.163
-
-
-
-
Totale debiti rappresentati da titoli di credito
-
-
-
-
-
-
Totale debiti verso imprese controllate
-
-
-
-
-
-
Totale debiti verso imprese collegate
-
-
13.257.317
3.682.933
-
-
13.257.317
3.682.933
81.342
378.841
-
-
81.342
378.841
6) acconti
Totale acconti
7) debiti verso fornitori
Totale debiti verso fornitori
8) debiti rappresentati da titoli di credito
9) debiti verso imprese controllate
10) debiti verso imprese collegate
11) debiti verso controllanti
Totale debiti verso controllanti
12) debiti tributari
Totale debiti tributari
Pagina 6 di 11
13) debiti verso istituti di previdenza e di sicurezza sociale
33.700
42.247
-
-
33.700
42.247
455
477
-
-
455
477
Totale debiti verso istituti di previdenza e di sicurezza sociale
14) altri debiti
Totale altri debiti
Totale debiti
85.166.840 83.666.637
E) Ratei e risconti
Ratei e risconti passivi
33.660
27.904
-
-
33.660
27.904
Aggio su prestiti
Totale ratei e risconti
Totale passivo
71.717.164 85.234.481
Conti Ordine
31-12-2014
31-12-2013
a imprese controllate
-
-
a imprese collegate
-
-
a imprese controllanti
-
-
a imprese controllate da controllanti
-
-
ad altre imprese
11.057.577
11.057.577
Totale fideiussioni
11.057.577
11.057.577
-
-
a imprese collegate
-
-
-
-
-
-
ad altre imprese
-
-
Totale avalli
-
-
-
-
a imprese collegate
-
-
-
-
Conti d'ordine
Rischi assunti dall'impresa
Fideiussioni
Avalli
Altre garanzie personali
Pagina 7 di 11
-
-
ad altre imprese
-
-
Totale altre garanzie personali
-
-
-
-
a imprese collegate
-
-
-
-
-
-
ad altre imprese
59.419.628
65.960.507
Totale garanzie reali
59.419.628
65.960.507
crediti ceduti
-
-
altri
-
-
Totale altri rischi
-
-
70.477.205
77.018.084
121.019.628
136.460.507
-
-
223.668
79.634
beni presso l'impresa in pegno o cauzione
-
-
altro
-
-
223.668
79.634
-
-
191.720.501
213.558.225
Garanzie reali
Altri rischi
Totale rischi assunti dall'impresa
Impegni assunti dall'impresa
Totale impegni assunti dall'impresa
Beni di terzi presso l'impresa
merci in conto lavorazione
beni presso l'impresa a titolo di deposito o comodato
Totale beni di terzi presso l'impresa
Altri conti d'ordine
Totale altri conti d'ordine
Totale conti d'ordine
Conto Economico
31-12-2014 31-12-2013
Conto economico
A) Valore della produzione:
1) ricavi delle vendite e delle prestazioni
5.068.122
6.585.365
(13.913.217)
(107.823)
3) variazioni dei lavori in corso su ordinazione
-
-
4) incrementi di immobilizzazioni per lavori interni
-
-
-
-
2) variazioni delle rimanenze di prodotti in corso di lavorazione, semilavorati e
finiti
5) altri ricavi e proventi
contributi in conto esercizio
Pagina 8 di 11
altri
7.292
313.501
Totale altri ricavi e proventi
7.292
313.501
(8.837.803)
6.791.043
523
0
2.461.743
5.217.982
56.724
95.826
993.423
1.672.557
b) oneri sociali
217.055
256.165
35.276
37.581
-
-
16.930
19.330
1.262.684
1.985.633
150
150
280.824
279.291
-
-
d) svalutazioni dei crediti compresi nell'attivo circolante e delle disponibilità
liquide
1.242.000
415.505
Totale ammortamenti e svalutazioni
1.522.974
694.946
-
-
8.206.616
0
0
50.000
780.505
608.395
14.291.769
8.652.782
B) Costi della produzione:
6) per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) per servizi
8) per godimento di beni di terzi
9) per il personale:
e) altri costi
Totale costi per il personale
10) ammortamenti e svalutazioni:
11) variazioni delle rimanenze di materie prime, sussidiarie, di consumo e
merci
12) accantonamenti per rischi
13) altri accantonamenti
14) oneri diversi di gestione
Totale costi della produzione
Differenza tra valore e costi della produzione (A - B)
(23.129.572) (1.861.739)
C) Proventi e oneri finanziari:
15) proventi da partecipazioni
da imprese controllate
-
-
da imprese collegate
-
-
altri
-
-
Totale proventi da partecipazioni
-
-
-
-
-
-
da imprese controllanti
-
-
16) altri proventi finanziari:
Pagina 9 di 11
altri
0
311
Totale proventi finanziari da crediti iscritti nelle immobilizzazioni
0
311
b) da titoli iscritti nelle immobilizzazioni che non costituiscono partecipazioni
-
-
c) da titoli iscritti nell'attivo circolante che non costituiscono partecipazioni
-
-
-
-
-
-
-
-
altri
275
0
Totale proventi diversi dai precedenti
275
0
275
311
-
-
a imprese collegate
-
-
-
-
altri
1.874.046
2.028.792
Totale interessi e altri oneri finanziari
1.874.046
2.028.792
-
-
d) proventi diversi dai precedenti
Totale altri proventi finanziari
17) interessi e altri oneri finanziari
17-bis) utili e perdite su cambi
Totale proventi e oneri finanziari (15 + 16 - 17 + - 17-bis)
(1.873.771) (2.028.481)
D) Rettifiche di valore di attività finanziarie:
18) rivalutazioni:
-
-
b) di immobilizzazioni finanziarie che non costituiscono partecipazioni
-
-
c) di titoli iscritti all'attivo circolante che non costituiscono partecipazioni
-
-
Totale rivalutazioni
-
-
-
-
-
-
c) di titoli iscritti nell'attivo circolante che non costituiscono partecipazioni
-
-
Totale svalutazioni
-
-
-
-
plusvalenze da alienazioni i cui ricavi non sono iscrivibili al n 5
-
-
altri
-
-
Totale proventi
-
-
-
-
19) svalutazioni:
Totale delle rettifiche di valore di attività finanziarie (18 - 19)
E) Proventi e oneri straordinari:
20) proventi
21) oneri
minusvalenze da alienazioni i cui effetti contabili non sono iscrivibili al n 14
Pagina 10 di 11
imposte relative ad esercizi precedenti
-
-
altri
-
-
Totale oneri
-
-
-
-
Totale delle partite straordinarie (20 - 21)
Risultato prima delle imposte (A - B + - C + - D + - E)
(25.003.343) (3.890.220)
22) Imposte sul reddito dell'esercizio, correnti, differite e anticipate
imposte correnti
0
17.158
imposte differite
-
-
imposte anticipate
-
-
proventi (oneri) da adesione al regime di consolidato fiscale / trasparenza
fiscale
-
-
Totale delle imposte sul reddito dell'esercizio, correnti, differite e anticipate
0
17.158
23) Utile (perdita) dell'esercizio
(25.003.343) (3.907.378)
Pagina 11 di 11
BILANCIO DI ESERCIZIO
Informazioni generali sull'impresa
Dati anagrafici
Denominazione:
C.S.I. COMPAGNIA SERVIZI INTEGRATI S.R.L. IN
LIQUIDAZIONE a socio unico
Sede: VIA BEATO ANGELICO, 3 20133 MILANO MI
Capitale sociale: 150.000
Capitale sociale interamente versato: si
Codice CCIAA:
Partita IVA: 04904900968
Codice fiscale: 04904900968
Numero REA:
Forma giuridica: Societa' a responsabilita' limitata con socio unico
Settore di attività prevalente (ATECO): 353000 Fornitura di vapore e aria condizionata
Società in liquidazione: si
Società con socio unico: si
Società sottoposta ad altrui attività di direzione e
si
coordinamento:
Denominazione della società o ente che esercita
ALER MILANO CF 01349670156
l'attività di direzione e coordinamento:
Appartenenza a un gruppo: si
Denominazione della società capogruppo: ALER MILANO CF. 01349670156
Paese della capogruppo: ITALIA
Numero di iscrizione all'albo delle cooperative:
Stato Patrimoniale
31-122014
31-122013
Parte richiamata
-
-
Parte da richiamare
-
-
Totale crediti verso soci per versamenti ancora dovuti (A)
-
-
Stato patrimoniale
Attivo
B) Immobilizzazioni
I - Immobilizzazioni immateriali
Pagina 1 di 11
1) costi di impianto e di ampliamento
-
-
2) costi di ricerca, di sviluppo e di pubblicità
-
-
3) diritti di brevetto industriale e diritti di utilizzazione delle opere
dell'ingegno
0
40.100
4) concessioni, licenze, marchi e diritti simili
-
-
5) avviamento
-
-
6) immobilizzazioni in corso e acconti
-
-
7) altre
-
-
Totale immobilizzazioni immateriali
0
40.100
1) terreni e fabbricati
-
-
2) impianti e macchinario
-
-
3) attrezzature industriali e commerciali
-
-
26.686
33.989
-
-
26.686
33.989
-
-
-
-
c) imprese controllanti
-
-
d) altre imprese
-
-
Totale partecipazioni
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
5.302
5.302
II - Immobilizzazioni materiali
4) altri beni
5) immobilizzazioni in corso e acconti.
Totale immobilizzazioni materiali
III - Immobilizzazioni finanziarie
1) partecipazioni in
2) crediti
c) verso controllanti
d) verso altri
Pagina 2 di 11
-
-
5.302
5.302
5.302
5.302
-
-
4) azioni proprie
-
-
-
-
5.302
5.302
31.988
79.391
1) materie prime, sussidiarie e di consumo
-
-
2) prodotti in corso di lavorazione e semilavorati
-
-
3) lavori in corso su ordinazione
-
-
4) prodotti finiti e merci
-
-
5) acconti
-
-
Totale rimanenze
-
-
4
4
-
-
Totale crediti verso clienti
4
4
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Totale crediti
3) altri titoli
4) azioni proprie
Totale immobilizzazioni finanziarie
I - Rimanenze
II - Crediti
1) verso clienti
2) verso imprese controllate
3) verso imprese collegate
4) verso controllanti
9.975.788 18.634.072
-
-
9.975.788 18.634.072
4-bis) crediti tributari
Totale crediti tributari
80.313
56.024
-
-
80.313
56.024
Pagina 3 di 11
4-ter) imposte anticipate
-
-
-
-
Totale imposte anticipate
-
-
233.403
244.304
-
-
233.403
244.304
5) verso altri
Totale crediti
10.289.508 18.934.404
III - Attività finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni
1) partecipazioni in imprese controllate
-
-
2) partecipazioni in imprese collegate
-
-
3) partecipazioni in imprese controllanti
-
-
4) altre partecipazioni
-
-
5) azioni proprie
-
-
-
-
6) altri titoli.
-
-
Totale attività finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni
-
-
1) depositi bancari e postali
-
-
2) assegni
-
-
3) danaro e valori in cassa
378
377
Totale disponibilità liquide
378
377
5) azioni proprie
IV - Disponibilità liquide
10.289.886 18.934.781
D) Ratei e risconti
Ratei e risconti attivi
-
-
Disaggio su prestiti
-
-
Totale ratei e risconti (D)
-
-
Totale attivo
10.321.874 19.014.172
Passivo
A) Patrimonio netto
I - Capitale
150.000
150.000
II - Riserva da soprapprezzo delle azioni
-
-
III - Riserve di rivalutazione
-
-
113.570
113.570
83.831
83.831
-
-
IV - Riserva legale
V - Riserve statutarie
VI - Riserva per azioni proprie in portafoglio
Pagina 4 di 11
VII - Altre riserve, distintamente indicate
Riserva straordinaria o facoltativa
-
-
Riserva per acquisto azioni proprie
-
-
Riserva da deroghe ex art. 2423 Cod. Civ
-
-
Riserva azioni (quote) della società controllante
-
-
Riserva non distribuibile da rivalutazione delle partecipazioni
-
-
Versamenti in conto aumento di capitale
-
-
Versamenti in conto futuro aumento di capitale
-
-
Versamenti in conto capitale
-
-
Versamenti a copertura perdite
-
-
Riserva da riduzione capitale sociale
-
-
Riserva avanzo di fusione
-
-
Riserva per utili su cambi
-
-
Varie altre riserve
50.002
50.000
Totale altre riserve
50.002
50.000
232.583
199.466
(589.785)
33.117
-
-
(589.785)
33.117
40.201
629.984
1) per trattamento di quiescenza e obblighi simili
-
-
2) per imposte, anche differite
-
-
3) altri
676.299
116.299
Totale fondi per rischi ed oneri
676.299
116.299
49.909
28.421
-
-
-
-
Totale obbligazioni
-
-
-
-
-
-
Totale obbligazioni convertibili
-
-
-
-
VIII - Utili (perdite) portati a nuovo
IX - Utile (perdita) dell'esercizio
Utile (perdita) dell'esercizio
Copertura parziale perdita d'esercizio
Utile (perdita) residua
Totale patrimonio netto
B) Fondi per rischi e oneri
C) Trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato
D) Debiti
1) obbligazioni
2) obbligazioni convertibili
3) debiti verso soci per finanziamenti
Pagina 5 di 11
-
-
Totale debiti verso soci per finanziamenti
-
-
5.389.964
1.581.373
-
-
5.389.964
1.581.373
-
-
-
-
Totale debiti verso altri finanziatori
-
-
-
-
-
-
Totale acconti
-
-
4) debiti verso banche
Totale debiti verso banche
5) debiti verso altri finanziatori
6) acconti
7) debiti verso fornitori
Totale debiti verso fornitori
3.931.136 14.271.371
-
-
3.931.136 14.271.371
8) debiti rappresentati da titoli di credito
-
-
-
-
Totale debiti rappresentati da titoli di credito
-
-
-
-
-
-
Totale debiti verso imprese controllate
-
-
-
-
-
-
Totale debiti verso imprese collegate
-
-
140.807
274.299
-
-
140.807
274.299
47.661
2.071.773
-
-
47.661
2.071.773
9) debiti verso imprese controllate
10) debiti verso imprese collegate
11) debiti verso controllanti
Totale debiti verso controllanti
12) debiti tributari
Totale debiti tributari
Pagina 6 di 11
13) debiti verso istituti di previdenza e di sicurezza sociale
17.774
18.383
-
-
17.774
18.383
0
694
-
-
Totale altri debiti
0
694
Totale debiti verso istituti di previdenza e di sicurezza sociale
14) altri debiti
Totale debiti
9.527.342 18.217.893
E) Ratei e risconti
Ratei e risconti passivi
28.123
21.575
-
-
28.123
21.575
Aggio su prestiti
Totale ratei e risconti
Totale passivo
10.321.874 19.014.172
Conti Ordine
31-12-2014
31-12-2013
-
-
a imprese collegate
-
-
-
-
-
-
ad altre imprese
1.061.297
1.061.297
Totale fideiussioni
1.061.297
1.061.297
-
-
a imprese collegate
-
-
-
-
-
-
ad altre imprese
-
-
Totale avalli
-
-
-
-
a imprese collegate
-
-
-
-
Conti d'ordine
Rischi assunti dall'impresa
Fideiussioni
Avalli
Altre garanzie personali
Pagina 7 di 11
-
-
ad altre imprese
-
-
Totale altre garanzie personali
-
-
-
-
a imprese collegate
-
-
-
-
-
-
ad altre imprese
-
-
Totale garanzie reali
-
-
crediti ceduti
-
-
altri
-
-
Totale altri rischi
-
-
1.061.297
1.061.297
-
-
merci in conto lavorazione
-
-
beni presso l'impresa a titolo di deposito o comodato
-
-
beni presso l'impresa in pegno o cauzione
-
-
altro
-
-
Totale beni di terzi presso l'impresa
-
-
-
-
1.061.297
1.061.297
Garanzie reali
Altri rischi
Totale rischi assunti dall'impresa
Impegni assunti dall'impresa
Totale impegni assunti dall'impresa
Beni di terzi presso l'impresa
Altri conti d'ordine
Totale altri conti d'ordine
Totale conti d'ordine
Conto Economico
31-122014
31-122013
Conto economico
A) Valore della produzione:
1) ricavi delle vendite e delle prestazioni
4.774.270 20.464.564
2) variazioni delle rimanenze di prodotti in corso di lavorazione, semilavorati e
finiti
-
-
3) variazioni dei lavori in corso su ordinazione
-
-
4) incrementi di immobilizzazioni per lavori interni
-
-
5) altri ricavi e proventi
Pagina 8 di 11
contributi in conto esercizio
-
-
altri
30
3.540
Totale altri ricavi e proventi
30
3.540
4.774.300 20.468.104
B) Costi della produzione:
6) per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) per servizi
8) per godimento di beni di terzi
684
1.892
3.812.965 18.912.587
92.150
80.312
659.994
1.166.109
b) oneri sociali
67.777
104.413
22.161
21.047
-
-
e) altri costi
-
-
749.932
1.291.569
20.038
32.102
8.863
8.176
20.062
0
-
-
48.963
40.278
-
-
560.000
13.500
-
-
62.999
18.751
9) per il personale:
Totale costi per il personale
10) ammortamenti e svalutazioni:
d) svalutazioni dei crediti compresi nell'attivo circolante e delle disponibilità
liquide
Totale ammortamenti e svalutazioni
11) variazioni delle rimanenze di materie prime, sussidiarie, di consumo e merci
12) accantonamenti per rischi
13) altri accantonamenti
14) oneri diversi di gestione
Totale costi della produzione
Differenza tra valore e costi della produzione (A - B)
5.327.693 20.358.889
(553.393)
109.215
-
-
-
-
altri
-
-
Totale proventi da partecipazioni
-
-
-
-
-
-
C) Proventi e oneri finanziari:
15) proventi da partecipazioni
16) altri proventi finanziari:
Pagina 9 di 11
-
-
altri
-
-
Totale proventi finanziari da crediti iscritti nelle immobilizzazioni
-
-
b) da titoli iscritti nelle immobilizzazioni che non costituiscono partecipazioni
-
-
c) da titoli iscritti nell'attivo circolante che non costituiscono partecipazioni
-
-
-
-
-
-
316.500
539.902
24
0
316.524
539.902
316.524
539.902
-
-
a imprese collegate
-
-
-
-
altri
318.416
541.663
Totale interessi e altri oneri finanziari
318.416
541.663
-
-
(1.892)
(1.761)
-
-
-
-
c) di titoli iscritti all'attivo circolante che non costituiscono partecipazioni
-
-
Totale rivalutazioni
-
-
-
-
-
-
c) di titoli iscritti nell'attivo circolante che non costituiscono partecipazioni
-
-
Totale svalutazioni
-
-
-
-
plusvalenze da alienazioni i cui ricavi non sono iscrivibili al n 5
-
-
altri
1
0
Totale proventi
1
0
d) proventi diversi dai precedenti
altri
Totale proventi diversi dai precedenti
Totale altri proventi finanziari
17) interessi e altri oneri finanziari
17-bis) utili e perdite su cambi
Totale proventi e oneri finanziari (15 + 16 - 17 + - 17-bis)
D) Rettifiche di valore di attività finanziarie:
18) rivalutazioni:
19) svalutazioni:
Totale delle rettifiche di valore di attività finanziarie (18 - 19)
E) Proventi e oneri straordinari:
20) proventi
21) oneri
Pagina 10 di 11
minusvalenze da alienazioni i cui effetti contabili non sono iscrivibili al n 14
-
-
imposte relative ad esercizi precedenti
-
-
altri
5.257
0
Totale oneri
5.257
0
(5.256)
0
(560.541)
107.454
imposte correnti
29.244
74.337
imposte differite
-
-
imposte anticipate
-
-
proventi (oneri) da adesione al regime di consolidato fiscale / trasparenza fiscale
-
-
29.244
74.337
(589.785)
33.117
Totale delle partite straordinarie (20 - 21)
Risultato prima delle imposte (A - B + - C + - D + - E)
22) Imposte sul reddito dell'esercizio, correnti, differite e anticipate
Totale delle imposte sul reddito dell'esercizio, correnti, differite e anticipate
23) Utile (perdita) dell'esercizio
Pagina 11 di 11

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