Valutazione di massima immobile di Loano

Studio Tecnico Buonaguro
Studio Progettazione perito Pasquale Buonaguro
Consulente Tecnico del Giudice
Certificatore Energetico Immobili
ing. Leonardo Buonaguro
Egr. dr. Dario Della Croce
trasmesso via e-mail: [email protected]
VALUTAZIONE DI MASSIMA DI UN IMMOBILE POSTO NEL
COMUNE DI LOANO IN VIA AURELIA 156
Il sottoscritto per. ind. Pasquale Buonaguro residente in Torino alla via Berthollet n. 30, iscritto al
Collegio Periti Industriali e dei Periti Industriali Laureati delle province di Alessandria – Asti Torino con il n. 3.097 ed iscritto nell’elenco dei Consulenti Tecnici del Giudice del Tribunale di
Torino, è stato incaricato dal dr. Dario Della Croce, Liquidatore della società Torre Lamiera, di
determinare il valore di massima del più probabile valore di mercato1 dell’immobile sito in Loano
Via Aurelia 156 di proprietà della sig.ra Lorella Rua.
Trattasi di un immobile adibito ad abitazione posto in uno stabile per civile abitazione elevato
cinque piani fuori terra, della superficie commerciale di circa 85,00 mq e, più in particolare, al
piano secondo un alloggio così composto: ingresso/corridoio, tre camere, cucina e servizio.
L’immobile al momento del sopralluogo si presenta in buone condizioni.
Da documentazione fornita allo scrivente l’immobile risulta pervenuto alla sig.ra Rua Lorella in
forza di “Cessione di diritti reali a titolo gratuito” trascritta alla Conservatoria di Finale Ligure in
data 19.07.2013 ai nn. 5461/7134.
Lo scrivente è stato esonerato in merito alla ricerca, presso gli Uffici Tecnici del Comune, della
documentazione edilizia. Dal sopralluogo effettuato in data 18/09/2015, alla presenza della sig.ra
Rua, non sono state riscontrate difformità con quanto riportato sulla planimetria catastale.
1
Si definisce “Valore di Mercato”, l’equo prezzo per cui una proprietà potrebbe essere ceduta dalla parte venditrice
alla parte acquirente, entrambe aventi piena conoscenza di tutti i fattori ad essa inerenti, e presumendo l’intenzione di
conservare e preservare i beni nella migliore condizione, con la destinazione con cui furono progettati e costruiti.
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I rilievi metrici effettuati all’interno dei locali corrispondono a quanto indicato sulla planimetria
catastale e la superficie totale2 è di circa 85,00 m2.
Dati catastali3
L’unità immobiliare così risulta censita al N.C.E.U. del Comune di Loano in Via Aurelia 156:
Foglio
Mappale
Sub
Piano
Categoria
cl
consistenza
R.C.
18
1765
14
2
A/2
2
4,5 vani
€. 848,28
Andamento prezzo medio richiesto per immobili in vendita4 (€/m2).
Nel mese di agosto 2015 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media €.
4.305 per metro quadro, contro i 4.704 registrati nel mese di agosto 2014 con una diminuzione del
8,48% in un anno. Nel corso degli ultimi 24 mesi, il prezzo richiesto all’interno del Comune di
Loano ha raggiunto il suo massimo nel mese di ottobre 2013 quanto ha toccato la cifra massima di
€. 4.830 al m2. Il valore medio è in linea con quanto riportato anche dalla banca dati delle
quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate dove viene riportato un valore medio €/m2, di
4.400, con un minimo di 3.800 ed un massino di €. 5.000 a m2.
Per il calcolo della cosiddetta superficie commerciale si sono utilizzati i consueti parametri che sono anche inclusi nella definizione
a livello nazionale dalla norma UNI 10750.2005 “Servizi-Agenzie Immobiliari- Requisiti del servizio” (la prima versione risale al
1998) che stabilisce ed uniforma i requisiti dei servizi offerti alle agenzie immobiliari e che così recita “ per il calcolo della
superficie commerciale […..] bisogna considerare a) la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote occupate
dai muri interni e perimetrali ; b) le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze,
balconi, patii e giardini; c) le quote percentuali delle superfici di pertinenza (cantine, posti auto scoperti, e coperti, soffitte,
box, ecc.). Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i seguenti criteri:
•
100% delle superfici calpestabili;
•
100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
•
50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.
Per il calcolo delle superfici scoperte devono essere utilizzati seguenti criteri di ponderazione:
•
25% dei balconi e terrazzi scoperti;
•
35% dei balconi e terrazzi coperti (chiusi su tre lati);
•
60% delle verande […..] “
Si è fatto altresì riferimento anche all’allegato alla Legge 138/98 “Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale
degli immobili a destinazione ordinaria”.
2
3
Variazione del 11.06.2013 n. 16585.1/2013 in ati dal 11.06.2013 (protocollo n. SV0063368). Bonifica identificativo
catastale.
4
Fonte: Immobiliare.it
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La valutazione è stata fatta adottando le stime sintetiche comparative, in base alla superficie
commerciale, applicando valori desunti da indagini di mercato nella zona nonché dell’attuale
situazione del mercato immobiliare, caratterizzato da un leggero ribasso dei prezzi, e di tutte le
caratteristiche e condizioni ricorrenti.
Sulla base delle informazioni assunte in zona e attraverso l’analisi di tutti gli elementi acquisiti e dei
fattori incidenti, lo scrivente ha individuato in €/mq 4.300,00 il parametro unitario, in ottica
prudenziale, al quale rapportare la superficie commerciale dell'unità immobiliare in oggetto.
Lo scrivente è stato, altresì, incaricato di accertare eventuali iscrizioni/trascrizioni sulla suddetta
unità immobiliare, che di seguito vengono riportate (vedasi allegato):
Trascrizione 9402/12211 del 19.12.2013
Descrizione: Domanda Giudiziale
Tribunale di Torino del 20.11.2013 rep. 6306/2013
Descrizione: Revoca atti soggetto a trascrizione
a favore: Torre Lamiera Spa in concordato preventivo con sede in Torino;
contro: Patrucco Paolo nato a Torino il 26.1.01961 e Rua Lorena nata a Torino il
18.10.1961;
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immobile posto nel Comune di Loano in Via Aurelia 156 e così censito al N.C.E.U.
foglio 18, particella 1765, sub. 14,
La valorizzazione5 di massima del più probabile valore di mercato per l’immobile sopra riportato,
con opportuno arrotondamento, in ipotesi di immobile libero da vincoli locativi ed immediatamente
disponibile per l’aggiudicatario è pari circa €. 365.000,00 (trecentosessantacinquemila/00).
Nel restare a disposizione, porge distinti saluti.
Torino, 18 settembre 2015
il perito
Pasquale BUONAGURO
Allegati: visura catastale storica
visura planimetrica
visura ipotecaria immobile
• trascrizione 5461/7134 del 19.07.13
• trascrizione 9402/12211 del 19.12.13
allegato fotografico
5 Fonte: osservatori del mercato immobiliare, operatori di zona, Camera di Commercio e Catasto di Savona, Agenzie
del Territorio.
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