PARERE DI CONGRUITA`

PARERE DI CONGRUITA’
Redazione del Parere di Congruità sul prezzo di possibile cessione relativo a 2
immobili di proprietà del Fondo Immobiliare “Fondo Tecla”
Prelios S.G.R. S.p.A.
Via Piero e Alberto Pirelli, 27
20126 - Milano
Data valutazione: 19 Marzo 2015
CBRE VALUATION S.P.A.
Via del Lauro 5/7
20121 Milano
Tel +39 02 655 670 1
Fax +39 02 655 670 50
Milano, 19 Marzo 2015
Spettabile
Prelios S.G.R. S.p.A.
Via P. e Alberto Pirelli 27
20126 - MILANO
CONTRATTO N. 7207
REDAZIONE DEL PARERE DI CONGRUITÀ SUL POSSIBILE PREZZO DI CESSIONE
DI N. 2 IMMOBILI DI PROPRIETA’ DEL FONDO IMMOBILIARE “TECLA”.
PREMESSA
In conformità alle Vostre istruzioni abbiamo preso in considerazione le n. 2
proprietà immobiliare sotto indicate:
CITTA'
MILANO
CASSINA DE PECCHI
INDIRIZZO
VIA PLANA 38
VIA PRIVATA PER CASCINA MALPAGA
appartenenti al Fondo Immobiliare “Tecla”, per le quali esprimiamo il nostro parere
di congruità relativamente al loro prezzo di possibile cessione, alla data del 19
Marzo 2015.
DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO
La presente stima è stata eseguita sulla base del “Valore di Mercato (Market Value)”
che, considerando i disposti della edizione gennaio 2014 del “RICS Valuation –
Professional Standards” della Royal Institution of Chartered Surveyors del Regno
Unito, tradotta in italiano nella edizione “Standard Professionali di valutazione RICS
2014”, è definito come:
“l’ammontare stimato a cui un’attività o una passività dovrebbe essere ceduta e
acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di
legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni
concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito
entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni”.
Sede Legale e Amministrativa: Via del Lauro 5/7, 20121, Milano T +39 02 6556 701 F +39 02 6556 70 50
Sedi Secondarie: Via L. Bissolati 20, 00187, Roma T +39 06 4523 8501 F +39 06 4523 8531
Palazzo Paravia P.zza Statuto 18, 10122 Torino T +39 011 2272 901 F +39 011 2272 905
iscriz. reg. imprese presso c.c.i.a.a. n.04319600153 cod. fisc./partita i.v.a. 04319600153 cap. soc. € 500.000 i.v.
c.c.i.a.a. Milano 1004000
Società soggetta all’attività di direzione e coordinamento da parte della Società CBRE Ltd
CRITERI DI VALUTAZIONE
In sede di stima ci siamo attenuti a metodologie e principi valutativi di generale
accettazione.
Le n. 2 proprietà immobiliare in oggetto hanno uso prevalente a Centrale
Telefonica/Uffici, sono locati a primario operatore della telefonia ed ubicati uno nel
centro abitato di Milano e l’altro a Cassina de Pecchi nell’hinterland Milanese.
Considerata quindi la tipologia edilizia, la metodologia valutativa da noi ritenuta più
appropriata è stata individuata nell’applicazione dei “flussi di cassa scontati” (o
Discount Cash Flow).
Metodo del Discount Cash Flow
La valutazione attraverso il flusso di cassa è stata effettuata attualizzando i canoni
derivanti dalle locazioni; al termine dei relativi contratti o tempi di locazione
contrattuali, si è previsto di intervenire con opere di ristrutturazione per riconvertire
l’immobile o rinnovarlo, al fine di poterlo ottimizzare e locare, successivamente, a
valori di mercato congrui; il reddito così ottimizzato e normalizzato è stato
capitalizzato.
Sia i costi di riconversione che il valore finale sono stati attualizzati a tassi (diversi per
ogni singolo asset) che considerano i rischi derivanti dalla specifica casistica
esaminata.
Il risultato di tale operazione porta a stabilire il valore attuale di ogni singolo
immobile quale facente parte di un portafoglio immobiliare a reddito.
Gli elementi considerati sono:
reddito lordo annuo derivante dai contratti di locazione;
indicizzazione canoni attuali;
tempi di occupazione degli spazi previsti dal contratto di locazione (piano di
utilizzo);
Costi di gestione degli immobili locati (IMU, amministrazione, assicurazione,
ecc);
uso alternativo ottimale (Higt & Best use);
investimenti necessari alla riconversione;
tempi di riconversione e di messa a reddito, considerando altresì le situazioni
urbanistiche attuali ed i relativi vincoli;
previsione di rivalutazione dei valori immobiliari (Capital gain)
canoni di locazione di mercato per inquilini diversi dagli attuali;
tassi di attualizzazione e capitalizzazione per ciascun immobile in funzione
anche dei vincoli riscontrati nella “Due Diligence” a suo tempo effettuata.
Con tutti i sopracitati elementi si è sviluppato il flusso di cassa per ciascun immobile
per determinare il “Valore di mercato ”.
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Incidenza dei contratti locativi in essere
Ai fini della presente valutazione abbiamo recepito le indicazioni contenute nei
contratti locativi sia per quanto attiene ai canoni che per la loro indicizzazione nel
tempo, sia infine la durata dei contratti stessi che hanno tutti prima scadenza al 30
Novembre 2021
I canoni annui attualmente percepiti sono:
CITTA'
MILANO
CASSINA DE PECCHI
INDIRIZZO
Canone
annuo
percerpito
VIA PLANA 38
VIA PRIVATA PER CASCINA MALPAGA
1.680.435
716.903
Totale Annuo €
2.397.338
Metodologie operative
Al fine di accertare il valore, CBRE Valuation S.p.A.ha effettuato ispezioni a ciascun
immobile per rilevare, oltre alle informazioni ricevute (consistenza, destinazioni
d’uso), la situazione immobiliare alla data attuale (qualità, condizioni,
caratteristiche, ecc.).
Contestualmente si è provveduto a rilevare informazioni sul mercato locale per poter
determinare i dati rilevanti (canone locativo e prezzi correnti, livelli di domanda e
offerta, attese degli operatori) , necessari per lo sviluppo delle considerazioni di
stima.
Tali dati sono stati riferiti alle diverse destinazioni funzionali dell’immobile, sia attuali,
per determinare il canone congruo, sia future, per redigere la massima
valorizzazione dell’asset, sulla base del massimo e migliore utilizzo.
Il massimo e migliore utilizzo viene definito come la condizione che, tra tutti gli usi
ragionevoli, probabili e legali, fisicamente possibili e finanziariamente fattibili, è in
grado di conferire il massimo valore alla proprietà.
I dati riscontrati sul mercato immobiliare locale sono stati opportunamente calibrati
onde adattarli alle specifiche caratteristiche delle proprietà in oggetto, ed utilizzati
per poter focalizzare, per ognuna, la desiderabilità ed appetibilità sul mercato
medesimo.
Nei casi in cui abbiamo riscontrato carenze nello stato di conservazione degli
immobili, abbiamo provveduto ad effettuare opportuni abbattimenti in linea con gli
usi e consuetudini del mercato.
DESCRIZIONE DELLE PROPRIETA’
Le proprietà in oggetto sono costituita da 2 immobili cielo-terra, attualmente ad uso
Centrali Telefoniche, locate al Gruppo Telecom Italia SPA. Le singole proprietà
hanno le seguenti caratteristiche:
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MILANO Via Plana 38
La proprietà in oggetto è costituita da un immobile cielo-terra, attualmente ad uso
Centrale Telefonica, locata al Gruppo Telecom Italia SPA. La proprietà ha le
seguenti caratteristiche:
Immobile ad uso impianti tecnologici con annessi uffici, costituito da un corpo di
fabbrica con ingresso principale da via Plana n. 38, in zona semicentrale nord/ovest
del comune di Milano.
Via Plana è una strada ad unico senso di marcia che da piazza Firenze corre
parallelamente a Viale Certosa. L’asset ricade nell’isolato compreso tra Viale Monte
Ceneri, via Plana e via Bartolini, zona ad alta densità abitativa con edifici di medio
livello a prevalenza residenziale.
Il fabbricato, risalente agli anni ’60, presenta altezze variabili fra i tre e cinque piani
ed è collocato in aderenza ad un palazzo d’uso residenziale da un lato e alla chiesa
del Sacro cuore di Gesù alla Cagnola dall’altro.
La struttura portante dell’immobile è di tipo tradizionale realizzata in cemento
armato, la copertura è in parte piana impermeabilizzata e in parte a falde sia in
coppi che in tegole piane. Le facciate si presentano rivestite con piastrelle di clinker,
i serramenti esterni sono in legno, gli oscuranti sono costituiti da tapparelle in legno,
i vetri sono semplici. In corrispondenza delle finestre al piano terra si trovano
inferriate antiintrusione.
Internamente i pavimenti sono di tipo industriale in cls, in ceramica nei servizi igienici
(anche i rivestimenti sono in ceramica).
I locali sono finiti con intonaco di tipo civile ed internamente gli spazi presentano un
layout caratterizzato da divisori fissi in tavolati sia nelle zone servizi che negli altri
vani.
Dal punto di vista impiantistico è presente un impianto di riscaldamento
centralizzato, impianto elettrico ed illuminazione, impianto idrico-sanitario, impianto
antincendio.
La tipologia edilizia dell’immobile in esame è di discreto livello qualitativo. lo stabile
è in discreto stato di manutenzione.
CASSINA DE PECCHI Via privata per Cascina Malpaga
La proprietà è un complesso tecnologico, attualmente locato alla Telecom, ubicato
in Via Leonardo da Vinci, alla periferica sud del territorio comunale di Cassina de’
Pecchi, ricadente nella nuova lottizzazione industriale di via Leonardo da Vinci,
lungo la SP103 - via Nuova Cassanese.
Il Complesso immobiliare è costituito da due edifici prefabbricati e una torre per le
comunicazioni ricadenti all’interno di un lotto di ampie dimensioni interamente
recintato.
I due edifici si elevano di 2 e 3 piani fuori terra, a destinazione impianti tecnologici
per le comunicazioni, e da una torre di trasmissione di circa 19 piani fuori terra.
I fabbricati sono realizzati con struttura portante in cemento armato, tamponamenti
esterni in pannelli prefabbricati di calcestruzzo e/o in muratura, tetto piano e/o a
falde con copertura in coppi; i serramenti sono in alluminio verniciato e
vetrocamera.
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Il lotto, di forma irregolare presenta una serie di ingressi carrai disposti in vari punti
del perimetro; l’area interna è in parte asfaltata e adibita a spazi di manovra e
transito, e nella parte restante a prato.
Completa la proprietà una massiccia ed alta torre in cemento armato per la
trasmissione di comunicazioni telefoniche che sorge in posizione isolata all’interno
del lotto.
Il complesso immobiliare in oggetto appare in discrete condizioni manutentive e
conservative; le finiture e la dotazione impiantistica appaiono in linea con l’attuale
destinazione d’uso.
VERIFICA DI CONGRUITA’
A Prelios SGR S.p.A. è pervenuta una manifestazione di interesse per l’acquisto in
blocco delle due proprietà immobiliari sopra elencate e descritte ad un prezzo
complessivo di € 26.430.000 (Euro Ventiseimilioniquattrocentotrntamila/00).
Il mercato immobiliare italiano perdura, ormai da oltre sei anni, in una fase di
contrazione della domanda derivante principalmente dalla situazione recessiva
dell’economia che ha colpito inizialmente gli Stati Uniti d’America e successivamente
l’intera Europa. Inoltre la crisi (globale) del sistema finanziario, che ha coinvolto
anche le maggiori Banche e Istituzioni Finanziarie mondiali, ha creato un diffuso ed
allarmante grado di incertezza nei mercati immobiliari di tutto il mondo, ora ormai
superata nei paesi anglosassoni, del Nord Europa ed in Germania, ma ancora da
superare nei paesi del sud Europa ed in Italia.
In Italia poi la crisi è ulteriormente accentuata dal forte livello raggiunto dal debito
pubblico dello Stato, dall’incerta situazione politica nazionale che non ha ancora
consentito un’attuazione delle riforme strutturali necessarie ad una stabile
governabilità, alla crescita economica del Paese ed alla riduzione futura del debito
pubblico.
Alla persistente carenza di liquidità consegue una oggettiva difficoltà a concludere
transazioni di vendita nel breve periodo, ragione per cui un potenziale acquirente,
dotato (necessariamente) di opportuna quantità di mezzi propri, può, in genere,
spuntare sconti interessanti rispetto al prezzo inizialmente richiesto.
Inoltre la perdurante congiuntura economica ha avuto un pesante impatto
sull’apparato produttivo con consistente riduzione generale della domanda e
conseguente aumento quantitativo dell’offerta (anche solo per accumulo di
invenduto nonostante il generale contenimento dell’attività produttiva), con calo dei
prezzi e conseguente riduzione dei margini di profitto per le imprese.
A questa situazione congiunturale consegue una forte riduzione generalizzata della
domanda di spazi soprattutto per l’impresa (uffici, spazi commerciali, depositi etc.),
con conseguenza pratica che i tempi di commercializzazione si sono
considerevolmente allungati e gli spazi non più recenti, resisi sfitti o ubicati in aree
geografiche di non primaria importanza e quindi con rischio locativo in caso di
disdetta contrattuale dei conduttori attuali, difficilmente trovano nuovi conduttori per
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la sproporzione, attuale, tra quantità di spazi offerti e la domanda da parte dei
possibili utilizzatori.
Va inoltre considerato che i potenziali utilizzatori, a fronte di un’offerta vasta e
variegata, tendono previlegiare gli spazi in offerta con caratteristiche migliori
riuscendo, generalmente, spuntare condizioni economiche estremamente
vantaggiose, soprattutto nel caso di immobili non più recenti o localizzati in zone
con minor dotazione di infrastrutture e servizi o con maggior quantità di offerta
disponibile.
In questa situazione generale di stallo del mercato immobiliare le uniche transazioni
riscontrabili, di un certo rilievo, sono relative ad immobili direzionali di pregio ubicati
prevalentemente in posizioni centrali di Milano e Roma , interamente locati con
ottima rendita per una medio-lunga durata contrattuale residua a conduttori di
primaria importanza.
Soggetti attivi di tali transazioni sono Investitori Istituzionali di livello internazionale
che dispongono di elevata liquidità e che prendono in considerazione le migliori
opportunità, offerte dal mercato, con un approccio opportunista/speculativo
spuntando condizioni, di acquisto, molto favorevoli e conseguentemente ritorni, in
termini di rendimento locativo, mai sotto al 5,5-6,0% per trophy asset centralissimi
(a Milano e Roma) e quasi sempre ben oltre al 8,0% per ottimi immobili in posizioni
meno centrali.
La tipicità degli immobili che stiamo analizzando è costituita dall’utilizzo prevalente a
centrale telefonica, con conseguente marcata caratterizzazione degli spazi e che
vanta, su parte delle superfici, dotazioni impiantistiche di elevato livello e con sistemi
di sicurezza e di accesso limitato ai soli operatori e per singole zone.
Vista la specificità delle proprietà immobiliari oggetto della presente valutazione,
centrale telefonica in funzione, la determinazione del valore di mercato ha
considerato, visto anche l’attuale fase di evoluzione tecnica del settore della
telefonia e delle telecomunicazioni, la necessità che le stesse debbano essere
necessariamente trasformate a favore di destinazioni funzionali alternative alle
attuali (quali quelle commerciali ed uffici etc.) qualora Telecom dovesse lasciare
liberi gli immobili non rinnovando i contratti locativi.
Infatti per la tipologia immobiliare rappresentata dalle centrali telefoniche, come tali,
non esiste mercato immobiliare per la forte caratterizzazione, per la veloce
evoluzione della tecnologia del settore che ha letteralmente stravolto, in pochi anni,
le caratteristiche e le esigenze degli spazi tecnologici e la fortissima riduzione di
consistenza degli spazi necessari.
L’analisi degli immobili in oggetto evidenzia quindi la necessità di prevedere, alla
fine delle locazioni in essere, una vera e propria trasformazione edilizia a favore di
destinazioni funzionali alternative con problematiche di ottenimento di varianti
urbanistiche che consentano l’ottenimento delle autorizzazioni edilizie necessarie, dei
progetti di trasformazione, gli interventi edilizi di trasformazione e la
commercializzazione finale degli spazi.
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La realizzazione della trasformazione funzionale degli immobili, a fine locazione,
comporta quindi un mancato reddito locativo per il tempo necessario all’esecuzione
degli interventi edilizi e per i tempi necessari alla successiva commercializzazione
oltre a risorse dei tecnici che progettano, sovraintendono alla realizzazione ed ai
costi degli interventi edilizi.
Per tali ragioni riteniamo che il prezzo complessivamente offerto di € 26.430.000
per l’acquisto dei due immobili in oggetto, perfettamente allineato alla somma del
Valore di Mercato degli immobili, da Noi determinato alla data del 31/12/2014 in
€ 19.510.000 per Milano via Plana 38 ed in € 6.920.000 per Cassina De Pecchi,
possa essere considerato congruo riferito alla data odierna del 19 Marzo 2015.
In fede
In fede
Laura Mauri
Marco Dalla Costa
Consigliere
Executive Director
Per nome e per conto di
Per nome e per conto di
CBRE VALUATION S.P.A.
E: [email protected]
CBRE VALUATION S.P.A.
E: [email protected]
Project Reference: 7207
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