Circolare 13-2016 - Studio Marco Strozzi

Egregi CLIENTI - Loro SEDI
Treviso, 27 ottobre 2016.
CIRCOLARE N. 13 / 2016.
Acquisto prima casa in leasing – i notevoli vantaggi
Dal 1° gennaio 2016 fino al 31 dicembre 2020, le persone fisiche potranno acquisire una abitazione mediante un contratto di leasing, fruendo nell’ipotesi di prima casa, dei notevoli vantaggi previsti dall’art. 1,
commi da 76 a 83 della L. n. 208/2015 (Stabilità 2016).
Il leasing può essere fatto anche per una abitazione che deve essere costruita e non solamente per un immobile già esistente.
I tassi attualmente praticati sono come quelli dei mutui prima casa maggiorati di uno spread dello 0,3%. Il
tasso si aggira dunque intorno all’1,5%/2,0%.
LA DETRAZIONE IRPEF
La norma sopra indicata ha previsto una specifica detrazione dall’IRPEF, pari al 19%, per l’utilizzatore
persona fisica dell’immobile acquisito in locazione finanziaria, laddove abbia i requisiti prima casa. Per fruire della detrazione del 19% dei canoni di leasing pagati nell’anno oltre che sul prezzo di riscatto,
l’utilizzatore dell’immobile deve rispettare i seguenti requisiti: il suo reddito complessivo all’atto della stipula del contratto non può essere superiore a 55.000 euro; il reddito di periodi successivi anche se superiore
non rileva; non deve essere già titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa; deve adibire ad abitazione principale l’immobile (è ininfluente che sia di lusso) entro 1 anno dalla consegna.
È possibile fruire della detrazione per i contratti stipulati dall’1/1/16 al 31/12/2020 per l’intera durata del
contratto, dunque, anche se il leasing si protrae oltre il 2020.
La detrazione IRPEF del 19% sarà calcolata su importi massimi diversi a seconda: dell’età dell’utilizzatore;
dell’oggetto del pagamento (canoni periodici oppure corrispettivo per l’esercizio del riscatto), come da seguente tabella.
Presupposto: reddito alla stipula
non superiore a 55.000 euro
Soggetti
Max spesa detraibile canoni
Max spesa detraibile costo
leasing e oneri accessori
di riscatto
8.000 euro l’anno
20.000 euro
che alla stipula del
contratto non hanno compiuto
(si cumula con la detrazio-
35 anni
Soggetti che compiono 35 anni
ne a lato)
4.000 euro l’anno
alla data di stipula del contratto
o di età superiore ai 35 anni
10.000 euro
(si cumula con la detrazione a lato)
Il requisito anagrafico rileva solo al momento della stipula del contratto. Pertanto, anche se successivamente alla stipula dell’atto di leasing il soggetto compie 35 anni, continua a fruire della detrazione prevista per
gli under 35 sino al riscatto dell’immobile.
La detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro 1 anno dalla
stipula. Qualora l’utilizzatore non destini nel termine di 1 anno l’immobile ad abitazione principale il contratto di leasing resta pur sempre valido ma non si potrà fruire della detrazione fiscale.
Va sottolineato che mentre nel mutuo per l’acquisto della prima casa si può detrarre solo il 19% degli interessi, nel leasing si può detrarre il 19% di tutto il canone (compresa la quota capitale).
IMPOSTA DI REGISTRO AGEVOLATA
Specifiche disposizioni per gli immobili oggetto di leasing abitativo sono previste anche ai fini dell’imposta
di registro dall’art. 1, comma 83, della Legge di Stabilità 2016.
Per l’agevolazione ai fini dell’imposta di registro, diversamente dalla detrazione IRPEF, è necessario porre
attenzione alla categoria dell’immobile. Non sono, infatti, agevolabili, i leasing concernenti case di abitazione di categoria catastale A1, A8 e A9 (considerate di lusso). L’imposta di registro agevolata pari all’1,5%
è estesa anche al leasing della relativa pertinenza.
Sussistendo le condizioni per fruire dell’agevolazione “prima casa” l’acquisto da parte della banca sarà soggetto all’aliquota agevolata ai fini dell’imposta di registro, la quale, ovviamente, la riaddebiterà
all’utilizzatore della casa in leasing.
Ai fini dell’imposta di registro, con la disciplina in esame sì è voluto consentire l’applicazione
dell’agevolazione “prima casa”, che opera in base al seguente schema giuridico:
Privato o impresa costruttrice
Società di leasing
Vendita
(banca/intermediario
finanziario)
Utilizzatore che
Leasing
acquisisce la
“prima casa”
In sostanza, ai fini della realizzazione delle condizioni che rendono applicabile l’agevolazione ai fini
dell’imposta di registro, la persona fisica che utilizza l’abitazione è “come se” fosse l’acquirente (che in effetti è della banca).
CESSIONE DEL CONTRATTO DI LEASING
Se l’utilizzatore dell’abitazione acquisita in leasing successivamente cede il relativo contratto di locazione
finanziaria a un soggetto che ugualmente ha i requisiti per l’agevolazione “prima casa”, anche l’atto di cessione – se stipulato tra l’1/1/16 e il 31/12/2020 - del contratto di leasing è soggetto all’aliquota agevolata
dell’1,5%.
Dunque, l’aliquota agevolata dell’1,5% si applica, se:
è ceduto il contratto di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili a destinazione abitativa, di
categoria catastale diversa da A1, A8 e A9;
la cessione avviene nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le condizioni per la concessione
delle agevolazioni “prima casa”.
Qualora invece, non ricorrono nei confronti del terzo acquirente le condizioni per ottenere le agevolazioni
“prima casa” l’aliquota da applicare è il 9%.
I RISCHI RIFERITI ALL’IMMOBILE E AL FINANZIAMENTO
L’utilizzatore, benché non proprietario né titolare di alcun diritto reale sull’immobile, assume tutti i rischi
dal momento della consegna del bene, compresi i rischi di perimento. Inoltre, poiché il cliente è tenuto a
pagare tutti i costi fiscali connessi al bene o all’operazione, sopporterà anche i relativi rischi in ordine, ad
esempio, alla non concessione di agevolazioni fiscali per mancanza dei requisiti, anche se dovessero emergere successivamente al momento della firma del contratto.
Esempi di rischi
Relativi all’immobile
Relativi al finanziamento in leasing
la mancata o ritardata con-
rischi connessi a modifiche fiscali, quelli relativi alla man-
segna;
cata ammissione, erogazione o revoca di agevolazioni
i vizi e i difetti, anche con-
pubbliche di qualsiasi natura;
nessi ad abusivismo edilizio;
rischio di cambio nei casi in cui l'importo dei canoni pe-
la perdita, la distruzione;
riodici (e di ogni altro importo dovuto dal cliente al con-
la manutenzione, ordinaria e
cedente) sia espresso o indicizzato in valute estere diverse
straordinaria.
dall'euro;
rischio che l'importo dei canoni di leasing possa aumentare secondo l'andamento crescente dei parametri di riferimento nel caso in cui il cliente abbia deciso di stipulare
un contratto di locazione finanziaria indicizzato in base a
parametri legati al costo corrente del denaro (ad esempio,
l'Euribor);
rischio di non beneficiare di eventuali andamenti decrescenti del costo del denaro nel caso in cui il cliente abbia
scelto un contratto di locazione finanziaria con canoni
fissi costanti per tutta la durata del contratto.
In caso di fallimento del soggetto che ha venduto alla società di leasing l’abitazione poi messa a disposizione dell’utilizzatore, l’immobile non è soggetto a revocatoria fallimentare. Dunque l’utilizzatore in leasing
dell’abitazione non ha nulla da temere.
COSA SUCCEDE SE NON SI RIESCE A PAGARE I CANONI
Come si è detto, con la stipula del leasing immobiliare abitativo sorge a carico dell’utilizzatore l’obbligo al
pagamento dei canoni periodici indicati nel contratto.
È prevista la risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore.
L’utilizzatore che si trovi in difficoltà nel pagamento dei canoni periodici potrà, tuttavia:
•
procedere, in caso di consenso del concedente, al “riscatto” anticipato per poi cedere a terzi
l’immobile (proprio per garantirsi tale possibilità è opportuno che l’utilizzatore lo specifichi nel
contratto di leasing);
•
cedere a terzi il contratto di leasing immobiliare (la cessione potrà avvenire solo col consenso della
società di leasing, la quale deve essere messa in grado di verificare l’affidabilità economica del terzo
subentrante).
L’utilizzatore può, inoltre, comunque richiedere la sospensione del contratto di leasing immobiliare abitativo nel caso in cui, dopo la stipula del contratto di leasing, si verifichi:
la cessazione del rapporto di lavoro subordinato (ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta
causa);
la cessazione dei rapporti di lavoro per controversie inerenti contratti di agenzia, di rappresentanza
commerciale o di altri rapporti di collaborazione, anche se non a carattere subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.
La sospensione potrà essere chiesta:
solo una volta;
per un periodo massimo non superiore a 12 mesi nel corso dell’esecuzione del contratto medesimo.
In caso di sospensione la durata del contratto è prorogata per un periodo uguale alla durata della sospensione. Durante il periodo di sospensione non maturano interessi sul debito residuo alla data di sospensione
e l’opzione finale di acquisto (riscatto) verrà di conseguenza posticipata.
Esempio
Tizio, utilizzatore, chiede una sospensione di soli 4 mesi;
non sarà possibile chiedere successivamente un’ulteriore sospensione per i residui 6 mesi.
Va da sé che è opportuno, dovendo fruire di tale opportunità, chiedere sempre il periodo massimo di sospensione anche perché la sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.
Decorso il periodo di sospensione, in caso di mancata ripresa dei pagamenti si applicano le disposizioni, di
cui sopra, relative alla risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore.
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Lo Studio rimane a Vs. più completa disposizione per eventuali ed ulteriori chiarimenti in materia.
RingraziandoVi sempre per la Vostra collaborazione, Vi porgiamo i migliori saluti.
MARCO STROZZI