riforma del condominio e gestione contabile

RIFORMA DEL CONDOMINIO
E GESTIONE CONTABILE
Marco Castioni ‐ Corso Anaci 2013‐2014
BUONA GESTIONE E TRASPARENZA
minaccia esonero su richiesta anche di
un solo condomino. Considerati casi di
gravi irregolarità il mancato rispetto dei
doveri di trasparenza e di buona
gestione (vedi art. 1129 cc)
BUONA GESTIONE
•Titolo di Studio
•Formazione continua
•Assicurazione su richiesta assemblea
•Consegna documentazione con passaggio
consegne e attività urgenti in fase transitoria
(senza compenso)
BUONA GESTIONE
•Obbligo ad agire contro i morosi
•Revoca su richiesta anche di un solo
condomino per gravi irregolarità
•Specifico conto corrente (bancario o
postale) condominiale
•Divieto di confusione tra il patrimonio del
condominio e quello proprio o di altri
condomini
TRASPARENZA
•Con accettazione: dati anagrafici, luogo
tenuta contabilità e disponibilità
verifiche
•Obbligo indicazione analitica dei
compensi richiesti
•Targa recapiti presso condominio
TRASPARENZA
• Sito internet, se richiesto, per ottenere
documentazione condominiale
•Verificabilità del conto corrente da
parte di ogni condomino, anche tramite
internet
•Notizie su documenti, stato pagamenti
e liti in corso ad ogni condomino
TRASPARENZA
• Eventuale nomina Consiglio di
Condominio con funzioni consultive e di
controllo (almeno 12 unità immob.)
•Eventuale nomina revisore per verifica
contabile (da assemblea)
LE CONFERME
• Amministratore esegue gli adempimenti fiscali
• Conservazione decennale dei documenti
• I documenti sono del condominio e non
dell’amministratore
• Diversità trattamento tra rendiconto
condominiale e bilancio di impresa
LA FUTURA EVOLUZIONE
• Assicurazione professionale
• Integrazione gestione contabile e internet
• Interpretazione necessaria per punti oscuri o
scritti non correttamente, a causa delle
pressioni, al legislatore, di molte associazioni
di categoria
REGISTRI
1. Registro anagrafe condominiale (dati
immobili e possessori)
2. Registro nomina e revoca
amministratore
3. Registro verbali assemblea
4. Registro di contabilità
REGISTRO CONTABILITA’
• entro 30 giorni
• in ordine cronologico
• singolo movimento di entrata o
uscita (attenzione antiriciclaggio)
• anche con modalità informatizzata
RENDICONTO
• approvazione entro 180 giorni
(attenzione: non 6 mesi!)
• Bilancio finanziario (entrate/uscite)
con situazione patrimoniale
• nota sintetica esplicativa della
gestione
RENDICONTO
Anche se non indicato all’art.1130 bis:
• Ripartizione spese consuntive e
preventive secondo tabelle
millesimali (regolamento che le
contiene obbligatorio se >10
condomini)
Cosa consegnare al condomino dopo
l’assemblea
• Verbale assemblea
• Ripartizione bilancio preventivo approvato
• Eventuale nuovo bilancio preventivo
modificato rispetto al precedente già
inviato
• Richiesta dei versamenti dovuti per saldo
e/o acconto spese
1130‐bis. Rendiconto condominiale
Il rendiconto condominiale …
Si compone … di una nota sintetica
esplicativa della gestione con
l'indicazione anche dei rapporti in
corso e delle questioni pendenti.
Modello standard concordato tra
associazioni (compreso ANACI)
nell’anno 2007
RELAZIONE
DELL’AMMINISTRATORE
RELAZIONE DELL’AMMINISTRATORE
La Relazione deve costituire parte integrante
del bilancio e ha la funzione di illustrare ed
integrare i sintetici dati quantitativi, i
problemi condominiali risolti e da risolvere
nel corso dell’esercizio amministrativo,
illustrando i collegamenti tra le realtà
contabili anno per anno.
- Commenti in ordine alla comparazione
delle voci dell’esercizio precedente nei
documenti contabili.
- Illustrazione dei criteri contabili adottati
per gli incassi e per le spese.
- Motivazione sull’eventuale impiego di
fondi di riserva e loro destinazione.
-Indicazione delle variazioni intervenute
nella consistenza delle poste dell’attivo e
del passivo.
- Notizie sui dipendenti; sulla
composizione dei fondi di riserva; sulla
giacenza dei conti correnti.
- Evidenziazione dei più rilevanti capitoli
di spesa.
- Riferimenti in ordine alle certificazioni di
sicurezza degli impianti comuni.
- Informativa su eventuali controversie
giudiziarie in corso;
- Individuazione beni mobili ed
attrezzature disponibili.
(pubblicato nel 2002)
1130‐bis. Rendiconto condominiale
Il rendiconto condominiale contiene le
voci di entrata e di uscita ed ogni altro
dato inerente alla situazione
patrimoniale del condominio, ai fondi
disponibili ed alle eventuali riserve, che
devono essere espressi in modo da
consentire l'immediata verifica.
Situazione di inizio esercizio
Crediti verso condomini 500
Banca e cassa 300
Debiti verso Erario 200
Fondo Spese Ordinarie 600
Movimenti dell’esercizio
Fondo spese accantonato sulla base del preventivo 5.000
Quote condominiali incassate 4.500
Costi dell’esercizio 4.800
Fornitori pagati 4.400, ritenute es.prec. pagate 200
Situazione di fine esercizio
Crediti v/cond. 1.000 (500 + 5000 – 4500)
Banca e cassa 200 (300 – 200 + 4500 – 4400)
Debiti 400 (200 + 4800 – 200 ‐ 4400)
Fondo spese Ordinarie 800 (600 + 5000 – 4800)
Situazione di inizio esercizio
Crediti verso condomini 500
Banca e cassa 300
Debiti verso Erario 200
Fondo Spese Ordinarie 600
Movimenti dell’esercizio
Fondo spese accantonato sulla base del preventivo 5.000
Quote condominiali incassate 4.500
Costi dell’esercizio 4.800
Fornitori pagati 4.400, ritenute es.prec. pagate 200
Situazione di fine esercizio
Crediti v/cond. 1.000 (500 + 5000 – 4500)
Banca e cassa 200 (300 – 200 + 4500 – 4400)
Debiti 400 (200 + 4800 – 200 ‐ 4400)
Fondo spese Ordinarie 800 (600 + 5000 – 4800)
Situazione di inizio esercizio
Crediti verso condomini 500
Banca e cassa 300
Debiti verso Erario 200
Fondo Spese Ordinarie 600
Movimenti dell’esercizio
Fondo spese accantonato sulla base del preventivo 5.000
Quote condominiali incassate 4.500
Costi dell’esercizio 4.800
Fornitori pagati 4.400, ritenute es.prec. pagate 200
Situazione di fine esercizio
Crediti v/cond. 1.000 (500 + 5000 – 4500)
Banca e cassa 200 (300 – 200 + 4500 – 4400)
Debiti 400 (200 + 4800 – 200 ‐ 4400)
Fondo spese Ordinarie 800 (600 + 5000 – 4800)
DA DETTAGLIARE
DA DETTAGLIARE
1130‐bis. Rendiconto condominiale
Il rendiconto condominiale …
Si compone di un registro di
contabilità, di un riepilogo finanziario,
nonché di una nota sintetica esplicativa
della gestione con l'indicazione anche
dei rapporti in corso e delle questioni
pendenti.
Ipotesi di rendiconto
di una associazione di categoria
ma Registro non è Riepilogo…
Valutare la misura del dettaglio
spese:
• Base di partenza il regolamento
di ripartizione spese
• Considerare la complessità e il
numero delle operazioni contabili
Modello di carretto standard per il
trasporto del rendiconto elaborato da
amministratore non accorto