STUDIO LEGALE GIORDANO 1 N. 967/10 R.G.E L‟avv. Gaetano

STUDIO LEGALE GIORDANO
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TRIBUNALE DI NAPOLI
V SEZIONE CIVILE - DOTT. ROSSI
PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE
N. 967/10 R.G.ES.
AVVISO DI VENDITA
L‟avv. Gaetano Giordano, in qualità di delegato alla vendita nella procedura iscritta al n. 967/2010
del R.G.Es. dà
pubblico avviso
che il Giudice dell‟Esecuzione, dott. Rossi, con ordinanza del 30.10.2012, depositata in pari data ha
ordinato procedersi alla vendita dei seguenti immobili:
LOTTO 1
appartamento ubicato in Melito di Napoli alla via Circumvallazione Esterna n. 20, piano
primo, scala B, lotto D
riportato nel NCEU con i seguenti dati : Foglio 4 – P.lla 440 – Sub
318 – Cat. A/2 - Classe 4 - Consistenza 5 vani - euro 361,52.
NATURA, DESCRIZIONE E CONSISTENZA DELL’IMMOBILE
L‟unità immobiliare
in questione è ubicata in ampio complesso edilizio della tipologia
“economico e popolare”, costituito da 470 alloggi, con annessa area commerciale ed attrezzature
collettive. L‟impianto planimetrico dei fabbricati, con doppio accesso sia dalla via
Circumvallazione Esterna, sia dal Corso Europa, si sviluppa in lunghezza ed è pressoché
rettangolare, al piano terra sono ubicate numerose attività commerciali a servizio dei condomini
dello stabile.
IL complesso edilizio, realizzato dalla Società “********” alla fine degli anni ‟90, con
regolare rilascio di concessione edilizia (n.100/90), gode di un discreto stato di conservazione, si
sviluppa su più edifici interamente realizzati con struttura portante in cemento armato. L‟intera area
ed il relativo cespite, oggetto di pignoramento, si sviluppano in zona “P.E.E.P.” (Zona 167 per
l‟edilizia economica e popolare), quindi in zona periferica del territorio comunale ma ben collegata
con il centro cittadino, molto ricca dal punto di vista commerciale e servita da numerosi assi viari di
collegamento.
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Descrizione dell’abitazione:
L‟accesso all‟unità immobiliare, posta al piano primo dell‟edificio e contraddistinto con
l‟interno n. 1/A, avviene attraverso il corpo della scala contraddistinta con la lettera “D2”, rispetto
alla quale la porta d‟ingresso è posizionata sulla sinistra.
Dalla porta si accede ad un zona ingresso, aperta in unico ambiente con il soggiorno, ad
impianto rettangolare ed estensione di mq 19,60, tale ambiente ha affaccio e accesso sulla balconata
libera con vista sul cortile condominiale. Sulla destra della porta d‟ingresso si accede ad un
corridoio/disimpegno con estensione di mq 3,44. Proseguendo lungo il corridoio, si accede
dapprima e sulla destra all‟ambiente cucina con superficie pari a mq 7,77, dal quale è possibile
accedere direttamente alla veranda, ricavata da una delle due balconate in dotazione dell‟immobile,
tale spazio si sviluppa con superficie di mq 3,26. Lungo il corridoio ed in sequenza è possibile
accedere, sulla sinistra, ad una prima camera da letto con estensione di mq 12,81; a cui segue una
seconda camera da letto con estensione di mq 13,43 . Sul fondo del corridoio/disimpegno vi è
ubicato l‟unico servizio igienico con estensione di mq 3,26, il cui punto luce naturale, allo stato di
fatto, affaccia all‟interno della veranda. Tutte le camere godono di punto luce naturale con affaccio
diretto sul cortile condominiale, la cucina ed il servizio igienico, pur essendo dotati di infisso, allo
stato di fatto hanno l‟affaccio sulla veranda e pertanto non godono di luce diretta.
L‟interno è in ottime condizioni di conservazione, di buona fattura sono tutte le finiture e la
qualità dei materiali utilizzati. Tutti gli ambienti interni hanno un‟altezza di ml 2,70.
La superficie totale interna dell’immobile è di mq 70,016
Superfici abitabili degli ambienti:
o Ingresso mq 4,88
o cucina mq 7,77
o 1° camera da letto mq 12,81
o 2° camera da letto mq 13,43
o Soggiorno mq 19,60
o bagno mq 4,39
o corridoio/disimpegno mq 3,44
o balcone mq 11,51
o veranda mq 3,26
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Confini: si affaccia a nord su cortile condominiale e confina a nord/est con altra unità
immobiliare contraddistinta con il sub 318 e l‟interno n. 2, a sud con altra unità immobiliare
contraddistinta con il sub 215 e l‟interno n. 5, con vano ascensore ed altra unità immobiliare
contraddistinta con l‟interno n. 10 (al N.C.E.U. sub 17), ad est con corpo scala condominiale, ad
ovest si affaccia su cortile condominiale.
La planimetria sviluppata dalla scrivente mostra lo stato dei luoghi.
Finiture ed impianti: i rivestimenti a parete sono stati realizzati con pittura lavabile e
carta da parato di alta qualità; le pareti della cucina e del bagno, come le pavimentazioni di tutti gli
ambienti, sono rivestite con piastrelle in gres porcellanato. Gli infissi esterni sono in PVC effetto
legno con vetro camera, quelli interni sono in legno tamburato; l‟immobile dispone di impianto di
riscaldamento con gas metano, di impianto citofonico funzionante; i balconi sono muniti di
tendaggio para sole a chiusura manuale, l‟impianto elettrico è a norma di legge.
Per una più completa descrizione dell‟immobile
si rinvia alla relazione di stima del C.T.U.
depositata agli atti, nonché pubblicata sul sito internet www.astegiudiziarie.it..
STATO URBANISTICO ED EDILIZIO DEL LOTTO
Lo stabile in cui è ubicato il cespite oggetto di giudizio, risale agli anni „90, realizzato
originariamente dalla Cooperativa “********.”con regolare rilascio di concessione edilizia (n.
100/90 rilasciata il 04/05/1990). Successivamente, in data 01/03/1995 al n. 4085, la Cooperativa
“********.” effettuò una domanda di sanatoria per abusi edilizi riguardanti l‟ampliamento della
superficie utile dei negozi del piano terra, versando le somme calcolate per le oblazioni per un
ammontare di euro 6.171,64 (bollettino n. 171 del 26/05/2005), oltre agli oneri concessori per euro
1.303,86 (bollettino n. 172 del 26/05/2005). Attualmente non è stato rilasciato, dal Comune di
Melito di Napoli, alcun provvedimento formale di rilascio di concessione in sanatoria .
Va infine aggiunto che tra le certificazioni consegnate al C.T.U. dal Comune di Melito di
Napoli, non si è rinvenuta “certificazione di agibilità”.
Sanabilità all’edificio nella sua interezza:
Il CTU ha rilevato l’esistenza presso gli archivi del Comune di Melito di una “Istanza di
Sanatoria per abusi edilizi, prot. n° 4085 del 01/03/1995, a nome della Società Cooperativa
“*******.”, inoltrata nei tempi e nei modi previsti. Tale circostanza secondo quanto riferito
dal predetto ausiliario consente di sanare l’edificio in questione (ex legge 47/85 modificata
con D.lg. n. 649/94 e legge 724/94 art. 39), anche se nessun provvedimento formale, che attesti
l’avvenuto condono degli abusi commessi, è stato ancora rilasciato.
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Va precisato che attualmente il bene immobile, oggetto del presente pignoramento, risulta
nell‟impianto planimetrico, del tutto corrispondente al grafico catastale archiviato al N.C.E.U. IL
CTU dal rilievo effettuato durante l‟accesso all‟immobile, ha potuto riscontrare che non vi sono
significative difformità nell‟impianto originariamente denunciato.
Di contro l‟originaria unità abitativa, che attualmente corrisponde all‟immobile oggetto del
presente pignoramento, ha subito una variazione dovuta a fusione di due immobili, precedentemente
individuati con il sub 50 ed il sub 51. Per tale fusione (perfettamente aggiornata al N.C.E.U. in data
08/03/2005), è stata richiesta al Comune di Melito (dal precedente proprietario Sig. Taglialatela
Alessandro) una D.I.A. per lavori di ristrutturazione interna (pratica n. 142/04 con protocollo di
arrivo agli uffici del Comune di Melito n. 20274 del 19/11/2004). In data 03/12/2004, il precedente
proprietario dell‟immobile, è stato diffidato a non intraprendere i lavori previsti (protocollo n.
21195) dal Comune di Melito di Napoli. Successivamente, dopo esposto pervenuto al Comando di
Polizia Municipale, in data 23/02/2005, i vigili operanti effettuavano sopralluogo richiedendo la
verifica tecnica agli uffici competenti del Comune di Melito di Napoli, il tutto allo scopo di
verificare la conformità dei lavori stessi. Attualmente la ristrutturazione effettuata, nonostante diffida
da parte Comune di Melito di Napoli, mostra la realizzazione di una serie di lavori del tutto difformi
dai grafici allegati alla su indicata pratica D.I.A. (pratica n. 142/04), pertanto gli stessi risultano quali
abusi edilizi classificabili come “Ristrutturazione - Diversa distribuzione degli spazi interni”.
Sanabilità dell’immobile:
Il CTU ha rilevato che l‟unica strada per regolarizzare le modifiche apportate al cespite
in questione, consiste nell‟accertamento di conformità in sanatoria, introdotto dall'art. 13 della
Legge 28 Febbraio 1985 n. 47, abrogato e modificato dall'art. 36 del D.P. R. 6 giugno 2001 n. 380
(come modificato dal D.Lgs. 27 dicembre 2002 n. 301), cd. T.U. dell'edilizia, il quale prevede al
comma 1: « In caso di interventi realizzati in assenza del permesso di costruire, o in difformità da
esso, ovvero in assenza di denuncia di inizio attività o in difformità da essa, il responsabile
dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se
l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della
realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda ».
Con riguardo ai interventi edilizi minori, vale a dire quelli per cui è sufficiente la D.I.A.
(Denuncia di Inizio Attività), ai sensi dell'art. 22 comma 3 del T.U. edilizia, in assenza di (o in
difformità da) quest'ultima, verrà applicata la « … sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento
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del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque
in misura non inferiore a 516 euro » (art. 37 comma 1, T.U. edilizia).
Tuttavia, « ove l'intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed
edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'intervento, sia al momento della
presentazione della domanda, il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile possono
ottenere la sanatoria dell'intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non
inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all'aumento di
valore dell'immobile valutato dall'agenzia del territorio » (art. 37 comma 4, T.U. edilizia).
Il bene immobile in questione non risulta del tutto conforme alle autorizzazioni e concessioni
amministrative, ma sanabile secondo le modalità sovra indicate.
Oneri e costi per l’eliminazione degli abusi:
Allo scopo di sanare le difformità rilevate all‟interno dell‟immobile (D.I.A. diffidata dal
Comune di Melito di Napoli per il precedente proprietario) classificabili come abusi, sarà
necessario inoltrare al detto Comune una “D.I.A. in Sanatoria” che comporterà il pagamento degli
oneri di seguito elencati:
- euro
14,62 per marca da bollo su istanza;
+ euro 51,65 per diritti di segreteria;
+ euro 516, 45 per sanzione pecuniaria.
Per una più completa descrizione dello stato urbanistico ed edilizio dell‟immobile si rinvia alla
relazione di stima del C.T.U. depositata agli atti, nonché pubblicata sul sito internet
www.astegiudiziarie.it..
PREZZO BASE DI VENDITA DEL LOTTO
In considerazione di quanto esposto nella C.T.U. redatta il valore di mercato da attribuire
all‟immobile
oggetto
della
procedura
risulta
essere
pari
a
€.
167.025,00
(centosessantasettemilaventicinque /00) ed a seguito del ribasso di un quarto il prezzo base è
pari ad € 125.270,00 .
STATO LOCATIVO
Immobile occupato senza titolo da terzi pende procedura di rialscio.
CONDIZIONI DI VENDITA
La vendita degli immobili sopra descritti avviene nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, a
corpo e non a misura, con annessi diritti, azioni, ragioni e servitù attive e passive, fissi e infissi,
annessi e connessi, adiacenze e pertinenze, salvo migliori e più esatti confini e dati catastali,
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facendosi espresso riferimento alle norme e disposizioni contenute negli atti di provenienza per tutte
le altre condizioni, clausole, pesi ed oneri che si intendono qui integralmente trascritti e riportati.
La presentazione delle offerte, l‟esame di queste e la gara tra gli offerenti nonché il successivo ed
eventuale incanto avverano presso lo studio del professionista delegato Avv. Gaetano Giordano in
Napoli al Corso Umberto I°, 237.
Il delegato alla vendita fissa per l’esame delle offerte e per l’eventuale gara tra gli offerenti la
data del 20.02.2014 alle ore 18.00 per la vendita senza incanto e fissa, altresì, la data del
11.03.2014 alle ore 18.00, per la vendita con incanto, nell’ipotesi che la vendita senza incanto
andasse deserta.
VENDITA SENZA INCANTO
Le offerte di acquisto senza incanto dovranno essere presentate in busta chiusa al professionista
delegato alla vendita presso il suo studio sito in Napoli al Corso Umberto I, 237, entro le ore 18.00
del giorno precedente la vendita.
È gradito un contatto telefonico con il professionista delegato per il deposito.
Nulla dovrà essere indicato sulla busta poiché ogni annotazione sarà effettuata dal delegato alla
vendita o da un suo collaboratore al momento del deposito. La busta può essere presentata anche da
persona diversa dall‟offerente.
L‟offerta potrà essere presentata da chiunque eccetto il debitore, dovrà essere redatta mediante
istanza in marca da bollo sottoscritta dall‟offerente e dovrà contenere:
• il nome e il cognome, il luogo e la data di nascita, il codice fiscale, il domicilio, lo stato civile (con
specificazione del regime patrimoniale prescelto e l‟indicazione delle generalità del coniuge) e il
recapito telefonico dell‟offerente. Se l‟offerente è minorenne, l‟offerta dovrà essere sottoscritta dai
genitori previa autorizzazione del Giudice Tutelare. Se l‟offerente è una società, all‟istanza dovrà
essere allegato certificato in corso di validità, rilasciato dal Registro delle Imprese competente ed
attestante la vigenza, i dati relativi alla rappresentanza della società ed i poteri del rappresentante;
• i dati identificativi dell‟immobile per il quale l‟offerta è proposta;
• l‟indicazione del prezzo offerto, che non potrà essere inferiore al valore ex art. 568 c.p.c. (prezzo
base sopra indicato), a pena di inefficacia dell‟offerta;
• l‟indicazione del termine di pagamento del prezzo, che non dovrà essere superiore a 60 giorni
(l‟indicazione di un termine superiore a 60 giorni comporterà l‟esclusione dell‟offerta) e degli oneri
tributari, che dovranno essere versati nel termine massimo di 60 giorni dalla data di aggiudicazione
a mezzo di assegni circolari non trasferibili rispettivamente intestati alla procedura ed al
professionista delegato;
• l‟espressa dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima, dela certificazione ipotecaria e
notarile e di essere edotto delle condizioni di fatto e di diritto in cui si trova il bene immobile.
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• l‟istanza contenente l‟offerta dovrà essere sottoscritta da tutti i soggetti a favore dei quali
l‟immobile dovrà essere trasferito con la precisazione dei diritti che ciascuno intende acquistare.
All‟offerta dovrà essere allegata una fotocopia del documento di identità dell‟offerente, nonché uno
o più assegni circolari non trasferibili, intestati al professionista delegato di importo pari al 10% del
prezzo offerto, a titolo di cauzione, che sarà trattenuta qualora non sia versato il saldo prezzo.
All‟atto del deposito della busta chiusa, contenente l‟offerta e gli allegati, il professionista delegato
o persona da lui designata provvederà ad annotare sull‟esterno della busta il nome, previa
identificazione di chi materialmente provvede al deposito, il nome del professionista delegato, la
data e l‟ora del deposito nonché la data fissata per l‟esame delle offerte.
Le buste contenenti le offerte saranno aperte alla data stabilita per la vendita alla presenza degli
offerenti.
In caso di unica offerta l‟immobile sarà ad essa aggiudicato, purché risulti superiore al prezzo base
aumentato di un quinto, oppure al medesimo prezzo offerto a condizione che il creditore procedente
o il professionista delegato non esprimano parere negativo.
In caso di più offerte valide, la gara tra gli offerenti dovrà svolgersi mediante rilanci verbali con
modalità corrispondenti a quelle stabilite dall‟art. 581 c.p.c. per l‟incanto.
Il prezzo sulla base della quale dovrà svolgersi la gara è quello dell‟offerta più alta (ogni altro
elemento non sarà valutato per la comparazione delle offerte); le offerte in aumento non potranno
essere inferiori ad Euro 5.000,00.
VENDITA CON INCANTO
In caso di vendita con incanto, l‟istanza di partecipazione unitamente all‟assegno (circolare non
trasferibile, all‟ordine del professionista delegato dell‟importo pari al 10% del prezzo base d‟asta a
pena di inefficacia) a titolo di cauzione dovrà essere depositata presso lo studio del professionista
delegato entro le ore 18.00 del giorno precedente la vendita. È gradito un contatto telefonico prima
della presentazione dell‟istanza.
Nell‟istanza di partecipazione dovrà indicarsi il regime patrimoniale dell‟offerente, se coniugato,
allegando, eventualmente, estratto di matrimonio o certificato di stato libero.
Qualora la richiesta di partecipazione provenga da una società, all‟istanza dovrà essere allegato un
certificato in corso di validità rilasciato dal registro imprese competente attestante la vigenza, i dati
relativi alla rappresentanza della società ed i poteri del rappresentante il quale dovrà essere munito
di valido documento di identità.
In caso di offerta per persona da nominare l‟aggiudicatario, ai sensi dell‟art. 583 c.p.c., potrà entro
tre giorni dall‟incanto dichiarare il nome della persona per la quale ha presentato l‟offerta,
depositando la relativa procura di data anteriore alla gara. In mancanza l‟aggiudicazione diviene
definitiva in nome del procuratore.
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L‟istanza di partecipazione dovrà recare l‟espressa dichiarazione di aver preso visione della perizia
estimativa e di essere edotto sullo stato di fatto e di diritto in cui si trova l‟immobile.
Le offerte in aumento non potranno essere inferiori ad Euro 5.000,00.
Nella vendita con incanto, anche dopo aver presentato la domanda è possibile non partecipare alla
gara, ma verrà trattenuto il 10 % della cauzione versata.
Nella vendita con incanto l‟offerente, anche se è unico, deve fare almeno un rilancio in aumento per
avere aggiudicato il bene.
Le offerte dopo l‟incanto potranno essere presentate nel termine perentorio di dieci giorni
dall‟incanto ai sensi dell‟art. 584 c.p.c., e la relativa busta dovrà indicare all‟esterno anche il
numero della procedura e la dicitura che trattasi di offerta in aumento.
VERSAMENTO DEL PREZZO
L‟aggiudicatario dovrà versare il saldo prezzo entro il termine di sessanta giorni dalla data in cui
l‟aggiudicazione
è
divenuta
definitiva
(ovvero
entro
il
più
breve
termine
indicato
dall‟aggiudicatario nell‟offerta presentata ai sensi dell‟art. 571 c.p.c.). Il prezzo di vendita dovrà
essere versato a mezzo assegno circolare non trasferibile all‟ordine della procedura esecutiva.
L‟aggiudicatario dovrà versare l‟eventuale saldo idoneo a coprire le spese di vendita a suo carico.
Tutte le spese di trasferimento (ivi compresa la parte del compenso spettante al professionista
delegato per le operazioni successive alla vendita) e le spese di cancellazione delle formalità
resteranno a carico dell‟aggiudicatario, il quale provvederà, qualora lo ritenga, a dispensare il
sottoscritto professionista dai relativi adempimenti.
Tali spese, la cui entità è stabilità, sin d‟ora nella misura del 15% del prezzo di aggiudicazione,
verranno versate, entro il termine fissato per il saldo prezzo, a mezzo assegno circolare non
trasferibile all‟ordine del professionista delegato.
L‟immobile viene venduto libero da iscrizioni ipotecarie e da trascrizioni di pignoramenti. Se
esistenti al momento della vendita, eventuali iscrizioni e trascrizioni saranno cancellate a spese
dell‟aggiudicatario il quale potrà – con espressa dichiarazione - dispensare il professionista delegato
dai relativi adempimenti.
Ogni onere fiscale derivante dalla vendita sarà a carico dell‟aggiudicatario.
In caso di inadempimento, la aggiudicazione sarà revocata e l‟aggiudicatario perderà tutte le somme
versate a titolo di cauzione, fermo restando tutto quanto disposto dagli artt. 587 comma 2 c.p.c. e
177 disp. att. c.p.c..
L‟aggiudicatario che non intenda avvalersi della facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento
fondiario ove ricorrano le condizioni di legge (art. 41 co. 5 D.lgt. n. 385 del 1/9/1993 T.U. leggi in
materia bancaria e creditizia), dovrà provvedere direttamente al pagamento all‟Istituto di Credito,
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nel termine di 50 giorni, della parte del prezzo corrispondente al complessivo credito di
quest‟ultimo.
In caso di mancato pagamento verrà considerato inadempiente ex art. 587 c.p.c..
L‟eventuale residuo prezzo dovrà essere versato nei successivi dieci giorni, consegnando al
professionista delegato la quietanza emessa dalla banca mutuante.
Per tutte le disposizioni non menzionate sopra, riguardo la pubblicità, le modalità di
presentazione delle domande e le condizioni della vendita, si rinvia alle "Disposizioni Generali
in Materia di Vendite Immobiliari", disponibili presso questo Studio, che devono intendersi
qui come integralmente riportate e trascritte.
PUBBLICITÁ E INFORMAZIONI
Oltre alla pubblicità prevista per legge, il presente avviso sarà pubblicato ai sensi dell‟art 490 c.p.c.:
• integralmente, unitamente all‟ordinanza di vendita e alla relazione tecnica, sul sito internet
www.astegiudiziarie.it almeno 60 giorni prima del termine fissato per la presentazione delle offerte;
• per estratto sul quotidiano “La Repubblica” almeno 45 giorni prima del termine fissato per la
presentazione delle offerte;
• a mezzo volantinaggio a cura della società Aste Giudiziarie Inlinea s.p.a. almeno 45 giorni prima
del termine fissato per la presentazione delle offerte.
Gli interessati potranno acquisire ulteriori informazioni presso la cancelleria della Va Sezione
Espropri del Tribunale di Napoli, G. E. dott. Rossi e presso il delegato alla vendita Avv. Gaetano
Giordano con studio in Napoli alla Corso Umberto I, 237, tel. 081 8983336, 0815544439, fax 081
8983336, e-mail [email protected]
Napoli, lì 19.11.13
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