Acquisto di un`immobile parte di condominio

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Acquisto di un’immobile
parte di condominio
di Daniela Domenicali. Avvocato.
State trattando l’acquisto di unità immobiliare che fa parte di un condominio?
Informatevi di quale sia la situazione dei pagamenti dei contributi condominiali relativa a quel
bene, ossia se vi siano debiti ad esso collegati per quote non pagate, e se l’assemblea abbia deliberato lavori straordinari la cui esecuzione non sia ancora iniziata e dei quali, quindi, non potete
avere notizia in altro modo.
Eviterete il pericolo di successive spiacevoli sorprese.
C’è una norma spesso trascurata in questa fase: l’art. 63 delle disp. att. del codice civile che, al 4°
comma, così dispone “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
Ciò significa che chi ha acquistato un’unità immobiliare che fa parte di un condominio è tenuto, in
solido con il venditore, a pagare al condominio i contributi dell’anno in corso, inteso come anno di
gestione o esercizio, e di quello precedente.
Ma l’amministratore, qualora vi sia una morosità per contributi relativi a tale periodo, pur sussistendo responsabilità solidale tra venditore e acquirente, se costretto ad agire in giudizio per il recupero della somma, proporrà la relativa domanda giudiziale nei vostri confronti, se nel frattempo divenuti proprietari e quindi condomini.
Solo nei confronti dei condomini infatti è dato lo strumento del procedimento monitorio, ossia del
decreto ingiuntivo, più rapido ed efficace di una ordinaria causa di cognizione. Ed il successivo recupero forzoso sarebbe garantito dalla titolarità della proprietà del bene che potrà essere fatto oggetto di esecuzione immobiliare.
La prova scritta del credito del condominio è costituito dallo stato di ripartizione approvato
dall’assemblea, collegato all’ultimo bilancio preventivo e/o consuntivo, e l’amministratore non ha
necessità di essere autorizzato dall’assemblea per procedere in tal modo al recupero degli oneri
non pagati, siano essi relativi alle spese ordinarie o a quelle straordinarie.
A voi acquirenti, chiamati a rispondere nei limiti di legge del debito del venditore, vostro dante
causa, non rimarrebbe altro strumento che agire in rivalsa nei suoi confronti per quanto pagato al
posto suo al condominio.
Infine ricordiamo che la legge 220/2012 ha introdotto l’onere di comunicare in forma scritta
all’amministratore, entro sessanta giorni, ogni variazione dei dati che egli deve annotare nel registro di anagrafe condominiale, fra i quali le generalità dei proprietari (art. 1130, 1° comma sub
6, c.c.). Correlativamente, all’art. 63 disp. att. c.c. ha aggiunto il 5° comma, che così dispone “Chi
cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che
determina il trasferimento del diritto”. Norma con evidenza diretta a rafforzare la tutela degli interessi della collettività condominiale.
marzo 2016