Relazione rivalutazione farmacia- con omissis

AZENDA SPECIALE SEVIZI PUBBLICI LOCALI
IPOTESI PROGETTUALI
PER LA VALORIZZAZIONE DELLA
FARMACIA COMUNALE
1 . 1 A N D A M E N TO FA R M A C I A C O M U N A L E
I Bilanci degli ultimi anni dell’Azienda Speciale evidenziano, per quanto riguarda
l’Assetto “Farmacia Comunale”, un costante trend negativo delle vendite, anche se esso
risulta tutto sommato coerente con l’andamento generale del settore, in specie per quanto
riguarda la situazione della Regione Toscana.
Nelle relazioni di accompagnamento ai bilanci abbiamo sistematicamente evidenziato
come le misure congiunturali poste in essere da Regione Toscana, abbiano inciso
significativamente sulla quantità e sul valore delle ricette, con conseguente restringimento
del margine operativo derivato dai prodotti farmaceutici dispensabili dietro ricetta medica;
rispetto a questa situazione è emblematico che nel 2014, ad una sensibile riduzione delle
ricette, abbia corrisposto un altrettanto significativo incremento delle ritenute regionali
operate sulle stesse.
Diverso ragionamento deve essere svolto per i prodotti (farmaceutici e non) che
possono essere venduti liberamente, nel senso che se risponde al vero una maggiore
consistenza del margine operativo di essi, è altrettanto vero che tale beneficio è stato
fortemente contrastato dagli effetti negativi della recessione economica, in quanto è un
dato di fatto come il fenomeno della contrazione dei consumi abbia finito per non
risparmiare neppure bisogni primari come quello della cura della salute e della persona.
Nel corso del 2015 si attende una timida ripresa dei consumi, la quale sarà comunque
caratterizzata da una lenta progressione e risulterà in ogni caso condizionata dalla
compresenza di altri fattori locali sopravvenuti, come la recente apertura di due farmacie
nell’arco di pochi chilometri (Ponticelli e Santa Croce-Comunale 2), di cui una di esse è
stata ubicata in diretta prossimità di una grande struttura di vendita, con evidenti riflessi
anche sulla realtà commerciale del territorio di Castelfranco di Sotto, a partire dal
ridimensionamento della locale Coop di consumo.
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1 . 2 M I S U R E AT T U AT I V E
Nel paragrafo che precede sono stati presi in considerazioni alcuni fattori di carattere
esogeno, nel senso che sono la conseguenza di situazioni sulle quali non possiamo
intervenire direttamente, mentre in questa sede ci interessa analizzare più attentamente
la situazione interna, in maniera tale da individuare possibili ipotesi solutive, di carattere
strategico, per una ripresa della farmacia comunale, seppure in un contesto ad essa
poco favorevole.
L’ubicazione della Farmacia Comunale rappresenta certamente un fattore di criticità,
nel senso della scarsa capacità di essa di riuscire ad intercettare i principali flussi di
traffico veicolare e perché si trova fuori dalla portata dei principali centri di aggregazione e
di erogazione dei servizi presenti nel capoluogo; anche la presenza nelle vicinanze del
plesso scolastico di via Magenta rappresenta un fattore positivo piuttosto sporadico e
dagli effetti limitati.
Altro elemento di criticità è rappresentato dalla distanza degli ambulatori medici, quasi
tutti ubicati nella zona di influenza dell’altra farmacia privata; inoltre la reintegrazione del
distretto sanitario all’interno del fabbricato principale di proprietà Ausl 11 di viale 2 giugno,
ha privato la farmacia comunale di un interessante flusso di persone e di pazienti diretti
agli ambulatori medici, anche di medicina di base, presenti nella struttura di Via Solferino.
E’ evidente, infine, che l’andamento della farmacia comunale risulta anche
direttamente e pesantemente condizionato da altri fattori negativi di carattere più
prettamente gestionale, consistenti nella scarsa capacità di fidelizzazione della clientela,
rispetto ai quali l’azienda ha predisposto, in separati atti di programmazione, specifiche
misure di contrasto e di riorganizzazione della struttura per quanto riguarda la gestione
delle risorse umane.
Da quanto sopra esposto emerge la necessità di adottare iniziative concrete per un
processo di valorizzazione della farmacia comunale e per un recupero di competitività che
porti la stessa almeno ai livelli medi di fatturato delle altre farmacie pubbliche del
comprensorio.
In questa ottica torna di attualità la prospettiva della realizzazione di una “Casa Della
Salute” (non presente a Castelfranco di Sotto) che, in accordo con l’Ausl 11, includa nelle
soluzioni progettuali del centro sanitario anche la presenza della Farmacia Comunale,
consentendo a quest’ultima di migliorare il proprio target commerciale in un contesto non
fine a se stesso, ma funzionale alla realizzazione di un intervento di alto profilo dal punto
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di vista dell’interesse pubblico, consistente nell’integrazione in un’unica struttura, di una
pluralità di servizi di carattere sanitario destinati al cittadino.
Anche nella prospettiva di una privatizzazione del ramo di Azienda “Farmacia
Comunale” è assolutamente necessario evitare un deprezzamento della stessa ed
impostare l’operazione di vendita sulla base di una concreta soluzione progettuale,
accompagnata da un adeguato piano economico-finanziario e suffragata da un accordo
sottoscritto tra le parti cointeressate, dal quale emerga un calcolo estimativo del futuro
valore commerciale della farmacia comunale.
In altre parole la base d’asta per la ricerca del socio privato, non dovrà essere
quella data dal valore attuale del fatturato, ma quella che tenga conto anche
dell’incremento potenziale dovuto ai predetto processo di valorizzazione
1.3 SCELTE DI SVILUPPO NEL NOVERO DEL SERVIZIO PUBBLICO
Il CdA dell’Azienda Speciale ha espresso la convinzione che qualunque soluzione di
sviluppo e di valorizzazione della Farmacia Comunale non debba prescindere dalla
qualificazione pubblicistica di questo servizio di primaria rilevanza per il soddisfacimento
dei bisogni della collettività, nel senso di intraprendere prospettive che non tengano conto
del solo aspetto commerciale, ma che vadano nella direzione di scelte programmatiche
rispettose delle peculiarità del servizio pubblico, come quella già enunciata di prevedere
l’inserimento della farmacia comunale nell’ambito di una struttura di rilevanza pubblica che
comprenda la casa della salute ed altri servizi di carattere prevalentemente socio sanitario.
L’iniziativa per la realizzazione di una casa della salute come polo di aggregazione
della medicina di base, unitamente alla erogazione di prestazione specialistiche e che
riunisca in un unico contesto anche il servizio pubblico di farmacia comunale ed altre
attività collaterali proprie, ad esempio, del mondo del volontariato, era stata promossa da
questa azienda già nell’anno 2010 ed essa aveva incontrato l’interesse della dirigenza
Asl, che aveva prospettato un’ambiziosa operazione di ristrutturazione ed ampliamento
del predetto edificio di viale 2 Giugno.
L’azienda Speciale aveva anche prodotto un primo studio di fattibilità dell’intervento,
quando da parte dell’Asl è giunta la comunicazione di un superamento di tale ipotesi per
un cambiamento delle strategie aziendali, che ha prodotto l’operazione inversa di una
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riunificazione nell’immobile di viale 2 giugno anche dei servizi ambulatoriali erogati
nell’edificio di via Solferino, attualmente sede della Società della Salute.
Nonostante questa battuta di arresto, l’Azienda Speciale ha continuato a svolgere
un’attività propositiva e di ponderazione degli interessi in campo, giungendo alla
conclusione della piena sussistenza delle condizioni per una collaborazione istituzionale
che vada nella direzione dell’intervento sopra delineato.
1 . 4 S C E LT E P R O G E T T U A L I
Il CdA dell’Azienda Speciale ha sviluppato due soluzioni progettuali, sensibilmente
diverse l’una dall’altra, anche per quanto riguarda gli scenari urbanistici, che presentano
entrambe elementi di forza e punti di debolezza e che rispondono a criteri di impostazione
e partono da approcci diversi rispetto all’obiettivo di valorizzazione della farmacia
comunale.
IPOTESI A) - ZONA CONAD
OMISSIS
I P O T E S I B ) - O R T O D I S A N M AT T E O
Il punto di partenza di questa ipotesi è rappresentato dalla possibile utilizzazione e
ristrutturazione, con destinazione d’uso socio-sanitaria, degli attuali volumi di proprietà del
Comune di Castelfranco di Sotto, presenti all’interno del complesso edilizio pubblico
denominato “orto di San Matteo” meglio conosciuti come ex spogliatoi ed attualmente
utilizzati per attività diverse.
L’ipotesi
progettuale
prevede
l’utilizzazione
dell’intera
superficie
coperta,
complessivamente ammontante a circa 432 mq, comprensiva anche dell’attuale superficie
esterna ai fabbricati ex spogliatoti aperta su tre lati e della superficie di intersezione tra i
due fabbricati.
L’intero volume potrebbe essere destinato ad ambulatori medici, sale di attesa ed
altre strutture a servizio della Casa della Salute.
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Inoltre si prevede l’utilizzazione, allo stesso scopo, del primo piano del fabbricato di
via Solferino, già sede del distretto Asl ed attualmente occupato dagli uffici della società
della salute, ristrutturato nel 2003 a cura dell’Azienda Speciale, con spese portate a
scomputo del canone di affitto della farmacia. La superficie utile di detto piano ammonta a
circa 312 mq.
Si considera il mantenimento della Farmacia Comunale al piano terra dello stesso
fabbricato avente una superficie di circa 250 mq.
Da quanto sopra emerge che il totale della superficie disponibile ammonta a circa
1.000 mq.
E’ evidente che le predette dislocazioni all’interno del comparto potranno essere
oggetto di una diversa articolazione in sede di analisi e di sviluppo progettuale, frutto di
diverse valutazioni tecniche, che potrebbero approdare, ad esempio, a ritenere
funzionalmente e architettonicamente più consona la scelta di allocare la Farmacia
Comunale nell’interno del predetto fabbricato ex spogliatoi.
PUNTI FORZA
Proprietà degli immobili interamente del Comune di Castelfranco di Sotto, parte dei
quali già oggetto del sopra richiamato intervento di ristrutturazione edilizia da parte
dell’Azienda Speciale
Tempi piuttosto celeri di realizzazione (18-24 mesi)
Nessun costo di acquisto e costi dell’intervento di ristrutturazione sensibilmente inferiori
rispetto alla ipotesi sub a);
Possibilità di concordare con il Comune di Castelfranco di Sotto ipotesi solutive
analoghe a quelle già utilizzate per il precedente intervento di ristrutturazione.
PUNTI DI DEBOLEZZA
Permanenza della ubicazione della Farmacia Comunale in una zona sottratta alle
principali direttrici del traffico veicolare e urbanisticamente piuttosto marginale rispetto ai
centri residenziali.
Frazionamento della Casa della Salute in due distinti comparti non comunicanti tra
loro.
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Caratteristiche intrinsecamente scadenti del fabbricato di via Solferino, limitata
accessibilità al primo piano e scarsa capacità di intervento a causa dello stato e delle
caratteristiche degli elementi strutturali dello stesso.
P O S S I B I L I PA RT N E R
∗ ASL
∗ COMUNE DI CASTELFRANDO SI SOTTO
U LT E R I O R I C O N S I D E R A Z I O N I
L’intervento di ristrutturazione urbanistica ha come fattore centrale la diversa
destinazione d’uso dei volumi e delle aree coperte dell’Orto di San Matteo, rappresentate
dagli ex spogliatoi, mediante un intervento che preveda la riunificazione funzionale dei due
blocchi edilizi e la riqualificazione dell’attuale superficie coperta mediante soluzioni di
tamponatura della stessa, con conseguente realizzazione di ulteriori vani utili.
La necessità del rispetto degli standard urbanistici dei parcheggi richiede, altresì,
che venga fatta una verifica di quelli disponibili, in relazione all’aumento del carico
urbanistico, con l’eventuale utilizzazione di una parte dell’ area esterna già destinata ad
usi pubblici
Dovendo pensare alla realizzazione di una “Casa della Salute” che risponda nel suo
complesso a requisiti di modernità ed efficienza funzionale, non si può non considerare la
necessità di un ammodernamento ed ampliamento della Farmacia Comunale, che
attualmente presenta un’evidente squilibrio dimensionale tra magazzino ed area di
vendita, così come si rende indispensabile un nuovo intervento edilizio di consolidamento
e ristrutturazione dell’intero fabbricato di via Solferino.
Allo stesso modo, è necessario che la soluzione progettuale vada nel senso di una
riorganizzazione complessiva degli spazi che caratterizzano l’Orto di San Matteo, in
maniera tale da assicurare al comparto le necessarie aree di sosta ed un adeguato
sistema di circolazione veicolare.
La prospettiva del beneficio economico atteso per la farmacia è sicuramente
inferiore rispetto alla precedente ipotesi sub a), comunque compatibile con i minori costi
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dell’intervento, sempre che l’Asl si renda disponibile a forme di co-finanziamento dello
stesso.
Il Cda, valutate le due soluzioni progettuali, ritiene che l’ipotesi sub b), “Orto di San
Matteo”, presenti maggiori punti di forza ed evidenzi migliori profili di fattibilità; inoltre la
stessa, anche se risulta articolata su più fabbricati non direttamente collegati tra loro, ha il
pregio di intervenire su un comparto omogeneo che assume una spiccata valenza di
carattere socio- sanitario (comparto della salute).
A L L E G AT I
1. All 1
2. All 2
3. All 3
Relazione Tecnica (vedi intervento sub b)
Aerofotogrammetria e Planimetria
Rappresentazione catastale
4. All 4
5. All 5
Documentazione fotografica
Planimetria
Castelfranco di Sotto, 07/07/2015
f.to IL DIRETTORE GENERALE
(Dott. Michele Parenti)
Nota bene
f.to
Il Presidente
(Enrico Quinti)
Gli allegati 1) 2) 3) sono depositati presso l’Azienda Speciale e possono
essere visionati negli orari d’Ufficio
Ufficio: via Mazzini, 15 – Castelfranco di Sotto –
orario: dal lun al ven 9,00 -13,00 – 15,30 – 18,30
sab 9,00 -13,00
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