LA FISCALITÀ DEGLI IMMOBILI

LA FISCALITÀ DEGLI
IMMOBILI
Gli immobili del lavoratore
autonomo
a cura di Roberto Protani
GLI IMMOBILI STRUMENTALI
Dal 1° gennaio 2007 sono applicabili le nuove norme
sugli immobili degli artisti e professionisti
caratterizzate da una evidente analogia con le regole
del reddito d'impresa.
Art. 1, commi 334 e 335 della L. 27 dicembre 2006, n.
296
(Finanziaria per il 2007)
GLI IMMOBILI STRUMENTALI
Per gli immobili strumentali sono ammesse in
deduzione quote di ammortamento secondo i
coefficienti tabellari di cui al D.M. 31 dicembre 1988.
Le
regole
in
materia
di
deduzione
dell'ammortamento o dei canoni di locazione
finanziaria degli immobili strumentali per l'esercizio
dell'arte o della professione si applicano agli immobili
acquistati nel periodo dal 1º gennaio 2007 al 31
dicembre 2009 e ai contratti di locazione finanziaria
stipulati nel medesimo periodo.
LA NOZIONE DI IMMOBILE STRUMENTALE
Si considerano
strumentali gli immobili
utilizzati esclusivamente
per l'esercizio dell'arte o
della professione da parte
del possessore
Si ritiene, quindi, che
nessuna rilevanza assuma
la categoria catastale
dell'immobile
utilizzato.
Ad esempio, è strumentale
anche l'immobile A/3 in
cui
l'artista
o
il
professionista
esercita
esclusivamente la propria
attività.
L'INIZIO DELL'AMMORTAMENTO
Non esiste nell'ambito
della normativa sul
lavoro autonomo il
periodo d'imposta da
cui fare iniziare il
processo
di
ammortamento
Si ritiene che ai fini della
individuazione
del
momento da cui fare
iniziare il processo di
ammortamento, non rilevi
l'entrata in funzione del
bene – come avviene
nell'ambito del reddito di
impresa – ma la data di
stipulazione
dell'atto
(Cfr.
Circolare
n.
90/E/2001).
LO SCORPORO DELLE AREE
Applicabilità dell'art. 36, commi 7 e 7-bis, del
D.L. 223 del 2006
7. Ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili il costo complessivo dei
fabbricati strumentali è assunto al netto del costo delle aree occupate dalla
costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Il costo da attribuire alle
predette aree, ove non autonomamente acquistate in precedenza, è quantificato in
misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell'anno di acquisto e
quello corrispondente al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento
del costo complessivo stesso. Per fabbricati industriali si intendono quelli destinati
alla produzione o trasformazione di beni.
7-bis. Le disposizioni del comma 7 si applicano, con riguardo alla quota capitale dei
canoni, anche ai fabbricati strumentali in locazione finanziaria. Per la
determinazione dell'acconto dovuto ai sensi del comma 34 non si tiene conto della
disposizione del periodo precedente.
LO SCORPORO DELLE AREE
Applicabilità dell'art. 36, commi 7 e 7-bis, del
D.L. 223 del 2006
Pertanto, la parificazione con la disciplina già
prevista nel reddito di impresa comporta che
anche per gli esercenti arti e professioni sia
necessario scorporare il valore dell'area su cui
insiste il fabbricato strumentale al fine di non
tenere conto di tale costo nel processo di
ammortamento.
LO SCORPORO DELLE AREE
Valore di
iscrizione in
bilancio dell'area
Fabbricato
industriale
Non applicabile
Non configurabile
Acquisto dell'area
e successiva
costruzione
Applicabile
Le particolarità del lavoro autonomo
LO SCORPORO DELLE AREE
Acquisto indistinto di
fabbricato e area
sottostante
20%
Acquisto separato
dell'area e successiva
costruzione del fabbricato
strumentale
Valore dell'area=
Prezzo di acquisto
L’AMMORTAMENTO A REGIME
Acquisto indistinto di
fabbricato e area
sottostante
3% sull'80% del costo
complessivo
Acquisto separato
dell'area e successiva
costruzione del fabbricato
strumentale
3% sul costo di costruzione
del fabbricato strumentale
ESEMPIO
Per i periodi di imposta 2007, 2008 e 2009 gli
importi deducibili sono ridotti ad un terzo.
Acquisto nel 2007 di un fabbricato e di una area sottostante al prezzo
complessivo di € 100.000,00
Periodo
Aliquota
% ded.
Amm. ded.
2007
1%
0,8%
800,00
2008
1%
0,8%
800,00
2009
1%
0,8%
800,00
2010
3%
2,4%
2.400,00
BENE IMMOBILE IN PROPRIETÀ
PROPRIETÀ, USUFRUTTO O ALTRO DIRITTO REALE
USO PROFESSIONALE ESCLUSIVO
Descrizione
Deduzione
Criterio
Acquistato o
costruito fino al
14/06/1990
Quota di
ammortamento
Competenza
Acquistato o
costruito dal
15/06/1990 al
31/12/2006
Nessuna deduzione
BENE IMMOBILE IN PROPRIETÀ
PROPRIETÀ, USUFRUTTO O ALTRO DIRITTO REALE
USO PROFESSIONALE ESCLUSIVO
Descrizione
Deduzione
Criterio
Acquistato o
costruito dal
01/01/2007 al
31/12/2009
Quota di
ammortamento
Competenza
Acquistato o
costruito dal
01/01/2010
Nessuna deduzione
BENE IMMOBILE IN PROPRIETÀ
PROPRIETÀ, USUFRUTTO O ALTRO DIRITTO REALE
USO PROMISCUO
Deduzione
Criterio
50% della rendita catastale a
condizione che il contribuente
non disponga nel medesimo
comune di altro immobile
adibito esclusivamente
all'esercizio dell'arte o della
professione
Competenza
Norma invariata
BENE IMMOBILE IN LEASING
Parificazione della locazione finanziaria
all'acquisto anche nell'ambito del reddito di
lavoro autonomo
La deduzione dei canoni di locazione finanziaria di beni
strumentali è ammessa a condizione che la durata del contratto
non sia inferiore alla metà del periodo di ammortamento
corrispondente al coefficiente stabilito nel D.M. 31 dicembre 1988 e
comunque con un minimo di otto anni e un massimo di quindici se
lo stesso ha per oggetto beni immobili.
Per gli immobili quindici anni
BENE IMMOBILE IN LEASING
USO PROFESSIONALE ESCLUSIVO
Descrizione
Deduzione
Criterio
Contratto stipulato
fino al 01/03/1989
Canone di locazione
finanziaria
Cassa
Contratto stipulato
dal 02/03/1989 al
14/06/1990
Canone di
locazione;
durata minima del
contratto:
8 anni
Competenza
BENE IMMOBILE IN LEASING
USO PROFESSIONALE ESCLUSIVO
Descrizione
Deduzione
Criterio
Contratto stipulato
dal 15/06/1990 al
31/12/2006
Rendita catastale
Competenza
Contratto stipulato
dal 01/01/2007 al
31/12/2009
Canone di
locazione;
durata minima del
contratto:
15 anni
Competenza
BENE IMMOBILE IN LEASING
USO PROMISCUO
Descrizione
Contratto stipulato
entro il 14/06/1990
Deduzione
50% del canone di
locazione finanziaria a
condizione che il
contribuente non
disponga nel
medesimo comune di
altro immobile adibito
esclusivamente
all'esercizio dell'arte o
della professione
Criterio
Competenza
BENE IMMOBILE IN LEASING
USO PROMISCUO
Descrizione
Contratto stipulato
dal 15/06/1990 al
31/12/2006
Deduzione
50% della rendita
catastale a condizione
che il contribuente non
disponga nel
medesimo comune di
altro immobile adibito
esclusivamente
all'esercizio dell'arte o
della professione
Criterio
Competenza
BENE IMMOBILE IN LEASING
USO PROMISCUO
Descrizione
Contratto stipulato
dal 01/01/2007 al
31/12/2009
Deduzione
50% del canone di
locazione finanziaria
a condizione che il
contribuente non
disponga nel
medesimo comune di
altro immobile adibito
esclusivamente
all'esercizio dell'arte o
della professione;
durata minima del
contratto:
15 anni
Criterio
Competenza
BENE IMMOBILE IN LOCAZIONE NON FINANZIARIA
USO ESCLUSIVO
Descrizione
Deduzione
Canone di locazione
Criterio
Cassa
BENE IMMOBILE IN LOCAZIONE NON FINANZIARIA
USO PROMISCUO
Deduzione
Criterio
50% del canone di locazione a
condizione che il contribuente
non disponga nel medesimo
comune di altro immobile
adibito esclusivamente
all'esercizio dell'arte o della
professione
Cassa
Norma invariata
SPESE PER AMMODERNAMENTO, RISTRUTTURAZIONE E MANUTENZIONE DI BENI
BENI
IMMOBILI
USO PROFESSIONALE ESCLUSIVO
Medesima regola sancita dall'art. 102,
comma 6, del Tuir per le imprese
Per quanto concerne le spese di ammodernamento,
ristrutturazione e manutenzione di immobili utilizzati
nell'esercizio di arti e professioni, l'art. 54, comma 2, del Tuir
stabilisce che le stesse, se non sono imputabili ad incremento del
costo dei beni ai quali si riferiscono, sono deducibili nel periodo
d'imposta di sostenimento, nei limiti del 5% del costo
complessivo dei beni materiali ammortizzabili; l'eventuale
eccedenza è deducibile in quote costanti nei cinque periodi
d'imposta successivi.
SPESE PER AMMODERNAMENTO, RISTRUTTURAZIONE E MANUTENZIONE DI BENI
BENI
IMMOBILI
USO PROFESSIONALE ESCLUSIVO
Problema per le spese di ammodernamento,
ristrutturazione e manutenzione straordinaria sostenute
dal 1° gennaio 2007 in riferimento ad immobili
acquistati dal professionista prima di tale data.
?
Problema per le spese di ammodernamento,
ristrutturazione e manutenzione straordinaria sostenute
su beni di terzi in quanto per esse non ha senso parlare
di capitalizzazione sul costo del bene.
SPESE PER AMMODERNAMENTO, RISTRUTTURAZIONE E MANUTENZIONE DI BENI
BENI
IMMOBILI
USO PROMISCUO
Per quanto concerne le spese di ammodernamento, ristrutturazione e
manutenzione di immobili utilizzati promiscuamente, che per le loro
caratteristiche non sono imputabili ad incremento del costo dei beni ai
quali si riferiscono, l'art. 54, comma 3, del Tuir stabilisce che le stesse sono
deducibili nella misura del 50%.
Nessun limite: non vi è il riferimento al plafond
di deducibilità del 5%
Deducibilità nell'esercizio di sostenimento
ALTRE QUESTIONI
Problema di decorrenza
Il realizzo e la relativa tassazione delle plusvalenze
riguarda unicamente gli immobili acquistati dal 1°
gennaio 2007.
?
Non è regolato il regime transitorio delle spese di
ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione
straordinaria "spalmate" su 5 anni in base alla norma
previgente: comunque, la deduzione continua secondo
l'originario ritmo di deduzione.