Jacopo Palermo (Immobiliare Percassi): "Verso un nuovo modello di

Social Housing 2.0: Nuovi modelli di sostenibilità
Social Housing 2.0: Nuovi Modelli di Sostenibilità
Verso un nuovo modello di social housing come strumento di
sviluppo
(Jacopo Palermo)
Iceberg Dwellings – Arhus, Denmark
Social Housing 2.0: Nuovi modelli di sostenibilità
Comitato europeo per la promozione del diritto alla casa (CECODHAS) – Thessaloniki 2006
“Housing for households whose needs are not met by the open market and where there are rules for
allocating housing to benefiting households”
“Le soluzioni abitative per quei nuclei familiari i cui bisogni non possono essere soddisfatti alle condizioni di
mercato e per le quali esistono regole di assegnazione”
Profilo
funzionale:
soddisfazione
del bisogno
abitativo
CARATTERISTICHE
DEL PRODOTTO
Profilo
soggettivo:
definizione dei
destinatari
SEGMENTAZIONE
DELL’END USER
Profilo
gestionale:
meccanismi di
allocazione
STRUMENTI DI
SUPPORTO
Ing. Jacopo Palermo
ETEROGENEITA’
INTRINSECA SU
MOLTE DIMENSIONI
NECESSITA’ DI
CONCILIARE
VALENZA SOCIALE E
SOSTENIBILITA’
ECONOMICA
APPROCCIO SISTEMICO
VS.
APPROCCIO REGOLATORIO
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Social Housing 2.0: Nuovi modelli di sostenibilità
Non a caso recentemente la tematica del Social Housing inizia ad essere affrontata mediante le teorie sviluppate
nello studio dei commons (i.e. dei beni comuni/di fruizione collettiva). Queste metodologie si basano
sull'individuazione e lo studio della cosiddetta action arena, cioè del luogo in cui avviene l'interazione tra gli
attori coinvolti nel processo di decisione su come governare e gestire un determinato tipo di risorsa.
Destinatari
Gestore
Investitore
Sviluppatore
PROGETTO DI
SOCIAL HOUSING
(action arena)
Pubblica
Amministrazione
Costruttore
La teoria implicata è quella secondo la
quale gli attori per raggiungere i propri
obiettivi in alcune circostanze dovranno
sviluppare delle decisioni e dei
comportamenti cooperativi.
Il principale fattore che induce gli attori
a cooperare è rappresentato dal
sistema di regole con le quali gli attori
conducono il gioco.
Il Social Housing rappresenta attualmente
circa lo 0,5% del PIL
Lo stock di unità immobiliari “sociali” in Italia
è percentualmente tra i più bassi in Europa
Cresce la domanda per effetto della
polarizzazione della società e delle spinte alla
inclusione sociale
Ing. Jacopo Palermo
E’ NECESSARIO UN CAMBIO DI PARADIGMA
PER TRASFORMARE IL SOCIAL HOUSING DA
STRUMENTO DI SOSTEGNO IN
STRUMENTO DI SVILUPPO
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Social Housing 2.0: Nuovi modelli di sostenibilità
STRUMENTO DI
SVILUPPO
PENSARE IL SOCIAL HOUSING COME UNA
ATTIVITA’ INDUSTRIALE
L'abitabilità̀ è una proprietà complessa e multidimensionale, qualitativa
e prestazionale di un contesto territoriale, laddove con il termine
proprietà ci si riferisce da un lato alle caratteristiche distintive di un
determinato contesto locale e alle capacità che esso presenta di accogliere o
sviluppare un certo tipo di attività̀ , dall'altro all'insieme di regole con le quali
questi usi vengono resi possibili e attuabili.
CONSIDERARE CLIENTI
E NON DESTINATARI E
DEFINIRE I CLUSTER
TARGET
ANALISI DELLE
ESIGENZE DEI CLIENTI
IN TEMRINI DI
PRESTAZIONI DEL
PRODOTTO
MATCH TRA
CARATTERISTICHE DEL
PRODOTTO E
ASPETTATIVE DEI
CLIENTI TARGET
Ing. Jacopo Palermo
ANALISI DEGLI
STAKEHOLDERS E
DELLA LORO INCIDENZA
SUL PRODOTTO
DEFINIZIONE DEL
SISTEMA DI REGOLE AD
HOC DA APPLICARE AL
PRODOTTO
PRODOTTO:
ABITABILITA’
FATTORI DI PRODUZIONE
ACCESSIBILITA’
CONGRUENZA
PARTECIPAZIONE
CONTROLLO
GESTIONE DELLE RELAZIONI
LEGITTIMAZIONE ISTITUZIONALE
GESTIONE INTEGRATA
VALORIZZAZIONE
MATCH TRA SISTEMA DI
REGOLE E ASPETTATIVE
DEGLI STAKEHOLDERS
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Social Housing 2.0: Nuovi modelli di sostenibilità
Le criticità dei correnti modelli di Social Housing, che spesso ne inficiano la sostenibilità di medio periodo,
possono essere ricondotte ai gap tra prestazioni del prodotto e aspettative declinate sia sulla dimensione dei
clienti (i.e. i destinatari) che sulla dimensione degli stakeholders (i.e. tutti gli altri attori coinvolti nel processo).
Questi gap possono nascere per effetto dei sistemi di forze esterne – tra loro strettamente interconnessi - che
insistono su prodotto Social Housing e che provocano delle criticità strutturali nel progetto.
TREND DI EVOLUZIONE
DEL PRODOTTO
AMBIENTE ESTERNO E
VINCOLI NORMATIVI
MERCATO DI
RIFERIMENTO
CRITICITA’ STRUTTURALI DEL PRODOTTO
Ing. Jacopo Palermo
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Social Housing 2.0: Nuovi modelli di sostenibilità
TREND DI EVOLUZIONE DEL PRODOTTO
STANDARD DI EFFICIENZA ENERGETICA
RIDUZIONE DEI RUNNING COSTS DELL’EDIFICIO
ASPETTATIVE DEI CLIENTI IN CHIAVE DI ABITABILITA’ ED
INCLUSIONE
AMBIENTE
ESTERNO E
VINCOLI
NORMATIVI
MERCATO DI
RIFERIMENTO
CRITICITA’ STRUTTURALI DEL PRODOTTO
COSTRUIRE IN CLASSE A PUO’ COMPORTARE UN AUMENTO DEI COSTI DI COSTRUZIONE STIMABILE IN
150-200 €/MQ DI SUPERFICIE COMMERCIALE
IMPATTO NEGATIVO SUL PREZZO, MA POSITIVO SUI RUNNING COSTS
NECESSITA’ DI ORIZZONTE TEMPORALE DI MEDIO PERIODO PER L’INVESTIMENTO
NECESSITA’ DI CERTIFICAZIONE LEED PER ACCEDERE AL MERCATO DEGLI INVESTITORI INTERNAZIONALI
Ing. Jacopo Palermo
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Social Housing 2.0: Nuovi modelli di sostenibilità
AMBIENTE ESTERNO E VINCOLI NORMATIVI
RIDUZIONE DEL CONSUMO DI SUOLO E DEL POTERE
EDIFICATORIO
TREND DI
EVOLUZIONE
DEL PRODOTTO
FOCUS SU RIQUALIFICAZIONE/RECUPERO PATRIMONIO
EDILIZIO ESISTENTE
PIANIFICAZIONE URBANISTICA ED ONERI
MERCATO DI
RIFERIMENTO
STANDARD REGOLAMENTO EDILIZIO E LEGGI SPECIFICHE
(L. 338/00, TOGNOLI, ETC.)
CRITICITA’ STRUTTURALI DEL PRODOTTO
OFFERTA LIMITATA DI AREE E LIMITAZIONE INDICI COMPORTA AUMENTO DEL COSTO DEL TERRENO PER
LE INIZIATIVE GREENFIELD
COSTI DI RIQUALIFICAZIONE/BONIFICA COMPORTA AUMENTO COSTI DI SVILUPPO
ONERI DI URBANIZZAZIONE ELEVATI: 200-300 €/MQ IN ITALIA CONTRO I 20-30 €/MQ DI FRANCIA E
GERMANIA
RIGIDEZZA REGOLAMENTI EDILIZI E LEGGE TOGNOLI COMPORTA AUMENTO DEI COSTI DI SVILUPPO E
NON CONSENTE DI DIFFERENZIARE ED OTTIMIZZARE IL PRODOTTO IN FUNZIONE DEL TARGET DI CLIENTI
Ing. Jacopo Palermo
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Social Housing 2.0: Nuovi modelli di sostenibilità
MERCATO DI RIFERIMENTO
TREND DI
EVOLUZIONE
DEL PRODOTTO
AMBIENTE
ESTERNO E
VINCOLI
NORMATIVI
CRITERI DI ATTRATTIVITA’ ED
RENDIMENTO DEGLI INVESTITORI
ASPETTATIVE
DI
ECONOMIE DI SCALE E DIMENSIONI DELL’INTERVENTO
MECCANISMI DI FINANZIAMENTO E DI GARANZIA
CRITICITA’ STRUTTURALI DEL PRODOTTO
VINCOLI SULLA GENERAZIONE DEI RICAVI NON CONSENTONO DI COSTRUIRE UN PACKAGE COMPLESSIVO
IN CHIAVE DI SOSTENIBILITA’ DEL BP
COSTI DI COSTRUZIONE E GESTIONE ELEVATI COSTRINGONO A PROGETTI DI GRANDI DIMENSIONI CON
CONSEGUENZE SU TASSO DI OCCUPAZIONE, RISCHIO IMMOBILIARE, ATTRATTIVITA’ DEL FRAZIONATO
NECESSITA’ DI MECCANISMI DI FINANZIAMENTO FINALIZZATI AD AMPLIARE IL BACINO DEI POTENZIALI
INVESTITORI E DI MECCANISMI DI GARANZIA SUL RISCHIO LOCATIVO IN PRESENZA DI NORMATIVA
PROTETTIVA DEL CONDUTTORE
Ing. Jacopo Palermo
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Social Housing 2.0: Nuovi modelli di sostenibilità
In sintesi, come detto, una iniziativa di Social Housing risulta spesso “compressa” da diverse spinte esterne la cui
azione combinata genera una serie di gap o incongruenze che a loro volta ne inficiano sia la sostenibilità nel
medio periodo che l’attrattività per eventuali investitori.
PROGETTO DI
SOCIAL HOUSING
GAP TRA ESIGENZE
DEI CLIENTI TARGET
E CARATTERISTICHE
DEL PRODOTTO
GAP TRA POTERE
D’ACQUISTO DEI
CLIENTI E PREZZO DI
LOCAZIONE
GAP TRA RUNNING
COSTS E
SOSTENIBILITA’
DELLE FUNZIONI
ACCESSORIE
GAP TRA PROFILO ED
ASPETTATIVE DI
RENDIMENTO DEGLI
INVESTITORI E
TENUTA DEL
BUSINESS PLAN
A tali gap possono corrispondere altrettante risposte finalizzate al ripristino di congruenza complessiva
dell’iniziativa.
FLESSIBILITA’
REGOLATORIA SUL
SINGOLO PROGETTO
IN OTTICA BUILT TO
SUIT
Ing. Jacopo Palermo
STUDIO
APPROFONDITO DEL
PROGETTO E DELLE
TECNOLOGIE
COSTRUTTIVE
INDIVIDUAZIONE DI
SCHEMI DI
GENERAZIONE DI
RICAVI IN CHIAVE DI
SOSTENIBILITA’
STRUTTURA
FINANZIARIA DEL
PROGETTO TALE DA
ATTIRARE CAPITALI
DAL MERCATO
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Social Housing 2.0: Nuovi modelli di sostenibilità
Tornando quindi a considerare la singola iniziativa di Social Housing come una action arena in cui interagiscono
una serie di attori portatori di interessi e rischi diversi, e provando ad elaborare le risposte definite come
funzionali al ripristino di congruenza complessiva, non possono non riscontrarsi le dinamiche di costruzione
e gestione del progetto e di allocazione dei rischi tipiche del project financing.
Destinatari
Gestore
Investitore
Sviluppatore
PROGETTO DI
SOCIAL
Pubblica
HOUSING
Amministrazione
(action arena)
Schemi di project
financing tipo DBOT
(Design Build
Operate Tranfer)
Costruttore
Sistema di regole ad hoc  Security package
L’applicazione di specifiche regole (urbanistiche, costruttive,
tecniche, economiche, finanziarie, etc.) per il singolo progetto
mutuando il concetto di security package può garantire la
corretta allocazione dei rischi, ossia la sostenibilità di
medio periodo, e l’attrattività per gli investitori riservando
alla P.A. un ruolo di facilitatore, regista e garante.
Ing. Jacopo Palermo
Investimento da parte di
fondi immobiliari core,
del mercato finanziario
retail, del risparmiatore
privato affluent
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Social Housing 2.0: Nuovi modelli di sostenibilità
Un esempio concettuale di applicazione di uno schema DBOT a un progetto di Social Housing: Little London
and Beeston Hill & Holbeck Housing PFI Project - Leeds
(fonte: SC4L – Memorandum for rating agencies – 25 March 2013)

215 Demolition 199 Beeston Hill &
Holbeck, 16 Little London

388 New Build 275 Beeston Hill &
Holbeck, 113 Little London

2, 3, 4 and 5 bed houses and
apartments

Built to Code 4 of the Sustainable
Homes

All for social rent

1296 Refurbishment 407 Beeston Hill
& Holbeck, 889 Little London

Including low, medium and high rise
properties

Refurbishment of a sheltered housing
scheme

Works to include kitchens,
bathrooms, windows, roofing and
environmental works

Life Cycle Works to all 1684
properties

Facilities Management of all
properties, communal and
environmental area
Ing. Jacopo Palermo
COMPAGINE SOCIETARIA COMPOSTA DA: FONDO DI
PRIVATE EQUITY, GRUPPO BANCARIO-ASSICURATIVO,
SOCIETA’ DI COSTRUZIONE E FACILITY MANAGEMENT
STRUTTURA CONTRATTUALE DI MINIMIZZAZIONE DEI
RISCHI PER LA SPV CON GARANZIE E LIQUIDATED
DAMAGES
INTERVENTI DURANTE IL CICLO DI VITA DEL PROGETTO
FANNO PARTE DEL PACKAGE
FINANZIAMENTO
DELL’INTERVENTO
MEDIANTE
EMISSIONE DI PROJECT BOND E CERTIFICAZIONE DEL
RATING DEL PROGETTO (S&P/MOODY’S)
GARANZIA DELLO STATO SUI CANONI CONCESSORI
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Social Housing 2.0: Nuovi modelli di sostenibilità
Un esempio concettuale di costruzione di un’iniziativa privata con clienti e parametri comparabili a quelli di un
progetto di Social Housing: Residenze Senior Quartoverde - Bergamo
(fonte: Immobiliare Percassi – 23 Dicembre 2013)

Circa 8.200 metri quadrati
commerciali

124 unità abitative divise in trilocali,
bilocali e monolocali

65 posti auto interrati

Circa 1.000 metri quadrati di servizi
alle residenze

Clienti target senior autosufficienti

Canoni di locazione base tra i 600 e
gli 800 euro/unità

Servizi aggiuntivi a consumo o ad
abbonamento

Possibilità di aprire alcuni servizi
pubblico selezionato collegato agli
ospiti

Contratto 18 anni con no-break
option per tutta la durata

Garanzie in fase di costruzione e
garanzia corporate su intero importo
contrattuale
Ing. Jacopo Palermo
STUDIO APPRONDITO DEI LAYOUT DISTRIBUTIVI,
DELL’IMPIANTISTICA E DELLE SPECIFICHE DI CAPITOLATO
CON IL COINVOLGIMENTO DEL GESTORE AL FINE DI
OTTIMIZZARE I COSTI DI COSTRUZIONE
TECNOLOGIE
COSTRUTTIVE
(PRFABBRICATO,
COSTRUZIONE A SECCO, ETC.) PER OTTENERE PRODOTTO
IN CLASSE A CON COSTI DI COSTRUZIONE ENTRO I 1000
€/MQ
STRUTTURA CONTRATTUALE CON MECCANISMI DI
GARANZIA FINALIZZATI A GARANITRE SOSTENIBILITA’
DELL’INIZIATIVA
POSSIBILITA’ DI VENDITA DEL FRAZIONATO A REDDITO
CONSENTE DI AMPLIARE BACINO DI POTENZIALI
INVESTITORI
STRUTTURA DEL BP DELL’INIZIATIVA CONSENTE DI
CONIUGARE UNA FASE VALUE-ADDED AD UNA FASE CORE
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