Prestito vitalizio ipotecario

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FEBBRAIO 2016
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IL REGOLAMENTO DEL PRESTITO
VITALIZIO IPOTECARIO
IL PRESTITO VITALIZIO
IPOTECARIO
Le procedure di vendita
Il prestito ipotecario vitalizio ha
del l’immobile, in ca so di non e v i d e n t e m e n t e l a fin a l i t à d i
rimborso del prestito, sono le smobilizzare il valore della proprietà
fondiaria e può rispondere al
seguenti:
" stima di perito indipendente soddisfacimento di esigenze diverse
da parte dell’utenza, ad esempio,
incaricato dalla banca;
per:
" entro 12 mesi dal decesso del
a$ l’opportunità di migliorare il
finanziato, la banca oppure gli eredi
t
e
n
ore di vita, attraverso il
procedono per la vendita
soddisfacimento
di esigenze di
dell’immobile;
consumo che comportano spese
" dopo ulteriori 12 mesi senza anche rilevanti;
che sia stata perfezionata la vendita,
b$ la necessità di integrare il
il valore dell’immobile viene ridotto
proprio
reddito ovvero di avere
di un 15& per ogni anno successivo
disponibilità
sino alla data della vendita stessa. In i m m e d i a t e
economiche;
ogni caso, l'importo del debito
c$ l’esigenza di acquisto o
residuo non può superare il
ricavato della vendita dell'immobile, r i s t r u t t u r a z i o n e d e l l a c a s a ,
attraverso il versamento del
al netto delle spese sostenute.
Dopo il finanziamento ricevuto necessario anticipo in contanti,
non si può utilizzare l’immobile altrimenti non disponibile, etc.
Mancava il Regolamento, da
per trasferire, in tutto o in
parte, la proprietà od altri parte del Ministero dello sviluppo
diritti reali o di godimento economico per determinare alcune
regole per l’o'erta dei prestiti
sull'immobile dato in garanzia;
" compiere atti che riducano vitalizi ipotecari.
Finalmente é arrivato ed il
s i g n i fic a t i v a m e n te i l v a l o r e
dell’immobile,
inclusa
l a Decreto 22 dicembre 2015, n.
costituzione di diritti reali di 226 che è stato pubblicato nella
garanzia in favore di terzi che G.U. del 16.02.2016.
vadano a gravare sull'immobile.
A CURA DEL DOTT. ROBERTO PATERNICO’
Riprendiamo dalla puntata
precedente. In data 6 maggio 2015 é
entrata in vigore la legge n. 44 del
2015, con la quale il legislatore ha
v o l u to d i s c i p l i n a r e m e g l i o i l
finanziamento garantito da una
proprietà immobiliare residenziale,
che consente al proprietario ! età
almeno 60 anni " di convertire
parte del valore dell’immobile
in contanti al fine di soddisfare
l e p ro p r i e e s i g e n z e , s e n z a
necessità
di
l a s c i a re
l’abitazione e ripagare il capitale e
gli interessi sul prestito fino alla
scadenza del contratto. Gli interessi
e le spese relative sono
capitalizzati annualmente #a
deroga dell’art.1283 c.c. in materia di
“anatocismo”$ sul finanziamento
originario e rimborsati alla data di
decesso del mutuatario.
Allo scadere del debito, gli
eredi #nel caso il proprietario
deceduto non decida di rimborsare
anticipatamente il finanziamento$
hanno l’opzione di:
a$ estinguere il debito #pari al
prestito concesso " ratealmente od
in unica soluzione$ nei confronti
dalla banca e liberare l’immobile
dall’ipoteca;
b$ vendere l’immobile ipotecato #gli
eredi direttamente$, nel qual caso
d a l l ’ i m p o r to d e l l a v e n d i t a s i
rimborserà la quota del
finanziamento alla banca;
c$ lasciare che la banca venda
l’immobile per recuperare il
finanziamento e liquidare agli eredi
l’importo restante della vendita.
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Le “definizioni” del Regolamento:
1. Ai fini del presente regolamento si intende per:
a$ “legge”: il decreto"legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con
modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, come modificato
dall’articolo 1, comma 1, della legge 2 aprile 2015, n. 44;
b$ “finanziamento”: il prestito vitalizio ipotecario di cui al comma 12
dell’articolo 11"quaterdecies della legge;
c$ “immobile”: l’immobile residenziale e le relative pertinenze oggetto di
iscrizione ipotecaria a garanzia del prestito vitalizio ipotecario, ai sensi del
comma 12"quater dell’articolo 11"quaterdecies della legge;
d$ “soggetto finanziato”: la persona fisica o le persone fisiche sottoscrittrici del contratto di
prestito vitalizio ipotecario;
e$ “soggetto richiedente”: la persona fisica o le persone fisiche che chiedono di sottoscrivere il
contratto di prestito vitalizio ipotecario;
f$ “finanziatore”: il soggetto, di cui al comma 12 dell’articolo 11"quaterdecies della legge, erogante il
prestito vitalizio ipotecario;
g$ “cap”: l’eventuale soglia massima del tasso variabile che non può essere superata.
Nel contratto di finanziamento devono essere presenti, due prospetti esemplificativi,
“Simulazione del piano di ammortamento”, per illustrare l’andamento del debito nel tempo, anno
per anno, separando il capitale e gli interessi. In uno si applica il tasso contrattuale al momento della
stipula del prestito vitalizio ipotecario e nell’altro si simula al terzo anno, dalla stipula del contratto,
uno scenario di rialzo dei tassi d’interesse non inferiore a 300 punti base rispetto al tasso vigente
al momento della stipula del contratto oppure se ha un valore inferiore a questa ipotesi, all’eventuale
“cap" previsto dal contratto.
I due prospetti devono avere una durata minima pari alla di"erenza tra l’età del soggetto
finanziato più giovane e 85 anni e comunque per un periodo non inferiore a 15 anni includendo
tutti gli oneri dovuti al finanziatore al momento della stipula. Il prospetto, invece, può essere unico
se il finanziamento é stipulato a tasso fisso.
È vietato al finanziatore di esigere il pagamento delle spese sostenute per le attività svolte dal
finanziatore nell’ipotesi in cui il soggetto richiedente decida di non sottoscrivere il contratto.
La documentazione precontrattuale che il finanziatore consegna al soggetto richiedente è la
medesima prevista per i “mutui ipotecari” secondo le disposizioni sulla trasparenza previste dalla Banca
d’Italia.
Il finanziatore ha l’obbligo, inoltre, di consegnare gratuitamente al soggetto richiedente, almeno 15
giorni prima dell’eventuale stipula del contratto, un prospetto informativo contenente in modo chiaro
le seguenti informazioni minime:
a$ l’importo finanziato con la corrispondente indicazione della percentuale del valore di perizia
dell’immobile dato in garanzia;
b$ l’indicazione della somma che sarà erogata al soggetto finanziato al netto delle imposte e di
tutti i costi legati al finanziamento, compresi quelli di istruttoria, notarili, della perizia
estimativa e della polizza assicurativa. Quest’ultima, anche, acquistabile liberamente sul
mercato assicurativo, da parte del finanziato.
Altro obbligo del finanziatore é quello di inviare con periodicità annuale al soggetto finanziato un
resoconto riportante dettagliatamente gli importi costituenti il capitale finanziato e quelli costituenti il
capitale da restituire a scadenza.
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Nel caso in cui il soggetto finanziato, al momento della stipula del finanziamento, risulta coniugato,
coniugato
ovvero convivente more uxorio da almeno un quinquennio documentato attraverso la
presentazione di un certificato di residenza storico, e nell’immobile posto a garanzia risiedano
entrambi i coniugi o conviventi more uxorio, il contratto deve essere sottoscritto da entrambi
anche se l’immobile è di proprietà di uno solo di essi, purché vi siano i requisiti di età previsti dalla
legge e siano posseduti da entrambi i sottoscrittori.
Come ricordato, l’art 12 del decreto#legge 30 settembre 2005, n. 203, prevede che “…… il
rimborso integrale in un’unica soluzione può essere richiesto al momento de!a morte del so"etto
finanziato ovvero qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento
su!’immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di
diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare su!’immobile.”
In tal senso, il Regolamento sancisce che il rimborso integrale del finanziamento in un’unica
soluzione può essere richiesto dal finanziatore nei seguenti casi:
a$ al momento della morte del soggetto finanziato; se il finanziamento è cointestato, tale condizione si
avvera al momento della morte del soggetto finanziato più longevo;
b$ se vengono trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento
sull’immobile dato in garanzia, in particolare:
1$ nel caso in cui la proprietà dell’immobile, o una sua quota, è venduta o trasferita a qualsiasi titolo,
fatto salvo il caso di trasferimento mortis causa della proprietà, anche pro quota, in cui si applica la lettera
a$;
2$ salvo quanto previsto diversamente nel contratto, nel caso in cui è concesso un godimento
d’usufrutto, d’uso, di abitazione o un diritto di superficie in relazione all’immobile;
3$ nel caso di concessione di servitù non presenti al momento della stipula del finanziamento;
c$ qualora siano imputabili al soggetto finanziato, o a terzi datori d’ipoteca, atti compiuti con dolo o
colpa grave che riducano significativamente il valore dell’immobile;
d$ qualora siano costituiti diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile;
e$ qualora siano apportate modifiche all’immobile rispetto al suo stato originale come documentato in
sede di perizia e dalla documentazione catastale, senza accordo con il finanziatore, anche se con la
necessaria autorizzazione o notificazione alle autorità competenti, ovvero modifiche che comunque
limitino la libera circolazione dell’immobile;
f$ qualora l’incuria o la mancanza di adeguata manutenzione abbia determinato la revoca
dell’abitabilità dell’immobile;
g$ qualora altri soggetti, dopo la stipula del finanziamento, prendano la residenza nell’immobile, ad
eccezione dei familiari del soggetto finanziato; a questi fini come familiari si intendono i figli,
nonché il coniuge o convivente more uxorio e il personale regolarmente contrattualizzato che convive con
il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi;
h$ nel caso in cui l’immobile oggetto di garanzia subisca procedimenti conservativi o, esecutivi di
importo pari o superiore al venti per cento del valore dell’immobile concesso in garanzia o
ipoteche giudiziali.
Tutte le spese necessarie alla dimostrazione dell’avveramento di una
delle condizioni precedenti sono ad esclusivo carico del finanziatore.
Sui casi e le formalità che comportano una riduzione significativa del valore di
mercato dell’immobile, ci sarà da discutere con il finanziatore o provare a stabilire
prima e contrattualmente alcune precisazioni o deroghe, previo accordo delle Parti.
Ciò che, invece, é lasciato al libero mercato e speriamo non al “cartello bancario”
sarà la percentuale di finanziamento concesso a fronte dell’ipoteca dell’immobile. Ci
auguriamo che abbia un significato non speculativo.
A CURA DEL DOTT. ROBERTO PATERNICO’
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