Perizia Tenica Estimativa

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Studio Tecnico Geometra Marco CORSO
Via Carducci civ. 28/3 (19013) – DEIVA MARINA – SP
email: [email protected] - [email protected]
Tel. 0187/816.385 Fax 0187/825.210 Cell. 3355722159
PERIZIA
TECNICO
ESTIMATIVA
Il sottoscritto Geom. Marco CORSO nato a Lavagna (SP) il 08/11/1968 (C.F. CRS
MRC 68S08 E488U) e residente in Framura (SP) Località Costa civ. 24, libero
professionista iscritto all’Albo professionale dei Geometri della Provincia della Spezia al
n°1.200 con studio tecnico in Deiva Marina (SP), Via Carducci civ. 28/3 ha ricevuto
l’incarico dal Comune di Framura di eseguire una perizia tecnico estimativa di alcuni beni
posti nel territorio dello stesso Comune. Gli immobili oggetto della perizia risultano i
seguenti:
Identificativi catastali - Comune di Framura (D758)
Foglio 3 Mappali 84 (parte) - 76 - 79 - 81 - 83 - 75 - 77 - 85;
Foglio 5 Mappale 34 (parte).
Ditta intestataria:
DATI ANAGRAFICI
CODICE FISCALE
DIRITTI E ONERI REALI
Comune di Framura
00703110114
Proprietà per 1000/1000
La seguente perizia verrà sommariamente suddivisa in tre parti:
A. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI .......................................................................... 1
B. PREMESSA E VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI ....................................................... 4
b.1 Premessa ..................................................................................................... 4
b.2 Valutazione degli Immobili.............................................................................. 5
b.3 Valutazione totale degli Immobili....................................................................10
b.4 Valutazione totale dei terreni con destinazione produttiva .................................10
C. DOCUMENTI ALLEGATI ......................................................................................12
Dopo aver reperito tutta la necessaria documentazione (estratto di mappa, visure
catastali, estratti - normative P.U.C. e documentazione fotografica) ed aver eseguito gli
opportuni sopralluoghi, dove possibile, può di seguito così riferire:
A. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
1. Comune di Framura, terreno censito al N.C.T. di La Spezia con identificativo foglio 3
mappale 84 posto in località “ Boscaccio”. Trattasi di terreno a destinazione bosco
alto di classe 4 a giacitura inclinata della superficie pari a mq. 38.212 con quota parte
di mq. 26.840 salvo miglior definizione in fase di tipo di frazionamento, raggiungibile
attraverso strada sterrata comunale collegato alla strada provinciale La Spezia Baracca - Levanto.
Per quanto potuto appurare in fase di sopralluogo, il terreno è caratterizzato da un
bosco di pini piuttosto radi e un sottobosco di rovi e erica.
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Nel piano urbanistico comunale il terreno risulta inserito in zona C.C. 3 – Ambito
boschivo di Monte Sant'Agata (Ambiti delle aree non insediate non agricole) con
indice base, pari a quello agricolo, di 0,01 mq di Superficie Agibile o Superficie
Produttiva per ogni mq. di terreno.
alto di classe 3 a giacitura inclinata della superficie pari a mq. 5.756 raggiungibile
alto di classe 3 a giacitura inclinata della superficie pari a mq. 3.424 raggiungibile
alto benché censito catastalmente come relitto stradale della superficie pari a mq. 44
raggiungibile attraverso strada sterrata comunale collegato alla strada provinciale La
Spezia - Baracca - Levanto.
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alto benché censito catastalmente come relitto stradale della superficie pari a mq. 36
6. Comune di Framura, immobile censito al N.C.E.U. di La Spezia con identificativo
foglio 3 mappale 75 sito in località “ Boscaccio”. Trattasi di unità collabente.
Il fabbricato adibito ad uso magazzino, di forma rettangolare risulta edificato con
struttura portante in muratura di blocchetti di cls, privo di struttura di copertura,
impianti e serramenti.
Nel piano urbanistico comunale il fabbricato risulta inserito in zona C.C. 3 – Ambito
foglio 3 mappale 77 sito in località “ Boscaccio”. Trattasi di unità collabente.
struttura portante in muratura di blocchetti di cls, privo di struttura di copertura,
impianti e serramenti
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foglio 3 mappale 85 sito in località “ Boscaccio”. Trattasi di locale di deposito di
classe 3 consistenza 92 mq.
blocchetti con struttura portante in muratura di cls, copertura con pannelli metallici,
intonaco grezzo.
misto di classe 2 a giacitura inclinata della superficie pari a mq. 76.760 con quota
parte di mq. 3.900 salvo miglior definizione in fase di tipo di frazionamento,
Si precisa che all’interno del lotto oggetto della stima, sono presenti due tratti di strada
oramai in disuso rientranti comunque nei 40.000 mq oggetto della stima per cui verrà
avviata da parte dell’amministrazione comunale la relativa pratica di sdemanializzazione.
B. PREMESSA E VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI
b.1 Premessa
La presente premessa tiene a precisare che con l’entrata in vigore del Nuovo Piano
Urbanistico Comunale tutto il territorio comunale è diventato portatore di una nuova
capacità edificatoria di base pari a 0,01 mq. di Superficie Agibile o Produttiva per ogni
metro quadro di terreno con la possibilità di trasferire l’indice di cui si disponga in tutte le
aree del territorio comunale ove le norme di piano consentono una nuova edificabilità.
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I terreni e i fabbricati oggetto della perizia, in base alle ricerche effettuate dal
punto di vista urbanistico, rientrano nelle seguenti zone omogenee:
Ambito di Conservazione C.C. 3 - Ambito boschivo di Monte Sant’Agata (Ambiti
delle aree non insediate non agricole):
Fg. 3 particelle 84 - 76 - 79 - 81 - 83 - 75 - 77 – 85;
Fg. 5 particella 34.
Rappresentano le emergenze geomorfologiche più rilevanti, i versanti più acclivi e gli
ambiti boscati meno accessibili del territorio comunale; storicamente mai insediati o
coltivati e sfruttati solo in qualità di boschi.
In caso di recupero di edifici rustici, è consentito realizzare nuovi raccordi stradali di
sviluppo non superiore a ml 15 a fondo naturale, di larghezza massima di m. 1,80,
inclusa l’eventuale cunetta, realizzabili una sola volta e pertanto non cumulabili mediante
interventi successivi e con le caratteristiche costruttive indicate nella Disciplina
Paesistica.
In tali aree non è consentita la nuova edificazione, sono consentiti interventi di ordinaria
e straordinaria manutenzione e di consolidamento degli edifici oltre all’ampliamento degli
edifici esistenti.
Per la episodica realizzazione di raccordi stradali che eccedano le dimensioni sopra
indicate, progetti adeguatamente dettagliati, che illustrino in modo esaustivo le ricadute
in termini paesaggistici potranno essere sottoposti all’approvazione regionale
b.2 Valutazione degli Immobili
Per la valutazione dei terreni si è fatto riferimento alla somma di diversi fattori
quali:
Banca dati dei Valori Agricoli Medi della Provincia della Spezia – Annualità 2013 –
Regione Agraria n°3:
Tipo di Coltura
Bosco Ceduo
Bosco Misto
Bosco Alto
Pascolo
Pascolo Cespugliato
Valore Agricolo
€/Ha
5900,00
5900,00
8800,00
2500,00
2500,00
Valore Agricolo
€/mq.
0,59 €/mq.
0,59 €/mq.
0,88 €/mq.
0,25 €/mq.
0,25 €/mq.
Valutazione dell’Indice Perequato: comparazione con i valori indicati nella Perizia
Tecnica Estimativa adottata dal Comune di Framura riguardante la determinazione
del valore economico dell'indice perequato insistente sui terreni di proprietà
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Comunale ai sensi del P.U.C. vigente ai fini dell'alienazione a terzi soggetti
richiedenti.
Valore Indice Perequato
coefficiente (decremento)
valore
destinazione residenziale :
1,00
€/mq. 1,95
destinazione alberghiera :
0,825
€/mq. 1,61
destinazione commerciale :
0,825
€/mq. 1,61
destinazione produttiva – altro :
0,50
€/mq. 0,98
___________________
SOMMA TOTALE
€/mq. 6,15
VALORE INDICE PEREQUATO MEDIO = €/MQ. 6,15 / 4 = €/mq. 1,54
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Indice
perequato
VALUTA ZIONE
Valutazione
Indice
Perequato *
(€/Mq.)
Sup.
(Mq.)
Totale
Valore I.P.
(€)
DEI
Qualità
Terreni
TERRENI
Valore
Agricolo
Medio
(€/Mq.)
Totale Valore
Agricolo (€)
VALORE DI
MERCATO (€)
-B-
-A + B-
Mapp.
Dati catastali
1:
Fg.
Nr. Proprietà
Tabella
SI
1
3
84
X
€
1,54
26840
41333,60
Bosco Alto
€
0,88
€ 23.619,20
€
64.952,80
2
3
76
X
€
1,54
5756
8864,24
Bosco Alto
€
0,88
€
5.065,28
€
13.929,52
3
3
79
X
€
1,54
3424
5272,96
Bosco Alto
€
0,88
€
3.013,12
€
8.286,08
4
3
81
X
€
1,54
44
67,76
Bosco Alto
€
0,88
€
38,72
€
106,48
5
3
83
X
€
1,54
36
55,44
Bosco Alto
€
0,88
€
31,68
€
87,12
6
5
76
X
€
1,54
3900
6006,00
Bosco Alto
€
0,59
€
2.301,00
€
8.307,00
€
95.669,00
TOTALE MQ.
NO
-A-
40000
VALORE ARROTONDATO PER ECCESSO (€)
€
100.000,00
* Il valore sopra riportato viene espresso per comparazione ai valori indicati nella Perizia Tecnica Estimativa adottata dal Comune di Framura riguardante la
determinazione del valore economico dell'indice perequato insistente sui terreni di proprietà Comunale ai sensi del P.U.C. vigente ai fini dell'alienazione a terzi
soggetti richiedenti. Pertanto il valore indicato rispecchia la media dei quattro valori riportati all'art. 8 della suddetta perizia e precisamente: residenziale 1,95
€/mq. + alberghiera 1,61 €/mq. + commerciale 1,61 €/mq + produttiva - altro 0,98 €/mq. = 6,15 €/mq. : 4 = 1,54 €/mq. VALORE MEDIO
Nota bene: la colonna “Nr. Proprietà” si riferisce all’ordine delle descrizioni presenti al punto a. della perizia.
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Al fine di stabilire il più probabile valore di mercato del locale di deposito, premesso
che:
- l'immobile necessita di molteplici interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria;
- il valore di mercato calcolato applicando i valori riportati nella tabella delle Quotazioni
Immobiliari primo semestre anno 2014 fascia Rurale/Restante Parte del Territorio risulta
elevato e discordante con lo stato dei luoghi;
- le compravendite e il settore dell’edilizia risultano attualmente in una situazione di stallo;
si è deciso di assegnare al fabbricato il valore catastale, arrotondato per eccesso, moltiplicando
la rendita catastale x 126 e precisamente:
VALUTA ZIONE LOCALE
DI
DEPOSITO
VALORE
ARROTONDATO PER
ECCESSO
(€)
Tabella 2:
190,06
Valore Catastale
(€)
92
23947,56
Rendita (€)
1
Fattore
Moltiplicativo
Consistenza (Mq)
C/2
126
Classe
85
Categoria
3
Subalterno
Particella
8
Foglio
Nr. Proprietà
Dati Catastali
€
€
30.000,00
30.000,00
Nota bene: la colonna “Nr. Proprietà” si riferisce all’ordine delle descrizioni presenti al punto a. della
perizia.
Per quanto riguarda i fabbricati censiti al N.C.E.U. con categoria “unità collabenti”,
mappali 75 e 77, analogamente al metodo adoperato per la valutazione del locale di deposito,
siccome risultano privi di rendita, al fine di poter individuare il loro valore, si è deciso di
operare nel seguente modo:
1 - attribuzione della categoria catastale mediante verifica sul posto:
a. mappale 75: C/2 - locale di deposito;
b. mappale 77: C/2 - locale di deposito;
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2 - rilevazione della superficie estrapolate dalla mappa catastale ai fini del calcolo della rendita
catastale:
a. mappale 75 = ml. (19,19 x 4,39) = 84,24 mq. arrotondati per difetto = 84,00 mq.;
b. mappale 77 = ml. (34,37 x 6,44) = 221,34 mq. arrotondati per difetto = 221,00 mq.;
3 - calcolo della rendita presunta mediante l'utilizzo del software "Docfa 4.00.2" =
Mappale
Categoria
Classe
Mq.
Rendita Euro
75
C/2
1
84,00
173,53
77
C/2
1
221,00
456,55
Nota bene: la rendita viene calcolata in automatico dal software
4–
V A L U T A Z I O N E U N I T A' C O L L A B E N T I
Consistenza (Mq)
Rendita (€)
Fattore
Moltiplicativo
Valore Catastale
(€)
VALORE
ARROTONDATO PER
ECCESSO
(€)
C/2
1
84
173,53
126
21864,78
8
3
77
C/2
1
221
456,55
126
57525,30
€ 22.000,00
Classe
75
€
8.800,00
€ 58.000,00
Categoria
3
Subalterno
Particella
8
Nr. Proprietà
Foglio
Dati Catastali
VALORE AL 60%
COMPRENSIVO DEL
DEPREZZAMENTO
(€)
Tabella 3:
€
23.200,00
€
32.000,00
Nota bene: la colonna “Nr. Proprietà” si riferisce all’ordine delle descrizioni presenti al punto a. della
perizia.
* I dati sopra riportati derivano dai punti 1,2 e 3.
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b.3 Valutazione totale degli Immobili
Tabella 1: TERRENI
Tabella 2: LOCALE DI DEPOSITO
Tabella 3: FABB. RURALE
€
€
€
100.000,00
30.000,00
32.000,00
TOTALE VALORE IMMOBILI
€
162.000,00
b.4 Valutazione totale dei terreni con eventuale destinazione produttiva
Mi si richiede inoltre di rendere le mie considerazioni in merito alla valutazione immobiliare con
eventuale futura destinazione produttiva dei soli terreni sopra descritti con esclusione dei
manufatti esistenti.
In via preliminare, al fine di una maggiore chiarezza espositiva, mi pare
opportuno evidenziare che detta valutazione non può essere fatta con il metodo della stima
comparativa, inoltre il metodo della stima analitica comporta alcune problematiche da non
trascurare: il costo di costruzione degli immobili produttivi è rimasto pressoché invariato negli
ultimi anni, al contrario dei prezzi di realizzo che stante l'attuale immobilismo del mercato
immobiliare in generale ed in particolare di quelli ad uso artigianale e commerciale ha avuto
una deprezzamento notevole negli ultimi anni. Tuttavia resta l'unica strada praticabile per le
considerazioni estimative da redigere.
Si rimanda a quanto sopra esposto per quando riguarda le analisi generali del sito.
Il procedimento di stima analitica in questione si basa sul valore di trasformazione.
L’ipotesi che viene assunta a base del procedimento stesso consiste nel ritenere che alla data
odierna, il più probabile valore di mercato dell’immobile scaturisca dalla differenza tra il valore
di mercato dell’immobile di prevista realizzazione ed i costi previsti per la realizzazione dello
stesso.
Pertanto, con tale procedimento di stima, il valore dell’area viene determinato mediante
l’elaborazione dei seguenti elementi tecnici – economici:
Vma
valore ordinario di mercato alla data di stima dell’immobile realizzabile sull’area;
C
costo di costruzione comprensivo di utile di impresa;
U
oneri di urbanizzazione;
O
spese per progettazione, direzione lavori, e spese tecniche in generale;
S
spese d’amministrazione e generali;
I
interessi sulle anticipazioni di capitali.
In sintesi il valore dell’area (Va) scaturisce dalla risoluzione della seguente espressione:
Va=Vma-(C+S+U+P+O+I)
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Nel procedimento estimale si tiene conto di tutte le caratteristiche estrinseche ed intrinseche
dell’area con particolare riguardo alle peculiari caratteristiche di ubicazione e destinazione
d’uso prevista, nonché della tipologia dell’edificio e dimensione prevista.
Prima di procedere alla valutazione mediante il procedimento analitico, si precisa che a base
dei conteggi estimativi verranno assunti come unità di riferimento, per quanto riguarda le
spese di realizzazione il metro quadro con un’altezza media di edificato di circa 8 ml. e per
quanto riguarda il valore di mercato degli immobili da realizzarsi sull’area il metro quadro di
superficie lorda coperta.
Con riferimento al contesto urbanistico - territoriale nel quale sono collocati gli immobili
oggetto di valutazione, caratterizzati dal totale isolamento dell'area in oggetto e dall'assenza di
servizi primari e secondari, visti i prezzi ordinariamente praticati sul locale mercato immobiliare
per gli edifici con le medesime caratteristiche di quelli da realizzare, si assume un valore di
mercato di €. 550,00 per mq di costruito.
Si riportano di seguito i conteggi dei costi sostenuti, eseguiti sulla base di tutti gli elementi
tecnici ed economici illustrati in precedenza, assumendo un tempo necessario per la
realizzazione dell’intervento pari a 24 mesi.
I costi di produzione ordinari unitari, riferiti al mc. vuoto per pieno, rapportando a tale
parametro anche i costi per l’incidenza delle fondazioni e la sistemazione delle aree di
pertinenza così si riassumono:
- Mq. Edificabili = 7.000,00 circa
a) costo di costruzione comprensivo delle sistemazioni esterne ed utile di impresa = €.
300,00/Mc x 7.000 mq. = €. 2.100.000,00
b) spese tecniche di progettazione, D.L. collaudo, ecc. 10 % di a) = €. 210.000,00
c) oneri di urbanizzazione (circa €. 50,00/Mq.) = €. 350.000,00
d) spese generali, amministrazione, assicurazione ecc. 2 % di a) = €. 42.000,00
e) Totale a + b + c + d = €. 2.702.000,00
f) interessi passivi su anticipazioni capitali mediamente anticipati al tasso del 10 % = €.
270.200,00
g) e + f = €. 2.972.200,00
h) utile imprenditoriale circa 15 % di g) €. 445.830,00
per complessivi €. 3.418.030,00 ed in cifra tonda €. 3.500.000,00
Con riferimento ai ricavi ed ai costi su determinati, il valore ordinario ed unitario dell’area,
riferito al “metro quadrato edificabile” è pari alla differenza tra:
valore del bene trasformato €. 550,00 x 7.000,00 = €. 3.850.000,00 arrotondato in €.
3.900.000,00 ed il valore di trasformazione €. 3.500.000,00
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Consegue che il più probabile valore di mercato dell’immobile considerato in una situazione
ordinaria con il regolare rilascio dei titoli abilitativi, è pari a:
Va = €. 3.900.000,00 - €. 3.500.000,00 = €. 400.000,00
Si precisa altresì che rapportando tale importo sul totale dei mq. interessanti l'area di
trasformazione si avrebbe un'incidenza al mq. pari a:
€. 400.000,00 / Mq. 40.000 = €./Mq. 10,00.
Si è provveduto inoltre ad eseguire sommariamente un giudizio di stima nell’eventualità di
effettuare una permuta immobiliare sul valore del terreno da quantificarsi dal 15 al 20 % come
di consuetudine. Mantenendo una percentuale media del 18 % sul costo di costruzione si
ottiene un valore pari a: €. 2.100.000,00 x 18 % = €. 378.000,00 a conforto di quanto sopra
stimato.
In evasione all’incarico affidatomi.
Deiva Marina, lì 20 Febbraio 2015
Geometra Marco CORSO
-------------------------------
C. DOCUMENTI ALLEGATI
Allegato n°1: Visure Catastali;
Allegato n°2: Estratto di Mappa con evidenziate le aree interessate;
Allegato n° 3: Estratto P.U.C. con relativa N.T.A.;
Allegato n° 4: Estratti P.T.C.P. con relative N.T.A.;
Allegato n° 5: Planimetrie immobili esistenti;
Allegato n°6: Documentazione Fotografica;
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Perizia Tenica Estimativa

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